PENGEMBANGAN RUSUNAWA SEBAGAI BAGIAN
KEGIATAN URBAN RENEWAL
PADA LAHAN MILIK PT. KAI DI KIARACONDONG
TESIS
Karya tulis sebagai salah satu syarat untuk memperoleh gelar Magister dari
Institut Teknologi Bandung
Oleh
INDRA KARSONO
NIM : 25205014
Program Magister Perancangan Arsitektur
INSTITUT TEKNOLOGI BANDUNG
2008
PENGEMBANGAN RUSUNAWA SEBAGAI BAGIAN
KEGIATAN URBAN RENEWAL
PADA LAHAN MILIK PT. KAI DI KIARACONDONG
Oleh
INDRA KARSONO
NIM : 25205014
Program Magister Perancangan Arsitektur Institut Teknologi Bandung
Menyetujui Tim Pembimbing:
Tanggal ...
Pembimbing I Pembimbing II
ABSTRAK
PENGEMBANGAN RUSUNAWA SEBAGAI BAGIAN KEGIATAN URBAN RENEWAL
PADA LAHAN MILIK PT. KAI DI KIARACONDONG Oleh
Indra Karsono (25205014)
Lahan PT KAI di kawasan Kiaracondong Bandung, sekarang mengalami penurunan kualitas fisik dan mengarah pada hilangnya vitalitas (underused). Ini merupakan akibat dari pemanfaatan lahan yang di bawah kapasitasnya. Padahal kota Bandung masih membutuhkan tanah untuk kegiatan-kegiatan pembangunan. Sebenarnya lahan PT KAI dapat dimanfaatkan apabila kapasitas lahannya dioptimalkan.
Guna mengatasi permasalahan tersebut, dapat dilakukan dengan urban renewal. Melalui strategi ini pemanfaatan lahan PT KAI (underused) dapat ditingkatkan dengan merencanakan aktivitas baru yang bersinergi dengan aktivitas sekitar. Tujuannya untuk mendorong pertumbuhan ekonomi dan meningkatkan vitalitas lahan. Lahan ini dikembangkan dengan konsep menciptakan ”kawasan terpadu”. Untuk mewujudkannya maka dibuat tiga upaya, yaitu merumuskan masterplan, menciptakan lebih banyak ruang terbuka, dan meningkatkan pencapaian menuju lahan PT KAI.
Lahan PT KAI dikembangkan dengan pembangunan multi fungsi, yang terdiri atas fungsi komersial, hunian, dan fasilitas umum. Fungsi hunian yang dikembangkan adalah rusunawa, karena kehidupan yang berlangsung selama 24 jam di lingkungan rusunawa dapat menghidupkan kawasan. Di samping itu, bertujuan untuk mendukung aktivitas kawasan di sekitarnya, seperti rusunawa untuk buruh pabrik, rusunawa untuk karyawan PT KAI, serta rusunawa untuk karyawan kantor di lahan ini. Dari total luas lahan 43 hektar, 41% diperuntukan untuk ruang terbuka sedangkan sisanya untuk pembangunan multi fungsi. Upaya ini dilakukan guna mengurangi tingkat kepadatan bangunan sekitar. Kemudian, guna memudahkan pencapaian munuju lahan yang besar, di buat 10 akses baru, arcade,skywalk, stasiun skytrain, dan jalur transportasi kota.
ii ABSTRACT
PUBLIC HOUSING DEVELOPMENT AS A PART OF URBAN RENEWAL ACTIVITY
AT PT. KAI’S LAND IN KIARACONDONG By
Indra Karsono (25205014)
PT KAI’s land in Kiaracondong Bandung, now has physical declined and toward to loose the vitality (underused) because of the used was under the capacity. The other hand, Bandung has needs land for development of activities. In fact, PT KAI’s land can be used if the capacity be optimized.
The problem can be solved by urban renewal. With this strategy, the use PT KAI’s land can be increased by planning new acitivities, which more integrate with surround area. The purposes are to encourage economic growth and to increase vitality. The concept is to create “integrated area” with three efforts to realize it, which are making masterplan, creating more open space, and increasing accessibility.
