T UK AR M E NUK AR H AK AT AS T ANAH ANT AR W IL AY AH O L EH PE J AB AT
PE M B UAT AK T A T ANAH
Ol eh
I Ma d e Ad i Wi r an eg a r a *
NI M. 1 1 9 2 4 6 1 0 0 3
Ma h a si swa Pr og r am Ma gi st er Ken ot ar ia t an Un i ver si t a s Ud a ya n a
em a i l :
a d i wi r an eg ar a sh @ gm a il . com
Pe mbi mbi ng I: I G ust i Ng ur a h W a i r oc a na * *
Pe mbi mbi ng I I: I W a y a n W i r y a wa n * * *
AB ST RAK
T an ah m er u p a kan sa l ah sat u ba g i an t er p en t in g d al a m k el a n g sun g an h i d u p
m an u si a . Sel a in tan ah seba g a i t em p a t tin g g a l, t an ah ju g a seba g a i t em p a t un t u k
m en ca r i r ej ek i , m a k a d ar i i t u set i a p m an u sia b er u sa h a un t u k m en g ua sa i sebi d a n g
t an ah un t u k k ep er l u an k eh i d u pan n ya .
Men i n g ka tn ya k e bu t u h an a kan t an ah un t u k k eg i a t an u sah a, ma k a sem a k in
m en in g k at p u l a k ebu t u h an a kan d u k un g an ber u pa ja m in an k ep a st ian h u k u m d i bi d a n g
p er t an ah an un t u k m en ek an t er ja d i n ya k on fl i k d i m a s ya r a k at . Ol eh k ar en a it u d a l am
m en ja m in a dan ya k ep a st i a n h u k u m d an k et er t i ba n d i ma s ya r a k at Neg a r a san g a t
b er k ep en t in g an un t u k m en ga t ur ba i k t en t an g p en g u a sa an ma u p un m en g en ai p er al ih an
a t a u p un p en g a lih an h a k a ta s t an ah d i In d on esi a . Sa l ah sa t u p en g a t ur an p er a l ih an h a k
a t a s tan ah di k en a l d a la m p er un d an g - un dan g an p er tan ah an d i In d on esi a a d a l ah d en gan
“Tukar Menukar Tanah”. Secara substantif tukar menukar merupakan bagian dari
p er i k a tan ya n g l ah ir da r i p er jan ji an ol eh k ar en an ya t u n d u k pa d a az a s k ebe ba sa n
b er k on tr a k t et a pi k ar en a ob yek n ya a d a l ah h a k a ta s t an ah m a ka d al a m p el a k san a an n ya
h ar u s t un d u k d en g an s ya r a t - sya r a t f or m a l ya n g d i t et a p k an d a l am p er a t ur an
p er u n dan g - un d an g an d i bi d an g h u k um p er tan ah a an .
Un t u k t u k a r m en u k ar t an ah ya n g l et a k t an ah n ya an t ar a t an ah ya n g t er l et a k di
Ka bu p a t en Ba d u n g d en g an t an ah ya n g t er l et a k d i Kot a Den p a sa r m en ur u t Per a t ur an
Pem er i n tah Rep u bl i k I n d on esi a N om or 2 4 T a h un 2 0 1 6 t en t an g Per u ba h an a ta s
Per a t ur an Pem er in tah n om or 3 7 T ah un 1 9 9 8 t en t an g Per a t ur an Ja ba t an Peja ba t
Pem bu a t Ak t a T an ah , ya n g d a er ah k ewen a n g an n ya b er d a sa r kan p a sal 1 2 da er ah k er ja
PPAT a d a l ah sa t u wi l a ya h p r ovi n si . Ol eh k ar en an ya u n t u k t u k ar m en u k ar tan ah
sep er t i t er sebu t d i a t a s Ak t a PPAT n ya cu k u p d i b u a t sa t u Ak t a .
Met od e p en el i t i an in i m en g g un a kan m et od e yu r i d i s em p er i s ya i t u m en g g un a k an
d a t a la p an g an (
f ie l d re se a rc h )
se ba g a i d a t a pr i m er dan p er un d an g - un dan g an ser t a
bu k u - bu k u ya n g m em ba h a s t en t an g p er m a sal ah aan ya n g d i ka ji se ba g a i d a ta sek u n d er .
B er d a sar k an d at a - d at a ya n g t er k um p u l d an d i an a l i si s seca r a k wa l i t a t i f d i si m p u l kan ,
ba h wa t u k a r m en u kar t an ah ya n g l et a k tan ah n y a a n tar a tan ah ya n g t er l et a k d i
Ka bu p a t en Ba d u n g d en gan t an ah ya n g t er l eta k d i Kot a Den p a sar bel u m d a p a t
d i l a k san a kan k ar en a , Per a t ur an Pem er in t ah Re p u bl i k I n d on esi a Nom or 2 4 T ah un
2 0 1 6 t en t an g Per u ba h an a t a s Per a t ur an Pem er in tah Nom or 3 7 T a h un 1 9 9 8 t en t an g
Per a t ur an Ja ba t an Peja ba t Pem bu a t Ak t a T an ah bel u m d i t aa t i ya n g d i seba bk a k a n ol eh
fa k t or k u r an gn ya k o or d i n a si an t ar a p ih a k - pih a k ter k a i t dan fa k t or bu d a ya h u k u m pa r a
p el a k sa n a p er at ur an t er sebu t .
K a t a K unc i : t uk a r me nuk a r , ha k , t a na h, a nt ar wi l a y a h.
A B ST R A C T
La n d i s o n e o f t h e mo st i mp o rt a n t p a rt of h u ma n su rv i v a l . I n a d d it i o n t o t h e l a n d
a s a re si d e n c e , l a n d a s we l l a s a p l a c e t o se e k f o rt u n e , a n d t h e re f o re e ve ry h u ma n
b e i n g n ee d s t o c o n t ro l a p i ec e o f l a n d f o r t he p urp o se s o f l i f e .
I n c re a si n g t h e n e e d f o r l a n d f o r b u si n e ss a c t i v i t i e s, t h e i n c re a si n g n e e d f o r
su p p o rt i n t h e f o rm o f l e g a l ce rt a i n t y i n t h e f i eld o f l a n d t o re d u c e t h e o c c u rre n ce o f
c o n f l i ct i n t h e c o mmu n i ty . Th e ref o re , i n e n su ri ng l a w a n d o rd e r i n so c i e t y, t h e St a t e
i s v e ry c o nc e rn e d t o r e g u l a te b o t h a b o ut c o n t ro l a n d a b o u t t he t ra n si t i o n o r t ra n sf e r
o f l a n d ri g h t s i n I n d o n e si a . On e o f t h e t ra n sf e r o f l a n d ri g h t a rra n g e me n t s k n o wn i n
t h e l a n d l a ws i n I n d o n e si a i s t he "La n d S wa p ". S u b st a n t i v el y , e xc h a n g e o r swa p i s
p a rt o f t h e e n g a g e me n t t h a t wa s b o rn o u t o f t h e a g re e me n t , t h e re f o re, i t i s su b j e c t t o
A c t a C o m i t a s ( 2 0 1 7 ) 2 : 2 2 8 – 2 3 6 I S S N : 2 5 0 2 - 8 9 6 0 I e - I S S N : 2 5 0 2 - 7 5 7 3t h e p ri n c i p l e o f f re e d o m o f c o n t ra c t, b u t b e c au se t h e o b j e c t i s a l a n d ri g h t , t h e
i mp l e me n t a t i o n mu st c o mp l y wi t h t h e f o rma l re q u i re me n t s se t o u t i n t h e l e g i sl a ti o n
i n t h e f ie l d of a g ra ri a n o r l a n d l a w.
To e x c h a n g e l a n d o f wh i c h l o c a t i o n o f l a n d b e t we e n t h e l a n d l o c a t e d i n B a d u n g
wi t h l a n d l o c a t e d i n De n p a sa r a c c o rd i n g t o t he I n d o n e si a n Go v e rn me n t Re g u l a t i o n
N u mb e r 2 4 o f 2 0 1 6 a b o u t t h e a me n d me n t t o G o v e rn me n t R e g u l at i o n N u mb e r 3 7 o f
1 9 9 8 o n re g u l a t i o n s o n t h e Po si t i o n s o f La n d De e d Of f ic i a l s, t h e l o c a l a ut h o ri t y
p u rsu a n t t o a rt i c l e 1 2 of PPA T wo rk a re a i s i n o n e p ro v i n ce . Th e ref o re f o r t h e
e x c h a n g e o f l a n d a s a f o re sa i d, t he Dee d o f PPA T i s e n o u g h i n o ne l a n d c e rt if i c at e .
