Presentation Outline
BAB I PENDAHULUAN
BAB II TINJAUAN PUSTAKA
BAB III METODOLOGI
BAB IV ANALISA DAN PEMBAHASAN
BAB I PENDAHULUAN
Latar Belakang
Perumusan Masalah
Batasan Masalah
program otonomi perguruan
tinggi oleh ITS
Generating income
Graha Sepuluh Nopember
Profit center ITS
ANALISA HARGA SEWA RUANG
GRAHA SEPULUH NOPEMBER
SURABAYA
Berapakah harga sewa ruang
utama berdasar
Metode analisa titik impas?
Perbandingan data pasar?
Metode analisa titik impas
dan perbandingan data
pasar ?
Menetapkan harga sewa ruang
utama berdasar
Metode analisa titik impas
Perbandingan data pasar
Metode analisa titik impas
dan perbandingan data
pasar
Perhitungan harga sewa ruang menggunakan metode analisa titik
impas dan metode analisa data perbandingan data pasar.
Harga sewa yang dianalisa adalah harga sewa ruang yang berlaku
pada tahun 2010.
Untuk metode analisa perbandingan data pasar digunakan sampel
minimal sebanyak 3 buah pesaing
BAB II TINJAUAN PUSTAKA
Analisa Titik Impas
ongkos
VC
Volume
ongkos
FC
Volume
Gambar
Biaya Tetap (FC)
Biaya Variable (VC)
Gambar
Sumber : Pujawan 2009
Analisa Titik Impas
ongkos
FC
Volume
VC
TC = VC + FC
BEP (titik impas)
Daerah
untung
Daerah
rugi
TR
TC
Volume
Ongkos
Sumber : Pujawan 2009
Gambar
cX
FC
pX
TC
TR
pX
TR
cX
FC
TC
VC
FC
TC
cX
VC
c
X
FC
p
X
cX
FC
p
cX
FC
pX
Dimana :
VC = Variable Cost
FC = Fixed Cost
TC = Total Cost
TR = Total Revenue
c = ongkos variabel untuk membuat satu produk
X = volume produk yang dibuat
Pendekatan perbandingan data pasar menilai
properti berdasarkan perbandingan dengan
properti lain yang sejenis yang telah diketahui
harga jualnya.
Karena tidak ada dua properti yang persis mirip,
maka harus dilakukan penyesuaian antara
properti subyek terhadap properti pembanding.
Properti pembanding adalah properti yang
memiliki kegunaan sama/serupa, berlokasi pada
kawasan yang sama dan telah diketahui nilainya.
Perbandingan Data Pasar
Metode-metode yang dapat digunakan untuk
penilaian pendekatan data pasar adalah:
Metode tambah kurang
Metode jumlah rupiah
Metode persentase
Tahapan dalam proses perbandingan data pasar :
1.
Pengumpulan data properti yang mirip
2.
Membuat ringkasan dan menyusun informasi
properti pembanding
3.
Analisis terhadap properti pembanding
4.
Mengukur perbedaan-perbedaan
5.
Rekonsiliasi nilai
Pendahuluan
Studi Pustaka
Mengumpulkan
Data
Analisa Titik Impas
•Data biaya investasi
•Data biaya operasional
•Data biaya pemeliharaan
•Data biaya penggantian
Perbandingan Data Pasar
•Gedung Pertemuan
•Lokasi, Aksesbilitas
•Karakteristik Fisik
A
B
BAB III METODOLOGI
Kesimpulan
Menetapkan harga sewa ruang
berdasar analisa titik impas dan
perbandingan data pasar
Mengetahui harga sewa ruang
berdasar analisa titik impas
Mengetahui harga sewa ruang
berdasar perbandingan data
pasar
A
B
Analisa Titik Impas
Perbandingan Data Pasar
Penetapan Harga Sewa
Analisa Titik Impas
No Ruang Luas (m2) LANTAI 1 1 Ruang Utama 1.200 2 Ruang Semeru 98 3 Ruang Argopuro 98 4 Ruang Lawu 49 5 Ruang Kawi 49 Total luas Lt 1 1.494 LANTAI 2 1 Ruang Anjasmoro 147 2 Ruang Kelud 49 3 Ruang Wilis 49 Total luas Lt 2 245 LANTAI 3 1 Tribun 555 Total luas Lt 3 555 Luas Total 2.294Analisa Tingkat Pemakaian Graha Sepuluh Nopember
No
Tahun
Tingkat Pemakaian
(event)
Tingkat Pemakaian
(%)
1
