BAB II
TINJAUAN PUSTAKA
2.1. Terminologi Judul
Judul proyek ini adalah Kantor sewa di Central Park Kualanamu yang berfungsi sebagai kantor sewa dengan coffe shop sebagai fasilitas penunjang.
Pengertian dari judul proyek ini adalah: • Kantor
Berasal dari bahasa Belanda kantoor dan bahasa Perancis comptoir yang berarti tempat yang digunakan untuk perniagaan atau perusahaan yang dijalankan secara rutin. Kantor bisa hanya berupa satu kamar atau ruangan kecil maupun bangunan bertingkat tinggi. Kantor terbagi menjadi dua jenis, kantor pusat dan kantor cabang. Kantor pusat dapat diartikan sebagai kantor terbesar atau terpenting, sedangkan kantor cabang dapat diartikan sebagai kantor yang tersebar ke berbagai daerah.
• Ruang Kantor
Berfungsi untuk mendukung penghuninya dalam pelaksanaan pekerjaan, dengan biaya serendah mungkin dan tingkat kepuasan setinggi mungkin. Mengingat beragamnya jenis pekerjaan dan tugas yang dikerjakan berikut adalah tiga jenis ruang kantor:
Ruang Kerja (work spaces)
Ruang Pertemuan (meeting spaces) Ruang Pendukung (support spaces) • Ruang Kerja
Ruang kerja biasanya digunakan untuk melaksanakan pekerjaan yang lazim, seperti membaca, menulis, dan pekerjaan dengan menggunakan komputer. Ada Sembilan jenis generik ruang kerja, masing-masing mendukung aktivitas yang berbeda.
Gambar 2.1 Tipe Ruang Kerja
(Sumber : https://id.wikipedia.org/wiki/Kantor,25 Maret 2016)
• Ruang Pertemuan
Ruang pertemuan biasanya digunakan untuk proses interaktif, dapat berupa percakapan singkat atau pertukaran pendapat. Ada enam jenis ruangan pertemuan, masing-masing mendukung aktivitas yang berbeda.
Kantor terbuka (open office) Ruangan tim (team space) Kubikel (cubicle)
Ruangan privat (private office)
Kantor berbagi (shared office)
Kamar tim (team room)
Booth belajar (study booth) work lounge touch down
Kamar pertemuan kecil (small meeting room)
Kamar pertemuan besar (large meeting room)
Ruang pertemuan kecil (Small meeting space)
Gambar 2.2 Tipe Ruang Pertemuan
(Sumber : https://id.wikipedia.org/wiki/Kantor,25 Maret 2016)
• Ruang Pendukung
Ruang pendukung dalam suatu kantor biasanya digunakan untuk aktivitas sekunder seperti pengarsipan dokumen atau beristirahat. Ada dua belas jenis generik ruang pendukung, masing-masing mendukung aktivitas yang berbeda.
Ruang pertemuan besar (''large meeting space)
brainstorm room meeting point
Ruang arsip (filing space) Ruang simpanan (gudang; storage space)
Ruang printer dan fotokopi (print and copy area)
Gambar 2.3 Tipe Ruang Pendukung
(Sumber : https://id.wikipedia.org/wiki/Kantor,25 Maret 2016)
2.2. Lokasi
Deli Serdang sebagai kabupaten yang cukup dekat dengan ibukotanya Provinsi Sumatera yaitu kota Medan yang tergolong sebagai kota terbesar ketiga di Indonesia, secara geografis kecamatan Batang Kuis terletak pada 335 - 341 LU 41 - 46 BT. Batang Kuis memiliki luas wilayahnya mencapai 4.034 Ha
2.2.1. Kriteria Pemilihan Lokasi
Kantor sewa di Central Park Kualanamu akan dibangun pada lokasi komersil yang
strategis dan berada dekat dengan kota Deli Serdang serta dekat dengan sarana pendukung
Ruang ganti (locker area) Ruang merokok (smoking room)
Perpustakaan (library)
Ruang bermain (games room)
Ruang tunggu (waiting area)
Ruang sirkulasi (circulation space)
seperti Bandara Kualanamu, Hotel, dan Pabrik. Jaraknya yang tidak terlalu jauh dari pusat kota medan juga menjadi pertimbangan mengapa kami memilih lokasi di Kecamatan Batang Kuis tersebut, selain itu sesui dengan arahan Struktur Ruang Mebidangro dalam Rencana Pusat Kegiatan dijelaskan bahwa, Kawasan Batang Kuis merupakan kawasan pusat perdagangan, jasa dan permukiman.