Th e re se a rc h me t h o d u si n g j u ri d i c al e mp i ric a l me t h o d n a me ly b y u si n g fi e l d d a t a
(f i e l d re se a rc h ) a s t h e p ri ma ry d a t a a n d l e g i sl ati o n a s we l l a s b o o k s t h a t d i sc u ss t he
p ro b l e ms a s t h e se c o n d a ry d a t a . B a se d o n t h e d a t a c ol l ec t e d a n d a n a ly ze d
q u a l i t a t iv e ly , it c a n be c o n cl u d e d t h at t h e e xch a n g e o f l a n d t h a t l oc a t e d be t we e n
B a d u n g a n d l a n d De n p a sa r C i t y c o u l d n o t b e i mp l e me n t e d b e c a u se t he I n d o n e si a n
Go v e rn me n t R e g u l at i o n N u mb e r 2 4 o f 2 0 1 6 a bo u t t h e a me n d me n t t o Re g u l a t i o n of
Go v e rn me n t N u mb e r 3 7 o f 1 9 9 8 re g a rd i n g r e g u l a t i o n o f La n d De e d Of f i ci a l s
Po si t i o n h a s n o t a d h e re d t o b e c a u se o f f a c t o r o f l a c k of c o o rd i n a t i o n be t we e n t h e
re l e v a n t p a rt i e s, a n d t h e l e g a l c u l t u ra l f a cto rs o f t h e h u ma n re so u rc e s wh o
i mp l e me n t i n g t h e re g u l a t i o n s.
K e y w o rd s: e x c ha ng e , l a nd , ri g ht s, b e t we e n re g io ns
.
* Mah a si swa Pr og r a m St u d i Ma gi st er Ken ot ar ia ta n T. A. 2 0 1 1 / 2 0 1 2
* * Pem bi m bi n g I
*** Pembimbing II
I.
PENDAHULUAN
Ket en t u a n t en tan g t u k ar -m en u k ar
d a l a m Ki ta b Un d an g - Un d an g Hu k u m
Per d a t a ( KUH p er d a t a ) d ia t ur p a d a ba b
k e
VI .
K et en t u a n
t er sebu t
sa n g a t
si n g k a t kar en a h an ya t er d i r i d ar i en am
Pa sa l ya i t u Pa sa l 1 5 4 1 sa m p a i d en gan
Pa sa l 1 5 4 6 , a k an t et a pi wa l a u p un h an ya
t er d ir i
dar i
en am
Pa sa l,
k et en t uan
t er sebu t sa n g a t l ua s k ar en a Pa sal 1 5 4 6
K UH P er d a t a m en g at a k an bah wa a t u r an
-a t ur -an t en t-an g p er set u ju -a n ju -a l - b el i
b er l a k u
t er h a d a p
p er set u ju a n
t u k ar m en u kar .
T u k ar m en u k ar h a k a ta s t a n ah t i d a k
sel a m a n ya o b ye k t r a n sa k si ber a d a d al am
sa t u wi l a ya h k er ja PPAT , d al a m ar ti
d i sa t u
p ih a k
ob ye k
t u k a r
m en u kar
b er a d a an tar k a bu p a t en a t a u pr ovi n si .
Ha l i n i d a p a t d i la k u k an ol en PPAT
k a r en a ber d ar k an Per at ur an Pem er in tah
R ep u bl i k I n d on esi a Nom or 3 7 T ah un
1 9 9 8 t en t an g Per a t ur an Ja ba t an Peja ba t
Pem bu a t
Ak t a
Tan ah
seba g a i m an a
t er m a kt u b d a l a m Pa sa l 4 a ya t ( 2 ) ya i t u
a k t a t u kar m en u kar , a kt a p em a su k an k e
d a l a m p er u sah aan , d an a k ta p em ba g i an
h a k ber sa m a m en g en a i be ber a p a h a k
a t a s t an ah dan h a k m i li k a t a s sa t uan
r u mah
su su n
ya n g
t i d a k
sem u an ya
t er l et a k d i d al a m da er ah k er ja se or an g
PPAT d a p a t d i bu a t ol eh P PAT ya n g
d a er ah k er jan ya m el i p u t i sa l ah sa t u
bi d a n g t an ah a t a u sa t uan r u m ah su sun
ya n g h a kn ya m en ja d i o bj ek p er bu a t a n
h u k u m da l am a k ta . Di d al a m pr a k t i kn ya
d a l a m pr oses t u k a r m en u k ar h a k at a s
t an ah fa k t a m en un ju k k an t er h am ba t n ya
p r oses t r an sa k si t u k ar m en uk ar h a k at a s
t an ah d i seba bk a n k ar en a t u k ar m en u kar
h a k at a s t an ah an t ar wi l a ya h k a bu p a t en
ser i n g t i d a k da p a t di l a k u k an ol eh sa t u
PPAT ya n g ber d a sa r kan obs er va si h an ya
d a p a t
d il a k u k an
pa d a
tan ah
ya n g
o b jek n ya b er d a m p in gan d an t er l et a k
d a l a m sa t u wi l a ya h k er ja k er ja PPAT .
B er d a sar k an h al t er sebu t , d a p a t
d i r um u sk an p er ma sa l ah an - p er ma sa l ah an
se ba g a i be r i k u t :
1 .
Ba g a i m an a k ah
im p l em en ta si
t u k ar
m en u k ar t an ah a n t ar wi l a ya h ol eh
PPAT ?
2 .
Fa k t or a p a kah ya n g m em p en g ar uh i
p el a k sa n aan t u kar m en u k ar t an ah
a n t ar wi l a ya h ol eh PPAT ?
II.
Metode Penelitian
Ad a p u n m et od e p en el i t i an ya n g
d i g u n a k an d a la m p en el i t ian in i d a p at
d i u r a i k an seba g a i b er i k u t :
a .
Jen i s p en el i t i an
Ad a p u n jen i s - jen i s p en u l i san ya n g
d i l a k u k an
d al a m
p en u l i san
in i
m er u p a k an p en u li san h u k u m, seba g a i
p en u l i san
h u k um
ya n g
ber si fa t
em p i r i s.
b.
Si fa t p en el i t i an
Pen el i t i an in i ber si fa t d esk r i p t i f
ya n g
man a
ber t u ju a n
u n t u k
m en g g am ba r k an seca r a t ep a t si fa t - si fa t
su a t u i n di vi d u , k ea d a a n , g eja l a a t a u
k el om p ok t er t en t u un t u k m en en t u k an
p en ye ba r a n
su a t u
g eja l a ,
un t u k
m en en t u kan a d a t i da kn ya h u bu n g a n
su a t u g eja l a d en g a n g eja l a l a in ya n g
t er d a p at d i d a la m su at u ma s ya r a k at .
1c.
Jenis data
Jen i s d a t a ya n g d i g un a k an da l am
m en g k a ji
p en u l i san
p en el i ti an
in i
a d a l ah d a ta pr im er dan d at a sek u n d er .
Pen d ek a t a n
ya n g
d i g un a k an
d a la m
p en u l i san in i a d a lah p en d ek a t an fa k t a
(
f a c t a p p ro a c h
) t er h a da p i m p l em en t a si
Per a t ur an Pem er in t ah Nom or 3 7 T a h un
1 9 9 8
t en t an g
Per a t ur an
Ja ba t an
Pe ja ba t Pem bu a t Ak t a Tan ah t er ka i t
t u k ar m en u kar h a k a ta s t an ah an t ar
wi l a ya h ol eh Pe ja ba t P em bu a t Ak t a
T an ah .
d .
Su m b er d a ta
Da t a
Pr i m er
ya n g
d i g un a kan
d a l a m p en el i t ian in i su m ber d a tan ya
d i p er ol eh d a r i p en el it i an l a pan g an
(
f i e l d re se a rc h
), ya i t u d a t a - da t a ya n g
d i p er ol eh
d en g an
m en g a da k an
p en el i t i an l an g sun g k e l a p a n gan , ya n g
d i l a k san a kan
d en g an
m et od e
wa wa n ca r a d an k ui si on er .
