50
HASIL DAN BAHASAN
4.1 Analisa Lahan Perencanaan Dalam Konteks Perkotaan
4.1.1 Urban Texture
Untuk Urban Texture, akan dianalisa fungsi bangunan yang ada disekitar tapak yang terkait dengan tata guna lahan sekitar untuk penentuan fungsi bangunan yang sesuai dengan lokasi tersebut. Analisa ini akan dilihat dengan skala yang lebih besar. Analisa ini membahas Pulomas dan daerah sekitarnya yang mencakup kecenderungan pencitraan dari sebuah kawasan dan kelengkapan fungsi bangunan yang tersedia.
Gambar 4.1 Land Use Sumber: Hasil Olahan Pribadi, 2013
Dari analisa diatas dapat diklasifikasikan fungsi-fungsi bangunan sekitar. Fungsi-fungsi bangunan sekitar ini dilihat dari skala makro tapak yakni sebagai berikut:
Tabel 4.1 Fungsi Bangunan Sekitar
No. Fungsi Bangunan Lokasi Contoh
1 Perdagangan Sepanjang Cempaka Putih,Senen, Jatinegara
ITC Cempaka Mas 2 Industri Tanjung Priuk, Pulo Gadung PT Denso 3 Perumahan Cempaka Putih, Rawamangun,
Kelapa gading
Perumahan Kelapa Gading 4 Pendidikan Cempaka Putih, Kelapa Gading, Universitas Kalbis,
IBII, YAI 5 Kesehatan Rawamangun, Cempaka Putih,
Kelapa Gading
RS Islam, 6 Perkantoran Cempaka Putih KTB, Gudang Garam 7 Hotel Kelapa Gading, Cempaka Putih Hotel Grand Cempaka 8 Apartment Pramuka, Cempaka Putih, Kelapa
Gading
Apartment Cempaka Mas 9 Shopping Center Kelapa Gading, Rawamangun,
Sunter
Mall Kelapa Gading
10 Rekreasi - -
11 Taman Kelapa Gading Taman Jogging
12 Tempat Ibadah Kelapa Gading, Sunter, Cempaka Putih
Gereja Santo Yakobus
Sumber: Hasil Survei Pribadi, 2013
Gambar 4.2 Lingkungan Sekitar dan Dalam Tapak Sumber: Hasil Olahan Pribadi, 2013
Keterangan: Lingkungan 1 Lingkungan 3 Lingkungan 5 Lingkungan 2 Lingkungan 4 Lingkungan 6 Lingkungan 1
Gambar 4.3 Gambar Lingkungan 1 Sumber: Dokumentasi Pribadi, 2013
Lingkungan 1 merupakan lingkungan dalam tapak. Lingkungan dalam tapak masih berupa ruang hijau yang cenderung tidak terawat. Terdapat banyak ilalang yang tidak terawat, bebatuan, dan sampah di sekitar. Di sisi lain, selain memiliki ketinggian permukaan yang lebih tinggi dibanding Jakarta Utara, lokasi tapak ini memiliki daya serap tanah yang lebih baik. Bagian depan tapak juga ditemukan pedestrian dan selokan dibawahnya. Selokan kering dan tertumpuk sampah. Kebisingan pada wilayah ini ± 72 Db.
Lingkungan 2
Gambar 4.4 Gambar Lingkungan 2 Sumber: Dokumentasi Pribadi, 2013
Lingkungan 2 merupakan lingkungan samping tapak. Tepatnya berada pada timur tapak. Bagian timur tapak ini tampak dihuni oleh pemukiman liar yang tidak tertata rapi. Bangunan-bangunan ini dibuat secara tidak permanen dan sampah ditumpuk dipinggir jalan. Untuk kebutuhan air bersih pada sekitar lingkungan ini mengharapkan air tanah. Fungsi bangunan pada lingkungan ini pemukiman. Dengan ketinggian bangunan sekitar rata-rata 1 lantai.
Lingkungan 3
Gambar 4.5 Gambar Lingkungan 3
Lingkungan 3 ini terletak di depan tapak. Secara lebih spesifiknya berada di bagian utara tapak. Pada lingkungan ini terdapat rumah pompa air Pulomas. Selain itu pada depan lingkungan 3 terdapat ruang hijau yang ditata sepanjang jalan Pulomas. Namun, pedestrian pada lokasi ini masih kurang baik. Dimana tidak ada pembatas dengan jalan dan terputus di beberapa titik. Dengan demikian para pejalan kaki cenderung tidak nyaman untuk berjalan di pedestrian. Fungsi bangunan pada lingkungan ini cenderung ruang hijau. Dengan ketinggian bangunan sekitar rata-rata 1 lantai.
Lingkungan 4
Gambar 4.6 Gambar Lingkungan 4 Sumber: Dokumentasi Pribadi, 2013
Lingkungan 4 ini terletak diperempatan jalan dekat tapak. Secara lebih spesifiknya berada di bagian barat laut dari tapak. Pada lingkungan ini sangat ramai dipadati kendaraan beroda 2 dan beroda 4. Pada perempatan ini biasanya diawasi oleh polisi. Para pejalan kaki sulit menyebrang jalan pada lingkungan ini karena tidak adanya pedestrian dan jembatan penyebrangan. Lingkungan ini juga berada dibawah jalan tol dan jalan layang.
Lingkungan 5
Gambar 4.7 Gambar Lingkungan 5 Sumber: Dokumentasi Pribadi, 2013
Lingkungan 5 ini terletak di serong kiri tapak. Secara lebih spesifiknya berada di bagian barat daya tapak. Pada lingkungan ini terdapat pusat perbelanjaan Carrefour Cempaka Putih, Gedung Perkantoran Gudang Garam, dan Showroom Mobil Mitsubishi. Fungsi bangunan pada lingkungan ini adalah pusat perkantoran dan perbelanjaan. Dengan ketinggian bangunan sekitar maksimal 21 lantai + 2 basement. Gaya bangunan Perkantoran Gudang Garam baru modern menggunakan material kaca. Sedangkan untuk bangunan lainnya masih cenderung bangunan lama yang didominasi oleh material beton.
Lingkungan 6
Gambar 4.8 Gambar Lingkungan 6 Sumber: Dokumentasi Pribadi, 2013
Lingkungan 6 ini terletak di belakang tapak. Secara lebih spesifiknya berada di bagian selatan tapak. Pada lingkungan ini terdapat Gedung Perkantoran Pulomas Satu. Bangunan ini tampak tua dan kecil jika dibandingkan dengan perkantoran-perkantoran disampingnya. Fungsi bangunan pada lingkungan ini adalah pusat perkantoran. Dengan ketinggian bangunan sekitar maksimal 4 lantai.
Dapat kita lihat bahwa tata guna wilayah sekitar didominasi oleh perkantoran, perdagangan, dan bangunan komersial lainnya. Gedung perkantoran pada lokasi ini cenderung milik pribadi sedangkan Office Tower tidak ditemukan pada lokasi ini.
Secara garis besar, fungsi bangunan sudah cukup lengkap. Namun dari ketersediannya, bangunan fungsi rekreasi dan taman masih sangat sulit dijumpai. Dari keadaan sekitar tapak, kita mengetahui proyeksi ketinggian bangunan sekitar serta kegiatan lingkungannya. Kita melihat bahwa tidak adanya bangunan yang dapat membayangi tapak. Pada bagian barat tapak lebih didominasi oleh bangunan-bangunan tinggi. Namun diantara tapak dan bangunan-bangunan tersebut terbentang jalan dengan ROW 139 m.
Pada timur tapak, terdapat pemukiman kumuh yang akan direncanakan penggusurannya. Ketinggian maksimum bangunan sementara yang hanya 2 lantai ini jelas tidak mampu membayangi tapak. Pada bagian utara tapak, terbentang jalan 2 arah dengan ROW 39 m. Pada bagian selatan tapak, hanya terdapat gedung-gedung perkantoran dengan ketinggian 4 lantai bangunan.
Selain itu karena sebagian besar masih merupakan bangunan lama, material utama yang digunakan adalah beton. Namun gedung baru Gudang Garam mulai menampilkan wajah baru dengan dominasi material kaca. Untuk view berdasarkan lingkungan sekitar, view terbaik berasal dari arah barat. Hal ini dikarenakan adanya jalan layang dan jalan tol yang mampu menjadi publikasi paling efektif.
4.1.2 Urban Sirculation
Gambar 4.9 Urban Sirculation, Pedestrian, Transportation Sumber: Hasil Olahan Pribadi, 2013
Untuk analisa Urban Sirculation akan dibahas terkait sirkulasi pedestrian, dan parkir. Untuk sirkulasi dalam skala makro, menghubungkan wilayah Sunter, Kelapa Gading, Rawamangun, dan Cempaka Putih. Terdapat 4 jalur alternatif pencapaian yang akan dijabarkan sebagai berikut:
Tabel 4.2 Analisa Jalur Pencapaian Skala Wilayah Nama Jalur Terdiri Atas Arah Keterangan
Jalur 1 Jalan arteri 2 arah, jalan tol dalam kota arah cawang Arah wilayah rawamangun.
