2. TEORI PENUNJANG
2.1. Perumahan
Perumahan adalah kelompok rumah yang berfungsi sebagai lingkungan tempat tinggal atau hunian yang dilengkapi dengan prasarana lingkungan yaitu kelengkapan dasar fisik lingkungan, misalnya penyediaan air minum, pembuangan sampah, tersedianya listrik, telepon, jalan, yang memungkinkan lingkungan pemukiman berfungsi sebagaimana mestinya (Azwar, 1996).
Dari segi penanganan dan pengelolaan, dijelaskan bahwa definisi perumahan dan pemukiman berbeda. Biasanya sebuah perumahan hanya dikelola oleh suatu pengembang dibawah koordinasi pemerintah, sedangkan pengelolaan sebuah pemukiman biasanya langsung ditangani oleh pemerintah dan konsep dan rencana pengembangan sudah ditentukan dalam bentuk konsep pengembangan wilayah secara makro melalui Rencana Umum Tata Ruang Kota (RUTRK) maupun Rencana Detail Tata Ruang Kota (Sastra M, 2006).
Menurut Undang-Undang No. 1 Tahun 2011 Tentang Perumahan dan Kawasan Pemukiman, perumahan adalah kumpulan rumah sebagai bagian dari pemukiman, baik perkotaan maupun perdesaan, yang dilengkapi dengan prasarana, sarana, dan utilitas umum sebagai hasil upaya pemenuhan rumah yang layak huni.
a. Rumah adalah bangunan yang berfungsi sebagai tempat tinggal yang layak huni, sarana pembinaan keluarga, cerminan harkat dan martabat penghuninya, serta aset bagi pemiliknya.
b. Prasarana adalah kelengkapan dasar fisik lingkungan hunian yang memenuhi standar tertentu untuk kebutuhan bertempat tinggal yang layak, sehat, aman, dan nyaman.
c. Sarana adalah fasilitas dalam lingkungan hunian yang berfungsi untuk mendukung penyelenggaraan dan pengembangan kehidupan sosial, budaya, dan ekonomi.
d. Utilitas umum adalah kelengkapan penunjang untuk pelayanan lingkungan hunian.
Standar pelayanan minimal dalam pemenuhan kebutuhan di lingkungan pemukiman diatur dalam Keputusan Menteri Pemukiman dan Prasarana Wilayah No. 534/KPTS/M/2001. Berikut merupakan prasarana dan sarana yang menjadi persyaratan minimal di wilayah perkotaan:
1. Prasarana lingkungan meliputi:
a. Jalan kota, dan jalan lingkungan
b. Air limbah sebagai tempat penyediaan saluran sanitasi c. Drainarse
d. Persampahan 2. Sarana lingkungan meliputi:
a. Sarana niaga, merupakan tempat penyediaan kebutuhan barang dan jasa
b. Sarana pendidikan
c. Sarana pelayanan kesehatan
d. Sarana pelayanan umum seperti kantor instalasi pemerintahan
e. Sarana ruang terbuka hijau seperti taman dan pemakaman f. Sarana sosial/budaya
3. Utilitas umum meliputi:
a. Air bersih
b. Pemadam kebakaran
2.2. Developer
Istilah developer berasal dari bahasa asing yang menurut kamus bahasa inggris artinya adalah pembangun/pengembang. Sementara itu menurut Pasal 5 ayat (1) Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 5 tahun 1974, disebutkan pengertian Perusahaan Pembangunan Perumahan yang dapat pula masuk dalam pengertian developer, yaitu : “Perusahaan Pembangunan Perumahan adalah suatu perusahaan yang berusaha dalam bidang pembangunan perumahan dari berbagai jenis dalam jumlah yang besar, di atas suatu areal tanah yang akan merupakan suatu kesatuan lingkungan pemukiman, yang dilengkapi dengan prasarana-
prasarana lingkungan dan fasilitas-fasilitas sosial yang diperlukan oleh masyarakat penghuninya”.