The development of PT KAI’s land is mixed-use development with three activities, which are commercial, residential, and public. The object study is public housing, because the twenty-four hour life brought by public housing can create liveable area. It’s also to support the surround activities, such as public housing for labor, public housing for PT KAI’s employee, and public housing for workers. From 43 hectare land areas, 41% is used for open space and the remains is used for mixed-use development with purpose is to decrease the density of surround area. For making accessibility more easier, have been made 10 new access, arcade, skywalk, skytrain station, and public-transportation route.
PEDOMAN PENGGUNAAN TESIS
Tesis S2 yang tidak dipublikasikan terdaftar dan tersedia di Perpustakaan Institut Teknologi Bandung, dan terbuka untuk umum dengan ketentuan bahwa hak cipta ada pada pengarang dengan mengikuti aturan HaKI yang berlaku di Institut Teknologi Bandung. Referensi kepustakaan diperkenankan dicatat, tetapi pengutipan atau peringkasan hanya dapat dilakukan seizin pengarang dan harus disertai dengan kebiasaan ilmiah untuk menyebutkan sumbernya.
Memperbanyak atau menerbitkan sebagian atau seluruh tesis haruslah seizin Direktur Program Pascasarjana, Institut Teknologi Bandung.
iv
KATA PENGANTAR
Alhamdulillah, Puji dan syukur Penulis panjatkan kehadirat Allah SWT karena atas berkat rahmat dan karunia-Nya Penulis dapat menyelesaikan tesis ini. Dengan rasa yang tulus, Penulis juga ingin menyampaikan terima kasih kepada pihak yang telah memberikan bimbingan, pengarahan, dan dorongan sehingga tesis ini dapat diselesaikan dengan lancar. Ucapan terima kasih kepada:
1. Ir. Basauli Umar Lubis, MSA, Ph.D, selaku dosen pembimbing pertama, yang dengan sabar memberikan banyak masukan dan bimbingan serta waktunya dalam keseluruhan tesis ini.
2. Ir. Agustinus Adib Abadi, M.Sc, selaku dosen pembimbing kedua, yang telah meluangkan waktu untuk memberikan masukan yang sangat bermanfaat dalam penulisan tesis ini.
3. Ir. Achmad Deni Tardiyana, MUDD, selaku dosen penguji pertama, yang telah memberikan saran dan masukan yang berharga.
4. Dr. Ing. Heru Wibowo Poerbo, MURP, selaku dosen penguji kedua, yang telah memberikan banyak saran dan masukan sehingga menyempurnakan penulisan tesis. 5. Ir. Rini Raksadjaya, MSA, Dr, selaku dosen wali Penulis, atas motivasi yang telah
diberikan selama ini.
6. Kedua orang tua dan keluarga yang selalu sabar dan memberikan dukungan moriil maupun materiil.
7. PT KAI (Persero) DAOPS II Bandung yang telah memberikan banyak data dan informasi guna kelancaran penulisan tesis ini.
