BAB II
RUMAH SUSUN DAN BANGUNAN BERTINGKAT
A. Konsep Dasar Rumah Susun 1. Pengertian Rumah Susun
Undang-Undang Nomor 16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun diundangkan pada tanggal 31 Desember 1985 dalam Lembaran Negara RI nomor 75/1985. Undang-undang ini dapat disebut dengan undang-undang kondominium Indonesia yang menjadi landasan hukum untuk mengatur rumah susun. Peraturan pelaksanaan dari Undang-Undang Nomor 16 Tahun 1985 dimuat dalam Peraturan Pemerintah Nomor 4 Tahun 1988. Mulai tanggal tersebutlah masalah hukum mengenai rumah susun mendapat jawaban yang pasti. Namun menimbang bahwa Undang-Undang Nomor 16 Tahun 1965 tentang Rumah Susun sudah tidak sesuai dengan perkembangan hukum, kebutuhan setiap orang, dan partisipasi masyarakat serta tanggung jawab dan kewajiban Negara dalam penyelenggaraan rumah susun sehingga perlu diganti.20
20
Lihat Konsideran bagian Menimbang Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011
Untuk menjawab perkembangan hukum serta kebutuhan masyarakat yang belum terakomodir oleh Undang-Undang Nomor 16 Tahun 1985 tersebut maka pada tanggal 10 Nopember 2011 melalui sidang paripurna Dewan Perwakilan Rakyat resmi mengesahkan Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun.
Pasal 1 angka 1 Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 Tentang Rumah Susun merumuskan bahwa rumah susun adalah bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan yang terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan secara fungsional, baik dalam arah horizontal maupun vertikal dan merupakan satuan-satuan yang masing-masing dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah, terutama untuk tempat hunian yang dilengkapi dengan bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama.
Pengertian mengenai rumah susun tersebut dalam Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 sama seperti yang disebutkan dalam Undang-Undang Nomor 16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun. Dengan demikian tidak ada perubahan mengenai pengertian tentang makna dari rumah susun itu baik yang dijelaskan dalam UURS yang lama maupun yang baru.
Dalam Penjelasan Pasal 1 angka 1 Undang-Undang Nomor 16 Tahun 1985 menegaskan bahwa rumah susun yang dimaksudkan dalam UURS ini adalah istilah yang memberikan pengertian hukum bagi bangunan bertingkat yang senantiasa mengandung sistem pemilikan perseorangan dan hak bersama, yang penggunaannya untuk hunian atau bukan hunian, secara mandiri ataupun terpadu sebagai satu kesatuan sistem pembangunan.
Dengan demikian berarti tidak semua bangunan bertingkat itu dapat disebut rumah susun menurut Undang-Undang Nomor 16 Tahun 1985, tetapi setiap rumah susun adalah selalu bangunan bertingkat.21
21
Jika rumusan rumah susun menurut Pasal 1 angka 1 dan penjelasannya itu dicermati, diperoleh pemahaman sebagai berikut :22
a. Rumah susun merupakan terminologi hukum Indonesia untuk mengekspresikan bangunan gedung bertingkat yang mengandung pemilikan perseorangan dan hak bersama. Dalam pengertian inilah, maka rumah susun merupakan terjemahan dari kata-kata condominium, flat atau apartment b. Rumah susun merupakan bangunan gedung bertingkat “yang distrukturkan
secara fungsional dalam arah horizontal maupun
22
Ibid, hlm. 16
vertikal” (Pasal 1 angka 1 UURS). Dalam Penjelasan UURS di atas menyatakan “yang distrukturkan secara fungsional dalam arah horizontal dan vertikal”. Kata “maupun” serta “dan” perlu dicermati oleh karena membawa konsekuensi pada ruang lingkup UURS. Apakah pengaturan pemilikan satuan ruang dalam bangunan bertingkat selain rumah susun dapat tunduk pada UURS. Urgensi telaah kata “maupun” serta “dan” tersebut semakin berarti, terutama jika dikaitkan dengan Penjelasan Pasal 79 Peraturan Pemerintah Nomor 4 Tahun 1988 yang mencontohkan “rumah toko, rumah sarana industri dan lain-lain” yang dibangun di atas tanah bersama sebagai bangunan bertingkat yang tidak termasuk dalam pengertian rumah susun. Selanjutnya, Penjelasan pasal 79 PP Nomor 4 Tahun 1988 tersebut menyebutkan bahwa contoh bangunan gedung tidak bertingkat yang dibangun di atas tanah bersama dalam suatu lingkungan adalah rumah-rumah peristirahatan, rumah kota (town house), dan lain-lain .
