i
TESIS
IMPLEMENTASI PASAL 103 AYAT (1) PERATURAN MENTERI NEGARA AGRARIA NOMOR 3 TAHUN
1997 TENTANG PERATURAN PELAKSANAAN PENDAFTARAN TANAH
(STUDI DI KABUPATEN BADUNG)
MADE SUEDANA PUTRA NIM. 1392461028
PROGRAM MAGISTER KENOTARIATAN PROGRAM PASCASARJANA
UNIVERSITAS UDAYANA DENPASAR
2016
ii
IMPLEMENTASI PASAL 103 AYAT (1) PERATURAN MENTERI NEGARA AGRARIA NOMOR 3 TAHUN
1997 TENTANG PERATURAN PELAKSANAAN PENDAFTARAN TANAH
(STUDI DI KABUPATEN BADUNG)
Tesis ini dibuat untuk memperoleh Gelar Magister Kenotariatan Pada Program Magister Kenotariatan Universitas Udayana
MADE SUEDANA PUTRA NIM. 1392461028
PROGRAM MAGISTER KENOTARIATAN PROGRAM PASCASARJANA
UNIVERSITAS UDAYANA DENPASAR
2016
iii
LEMBAR PENGESAHAN
TESIS INI TELAH DISETUJUI PADA TANGGAL:
Pembimbing I Pembimbing II
Prof. Dr. I K. Rai Setiabudhi, SH., MS. Dr. Ni Nyoman Sukeni, S.H., M.Si.
NIP: 19530914 197903 1 002 NIP: 19481231 198003 2 001
Mengetahui
Ketua Program Magister Kenotariatan Direktur
Program Pascasarjana Program Pascasarjana Universitas Udayana Universitas Udayana
Dr. Desak Putu Dewi Kasih, SH., M. Hum. Prof. Dr. dr. A. A. Raka Sudewi, Sp.S (K) NIP: 19640402 198911 2 001 NIP: 19590215 198510 2 001
iv
TESIS INI TELAH DIUJI
PADA TANGGAL: 17 NOPEMBER 2015
Panitia Penguji Tesis
Berdasarkan SK Rektor Universitas Udayana Nomor: 3992/UN14.4/HK/ 2015
Tanggal 16 Nopember 2015
Ketua : Prof. Dr. I Ketut Rai Setiabudhi, SH., M.S
Anggota : Dr. Gede Marhaendra Wija Atmaja, SH., M. Hum.
Dr. Gde Made Swardana, SH., M.H Dr. Tuni Cakabawa Landra, SH., M.Hum.
v
SURAT PERNYATAAN BEBAS PLAGIAT
Nama : MADE SUEDANA PUTRA
NIM : 1392461028
Program Studi : Magister Kenotariatan
Judul Tesis : Implementasi Pasal 103 Ayat (1) Peraturan Menteri Negara Agraria Nomor 3 Tahun 1997 Tentang Peraturan Pelaksanaan Pendaftaran Tanah (Studi Di Kabupaten Badung).
Dengan ini menyatakan bahwa karya ilmiah Tesis ini bebas plagiat. Apabila dikemudian hari terbukti plagiat dalam karya ilmiah ini, maka saya bersedia menerima sanksi sesuai Peraturan Menteri Pendidikan Nasional Republik Indonesia Nomor 17 Tahun 2010 dan Peraturan perundang-undangan yang berlaku.
Denpasar, 7 Januari 2016 Yang Membuat Pernyataan
Made Suedana Putra
vi
UCAPAN TERIMA KASIH
Puji syukur penulis panjatkan kehadapan Ida Sang Hyang Widhi Wasa / Tuhan Yang Maha Esa, karena atas berkat rahmat-Nya saya dapat menyelesaikan penulisan tesis ini. Adapun judul tesis ini adalah “IMPLEMENTASI PASAL 103 AYAT (1) PERATURAN MENTERI NEGARA AGRARIA NOMOR 3 TAHUN 1997 TENTANG PERATURAN PELAKSANAAN PENDAFTARAN TANAH (STUDI DI KABUPATEN BADUNG)”. Dalam penulisan tesis ini, penulis menyadari terdapat kekurangan, untuk itu besar harapan penulis semoga tesis ini memenuhi kriteria sebagai salah satu syarat untuk meraih Gelar Magister Kenotariatan pada Program Pascasarjana Universitas Udayana.
