TIPOLOGI PERUMAHAN DAN PERMUKIMAN

TIPOLOGI PERUMAHAN

DAN PERMUKIMAN

IKHTISAR PERUMAHAN DI INDONESIA

PRAKARSA PEMBANGUNAN PERUMAHAN PEMRAKARSA PEMBANGUNAN

FORMAL TERORGANISASI Pemerintah dan Perusahaan (Perumnas, Developer Real Estate, organisasi

pembangunan perumahan lainnya) dan dengan mengikuti aturan yang ditetapkan suatu otoritas.

INDIVIDUAL Individu/keluarga dengan mengikuti aturan dan jaringan prasarana yang ditetapkan oleh suatu otoritas setempat

INFORMAL LEGAL Individu / keluarga / kelompok

membangun di atas tanah haknya tanpa mengikuti aturan membangun dan pada umumnya tidak dilengkapi dengan jaringan prasarana.

TIDAK LEGAL Individu/ keluarga / kelompok membangun di atas tanah yang bukan haknya tanpa mengikuti aturan meembangun

PERUMAHAN FORMAL(1)

•

Rumah Tinggal

– Jenis Perumahan

• RS, RSS, RSH, Kapling Siap Bangun, Menengah, Mewah, Rusun, Apartemen

– Jenis Bangunan Rumah

• Rumah Tunggal, Rumah Kopel, Rumah Deret, Apartemen Rendah, Apartemen Tinggi, Rumah Kota, Rumah Susun (Flat)

•

Prasarana dan Sarana

– Air Bersih, Drainase, Saluran Air Kotor, TPS – Pendidikan, Kesehatan, Rekreasi, dll

– Jaringan Listrik, Telepon, dll

•

Sirkulasi

– Jaringan Jalan, Parkir, dll

•

Pembiayaan

TIPE HUNIAN

TIPE RUMAH V. LUAS PERSIL v. BIAYA

Harga Satuan Terendah LUAS PERSIL (m2) 54 - 200 200 - 600 600 – 2000 =< Tipe C RS RMn RMw Tipe C s/d A RMn RMn RMw >= Tipe A RMw RMw RMw

KETENTUAN HUNIAN BERIMBANG



Dapat menampung secara serasi

berbagai kelompok masyarakat

1. RS : RMn : RMw = 6 : 3 : 1 2. RS : RMn = 2 : 1

3. RS tidak wajib membangun RMn / RMw

4. RS Besar : (RS tipe kecil + RSS + Lisiba) = 1 : 5 atau lebih

5. RS Kecil : (RSS + Lisiba) = 1 : 3 atau lebih 6. Pembangunan RS didahulukan

HOUSING TYPES

RUMAH SEDERHANA SEHAT (RSH)

• Tidak bersusun

• Luas lantai max. 70 m2

• Luas persil 54 – 200 m2

• Harga/m2 = harga rumah dinas tipe C

RS Besar : Luas lantai 36 –70 m2

RUMAH SANGAT SEDERHANA (RSS)

• Tidak bersusun

• Luas lantai 21 – 36 M2

• Luas persil 54 – 200 m2

KASIBA dan LISIBA

• Kawasan Siap Bangun

– Minimum 3000 unit – Minimum 3 Lisiba

• Lingkungan Siap Bangun

– Minimum 1000 unit

• Lingkungan Siap Bangun yang Berdiri Sendiri

• Lahan matang terencana

• Luas 54 – 72 m2

• Jalan setapak, damija 2,8 m

• Prasarana listrik, air bersih, MCK, tempat

main, warung

KRITERIA KASIBA/LISIBA

1. Penyelenggaraan meliputi :

a. Pembentukan panitia penetapan lokasi b. Pembentukan Badan Pengelola

c. Perolehan tanah

d. Perencanaan dan pengawasan pembangunan e. Penertiban dan pengawasan pembangunan 2. Kasiba untuk membangun 3000-10.000 unit