Da t a
sek u n d er
ya n g
su m ber
d a t an ya
d i p er ol eh
d a r i
p en el i ti an
k ep u st a k a a n (
l i b ra ry re se a rc h
) , ya i t u
d a t a - d at a
a t a u bah an
p en u l i san
in i
d i p er ol eh d a r i l i t er a t ur - li t er a t ur d an
p er a t ur an p er un d an g - un d an gan ya n g
a d a
k ai t an n ya
d en g a n
ma sa l ah
p en el i t i an in i ,
2m el i p u ti :
1 .
Un d a n g - Un d an g
Da sar
Neg a r a
R ep u bl i k I n d on esi a T ah un 1 9 4 5.
2 .
Un d a n g - Un d an g
Pok ok
Ag r ar i a
Nom or
5
T a h un
1 9 6 0
t en t an g
Per a t ur an Da sar Pok ok Ag r ar i a.
3 .
Per a t ur an
Pem er in t ah
Rep u bl i k
I n d on esi a Nom or 2 4 T a h un 1 9 9 7
t en t an g Pen d a ft ar an T an ah .
4 .
Per a t ur an
Pem er in t ah
Rep u bl i k
I n d on esi a Nom or 3 7 T a h un 1 9 9 8
t en t an g Per a t ur an Ja ba t a n Peja ba t
Pem bu a t Ak t a T an ah .
5 .
Per a t ur an
Pem er in t ah
Rep u bl i k
I n d on esi a Nom or 2 4 T a h un 2 0 1 6
t en t an g Per u ba h an At a s Per a t ur an
Pem er i n tah
Rep u bl i k
I n d on esi a
Nom or 3 7 T ah un 1 9 9 8 T en t an g
Per a t ur an Ja ba t an Peja ba t Pem bu a t
Ak t a Tan ah .
e.
T ek n i k p en g u m p u lan da t a
Da l a m
p en g u m p u lan
d at a
di
l a p an g an , t ek n i k ya n g d i p er g u n a k an
a d a l ah
t ekn i k
wa wa n ca r a
at a u
i n t e rv i e w
.
I n str u m en
ya n g
d i p er g un a k an
un t u k
m en g u m p ul k an
d a t a sek u n d er a d a lah k ar t u ya n g d i bu a t
1Amiruddin
&
Zainal
Asikin,
2004,
Pengantar Metode Penelitian Hukum,
PT Raja
Grafindo Persada, Jakarta, h.25.
2
Burhan Ashshofa, 2001,
Metode Penelitian
Hukum
, Cet. III, Rhineka Cipta, Jakarta, h.103.
sesu a i d en g a n p ok ok ba h a san ya n g a d a
h u bu n g an n ya
d en g a n
p er m a sa lah an
p en el i t i an .
f.
Pengolahan dan analisis data
1)
Teknik pengolahan data
T ek n i k p en g ol a h an d at a da l am
p en u l i san in i d en gan m en g u m p ul k an
d a n m en ga m bi l d at a ba i k d ar i l a pan g an
m a u p un d ar i k ep u st a k a an k em u d i an
d i ol a h seca r a k u a li t a ti f d a n d i sa ji k an
se ca r a d esk r i p t i f k u a l it a t i f.
2)
Analisis data
An a li si s d a t a m er u p a k an k eg i a tan
u n t u k m en g k a ji a ta u m en el aah h a si l
p en g ol a h an da t a ya n g d i ba n t u d en g an
t eor i - t e or i
h u k u m,
pr oses
u n t u k
m en g an al i si s d a ta d i la k u k an seba g a i
b er i k u t :
a .
Men g g a bu n g k an an t ar a d a t a sa t u
d en g an d a ta ya n g l a in n ya s esu a i
d en g an p er m a sa lah an ya n g a k an
d i k a ji .
b.
Un t u k
m em ah a mi
m a kn a
d ar i
k es el u r uh an
d a ta
h a si l
su a t u
p en el i t i an
di g un a k an
t ek n i k
i n t er pr et a si , seh in g g a m em p er ol eh
g a m ba r an p er m a sa lah an ya n g a k a n
d i t el i t i .
Ja d i ,
ben t u k
a n a li si s
ya n g
d i l a k u k an
m er u p a k an
p en jel a san
-p en jel a sa n , bu k an ber u -p a an g k a - an g ka
st a t i st i k a t a u ben t u k an g k a l ain n ya .
33)
Teknik penyajian data
Set el a h m en g an a l i si s d a ta m el a l ui
p en a fsi r an at a s k esel u r u h an d a ta ya n g
d i p er ol eh d a r i p en el i t i an , sel a n ju tn ya
d a t a
t er sebu t
d i sa ji k a n
seca r a
d esk r i p t i f
d en g a n
m en g g a m bar k an
se ca r a r in ci p er m a sa l ah an ya n g d i t el i t i
d en g an u l a san m en g g un a kan t eor i
-t eor i h u k um .
III.
TEORI DAN TINJAUAN UMUM
3.1.
Teori Efektifitas Hukum
La wr en ce
M.
Fr i ed m an
m el ih a t
h u k u m a d a lah sesu a t u ya n g b er d i r i
sen d i r i. Si st em h u k um ber k a i t d en gan
el em en - el em en ya n g l ain ya i t u ek on om i
d a n p ol i t i k. Ket er k a i t an an tar a el em en
-el em en t er se bu t t er ca k u p d a l a m ur a ian
b el i a u
m en g en ai
a p a
ya n g
d i se bu t
si st em h u k u m (
l e g al S y st e m
). Si st em
h u k u m i t u sen d ir i t er d ir i d ar i t i ga
k om p on en u t a ma , ya i t u :
l e g a l st ru c t u re
( st r u k t ur
h u k u m ),
l e g a l
s u b t a n ce
( su b st a n si
h u k um ) ,
l e g a l
c u lt u re
( bu d a ya
h u k u m ) .
4Ket i g a
k om p on en
t er sebu t sa l i n g m en en t u kan d an sa l in g
m em p en g ar uh i sa t u dan la in n ya .
3Ibid
., h. 106.
4Lawrence M. Friedman, 1984,
American
Law,
W.W. Norton& Company, New
B er d a sar k an T eor i Si st em Hu k u m
(
Le g a l S y st e m Th e o ry
) d ar i La wr en ce
M. Fr i ed m an ,
Soer j on o
So ek a n t o
m en g em ba n g k an t e or i t er sebu t m en ja d i
T eor i
E fk t i vi t a s
Hu k u m
d a n
m en ye bu t k a n
ba h wa
h u k u m
d a p at
b er l a k u d en g an efek t i f d i t en t u k a n ol eh
l i m a fa k t or ya n g m en en t u kan ef ek t i vi t a s
b er l a k un ya h u k u m d i m a sya r a k a t :
a .
Fa k t or h u k u mn ya s en d i r i ( Un d a n g
-u n d an g ).
b.
Fa k t or p en eg a k h u k u mn ya ya k n i
p i h a k - p ih a k
ya n g
m em ben t u k
m a u p un m en er a p k an h u k um .
c.
Fa k t or sa r an a at a u fa si l i t a s ya n g
m en d u k un g p en eg a k an h u k u m.
d .
Fa k t or
m a s ya r a k at ,
ya k n i
l in g k un g an d i man a h u k um t er sebu t
b er l a k u a t a u d i t er a p k an .
e.
Fa k t or k ebu d a ya a n , ya k n i seba g a i
h a si l k ar ya , ci p t a d an r a sa ya n g
d i d a sar k an p a d a k ar sa m an u si a d i
d a l a m p er g a ul an h i d u p .
5T eor i in i a k an d i g un a kan un t u k
m en g k a ji r u m u san ma sa l ah ya n g k ed u a
t en t an g
ef ek t i fi t a s
h u k u m
d a l am
i m p l em en ta si t u k ar m en u k ar tan ah an tar
wi l a ya h
ol eh
PPAT
. Hu k u m
d a p a t
b er l a k u
ef ek t i f
a k a n
m en im bu l k an
p er u ba h an di da l am ma s ya r a k at dan
p er u ba h an i t u d a p at d i se bu t k a n seba g a i
p er u ba h an sosi a l .
63.2.