Ahmad Chairudin dalam Surat Kabar Harian Suara Pembaruan tanggal 13 April 1994, menyatakan bahwa bangunan gedung bertingkat pada sistem ruko (rumah toko) dan rukan (rumah kantor) bagian- bagiannya terbagi dalam bagian- bagian yang distrukturkan dalam arah horizontal saja, tidak dalam arah vertikal. Tetapi karena dalam kata-kata kalimat Pasal 1 angka 1 UURS menyebut : “yang distrukturkan secara fungsional dalam arah horizontal maupun vertikal”, maka yang diartikan bangunan gedung bertingkat yang bagian-bagiannya hanya distrukturkan secara horizontal pun dapat disebut rumah susun, asal memenuhi ketentuan-ketentuan lainnya tentang rumah susun.23
Selanjutnya Menteri Negara Agraria/Kepala BPN menyatakan bahwa sebagai akibat pesatnya kemajuan sektor ekonomi yang ditunjang kemajuan teknologi dalam pembangunan perumahan dan pemukiman serta lahirnya bentuk sertifikat baru yang berupa Sertifikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun, maka seharusnya bentuk kepemilikan rumah dan toko (ruko) atau town house dapat menggunakan Sertifikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun sebagai alat untuk kepemilikannya. Hal ini mengingat bahwa bentuk bangunan dan penataan lingkungannya sesuai dengan ketentuan yang ada pada rumah susun yang bangunannya berupa bangunan yang tersusun secara horizontal dan memiliki jenis kepemilikan perseorangan dan pemilikan bersama.24 23 Ibid, hlm 16 24 Ibid, hlm 16
Kedua pendapat Pejabat Kantor Menteri Negara Agraria/Badan Pertanahan Nasional tersebut setuju bahwa kepemilikan satuan bangunan pada bangunan yang hanya distrukturkan secara horizontal pun dapat tunduk pada pengaturan UURS. Kiranya kedua pendapat tersebut dapat diterima logika hukum. Ketentuan pasal 1 UURS merupakan ketentuan yang berisi definisi/rumusan konsep-konsep yang menjadi kata-kata kunci atau terminologi teknis yuridis dalam keseluruhan ketentuan UURS. Oleh karena itu jika terdapat perbedaan pengertian rumah susun di dalam ketentuan pasal 1 angka 1 UURS dengan Penjelasan Umum UURS serta Penjelasan Pasal 79 PP No. 4 Tahun 1988 sebagai peraturan pelaksana UURS, maka yang dijadikan pegangan adalah rumusan Pasal 1 angka 1 UURS.25
c. Rumah susun mengandung sistem pemilikan perseorangan (individual) dan hak bersama. Kita mengenal ada 3 (tiga) bentuk sistem pemilikan, yaitu :
a. sistem pemilikan perseorangan
b. sistem pemilikan bersama yang terikat
c. sistem pemilikan perseorangan yang sekaligus dilengkapi dengan sistem pemilikan bersama yang bebas (condominium)
Rumah susun merupakan kategori sistem pemilikan yang ketiga. Di dalam rumah susun secara simultan terkandung sistem pemilikan perseorangan
25
Dalam teori hukum, ketidaksinkronan pengertian rumah susun di dalam Pasal 1 angka 1 dengan Penjelasan Umum UURS akan “dimenangkan” Pasal 1 angka 1 UURS oleh karena Pasal 1 angka 1 yang lebih spesifik (rinci) merumuskan pengertian rumah susun dibandingkan dengan Penjelasan Umum UURS. Selanjutnya ketidaksinkronan (pertentangan) antara Pasal 1 angka 1 UURS dengan Penjelasan Pasal 79 PP No. 4 Tahun 1988 “dimenangkan “ Pasal 1 angka 1 oleh karena di dalam peraturan perundang-undangan diberlakukan asas “Hukum yang lebih tinggi mengenyampingkan hukum yang lebih rendah” (lex superior de rogat lex inferior)
dengan hak bersama yang bebas. Oleh karena itulah, maka hak pemilikan perseorangan atas satuan (unit) rumah susun meliputi pula hak bersama atas bangunan, benda dan tanahnya.
Sebagaimana telah disebutkan bahwa hak milik (individual) atas satuan rumah susun juga meliputi hak bersama atas bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama.
Pasal 1 angka 5 Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun merumuskan bahwa bagian bersama adalah bagian rumah susun yang dimiliki secara terpisah tidak untuk pemakaian bersama dalam kesatuan fungsi dengan satuan-satuan rumah susun. Penjelasan Pasal 25 ayat 1 undang-undang tersebut memberi contoh bagian bersama adalah antara lain : pondasi, kolom, balok, dinding, lantai, atap, talang air, tangga, lift, selasar, saluran-saluran, pipa-pipa, jaringan- jaringan listrik, gas dan telekomunikasi.
Pasal 1 angka 6 Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 mendefinisikan bahwa benda bersama adalah benda yang bukan merupakan bagian rumah susun melainkan bagian yang dimiliki bersama secara tidak terpisah untuk pemakaian bersama. Selanjutnya Penjelasan Pasal 25 ayat 1 mencontohkan benda bersama adalah ; ruang pertemuan, tanaman, bangunan pertamanan, bangunan sarana sosial, tempat ibadah, tempat bermain, dan tempat parkir yang terpisah atau menyatu dengan struktur bangunan rumah susun.
Pasal 1 angka 4 Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 merumuskan bahwa tanah bersama adalah sebidang tanah hak atau tanah sewa untuk bangunan yang digunakan atas dasar hak bersama secara tidak terpisah yang di atasnya
berdiri rumah susun dan ditetapkan batasnya dalam persyaratan izin mendirikan bangunan.
Menurut A.P Parlindungan, sebenarnya rumah susun itu adalah suatu istilah yang dibuat oleh perundangan kita yang berwujud sebagai suatu perumahan yang dimiliki oleh beberapa orang/badan hukum secara terpisah dengan segala kelengkapan sebagai suatu tempat hunian ataupun bukan hunian, untuk perkantoran, usaha komersil dan lain-lain, dengan akses tersendiri untuk keluar ke jalan besar dan dengan segala hak dan kewajibannya dan mempunyai bukti-bukti tentang haknya tersebut, dengan berdimensi horizontal dan vertikal.26
Soni Harsono dalam bukunya “Aspek Pertanahan Dalam Pembangunan Rumah Susun,” berpendapat bahwa inti sistem kondominium adalah pengaturan pemilikan bersama atas sebidang tanah dengan bangunan fisik di atasnya, karena itu pemecahan masalahnya selalu dikaitkan dengan hukum yang mengatur tanah.