Pasal 6 Undang-Undang Nomor 8 tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen, meliputi:
a. Hak untuk menerima pembayaran yang sesuai dengan kesepakatan mengenai kondisi dan nilai tukar barang dan/atau jasa yang diperdagangkan.
b. Hak untuk mendapat perlindungan hukum dari tindakan konsumen yang tertikad tidak baik.
c. Hak untuk melakukan pembelaan diri sepatutnya di dalam penyelesaian hukum sengketa konsumen.
d. Hak untuk merehabilitasi nama baik apabila terbukti secara hukum bahwa kerugian konsumen tidak diakibatkan oleh barang/jasa yang diperdagangkan.
Pasal 7 Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen mengatur mengenai
Kewajiban developer yang meliputi:
a. Beritikad baik dalam melakukan kegiatan usahanya.
b. Memberikan informasi yang benar, jelas, dan jujur mengenai kondisi dan jaminan barang/jasa serta memberi penjelasan penggunaan, perbaikkan, dan pemeliharaan.
c. Memperlakukan atau melayani konsumen secara benar dan jujur serta tidak diskriminatif.
d. Menjamin mutu barang/jasa yang diproduksi dan/atau diperdagangkan berdasarkan ketentua standard mutu barang dan/atau jasa yang berlaku.
e. Memberi kesempatan kepada konsumen untuk menguji dan/atau mencoba barang/jasa tertentu serta memberi jaminan atau garansi atas barang yang dibuat dan/atau yang diperdagangkan.
Sedangkan Pasal 5 ayat (6) Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 5 tahun 1974, Perusahaan Pembangunan Perumahan berkewajiban antara lain untuk:
a. Mengajukan kepada Pemerintah dengan perantaraan Gubernur Kepala Daerah yang bersangkutan rencana proyek yang akan dibangunnya, yang
rumah dan bangunan serta prasarana-prasarana lingkunan dan fasilitas- fasilitas sosial yang dibangun, jangka waktu diselesaikannya pembangunan dan rencana penjualan rumah-rumah yang sudah selesai dibangun;
b. Mematangkan tanah yang diberikan kepadanya dan membangun di atasnya jenis-jenis rumah sebagai yang disebutkan di dalam rencana proyek yang sudah disetujui oleh Pemerintah, yang harus meliputi pula rumah-rumah
“murah” menurut imbangan yang ditetapkan di dalam rencana proyek tersebut;
c. Membangun dan memelihara selama waktu yang ditentukan prasarana- prasarana lingkungan dan fasilitas-fasilitas sosial yang diperlukan oleh masyarakat penghuni lingkungan yang dibangun itu, seperti jalan-jalan lingkungan, saluran-saluran pembuangan air, persediaan air minu, listrik, telepon, tempat peribadatan, tempat-tempat rekreasi/olahraga, pasar, pertokoan, sekolahan dan lain sebagainya
d. Menyerahkan prasarana-prasarana lingkungan dan fasilitas-fasilitas sosial yang telah dibangun itu kepada Pemerintah/Pemerintah Daerah, setelah dipelihara oleh Perusahaan selama jangka waktu yang ditentukan;
e. Menyimpan sebagian modal kerjanya di dalam Bank yang ditunjuk oleh Gubernur Kepala Daerah yang bersangkutan sebagai jaminan, bahwa perusahaan akan benar-benar melaksanakan proyeknya sebagaimana tercantum di dalam rencana yang telah mendapat persetujuan dari Pemerintah, sepanjang Perusahaan tersebut didirikan dengan modal swasta.
2.3. Estate Management
Kyle (2005), mengatakan bahwa tanggung jawab utama dari manajer properti adalah untuk memenuhi tujuan perusahaan. Hal ini biasanya termasuk juga menjaga fisik properti, memastikan pelayanan berkelanjutan untuk penghuni, dan menyampaikan laporan operasi rutin kepada dewan direksi. Layanan yang tepat adalah mulai dari konsultasi secara berkala untuk layanan penuh waktu hingga pelayanan dengan basis biaya tetap. Tujuan dan layanan yang diharapkan dari manajer harus selalu dijabarkan dalam kontrak tertulis.