3. Lisiba untuk membangun 1000-3000 unit

4. Penyelenggara Lisiba yaitu badan usaha Pembangunan Perkim yang dilakukan melalui kompetisi.

5. Persyaratan Kasiba dilengkapi jaringan primer dan sekunder prasarana lingkungan

ILUSTRASI KAWASAN

PERMUKIMAN BARU SERTA KASIBA & LISIBA BS

KASIBA ADALAH

(1) SEBIDANG TANAH YANG DIPERSIAPKAN UNTUK PEMB. P/P SKALA BESAR

(2) TERBAGI DALAM SATU LISIBA ATAU LEBIH (3) DILAKUKAN SECARA BERTAHAP

(4) DILENGKAPI DENGAN JARINGAN PRIMER & SEKUNDER

(5) SESUAI RUTR

LISIBA ADALAH SEBIDANG TANAH (1) BAGIAN DARI KASIBA (2) ATAU YG BERDIRI SENDIRI (3) TELAH DI-PERSIAPKAN &

DILENGKAPI DENGAN PSD (4) SESUAI DENGAN

PERSYARATAN,

PEMBAKUAN YG BERLAKU LISIBA BS ADALAH

(1) BUKAN BAGIAN DARI KASIBA,

(2) DIKELILINGI OLEH LINGK. PERUMAHAN YG SDH TERBANGUN ATAU DIKELILINGI OLEH KAWASAN DNG FUNGSI LAIN KAWASAN PERMUKIMAN BARU

KPSB KAWASAN PERMUKIMAN KOMUNIKASI / AKSES TEMPAT KERJA REKREASI FAS-SOS / FAS-UM STRUKTUR DASAR P E R K O T A A N CALON KASIBA KASIBA LISIBA BS PERUMAHAN YANG

TELAH TERBANGUN CALON LISIBA

SASARAN

Pengembangan Kawasan Permukiman Baru serta Kasiba/Lisiba

PELAKSANAAN

1. Desiminasi Tujuan, Pemahaman dan Kemauan Pelaksanaan kawasan Permukiman Baru serta

Kasiba/Lisiba

2. Pendampingan I Penetapan Lokasi

3. Pendampingan II Penetapan Badan Pengelola/ Penyelenggara

4. Pendampingan III Pembangunan Prasarana dan Sarana 5. Monitoring dan Evaluasi (MONEV)

LOKASI

Pemda yang siap dengan lokasi Kawasan Permukiman Baru serta KASIBA/LISIBA, sesuai

dengan RTRWK

SKEMA PEMBENTUKAN KASIBA/ LISIBA

BENTUK KEGIATAN

1. Pendampingan Dalam Pelaksanaan Pengembangan Permukiman serta KASIBA/LISIBA.

2. Bantuan Prasarana dan Sarana 3. Pendampingan Program Pemda

• Jenis:

– Hunian

– Bukan Hunian – Campuran

• Lingkungan Rusun (1 : 2000)

• Satuan Lingkungan Rusun (1 : 500) • Rusun (1 : 200)

• Satuan Rusun (SRS); (1 : 100); min. 18 m2, lebar min. 3 m • Prasarana (Jalan dan Utilitasnya)

• Tempat Parkir • Utilitas Umum

• Fasilitas Lingkungan

KETENTUAN RUSUN

•

Persyaratan:

– Max. 5 lt – KDB 25%

– KLB max. 1,25

– Kepadatan penduduk max. 1736 jiwa/Ha

•

Pemanfaatan Lahan:

– Lahan dan Bangunan max. 50% – Prasarana Lingkungan min. 20 % – Fasilitas Lingkungan min. 30% – dari luas lahan bersama

•

Bagian Rusun:

– SRS

– Benda Bersama:

• Ruang Umum (koridor > 80 cm, selasar 150 cm, ruang tangga)