Undang-Undang Nomor 16 Tahun 1985 menganut asas kondominium dalam pemilikan atas rumah susun. Masalah paling penting dalam asas kondominium adalah pemilikan dan penghunian secara terpisah bagian-bagian dari suatu bangunan bertingkat, di samping bangian-bagian lainnya serta tanah di atas mana bangunan yang bersangkutan berdiri, yang karena fungsinya harus digunakan bersama.
27
Menurut Arie S. Hutagalung dalam bukunya “Membangun Condominium (Rumah Susun), Masalah-Masalah Yuridis Praktis Dalam Penjualan, Pemilikan,
26
A.P. Parlindungan, Komentar Atas Undang-Undang…hal 99
27
Pembebanan serta Pengelolaannya”, bahwa rumah susun merupakan terjemahan dari kata-kata condominium, flat, atau apartment. Kondominium berasal dari kata
condominium, jika dipenggal, co berarti bersama-sama, dominium berarti
pemilikan. Istilah yang dipakai berbeda menurut sistem hukum yang bersangkutan, misalnya di Inggris disebut joint property, di Amerika menggunakan istilah condominium, sedangkan di Singapura dan Australia menggunakan istilah strata title. Di antara istilah-istilah tersebut di atas, istilah strata title yang lebih memungkinkan adanya pemilikan bersama secara horizontal, di samping pemilikan secara vertikal. Walaupun di Indonesia digunakan istilah seperti: rumah susun, apartemen, flat, maupun kondominium, namun bahasa hukum semuanya disebut rumah susun, karena mengacu pada Undang Nomor 16 Tahun 1985 yang kini diganti menjadi Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011.28
2. Asas-Asas Pembangunan Rumah Susun
Pasal 2 Undang-Undang No. 20 Tahun 2011 dan penjelasannya menyatakan bahwa asas penyelenggaraan rumah susun adalah sebagai berikut: a. asas kesejahteraan
Yang dimaksud dengan asas kesejahteraan adalah kondisi terpenuhinya kebutuhan rumah susun yang layak bagi masyarakat agar mampu mengembangkan diri sehingga dapat melaksanakan fungsi sosialnya
b. asas keadilan dan pemerataan
28
Yang dimaksud dengan asas keadilan dan pemerataan adalah memberikan hasil pembangunan di bidang rumah susun agar dapat dinikmati secara proporsional dan merata bagi seluruh rakyat.
c. asas kenasionalan
Yang dimaksud dengan asas kenasionalan adalah memberikan landasan agar kepemilikan sarusun dimanfaatkan sebesar-besarnya untuk kepentingan nasional.
d. asas keterjangkauan dan kemudahan
Yang dimaksud dengan asas keterjangkauan dan kemudahan adalah memberikan landasan agar hasil pembangunan rumah susun dapat dijangkau oleh seluruh lapisan masyarakat, serta mendorong terciptanya iklim kondusif dengan memberikan kemudahan bagi MBR.
e. asas keefisienan dan kemanfaatan
Yang dimaksud dengan asas keefisienan dan kemanfaatan adalah memberikan landasan penyelenggaraan rumah susun yang dilakukan dengan memaksimalkan potensi sumber daya tanah, teknologi rancang bangun, dan industri bahan bangunan yang sehat serta memberikan kemanfaatan sebesar-besarnya bagi kesejahteraan rakyat.
f. asas kemandirian dan kebersamaan
Yang dimaksud dengan asas kemandirian dan kebersamaan adalah memberikan landasan penyelenggaraan rumah susun bertumpu pada prakarsa, swadaya, dan peran serta masyarakat sehingga mampu membangun
kepercayaan, kemampuan, dan kekuatan sendiri serta terciptanya kerja sama antarpemangku kepentingan.
g. asas kemitraan
Yang dimaksud dengan asas kemitraan adalah memberikan landasan agar penyelenggaraan rumah susun dilakukan oleh Pemerintah dan pemerintah daerah dengan melibatkan pelaku usaha dan masyarakat dengan prinsip saling mendukung.
h. asas keserasian dan keseimbangan
Yang dimaksud dengan asas keserasian dan keseimbangan adalah memberikan landasan agar penyelenggaraan rumah susun dilakukan dengan mewujudkan keserasian dan keseimbangan pola pemanfaatan ruang.
i. asas keterpaduan
Yang dimaksud dengan asas keterpaduan adalah memberikan landasan agar rumah susun diselenggarakan secara terpadu dalam hal kebijakan dalam perencanaan, pelaksanaan, pemanfaatan, dan pengendalian.
j. asas kesehatan
Yang dimaksud dengan asas kesehatan adalah memberikan landasan agar pembangunan rumah susun memenuhi standar rumah sehat, syarat kesehatan lingkungan, dan perilaku hidup sehat.
k. asas kelestarian dan keberlanjutan
Yang dimaksud dengan asas kelestarian dan keberlanjutan adalah memberikan landasan agar rumah susun diselenggarakan dengan menjaga keseimbangan
lingkungan hidup dan menyesuaikan dengan kebutuhan yang terus meningkat sejalan dengan laju pertumbuhan penduduk dan keterbatasan lahan.
l. asas keselamatan, kenyamanan, dan kemudahan
Yang dimaksud dengan asas keselamatan, kenyamanan, dan kemudahan adalah memberikan landasan agar bangunan rumah susun memenuhi persyaratan keselamatan, yaitu kemampuan bangunan rumah susun mendukung beban muatan, pengamanan bahaya kebakaran, dan bahaya petir; persyaratan kenyamanan ruang dan gerak antar ruang, pengkondisian udara, pandangan, getaran, dan kebisingan; serta persyaratan kemudahan hubungan ke, dari, dan di dalam bangunan, kelengkapan prasarana, dan sarana rumah susun termasuk fasilitas dan aksesibilitas bagi penyandang cacat dan lanjut usia.
m. asas keamanan, ketertiban, dan keteraturan
Yang dimaksud dengan asas keamanan, ketertiban, dan keteraturan adalah memberikan landasan agar pengelolaan dan pemanfaatan rumah susun dapat menjamin bangunan, lingkungan, dan penghuni dari segala gangguan dan ancaman keamanan; ketertiban dalam melaksanakan kehidupan bertempat tinggal dan kehidupan sosialnya; serta keteraturan dalam pemenuhan ketentuan administratif.