Akses tol dalam kota berasal dari Semanggi, Cawang, TMII, Pondok Indah,dsb
Arah Luar Kota dari Bogor, Depok, Bandung
Alternatif utama yang dipilih masyarakat karna berada di Jaktim.
Jalan arteri pun ramai berhubungan dengan wilayah-wilayah lain
Pengguna=Mayarakat Jakarta dan Sekitarnya Jalur 2
Jalan arteri 2 arah
Arah wilayah Cempaka Putih
Dapat berasal dari Jakpus, Senen, Monas, Kuitang,Tugu Tani, dsb
Jalan yang ramai akan kendaraan yang berasal dari daerah Pusat Kota.
Pengguna=Mayarakat Kota Jakarta Jalur 3 Jalan arteri 2 arah, jalan tol dalam kota arah Tanjung Priok
Arah wilayah Sunter hingga Tanjung Priok
Akses tol dalam kota berasal dari Pluit, Bandara,Kota, dsb
Arah Luar Kota dari Tanggerang, Serpong, Cilegon, Serang, Merak, Karawaci, dsb
Alternatif lain yang dipilih masyarakat karna berada di Jaktim.
Jalan arteri tidak seramai jalur 1 karena berbatasan dengan ujung wilayah Tanjung priok
Pengguna=Mayarakat Jakarta dan Sekitarnya Jalur 4 Jalan Arteri
2 arah
Arah wilayah Kelapa Gading
Namun jika ditarik lebih jauh bisa dari arah Pulo Gadung dan Bekasi
Jalan yang cukup ramai akan kendaraan yang berasal dari Pulo Gadung
Pengguna= Mayarakat Kota Jakarta dan Bekasi Sumber: Hasil Olahan Pribadi, 2013
Rawamangun Kelapa Gading Cempaka Putih Jalur 1 Jalur 2 Jalur 3 Jalur 4 Sunter
Dari penjabaran sirkulasi sekitar tapak tersebut dapat kita lihat bahwa ada 4 pencapaian menuju ke dalam tapak yakni sebagai berikut:
Alternatif 1, melalui Jl Perintis Kemerdekaan arah dari Pulogadung, Kelapa Gading,dan Pulomas. Jika melalui jalan ini, tapak akan ada disebelah kiri jalan
Alternatif 2, dari Jl. Letjen Suprapto lurus melewati lampu merah kemudian putar balik
Alternatif 3, dari Jl Yos Sudarso kemudian melewati jalan Perintis kemerdekaan dan berputar arah. Selain itu, akses ini dapat melewati jalan layang kemudian masuk dari selatan tapak.
Alternatif 4, dari Jl Jendral Ahmad Yani menuju Jalan Yos Sudarso menuju Jalan Perintis Kemerdekaan kemudian berputar.Selain itu melakukan putar balik dan masuk dari selatan tapak.
Gambar 4.10 Pencapaian Tapak Sumber: Dokumentasi Pribadi, 2013
Jalur 1 Jalur 2
Jalur 4 Jalur 3
Selain pencapaian disebutkan pula area-area yang mengalami kemacetan dan kebisingan berdasarkan tingkatannya. Dapat diketahui jalur teramai berasal dari Jalur 1- Jalur 2- Jalur 4- Jalur 3. Peningkatan keramaian ini berbanding lurus dengan peningkatan kemacetan dan kebisingan. Dengan demikian area yang sering mengalami kemacetan dan kebisingan berasal dari jalur 1 dan Jalur 2. Kemacetan ini terjadi khususnya pada pagi hari ( mulai jam 7-9 pagi) dan sore hari ( jam 5-7 malam).
Kemacetan ini tidak hanya disebabkan oleh peningkatan volume kendaraan pada jalan-jalan tersebut. Hal ini juga disebabkan oleh keberadaan terminal bayangan pada area dekat gerbang tol. Secara lebih tepatnya pada Jl. Ahmad Yani. Penumpukan kendaraan umum pada area tersebut sebagian besar oleh kendaraan umum yang akan menggunakan jalan tol. Diperlukan alokasi terminal bayangan selain pada lokasi tersebut. Dapat dibuat 2 alternatif terminal bayangan pada Jl. Yos Sudarso dan Jl. Perintis Kemerdekaan. Pemindahan terminal bayangan ini dapat mengurangi kemacetan pada titik tersebut.
Gambar 4.11 Terminal Bayangan Sumber: Dokumentasi Pribadi, 2013
Selain sirkulasi kendaraan, kita juga mengenal sirkulasi pejalan kaki. Pejalan kaki juga merupakan pengguna jalan yang perlu diperhatikan juga. Untuk pedestrian pada lokasi sekitar tapak ada yang sudah terpenuhi secara
kuantitas ada yang belum terpenuhi. Hal ini terlihat dari keempat jalur tersebut sudah dilengkapi dengan pedestrian.
Namun sebagian besar pedestrian yang ada disekitar tapak tidak memiliki pembatas dengan jalan dan kurangnya pepohonan yang ada. Untuk bagian yang terdiri dari bagian pedestrian dan pepohonan memiliki lebar pedestrian 1 meter dengan bagian pepohonannya sebesar 38 cm.Untuk bagian yang tidak ada pepohonan, pedestrian hanya sebesar 40 cm.
Dapat disimpulkan jalur pedestrian kurang aman dan tidak nyaman. Hal ini terlihat dari jalur pedestrian yang tidak berkesinambungan. Pada bagian perempatan jalan, tidak ditemui jembatan penyebrangan. Oleh karena itu diperlukan jembatan penyebrang dan penataan pedestrian dengan lebih baik karna pejalan kaki juga perlu diperhatikan. Desain pedestrian yang baik harus aman dan memiliki rute yang jelas, tidak bersinggungan langsung dengan jalan dengan lebar 1.5-2 m dan teduh.
Gambar 4.12 Jalur Pedestrian Sekitar Sumber: Dokumentasi Pribadi, 2013
Gambar 4.13 Desain Pedestrian Yang Baik
Sumber : Pedoman Penyediaan dan Pemanfaatan Ruang Terbuka Hijau di Kawasan Perkotaan,2008
Untuk kebutuhan area parkir sekitar diakomodasi oleh fungsi bangunan yang ada. Pada sepanjang jalan Letjen Suprapto dan JL. Perintis Kemerdekaan dibuatlah peraturan untuk tidak berhenti dan parkir di pinggir jalan. Hal ini dilakukan demi kelancaran jalan tersebut yang cenderung ramai. Namun terkadang masih dapat ditemukan kendaraan-kendaraan khususnya kendaraan umum yang berhenti pinggir jalan. Jadi, dapat disimpulkan bahwa:
Entrance termudah menuju tapak berasal dari Jl Perintis Kemerdekaan karena tapak berada pada kiri jalan
Pencapaian termudah dengan menggunakan alternatif 1dan pencapaian tersulit menggunakan alternatif 4
Jika melihat dari akses menuju tapak, alternatif 3 dan 4 merupakan kecenderungan jalan yang dipergunakan masyarakat. Hal ini dikarenakan exit tol dalam kota berasal dari kedua jalan tersebut Kemacetan dan kebisingan tertinggi berasal dari Jl Letjen Suprapto
arah alternatif 2. Sumber polusi udara terbesar berasal dari alternatif 2 Sebuah pedestrian yang baik dari segi kualitas harus ditata pada kawasan ini. Sehingga masyarakat dapat dengan aman dan nyaman untuk berjalan pada samping-samping jalan
4.1.3 Urban Transportation
Berdasarkan gambar 4.9 terdapat 4 alternatif jalur jalan yang dilalui oleh angkutan-angkutan umum. Angkutan-angkutan umum tersebut ada yang berasal dari wilayah lain dari Jakarta dan dari luar kota Jakarta. Angkutan umum ini terdiri dari bus transjakarta, metromini, kopaja,mayasari, mikrolet,
kowanbisata, KWK, dsb. Terdapat pula angkutan Damri yang beroperasi dari dan menuju Bandara Soekarno-Hatta.