8. Tanoto Foundation atas bantuan Beasiswa Pendidikan Pascasarjana yang diterima selama pendidikan program magister ini.
9. Seluruh pihak yang tidak dapat disebutkan satu-persatu, atas segala bantuan dalam tesis ini.
Bandung, Pebruari 2008 Penulis
DAFTAR ISI
ABSTRAK i
ABSTRACT ii
PEDOMAN PENGGUNAAN TESIS iii
KATA PENGANTAR iv
DAFTAR ISI v
DAFTAR LAMPIRAN ix
DAFTAR GAMBAR x
DAFTAR TABEL xii
BAB I PENDAHULUAN 1
1.1 Latar Belakang 1
1.2 Asumsi Pengembangan 4
1.3 Rumusan Masalah 4
1.4 Ruang Lingkup Pembahasan 5 1.4.1 Lingkup Pembahasan 5 1.4.2 Lokasi Perencanaan 5 1.5 Tujuan dan Manfaat Perencanaan 6 1.5.1 Tujuan Perencanaan 6 1.5.2 Manfaat Perencanaan 6 1.6 Sistematika Pembahasan 6 1.7 Sistematika Penulisan Tesis 9
BAB II STRATEGI URBAN RENEWAL 10 2.1 Konteks Urban Renewal 10 2.1.1 Pengertian Urban Renewal 10 2.1.2 Latar Belakang Urban Renewal 11 2.1.3 Prinsip Urban Renewal 12
vi
2.2 Faktor-faktor dalam Pelaksanaan Urban Renewal 14
2.2.1 Faktor Lokasi 14
2.2.2 Faktor Pelaku 22
2.2.3 Faktor Waktu 24
2.3 Studi Banding Proyek Urban Renewal 25 2.3.1 Roppongi HillsTokyo 26 2.3.2 King’s Cross Central (KXC)London 28 2.3.3 The Makkasan ComplexBangkok 31 2.3.4 Kesimpulan Studi Banding 33
2.4 Pengadaan Hunian di Perkotaan 35 2.5 Klasifikasi Hunian 37 2.5.1 Rumah Susun atau Apartemen 38 2.5.2 Kepemilikan Rumah Susun Sederhana 42 2.6 Pembangunan Rumah Susun Sederhana 44 2.6.1 Lokasi Rumah Susun Sederhana 45 2.6.1.1 Jarak terhadap Tempat Kerja 45 2.6.1.2 Jarak terhadap Fasilitas Pelayanan Umum 46 2.6.2 Bangunan Rumah Susun Sederhana 47
2.6.2.1 Unit Hunian 47
2.6.2.2 Ketinggian Bangunan 48 2.6.2.3 Keragaman Fungsi 49 2.6.2.4 Perawatan dan Pemeliharaan 50
2.7 Studi Banding Pembangunan Hunian di Perkotaan 50 2.7.1 The Pinnacle @DuxtonSingapura 51 2.7.2 Maharasthra HousingIndia 54 2.7.3 Rusun Tanah Abang Jakarta 56 2.7.4 Kesimpulan Studi Banding 58 2.8 Kriteria dan Prinsip Perencanaan 61
BAB III ANALISIS KAWASAN DAN RUMAH SUSUN SEDERHANA 66 3.1 Identifikasi Kawasan 66
3.1.1 Sejarah Kawasan 66 3.1.2 Deskripsi Kawasan 68 3.1.3 Rencana Pengembangan Kawasan 69
3.2 Analisis Kawasan 70
3.2.1 Peruntukan Lahan Makro 70 3.2.2 Intensitas Bangunan Kawasan 74 3.2.3 Aksesibilitas Kawasan Terhadap Lokasi Perencanaan 77
3.2.3.1 Pencapaian dengan Transportasi Kota 80 3.2.3.2 Pencapaian Pejalan Kaki 82 3.3 Analisis Pengembangan Rumah Susun Sederhana 83 3.3.1 Analisis Lokasi Rumah Susun Sederhana 84 3.3.1.1 Jarak terhadap Tempat Kerja 84 3.3.1.2 Jarak terhadap Fasilitas Pelayanan Umum 85 3.3.2 Analisis Bangunan Rumah Susun Sederhana 86
3.3.2.1 Unit Hunian 86
3.3.2.2 Ketinggian Bangunan 88 3.3.2.3 Keragaman Fungsi 89 3.3.3.4 Perawatan dan Pemeliharaan 91 3.4 Potensi dan Permasalahan 93
BAB IV KONSEP PENGEMBANGAN LAHAN MILIK PT.KAI DAN
MODEL RUSUNAWA 96
