ANALISA INVESTASI DAN STUDI KELAYAKAN PROYEK PEMBANGUNAN PERUMAHAN GRIYA ASRI DI KARANGANYAR Analisa Investasi Dan Studi Kelayakan Proyek Pembangunan Perumahan Griya Asri Di Karanganyar.

i

ANALISA INVESTASI DAN STUDI KELAYAKAN PROYEK PEMBANGUNAN PERUMAHAN GRIYA ASRI DI KARANGANYAR

Tugas Akhir

untuk memenuhi sebagaian persyaratan mencapai derajat Sarjana S-1 Teknik Sipil

diajukan oleh:

Apri Indra Martono NIM : D 100 090 070

PROGRAM STUDI TEKNIK SIPIL FAKULTAS TEKNIK UNIVERSITAS MUHAMMADIYAH SURAKARTA

iv

MOTTO

Ya Allah, Tunjukilah kami jalan yang lurus, yaitu jalan orang-orang yang telah engkau anugerahkan nikmat kepada mereka, bukan mereka yang dimurkai dan bukan pula jalan

mereka yang sesat. ( QS. Al-Fatihah 6-7 )

Allah adalah pelindung orang-orang yang beriman, Dia mengeluarkan mereka dari kegelapan (kekafiran) kepada cahaya (iman)

( QS. Al-Baqarah 257 )

Sesungguhnya sesudah kesulitan itu ada kemudahan, maka bila kamu telah selesai (dari suatu urusan) kerjakan dengan sungguh-sungguh urusan yang lain. Dan hanya kepada

Tuhan-mulah hendaknya kamu berharap. ( QS. Al-Insyirah)

Bekerjalah kamu seolah-olah kamu hidup selamanya, dan beribadahlah kamu seolah-olah kamu mati esok hari. Bertawakallah kepada Allah karena dialah sebaik-baik tempat kembali.

(Al-Hadist)

Karna Kesuksesan adalah dari Rahmat Sang Pencipta disertai manfaat yang telah kita beri ( Apry Collection )

Kebahagiaan bagaikan tanaman yang harus disirami setiap hari dengan sikap yang baik dan tindakan memberi.yang membuahkan sebuah relasi yang bermanfaat bagi kehidupan

( Apry Collection )

Jalanilah Proses Hidupmu sebaik mungkin dan Rasakan kebahagiaan saat mengenang proses hidupmu setelah sukses nanti

( Apry Collection )

Berapa lamakah kau akan tetap menggantung disayap orang lain. Kembangkanlah sayapmu sendiri dan terbanglah lepas seraya menghirup udara bebas. Ditaman yang luas. ( Dr. Sir. M. Iqbal )

Dalam masalah hati nurani,pikiran pertamalah yang terbaik Dalam masalah kebijaksanaan,pemiiran terakhirlah yang paling baik.

v

Puji syukur alhamdulillahirobbil’alamin.

Atas segala rahmat dan karunia yang telah Allah SWT berikan, sehingga saya dapat melewati segala proses dalam menyelesaikan studi untuk mencapai derajat

Sarjana S-1 Teknik Sipil.

Syukur Alhamdulillahirrobill alamin Tugas Akhir ini kupersembahkan untuk :

Sang pahlawan yang dikirim Allah untukku yang selalu memapahku dalam ketiadaan, kerapuhan di dunia jasamu tak terukur nilainya dibanding pengabdianku, aku selalu mencintaimu...

“Ayah dan Ibu” Kedua Adikku kalianlah hartaku yang paling berharga dalam keluargaku. Sahabatku Sahabatku terima kasih banyak atas semangat dan bantuannya. Temen – temen teknik sipil ’09 yang tak kan pernah terlupa kenangan suka

duka bersama kalian.

Bapak dan ibu dosen yang selalu membimbing kami.

vi PRAKATA

ﺳﻼ ﻋ ﻮ ﷲﻮ ﮔ ﻪ

Alhamdulilah, segala puji dan syukur dipanjatkan kehadirat Allah SWT atas limpahan rahmat, taufik dan hidayah – Nya sehingga penyusunan Proposal Tugas akhir ini dapat diselesaikan. Tugas Akhir ini disusun guna melengkapi persyaratan untuk menyelesaikan program studi S-1 pada Fakultas Teknik Program Studi Teknik Sipil Universitas Muhammadiyah Surakarta. Bersama ini penyusun mengucapkan terima kasih kepada semua pihak yang telah banyak memberikan dukungan sehingga penyusun dapat menyelesaikan Tugas Akhir ini.