Tabel 4.3 Rute Angkutan Umum
Jalan Nama Angkutan Jurusan Ket
Jl. Jend A.Yani (Jalur 1) (Jalur terbanyak yang dilalui angkutan umum dari luar kota Jakarta)
TransJakarta Kor 10 Tj.Priok-PGC
TransJakarta APTB Pulogadung-Bekasi
Metromini P03 Senen-Rawamangun
Metromini AC Senen-Cibinong
PPD R41A Senen-Cililitan
PPD P68 Blok M-Pulo Gadung
Mayasari Bakti P17A Senen-Kampung Rambutan
Mayasari Bakti AC117 Pulo Gadung-Poris Plawad
Mayasari Bakti AC42 Tj.Priok - Cileungsi
Mayasari Bakti R57 Pulo Gadung-Blok M
Mayasari Bakti AC135 Tj.Priok – Ciputat
Mayasari Bakti AC PAC06 Blok M-Tj.Priok
Mayasari Bakti AC PAC08 Blok M-Tj.Priok
Mayasari Bakti AC PAC07 Kampung Rambutan- Tj.Priok
Kosub Bersama Tj. Priok - Cibinong
Jl. Letjen Suprapto (Jalur 2) (Kemungki nan besar jalur yang dipilih masyarakat dengan kendaraan umum)
TransJakarta Kor 2 Pulo Gadung-Harmoni
TransJakarta Express Pulo Gadung-Bunderan Senayan
TransJakarta Express Pulogadung-Grogol
Mayasari Bakti P7 Pulogadung-Grogol
Mayasari Bakti P7A Pulogadung-Kalideres
Mayasari Bakti R507 Pulogadung-Tn Abang
Mayasari Bakti P17A Senen-Kampung Rambutan
Mayasari Bakti P14 Tn Abang-Tj Priok
Mayasari Bakti AC PAC03 Kalideres –Pulo Gadung
Mikrolet M53 Pulogadung-Kota
Metromini P01 Senen-Taman Solo
Metromini P03 Senen-Rawamangun
Metromini P05 Senen-Johar Baru
Metromini P07 Senen-Semper
Metromini AC Senen-Cibinong
Metromini AC Senen-Cilengsi
PPD R41A Senen-Cililitan
PPD P20 Lebak Bulus-Pulo Gadung
PPD AC PAC 12 Lebak Bulus-Pulo Gadung
Jl. Yos Sudarso (Jalur 3)
TransJakarta Kor 10 Tj.Priok-PGC
Mikrolet M30A Pulogadung-Tj Priok
Metromini P07 Senen-Semper
Metromini U23 Tj.Priok-Cilincing
Mayasari Bakti P14 Tn Abang-Tj Priok
Mayasari Bakti AC25 Tj.Priok - Bekasi
Mayasari Bakti AC42 Tj.Priok – Kampung Rambutan
Mayasari Bakti AC42 Tj.Priok - Cileungsi
Mayasari Bakti AC49 Tj.Priok – Blok M
Mayasari Bakti AC82 Tj.Priok – Depok
Mayasari Bakti AC135 Tj.Priok – Ciputat
Mayasari Bakti AC PAC03 Kalideres –Pulo Gadung
Mayasari Bakti AC PAC07 Kampung Rambutan- Tj.Priok
Mayasari Bakti R51 Pulogadung-Tj Priok
Damri Tj.Priok - Bandara
Jalan Nama Angkutan Jurusan Ket Jl. Perintis
Kemerdekaa n (Jalur 4)
TransJakarta Kor 2 Pulogadung-Harmoni
TransJakarta Express Pulogadung-Bunderan Senayan
TransJakarta Express Pulogadung-Grogol
TransJakarta APTB Pulogadung-Bekasi
AJA Pulogadung -Balaraja
Kowanbisata T512 Pulogadung-Ciputat
Kowanbisata T511 Pulogadung-Depok
Kowanbisata T511A Pulogadung-Depok
Mayasari Bakti P7 Pulogadung-Grogol
Mayasari Bakti P7A Pulogadung-Kalideres
Mayasari Bakti R51 Pulogadung-Tj Priok
Mayasari Bakti R507 Pulogadung-Tn Abang
Mayasari Bakti R57 Blok M-Pulogadung
Mayasari Bakti AC PAC06 Blok M-Tj.Priok
Mayasari Bakti AC PAC08 Blok M-Tj.Priok
Mikrolet M53 Pulogadung-Kota
PPD R41A Senen-Cililitan
PPD P36 Blok M-Pulo Gadung
PPD P68 Blok M-Pulo Gadung
PPD P20 Lebak Bulus-Pulo Gadung
PPD AC PAC 12 Lebak Bulus-Pulo Gadung
Sumber: Hasil Olahan Pribadi, 2013
Pada tabel diatas telah dijabarkan rute angkutan umum yang melewati ke empat jalur tersebut. Untuk yang memiliki bintang 1() berarti angkutan umum tersebut memiliki rute yang menghubungkan wilayah yang berbatasan atau berdekatan. Untuk yang memiliki bintang 2() berarti angkutan umum tersebut memiliki rute yang menghubungkan wilayah yang lebih jauh tetapi masih dalam 1 kota Jakarta.
Untuk yang memiliki bintang 3() berarti angkutan umum tersebut memiliki rute yang menghubungkan wilayah luar kota Jakarta. Dari hasil penjabaran diatas dalam dilihat bahawa jalur ini sangat strategis karena dilewati oleh banyak angkutan umum dari berbagai wilayah. Dengan demikian para pengunjung dari dalam kota dan luar kota dapat mengakses tempat ini.
Bahkan lokasi ini juga dilalui bus dari Bandara Soekarno Hatta. Jarak pencapaian menuju dan dari bandara juga tergolong mudah. Karena
berdekatan dengan gerbang tol. Secara keseluruhan dari segi sarana sudah cukup memenuhi. Namun yang perlu diperbaiki adalah dari segi prasana terkait dengan halte bus, jembatan penyebrangan, dan zebra cross untuk mempermudah pejalan kaki.
4.1.4 Urban Economy
Untuk keadaan ekonomi masyarakat sekitar dari lokasi tersebut memiliki kecenderungan menengah ke atas. Jika dilihat dari wilayah-wilayah yang berbatasan dengan lokasi, wilayah tersebut terdiri dari Rawamangun, Senen, Sunter dan Kemayoran, Cempaka Putih dan Kelapa Gading. Rawangun, Senen, Sunter dan Cempaka Putih dihuni oleh masyarakat golongan menengah ke atas. Sedangkan untuk Kemayoran dan Kelapa Gading sebagian besar dihuni oleh golongan atas.
Untuk kecenderungan pemenuhan kebutuhannya di shopping center terdekat dengan penjabarannya sebagai berikut:
Masyarakat Kelapa Gading kencenderungan memilih Mall Kelapa Gading, Mall Of Indonesia, dan Mall Artha Gading.
Masyarakat Sunter dan Kemayoran Superindo, Sunter Mall, Mall Of Indonesia, dan Mall Artha Gading.
Masyarakat Senen Pasar Senen, ITC Cempaka Mas, dan Carefour Cempaka Putih
Masyarakat Rawamangun dan Cempaka Putih ITC Cempaka Mas, Carefour Cempaka Putih, Mall Of Indonesia, dan Mall Artha Gading. Pemenuhan ini tidak sekedekar jauh dekatnya dengan pusat perbelanjaan. Namun juga dipengaruhi oleh lifestyle dari masing-masing golongan. Untuk golongan menengah ke atas juga akan memperhatikan
suasana dari pusat perbelanjaan. Namun untuk golongan menengah mereka juga memperhatikan harga barang ( untuk kebutuhan utama) dan cenderung membelinya dalam jumlah banyak (stok barang) untuk mendapatkan harga termurah.
Keadaan lingkungan sekitar memperlihatkan fungsi bangunan sekitar beserta dengan ekonomi lingkungan yang ada di dekat tapak. Hal ini diperlukan dalam penentuan target dari object desain yang akan dibuat. Berikut ini paparannya.
Gambar 4.14 Kegiatan Lingkungan dan Sosial Ekonomi Lingkungan Sumber: Hasil Olahan Pribadi, 2013
Tabel 4.4 Kegiatan Lingkungan dan Sosial Ekonomi Lingkungan
Kode Kegiatan Lingkungan Sosial Ekonomi
Lingkungan A Mixed use ( perdagangan,apart, ruko)
Ketinggian Bangunan max 27 lantai
(+)keramaian, pemenuhan kebutuhan mudah
(-) kemacetan, Angkutan umum berhenti sembarangan tempat
Golongan menengah ke atas
B Rencana Mixed Use(hunian, kantor, RS, Sekolah)
Ketinggian Bangunan max 35 lantai
(+) keramaian, pemenuhan kebutuhan mudah
(-) kemacetan
Golongan atas
C Perbelanjaan dan perkantoran
Ketinggian Bangunan max 21 lantai + 2 basement
(+) keramaian (-) kemacetan Golongan menengah ke atas D Pemukiman Permanen
Ketinggian Bangunan max 2 lantai
(+) keramaian & menghidupkan kawasan
(-) cenderung privat
Golongan menengah
E Pemukiman kumuh ( rencana penggusuran)
Ketinggian Bangunan max 2 lantai
(-) kumuh, kriminalitas, dan kotor
Golongan bawah
Sebagian besar kegiatan sekitar tapak didominasi oleh kegiatan perdagangan, perkantoran dan hunian. Untuk kegiatan di lingkungan tapak ada yang memberi dampak postif dan dampak negatif. Dampak positifnya sebagian besar memberikan sebuah keramaian pada lokasi tersebut. Dengan menambahkan sebuah fungsi pada lokasi tersebut, akan menambah keramaian yang ada. Namun dampak negatif terbesarnya menimbulkan kemacetan.