Manajer properti yang sukses harus dapat berfungsi secara efektif pada empat tingkat perawatan yang berbeda:
1. Rutin (Routine)
2. Pencegahan (Preventive) 3. Perbaikan (Corrective) 4. Perawatan bangunan baru
Perawatan rutin, untuk residensial dan komersial, area umum dan lahan sekitar bangunan harus dibersihkan dan dipatroli setiap hari.
Pencegahan¸ contoh yang baik untuk perawatan pencegahan adalah mengganti filter AC secara teratur atau memeriksa tungku dan mengujinya diawal pergantian musim. Inspeksi tersebut akan mengungkap masalah struktural dan mekanikal sebelum diperlukan perbaikan besar, dan mudah-mudahan mengurangi biaya pemeliharaan korektif.
Perbaikan, termasuk perbaikan yang menjaga peralatan bangunan, utilitas, dan fasilitas agar berfungsi seperti pada kontrak. Kepentingan perawatan perbaikan tidak dapat terlalu ditekan. Penanganan yang tidak tepat (atau lebih buruk, diabaikan) dapat dengan cepat mengasingkan penyewa atau bahkan membuat mereka pergi. Menunda atau mengabaikan perbaikan yang diperlukan mungkin tidak hanya mengganggu reputasi pemilik dan manajer tapi juga menambah biaya ketika perbaikan akhirnya dilakukan.
Perawatan bangunan baru, biasanya dilakukan sesuai dengan permintaan.
Perawatan yang ditunda, meskipun tidak termasuk dalam tipe perbaikan, perawatan ini terjadi ketika perbaikan sesungguhnya ditunda atau tidak dilakukan ketika dibutuhkan. Bangunan mulai mengalami penurunan nilai, tipe depresiasi seperti ini biasanya dapat diperbaiki dengan melakukan perbaikan dan perubahan yang diperlukan.
Burell (2006) menambahkan dua jenis perawatan lainnya yaitu custodial maintenance dan cosmetic maintenance, dimana custodial maintenance merupakan perawatan yang mengarah ke taman, merapikan rumput secara rutin, penebangan pohon, hiasan grafik, dan lainnya tanpa perlu diminta oleh penghuni. Sedangkan cosmetic maintenance merupakan perawatan yang berfokus kepada keindahan
Kyle (2005) Sebelum menentukan biaya manajemen, lebih dulu harus diketahui biaya yang dikeluarkan untuk menghasilkan pelayanan tersebut. Total dari biaya langsung dan tidak langsung tersebut akan menunjukkan total biaya dalam melakukan usaha ini. Setiap manajemen perusahaan memiliki hak untuk menentukan sendiri biaya sesuai dengan kebutuhan.
Biaya langsung, pengeluaran umum kantor yang termasuk dalam biaya lansung adalah gaji staf, depresiasi atas perabotan dan peralatan kantor, peralatan untuk perawatan, premi asuransi, legal, auditing, dan biaya profesional lainnya, alat tulis, perlengkapan, pajak, peralatan kantor, dan sewa kantor. Biaya promosi dan biaya lainnya juga termasuk dalam biaya langsung.
Biaya tidak langsung, adalah ketika departemen manajemen berbagi fasilitas dan biaya dengan divisi lain dari perusahaan induk atau agensi real estate.
Meskipun biaya ini bernilai 25% atau lebih dari total biaya operasional, biaya ini lebih tidak terlihat apabila dibandingkan dengan biaya langsung, oleh karena itu, biaya ini seringkali tidak diperhatikan ketika membuat anggaran manajemen.