Tabel 2.1 Kriteria Pemilihan Lokasi
No Kriteria Lokasi
1 Tinjauan terhadap struktur kota
Letaknya yang berada dikawasan strategis dan merupakan daerah komersil
2 Wilayah pengembangan
Site termasuk dalam wilayah pengembangan kota Medan – Deli Serdang.
3 Lingkungan Berada di tempat strategis dan memiliki potensi yang dapat mendukung bangunan.
4 Pencapaian /
aksesibilitas
• Mudah diakses karena letaknya yang berada di jalan utama menuju Bandara Kualanamu.
• Tingkat kemacetan yang renah
• Banyanknya transportasi umum yang menuju ke arah site/lokasi.
5 Area pelayanan Area sekitar merupakan fungsi yang saling mendukung satu sama lain.
6 Utilitas kota /
lingkungan
Dekat dengan utilitas yang memadai seperti (listrik, air, telpon, drainase, dll.)
7 Status kepemilikan Adanya status hak milik.
8 Orientasi Orientasi bangunan sebaiknya dapat memaksimalkan cahaya yang masuk kedalam bangunan, guna mengurangi pemakaian listrik yang berkebihan.
9 View Memanfaatkan view yang bagus dengan sebaik-baiknya baik dari dalam maupun dari luar site.
10 Ukuran lahan Luas lahan yang telah ditentukan didalam GBRP untuk bangunan tunggal (> 1Ha)
11 Kontur tapak /
topografi
Kontur tapak sebaiknya relatif datar agar memudahkan perancangan bangunan.
(Sumber : Time-Saver Standard for Building Types dan hasil olah data.pdf,25 Maret 2016)
2.2.2. Deskripsi Kondisi Eksisting Lokasi
Perancangan Kantor sewa di Central Park Kualanamu merupakan suatu kelengkapan sarana perekonomian di Kecamatan Batang Kuis dan sekitarnya, dalam hal ini kantor sewa yang mampu menunjang maupun menjadi iconic Kecamatan Batang Kuis mampu memberikan dampak positip bangi seluruh masyarakat dan kota Deli Serdang itu sendiri, adapun sasaran lain dari proyek ini adalah turis mancanegara yang ingin membuka kantor cabang di Indonesia tepatnta di kecamatan Batang Kuis.
Berikut adalah data umum site Kecamatan Batang Kuis :
Judul Proyek : Kantor sewa di Central Park Kualanamu Status Proyek : Fiktif
Pemilik Proyek : Pihak Swasta
Lokasi Tapak : Jln. Kuala Namu, Kec. Batang Kuis, Kab. Deli Serdang Batas-batas site
• Batas Utara : lahan komersil lainnya • Batas Timur : lahan komersil lainnya
• Batas Selatan : Jl. Kuala Namu (jalan menuju bandara) • Batas Barat : lahan komersil lainnya
Luas Lahan : ± 1,5 Ha Kontur : Relative datar
• KDB : 60 %
Fungsi Eksisting : lahan kosong Potensi Lokasi :
• Terletak jauh dari kebisingan kota
• Berada dekat kawasan Bandar Udara Kualanamu
• Banyaknya kendaraan umum yang menujuh ke lokasi site • Luas site mendukung ± 1,5 Ha
2.3. Tinjauan Fungsi
Tinjauan fungsi membahas tentang prilaku pengguna beserta dengan aktivitas dan juga membahas tentang besaran ruang, program ruang dan studi banding dengan arsitektur fungsi sejenis.
2.3.1. Deskripsi Penggunaan dan Kegiatan
Pengguna dalam kegiatan Kantor sewa di Central Park Kualanamu terdiri atas penyewa, pengelolah dan servis.