Dari segi sosial ekonomi lingkungan ini terlihat bahwa masyarakat terbagi atas 3 golongan ( golongan bawah, golongan menengah, dan golongan atas). Pada bagian E terdapat pemukiman liar yang akan digusur. Penghuni pada lokasi A dan D cenderung melakukan perbelanjaan di Carrefour Cempaka Putih atau ITC Cempaka Mas. Jadi,
Sosial Ekonomi pada lingkungan ini sebagian besar menengah ke atas Target market dalam pengembangan kawasan mixed-use ini adalah
golongan menengah ke atas. Namun tidak menutup kemungkinan para golongan ekspatriat dan golongan pekerja yang bekerja di sekitar Cempaka putih
4.1.5 Urban Greenery
Untuk analisa Urban Greenry ini akan dibahas letak-letak ruang terbuka di daerah sekitar tapak. Dapat kita lihat pada daerah sekitar tapak ada beberapa lahan hijau. Namun ada diantaranya yang difungsinya menjadi bangunan seperti area hijau di Cempaka Putih yang akan menjadi Holland Village. Ataupun ada beberapa lokasi yang belum dilakukan pembangunan. Namun pada titik-titik tertentu seperti di pinggir sungai dan dibawah jalan layang merupakan salah satu bagian dari RTH.
Gambar 4.15 Area Hijau Sekitar Sumber: Hasil Olahan Pribadi, 2013
Sebagian besar fungsi ruang terbuka hijau yang ada disekitar tapak tidak memiliki fungsi khusus. Hal ini dikarenakan letaknya yang beada di bawah jalan layang, dekat waduk, samping saluran riol kota dan sebagainya. Dari gambar tersebut dapat kita lihat bahwa area yang terbangun tidak seimbang dari segi kuantitas dengan ruang terbuka yang ada.
Untuk pepohonan hanya terletak di pinggir-pinggir jalan dan dengan jumlah yang terbatas. Dari segi kualitas juga cenderung tidak terawat baik. Padahal fungsi pepohonan tersebut menjadi pembatas pedestrian dan jalan serta peneduhan bagi pejalan kaki. Jadi, diperlukan sebuah ruang terbuka hijau pada daerah tersebut. Dengan demikian lingkungan tersebut tidak akan terlihat sumpek dan meningkatkan kualitas lingkungan. Selain itu, pepohonan tersebut dapat dipelihara dan dirawat dengan baik karena fungsinya yang sangat mempengaruhi keamanan dan kenyaman dari pejalan kaki. Selain itu pepohonan juga mampu memperbaiki dan memperindah wajah suatu kawasan.
4.1.6 Urban Infrastructure
Untuk urban infrastructure, akan dibahas mengenai infrastruktur kota yang ada di sekitar tapak. Pembahasan ini akan mencakup jalan, ada tidaknya sutet, kemiringan, kabel telepon dan sebagainya.
Tabel 4.5 Infrastuktur Kota dan Keadaan Sekitar Tapak
Elemen Keterangan Letak Gambar
Waduk Riario pendangkalann dasar waduk, tertutup enceng gondok, air keruh ; 25 ha
Dalam Tapak
Drainase Air keruh, ada sampah saluran pembuangan.
Kemiringan saluran menuju Jl Yos sudarso.
Saluran ini menjadi saluran utama untuk pengendali genangan air
Barat Tapak
Selokan Cenderung kering, banyak sampah, kedalaman ± 1 m
dan lebar 120 cm
Barat Tapak
Pedestrian Tidak ada pembatas dengan jalan, sedikit yang ditutupi tanaman ±1.02 m
Utara dan Barat Tapak
Jl Perintis Kemerdekaan
Jalan arteri. Jalan beraspal. Terdiri atas jalur cepat, jalur lambat, dan jalur bus
transjakarta Row 39 m
Utara Tapak
Jl Ahmad Yani
Jalan arteri yang lebih sempit dari Jl. Perintis Kemerdekaan, dilalui Jalan
tol dalam kota Row 139m
Barat Tapak
Jalan Layang Jalan layang ini menambah jumlah jalan untuk mengurangi kemacetan
Barat Tapak
Jalan Tol Dalam Kota
Area ini dilewati oleh 2 arah jalan tol dalam kota, menuju Tanjung Priuk dan
Cawang
Barat Tapak
Gerbang Tol Letak gerbang tol yang dekat dengan tapak membuat aksesibilitas
menjadi lebih mudah
Jl. Ahmad Yani dan Jl. Yos
Sudarso Penampungan
Sampah
Penampungan sampah ini di timur tapak dekat
pemukiman liar
Timur Tapak
Rumah Pompa Pulomas
Mengatur dibuka dan ditutupnya pintu air
Elemen Keterangan Letak Gambar Halte Bus
Transjakarta
Di sekitar tapak terdapat beberapa halte bus
transjakarta yang mempermudah akses ke
dan dari tapak
Jl Perintis Kemerdekaan, Jl
Ahmad Yani, Jl Yos Sudarso, dan
Jl Letjen Suprapto Kabel telepon Ada di beberapa titik kabel
telepon
Sepanjang jalan
Signange Tanda-tanda lalu lintas terdiri dari dilarang parkir
dan dilarang berhenti
Sepanjang Jl. Perintis Kemerdekaan
dan Letjen Suprapto
Air Bersih Air bersih didapatkan dari pompa air tanah dan PAM.
Listrik Untuk listrik di dapatkan dari PLN. Terdapat beberapa titik tiang listrik di dalam tapak dan sekitar tapak. Tidak ada Sutet.
Kemiringan Semakin rendah ke arah Jl Yos Sudarso
Keterangan Pada tahun 2012 Kecamatan Pulo Gadung memiliki kelembaban rata-rata 76,8% ; Kecepatan Angin rata-rata 11,0 Knot ; Jumlah rata-rata hari hujan 12
hari ; Tekanan udara 1.011 mb Sumber: Hasil Survei Pribadi, 2013
Gambar 4.16 Letak Utilitas Kota Sumber: Dokumentasi Pribadi, 2013
Utilitas yang ada dalam dan sekitar tapak antara lain saluran waduk, saluran riol kota, saluran tertutup atas tanah, rumah pompa, dan tiang listrik. Pembuangan air kotor dialirkan menuju saluran samping tapak ke arah utara. Jalur dari saluran ini berbeda dengan saluran menuju waduk.
Saluran riol kota pada samping tampak merupakan penyebab tergenangnya wilayah ini ketika hujan lebat terjadi. Hal ini dikarenakan
Waduk Saluran Depan Tapak
Saluran Riol Kota
Rumah Pompa Pulomas Selokan Samping Tapak
saluran ini adalah satu-satunya saluran untuk mengalirkan air dan tidak adanya media untuk peresapan air hujan. Pencemaran waduk disebabkan oleh pemukiman liar disampingnya. Saluran selokan juga cenderung dan tertimbun sampah. Hasil analisa:
Karena saluran pembuangan berbeda dengan saluran waduk, waduk dapat dipergunakan sebagai sarana rekreasi dan konservasi
Pada ujung-ujung saluran waduk ini jika diberi penyaringan dan dibersihkan dapat menjadi potensi alam yang sangat berpotensial Mengaktifkan kembali selokan dapat membuat aliran air menjadi lebih
menyebar dan merata di setiap wilayah
Diperlukan penambahan saluran riol kota atau memperdalam saluran tersebut agar air hujan dapat segera dialirkan menuju laut. Dengan demikian kemungkinan timbulnya genangan air dapat diminimalisasi. Untuk waduk situ Riario, berfungsi sebagai penampung air hujan. Saluran waduk ini berbeda dengan saluran riol kota. Sehingga mempunyai potensi untuk dibersihkan dan dijadikan area rekreasi atau resapan. Untuk kemiringan jalan cenderung miring ke masing-masing sisi jalan. Ada saluran dibawah tanah pada pinggir jalan. Saluran ini berada dibawah pedestrian.