4.1 Konsep Dasar Pengembangan Lahan 96 4.2 Strategi Pengembangan Lahan 97 4.3 Skenario Sistem Kerjasama Pengembangan Lahan 98 4.4 Skenario Waktu Pengembangan Lahan 100 4.5 Pengembangan Lahan Milik PT KAI 101 4.5.1 Peruntukan Lahan 101 4.5.2 Intensitas Bangunan 106
4.5.3 Aksesibilitas Kawasan Sekitar Terhadap Lahan PT KAI 108 4.5.3.1 Pencapaian dengan Transportasi Kota 110
viii
4.5.3.2 Pencapaian Pejalan kaki 112 4.6 Masterplan Pengembangan Lahan 114 4.7 Pengembangan Rumah Susun Sederhana Sewa 126
4.7.1 Lokasi 126
4.7.2 Unit Hunian 127
4.7.3 Ketinggian Bangunan 132 4.7.4 Keragaman Fungsi 134 4.7.5 Perawatan dan Pemeliharaan 135
BAB V PENUTUP 136
DAFTAR LAMPIRAN
Lampiran A Simulasi Desain Rusunawa Tipe 21/4 Lantai 142 Lampiran B Simulasi Desain Rusunawa Tipe 36/4 Lantai 145 Lampiran C Simulasi Desain Rusunawa Tipe 36/10 Lantai 148
x
DAFTAR GAMBAR
Gambar 1.1. Implikasi dari Pertumbuhan Penduduk dan Kemajuan Teknologi 2 Gambar 1.2. Posisi Lokasi Perencanaan di Kota Bandung 3
Gambar 1.3. Peta Lokasi Perencanaan 5 Gambar 1.4. Diagram Sistematika Pembahasan 8 Gambar 2.1. Diagram Kerangka Fikir Urban Renewal 13 Gambar 2.2. Saint Michel Paris 21 Gambar 2.3. Roppongi HillsTokyo 27 Gambar 2.4. Masterplan King’s CrossLondon 30 Gambar 2.5. The Makkasan Complex Bangkok 33 Gambar 2.6. Tanah Abang Jakarta adalah Contoh Peremajaan Permukiman Kumuh 36 Gambar 2.7. Roppongi Hills Tokyo sebagai Contoh Proyek Konsolidasi Tanah 36 Gambar 2.8. Contoh Program Pembangunan Rusun dan Apartemen 37 Gambar 2.9. Detached house (a), Semi detached house (b), dan Terraced house (c) 38 Gambar 2.10. Sistem Penyusunan Lantai Rumah Susun/Apartemen 40 Gambar 2.11. Rusun Tanah Abang (1), Kebon Kacang (2), dan Sarijadi Bandung (3) 41 Gambar 2.12. Situasi Housing-Sheikh Sarai dan Housing Cidco New Mumbai 41 Gambar 2.13. Kondisi Eksisting Lahan dan Apartemen Baru The Pinnacle@Duxton 51 Gambar 2.14. Blok Tipikal Apartemen 52 Gambar 2.15. Penggunaan Kanopi pada Selubung Bangunan 53 Gambar 2.16. Ruang Komunal dan Fasilitas Penunjang 54 Gambar 2.17. Isometri Tipikal Unit Hunian 54 Gambar 2.18. Konsep Perancangan Koridor, Jendela, dan Pintu 55 Gambar 2.19. Posisi Lift dan Sistem Pemberhentian Lift 55 Gambar 2.20. Perancangan Ruang Komunal 56 Gambar 2.21. Denah Unit Hunian Rusun Tanah Abang 57 Gambar 2.22. Ketinggian Bangunan Rusun Tanah Abang 58 Gambar 2.23. Fasilitas Penunjang Rusun Tanah Abang 58 Gambar 3.1. Peta Aktivitas di Sekitar Lokasi Perencanaan 68 Gambar 3.2. Peta Peruntukan Lahan Makro 71 Gambar 3.3. Peta Rencana Intensitas Bangunan Kawasan 74 Gambar 3.4. Situasi Fungsi Industri di Jalan Serang 75 Gambar 3.5. Situasi Fungsi Komersial di Kawasan Sekitar 76 Gambar 3.6. Situasi Fungsi Perkantoran di Kawasan Sekitar 76 Gambar 3.7. Peta Hirarki Jalan di Sekitar Lokasi Perencanaan 77 Gambar 3.8. Situasi Jalan Kiaracondong 78 Gambar 3.9. Situasi Jalan Jembatan Opat 79 Gambar 3.10. Situasi Jalan Laswi dan Jalan Sukabumi 79 Gambar 3.11 Peta Aksesibilitas Menuju Lokasi Perencanaan 80 Gambar 3.12. Peta Jaringan Transportasi Kota 81 Gambar 3.13. Peta Jaringan Pejalan Kaki 82 Gambar 3.14. Fungsi Pelayanan Umum di Kawasan Sekitar 85