Kemudian dengan selesainya Tugas Aklhir ini penyusun juga mengucapkan terima kasih banyak kepada :

1). Bapak Ir. Agus Riyanto, M.T, selaku Dekan Fakultas Teknik Universitas Muhammadiyah Surakarta.

2). Bapak Ir. H. Suhendro Trinugroho, M.T, selaku Ketua Program Studi Teknik Sipil Universitas Muhammadiyah Surakarta.

3). Ir. H. Muhammad Nur Sahid, MM, MT, selaku Pembimbing Utama sekaligus sebagai Ketua Tim Penguji, yang telah memberikan dorongan, arahan serta bimbingan.

4). Mochamad Solikin, ST, MT, PhD, selaku Pembimbing Pendamping sekaligus sebagai Sekertaris Tim Penguji, yang telah memberikan dorongan, arahan serta bimbingan.

5). Bapak Budi Priyanto, ST, M.T, selaku Anggota Tim Penguji, yang telah memberikan dorongan, arahan serta bimbingan.

6). Ibu Yenny Nurchasanah ST. MT, selaku Dosen Pembimbing Akademik. 7). Bapak dan Ibunda tercinta yang telah memberikan dorongan baik materi

maupun spirit.

vii

9). Kakak tingkat teknik sipil Mas Adit dan kawan-kawan terimakasih atas referensi dan bimbingan yang telah diberikan.

10).Kakak-kakaku tercinta Mas Heru, Mbak tari, Mas Faisal, Mas Rizal, Mas Agus dan tidak lupa Adikku keponakanku Yus Rifar yang selalu memberikan bantuan moral dan spiritual selama kuliah.

11).Keluarga besar Jurusan Teknik Sipil Khususnya Angkatan 2009, Fakultas Teknik Universitas Muhammadiyah Surakarta, terima kasih banyak atas segala bentuk dukungannya..

12).Teman –temanku yang dikost dulu “Latifa mendungan” yang telah mengukir indah kenangan selama tinggal disana dan memberikan semangat.

13).Temanku seperjuangan, Rahadian Adi prasetyo terima kasih banyak atas kebersamaan selama ini dalam menuntut ilmu.

14).Keluarga besar pemerintah kabupaten Karanganyar khususnya badan perizinan terpadu terimakasih atas pemberian data-data, bantuannya dan bimbingannya selama pengerjaan tugas akhir.

15).Kepala Desa Ngringo Indah, dan ketua rt atas ijin dalam melaksanakan survei penelitian.

16).Keluarga besar PT. Cipta Prima terima kasih atas bantuan teknis gambar dan bimbingannya selama pengerjaan tugas akhir.

Semoga segala bantuan yang diberikan, senantiasa mendapatkan ridho dari Allah SWT, dan semoga Tugas Akhir ini dapat bermanfaat bagi kita semua. Amin