3. Tujuan Pembangunan Rumah Susun
Tujuan pembangunan nasional adalah untuk mewujudkan kesejahteraan lahir dan batin seluruh rakyat Indonesia secara adil dan merata, sebagai salah satu
usaha untuk mengisi cita-cita perjuangan bangsa Indonesia bagi terwujudnya masyarakat adil dan makmur berdasarkan Pancasila dan Undang-Undang Dasar 1945. Salah satu unsur pokok kesejahteraan rakyat adalah terpenuhinya kebutuhan akan perumahan yang merupakan kebutuhan dasar bagi setiap warga Negara Indonesia dan keluarganya sesuai dengan harkat dan martabatnya sebagai manusia. Di samping itu, pembangunan perumahan merupakan salah satu unsur yang penting dalam strategi pengembangan wilayah, yang menyangkut aspek-aspek yang luas di bidang kependudukan, dan berkaitan erat dengan pembangunan ekonomi dan kehidupan sosial dalam rangka pemantapan Ketahanan Nasional.29
Dari hal-hal tersebut di atas, jelaslah bahwa perumahan merupakan masalah nasional, yang dampaknya sangat dirasakan di seluruh wilayah tanah air, terutama di daerah perkotaan yang berkembang pesat. Oleh karena itu, sebagaimana diamanatkan dalam Garis-Garis Besar Haluan Negara, pembangunan perumahan untuk memenuhi kebutuhan yang terus meningkat perlu ditangani secara mendasar, menyeluruh, terarah, dan terpadu, oleh Pemerintah Pusat dan Pemerintah Daerah, dengan keikutsertaan secara aktif usaha swasta dan swadaya masyarakat. Pembangunan perumahan yang telah dirintis sejak Pelita I perlu ditingkatkan dan dikembangkan, khususnya perumahan dengan harga yang dapat dijangkau oleh daya beli golongan masyarakat yang berpenghasilan rendah.30
Sehubungan dengan uraian tersebut, maka kebijaksanaan umum pembangunan perumahan diarahkan untuk:31
29
Adrian Sutedi, Hukum Rumah Susun & Apartemen, Sinar Grafika, Jakarta, 2009, hlm. 157
30
Ibid, hlm 158
31
a. Memenuhi kebutuhan perumahan yang layak dalam lingkungan yang sehat, secara adil, dan merata, serta mampu mencerminkan kehidupan masyarakat yang berkepribadian Indonesia.
b. Mewujudkan permukiman yang serasi dan seimbang, sesuai dengan pola tata ruang kota dan tata daerah serta tata guna tanah yang berdaya guna dan berhasil guna.
Sejalan dengan arah kebijaksanaan umum tersebut, maka di daerah perkotaan yang berpenduduk padat, sedangkan tanah yang tersedia sangat terbatas, perlu dikembangkam pembangunan perumahan dan pemukiman dalam bentuk rumah susun yang lengkap, seimbang, dan serasi dengan lingkungannya.32
32
Ibid, hlm 159.
Pengertian rumah susun adalah bangunan gedung bertingkat yang distrukturkan secara fungsional dalam arah horizontal dan arah vertikal yang terbagi dalam satu-satuan yang masing-masing jelas batas-batasnya, ukuran dan luasnya, dan dapat dimiliki dan dihuni secara terpisah. Selain satuan-satuan yang penggunaannya terpisah, ada bagian bersama dari bangunan tersebut serta benda bersama dan tanah bersama yang di atasnya didirikan rumah susun, yang karena sifat dan fungsinya harus digunakan dan dinikmati bersama dan tidak dapat dimiliki secara perseorangan. Hak pemilikan atas satuan rumah susun merupakan kelembagaan hukum baru, yang perlu diatur dengan undang-undang, dengan memberikan jaminan kepastian hukum kepada masyarakat Indonesia. Dengan undang-undang ini diciptakan dasar hukum hak milik atas satuan rumah susun, yang meliputi:
a. Hak pemilikan perseorangan atas satuan-satuan rumah susun yang digunakan secara terpisah
b. Hak bersama atas bagian-bagian dari bangunan rumah susun c. Hak bersama atas benda-benda
d. Hak bersama atas tanah yang semuanya merupakan satu kesatuan hak yang secara fungsional tidak terpisahkan
Pembangunan rumah susun ditujukan terutama untuk tempat hunian, khususnya bagi golongan masyarakat yang berpenghasilan rendah. Namun demikian, pembangunan rumah susun harus dapat mewujudkan permukiman yang lengkap dan fungsional, sehingga diperlukan adanya bangunan gedung bertingkat lainnya untuk keperluan bukan hunian yang terutama berguna bagi pengembangan kehidupan masyarakat ekonomi lemah. Oleh karena itu, dalam pembangunan rumah susun yang digunakan bukan untuk hunian yang fungsinya memberikan lapangan kehidupan masyarakat, misalnya untuk tempat usaha, pertokoan, perkantoran, dan sebagainya, ketentuan-ketentuan dalam Undang-Undang Nomor 16 Tahun 1985 ini diberlakukan dengan penyesuaian menurut kepentingannya.33
a. menjamin terwujudnya rumah susun yang layak huni dan terjangkau dalam lingkungan yang sehat, aman, harmonis, dan berkelanjutan serta menciptakan permukiman yang terpadu guna membangun ketahanan ekonomi, sosial, dan budaya;
Adapun tujuan pembangunan rumah susun seperti yang tercantum dalam Pasal 3 Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011:
33
b. meningkatkan efisiensi dan efektivitas pemanfaatan ruang dan tanah, serta menyediakan ruang terbuka hijau di kawasan perkotaan dalam menciptakan kawasan permukiman yang lengkap serta serasi dan seimbang dengan memperhatikan prinsip pembangunan berkelanjutan dan berwawasan lingkungan;
c. mengurangi luasan dan mencegah timbulnya perumahan dan permukiman kumuh;
d. mengarahkan pengembangan kawasan perkotaan yang serasi, seimbang, efisien, dan produktif;
e. memenuhi kebutuhan sosial dan ekonomi yang menunjang kehidupan penghuni dan masyarakat dengan tetap mengutamakan tujuan pemenuhan kebutuhan perumahan dan permukiman yang layak, terutama bagi MBR; f. memberdayakan para pemangku kepentingan di bidang pembangunan rumah
susun;
g. menjamin terpenuhinya kebutuhan rumah susun yang layak dan terjangkau, terutama bagi MBR dalam lingkungan yang sehat, aman, harmonis, dan berkelanjutan dalam suatu sistem tata kelola perumahan dan permukiman yang terpadu; dan
h. memberikan kepastian hukum dalam penyediaan, kepenghunian, pengelolaan, dan kepemilikan rumah susun.