Penulisan tesis ini tidak akan terwujud tanpa bantuan serta dukungan dari pembimbing dan berbagai pihak. Untuk itu melalui tulisan ini penulis ingin mengucapkan terima kasih yang sebesar-besarnya kepada Prof. Dr. I. K. Rai Setiabudhi., SH., MS., Pembimbing Pertama dan terima kasih saya ucapkan kepada Dr. Ni Nyoman Sukeni, SH., Msi. yang telah memberikan semangat, bimbingan, dan saran selama penulis menyelesaikan Tesis ini.
Penulis juga mengucapkan terima kasih kepada Prof. Dr. dr. Ketut Suastika, Sp. PD-KEMD, Rektor Universitas Udayana beserta staf atas kesempatan yang diberikan untuk mengikuti dan menyelesaikan studi pada Program Pascasarjana Universitas Udayana. Terima kasih juga tujukan kepada Prof. Dr. dr. A.A. Raka Sudewi, Sp.S(K), Direktur Program Pascasarjana Universitas Udayana atas kesempatan yang diberikan kepada penulis untuk menjadi mahasiswa Program Magister pada Program Pascasarjana Universitas Udayana. Tidak lupa juga penulis ucapkan terima kasih yang sebesar-besarnya kepada Prof. Dr. I Gusti Ngurah Wairocana, SH., MH., Dekan Fakultas Hukum Universitas Udayana atas ijin yang diberikan kepada penulis untuk mengikuti Program Magister dan kepada Dr. Desak Putu Dewi Kasih, SH., MH., Ketua Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Udayana.
Terima kasih juga penulis tujukan kepada Bapak dan Ibu Dosen pengajar di Program Studi Magister Kenotariatan Program Pascasarjana Universitas Udayana
vii
yang telah memberikan ilmu kepada para mahasiswa termasuk penulis, serta Bapak dan Ibu seluruh staf dan karyawan di Sekretariat Magister Kenotariatan Universitas Udayana yang telah membantu penulis dalam proses administrasi.
Terima kasih juga penulis tujukan kepada kedua orang tua tercinta I Wayan Sueden, SH., MH., M.Kn. dan Dr. Dra. Ni Made Wiasti, M.Hum. atas doa dan dukungannya selama ini. Terima kasih kepada kedua saudara dr. Putu Suehandika Caksana dan Nyoman Suekhrisna Teja yang telah memberikan semangat dan dorongan dalam penulisan tesis ini. Terima kasih kepada seluruh teman-teman Angkatan VI Magister Kenotariatan yang tidak dapat penulis sebutkan satu per satu, serta semua pihak yang mendukung proses pembuatan tesis ini.
Sebagai akhir kata penulis berharap semoga Ida Sang Hyang Widhi Wasa / Tuhan Yang Maha Esa selalu memberikan kebahagian dan kesejahteraan kepada kita semua dan semoga tesis ini bermanfaat bagi pengembangan ilmu pengetahuan dan menambah kepustakaan di bidang Kenotariatan serta berguna bagi masyarakat.