Teori Perlindungan Hukum
T eor i
p er l in d un g an
h u k um
d ar i
Pa r et o, ji k a su a t u p er jan ji a n d i p an d an g
d a r i
su d u t
ek on om i
se ba g a i m an a
d i p a p ar k an da l am t eor i Par et o, su a t u
t r an sa k si a ta u a t ur an a da l ah sah ji k a
m em bu a t k ea d a a n sese or an g m en ja d i
l ebi h ba i k d en g an t i d a k seor a n g pun
d i bu a t m en ja d i l ebi h bu r u k .
73.3.
Teori Kepastian Hukum
Men u r u t
Ra d br u ch
d a la m
p en g er t ian h u k u m da p a t d i bed a k an t i ga
a sp ek ya i t u k ea d i l a n , fi n al i t a s dan
l eg a l i t a s ya n g k et i g a - t i gan ya d i p er l u k an
5Soerjono Soekanto, 2008,
Faktor-Faktor
yang Mempengaruhi Penegakan Hukum,
Raja
Grafindo
Persada,
Jakarta,
h.8.(Selanjutnya
disebut dengan Soerjono SoekantoI).
6
Soerjono Soekanto, 2004,
Pendekatan
Sosiologi terhadap Hukum,
Bina Aksara, Jakarta,
Cetakan II, h.17. (Selanjutnya disebut dengan
Soerjono Soekanto II).
7
Niken Saraswati, 2011, “Standar Kontrak
Dalam
Hukum
Perjanjian
”
,
http://kennysiikebby.wordpress.com/2011/03/07/
Kennysiikebby’s
Blog
Just
Another
Wordpress.Com Site (diakses pada 11/06/2016).
u n t u k sam p a i p a da p en g er t i an h u k um
ya n g m em a da i .
83.4.
Teori Keadilan
Ar i st ot el es m en g em u k a k an ba h wa
k ea d i l an d i ba g i m en ja d i 2 ( d u a ) ba g i an
ya i t u :
a .
Kea d i l a n d i str i bu t i f
b.
Kea d i l a n k or ek t i f .
93 . 5 .
Pe j a ba t Pe m b ua t Ak t a T a na h
Da sa r h u k um t er h a da p ek si st en si
a t a u k eber a d a an Peja ba t Pem bu a t Ak t a
T an ah ( PPAT ) ya n g b er l a k u sa a t in i
a d a l ah
Per a t ur an
Pem er in tah
( PP)
Nom or
3 7
T ah un
1 9 9 8,
t en t an g
Per a t ur an Peja ba t Pem bu a t Ak t a T an ah
ya n g t el a h dir u ba h d en gan p er u ba h an
Per a t ur an
Pem er in tah
Rep u bl i k
I n d on esi a Nom or 2 4 Tah un 2 0 1 6 t en t an g
Per u ba h an At a s Per a t ur an Pem er in tah
Pem er i n tah Nom or 3 7 T a h un 1 9 9 8
t en t an g Ja ba t an Peja ba t Pem bu a t Ak t a
T an ah .
T u g a s p ok ok P PAT d i a t u r d a la m
Pa sa l 2 PP Nom or 3 7 T ah un 1 9 9 8,
d en g an
ya i t u
m el a k sa n a k an
ya i t u
m el a k sa n a k an
seba g i a n
k eg i a tan
Pen d a ft a r an T an ah d en gan m em bu a t
a k t a se ba g a i bu k t i t el a h d i l a k u k an n ya
p er bu a t a n h u k um
t er t en t u
m en g en ai
m en g en ai Ha k a t a s Tan ah a t a u Ha k
Mi l i k a t a s Sa t u an Ru m ah Su su n ya n g
a k an d i ja d i k an d a sar ba g i p en d a ft a r an
p er u ba h an d at a p en d a ft ar an t an ah ya n g
d i a k i ba t k an
ol eh
p er bu a t an
i t u.
Per bu a t a n ya n g d im a k su d k an i t u a d a lah :
1 .
Ju a l Bel i .
2 .
T u k ar Men u kar .
3 .
Hi ba h .
4 .
Pem a su k a n k e d a l am Per u sah a an
(
i n b re n g
) .
5 .
Pem ba g i a n Ha k Ber sa m a .
6 .
Pem ber i a n Ha k Gu n a Ban g un an /
Ha k Pa k a i a t a s T an ah Ha k Mi l i k
7 .
Pem ber i a n Ha k T an g g un g an .
8 .
Pem ber i a n
Kua sa
Mem be ba n k a n
Ha k T a n g g un gan .
Ke wen an g an PPAT un t u k m em bu a t
a k t a d i da sar k an pa d a k en ya t a a n d im an a
t an ah a t a u Ha k Mi l i k at a s Sa t uan
Ru m a h Su su n t er sebu t t er l et a k / b er a d a,
bu k a n h a l d im an a kah p ar a p en gh a d a p
( m i sa ln ya p en ju a l d a n p em bel i ) d a p a t
b er k u m p u l , a ta u p a da h a l d i man a kah
d om i si l i p em eg a n g h a k a ta u d om osi l i
p em eg a n g
h a k
a ta u
d om i si l i
ca l on
p en er i ma h a k ber a d a .
Se b el u m ber l a k u n ya PP No 2 4
T ah un
2 0 1 6
su d a h
di k en al
a d an ya
p er l u a san d a er ah k er ja , n a m un t er ba t a s
8Theo Huijbers, 2007,
Filsafat Hukum dalam
Lintas Sejarah,
Kanisius, Cetakan Keempat belas,
Yogyakarta, hal. 163.
9
h an ya u n t u k p em bu a t an t i ga m a cam
Ak t a d i m an a sa l ah sa t u bi d an g t an ah
ya n g m er u p a kan ob ye k p em bu a t a n Ak ta
b er a d a d i d a la m d a er ah k er ja n ya , ya i t u
u n t u k p em bu a t a n a k ta ;
1 .
t u k ar m en u k ar ,
2 .
p em a su k a n k e d a l am p er u sah a an
(
i n b re n g
) d an
3 .
p em ba g i a n h a k ber sa m a .
B er d a sar k an
k et en t u an
t er sebu t
d i a t a s d a p a t d i pah a mi ba h wa u n t u k
p er bu a t a n a k t a T u k ar Men u kar at a s
se bi d a n g
T an ah
ya n g
ber a d a
d i
Ka bu p a t en Ba d u n g d en g an sebi d a n g
t an ah ya n g ber a d a d i Kot a Den p a sa r ,
m a k a PPAT ya n g b er wen an g u n tu k
m em bu a t Ak t a T u k a r Men u k ar t er sebu t
a d a l ah sa l ah sat u d ar i PPAT ya n g
d a er ah k er jan ya Ka bu p a t en Ba d u n g a ta u
PPAT
ya n g
d a er ah
k er ja n ya
K ot a
Den p a sa r .
3 . 6 . Pe r al i ha n H ak At a s T a na h
Men u r u t Pa sa l 3 7 PP N om or 2 4
T ah un 1 9 9 7 p er a lih an h a k at a s t an ah
d a n h a k mi l i k a ta s sa t u a n Ru m ah su su n
m el a l u i ju a l bel i , t u k ar m en u k ar , h i ba h ,
p em a su k a n
da l am
p er u sah a an
dan
p er bu a t a n h u k um d a p a t di d a ft a r kan ji k a
d i bu k t i k a n d en g an a k t a ya n g d i bu a t ol eh
PPAT ,
ya n g
b er wen a n g
m en ur ut
k et en t u an
p er a t ur an
p er un dan g
-u n d an gan
ya n g
ber l a k u ,
Da l am
k et en t u an t er seb u t t i d a k d i jel a sk an a pa
ya n g
d i m a k su d
ber a l ih
dan
d i p er a l ih kan ,
t et a p i
h an ya
d i a t u r
t en t an g p er al ih an su a t u h a k a t a s t an ah
a t a uh a k m il i k a t a s sat u an r um ah su sun .
Per a l ih an h a k a ta s t an ah m en ur u t
yu r i d i s d i l a k u kan seca r a t er t ul i s d en gan
a k t a ya n g d i bu a t ol e h p eja ba t ya n g
b er wen an g d an d i d a ft a r kan p a d a Ba d an
Per t an ah an Na si on a l ( Kan t or Per tan ah an
Ka bu p a t en / Kot a ) .