2004
208
57,78%
2
2005
183
50,83%
3
2006
229
63,61%
4
2007
179
49,72%
5
2008
255
70,83%
6
2009
221
61,39%
Rata-Rata Tingkat Pemakaian
59,03%
Kapasitas maksimum pemakaian per tahun :
360 event
Biaya Tetap
Biaya Investasi (Nilai Pasar)
Biaya Listrik
Biaya Air
Biaya Telepon
Biaya Gaji Pegawai
Biaya Perawatan
Biaya Penggantian
Biaya Variabel
Biaya Listrik
Biaya Air
Biaya Upah Pegawai
Identifikasi Biaya
Satuan :
Rp/tahun
Satuan :
Rp/event
Rekapitulasi Biaya Tetap dan Biaya Variabel
No Rincian Biaya
Biaya Tetap Biaya Variabel (Rp/event) Biaya Investasi (Rp) Biaya Operasional (Rp/tahun) Biaya Penggantian (Rp) 1 Investasi 12.738.180.930,40 - - -2 Listrik - 168.462.243,36 - 197.167,50 3 Air - 3.732.000,00 - 360.000,00 4 Telepon - 4.200.000,00 - -5 Gaji pegawai - 115.200.000,00 - -6 Pemeliharaan - 337.800.000,00 - -7 Penggantian - - - -Tiap 5 tahun - - 16.103.500,00 -Tiap 7 tahun - - 205.883.250,00 -Tiap 10 tahun - - 19.032.650,00 -8 Upah Pegawai - - - 350.000,00 Total biaya 12.738.180.930,40 629.394.243,36 - 907.167,50
Estimasi Biaya Tetap
Pengembalian investasi
= Rp 1.901.837.329,41/tahun
Biaya Tetap operasional
= Rp 907.040.467,60/tahun.
Estimasi Biaya Variabel
Biaya Variabel
= Rp 1.332.390,27/event
Luas ruang tersewa
= 1.494 m
2Biaya Variabel
= Rp 891,83/m
2/event
Persamaan harga sewa Graha Sepuluh Nopember
Ruang Utama = 1200 m
2Ruang Utama = Rp 11.687.260,02/event
Harga sewa
= Rp 9.739,38/m
2/event
TC = TR
= Rp 3.092.010.729,93
Tingkat pakai
= 59,03%
0 1.000.000.000 2.000.000.000 3.000.000.000 4.000.000.000 5.000.000.000 6.000.000.000 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Bi a y a /P e n d a p a ta n Jumlah EventBreak Even Chart
Perbandingan Data Pasar
Faktor pembanding Graha Sepuluh Nopember Graha BIK-IPTEKDOK Graha BKKKS Graha Sativa Balai Kartika Graha Samudra Bumimoro
Harga sewa Weekday - 6.500.000 5.000.000 6.000.000 8.000.000 13.200.000
Harga sewa Weekend - 7.000.000 6.000.000 6.600.000 9.000.000 15.400.000
FAKTOR LOKASI
Pemukiman dekat dekat dekat dekat jauh jauh
Aksesbilitas bagus bagus bagus bagus cukup cukup
FAKTOR KARAKTERISTIK
Luas (m2) ± 1200 ± 800 ± 850 ± 900 ± 800 ± 1400
Kapasitas maksimum ± 2000 ± 1000 ± 1000 ± 1000 ± 1000 ± 3000
Kapasitas parkir ± 500 ± 400 ± 400 ± 500 ± 500 ± 700
Desain dan Interior
Bentuk ruangan Segi enam Persegi panjang Persegi panjang Persegi panjang Persegi panjang Persegi panjang Lantai keramik keramik keramik keramik keramik keramik
Dinding dan atap polos berukir berukir polos berukir berukir
Faktor pembanding Graha Sepuluh Nopember Graha BIK-IPTEKDOK Graha BKKKS Graha Sativa Balai Kartika Graha Samudra Bumimoro
Jumlah Ruang transit VIP 1 ruang 1 ruang 1 ruang 1 ruang 1 ruang 2 ruang
Jumlah Ruang rias 2 ruang 1 ruang 2 ruang 2 ruang 2 ruang 2 ruang
Jumlah Ruang dapur 2 ruang 1 ruang 1 ruang 2 ruang 2 ruang 2 ruang
Jumlah Ruang tamu VIP tidak ada tidak ada tidak ada tidak ada 2 ruang 2 ruang
Jumlah Meja terima tamu 4 buah 4 buah 4 buah 4 buah 4 buah 2 buah
Jumlah Meja prasmanan 45 buah tidak ada tidak ada tidak ada tidak ada tidak ada
Jumlah Kursi 100 buah 200 buah 50 buah 50 buah 200 buah 100 buah
Jumlah Keamanan 10 orang 8 orang 8 orang 10 orang 10 orang 6 orang Air Conditioner 44 PK 70 PK 50 PK 70 PK 70 PK 280 PK Genset stand by stand by stand by stand by stand by stand by