Gambar 4.17 Analisa View dari jalan layang Sumber: Hasil Olahan Pribadi, 2013 165 m
Dengan perkiraan tinggi layang 15 m dan jarak antara layang dan tapak 165 m maka dapat ditemukan sudut nya sebesar 84,80°. Sedangkan jarak pandangan mata manusia 27° untuk ke atas dan 10° kebawah. Mayarakat dari jalan layang cenderung melihat tapak dari atas. Sehingga desain site plan akan sangat diperhatikan. Massa bangunan dapat dibuat lebih tinggi dari jalan layang ataupun lebih rendah dari jalan layang.
4.1.7 Micro Climate
Gambar 4.18 Analisa Micro Climate Sumber: Hasil Olahan Pribadi, 2013
Analisa micro climate ini terdiri atas analisa matahari dan angin. Untuk angin berasal dari Barat Daya menuju ke Barat. Sehingga terasa lembab dan panas. Matahari bergerak dari kanan tapak menuju kiri tapak. Pada bagian Barat diberikan buffer untuk panas.
Pada keliling tapak tidak ada bangunan yang mampu menutupi bagian tapak. Bangunan tinggi ada pada seberang jalan. Pada bagian tengah ada jarang layang yang juga tidak mampu membayangi tapak. Dengan demikian pengaturan letak bangunan harus diperhatikan. Peletakkan bangunan tidak
Panas Lebih Dingin Bukaan Terbaik Bukaan Terbaik
pada zona merah. Peletakkan bangunan pada zona ungu. Untuk area outdoor yang dipergunakan oleh penghuni diletakkan pada zona hijau atau ungu. Hal ini dimaksudkan agar area outdoor tetap nyaman dari segi temperatur.
4.2 Analisa Lahan Perencanaan Tapak
4.2.1 Data Tapak
Lokasi penelitian ini terletak di daerah Pulomas, Jakarta Timur. Daerah Pulomas ini masuk pada kecamatan Pulogadung. Tidak hanya dekat dengan daerah Cempaka Putih, daerah ini juga dekat dengan kawasan Kelapa Gading yang menjadi jantung dari Jakarta Utara. Untuk harga tanah di daerah ini berkisar dari Rp. 8juta/m2 – Rp. 12 juta/m2 ( Nov 2012 oleh BeritaSatu). Pada kawasan ini juga akan dibangun Cloverleaf Bridge seperti layaknya di Semanggi
Kawasan Pulomas dimiliki oleh PT. PULOMAS JAYA. Dikarenakan adanya perencanaan cloverleaf bridge, maka luasan site yang akan dipergunakan adalah 35.770 m2.
GSB : 15 m
Bangunan : Tunggal
Luas Lantai Dasar : 20% x 35.770 m2 = 7154 m2 Luas Total Lantai : 4.5 x 35.770 m2 = 160.965 m2 Maksimum Lapis : 32 Lantai
Peruntukkan menurut RTRW 2030 = Kawasan perdagangan, perkantoran & jasa dengan KDB rendah
Batas Wilayah : Utara = Rumah Pompa Pulomas Timur = Pemukiman Liar
Selatan = Waduk Ria-Rio
Barat = Perencanaan Holland Village
Gambar 4.19 Lokasi Tapak di Jakarta Timur Sumber: RTRW 2030
Gambar 4.20 CAD Tapak
Sumber: Dinas Tata Kota DKI Jakarta, 2008
Lokasi yang strategis ini memiliki peruntukkan infrastruktur hijau namun pada RTRW 2030 lahan ini berubah fungsi menjadi pusat perdagangan, perkantoran, dan jasa. Perubahan fungsi peruntukkan ini dikarenakan adanya perencanaan pembangunan cloverleaf bridge layaknya
seperti di Semanggi. Hal ini membuat lokasi ini semakin ekslusif dan dinobatkan menjadi daerah paling berpotensial di Jakarta menurut para pakar real estate. Akibat dari perencanaan pembangunan cloverleaf bridge ini adanay perubahan terkait jalan, luasan tapak, dan sebagainya. Namun pada sisi lain, perubahan ini menciptakan keteraturan letak massa bangunan sekitarnya dan pelebaran jalan-jalan serta penggolongannya. Sebagai contohnya pada Jl Yos Sudarso digolongkan menjadi Jalan Arteri.
Perancangan dan penelitian ini berpatokan kepada rencana yang terbaru yang akan segera direalisasikan ini. Tapak yang tersedia berbatasan langsung dengan waduk penampungan air hujan dan saluran riol kota. Orientasi lahan yang menghadap Barat-Timur ini perlu diperhatikan agar penciptaan ruang-ruang vital menjadi baik, sehat, dan nyaman.
Lahan tapak ini memiliki kontur yang lebih tinggi dari arah Jl. Ahmad Yani menuju Jl. Yos Sudarso. Kontur ini tidak memiliki kemiringan yang curam namun cenderung landai. Kontur ini diterapkan dalam saluran riol kota yang terletak disamping tapak. Karena saluran riol kota tidak menyatu dengan saluran waduk, waduk ini akan menjadi salah satu aset potensial tapak.
4.2.2 Potensi dan Constraints
Penjabaran mengenai potensi dan constraints ini melalui analisa SWOT tapak. Hal ini dilakukan untuk melihat kondisi tapak jika dilihat dari kekuatannya, kelemahannya, kesempatan, dan ancamannya. Analisa ini akan membantu penggambaran lokasi sekitar tapak dalam penentuan fungsi bangunan yang cocok pada lokasi tersebut.
Tabel 4.6 Analisa SWOT Tapak
Aspek Strengths Weakness
Berada di lahan strategis dan ramai Memiliki potensi alam waduk Berada dekat dengan gerbang tol dan halte bus transjakarta Jalan di sekitar tapak macet Terdapat polusi udara Mengalami kebisingan Tapak merupakan lahan yang terlantar Opportunities Pariwisata Jakarta
sedang menanjak Kawasan Mixed-use merupakan sebuah peluang Membuat rancangan sebuah kawasan mixed-use dengan pemanfaatan potensi alam, dan aksesibilitas Mengembangkan rancangan untuk menyelesaikan masalah lingkungan dan strategi pola jalan yang tepat Threaths Memiliki banyak
kompetitor di daerah sekitarnya
Target market, marketing mix, dan strategi posisi yang tepat
Merencanakan tahap pembangunan dan strategi desain dan yang terkait dengan openning proyek
Sumber: Hasil Olahan Pribadi, 2013
Selain kondisi tapak yang sangat strategis dan memiliki banyak potensi alam, terdapat pula permasalahan lokasi yang terkait dengan lingkungan yakni sebagai berikut:
Tabel 4.7 Permasalahan Lingkungan Tapak
No Permasalahan Bobot Keterangan Solusi
1 Kemacetan Ditimbulkan oleh tingginya arus kendaraan pada lokasi tersebut dan adanya terminal
bayangan. Akibatnya polusi udara pada daerah sekitar dan kesulitan menuju tempat yang
dituju.
Pemindahan terminal bayangan dan
menertibkan angkutan umum.
2 Polusi Udara Ditimbulkan akibat kemacetan pada lokasi tersebut. Akibatnya Efek Rumah Kaca, Pemanasan
Global, & Kenaikan Permukaan Laut
Menciptakan ruang terbuka hijau berupa
hutan kota dan desain hunian yang dekat dengan tempat
kerja 3 Banjir Ditimbulkan oleh Kurangnya
Peresapan Air Hujan. Akibatnya menimbulkan penyakit kulit, lumpuhnya
kegiatan masyarakat & kehilangan harta benda. Banjir tidak terjadi setiap saat. Terjadi
ketika memang daerah sekitarnya sudah mengalami
banjir
Menciptakan sebuah area resapan untuk
pasokan air tanah dan pencegahan banjir. Memperdalam
saluran riol kota atau menambah drainase. Seehingga air hujan
dapat tersalurkan dengan cepat ke laut
No Permasalahan Bobot Keterangan Solusi 4 Minimnya
Ruang Terbuka
Hijau
Ditimbulkan oleh pertumbuhan ekonomi yang tinggi, masyarakat melupakan peran
RTH. Akibatnya kurangnya ruang komunal & interaksi masyarakat, dan timbulnya
masalah lingkungan. Pemerintah, pihak swasta, dan masyarakat bersama-sama menciptakan ruang-ruang hijau
Sumber: Hasil Olahan Pribadi, 2013
Masalah-masalah tersebut telah diberikan skala besar keperluan dalam pewujudannya. Hal ini dilakukan karena terkait penyelesaian masalah yang lebih dahulu dijadikan sebuah fokusnya. Dari tabel tersebut dapat kita lihat bahwa masalah polusi udara menjadi masalah utama. Dampaknya yang terkait efek rumah kaca, masalah kesehatan, hingga menipisnya lapisan ozon memang harus segera diselesaikan. Dengan membantu mengurangi kadang polusi udara, kita juga mencoba mengurangi besar dari masalah tersebut.