Denpasar, 7 September 2015
Penulis
viii ABSTRAK
IMPLEMENTASI PASAL 103 AYAT (1) PERATURAN MENTERI AGRARIA NOMOR 3 TAHUN 1997 TENTANG PERATURAN PELAKSANAAN
PENDAFTARAN TANAH (STUDI DI KABUPATEB BADUNG)
Untuk melakukan proses pendaftaran tanah, Kepala Kantor Badan Pertanahan Nasional tidak dapat melakukan sendiri, namun membutuhkan bantuan dari pejabat lainnya. Dalam Pelaksanaan pendaftaran tanah Pejabat Pembuat Akta Tanah berperan penting, karena Pejabat Pembuat Akta Tanah tersebut membantu Kepala Kantor Badan Pertanahan Nasional. Kewenagan yang dimiliki oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah adalah membuat data atau alat bukti tentang perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah yang akan dijadikan dasar pendaftaran tanah. Dalam Pasal 103 ayat (1) Peraturan Menteri Negara Agraria Nomor 3 Tahun 1997 mengenai Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran tanah yaitu, Pejabat Pembuat Akta Tanah wajib menyampaikan akta yang ditandatanganinya beserta warkah-warkah lain kepada Kantor Pertanahan dalam jangka waktu tujuh hari kerja sejak ditandatanganinya akta. Namun pada kenyataannya Pejabat Pembuat Akta Tanah sering melebihi jangka waktu untuk menyerahkan akta yang ditandatanganinya kepada Badan Pertanahan Nasional.
Penelitian ini berjenis empiris dan data primer dari penelitian ini diperoleh melalui penelitian langsung di Kabupaten Badung dalam bentuk wawancara langsung kepada Pejabat Pembuat Akta Tanah Kabupaten Badung dan Pegawai Badan Pertanahan Nasional Kabupaten Badung. Data sekunder diperoleh melalui penelitian kepustakaan terhadap bahan hukum primer, sekunder, dan tersier sesuai permasalahan yang dibahas. Data yang telah terkumpul tersebut kemudian dianalisis secara kualitatif lalu data akan disajikan secara deskriptif kualitatif.
Hasil Penelitian menunjukkan bahwa Pejabat Pembuat akta Tanah Kabupaten Badung telah melakukan tugas dan wewenangnya sesuai dengan peraturan Perundang-undangan, namun masih sering melebihi jangka waktu untuk menyerahkan akta yang dibuatnya kepada Badan Pertanahan Nasional Kabupaten Badung. Faktor penghambatnya adalah kurangnya pengetahuan masyarakat mengenai syarat-syarat pendaftaran peralihan hak atas tanah dan sistem publikasi pendaftaran tanah positif yang digunakan pemerintah memiliki kekurangan yaitu, perlunya peran aktif dari pemerintah dan memerlukan biaya yang besar. Serta belum adanya sanksi yang jelas mengatur Pejabat Pembuat Akta Tanah yang melebihi jangka waktu penyerahan akta yang dibuatnya kepada Badan Pertanahan Nasional, namun Badan Pertanahan Nasional Kabupaten Badung memberikan kebijakan untuk melampirkan surat pernyataan keterlambatan yang berisikan alasan penyebab keterlambatan.
Kata Kunci: Implementasi, Pendaftaran Tanah, Pejabat Pembuat Akta Tanah.
ix ABSTRACT
IMPLEMENTATION OF ARTICLE 103 PARAGRAPH (1), REGULATION OF MINISTER OF AGRARIAN AFFAIRS NO.3/1997 ON REGULATION OF
LAND REGISTRATION (STUDY IN BADUNG DISTRICT)
To implement the process of land registration, the Head of the National Land Agency cannot do it alone, but requires the assistance of other officials. In the land registration, the Land Deed Officer plays an important role because the Land Deed Officer assists the Head of the National Land Agency. The authority owned by the Land Deed Officer is making data or evidence of certain legal acts concerning land rights that will become the basis of land registration. In Article 103 paragraph (1) of the Regulation of the Minister of Agrarian Affairs No.
3/1997 regarding the Provision of Implementation of the Government Regulation No. 24/1997 on the land registration namely the Land Deed Officer shall submit the deed signed along with a collection of files used as the basis for the issuance of a land certificate to the National Land Agency within seven working days from the signing of the deed. However, in practice the Land Deed Officer often exceeds the period of time to submit the signed certificate to the National Land Agency.