Gambar 3.15. Penambahan Luas Unit Hunian di Rusun Tanah Abang 88 Gambar 3.16. Penyimpangan Pemanfaatan Ruang Bersama di Rusun Tanah Abang 90 Gambar 3.17. Ruang Komunal di Rusun Tanah Abang 91 Gambar 4.1. Konsep Pengembangan Fungsi Kegiatan pada Lahan PT KAI 102 Gambar 4.2 Konsep Pengembangan Jalan di Lahan PT KAI 109 Gambar 4.3. Konsep Pencapaian dengan Transportasi Kota 111 Gambar 4.4. Konsep Pencapaian Pejalan Kaki 112 Gambar 4.5. Ilustrasi Pengembangan Skywalk dan Arcade 113 Gambar 4.6. Masterplan Lokasi Perencanaan 114 Gambar 4.7. Perencanaan Fungsi Lantai Dasar 115 Gambar 4.8. Perencanaan Fungsi Lantai Atas 116 Gambar 4.9. Isometri Lokasi Perencanaan 117 Gambar 4.10. Potongan dan Rencana Fungsi Per Lantai Bangunan 118 Gambar 4.11. Hirarki Jalan 119 Gambar 4.12. Pencapaian dengan Transportasi Kota 120 Gambar 4.13. Stasiun Skytrain dan Shelter Area 121 Gambar 4.14. Jaringan Pejalan Kaki 122 Gambar 4.15. Panorama Kawasan (1) 123 Gambar 4.16. Panorama Kawasan (2) 124 Gambar 4.17. Panorama Kawasan (3) 125 Gambar 4.18. Konsep Jaringan Jalan Kompleks Rusunawa 127 Gambar 4.19. Peta Pengembangan Rusunawa 128 Gambar 4.20. Isometri Denah Tipikal Rusunawa Tipe 21/4 Lantai 129 Gambar 4.21. Isometri Denah Tipikal Rusunawa Tipe 36/4 Lantai 130 Gambar 4.22. Isometri Denah Tipikal Rusunawa Tipe 36/10 Lantai 131 Gambar 4.23. Ketinggian Bangunan Rusunawa 133 Gambar 4.24. Pengembangan Multi Fungsi di Kompleks Rusunawa 134 Gambar 6.1. Denah Rusunawa Tipe 21/4 Lantai 142 Gambar 6.2. Tampak dan Potongan Rusunawa Tipe 21/4 Lantai 143 Gambar 6.3. Perspektif Kompleks Rusunawa Tipe 21/4 Lantai 144 Gambar 6.4. Denah Rusunawa Tipe 36/4 Lantai 145 Gambar 6.5. Tampak dan Potongan Rusunawa Tipe 36/4 Lantai 146 Gambar 6.6. Perspektif Kompleks Rusunawa Tipe 36/4 Lantai 147 Gambar 6.7. Denah Rusunawa Tipe 36/10 Lantai 148 Gambar 6.8. Tampak dan Potongan Rusunawa Tipe 36/10 Lantai 149 Gambar 6.9. Perspektif Kompleks Rusunawa Tipe 36/10 Lantai 150
xii
DAFTAR TABEL
Tabel 2.1. Proporsi Fungsi dalam Pembangunan Multi Fungsi 17 Tabel 2.2. Klasifikasi Rumah Susun di Indonesia 42 Tabel 2.3. Studi Banding Rusuna di Jakarta dan Bandung 43 Tabel 2.4. Standar Jarak Maksimal Rusun dengan Fasum 46 Tabel 3.1. Fungsi Bangunan pada Lokasi Perencanaan 68 Tabel 3.2. Permasalahan Perawatan dan Pemeliharaan Rumah Susun 92 Tabel 4.1. Strategi Pengembangan Lahan 97 Tabel 4.2. Asumsi Waktu Pembangunan 100 Tabel 4.3. Usulan Pengembangan Lahan PT KAI 107 Tabel 4.4. Peningkatan Pengembangan Lahan PT KAI 107 Tabel 4.5. Data Pengembangan Rusunawa 132