Per a l ih an h a k a t a s tan ah h ar u s d i
bu k t i k a n d en gan a k ta ya n g d i bu a t ol eh
Pen ja ba t P em bu a t Ak t a T a n ah ya n g
sel a n ju t n ya d i si n g k a t PPAT . Den g an
d em i k i an a da un sur a bs ol u t e ya n g h ar u s
d i p en uh i d al a m m en ga l ih k an h a k at a s
t an ah , ya k n i a d an ya Ak t a p er a l ih an h a k
a t a s tan ah ya n g d i bu a t ol eh PPAT .
Al a t p em bu k t i an ya n g sa h ba g i
k ep em i l i k a n h a k a ta s t a n ah a d a lah
d a l a m ben t u k seft i fi k a t h a k a ta s t an ah .
Ser t i fi k a t a d a lah sa l in an bu k u t an ah dan
su r a t u k ur ( un t u k p en d a ft ar an t an ah
si st em i k ) a t a u g a m ba r si t ua si ( u n tu k
p en d a ft a r an t an ah sp or a d i s) ya n g d i ja h it
m en ja d i sa t u d an ben t u kn ya d i t et a p k an
ol eh m en t er i. Fun g si ser t i fi k a t h a k at a s
t an ah a d a lah un t u k m em bu k t i k an a d an ya
h a k a ta s t an ah d an su b yek ya n g ber h a k
a t a s tan ah t er sebu t .
Per a l ih an h a k a ta s t an ah m en ur u t
yu r i d i s d i l a k u kan seca r a t er t ul i s d en gan
a k t a ya n g d i bu a t ol eh p eja ba t ya n g
b er wen an g d an d i d a ft a r kan p a d a Ba d an
Per t an ah an Na si on a l ( Kan t or Per tan ah an
Ka bu p a t en / Kot a ) .
La n g k ah
t er sebu t
t er k a i t er a t d en gan p r osed u r p er a l ih an
h a k
at a s
t an ah ,
k ar en a
pr osed u r
m en en t u kan l eg a l i t a s d ar i p er a l ih an
h a k.
Den g an
d em i k ian
l eg a l it a s
p er a l ih an
h a k
at a s
t an ah
san g at
d i t en t u k an ol eh s ya r a t f or m i l m a u pun
m a t er i i l, p r osed u r d a n k ewen an g an ba g i
p i h a k - p ih a k t er k ai t , ba i k k e wen a n gan
m en g a lih k an
ma u p un
k e wen a n gan
p eja ba t
u n t u k
b er t in d a k .
Pr osed u r
h u k u m ber a l ih n ya su a t u h a k a t a s t an ah
d a p a t di t el u su r i ba i k se bel u m m a u p un
set el a h ber l a k un ya UUPA.
Per ja n ji a n t u kar m en u k ar h a k a ta s
t an ah a d al ah su a t u p er jan ji a n ya n g
d i bu a t a n t ar a pih a k ya n g sa t u d en gan
p i h a k l a in n ya , d a l a m p er ja n ji an it u
p i h a k
ya n g
sa t u
b er k e wa ji ba n
m en yer a h kan
h a k
a t a s
tan ah
ya n g
d i t u k ar ,
beg i t u
p u l a
p ih a k l a in n ya
b er h a k m en er im a h a k a t a s tan ah ya n g
d i t u k ar .
Su b j ek h u k u m d al a m p er ja n ji an
t u k ar - m en u kar a da l ah p ih a k p er ta ma
d a n p ih a k k ed u a . Sed a n g k an ya n g d a p at
m en ja d i ob jek t u k a r - m en u kar a d a lah
sem u a ba r an g , ba i k ba r an g ber g er a k
m a u p un bar an g ya n g ti d a k ber g er a k
( p a sa l 1 5 4 2 KUHPer d a t a ) .
IV. PE M B AH ASAN
4 . 1 . Im pl e me nt a si
K e we na ng a n
Pe j a ba t
Pe mb ua t
Ak t a
T a na h
Da l a m Pr ose s T uk a r M e n uk a r
H a k At a s T a na h Ant a r W i l a y a h
O l e h
Pe j a ba t
Pe mb ua t
Ak t a
T a na h.
Da l a m h a l t u kar m en u k ar ya n g
o b ye k n ya h a k a t a s tan ah ba i k ya n g
b er a d a
d a la m
sa t u
wi l a ya h
Ka bu p a t en / Kot a m a u p u n an t ar wi l a ya h
Ka bu p a t en / Kot a
se ba g a i
s ya r a t
f or m a ln ya h ar u s d i bu a t d en g an a k ta
ot en t i k ya n g d i bu a t ol eh PPAT . Sem u a
a k t a ya n g m er u p a kan k e wen a n g an PPAT
u n t u k m em bu a tn ya a d a l a h Ak t a ot en t i k,
t er m a su k d i sin i a d al ah Ak t a T u kar
Men u k a r . I si ya n g d i t u an g k an d al am
a k t a m en ur u t h a sil wa wa n ca r a d en gan
Ba p a k Ma d e Wi d i a d a . Not a r i s/ PPAT
Kot a
D en p a sar ,
m en ya t a k a n
i si
p er ja n ji an t u k ar m en u kar h ar u s a p a
a d an ya
ja n g an
ber i si
h a l -h al
ya n g
d i r ek a ya sa k a r en a da p a t m en im bu l k an
m a sa l ah di k em u d i an h ar i. Ak t a t u kar
m en u k ar t er ma su k d a l am jen i s
Pa rt i j
A c t e
( Par t a i Ak ta ) , bu k an
A mb t el i jk
A c t e
( a k ta p eja ba t ) ar t in ya ba h wa a k t a
t er sebu t
d i bu a t
ol eh
p ar a
p ih a k
d i h a d a p an PPAT , ol eh kar en a i t u PPAT
h an ya
m en u an g k an
a p a
ya n g
d i sa m p a i kan , d i jel a sk a n d an d ia k u i ol eh
p a r a
p ih a k
k ed a l am
a k t a
ya n g
d i bu a t n ya . Se ja u h a p a ya n g d i sa m p ai k an ,
a p a ya n g d i jel a sk a n d an d i a k u i ol eh
p a r a
p ih a k
i t u
ti d a k
ber t en t an gan
d en g an
h u k um
ma k a
PPAT
d a p at
m em bu a t k a n a k t an ya . ( h a si l wa wa n ca r a
t an g g a l 2 0 Desem b er 2 0 1 6 ) .
B er k a i tan
d en g an
tan g g un g ja wa b
a t a s k eb en ar an i si a k t a seba g a i m an a
ya n g
d i sa m p ai k an
ol eh
p ar a
p ih a k
Ba p a k Ma d e Wi d i a d a . Not a r i s/ PPAT
Kot a
Den p a sa r
m en ya t a k an
a d a lah
t an g g un g ja wa b p a r a p ih a k , bu k an
t an g g un g ja wa b P PAT .
Se ba g a i m an a d in ya t a k an Ba p a k I
Ma d e Ma wi , a l a m a t Lin g k un g an Um a l a s
Ka n g in ,
Desa / Kel u r ah an
Ker ob ok a n
Kel od ,
Ke ca m a t an
Ku t a
Ut a r a,
Ka bu p a t en Ba d u n g m en ya t a k an u n tu k
m em en uh i k ebu t u h an a k an t an ah ya n g
l ebi h l u a s un t u k p er t an ian d an in vest a si
l ebi h su k a m el a k u k a n t u k ar m en u kar
a t a s t an ah n ya ya n g a d a d i wi l a ya h
Ka bu p a t en
Ba d u n g ,
k a r en a
m el a l ui
t u k ar m en u kar t r an sa k sin ya l e bi h cep a t
d a n am an , k ar en a ti d a k p er l u m en ca r i
p em b el i h a k a t a s tan ah ya n g a d a di
Ka bu p a t en
Ba d u n g
ya n g
h ar g an ya
b eg i t u t i n g g i, seh in g g a su l i t m en ca r i
p em b el i n ya .
Mel a l u i
t u k a r
m en u kar
t an ah ya n g d i a lih k an m en ja d i l ebi h
a m an d an k em un g k in an an m em p er ol eh
d i sp en sa si b er u p a u an g ta m ba h an . (h a sil
wa wa n ca r a t an g ga l 9 Jan u ar i 2 0 1 7 ) .