This belongs to empirical research and primary data of this study are obtained through direct research in Badung District in the form of direct interview to Land Deed Officer and Employee of the National Land Agency of Badung. Secondary data are obtained from library research to primary, secondary and tertiary legal materials, according to the issues discussed. The collected data are then analyzed qualitatively and they will be presented in descriptive and qualitative method.
Results of this research indicate that the Land Deed Officer of Badung District has implemented its duties and authorities in accordance with the prevailing legislation, but it still often exceeds the period of time to submit the deed issued to the National Land Agency of Badung. Inhibiting factor is the lack of public knowledge regarding the terms of registration of the right transfer over the land and publication of positive land registration system used by the government which has the disadvantage like the need for active participation of the government and it requires a large fee. Besides, there has been no obvious sanctions set forth to govern the Land Deed Officer exceeding the period of the deed handover to the National Land Agency, but the National Land Agency of Badung District provides policies to attach a statement containing the reasons for the delay.
Keyword: Implementation, Land Registration, Land Deed Officer.
x
RINGKASAN
Tesis ini menganilis mengenai Implementasi Pasal 103 Ayat (1) Peraturan Menteri Negara Agraria Nomor 3 Tahun 1997 Tentang Peraturan Pelaksanaan Pendaftaran Tanah (Studi Di Kabupaten Badung).
Bab I, menguraikan latar belakang yang melandasi lahirnya penelitian terhadap permasalahan dalam tesis ini. Berdasarkan hal tersebut, maka permasalahan yang diteliti dalam tesis ini meliputi 3 (tiga) hal yakni, (1) implementasi proses pendaftaran peralihan hak atas tanah yang dilakukan Pejabat Pembuat Akta Tanah. (2) faktor-faktor yang menjadi penghambat dalam proses peralihan hak atas tanah oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah di Kabupaten Badung.
(3) Pengaturan Pejabat Pembuat Akta Tanah yang melebihi jangka waktu permohonan pendaftaran peralihan hak atas tanah kepada Badan Pertanahan Nasional. Disamping latar belakang dan rumusan masalah pada bab I juga diuraikan mengenai tujuan dan manfaat penelitian, landasan teoritis yang akan dipakai mengkaji sesuai dengan permasalahan yang akan dibahas, metode penelitian yang akan digunakan dalam penulisan tesis ini, sumber-sumber bahan hukum yang menunjang pembahasan permasalahan, teknik pengumpulan bahan hukum serta teknik pengolahan dan analisa bahan hukum.
Bab II, tentang tinjauan umum terkait dengan Pejabat Pembuat Akta Tanah dan pendaftaran tanah, yang merupakan pengembangan dan kajian teoritis, pada bab I. Pembahasan pada bab ini dibedakan dalam 2 sub bab, yakni tinjauan umum Pejabat Pembuat akta Tanah serta tinjauan umum tanah dan pendaftaran tanah.
Bab III, tentang pembahasan rumusan masalah I, dikemukakan hasil-hasil penelitian yang diperoleh sesuai dengan permasalahan yang dibahas, dan dianalisa berdasarkan kajian teoritis, empiris, untuk menemukan jawaban dari permasalahan yang ada. Oleh karena itu, dalam sub bahasan bab ini dibedakan ada 2 (dua) pembahasan yakni, dasar hukum pendaftaran tanah yang dilakukan Pejabat Pembuat Akta Tanah dan peran Pejabat Pembuat Akta Tanah dalam proses peralihan hak atas tanah di Kabupaten Badung.
Bab IV, sebagai bab tentang pembahasan rumusan masalah II dikemukakan hasil-hasil penelitian yang diperoleh sesuai dengan permasalahan yang dibahas dan dianalisa berdasarkan kajian teoritis, empiris, untuk menemukan jawaban dari permasalahan yang ada. Oleh karena itu, dalam sub bahasan bab ini dibedakan ada 1 (satu) pembahasan yakni, faktor-faktor penghambat dalam pendaftaran peralihan hak atas tanah.