Kyle (2005) Dalam menentukan management fees, faktor-faktor yang bersangkutan harus dievaluasi ulang dan ditetapkan berdasarkan urutan kepentingannya. Bisnis ini akan jatuh apabila estimasi tingkat persentase terlalu tinggi dan tidak kompetitif dengan pasar. Disisi lain, mengurangi pelayanan dan staf manajemen untuk mengurangi biaya operasional, atau menerima perjanjian manajemen yang tidak akan menutup biaya, hanya akan menurunkan nilai reputasi perusahaan, merusak struktur finansial, dan merusak bisnis.
Secara umum, ada beberapa cara yang digunakan untuk menghitung management fees. Metode pertama adalah per-unit cost, yang mana berasal dari anggaran operasional untuk manajemen organisasi. Metode kedua menggunakan standar lembar kerja pembiayaan manajemen.
Metode per-unit cost, pada dasarnya, per-unit cost adalah total biaya manajemen dalam satu tahun, baik biaya langsung maupun tidak langsung, dibagi rata dengan jumlah unit yang mampu ditangani oleh perusahaan ditambah dengan persentase profit. Penting untuk menggunakan angka unit yang mampu ditangani oleh perusahaan dibandingkan dengan angka unit yang sebenarnya ditangani, karena biaya akan menjadi tinggi dan tidak kompetitif.
Meskipun masing-masing manajemen perusahaan menentukan keuntungannya sendiri, rata-rata yang digunakan adalah 10 persen sampai 20 persen. Contohnya, perusahaan dengan total pengeluaran operasional $10,000 dan mampu menangani 1,000 unit akan mendapatkan per-unit cost tahunan sebesar
$100. Ditambahkan 20 persen keuntungan, sehingga biaya menjadi $120. Hal ini menunjukkan biaya per unit minimum yang dapat dikumpulkan, tanpa memperhatikan tipe atau jumlah bangunan yang ditangani.
Tidak ada standard dalam penetapan biaya pada setiap kemungkinan. Untuk itu, diperlukan penyesuaian pada metode ini menyesuaikan keadaan ekonomi yang berubah. Contohnya, satu gedung besar dengan 50 unit mungkin bisa membayar biaya yang lebih murah dibandingkan dengan lima gedung yang masing-masing memiliki sepuluh unit.
Tingkat persentase, dihitung menggunakan biaya per unit dikali dengan total unit, kemudian dibagi dengan perkiraan pendapatan kotor dari gedung tersebut dikurangi persentase ruang kosong. Metode ini tepat digunakan untuk gedung yang berisi beberapa unit dan dapat menghasilkan pendapatan.
Menurut Kyle (2005) ada metode lain yang dapat digunakan, yaitu metode biaya tetap. Ada alasan kuat mengapa harus menggunakan biaya tetap dibandingkan dengan metode persentase pendapatan kotor, seperti yang digunakan pada pembiayaan apartemen. Metode persentase memberi intensif manajer perumahan untuk menaikkan harga sewa dan dengan demikian dapat memperoleh keuntungan tambahan. Metode tingkat persentase dapat membuat pemilik dan manajemen berada pada kubu yang berbeda, sehingga metode yang paling tepat diterapkan untuk kondominium adalah metode biaya tetap. Pada umumnya, manajemen menarik biaya yang lebih tinggi dibandingkan dengan yang diperkirakan karena setiap peningkatan biaya manajemen harus datang dari negosiasi dengan dewan atau asosiasi, pada saat diminta tawaran yang kompetitif.
Penelitian ini lebih merujuk ke biaya yang dibebankan ke rumah di suatu perumahan, sehingga metode yang lebih sesuai adalah metode pertama yaitu per- unit cost, namun metode tersebut memiliki kekurangan yang seperti dijabarkan diatas. Berdasarkan hasil pre-survey yang dilakukan dibeberapa perumahan di
pembebanan biaya per m2. Nilai tersebut didapat dari total biaya yang dikeluarkan untuk perawatan, dibagi dengan luas tanah yang sudah terjual, sehingga rumah dengan luas bangunan yang lebih besar akan menanggung biaya lebih tinggi dibandingkan dengan rumah dengan luas lebih kecil.