• Penyewa
Penyewa adalah pihak yang menyewa office, ruang rapat, dan fasilitas bisnis lainnya yang disediakan guna menjalankan aktivitas bisnis.
• Pengelola
Pengelola adalah pihak yang melakukan pengelolaan kegiatan administrasi dan operasional yang dikelompokkan menjadi 2 tingkatan, yaitu :
- Pimpinan, terdiri dari direktur dan wakil direktur. Direktur ini dibantu oleh sekretaris yang bertanggung jawab langsung kepada direktur.
- Kepala bagian, terdiri dari kabag operasional, pemasaran, keuangan, keamanan, pemeliharaan, dan perawatan gedung.
• Servis
Servis adalah pihak yang melakukan pelayanan bangunan seperti masalah teknis, kebersihan, keamanan, utilitas, pantry, pergudangan dll.
2.3.2. Deskripsi Perilaku
• Penyewa
• Pengelolah
• Servis
2.3.3 Deskripsi Kebutuhan Ruang
1. Fasilitas Utama - Kantor Sewa 2. Fasilitas Pendukung
- Meeting Room - Cafe, restoran, lounge 3. Fasilitas Pelengkap
- Open Space, (taman, fountain, pedestrian, dll.) - Lobby 4. Fasilitas Pelayanan - Kantor pengelola - Toilet umum - Mushollah - ATM gallery - Loading dock - Pos satpam - Parkir
Tabel 2.2 Kebutuhan Ruang Kantor Fungsi Kelompok Fungsi Kebutuhan Ruang Persyaratan Kantor Sewa
Utama Penyewa besar • Ketinggian antara lantai dan plafond sesuai fungsi ruang • Jendela bertirai dan tidak tembus
sinar dari luar
• Target penyewa adalah Bank • Penghawaan yang sesuai Penyewa sedang • Ketinggian antara lantai dan
plafond sesuai fungsi ruang • Penghawaan yang sesuai • Pencahayaan yang cukup • Standar penyewaan biasanya
hitunga m2
Penyewa kecil • Ketinggian antara lantai dan plafond sesuai fungsi ruang • Pencahayaan cukup
• Penghawaan yang sesuai
• Standar penyewaan biasanya per ruangan
Lobby • Lokasi strategis sehingga mudah ditemukan
• Pencahayaan baik • Penghawaan baik • Cukup luas
• Meja resepsion berukuran standart
Meeting room • Pencahayaan cukup dan sesuai • Ketinggian antara lantai dan
plafond sesuai fungsi ruang • Tidak ada kolom penghalang di
tengah ruang
• Penghawaan yang tepat dan sesuai
• Suasana interior sesuai konsep Coffe shop • Memerlukan view yang bagus
• Menyediakan tempat indoor dan outdoor
• Kursi dan meja diklasifikasikan berdasarkan jumlah kursi (dua kursi, empat, dsb)
• Material yang dipakai di dalam cafe harus berdasarkan konsep yang diusung
(Sumber : Time-Saver Standard for Building Types dan hasil olah data.pdf,25 Maret 2016)
2.3.4. Studi Banding Arsitektur yang Mempunyai Fungsi Sejenis
• The Edge (Amsterdam, The Netherlands)
Daerah Zuidas Amsterdam dengan cepat muncul sebagai salah satu kawasan bisnis yang paling signifikan di Eropa, dengan koneksi yang sangat baik untuk transportasi umum dan jaringan siklus-rute dan stasiun kereta api berkecepatan tinggi baru. Kantor 40,000m² baru untuk Deloitte adalah gedung kantor yang paling berkelanjutan di dunia yang telah mendapat rating tertinggi yang pernah dicatat oleh Building Research Establishment (BRE), penilai global bangunan yang berkelanjutan.