• Struktur dan Komponen Rusun • Prasarana Lingkungan

1. Tidak Bersusun

Luas persil 54 – 600 m2

Harga/m2 = biaya rumah dinas tipe C tertinggi

s/d tipe A

2. Tidak Bersusun

Luas Persil 200 – 600 m2

Harga/m2 =< harga tertinggi rumah dinas tipe C

1. Tidak Bersusun

Luas persil 54 – 2000 m2

Harga/m2 = rumah dinas tipe A

2. Tidak Bersusun

Luas Persil 600 – 2000 m2

Harga/m2 =< harga tertinggi rumah dinas tipe A

SIRKULASI

JALAN DAN TEMPAT PARKIR RS

•

Jalan Setapak:

– Badan jalan min. 2,00 m – Perkerasan min. 1,50 m – Bahu jalan min 0,25 m

•

Jalan Kendaraan:

– Badan jalan min. 3,50 m (10 – 20 km/jam) – Perkerasan min. 3,00 m

– Bahu jalan min 0,25 m

•

Tempat Parkir:

– Max. 300 m dari pintu terdekat

– Ruang penghantar

Housing types

RUMAH TUNGGAL (Detached House) • 1 atau 2 keluarga

• 2 atau 1 lantai

RUMAH GANDENG (Semi-Attached/Semi Detached) • 1 atau 2 keluarga

• dinding bersama  ekonomi • kapling lebih kecil

• jalan masuk terpisah • biasanya 2 lantai

RUMAH TUNGGAL _{KARAKTERISTIK}

Bangunan tunggal yang berdiri sendiri dan terpisah dari bangunan

sampingnya

Bangunan tipe ini memiliki jarak

tertentu dari bangunan di sampingnya dan jalan umum di depan bangunan Merupakan bangunan hunian dengan tingkat kepadatan rendah, karena umumnya dihuni hanya oleh satu keluarga (single-family housing)

Memiliki halaman pada 3 – 4 sisinya Tipe bangunan rumah yang paling ideal

Bangunan rumah tipe ini tergolong mahal karena luas lahan yang

Unit tempat tinggal dengan struktur tunggal yang berdiri terpisah dari unit lain dengan persil tersendiri dan memiliki ruang/halaman di 3 atau 4

sisinya. Merupakan tipe rumah yang dianggap paling ideal

namun pada umumnya tergolong mahal dan mengkonsumsi lahan

perkotaan secara besar dengan luas persil di atas 600 m2

Sumber : http://www.ijm.ie

Rumah Tunggal

(detached house)

`RUMAH GANDENG _{KARAKTERISTIK}

Bangunan dengan struktur tunggal tetapi memiliki beberapa bagian unit untuk ditinggali oleh penghuni yang berbeda-beda

Bangunan satu atap dengan dua atau lebih unit hunian yang hanya dibatasi oleh

dinding pemisah

Dinding pemisah umumnya berada pada bangunan tambahan, misalnya: garasi dan teras

Merupakan bangunan hunian dengan tingkat kepadatan sedang/rendah

Luas persil : tergolong menengah dengan luas berkisar antara 200 m2 _{hingga 600 m}2

Umumnya memiliki halaman di bagian depan dan belakang bangunan

Jenis ini mencakup bangunan rumah tipe

Unit tempat tinggal dengan struktur tunggal yang berdiri

terpisah dari unit lain dengan persil tersendiri dan memiliki

ruang/halaman di 3 atau 4 sisinya. Merupakan tipe rumah yang

dianggap paling ideal namun pada umumnya tergolong mahal dan mengkonsumsi lahan perkotaan secara besar dengan luas persil di atas 600 m2

Clickromford.co.uk

Contoh Rumah Tunggal dan Rumah Kopel di

Bandung

1. Struktur bangunan tunggal 2. Luas persil bervariasi

3. Umumnya memiliki halaman/ruang terbuka di beberapa bangunan rumah

4. Memiliki pagar untuk setiap bangunan rumah 5. Memiliki entrance yang jelas

1. Terdiri dari dua unit hunian di bawah satu atap (dalam satu bangunan)

2. Unit hunian dipisahkan oleh dinding 3. Luas persil berkisar 54 – 600 m2

4. Memiliki pagar untuk setiap bangunan rumah

Rumah Tunggal

Lokasi : Jl. Jawa

Rumah Koppel

• 1 atau 2 keluarga

• dinding bersama pada 2 sisi • sempit tapi memanjang

• umumnya 2 lantai (Tenement House)