T u k ar m en u k ar h a k a ta s t an ah
se ba g a i sa l a h sat u ben t u k t r an sa k si
p en g a l ih an h a k a t a s tan ah p a da d a sar n ya
m er u p a k an
p er bu a t an
h u k u m
d al am
b en t u k p er ja n ji an . Seh in g g a ser in g k a li
p er bu a t a n
t er sebu t
d i a wa l i
d en g an
n eg osi a si
u n t u k
m em p er ol eh
k es ep a k a t an . Seba g i m a n a h a l t er sebu t
d i sa m p a i kan ol eh Ba p a k I Ma d e Ma wi ,
a l a ma t
Lin g k un g an
Um a l a s
Kan g in ,
Desa / K el u r ah an
Ker ob ok a n
Kel od ,
Ke ca m a t an
Ku t a
Ut a r a,
Ka bu p a t en
Ba d u n g ,
set el a h
beb er a p a
k a li
m el a k u k an p en d ek a t an d en g an I bu Ni
N yom a n Wer t ian i d en g an a la m at Per um
T er a s A yu n g Bl ok D 3 - 5 Ga t su T i m ur
Den p a sa r Ba n jar / Lin g k un g an T em ba u ,
Desa / K el u r ah an
Pen a t ih ,
Keca m a tan
Den p a sa r
T i m ur ,
Kot a
Den p a sa r .
ba r u l ah
d i ca p a i
k esep a k a t an
u n tu k
m en u k ar
h a k
a ta s
t an ah
d en gan
Ser t i fi k a t
Ha k
Mi l i k
N om or
6 6 3 3 / Kel u r ah an Ker ob ok a n Kel od , ya n g
l u a s d an ba t a s - ba t a s l et a k t an ah n ya
d i u r a i k an d al a m sur at u k u r t an g g al
2 2 / 0 8 / 2 0 1 6 . Nom or 0 6 9 4 8 / Ker o b ok a n
Kel od , sel u a s 5 0 0 M2 , a t a s n a m a I Ma d e
Ma wi , d en g a n sebi d a n g t an ah Ha k Mi l i k
Nom or 1 0 1 3 5 / Kel u r ah an Ku t a ya n g l u a s
d a n ba t a s - ba t a sn ya s er t a l et a k tan ah n ya
d i u r a i k an d a l am sur a t u k ur tan g g a l 2 1
-1 -1 - 2 0 0 8 Nom or 2 3 6 4 / Ku t a / 2 0 0 8 , sel u a s
4 5 0
M2 ,
at a s
n am a
Ni
Nyom a n
Wer t i an i . (h a si l wa wa n ca r a t gl 2 0
Ja n u ar i 2 0 1 7 ) .
B er d a sar k an
h a si l
wa wa n ca r a
d en g an Ba p a k I Ma d e Ma wi , a l am at
Li n g k un g an
Um a a l a s
Kan g in ,
Desa / K el u r ah an
Ker ob ok a n
Kel od ,
Ke ca m a t an
Ku t a
Ut a r a,
Ka bu p a t en
Ba d u n g m en ya m p a i k an ba h wa p r ose s
p em bu a t a n
p er ja n ji an
t u k ar -m en u kar
h a k a t a s tan ah n ya d i l a k u k an d i Kan t or
Not a i s/ PP AT . I Ma d e Wi d i a d a ya n g
wi l a ya h k er ja n ya Kot a Den p a sa r . t et a pi
p er ja n ji an t u k ar m en ur ka r it u t i d a k
d a p a t di l a k san a kan d en g an a l a san bel u m
a d a p er a t ur an p el a k san a an d ar i PP N o
3 7 T a h un 1 9 9 7 ya n g t el a h d ir u bah
d en g an
PP
No
2 4
T a h un
2 0 1 6.
Sel a n ju t n ya d i sa r a n k an p er a lih an h a k
a t a s t an ah t er sebu t d i l a k u k an d en gan
t r an sa k si ju a l bel i . (h a si l wa wa n ca r a t gl
2 0 Ja n uar i 2 0 1 7 ).
Un t u k
m en yel en g g a r a kan
ser t a
m el a k sa n a k an p en d a ft ar an t an ah ya n g
d i d a sar k an p a d a Pa sal 1 9 A ya t ( 1 )
UUPA,
d a l a m
p el a k sa n a an n ya
p em er i n t ah
m en g el u a r kan
Per a t ur an
Pem er i n tah Nom or 1 0 T a h un 1 9 6 1
t en t an g Pen d a ft a r an Tan ah ya n g d al am
p er ja l an an
p el a k san aan ya
d i g a n ti
d en g an Per a t ur an Pem er in t ah Nom or 2 4
T ah un 1 9 9 7 t en t an g Pen d a ft ar an Tan ah .
Den g a n
d i ber l a k u kan n ya
Per a t u r an
Pem er i n tah Nom or 2 4 T a h un
1 9 9 7
t en t an g Pen da ft a r an Tan ah dih ar a p kan
p r oses p en d a ft a r an t an ah d i wi l a ya h
Neg a r a
Rep u bl i k
I n d on esi a
t er sel en g g a r a d en gan ba i k , seh in g ga
t er ci p t an ya
k ep a st i a n
h u k u m
ba g i
p em eg a n g h a k a t a s t an ah ya n g t el ah
d i d a ft a r k an d an seca r a t i d a k l an g sun g
a k an m en g ur an g i t er ja d in ya sen g k et a
p er t an ah an d i k em u d ian h ar i .
Se b el u m
Per a t u r an
Pem er in t ah
Nom or 1 0 T ah un 1 9 6 1 i n i d i ber l a k u k an ,
p em bu k t i a n k ep em i l i k an h a k a t a s t an ah
cu k u p
d en g an
k esa k si a n
d ar i
p en ya n d in g
d al a m
h a l
in i
a d a lah
p em i l i k t an ah d i sam p in g ya n g m en ja d i
o b ye k k ep em i l i k an tan ah dan k esa k si an
d a r i Kep a l a Desa . Men g en a i ba t a s - ba t a s
d a r i
su a t u
t an ah
t er sebu t
h a n ya
d i t en t u k an
ber d a sa r k an
p oh on - p oh on
ya n g h i d u p d i a t a s tan ah t er sebu t ,
seh i n g ga k ep a st i a n h u k u m d ar i ba t a s
-ba t a s t an ah t er sebu t k u r an g t er ja m in .
Ket en t u a n
h u k u m
Per a t ur an
Pem er i n tah Nom or 1 0 T a h un 1 9 6 1
t en t an g
Pen da ft a r an
T an ah
seba g a i
d a sa r p el a k san aan n ya d i r a sa k an bel u m
cu k u p m em b er i k an k em un g k in an un tu k
t er l a k san an ya p en d a ft a r an t an ah d al am
wa k t u ya n g si n g ka t d en g an h a si l ya n g
l ebi h m em u a sk an
Pen d a ft a r an
t an ah
m en ur u t
Per a t ur an Pem er in tah Nom or 2 4 T a h un
1 9 9 7 t en t an g Pen d a ft ar an Tan ah ya i t u :
Ra n g k a i an k eg i a t an ya n g d i l a k u kan ol eh
p em er i n t ah
seca r a
t er u s
m en er u s,
b er k esi n a m bu n gan d an t er a t ur m el i p u ti
p en g u m p u l an , p en g ol a h an , p em bu k u an
d a n p en ya ji a n se r t a p em el ih ar aan d a ta
fi si k d a n d a t a yu r i d i s d a l a m ben t u k
p et a d a n d a ft a r m en g en ai bi d a n g - bi d an g
t an ah dan sa t uan - sa t u an r u m ah su su n ,
t er m a su k p em ber i a n su r a t t an d a bu k t i
h a kn ya ba g i bi d a n g - bi d a n g tan ah ya n g
su d a h a d a h a kn ya d a n h a k m i l i k at a s
sa t u an
r u m a h
su su n
ser ta
h a k -h a k
t er t en t u ya n g m em be ba n in ya .
1 .
Pen d a ft a r an T an ah Seca r a Sp or a d i k .
2 .
Pen d a ft a r an
T an ah
Seca r a
Si st em a t i k .