Tabel 2.1 Biaya Pengeluaran Developer menurut Zuckerman (1991) Upah untuk Pekerja Perawatan dan Perbaikan
- Staf - Pipa listrik mekanik
- Manajer, Marketing - Pintu
Accounting, Housekeeping - Perlengkapan tetap
- Bonus dan komisi - Eksterior dan perbaikan atap - Pajak payroll - Perbaikan jendela
Utilitas Publik - Perawatan jendela
- Listrik - Paving dan penerangan jalan
- Gas - Penunjuk jalan
- Air - Lantai
Marketing - Taman bermain
- Peralatan untuk kegiatan tertentu - Clubhouse - Iklan (spanduk, billboard, flyer) - Landscaping
Pajak Biaya administratif
- Pajak property - Sumbangan
- Pajak properti pribadi - Peralatan dan perlengkapan kantor
Kebersihan - Mebel kantor
- Sampah - Telepon
- Layanan kebersihan - Biaya pengiriman surat - Perawatan lapangan - Keamanan rumah
Banking - Perawatan peralatan
- Biaya pembukaan rekening baru - Utilitas - Beban cek dan giro - Perizinan
- Biaya bank lainnya - Seragam dan kebersihan - Upah
- Pekerjaan seni
Zuckerman (1991), menyebutkan beberapa biaya yang menjadi pengeluaran developer yang dapat dibebankan ke penghuni sebagai biaya perawatan, seperti yang sudah disebutkan pada tabel diatas.
2.4. Hubungan Antar Konsep
Pengembang yang sedang dalam tahap penyelesaian pembangunan atau telah menyelesaikan pembangunan memerlukan biaya perawatan agar lingkungan
tetap terlihat rapi dan bersih, sehingga membuat penghuni nyaman dan dapat meningkatkan nilai rumah di perumahan tersebut. Oleh karena itu pengembang atau developer menentukan biaya-biaya perawatan rutin, perawatan pencegahan, perawatan perbaikan, dan biaya lain-lain. Kyle (2005) dan Mettling (2014) mengatakan hal yang sama bahwa ada setidaknya tiga tipe umum dari perawatan yang harus dilakukan untuk menjaga sebuah properti selalu dalam keadaan terjaga, yaitu perawatan rutin, pencegahan, dan perbaikan. Oleh karena itu, diperlukan penyusunan biaya untuk perawatan yang terbagi menjadi tiga bagian besar yaitu perawatan rutin, pencegahan, dan perbaikan, serta biaya lainnya termasuk didalamnya biaya administratif kantor. Biaya tersebut menjadi beban pengembang dan penghuni perumahan tersebut.
Menurut Zuckerman (1991) terdapat tiga pengelompokkan biaya untuk perawatan area perumahan. Pertama, biaya perawatan rutin yaitu biaya yang dikeluarkan untuk keamanan, penyiraman tanaman, memotong rumput, pengangkutan sampah atau kebersihan, listrik untuk penerangan jalan. Kedua, biaya perawatan pencegahan yaitu biaya yang dikeluarkan untuk penggantian bola lampu rutin, pembersihan selokan, dan penyemprotan anti penyakit, serta biaya sejenis lainnya. Ketiga, biaya perawatan perbaikan yaitu biaya yang dikeluarkan untuk perbaikan saluran air penyebab banjir, pengecatan tempat berjalan kaki, perbaikan jalan lubang atau rusak, dan biaya sejenis lainnya. Sedangkan biaya lainnya, dimasukkan golongan biaya lain-lain, seperti signage, sosial, sumbangan, perizinan dan biaya sejenis lainnya.
2.5. Kerangka Berpikir
Gambar 2.1 Kerangka Berpikir Pengelola Lingkungan
Biaya Pengelolaan Lingkungan Penghuni