• akhir abad 19 dan awal awal 20 • KDB tinggi

• kurang cahaya, udara, kamar mandi • maksismum 5-6 lantai

RUMAH DERET

RUMAH DERET KARAKTERISTIK

Bangunan dengan struktur tunggal tetapi memiliki beberapa bagian unit untuk ditinggali oleh penghuni yang berbeda-beda

Bangunan satu atap dengan dua atau lebih unit hunian yang hanya dibatasi oleh dinding pemisah

Merupakan bangunan hunian dengan tingkat kepadatan tinggi Umumnya memiliki halaman di bagian depan dan belakang bangunan

TIPE RUMAH DERET

Bangunan rumah dengan beberapa unit hunian di bawah satu atap disatukan sisi dengan sisi dalam

sebuah barisan / berderet, bentuk dan ukuran

maksimal 6 (enam) unit. Dapat pula berbentuk

ruko (rumah toko).

Bangunan rumah disatukan sisi dengan sisi dalam sebuah barisan. Biasanya memiliki 3 lantai dengan garasi sebagai fungsi utama pada lantai

dasar. Area utama untuk hunian berada pada lantai pertama dan umumnya

memiliki 3 ruang untuk kamar tidur. Umumnya, tipe ini

memiliki keseragaman bentuk bangunan.

Contoh Rumah Deret dan Town House di Bandung

1. Terdiri dalam beberapa unit hunian (maks 6) dalam

satu barisan

2. Berada di bawah satu atap, dipisahkan oleh dinding 3. Luas persil berkisar 54 – 600 m2

4. Umumnya memiliki halaman di sisi depan dan belakang bangunan

5. Memiliki pagar untuk setiap bangunan rumah

Rumah Deret

Lokasi : Jl. Gunung Batu

1. Unit hunian yang disatukan sisi dengan sisi dalam sebuah barisan

2. Biasanya memiliki 3 lantai dengan garasi sebagai fungsi utama pada lantai dasar

3. Area utama untuk hunian berada pada lantai pertama dan umumnya memiliki 3 ruang untuk kamar tidur

4. Umumnya, tipe ini memiliki keseragaman bentuk

bangunan Townhouse

APARTEMEN

APARTEMEN (Rendah) • tempat tinggal massal • cukup udara dan cahaya • 5-8 lantai • KDB 50-70% • elevator APARTEMEN (Tinggi) • 6 - 40 lantai • anti kebakaran • KDB < KDB Apartemen Rendah

• ruangan, cahaya, udara baik • elevator

RUMAH SUSUN DAN APARTEMEN KARAKTERISTIK

Unit hunian satu tingkat ditumpuk di atas unit yang lain setinggi 2,3,4 atau lebih (bertingkat tinggi)

Jumlah lantai : bervariasi, namun sebagian besar terdiri dari 2 – 8 lantai

Rumah Susun : umumnya memiliki jumlah lantai maksimum 5 lantai

Apartemen: umumnya memiliki jumlah lantai ≥ 5 lantai

Rumah ditempati oleh beberapa keluarga Luas persil : bervariasi tanpa ukuran yang jelas

KDB max : 40 %

Rumah Susun : KDB max = 25 %

Merupakan bangunan hunian dengan tingkat kepadatan tinggi

Apartemen Rumah Susun

Unit satu-tingkat

ditumpuk di atas unit yang lain setinggi 2, 3, 4 atau lebih tingkat dan umumnya dilengkapi dengan tangga. Dapat berupa ‘cluster’ dari beberapa kelompok unit.

Apartemen

Bangunan besar yang umumnya bertingkat tinggi dan terdiri dari unit-unit hunian yang dilayani oleh lift atau secara mekanikal. Dengan jumlah lantai minimum sebanyak 3 lantai.