Masalah banjir juga perlu diperhitungkan walaupun masalah ini akan timbul ketika semua daerah sekitar telah mengalami genangan air. Hal ini dikarenakan waduk tersebut berfungsi sebagai penampungan air hujan. Jika waduk ini memiliki fungsi resapan secara maksimal, maka daerah ini tidak ditutupi genangan air. Selain faktor waduk, saluran riol kota yang berada disamping tapak juga mempengaruhi tergenang atau tidaknya pada lokasi ini.
Gambar 4.21 Lokasi Banjir Sumber: Detik News, 2013
±35 cm
±50 cm ±100 cm
Banjir pada daerah ini terjadi dan semakin buruk ketika terjadi pembangunan di daerah Kelapa Gading. Daerah terparah pada Jl. Letjen Suprapto yang tergenang hampir setinggi pinggang orang dewasa. Genangan air ini juga menyebabkan terjadinya kemacetan. Genangan air ini muncul karena tidak adanya saluran yang cukup untuk mengalirkan air tersebut.
Masalah yang terakhir terkait dengan minimnya ruang terbuka hijau. Sesungguhnya, ruang terbuka hijau ini memiliki banyak fungsi-fungsi yang membawa dampak baik untuk masyarakat misalnya mampu menghasilkan oksigen,ruang interaksi, ruang pembelajaran dsb. Oleh karena itu fungsi dari ruang terbuka hijau ini mejadi penting bagi masyarakat.
4.2.3 Status Tanah
Lokasi ini merupakan suatu bagian dari sebuah kawasan yang akan difungsikan sebagai infrastruktur hijau. Status tanah ini milik dari PT. PULOMAS JAYA. Pemda DKI Jakarta berniat untuk membeli kawasan ini karena letaknya yang strategis dan memiliki potensi yang sangat besar untuk dijadikan ruang terbuka hijau.
Namun hingga kini, kawasan ini masih dimiliki oleh PT. PULOMAS JAYA selaku developer swasta. Proses pembelian tanah ini cenderung panjang dikarenakan sertifikat dan surat-surat yang masih perlu diselesaikan. Di lain sisi pada bagian timur tapak, masih dihuni oleh pemukiman liar.
4.3 Proyeksi Kebutuhan Terkait Pembangunan Di Lahan Perencanaan
Dari paparan fakta-fakta diatas, terdapat sebuah kekurangan fungsi-fungsi bangunan tertentu dalam kawasan tersebut. Namun jika fungsi-fungsi-fungsi-fungsi bangunan tersebut disesuaikan dengan objek desain penelitian yang terkait dengan hunian, maka akan dijabarkan menjadi 7 objek desain yakni sebagai berikut:
Tabel 4.8 Analisa Fungsi Bangunan Pendamping
Fungsi Bangunan
Peringkat Alasan Jumlah
Keterse dian
Nama dan Lokasi
Hotel Memiliki okupensi tertentu, perilaku pengguna untuk
memanfaatkan secara maksimal, lama dalam pembalikan modal namun
lebih menguntungkan
3 Hotel Harris –
Kelapa GADING ; Hotel Grand Cempaka Putih
- Cempaka
Putih ; Maven Moi Suite – Kelapa
Gading Kondotel Memiliki okupensi tertentu,
perilaku pengguna untuk memanfaatkan secara maksimal, cepat dalam pembalikan modal, cenderung
tidak semewah Hotel
1 Grand Whiz Condotel Kelapa Gading –
Kelapa Gading
Rumah Sakit Kelas C
Ketersediaan Rumah Sakit sudah memadahi pada lokasi
tersebut dan kebutuhannya tidak melebihi ketersediannya namun sangat menguntungkan untuk dijadikan sebuah bisnis
4 RS Mitra Keluarga-Kelapa Gading; RS Gading Pluit – Kelapa Gading ; RS Mediros – Pulomas ; RS Islam Jakarta – Cempaka Putih Hunian
Vertikal
Tidak memiliki okupensi
tertentu, perilaku penggunannya cenderung menggunakan fasilitas pada
weekend, pembebanan di biaya maintance setiap bulan terlalu besar. Kebutuhan akan
sebuah hunian vertikal semakin tinggi dan cenderung lebih diminati oleh masyarakat
khususnya ekspatriat. 4 + 1 (Pemba ngunan ) Sheerwood- Kelapa Gading ; The Green Pramuka Apartment-Pramuka ; Apartment
Calia & Tifolia (Pembangunan) – Pulomas ; Gading Icon –
Kelapa Gading
Mix Used
Cukup rumit mengingat KDB yang rendah, sangat cocok untuk lokasi yang stategis, dapat menciptakan suatu pembangunan yang compact
dan mendorong penerapan walkable kawasan karena
3+1( rencana
)
ITC Cempaka Mas- Cempaka Putih ; Perencanaan Holland Village-Cempaka Putih ;
Mal Kelapa Gading ; Kelapa Gading ; Mall Of
Sumber: Hasil Olahan Pribadi, 2013
Dari tabel analisa diatas dapat ditarik kesimpulan bahwa fungsi yang jarang ditemukan pada lokasi ini Mixed-use building. Jadi fungsi yang sesuai dengan lokasi ini adalah berupa Kondotel (hotel dan apartement) serta Ruang Terbuka Hijau. Rencana fungsi bangunan kondotel ini mengikuti karakteristik hotel yang ada berbintang 4sesuai kebutuhannya.
Tabel 4.9 Alasan Pemilihan Fungsi Bangunan Fungsi Bangunan yang dipilih Alasan
Hotel Kurangnya jumlah hotel pada daerah sekitar
Kurangnya hotel yang dapat memenuhi kebutuhan bisnis pada kawasan tersebut ( sumber: Kompas)
Okupansi hotel berbintang pada kawasan tersebut 80%-100% cth: Maven Moi dan Hotel Harris (sumber: Kompas dan Travel Text)
Jakarta menjadi tujuan wisata yang cukup banyak diminati wisatawan ( Sumber: Tip Advisor dan MasterCard Global Destination Cities Index)
Apartemen Pertumbuhan penduduk di Jakarta 1,49% (target 1,30%) (Sumber: Detik Finance)
Tahun 2010-2012, untuk apartemen sewa terdapat excess demand 227 unit dan kondominium mencatat excess demand 138 unit. ( sumber : situs Jakarta Property)
Pada akhir tahun 2012 peningkatan tingkat hunian menjadi 78,13% ( Sumber: Jakarta Property)
Semakin maraknya pengadaan pelatihan karyawan di apartemen
Ruang Terbuka Hijau Mereduksi polusi udara akibat kemacetan pada lokasi tersebut
Mencegah terjadinya banjir
Sulitnya mencari area rekreasi dan olahraga
Jakarta Timur hanya memiliki 6 taman kota yang melayani 10 kecamatan
Kesimpulan Fungsi yang cocok adalah perpaduan hotel dan apartemen dalam satu kesatuan yakni kondotel.
Kondotel akan mampu memenuhi kebutuhan akan hunian sewa ataupun hunian milik dalam jangka waktu short stay hingga long stay.
Untuk okupansi kondotel di daerah sekitar 70% ( pemenuhan kebutuhan yang
mudah dan dekat
Gading
Fungsi Bangunan
Peringkat Alasan Jumlah
Keterse dian
Nama dan Lokasi
Kawasan Pemukima
n
Ketersedian lahan yang terbatas. Harga tanah yang
mahal, sehingga lokasi tersebut tidak cocok
Sebagia n besar landed house Kawasan Pemukiman di Pulomas ,Kelapa Gading, dll
Sumber: BeritaSatu.com)
Kondotel yang ada di daerah sekitar hanya berjumlah 1 yang terletak di Kelapa Gading.
Sumber: Hasil Olahan Pribadi, 2013 4.4 Perencanaan
4.4.1 Building Envelope
Pintu Masuk
Gambar 4.22 Pintu Masuk Sumber: Hasil Olahan Pribadi, 2013
Keterangan : : Pintu masuk dan keluar utama
Berdasarkan sirkulasi dan pencapaian menuju tapak, terdapat 2 pintu masuk utama dan 1 pintu keluar utama. Pintu masuk utama sebaiknya berasal dari Jalan Perintis Kemerdekaan dan Jalan Ahmad Yani. Untuk service masuk dari Jalan Perintis Kemerdekaan dan langsung masuk ke area service
Untuk pintu keluar mengarah pada sisi barat tapak ( Jl. Perintis Kemerdekaan). Pintu keluar dibuat 1 untuk memaksimalkan keamanan yanga ada. Hasil analisa:
• Pintu masuk utama diakses dari Jl Perintis Kemerdekaan karena kemacetan cenderung lebih rendah dengan akses yang lebih mudah.