Proyek yang diberi nama The Edge, meraih sertifikasi konstruksi baru BREEAM dari 'Outstanding' serta skor 98,36 persen dengan menggunakan teknologi pintar yang
• Penghawaan baik
• Pencahayaan yang sesuai • Kebersihan dan kerapian baik
Area parkir • Kemudahan pencapaian dan
sirkulasi
• Menggunakan perkerasan yang aman
• Ukuran parkir untuk kendaraan diklasifikasikan berdasarkan jenis kendaraan
• Ukuran sesuai standard Pelengkap Toilet/ rest room • Ruangan cukup untuk
pengunjung
• Tertutup dan tidak tembus pandang
• Penghawaan yang sesuai • Pencahayaan yang cukup • Bersih
inovatif.Ruang kerja diatur di sekitar atrium megah 15-lantai, sebuah jendela animasi untuk aktifitas perkantoran, jembatan beredar dan core angkat. Bagian dasar atrium diaktivasi oleh restoran, kafe, ruang pameran dan fasilitas konferensi.
Atrium merupakan paru-paru bangunan, dan sirkulasi ruang kantor. Bentuk bangunan memungkinkan cahaya utara menjadi 60% untuk kantor. Timur, barat serta selatan dinding memiliki bukaan yang lebih kecil. Selain peranannya dalam strategi lingkungan, atrium menyediakan bangunan dengan sebuah identitas yang akan memberikan kontribusi pada arsitektur yang luar biasa dari Zuidas.
Gambar 2.4 The Edge (Amsterdam, The Netherlands)
2.4. ELABORASI TEMA
2.4.1. Pengertian Tema Green Arsitektur
Arsitektur hijau merupakan konsep arsitektur yang berusaha untuk meminimalkan dampak negatif yang ditimbulkan oleh moderasi dan efisiensi dalam pemakaian bahan bangunan, energi, serta ruang pembangunan terhadap lingkungan alam. Konsep ini juga biasa disebut arsitektur berkelanjutan. Di dalam konsep arsitektur hijau, pendekatan utama yang digunakan yaitu kesadaran pada energi dan konservasi ekologi dalam pengelolaan lingkungan. Sedangkan manfaat utama dari green architecture diharapkan bisa melestarikan lingkungan alam sekitar sehingga tetap layak huni bagi generasi yang akan datang.
2.4.2. Interpretasi Tema
Prinsip dasar dari arsitektur hijau ialah memanfaatkan energi secara efisien dalam kelanjutan arsitektur tersebut. Jadi di mulai dari proses pembangunan, perawatan, renovasi, dan lain-lain harus dilakukan dengan memperhatikan pemakaian energi. Bahkan akan lebih baik jika keberadaan arsitektur tersebut mampu menghasilkan suatu energi baru. Misalnya pemanfaatan sinar matahari, angin, petir, hujan, dan sebagainya.
Gambar 2.5 Lingkaran Konsep Green Arsitektur
(Sumber : http://harian.analisadaily.com/arsitektur/news/bermula-dari-vernakular-dan-kolonial-tropis/206006/2016/01/17)
2.4.3. Keterkaitan Tema Dengan Judul
Tema yang diterapkan pada perancangan Kantor Sewa di Cenrtal Park Kualanamu adalah tema Green Arsitektur. Hal ini dikarenakan banyak bangunan dirancang tanpa pertimbangan yang matang, sehingga mengakibatkan pemborosan energi, dan tidak berkelanjutan.
2.4.4. Studi Banding Arsitektur Tema Sejenis
• BSD Office Park, BSD City – Tangerang
• Nama Proyek : BSD Office Park
• Pengembang : PT. Bumi Serpong Damai (BSD)
• Lokasi : BSD City, Tangerang
• Konsultan Arsitektur : PT. Airmas Asri
• Luas Tapak : 8.245 m2
• Luas Lantai Dasar : 3.144 m2
• Luas Bangunan Total : 13.329 m2 Jumlah
• Lantai : 5 lantai dan 1 semi basement
Gambar 2.6 BSD Office Park, BSD City – Tangerang
(Sumber : http://www.sinarmasland.com/bsd-green-office-park,25 Maret 2016)
Green Architecture, sebuah konsep bangunan arsitektur berwawasan lingkungan hijau mengemuka dalam berbagai diskursus pada dua dekade belakangan ini sebagai salah satu
solusi untuk mengurangi laju pemanasan global (global warming). PT. Bumi Serpong Damai (BSD), pengembang BSD City, akan membangun kompleks perkantoran hijau (green office) di kawasan Central Business District (CBD) BSD City. Kompleks perkantoran tersebut menggabungkan konsep high-tech office dengan lingkungan hijau.