Bab V, sebagai bab tentang pembahasan rumusan masalah III dikemukakan hasil- hasil penelitian yang diperoleh sesuai dengan permasalahan yang dibahas dan dianalisa berdasarkan kajian teoritis, empiris, untuk menemukan jawaban dari permasalahan yang ada. Oleh karena itu, dalam sub bahasan bab ini dibedakan 2 (dua) pembahasan yakni sanksi Pejabat Pembuat Akta Tanah yangmelakukan pelanggaran dan sanksi penyerahan surat keterlambatan yang disertai dengan alasan alasan keterlambatan.
Bab VI sebagai penutup ini dikemukakan kesimpulan yang diperoleh berdasarkan hasil pembahasan yang dilakukan pada bab III, bab IV dan Bab V.
Adapun kesimpulan atas ketiga permasalahan yang dibahas yakni, Implementasi
xi
dari pendaftaran peralihan hak atas tanah di Kabupaten Badung yang dilakukan oleh Pejabat Pembuat akta Tanah wilayah kerja Kabupaten Badung masih belum sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku yaitu, masih seringnya terjadi Pejabat Pembuat Akta Tanah terlambat untuk menyerahkan akta yang ditandatanganinya beserta warkah-warkah lain kepada Kantor Pertanahan dalam jangka waktu tujuh hari kerja sejak ditandatanganinya akta. Faktor-faktor penghambat dalam proses peralihan hak atas tanah oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah di Kabupaten Badung adalah, kurangnya pengetahuan masyarakat tentang syarat-syarat yang diperlukan untuk melakukan pendaftaran peralihan hak atas tanah dan sistem publikasi pendaftaran tanah yang digunakan oleh pemerintah yaitu sistem publikasi positif yang memiliki kelemahan yang memerlukan peran aktif dari pemerintah dan biaya yang besar dalam proses pendaftaran peralihan hak atas tanah.Kebijakan Badan Pertanahan Nasional Kabupaten Badung apabila terjadi keterlambatan dalam penyerahan permohonan peralihan hak atas tanah adalah, Pejabat Pembuat Akta Tanah diwajibkan untuk melampirkan surat pernyataan keterlambatan yang berisikan alasan penyebab keterlambatan..
Selain kesimpulan juga dalam bab ini dikemukakan beberapa saran yang terkait, yaitu Kepada Pejabat Pembuat Akta Tanah disarankan untuk berperperan aktif serta mentaati peraturan agar tidak terjadi keterlambatan dalam penyerahan akta yang dibuatnya kepada Badan Pertanahan Nasional, agar tidak merugikan baik itu pemerintah maupun masyarakat. Kepada pemerintah agar memberikan sosialisasi dan pemahaman hukum yang berkesinambungan kepada masyarakat untuk meningkatkan pengetahuan masyarakat tentang pendafaran peralihan hak atas tanah. Sanksi yang diterapkan kepada Pejabat Pembuat Akta Tanah yang menyampaikan akta yang ditandatanganinya beserta warkah-warkah lain kepada Kantor Badan Pertanahan Nasional Kabupaten Badung melewati jangka waktu tujuh hari kerja sejak ditandatanganinya akta agar diatur dalam Peraturan Perundang-undangan dan diperberat agar menimbulkan efek jera.