• Pintu masuk dari Jl. Ahmad Yani juga perlu disiapkan untuk mengantisipasi pengunjung dari arah berbeda. Untuk menggunakan akses ini diperlukan jembatan untuk melintasi area waduk.
• Peletakkan pintu keluar di Jalan Perintis Kemerdekaan adalah mencegah ramainya arus keluar dari tapak dan dapat langsung mengakses gerbang tol terdekat
Orientasi dan Gubahan Massa
Gambar 4.23 Orientasi Massa Sumber: Hasil Olahan Pribadi, 2013
Untuk orientasi massa terbaik menghadap ke tenggara. Hal ini dikarenakan adanya waduk yang menjadi point of view wilayah ini. Namun dari arah barat daya juga berpotensi menjadi orientasi yang baik mengingat adanya jalan layang dan jalan tol dalam kota karena dapat menjadi publikasi yang sangat efisien mengingat banyaknya pengguna jalan-jalan tersebut. Dengan peletakan bangunan Timur-Barat, kita mendapatkan 2 view terbaik namun cenderung panas dan memiliki intensitas cahaya yang berlebih.
Untuk gubahan massa, dipengaruhi oleh peraturan bangunan yang telah dibahas pada lokasi penelitian. Gubahan massa yang direncanakan
berupa 3 massa bangunan yang didilatasi karena bentuknya yang memanjang. Gubahan massa bangunan akan dibangun lebih tinggi dari jalan untuk melanjutkan citra skyline bangunan sekitar. Karena bentuknya yang dinamis, bangunan ini juga akan memiliki bentuk dasar lengkung untuk menanggapi letak tapaknya. Hubungan antara kondotel dan ruang terbuka hijau dihubungkan dengan pedestrian.
Gambar 4.24 Alternatif Zonning Horizontal 1 Sumber: Hasil Olahan Pribadi, 2013
Alternatif 1: Untuk Zonning terbagi antara privat, publik, dan semi privat. Untuk privat terdiri di bagian kondotel dan ruang terbuka privat yang terletak dibelakang area hotel dan apartemen. Untuk area semi privat ini dapat diakses oleh tamu kondotel dengan masyarakat ( terbatas kegiatannya).
Untuk area publik berada di bagian depan dan samping. Area publik ini terdiri atas RTH dan sirkulasi. RTH ini akan mencakup taman kota, area rekreasi publik, dsb. Untuk service berada di samping area kondotel untuk kemudahan mobilisasinya. Dengan tata letak ini diharapkan potensi alam waduk juga dapat dinikmati oleh publik dan privat.
Kondotel Privat Semi Privat Service Pu bli k Buffering -Publik
Gambar 4.25 Alternatif Zonning Horizontal 2 Sumber: Hasil Olahan Pribadi, 2013
Alternatif 2: Perbedaannya dengan alternatif satu adalah service yang menyatu dalam bangunan. Namun sisi buruknya, waduk menjadi kurang privat. Dengan penambahan ruang semi privat yang dapat diakses masyarakat, privasi dari penghuni kondotel menjadi lebih berkurang. Ekslusifitas dari hunian ini menjadi berkurang. Untuk area service berada di pada lantai lobby dan lantai parkir. Hal ini dilakukan agar mobilisasi menjadi lebih mudah. Untuk sifat-sifat ruang yang dikaitkan dengan ketinggian dapat dilihat dari zonning vertikal sebagai berikut:
Gambar 4.26 Zonning Vertikal Sumber: Hasil Olahan Pribadi, 2013
Ketinggian dari bangunan tersebut dapat lebih dari ilustrasi diatas. Perencanaan ini tidak menggunakan basement karena biaya yang mahal dan pembuatannya menciptakan konservasi ruang terbuka secara minim.
Publik dan Service
Kondotel Kondotel Privat Semi Privat Pu bli k Buffering -Publik Kondotel
Utilitas, Service, dan Parkir Private Private Private Private Private Private Semi Private
Kontur pada tapak hampir rata, namun cenderung miring ke arah utara ( menuju Tanjung Priuk). Dengan tujuan mempercepat aliran dan penyerapan air hujan. Konturnya menurun ke arah jalan raya dan arah waduk. Dengan membuat kontur bentuk terasering, maka dapat meresapkan air lebih cepat, mencegah erosi, mengalirkan air dengan lebih cepat, dan memiliki nilai estetika. Penerapan ini diharapkan mampu mengurangi kemungkinan permasalahan banjir di lokasi tapak.
Gambar 4.27 Zonning Perencanaan Kontur Sumber: Hasil Olahan Pribadi, 2013 4.4.2 Street Pattern, Circulation, and Infrastructure
Gambar 4.28 Sirkulasi dan Pola Jalan Sumber: Hasil Olahan Pribadi, 2013
kondotel
Untuk sirkulasi akan dibuat terpisah antara sirkulasi kendaraan dan pejalan kaki. Untuk pola jalan akan dibuat campuran antara linier dan pola spine. Untuk jalan-jalan utama dalam tapak akan digunakan linier, sedangkan untuk jalan-jalan kecil menggunakan pola spine. Hal ini untuk menghindari kesan monoton dan statis. Untuk sirkulasi service diakses dari Jalan Perintis Kemerdekaan. Kemudian masuk ke area service untuk diditribusikan ke area dapur, area laundry, dan sebagainya.
Untuk area parkir penghuni, karyawan dan ballroom diletakkan pada lantai satu hingga lantai tiga dengan konsep mezzanine serta parkir outdoor. Hal ini untuk mengantisipasi banjir yang ada pada site. Lobby berada pada lantai 1 yang tergabung dengan fasilitas lainnya pada massa bangunan yang sama. Hal ini dimaksudkan agar penghuni dapat mengakses fasilitas dengan mudah. Untuk area ballroom hanya bisa diakses dari lobby dan dibuat terpisah dari jalur-jalur pedestrian bagian interaksi.
4.4.3 Building Layout and Design
Untuk analisa ini akan dijabarkan mengenai fakta dan rencana perancangannya bangunan kondotel. Kondotel yang memiliki fungsi bangunan hotel dan apartemen ini akan berpatokan pada hotel dan apartemen yang ada disekitar. Total KDB lahan ini adalah = 7154 m2. Untuk studi kasus kondotel bertolak pada Grand Whiz Condotel Kelapa Gading.
Gambar 4.29 Grand Whiz Condotel Kelapa Gading Sumber: Brosur Grand Whiz Condotel Kelapa Gading,2013
Terdiri atas 2 tower dimana pada 1 tower diperuntukkan apartemen dan 1 towernya diperuntukkan kondotel. Untuk kondotel ini terdiri atas 2BR dan 3BR dengan luasan 64 m2 dan 87 m2 ( 2 BR ) dan 101 m2 ( 3BR ). Untuk hotelnya, terdiri atas beberapa tipe yakni: Superior (18 sqm), Deluxe (23-24 sqm), Premiere (32-34sqm), Junior Suite (64 sqm), Executive Suite (85-87 sqm), dan Family Suite (101 sqm). Karena kondotel ini direncanakan berbintang 4, maka diperlukan standar hotel berbintang 4 beserta dengan perencanaanya. Diperlukan pula penjabaran tentang apartemen untuk mendapatkan komposisi unit yang cocok untuk daerah tersebut.