T u ju a n p en da ft a r an t an ah m en ur u t
Pa sa l 3 Per a t ur an Pem er in t ah Nom or 2 4
T ah un 1 9 9 7 t en t an g Pen d a ft ar an T an ah
ya i t u :
a . Un t u k m em b er i k a n k ep a st i an h u k u m
d a n p er l in d un g an h u k u m k ep a d a
p em eg a n g h a k a ta s su a t u bi d a n g
t an ah , sa t u an r u m ah su su n dan h a k
-h a k l a in ya n g t er d a ft ar a gar d en g an
m u d ah d a p at m em bu k t i k an d ir in ya
se ba g a i
p em eg a n g
h a k
ya n g
b er sa n g k ut an .
b. Un t u k
m en yed i a k a n
in for m a si
k ep a d a
p i h a k - pih a k
ya n g
b er k ep en t in g an
t er ma su k
p em er i n t ah
c. Un t u k
t er sel en g g ar an ya
t er t i b
a d m in i str a si p er tan ah an .
Ob ye k p en d a ft a r an tan ah d i t en t u k an
d a l a m Pa sal 9 Per a t ur an Pem er in tah
Nom or
2 4
T ah un
1 9 9 7
t en t an g
Pen d a ft a r an T an ah ya n g m en en t u kan :
a . Bi d a n g - bi d a n g t an ah ya n g d i p un ya i
d en g an h a k m i l i k, h a k g un a u sa h a ,
h a k g un a ba n g un an d an h a k pa k a i.
b. T an ah h a k p en g el ol a a n .
c. T an ah wa k a f.
d . Ha k m i l i k at a s sa t uan r um ah su sun .
e. Ha k t a n g g un g an .
f. T an ah n eg ar a.
Pen d a ft a r an tan ah m en g en a l a d an ya
si st em
p u bl i k a si ,
d i m an a
t er d a p at
b e ber a p a si st em p u bl i k a si p en d a ft a r an
t an ah dar i n eg ar a -n eg ar a ya n g t el ah
m el a k sa n a k an
d an
m en yel en g g ar a kan
p en d a ft a r an t an ah ya n g ber t u ju a n un tu k
m em ber i k a n k ep a st ian h u k u m ba g i p ar a
p i h a k
d en g an
m em il i k i
bu k t i
k ep em i l i k a n ber u p a ser ti p i k a t h a k at a s
tanah.
“Adapun
sistem
publikasi
p en d a ft a r an t an ah ol eh n eg a r a -n eg a r a
ya n g
m en yel en g g a r a kan
p en da ft a r an
t an ah ya i t u : Si st em
To rre n s
, Si st em
Negatif dan Sistem Positif”.
4 . 2 . Fa k t or - f a k t or
y a ng
me m pe ng a r uhi
e f e k t i f i t a s
be r l a k uny a k e we na ng a n Pe j a ba t
Pe mb ua t
Ak t a
T a na h
t e r k a i t
de ng a n
t uk a r
me n uk a r
t a na h
a nt a r wi l a y a h.
Wa l a u p u n PP Nom or 3 7 T ah un 1 9 9 8
ya n g t el ah d i p er bar u i d en gan PP Nom or
2 4
T ah un
2 0 1 6
t el ah
m em p un ya i
k e ber l a k u an seca r a fi l os o fi s, yu r i d i s
d a n
sosi ol og i s
t et a p i
Per a t ur an
Pem er i n tah
t er sebu t
b el u m
d a p a t
m em ber i m a n fa a t ya n g op t i m a l ba g i
m a s ya r a k at .
Ber d a sar k an
wa wa n ca r a
d en g an
Not a r i s/ PPAT
Ba p a k
Ma d e
Wi d i a d a ,
PPAT
d i
Kot a
Den p a sar
m en ya t a k a n
ba h wa
b el u m
d a p a t
d i l a k san a kan n ya
p er a l ih an
h a k
at a s
t an ah
ber d a sar k an
p er jan ji an
t u kar
m en u k ar t an ah ya n g ber l ok a si d i Kot a
Den p a sa r d en g an t an ah ya n g ber l ok a si
d i Ka bu p a t en Ba d u n g k a r en a bel u m a d a
a t ur an t ek n i sn ya , ya n g b er u p a p et u n ju k
p el a k sa n a
ma u p un
p en t un ju k
t ek n i s
ya n g k h u su s m en g a t ur m en g en a i t u kar
m en u k ar ya n g ob ye k n ya a d a d i Ko t a
Den p a sa r d en g an tan ah ya n g a d a di
Ka bu p a t en
Ba d u n g .
( wa wa n ca r a
2 8
Ja n u ar i 2 0 1 7 ) .
Pr a k t ek t u k ar m en u k ar h a k a ta s
t an ah ya n g d i a l am i ol eh Ba p a k I Ma d e
Ma wi ,
a l a ma t
Lin g k un g an
Um a al a s
Ka n g in , Desa / K el u r ah an Ker ob ok a n
Kel od ,
Ke ca m a t an
Ku t a
Ut a r a,
Ka bu p a t en Ba d u n g . d en gan I bu Ni
N yom a n Wer t ian i d en g an a la m at Per um
T er a s A yu n g Bl ok D 3 - 5 Ga t su T i m ur
Den p a sa r
Ban ja r / Li n g k un gan
T em ba ,
Desa / K el u r ah an
Pen a t ih ,
Keca m a tan
Den p a sa r Ti m ur , Kot a Den p a sa r t i da k
d a p a t
t er l a k san a
ya n g
p em bu a t an
a k t an ya
d i l a k u k an
d i
PPAT
ya n g
wi l a ya h k er ja n ya d i Den p a sa r . d en gan
a l a san Ak t a T u k ar Men u k ar Ha k At a s
T an ah ya n g t an ah n ya t er l et a k an tar
wi l a ya h
bel u m
d a p a t
d i la k san a kan
m en g in g at p el a k sa n a an PP n o 3 7 ya n g
t el a h d i p er ba r u i d en gan PP N o 2 4 t a h un
2 0 1 6 b el u m a d a Per a t ur an m en g en ai
p et u n ju k p el a k sa n a an n ya d a n p et u n ju k
t ek n i sn ya .
Kep a d a n ya
d i sa r an kan
t r an sa k si
t er sebu t
m en g g u n a kan
Per ja n ji a n Ju a l Bel i . ( wa wa n ca r a t g l 2 0
Ja n u ar i 2 0 1 7 ) .
Men u r u t La wr en ce, t i g a el em en
p en t in g ya n g m en en t u kan ber fu n g si a ta u
t i d a kn ya h u k u m an t ar a la in :
1 .
Su b s t a n si
h u k um
m el i p u ti
:
p er a t ur an - p er at ur an a ta u r eg u l a si
ya n g d i bu a t ol eh l em ba g a ya n g
b er wen an g ;
2 .
St r u k t ur Hu k u m m el i p ut i : t at an an
d a r i p a d a el em en l em ba g a h u k u m
( k er an g k a or g an i sa si d an t in g ka t an
d a r i l em ba g a k ep ol i si a n , k eja k sa a n ,
k eh a k i man ,
p ema s ya r a k a tan ,
k ep en g a ca r a an ); d an
3 .
Bu d a ya h u k u m m el i p u t i : n i l ai -n i la i ,
n or ma -n or m a dan l em ba g a - l em ba g a
yg m en ja d i d a sa r d ar i pa d a si k a p
p er i l a k u h a m ba h u k um .
T er k a it
ef ek t i fi t a s
p el a k sa n a an
T u k ar Men u k ar Ha k At a s T a n ah an tar
wi l a ya h
t en ya t a
b el u m
d a p a t
m em ber i k a n m an fa a t ya n g op t i m a l ba g i
m a s ya r a k at ya n g i se ba k a n bel u m a d a n ya
a t ur an ya n g m em ber i k a n p et un ju k a g ar
p a r a el em en - el em en p el a k sa n a Per t ur an
Per u n d an g - un dan g an
t er sebu t
d a p a t
b er k o or d in a si seca r a ef ek t i f. Ha l l a in
ju g a d a p a t m em p en gar uh i efek t i fi t a s
Per a t ur an p er un dan g - un d an g an t er sebu t
d a p a t d i an al i si s d a r i a d an ya p en g a r uh
n il a i ek on om i d i d a la m p el a k san n an n ya .