Panggung permanen permanen permanen permanen permanen permanen Sound system ada ada ada ada ada ada Karpet jalan ada ada ada ada ada ada
Car call ada ada ada ada ada ada
Lama penyewaan 5 jam 4 jam 4 jam 4 jam 4 jam 4 jam
Penyesuaian Faktor Pembanding
Faktor Lokasi
Jarak terhadap pemukiman Dekat / Jauh 5% Aksesbilitas Bagus / cukup 5%
Faktor Karakteristik
Luas dan Kapasitas
Luas Ruang Utama selisih 100m2 3% Kapasitas Makimum Ruang Utama selisih 500 orang 3% Kapasitas Parkir selisih 100 mobil 3% Desain dan Interior
Bentuk gedung Segienam / persegi panjang 3% Lantai sama seperti properti subyek 3% Dinding berukur / tidak 3% Fasilitas
Jumlah Ruang transit VIP selisih 1 ruang 7% Jumlah Ruang rias selisih 1 ruang 7% Jumlah Ruang dapur selisih 1 ruang 7% Jumlah Ruang tamu VIP selisih 1 ruang 7% Jumlah Meja terima tamu selisih per 2 meja 2% Jumlah Meja prasmanan ada / tidak 7% Jumlah Kursi selisih per 50 buah 2% Jumlah Keamanan selisih sebanyak 2 orang 1% Jumlah Air Conditioner per kelipatan kelipatan Genset sama seperti properti subyek 0% Panggung sama seperti properti subyek 0% Sound system sama seperti properti subyek 0% Karpet jalan sama seperti properti subyek 0% Car call ada / tidak 4% Lama penyewaan selisih per 1 jam 8%
Properti subyek
>>
properti pembanding
(+)
Properti subyek
<<
properti pembanding
(-)
Properti subyek
=
properti pembanding
(0)
No Faktor pembanding Graha BIK-IPTEKDOK
Graha BKKKS
Graha
Sativa Balai Kartika
Graha Samudra Bumimoro
Harga Sewa Weekday 6.500.000,00 5.000.000,00 6.000.000,00 8.000.000,00 13.200.000,00 Harga Sewa Weekend 7.000.000,00 6.000.000,00 6.600.000,00 9.000.000,00 15.400.000,00 1 FAKTOR LOKASI
Pemukiman 0% 0% 0% 5% 5%
Aksesbilitas 0% 0% 0% 5% 5%
2 FAKTOR KARAKTERISTIK Ukuran / Luas dan Kapasitas
Luas (m2) 12% 11% 9% 12% -6%
Kapasitas maksimum 6% 6% 6% 6% -6%
Kapasitas parkir 3% 3% 0% 0% -6%
Desain dan Interior
Bentuk ruangan 3% 3% 3% 3% 3%
Lantai 0% 0% 0% 0% 0%
Dinding dan atap -3% -3% 0% -3% -3%
No Faktor pembanding Graha BIK-IPTEKDOK Graha BKKKS Graha Sativa Balai Kartika Graha Samudra Bumimoro Fasilitas
Jumlah Ruang transit
VIP 0% 0% 0% 0% -7% Jumlah Ruang rias 7% 0% 0% 0% 0% Jumlah Ruang dapur 7% 7% 0% 0% 0% Jumlah Ruang tamu
VIP 0% 0% 0% -7% -7% Jumlah Meja terima
tamu 0% 0% 2% 0% 2% Jumlah Meja prasmanan 7% 7% 7% 7% 7% Jumlah Kursi -4% 2% 2% -4% 0% Jumlah Keamanan 1% 1% 0% 0% 2% Air Conditioner -2% -2% -2% -3% -6% Genset 0% 0% 0% 0% 0% Panggung 0% 0% 0% 0% 0% Sound system 0% 0% 0% 0% 0% Karpet jalan 0% 0% 0% 0% 0% Car call 0% 0% 4% 0% 0% Lama penyewaan 8% 8% 8% 8% 8%
No Faktor pembanding Graha BIK-IPTEKDOK
Graha
BKKKS Graha Sativa Balai Kartika
Graha Samudra Bumimoro
Total penyesuaian 45% 43% 39% 29% -9%
Terhadap harga Weekend
Indikasi Nilai Properti 10.150.000,00 8.550.000,00 9.174.000,00 11.610.000,00 14.014.000,00
Pembobotan 10% 10% 15% 25% 40%
Nilai Pembobotan 1.015.000,00 855.000,00 1.376.100,00 2.902.500,00 5.605.600,00
Rekonsiliasi Nilai 11.754.200,00
Terhadap harga Weekday
Indikasi Nilai Properti 9.425.000,00 7.125.000,00 8.340.000,00 10.320.000,00 12.012.000,00
Pembobotan 10% 10% 15% 25% 40%
Nilai Pembobotan 942.500,00 712.500,00 1.251.000,00 2.580.000,00 4.804.800,00
Rekonsiliasi Nilai 10.290.800,00