Tabel 4.10 Analisa Studi Banding Hotel dan Apartemen Hotel
Standar Perhitungan & Keterangan
Hasil Perancangan Hotel bintang 4
mencakup:
• Jumlah kamar standar minimum 50 kamar dengan luasan min 24 m2
• Jumlah kamar suite min 3 kamar dengan luasan minimum 48 m2
• Min 2 fasilitas : Lapangan tennis, fasilitas olahraga di dalam ruangan, fitness centre, sauna, bowling, kolam renang
• Memiliki meeting room dan ballroom (hotel bisnis) • Twin Bed Permintaan okupansi hotel bintang 4 yang tinggi dalam kategori hotel bisnis
Jumlah kamar yang dipilih 150 kamar
140 standar dan 10 suite
Rasio 1 mobil = 5 kamar jadi butuh 30 mobil Untuk ballroom = 1000 orang 156 x 39.5 m2 = 6162 m2 Ditambah sirkulasi 30% = 8.010,6 m2
Gedung parkir 32 mobil x 35 m2 = 1.120 m2
1000÷ 6 org= 167 mobil
Gedung parkir 167 mobil x 35 m2 = 5845 m2
Apartemen Apartemen Summit, Kelapa Gading Holland Village, Cempaka Putih The Calia, Pulomas
The Sherwood, Kelapa Gading Jumlah
tower
6 tower 2 tower 1 tower 3 tower Jumlah
lantai
24 lantai 20-35 lantai 38 lantai 24 lantai Jumlah unit 6 tower 386 unit ; 1 lantai 4 unit ; 2 lift 1 tower 250 unit ; 1 lantai 10 unit 4 lift ; C-F 2,8 m , 612 unit; 1 lantai 17 unit 3 Lift;
3 lift per tower; 5-6 unit per lantai; total unit 351 Komposi si unit Lebih banyak 2 BR 1BR:2BR:3B R= 8:6:3 1BR:2BR:3BR=4:198: 149 Apartemen Summit, Kelapa Gading Holland Village, Cempaka Putih The Calia, Pulomas
The Sherwood, Kelapa Gading Ukuran unit 2BR = 88 m2; 2BR Loft =121 m2; 3BR =125 m2; 3BR Loft =171 m2 2 BR= 70 m2 dan 3 BR= 120 m2 1BR = 43 m2 , 2 BR = 69 m2 , 3BR= 86 m2 1BR = 54 m2 , 2BR = 109 m2 , 3BR = 188 m2
Sumber: Hasil Olahan Pribadi, 2013
Jika untuk kondotel yang berfungsi sebagai hotel berjumlah 156 kamar standar. Jumlah unit apartemen akan direncana sebanyak 162 unit. Sebagian besar menyediakan 2BR. Hampir setiap apartemen di sekitar tidak menyediakan untuk 1BR karena berada lebih ditargetkan untuk keluarga.
Oleh karena itu perbandingan unitnya diperkirakan 2BR:3BR = 19:4 . Komposisinya menjadi 114 unit: 48 unit. Untuk ukuran unit tipe 2BR = 78.9 m2 sedangkan untuk 3BR = 98.7 m2 .Kebutuhan parkir untuk apartemen 2BR = 1 Mobil untuk 3BR = 1 Mobil. Jadi dibutuhkan 114+48 = 162 mobil . Luasan untuk parkir mobil yang dibutuhkan 162 mobil x 35 m2 = 5.670 m2 .
Untuk bangunan kondotel ini akan dilengkapi dengan balkon setiap unitnya dan menggunakan atap dak beton yang nantinya air tersebut akan dialirkan ke bak penampungan dan sumur resapan. Penggunaan roof garden dapat memaksimalkan ruang hijau yang tercipta. Berikut ini adalah contoh struktur lapisan untuk green roof.
Gambar 4.30 Contoh Struktur Lapisan Untuk Green Roof
Sumber: Pedoman Penyediaan dan Pemanfaatan Ruang Terbuka Hijau di Kawasan Perkotaan
Penciptaan sebuah taman terbuka diatas atap merupakan salah satu penerapan ruang terbuka hijau pada sebuah bangunan. Tanaman yang digunakan adalah tanaman yang tidak terlalu besar dan akarnya mampu tumbuh dengan baik pada media tanam yang terbatas. Selain itu tanaman tersebut juga tahan terhadap angin dan relatif memerlukan sedikit air.
Modul dan Struktur
Perencanaan modul dan struktur ini akan dipengaruhi oleh dimensi dari bangunan tersebut. Bangunan menggunakan sistem double loded.
Gambar 4.31 Guest-Room Floor Analysis Sumber: Buku Time-Saver Standards For Building Types
Gambar 4.32 Contoh Guest room Pada Kondo Sumber: Buku Architect’s Data Neufert, Edisi 3
Gambar 4.33 Contoh Guest room Pada Hotel
Sumber: http://www.lagomarpanama.com, tanggal akses 18 April 2013
Dari contoh-contoh diatas dapat diperkirakan memiliki modul yang disesuaikan dengan modul kamar dan parkir. Modul ini juga disesuaikan dengan perencanaan parkiran yang terletak dibawah podium. Modul kamar harus disesuaikan dengan modul parkir kendaraan.
4.4.4 Open Space
Lokasi tapak memiliki peruntukkan infrastruktur hijau yang akan berubah fungsi pada RTRW 2030 menjadi perdagangan, perkantoran , dan jasa. Oleh karena itu, Peneliti ingin menggabungkan kedua fungsi diatas dengan menciptakan sebuah bangunan yang bergerak di bidang jasa namun memperhatikan ruang terbuka.
Selain itu Ruang terbuka erat terkait dengan tema yang ada. Untuk menentukan luasan dari ruang terbuka hijau ini didasarkan pada perhitungan jumlah penduduk tahun 2011 pada kelurahan Kayu Putih yakni mencapai
48.633 jiwa dengan pertumbuhan penduduk pada kecamatan Pulo Gadung sebesar 0,28%. Jadi pada tahun 2013 pertumbuhannya akan mencapai:
Tabel 4.11 Analisa RTH
Standar Perhitungan
Menciptakan RTH Kelurahan
Ditujukan untuk masyarakat satu kelurahan.
Luas taman ini minimal 0,30 m2 per penduduk kelurahan
Luas minimal taman 9.000 m2.
Luasan RTH yang dibutuhkan= 48.906 X 0,30 = 14.671,8 m2
Luasan RTH akan dimaksimalkan yakni: Luas Lahan – 30% ( untuk sirkulasi) - KDB = 25.039 m2 – 7154 m2 = 17.885 m2
Sumber: Hasil Olahan Pribadi, 2013 Hasil rencana RTH dibagi menjadi 4 bagian yakni:
Hutan kota , menjadi buffer polusi udara, mencakup pepohonan peredam polusi udara contoh tanaman bugenvil, akasia, dll. Luasannya sebesar 7414 m2.
Area Reservasi, meningkatan peresapan air hujan dan cadangan air tanah. Area ini dapat berupa keseluruhan taman yang ada dapat digunakan sebagai area reservasi. Menggunakan tanaman asli setempat. Luasannya sebesar 17718 m2.
Taman dan rekreasi, mencakup area danau. Luasannya sebesar 5183 m2.
Taman dan ruang interaksi, mencakup jogging track, area duduk-duduk, dsb. Luasannya sebesar 5121 m2.
48.633 x 0,28%= 136,18 jiwa ( kenaikan jumlah penduduk pada tahun 2012)
48.633 + 136,18 = 48769,18 x 0,28% = 136,56 jiwa ( Perkiraan kenaikan jumlah penduduk pada tahun 2013)
48.769 +136,56 jiwa = 48.906 jiwa( Perkiraan Jumlah Penduduk tahun 2013)
`
Gambar 4.34 Analisa Letak RTH Sumber: Hasil Olahan Pribadi, 2013
Tabel 4.12 Diagram Komposisi RTH
Sumber: Hasil Olahan Pribadi, 2013
Menurut buku RTH 30% Resolusi (Kota) Hijau wilayah Jakarta Timur ditargetkan memiliki RTH 3.232,58 ha(4,72 %) dengan menyediakan 17.718 m2 maka target RTH Jakarta Timur menjadi 4,71% atau setara dengan 3.230,79 ha. Dengan menciptakan hutan kota sebesar 7414 m2 mengurangi SO2 51,8% dan NO2 – 49,7%.
Selain itu dengan menciptakan area reservasi sebesar 17718 m2 maka akan menghasilkan resapan air tanah sebanyak 1594,62 m3/ thn. Kedua fakta tersebut belum ditambah luasan taman sebagai rekreasi dan
KONDOTEL
A A
C
D C
interaksi. Kemungkinan besar pengaruhnya akan lebih besar dibanding perkiraan diatas.
Menurut buku Jakarta Menuju RTH 30%, RTH seluas 10.000 m2 akan menghasilkan oksigen untuk 1500 orang / hari. Dengan menciptakan ruang hijau seluas 17.718 m2 (1,8 ha) maka diperkirakan akan menghasilkan oksigen untuk 2683 orang/hari.
4.5 Tahap Pembangunan
Fungsi bangunan yang sesuai dengan lokasi ini adalah kondotel dan ruang terbuka hijau. Kondotel ini terdiri atas kondominium / apartemen dan hotel. Kedua fungsi ini akan disatukan dalam sebuah massa bangunan yang merupakan dilatasi dari beberapa massa bangunan. Bangunan ini akan memiliki 3 massa bangunan yang dibuat memanjang sesuai dengan tapaknya yang dinamis. Bangunan kondotel ini juga akan dilengkapi dengan ballroom dan berbagai fasilitas mendukung seperti kolam renang, function room, sauna dan fitness center, dsb.
Untuk tahap pembangunannya di mulai dari pembersihan dan penggalian tanah. Tidak lupa memberikan jalan untuk mobil angkutan material. Setelah itu mulai dilakukan pembangunan podium kemudian towernya. Setelah bangunan jadi atau sedang selesai pemasukkan interior, area taman baru dikerjakan.