4. Penerapan Asas Dalam Hukum Tanah Pada Konsep Rumah Susun
a. Asas Accesi (Asas Perlekatan) atau Accessie Schelding Beginsel b. Asas pemisahan horizontal atau Horizontale Beginsel
Menurut Boedi Harsono dalam bukunya “Beberapa Analisa Tentang Hukum Agraria”, di dalam asas asas perlekatan, bangunan menjadi bagian dari tanahnya. Oleh karena itu, dengan sendirinya bangunan itu tunduk pada ketentuan-ketentuan hukum yang berlaku terhadap tanahnya (hukum tanah). Atas asas itu pula, maka hak pemilikan atas tanah hak barat itu meliputi juga pemilikan dari bangunan yang ada di atasnya (Pasal 571 ayat (1) KUHPerdata). Bangunan yang didirikan di atas tanah kepunyaan pihak lain menjadi milik yang empunya tanah.34
Asas perlekatan yang dikenal di dalam KUHPerdata terdiri atas perlekatan secara mendatar dan perlekatan secara tegak lurus (vertikal). Perlekatan secara horizontal (mendatar) meletakkan suatu benda sebagai bagian yang tidak terpisahkan dari benda pokoknya atau balkon pada rumah induknya (Pasal 588 KUHPerdata). Berdasarkan asas perlekatan ini, pemilik benda pokok merupakan pemilik benda ikutan dan secara hukum benda ikutan tersebut mengikuti benda pokoknya. Sebaliknya, perlekatan vertikal adalah perlekatan secara tegak lurus yang melekatkan semua benda yang ada di atasnya maupun di dalam tanah dengan tanah sebagai benda pokoknya (Pasal 571 KUHPerdata).
35
Sebagai kebalikan dari asas perlekatan vertikal adalah asas pemisahan horizontal. Asas pemisahan horizontal adalah asas yang dianut dalam hukum adat
34
Oloan Sitorus & Balans Sebayang, Kondominium…Op cit. hlm 8
35
Masnari Darnisa, Status Tanah Bersama Pada Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun Dikaitkan Dengan Penetapan Keringanan Pajak Bumi Dan Bangunan (Studi: Rumah Susun Sukaramai Yang Diadakan Oleh Perum Perumnas).2007. hlm 24
yang menjadi dasar dari UUPA. Berdasarkan asas pemisahan horizontal ini pemilikan atas tanah dan benda atau segala sesuatu yang berada di atas tanah itu adalah terpisah. Asas pemisahan horizontal memisahkan tanah dan benda lain yang melekat pada tanah itu.36
Menurut A. Ridwan Halim dalam bukunya “Hak Milik Kondominium dan Rumah Susun”, asas pemisahan horizontal adalah asas yang membagi, membatasi, dan memisahkan pemilikan atas sebidang tanah berikut segala sesuatu yang berkenaan dengan tanah tersebut secara horizontal. Di dalam hukum adat Indonesia, asas pemisahan horizontal terejawantah dalam bentuk magersari yaitu hak menumpang dari seseorang yang mendirikan bangunan tempat tinggal di atas tanah milik orang lain yang diperbolehkan oleh si pemilik selama si pemilik tersebut belum merasa perlu untuk menggunakan tanahnya itu sendiri, serta sistem tumpang sari tanaman bagi hasil (sistem usaha bagi hasil).37
Dari uraian di atas, jelaslah bahwa kedua asas tersebut mempunyai karakteristik dan konsekuensi yang berbeda. Seperti dikatakan oleh Masjchoen Sofwan, di dalam salah satu bukunya sebagai berikut.38
36
M. Rizal Arif, Analisis…Op.Cit., hlm. 64.
37
Oloan Sitorus & Balans Sebayang, Kondominium…Op cit. hlm 9
38
Masnari Darnisa, Op.Cit, hlm 10
“yang menjadi persoalan ialah bagaimana pengaturan lembaga jaminan atas tanah yang akan datang untuk tidak bertentangan dengan Asas Accessi yang tidak dikenal (digarisbawahi oleh penulis) dalam UUPA, sedangkan dalam Hukum Adat mengenal asas Pemisahan Horizontal”.