ﻮ ﺳﻼ ﻋ ﻜ ﻮ ﷲﻮ ﻪ

Surakarta, November 2013

Penyusun

viii DAFTAR ISI

HALAMAN JUDUL ... i

HALAMAN PENGESAHAN ... ii

PERNYATAAN KEASLIAN TUGAS AKHIR ... iii

MOTTO ... iv

B. Hubungan Investasi dengan kajian kelayakan ... 8

C. Aspek Evaluasi dan Studi Kelayakan ... 9

ix

2. Aspek studi Kelayakan Proyek ... 10

D. Format Evaluasi Investasi dan Studi kelayakan ... 11

E. Analisa Resiko ... 12

B. Analisa Kebutuhan ... 14

C. Kuisioner ... 14

D. Komponen Inti Kuisioner ... 15

E. Penentuan Sampel ... 16

F. Uji Validitas dan Reabibilitas ... 17

1. Uji Validitas ... 17

J. Rencana Anggaran Biaya ... 20

K. Proyeksi Rencana Anggaran Biaya ... 25

L. Perkiraan Biaya Proyek ... 25

M. Metode Evaluasi dan Kelayakan investasi ... 26

1. Net Present Value (NPV) ... 27

2. Arus Pengmbalian Internal (IRR)... 28

3. Benefit Cost Ratio (BCR) ... 29

x

5. Index Profitabilitas (IP)... 29

6. Break Event Point (BEP) ... 29

N. Analisis Perhitungan Anggaran Biaya ... 30

O. Penyusunan Alternatif dan Penilaian ... 30

P. Aliran kas (Cash Flow) ... 30

BAB IV. METODE PENELITIAN A. Tempat dan Waktu Penelitian ... 32

B. Materi Penelitian ... 32

C. Sumber data ... 32

3. Analisa varian dan Standar Deviasi ... 36

4. Uji Normalitas ... 36

5. Uji Homogenitas ... 36

6. Uji Varian ... 37

F. Analisis Ekonomi ... 37

G. Tahapan penelitian ... 39

H. Bagan Alir Penelitian ... 39

BAB V. HASIL DAN PEMBAHASAN A. Alur Penelitian ... 41

B. Instrumen Penelitian... 42

C. Uji Normalitas ... 43

xi

E. Uji Hipotesis ... 49

F. Analisa Pembahasan responden Penghuni Perumahan ... 51

1. Pengelompokan Pertanyaan Kuisoner ... 51

2. Deskripsi Kuisioner... 56

G. Pasar ... 83

H. Site Plan dan Detail Plan ... 83

I. Analisa Investasi bangunan perumahan ... 86

J. Analisis Kelayakan Ekonomi ... 97

BAB VI. KESIMPULAN DAN SARAN A. Kesimpulan ... 102

B. Saran ... 104

PENUTUP

xii

DAFTAR TABEL

Tabel V. 1 Jumlah Penyebaran Kuisioner ... 42

Tabel V. 2 Uji Validitas ... 43

Tabel V. 3 Uji Reabilitas ... 44

Tabel V. 4 Normalitas ... 45

Tabel V. 5 Perbandingan nilai statistic ... 45

Tabel V. 6 Perbandingan nilai signifikan ... 45

Tabel V. 7 One sample kolmogroof smirnov ... 47

Tabel V. 8 Tes Homogenitas varian ... 48

Tabel V. 9 Tes Homogenitas teknik uji bartlet ... 48

Tabel V.10 Uji Hipotesis... 49

Tabel V.11 Analisa varian... 50

Tabel V.12 Prosentase kuisioner 1- 6 ... 52

Tabel V.13 Prosentase kuisioner 7-8 ... 52

Tabel V.14 Prosentase kuisioner 9-12 ... 53

Tabel V.15 Prosentase kuisioner 13-21 ... 54

Tabel V.16 Prosentase kuisioner 22-29 ... 55

Tabel V.17 Rencana unit rumah... 84

Tabel V.18 Nilai koefisien IMB... 91

Tabel V.19 Index harga IMB ... 91

Tabel V.20 Rekapitulasi biaya persiapan ... 93

Tabel V.21 Biaya Fasilitas umum ... 94

Tabel V.22 Biaya Konstruksi ... 94

Tabel V.23 Penggunaan lahan... 94

Tabel V.24 Harga jual seluruh unit ... 95

Tabel V.25 Pehitungan Internal Rate Return (IRR) ... 99

xiii

V.2 Prosentase usia responden...56

V.3 Prosentase jenis kelamin ...57

V.4 Prosentase pekerjaan ... 58

V.5 Prosentase pendidikan ...59

V.6 Prosentase penghasilan ...60

V.7 Prosentase kawasan banjir ...61

V.8 Prosentase lokasi strategis ...62

V.9 Prosentase perkembangan infrastruktur ...63

V.10 Prosentase kemudahan akses ...64

V.11 Prosentase kondisi jalan memadai ...65

V.12 Prosentase jarak hunian ke pusat kota ...66

V.13 Prosentase kondisi jalan memadai ...67

V.14 Prosentase tata ruang unit rumah ...68

V.15 Prosentase sirkulasi udara yang baik ...69

V.16 Prosentase minat perumahan baru ...70

V.17 Prosentase pendapat jumlah unit ...71

V.18 Prosentase pendapat unit 36/90 ...72

V.19 Prosentase pendapat unit 45/90 dan 55/100 ...73

V.20 Prosentase pendapat fasilitas umum ...75

xiv

V.22 Prosentase Harga unit sesuai kualitas ...78

V.23 Prosentase Peningkatan harga lebih penting untuk peningkatan luas...79

V.24 Prosentase daya beli untuk perumahan ...79

V.25 Prosentase proses administrasi mudah ...80

V.26 Prosentase pengembangan unit ...82