Contoh Apartemen Rendah (rusun) dan Apartemen Tinggi di Kota Bandung

1. Unit satu tingkat ditumpuk di atas unit yang lain setinggi maks 5 lantai

2. Dilengkapi dengan tangga

3. Terdiri dari beberapa blok bangunan

4. Diperuntukkan untuk masyarakat golongan menengah-bawah

Rumah Susun

Lokasi : Jl. Sukajadi

1. Terdiri dari unit-unit hunian yang dilayani oleh lift atau secara mekanikal

2. Jumlah lantai minimum sebanyak 3 lantai 3. Dilengkapi fasilitas penunjang

4. Diperuntukkan untuk masyarakat golongan

menengah-atas Apartemen

PENANGANAN PEMUKIMAN INFORMAL

KUMUH

A. STRATEGI PREVENTIF (Tindakan Pencegahan)

Pencegahan terhadap timbulnya hunian squatter pada suatu tempat pada dasarnya bersifat larangan dan pengawasan sedangkan bentuk tindakannya dapat berupa tindakan fisik dan non fisik. Yang dimaksud pencegahan melalui tindakan fisik adalah tindakan melalui aksi langsung di lapangan seperti pemasangan papan larangan, pemagaran pada suatu lahan kosong atau pembangunan suatu jenis bangunan tertentu. Sedangkan pencegahan melalui tindakan non fisik adalah suatu tindakan pencegahan melalui pembuatan kebijakan-kebijakan seperti Peraturan Daerah atau Keputusan Walikota.

B. STRATEGI KURATIF (Tindakan Penanganan)

• Pengertian penanganan pada masalah squatter dapat berarti suatu usaha atau tindakan yang bertujuan untuk mengendalikan, mengatur/menata atau meniadakan hubungannya dengan komunitas squatter.

• Yang dimaksud mengendalikan adalah suatu tindakan atau usaha yang dilakukan agar

komunitas squatter tidak menjadi berkembang atau merebak atau hampir sama dengan tindakan pencegahan tetapi terhadap berkembangnya komunitas squatter yang sudah ada. Sedangkan mengatur/menata adalah suatu tindakan yang dilakukan agar komunitas squater yang ada menjadi lebih baik dilihat dari segi fisik ekonomi maupun sosial dan meniadakan adalah suatu tindakan dalam konteks squatter yang identik dengan melakukan pemindahan/relokasi.

• Kemudian dengan mempertimbangkan kondisi dan karakteristik squatternya, secara garis besar pola penanganan yang akan diterapkan terdiri dari dua macam cara yaitu "on site"dan "Off site".

Perbaikan Ekonomi Pemukiman Squater di kawasan Rusunawa Medan Labuhan Preventif / Pencegahan Kuratif / Penanganan Tindakan Fisik Tindakan Non Fisik On Site / setempat Pengaturan Penataan Segera difungsikan

Pemasangan Papan Larangan dan Pemagaran

Perda / Keputusan Walikota

Pengendalian

Off Site / Relokasi

Perbaikan Perumahan & Kualitas Lingkungan Perubahan fungsi lahan Ppenataan kawasan / Rusunawa Legalisasi (sertifikasi) Sukarela Tidak ingin sbg penduduk tetap Ingin sbg penduduk tetap Segera kosong Rumah sewa Rumah sewa Penampungan Di / terpaksa _{Tidak Segera}

kosong sementaraTinggal

Pulang Kampung Papan Larangan dan Peraturan RUMAH SEHAT DAN LEGAL

43

PENANGANAN

44

Lingkungan tak terawat / kotor

Kepadatan sangat tinggi > 750 kk/ha Tatanan tidak teratur

Letak di pusat kota maupun di pinggir kota dan di desa

Umur kawasan kadangkala telah mencapai lebih dari 50 tahun dan kondisinya makin menurun.