Pendapat ini dikuatkan oleh Saleh Adiwinata dalam bukunya “Hukum Adat”, yang menyatakan:
“Bahkan justru pada masa sekarang ini ada lebih lagi alasan dan rasio untuk memperlakukan asas pemisahan Horizontal ini secara lebih integral, lebih konsekuen dan terang-terangan lagi dari sebelum lahirnya UUPA sebab:…Ketiga: Di mana Pasal 5 menegaskan bahwa hukum agrarian baru: ialah hukum adat (namun oleh Boedi Harsono diperingatkan bahwa yang dimaksudkan adalah hukum adat yang telah disaneer), maka dengan sendirinya untuk asasi dari hukum adat yaitu Pemisahan Horizontal, turut meresap dalam seluruh tubuh hukum agrarian baru kita”.
Berdasarkan dua pendapat tersebut, berarti asas hukum tanah (hukum agraria sempit) adalah asas pemisahan horizontal yakni pemilikan atas benda di atas tanah tidak berarti atau dapat terpisah dengan pemilikan atas tanah tempat terletaknya benda-benda tadi. Sebagai kebalikannya adalah asas perlekatan yang berlaku pada kurun waktu sebelum diundangkannya Undang-Undang Pokok Agraria.
Menurut Boedi Harsono dalam bukunya “Beberapa Analisa Tentang Hukum Agraria”, bahwa di dalam hukum adat berlaku asas pemisahan horizontal antara tanah dan bangunan yang berdiri di atasnya. Tanah tunduk pada hukum tanah, sedangkan bangunan tunduk pada hukum perutangan yang mempunyai sifat lain dari hukum tanah. Dengan demikian, tanah adat tidak dengan sendirinya meliputi bangunan yang ada di atasnya. Dalam hukum adat berlaku asas bahwa pihak yang membangun dialah pemilik yang dibangunnya itu.39
39
Oloan Sitorus & Balans Sebayang, Kondominium…Op cit. hlm 9
Jadi, adanya konsep rumah susun (kondominium) sebagai fenomena baru yang dibutuhkan masyarakat modern, justru sudah sesuai dengan asas hukum tanah yang ditetapkan oleh UUPA.
B. Definisi dan Klasifikasi Bangunan Bertingkat serta Batasan Rumah Susun
Bangunan bertingkat adalah bangunan yang mempunyai lebih dari satu lantai secara vertikal. Bangunan bertingkat ini dibangun berdasarkan keterbatasan tanah yang mahal di perkotaan dan tingginya tingkat permintaan ruang untuk berbagai macam kegiatan. Semakin banyak jumlah lantai yang dibangun akan meningkatkan efisiensi lahan perkotaan sehingga daya tampung suatu kota dapat ditingkatkan, namun di lain sisi juga diperlukan tingkat perencanaan dan perancangan yang semakin rumit, yang harus melibatkan berbagai disiplin bidang tertentu.40
Namun dengan menggunakan istilah yang berbeda, Pasal 1 angka 1 Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung mengartikan bahwa bangunan gedung adalah wujud fisik hasil pekerjaan konstruksi yang Istilah bangunan bertingkat sebenarnya sudah ada dalam Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 10 Tahun 1983 tentang Tata Cara Permohonan dan Pemberian Izin Penerbitan Sertifikat Hak Atas Tanah Kepunyaan Bersama yang Disertai dengan Pemilikan Secara Terpisah Bagian-Bagian pada Bangunan Bertingkat. Dalam Pasal 1 disebutkan bahwa Bangunan bertingkat adalah bangunan yang terdiri atas beberapa tingkat/lantai dan terbagi dalam bagian-bagian yang merupakan satuan-satuan yang masing-masing dapat digunakan secara terpisah untuk tempat tinggal dan/ atau kegiatan usaha yang dilenngkapi dengan bagian-bagian yang digunakan bersama.
40
menyatu dengan tempat kedudukannya, sebagian atau seluruhnya berada di atas dan/atau di dalam tanah dan/atau air, yang berfungsi sebagai tempat manusia melakukan kegiatannya, baik untuk hunian atau tempat tinggal, kegiatan keagamaan, kegiatan usaha, kegiatan sosial, budaya, maupun kegiatan khusus.
Klasifikasi bangunan gedung bertingkat berdasarkan ketinggian meliputi bangunan gedung bertingkat tinggi, bangunan gedung bertingkat sedang, dan bangunan gedung bertingkat rendah. Penetapan klasifikasi ketinggian didasarkan pada jumlah lantai bangunan gedung yang ditetapkan oleh pemerintah daerah kabupaten/kota.41 Yang disebut sebagai bangunan bertingkat rendah, bangunan gedung bertingkat sedang, bangunan gedung bertingkat tinggi dapat dibedakan dari luas, besar, dan ketinggian bangunan, serta sistem struktur, dan kelengkapan utilitasnya. Perbedaannya antara lain:42
1. Bangunan Gedung Bertingkat Rendah
Tinggi bangunan terdiri dari satu sampai dengan lima lantai, sistem strukturnya masih sederhana, tidak menggunakan alat transportasi vertikal, cukup dengan menggunakan tangga sebagai alat penghubung antar lantai. 2. Bangunan Gedung Bertingkat Sedang
Tinggi bangunan terdiri dari lima sampai sepuluh lantai dan sistem struktur rangka murni, sudah menggunakan alat transportasi vertikal, dan sistem pemadam kebakaran aktif (sprinkler).