xii DAFTAR ISI
SAMPUL LUAR
SAMPUL DALAM ... i
PRASYARAT GELAR ... ii
LEMBAR PERSETUJUAN PEMBIMBING ... iii
PERNYATAAN BEBAS PLAGIAT ... iv
UCAPAN TERIMA KASIH ... v
ABSTAK ... vii
ABSTRACT ... viii
RINGKASAN ... ix
DAFTAR ISI ... xi
DAFTAR TABEL ... xv
BAB I PENDAHULUAN ... 1
1.1. Latar Belakang Masalah ... 1
1.2. Rumusan Masalah ... 10
1.3. Tujuan Penelitian ... 10
1.3.1. Tujuan Umum ... 10
1.3.2. Tujuan Khusus ... 11
1.4. Manfaat Penelitian ... 11
1.4.1. Manfaat Teoritis ... 11
1.4.2. Manfaat Praktis ... 11
1.5. Kerangka Konsep dan Landasan Teoritis ... 12
1.5.1. Kerangka Konsep ... 12
xiii
1.5.1.1. Konsep Pejabat Pembuat Akta Tanah ... 12
1.5.1.2. Konsep Pendaftaran Tanah ... 13
1.5.1.3. Konsep Pelayanan Publik ... 17
1.5.2. Landasan Teoritis ... 21
1.5.2.1. Teori Tanggung Jawab ... 21
1.5.2.2. Teori Efektifitas Hukum ... 28
1.5.2.3. Teori Penegakan Hukum ... 35
1.6. Metode Penelitian ... 38
1.6.1. Jenis Penelitian ... 38
1.6.2. Sifat Penelitian ... 39
1.6.3. Data Dan Sumber Data ... 39
1.6.4. Teknik Pengumpulan Data ... 41
1.6.5. Teknik Penentuan Sampel Penelitian ... 41
1.6.6. Teknik Pengolahan Dan Analisis Data ... 42
BAB II TINJAUAN TENTANG PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH DAN PENDAFTARAN TANAH ... 44
2.1 Pejabat Pembuat Akta Tanah ... 44
2.1.1 Pengertian Pejabat Pembuat Akta Tanah ... 44
2.1.2 Dasar Hukum Pejabat Pembuat Akta Tanah ... 47
2.1.3 Pengangkatan Dan Pemberhentian PPAT ... 50
2.1.4 Tugas Pokok Dan Wewenang Pejabat Pembuat Akta Tanah ... 54
2.1.5 Wilayah Kerja Pejabat Pembuat Akta Tanah ... 58
xiv
2.2 Tanah Dan Pendaftaran Tanah ... 60
2.2.1 Pengertian Tanah ... 60
2.2.2 Pengertian Pendaftaran Tanah ... 65
2.2.3 Sistem Pendaftaran Tanah ... 73
2.2.4 Tujuan Pendaftaran Tanah ... 75
2.2.5 Obyek Pendaftaran Tanah ... 79
BAB III IMPLEMENTASI PENDAFTARAN PERALIHAN HAK ATAS TANAH DI KABUPATEN BADUNG ... 81
3.1 Dasar Hukum Pendaftaran Tanah yang Dilakukan Pejabat Pembuat Akta Tanah ... 81
3.2 Peran Pejabat Pembuat Akta Tanah Dalam Proses Peralihan Hak Atas Tanah Di Kabupaten Badung ... 83
BAB IV FAKTOR YANG MENGHAMBAT PROSES PENDAFTARAN PERALIHAN HAK ATAS TANAH ... 112
4.1 Faktor-faktor Penghambat dalam Pelaksanaan Pendaftaran Peralihan Hak Atas Tanah ... 112
4.1.1 Faktor Pengetahuan Masyarakat tentang Pendaftaran Peralihan Hak Atas Tanah ... 123
4.1.2 Faktor Sistem Publikasi Pendaftaran Tanah ... 124
BAB V KEBIJAKAN BADAN PERTANAHAN NASIONAL KABUPATEN BADUNG APABILA TERJADI KETERLAMBATAN PENYERAHAN PERMOHONAN PERALIHAN HAK ATAS TANAH ... 132
xv
5.1 Sanksi Pejabat Pembuat Akta Tanah Yang Melakukan
Pelanggaran ... 132
5.2 Kebijakan Badan Pertanahan Nasional Kabupaten Badung Apabila Terjadi Keterlambatan Dalam Penyerahan Permohonan Peralihan Hak Atas Tanah ... 135
BAB VI PENUTUP ... 141
6.1 Kesimpulan ... 141
6.2 Saran ... 142
DAFTAR PUSTAKA ... 143
DAFTAR INFORMAN ... 148
xvi
DAFTAR TABEL
Tabel 1 Pendaftaran Tanah... 7