Dibangun spontan sebagai hunian

Tidak ada kejelasan legalitas hak milik (liar / squatter)

Bahan bangunan rumah diperoleh dari bahan – bahan seadanya (daun, ilalang, kardus)

Kawasan / bagian kawasan atau areal di kota dengan kondisi sebagai berikut:

Sarana prasarana tidak

tersedia

Kondisi rumah dan

lingkungan sangat buruk

(tidak tersedia sanitasi

dan air bersih)

Tidak ada pihak

(pemerintah / swasta)

yang menangani



Kawasan kumuh di

atas tanah ilegal yaitu

kawasan kumuh yang

berada pada

peruntukkan bukan

perumahan



Penghunian dilakukan

secara tidak sah pada

bidang tanah baik milik

negara, milik

perorangan atau badan

hukum



Kawasan dengan

kepemilikan atau

manajemen

pengelolaan berada

pada kewenangan

beberapa

instansi.atau

merupakan

pengelolaan

bersama, seperti:

47 Bantaran sungai

Bawah jembatan / jalan tol Tepi jalur kereta api



Kawasan kumuh di

atas tanah legal, yaitu

lahan yang memang

diperuntukkan bagi

perumahan, namun

kondisinya

sangat

buruk

baik

disebabkan karena

kepadatan tinggi

maupun kurangnya

sarana prasarana

48

Cara fikir dalam menyikapi kebutuhan rumah akibat

- Faktor Ekonomi dan Bencana

Rumah bagi masyarakat

berpenghasilan rendah adalah :

 Dekat dengan tempat kerja / berpeluang dalam

mendapatkan pekerjaan, min pekerjaan sektor

informal.



Kualitas fisik hunian dan

lingkungan tidak penting

sejauh masih mungkin

menyelenggarakan kehidupan

mereka.

50

Hak-hak penguasaan atas tanah dan bangunan khususnya hak milik

tidak penting. Yang penting bagi mereka adalah mereka tidak diusir atau digusur, sesuai dengan cara pikir mereka bahwa rumah adalah sebuah fasilitas.



Resetlement /

pemindahan



Konsolidasi

tanah (bila ada

rencana

refungsionalisasi

kawasan)



relokasi .

51

Penanganan kawasan kumuh di atas tanah legal :

• Land Sharing

• Land Consolidation

Program Penataan Kawasan Kumuh Tepi Kali Anyar (Mojosongo-Surakarta)

52

Rumah sehat Rumah susun

Penanganan pasca bencana

Pemberdayaan masyarakat

Rumah nelayan

Penataan Permukiman Code Pembangunan Talud Kali Code

ASPEK PSIKOLOGI SOSIAL

HUNIAN HORISONTAL

• GERAK LEBIH LELUASA • POLA KOMUNITAS BEBAS

JANGKAUAN LUAS

• BISA BERCOCOK TANAM / BERTERNAK

• EXTENDED FAMILY SYSTEM

HUNIAN VERTIKAL

• GERAK TERBATAS

• KOMUNIKASI HANYA SATU LANTAI • TIDAK BISA BERCOCOK TANAM /

BERTERNAK

BEBERAPA HAL PSIKOLOGIS YG HARUS DIPERHATIKAN DALAM MERENCANA RUSUN

SEDERHANA (SARLITO WIRAWAN,1978) • MASALAH KEPRIBADIAN / PERSONALITY

OUT DOOR PERSONALITY (BUDAYA “NANGGA”), TAMAN UMUM, WARUNG/PASAR TERPISAH

• MASALAH SENSE OF BELONGINGNESS

MENYEDIAKAN SEBANYAK MUNGKIN FASILITAS PRIBADI DI TIAP UNIT (KM, WC, DAPUR)

• MASALAH SPACE

RUANG-RUANG SERBAGUNA

• MASALAH MERUBAH KEBIASAAN SEHARI-HARI

MENJAGA KEBERSIHAN TEMPAT JEMUR

RUSUNAWA KEBON PISANG

RUSUNAWA KEBON PISANG

RUSUNAWA KEBON PISANG

RUSUNAWA TANGGUL INDAH

RUSUNAWA TANGGUL INDAH