BSD City – Business Park menciptakan kawasan bisnis representatif yang tidak hanya menyediakan kawasana yang ramah lingkungan, tetapi juga mengarahkan untuk menciptakan bangunan kantor yang berkualitas dengan disediakannya area publik dengan ruang-ruang hijau terbuka serta plaza yang cukup luas di antara bangunan-bangunan kantor tersebut. Salah satu bagian dari BSD City – Business Park adalah BSD Office Park. Bangunan dengan luas sekitar 13.000 m2 dengan peruntukan kantor sewa ini terdiri dari empat lantai tipikal dan satu lantai penthouse. Area support berupa parkir kendaraan kapasitas 170 mobil dan ruang-ruang mekanikal elektrikal terdapat di lantai semi basement sehingga pemaksimalan sirkulasi udara pasif dapat tercapai.
Bangunan ini menerapkan konsep green architecture sebagai diferensiasi market rental office. Hal ini menarik karena ada keberanian dari phak pengembang (developer) untuk memasarkan sesuatu yang lain sehingga terbentuk pasar tersendiri. Dapat kita pahami bahwa penerapan konsep green architecture di Indoensia terutama dengan fungsi rental office tentu saja akan berpengaruh dalam perhitungan nilai konstruksi yang lebih mahal dengan konsekuensi pada nilai jual bangunan.
Bagaimana menyikapi fenomena ini baik dari segi desain, maupun ekonomi. Bangunan ini mungkin dapat diambil sebagai reference dalam kasus penerapan bagaimana sebuah konsep green atau lebih tepatnya konsep hemat energi yang dapat diterapkan pada sebuah rental office.
Dilihat dari arah hadap bangunan, tapak bangunan ini sangat baik untuk memaksimalkan pencahayaan alami bangunan dengan meletakkan sisi panjang bangunan di utara-selatan, sedangkan timur merupakan sisi depan bangunan. Massa bangunan merupakan dua buah gedung/wing yang dihubungkan dengan sebuah innercourt sebagai void yang berfungsi sebagai sumber pencahayaan alami dan penghawaan juga membawa suasana taman di area kerja. Atapnya, roof garden mampu meredam panas dan dimanfaatkan sebagai taman untuk unit penthouse. Selain itu roof garden juga konversi lahan hijau yang digunakan sebagai areal office meskipun tidak seluruhnya.
Gambar 2.7 BSD Office Park, BSD City – Tangerang
(Sumber : http://www.sinarmasland.com/bsd-green-office-park,25 Maret 2016)
Jenis shading louvre alumunium tube, vegetasi, dan kaca low E. Khusus pada sisi timur dan barat bangunan digunakan double shading berupa louvre dan kaca yang mampu menahan panas sehingga beban pengkondisian udara tidak terlalu berat. Selain elemen arsitektur bangunan, sistem mekanikal/elektrikal juga mempunyai nilai penting dalam penghematan energi. Pemilihan jenis dan zoning pengkondisian udara yang tepat, sistem otomatisasi dan pemilihan jenis pencahayaan diharapkan mampu mengurangi beban energi listrik bangunan. Pengolahan air dengan sistem recycle diharapkan mampu meningkatkan nilai guna air yang biasanya terbuang percuma setelah sekali pakai.
Semua lantai dasar di gedung-gedung yang akan dibangun di BSD Office Park BSD City dijadikan area ritel. Di sana akan dibangun kafe, restoran, toko, dan bank, bahkan show room mobil. Jika berkantor di BSD Office Park BSD City, kita dapat memanfaatkan waktu luang lebih banyak bersama keluarga sehingga bisa menghemat waktu, tenaga, dan biaya transportasi. Dengan adanya BSD Office Park, maka BSD City akan menjadi kota yang semakin lengkap.