3. Bangunan Gedung Bertingkat Tinggi
41
Marihot Pahala Siahaan, Hukum Bangunan Gedung di Indonesia, Jakarta, Rajawali Pers, 2007 hlm 46
42
Dwi Tangoro dkk, Struktur Bangunan Tinggi dan Bentang Lebar, Jakarta, UI-Press,2006,hlm 15
Tinggi bangunan lebih dari sepuluh lantai, menggunakan sistem struktur yang beraneka ragam, seperti struktur rangka dipadukan dengan sistem struktur lain. menggunakan sistem utilitas yang lengkap seperti alat transportasi vertikal, alat pemadam kebakaran aktif, alat pembersih bangunan gondola, dan lain-lain.
Ada beberapa definisi untuk suatu bangunan bertingkat tinggi yaitu:
1. Ketinggian bangunan melampaui panjangnya tangga terpanjang dari regu pemadam kebakaran.
2. Perbandingan antara luas total lantai terbangun (KLB) dengan luas lahan terbangun adalah tinggi.
3. Perbandingan tinggi dibanding dengan lebar bangunan melampui lima banding satu.
Menurut Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1993, rumah susun diberi pengertian sebagai bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan yang terbagi dalam bangunan-bangunan yang terstrukturkan secara fungsional dalam arah horizontal maupun vertikal, merupakan satuan-satuan yang masing-masing dapat memiliki secara terpisah terutama tempat-tempat hunian yang dilengkapi dengan bangunan bersama dan tanah bersama.
Di Barat, seperti di Amerika Serikat rumah susun ini biasa disebut apartement, tetapi di Belanda biasa disebut flat. Mereka umumnya menggunakan istilah yang sama, baik untuk rumah susun yang dihuni oleh lapisan masyarakat kelas atas, menengah, maupun bawah. Akan tetapi ada kecenderungan di
Indonesia istilah rumah susun digunakan oleh penghuni lapisan masyarakat bawah dengan sarana dan perlengkapan rumah yang sederhana.
Di Indonesia tampaknya tempat tinggal bersusun memiliki istilah yang berbeda untuk masyarakat kelas atas, menengah, dan bawah. Gejala ini terjadi karena kesenjangan gaya hidup antara lapisan masyarakat cukup tinggi. Sebab kedua, pemerintah memperkenalkan dengan istilah yang berbeda-beda. Perumahan untuk golongan masyarakat menengah diperkenalkan dengan istilah perumnas (perumahan umum nasional) atau perumahan, sedangkan untuk masyarakat bawah diperkenalkan dengan istilah rumah susun. Ada gejala pada masa Orde Baru, pemerintah menggunakan bahasa sebagai ungkapan budaya yang member jarak antara status sosial ekonomi lapisan atas, menengah, dan bawah.43
Menurut pendapat Muhyanto yang dikutip oleh M. Rizal Alif dalam bukunya yang berjudul Analisis Kepemilikan Hak Atas Tanah Satuan Rumah Susun Dalam Kerangka Hukum Benda disebutkan macam-macam rumah susun di Indonesia dibagi menjadi 3 (tiga) yaitu sebagai berikut:44
1. Rumah Susun Sederhana (Rusuna), yang pada umumnya dihuni oleh golongan yang kurang mampu. Biasanya dijual atau disewakan oleh Perumnas (BUMN).
2. Rumah Susun Menengah (Apartemen), biasanya dijual atau disewakan oleh Perumnas/Pengembang Swasta kepada masyarakat konsumen menengah ke bawah.
43
Adrian Sutedi, Hukum…Op.Cit., hlm 156
44
3. Rumah Susun Mewah (Apartemen/Condominium), selain dijual kepada masyarakat konsumen menengah ke atas juga kepada orang asing atau expatriate oleh Pengembang Swasta.
Namun semua pembangunan rumah susun/apartemen/condominium tersebut di atas, termasuk flat, town house, ruko/rukan, hotel, gedung-gedung perkantoran, (pembangunan secara vertikal) semuanya mengacu kepada Undang-Undang Rumah Susun. Hal ini disebabkan dalam bahasa hukum semuanya disebut Rumah Susun.45
C. Perbedaan dan persamaan Bangunan Bertingkat Rumah Susun
(hunian) dan Bangunan Bertingkat Tempat Usaha Bersusun (bukan hunian)
Bila dibandingkan antara keadaan gedung rumah susun dan gedung tempat usaha bersusun, maka perbedaan yang terdapat antara keadaan keduanya pada dasarnya ialah sebagai berikut.