Den g a n m en g an jur k an tr an sa k si t u kar
m en u k ar h a k a t a s tan ah t er sebu t d en g an
p er ja n ji an ju a l bel i m a ka PPAT a kan
m en d a p at k esem p a t an un t u k m em bu a t 2
a k t a ,
d i ban d in g k an
d en g an
t u kar
m en u k ar ya n g cu k u p d i bu a t d en g an 1
( sa t u ) a k t a . Di sa m p in g fa k t or bu d a ya
h u k u m
m en ja d i
p en gar uh
t er h a da p
e fek t i fi t a s t er h a d a p k et en t uan t er sebu t
ju g a k e b er l a k u an k et en t uan t er sebu t
m en un ju k k a n h u k u m h u k um ya n g h i du p
(
l i v i n g l a w
) d i m a s ya r a k a t .
10Hu k u m
yang hidup adalah “Hukum yang
d i l a k san a kan d a la m m a sya r a k a t , seba g a i
l a wa n d ar i h u k u m ya n g d it er a p kan ol eh
negara”.
11se ja l a n d en g an in i , Li l i Ra sji d i
d a n B. Ar i ef Si d h ar t a m en g em u k a kan
ba h wa
h u k u m
ya n g
ba i k
a d a lah
“Hukum yang sesuai de
n g a n h u k um
yang hidup di dalam masyarakat”.
12V. PE NUT UP
5 . 1 Ke si mp ul a n
10
Bernard L. Tanya, et al.,
Teori Hukum :
Strategi Tertib Manusia Lintas Ruang dan
Generasi,
CV. Kita, Surabaya, h. 117.
11
Soerjono
Soekanto,
1985,
Perspektif
Teoritis Studi Hukum dalam Masyarakat,
Rajawali, Jakarta,
(selanjutnya disebut Soerjono
Soekanto III), h. 19.
12
Ibid
, h. 83.
Ad a p u n k esi m p u l an da r i p en el i t i an
i n i :
1.
Implementasi tukar menukar tanah antar
wilayah
tidak
dapat
dilaksanakan
dan
penyelesaiannya oleh Badan Pertanahan
Nasional diarahkan dengan proses Jual Beli.
2.
Faktor yang berpengaruh terhadap efektifitas
berlakunya kewenangan Pejabat Pembuat
Akta Tanah yang diatur dengan PP Nomor 37
Tahun 1998 yang diperbarui dengan PP
Nomor 24 Tahun 2016 adalah faktor kurang
koordinasinya
para
pelaksana
Peraturan
Perundang-undangan dan juga pengaruh
sistem kerja dari PPAT terutama disebabkan
dari nilai ekonomi yang didapat dari
Perjanjian Tukar Menukar Hak Atas Tanah
dibandingkan dengan Perjanjian jual beli.
5 . 2 Sa r a n
Sa r an - sar an ya n g d a p a t d i a ju k an ,
d i an t ar an ya :
1.
Menjamin kepastian hukum, keadilan dan
manfaat bagi masyarakat yang melakukan
transaksi Tukar Menukar Tanah antar wilayah
hendaknya pemerintah segara membuatkan
Peraturan yang dapat memberikan petunjuk
pelaksanaan dan petunjuk teknisnya dari PP
Nomor 37 Tahun 1998 yang diperbarui
dengan PP Nomor 24 Tahun 2016 sehingga
para pelaksana dapat berkoordinasi dengan
sebaik-baiknya
2.
Pemerintah Daerah segera mempertegas
Peraturan Perpajakan khususnya pajak Bea
Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan
(BPHTB) yang ditimbulkan dalam proses
tukar menukar hak atas tanah antar wilayah
dan penguatan terhadap struktur hukum dalam
hal ini Badan Pertanahan Nasional (BPN),
Instansi
Perpajakan,
Badan
Pendapatan
Daerah, dalam rangka penguatan
konsep-konsep tukar menukar dan jual beli.
DAFT A R PUST AK A
B uk u- B uk u
Am i r u d din & Za i n al Asi k i n , 2 0 0 4 ,
Pe n g a n t a r M e t o d e Pe n e li t i a n Hu k u m,
PT Ra ja
Gr a fi n d o Per sa d a , Ja k ar ta .
B er n ar d L. T an ya , et a l. ,
Te o ri Hu k u m : S t ra t eg i Te rt i b M a n u si a Li n t a s R u a n g d a n
Ge n e ra si ,
C V. Kit a , Su r a ba ya .
Bu r h an Ash sh ofa , 2 0 0 1 ,
M et o d e Pe n el i t i a n Hu k um
, C et . I I I , Rh in ek a Ci p t a, Ja k ar t a .
La wr en ce M. Fr i ed m an , 1 9 8 4,
A me ri c a n La w,
W. W. Nor t on & C om p a n y, N e w Y or k
-L on d on
So er j on o S o ek a n t o, 1 9 8 5 ,
Pe r sp e k t i f Te o ri t i s S t u d i Hu k u m d a l a m M a sy a ra k a t ,
R a j a wa l i ,
Ja k a r t a
- - - , 2 0 0 4 ,
Pe n d ek a t a n S o si o l o g i t e rh a d a p Huk u m,
Bi n a Ak sar a , Ja k ar ta
- - - , 2 0 0 8 ,
Fa k t o r - Fa k t o r y a n g M e mp e n g a ru h i Pe n e g a k a n Hu k u m,
Ra ja Gr a fi n d o
Per sa d a , Ja k ar t a .
T h eo Hu i j ber s, 2 0 0 7 ,
Fi l sa f a t Hu k u m d a l a m Li n t a s S e j a ra h ,
Kan i si u s, C et a kan
Ke em p a t bel a s, Yog ya k a r t a
Ar t i k el Il mi a h
Niken Saraswati, 2011, “Standar Kontrak Dalam Hukum Perjanjian
”
,
h tt p : / / k en n ysi i k e b b y. wor d p r ess. c om / 2 0 1 1 / 0 3 / 0 7 /
Kennysiikebby’s Blog Just
An ot h er Wor d p r ess. C om Si t e
Pe r a t ur a n Pe r un da ng - U nda ng a n
Un d a n g - Un d an g Neg a r a Rep u bl i k I n d on esi a Tah un 1 9 4 5 .
Un d a n g - Un d an g Nom or 5 T ah un 1 9 6 0 t en t an g Per at u r an Da sar Pok ok - P ok ok
Ag r ar ia . Lem ba g a Neg a r a T ah un 1 9 6 0 No 1 0 4 T am ba h an Lem ba r an Neg a r a
Nom or 2 0 4 3 .
Un d a n g - Un d an g Nom or 4 T a h un 1 9 9 6 t en tan g Ha k T a n g g un g an Ata s T an ah Bes er t a
B en d a
–
Ben d a Yan g Ber k a i tan Den gan Tan ah
Per a t ur an Pem er in t ah Nom or 2 4 T ah un 1 9 97 t en ta n g Pen d a ft ar an Ha k At a s T an ah .
Per a t ur an Pem er in t ah Rep u bl i k I n d on esi a N om o r 3 7 Tah un 1 9 9 8 t en tan g Per a t ur an
Ja ba t a n Peja ba t Pem bu a t Ak t a T an ah .
Per a t ur an Pem er in t ah Rep u bl i k I n d on esi a Nom o r 2 4 T ah un 2 0 1 6 t e n tan g Per u ba h an
At a s Per a t u r an Pem er in t ah Rep u bl i k I n d on esi a Nom or 3 7 T ah un 1 9 9 8
T en t an g Per a t ur an Ja ba t an Peja ba t Pem bu a t Ak t a T an ah .
Per a t ur an Men t er i Ag r ar ia Nom or 1 0 T a h un 1 9 6 1 t en t an g Pen un ju k k a n Peja ba t Ya n g
Di m a k su d k an Da l am Pa sa l 1 9 PP Nom or 1 0 T ah u n 1 9 6 1 T en t an g Pen d a ft ar an
T an ah Ser t a Ha k Da n Ke wa ji ba n n ya .
Per a t ur an Kep a l a Ba d an Per t an ah an Na si on a l R ep u bl i k I n d on esi a Nom or 1 T ah un
2 0 0 6 t en tan g Per at ur an Ja ba t an PPAT .
Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, terjemahan R. Subektidan R. Tjitrosudibia, 2001, PT. Pradnya
Paramita, Jakarta.