V.27 Site Plan lokasi ...83

xv

DAFTAR GRAFIK

Grafik V. 1 Grafik uji normalitas tipe 36/90 ... 46

Grafik V. 2 Grafik uji normalitas tipe 45/90 ... 46

Grafik V. 3 Grafik uji normalitas tipe 55/100 ... 47

xvi

Notasi III.9 Rumus standar deviasi... 19

Notasi III.10 Rumus Probabilitas ... 19

Notasi III.11 Rumus D1 max ... 19

Notasi III.20 Rumus Internal Rate Return ... 28

Notasi III.21 Rumus Internal Rate Return ... 28

Notasi III.22 Rumus Internal Rate Return ... 28

Notasi III.23 Rumus Internal Rate Return ... 28

Notasi III.24 Rumus Benefit Cost Ratio ... 28

xvii

xviii ABSTRAKSI

ANALISA INVESTASI DAN STUDI KELAYAKAN PROYEK PEMBANGUNAN PERUMAHAN GRIYA ASRI DI KARANGANYAR

Kebutuhan akan pangan, sandang dan papan mutlak pada saat ini sangat diperlukan bagi setiap masyarakat. Salah satunya kebutuhan primer yang di butuhkan masyarakat berupa papan atau rumah. mengikuti perkembangan zaman saat ini tingkat populasi penduduk di karanganyar yang semakin padat yang diimbangi infrastuktur yang baik dan akses jalan yang baik dan memadai, maka usaha properti di daerah ini sangat potensial.

Metode Penelitian ini dengan menggunakan kuisioner yang bertujuan untuk mengetahui tingkat perekonomian dan karakteristik dalam kehidupan masyarakat mengenai perbedaan selera/ekspetasi masyarakat akan kebutuhan perumahan. kemudian hal ini dapat membuka peluang bagi pengembang (developer) untuk memberi solusi dalam memenuhi kebutuhan akan hunian bagi masyarakat dan mewujudkanya berupa sebuah perumahan bagi mereka. yang sebelumya memperhatikan kajian beberapa aspek diantaranya aspek lokasi, aspek sosial, aspek lingkungan, aspek pasar, aspek teknis aspek finansial, aspek ekonomi, dan aspek hukum, agar nantinya setelah diterima atau dilaksanakan dapat mencapai hasil yang sesuai dan berjalan lancar dengan apa yang telah direncanakan.

Hasil dari perhitungan rencana anggaran biaya yaitu biaya total proyek sebesar Rp. 8.435.159.662 dan estimasi total pendapatan sebesar Rp. 10.865.046.140 dengan umur investasi selama 2 tahun dan bunga 10% pertahun. pada analisa keuangan diperoleh, Net Present Value Rp 1.045.855.711 Internal Rate of Return 14,40%, Benefit Cost Ratio 1,12, Indeks Profitabilitas 1,12 dan Break event point 77,63 % dari penjualan rumah. dari hasil di atas dapat diambil kesimpulan bahwa investasi proyek tersebut dapat diterima.

xix ABSTRACT

INVESTMENT ANALYSIS AND PROJECT FEASBILITY STUDY GRIYA ASRI HOUSING DEVELOPMENT IN KARANGANYAR

The need for food, clothing and shelter to the current absolute indispensable for any society. One of these primary needs are in the community need a board or home. keep abreast of the times the current rate of population in an increasingly crowded Karanganyar that offset a good infrastructure and good road access and adequate, then the property business in this area is very potential.

This research method using a questionnaire that aims to determine the level of economic and social life of the characteristics of the different tastes / expectations of the people will need housing. Then this could open up opportunities for developers (developers) to provide solutions to meet the shelter needs for the community and to achieve this goal in the form of a housing for them. a previous study of some aspects of attention to aspects such as location, social aspects, environmental aspects, market aspects, technical aspects of the financial, economic, and legal aspects, so that later after accepted or implemented can achieve results that match and goes well with what has been planned.

Results of calculation of the budget plan projects a total cost of Rp. 8.435.159.662 and total revenue estimates by age Rp. 10.865.046.140 investment for 2 years and 10 % interest year. the financial analysis is obtained, the Net Present Value Rp. 1.045.855.711 Internal Rate of Return 14,40 %, Benefit Cost Ratio of 1.12, Profitability Index 1,12 and Break event point 77,63 % of home sales. of the above results it can be concluded that the investment project is acceptable.