Fungsi gedung rumah susun ialah sebagai tempat tinggal warga masyarakat penghuninya/pemiliknya. Karena itu sebagai tempat tinggal, gedung rumah susun itu dalam waktu sehari-harinya tentu saja jauh lebih lama ditempati oleh sang warga daripada ditinggalkan.46
Berbeda dengan fungsi gedung tempat usah bersusun yakni sebagai tempat usaha bagi warga masyarakat pengguna. Oleh sebab itu, maka sebagai tempat usaha, gedung tempat usaha bersusun itu dalam waktu sehari-harinya tentunya
45
Ibid, hlm. 71
46
A. Ridwan Halim, Hukum Kondominium dalam Tanya Jawab, Jakarta, Ghalia Indonesia, 1990, hlm. 106
jauh lebih lama ditinggal/ditutup oleh sang warga daripada didiami, mengingat ia berada di situ hanya dalam waktu-waktu kerja atau waktu-waktu usaha saja.47
Di samping dalam waktu sehari-hari gedung rumah susun itu lebih lama atau lebih banyak didiami daripada ditinggalkan ke tempat pekerjaan oleh penghuni/pemiliknya. Pada umumnya gedung rumah susun itu jelas tidak pernah kosong. Dikatakan demikian karena meskipun orang yang menjadi penghuni/pemilik itu pergi ke tempat kerja atau tempat usahanya, di rumahnya yang terdapat pada gedung rumah susun itu biasanya tetap saja ada orang lain, paling tidak keluarganya atau sanak keluarganya yang ikut tinggal di situ dan tentu saja lazimnya mereka tidak ikut ke tempat kerja atau tempat usahanya, melainkan sehari-harian tinggal saja di rumah untuk menjaga, mengurus, dan membenahi rumah.48
Sedangkan gedung tempat usaha bersusun di samping dalam waktu sehari-hari lebih lama atau lebih banya ditutup daripada dibuka (belum lagi terhitung bila adanya hari libur). Karena itu bagi tiap satuan atau unit tempat usaha tentunya aka nada waktu kosongnya, yakni waktu-waktu tutup atau liburnya tempat usaha yang bersangkutan, meskipun waktu tutup dan bukanya tempat-tempat usaha yang terhimpun dalam satu gedung itu tidak sama atau serentak.49
Berdasarkan gambaran tersebut, maka dapatlah disimpulkan bahwa kesempatan dan kemungkinan para warga penghuni berikut keluarga mereka untuk saling bertemu antara satu sama lain tentunya jauh lebih banyak, karena sebagaimana lazimnya orang hidup bertetangga itu pada tiap waktu tertentu perlu 47 Ibid, hlm 106 48 Ibid, hlm 107 49 Ibid, hlm 107
untuk saling bergaul antara satu sama lain untuk menjaga dan memelihara keeratan persahabatan dan suasana kekeluargaan mereka.50
Bagi gedung tempat usaha bersusun, berdasarkan gambaran yang telah dijabarkan sebelumnya maka dapat disimpulkan bahwa kesempatan dan kemungkinan para warga pemakai untuk saling bertemu dan berkumpul bersama sangatlah kecil, berhubung mereka masing-masing umumnya sudah sibuk bekerja di tempat kerjanya sendiri-sendiri. Sedangkan sanak keluarga mereka tentunya pada umumnya tinggal di rumah mereka masing-masing dan dapat dikatakan hamper tidak pernah menyertai mereka ke tempat kerja atau tempat usaha mereka itu.
Dengan perkataan lain, suasana kepaguyuban (suasana gemeinschaft) dalam keadaan yang seyogyanya lebih tercermin dan memang seyogyanya harus lebih diikhtiarkan dan lebih dipelihara antarwarga penghuni gedung rumah susun ini. Akibatnya untuk itu pada gedung rumah susun diperlukan adanya serambi-serambi bersama (di bagian dalam) dan taman-taman bersama (di bagian luar) sebagai tempat bagi para penghuni/pemilik dan/atau keluarga mereka untuk bersama-sama berkumpul, bermain/bergaul dan bersantai-santai sambil beramah-tamah antara satu sama lain, di samping tentunya berbagai fasilitas lainnya yang harus tersedia lengkap sebagai penunjang kegunaan gedung rumah susun tersebut, yang semuanya juga dimiliki para warga penghuni/pemilik itu secara bersama.
51
Dengan perkataan lain, suasana kepatembayan (suasana gesellschaft) dala keadaan yang wajar akan lebih tercermin dalam sikap antarpemakai gedung
50
Ibid, hlm 107
51
tempat usaha bersusun ini. Akibatnya, gedung tempat usaha bersusun tidak memerlukan adanya serambi-serambi bersama atau taman-taman bersama seperti halnya gedung-gedung rumah susun itu. Jadi yang perlu ada dan tersedia lengkap dalam gedung tempat usaha bersusun itu hanyalah berbagai fasilitas yang menunjang kegunaannya, misalnya tangga-tangga atau lift, jalan-jalan keluar-masuk, tempat-tempat parker bagi kendaraan konsumen mereka dan sebagainya, yang semuanya ini juga dimiliki para warga pemakai/pemilik satuan-satuan tempat usaha bersusun itu secara bersama-sama.52
Demikianlah garis-garis perbedaan yang nyata antara keadaan gedung rumah susun dengan gedung tempat usaha bersusun. Sedangkan beberapa persamaan yang terdapat antara keduanya ialah:53
1. Kedua-duanya merupakan bangunan kondominium, yakni bangunan yang dalam bentuk suatu kesatuan yang utuh merupakan milik bersama dari para pemilik dan/atau penghuni atau pemakai satuan-satuan atau unit-unit bagian yang ada di dalamnya, meskipun tiap-tiap satuan atau unit-unit bagian itu dimiliki secara tersendiri oleh pemiliknya masing-masing, terpisah dari hak milik tetangga-tetangganya.
2. Sebagai bangunan kondominium, kedua-duanya mempunyai bagian-bagian tertentu yang menjadi hak milik bersama dari para warga pemilik dan/atau penghuni atau pemakai satuan-satuan atau unit-unit bagian yang ada di dalamnya tersebut, seperti:
52
Ibid, hlm 109
53
a. Jalan-jalan/ gang-gang umum yang menghubungkan tiap-tiap satuan/unit bagian bangunan kondominium tersebut dengan pintu masuk atau jalan masuk ke bangunan tersebut.
b. Tangga-tangga atau lift-lift c. Kakus-kakus umum (bila ada) d. Tempat-tempat parker kendaraan.
e. Berbagai fasilitas lainnya yang menunjang kegunaan dari kedua bangunan kondominium itu.
Kesemua bagian-bagian tertentu yang menjadi milik bersama itu merupakan hak setiap warga yang berkepentingan untuk menggunakannya dan tentunya juga merupakan kewajiban mereka pula untuk secara bergotong-royong memelihara, dan memperbaikinya (bila seandainya ada kerusakannya).
