viii ABSTRAK
ESTIMASI BIAYA KONSTRUKSI VILA DENGAN METODE “COST SIGNIFICANT MODEL”
(STUDI KASUS: PROYEK KONSTRUKSI VILA DI KABUPATEN BADUNG)
Estimasi biaya proyek sering terkendala dengan kurangnya ketersediaan data perencanaan, sehingga menyebabkan akurasi estimasi biaya yang rendah. Estimasi biaya proyek akan lebih akurat jika dihitung berdasarkan gambar, dan spesifikasi teknis data perencanaan yang lengkap. Prinsip “Cost Significant Model” didasarkan pada dokumentasi data dan informasi proyek terdahulu yang sejenis, dengan menjadikan item-item pekerjaan yang signifikan menjadi elemen-elemen dalam modelnya. Penelitian ini bertujuan untuk mengetahui item pekerjaan yang berpengaruh secara signifikan terhadap biaya total konstruksi vila dan mendapatkan suatu model estimasi biaya konstruksi vila yang dapat memberikan informasi biaya proyek secara cepat, sederhana dan hasil cukup akurat pada tahap awal perencanaan vila. Pengumpulan data menggunakan 30 sampel data Rencana Anggaran Biaya (RAB) pembangunan proyek vila di Kabupaten Badung tahun 2012 sampai dengan tahun 2015. Prinsip dasar hukum pareto digunakan untuk menentukan variabel item pekerjaan yang berpengaruh signifikan terhadap biaya total konstruksi vila. Data tersebut diolah dengan analisis regresi linier berganda.
Hasil analisis statistik untuk area bangunan utama menunjukkan pekerjaan pembesian, pekerjaan kusen pintu dan jendela, pekerjaan pasangan dan finishing dinding, serta pekerjaan langit-langit berpengaruh secara signifikan terhadap biaya pembangunan bangunan vila di Kabupaten Badung sebesar 84,1%, sedangkan sisanya 15,9% dipengaruhi oleh sebab lain. Interval akurasi model diperoleh bervariasi dari -5,36% sampai dengan +18,17% dengan rata-rata 6,60%.
Hasil analisis statistik untuk area kolam renang menunjukkan pekerjaan pembesian, pekerjaan pekerjaan finishing lantai dan dinding, serta pekerjaan air bersih berpengaruh secara signifikan terhadap biaya pembangunan kolam renang vila di Kabupaten Badung sebesar 87,9%, sedangkan sisanya 12,1% dipengaruhi oleh sebab lain. Interval akurasi model diperoleh bervariasi dari -13,37% sampai +19,34% dengan rata-rata 3,385%.
Kata kunci: cost significant model, estimasi biaya, hukum pareto, regresi linier berganda, vila
ix ABSTRACT
COST ESTIMATE OF VILLA CONSTRUCTION USING “COST SIGNIFICANT MODEL” METHOD
(CASE STUDY : PROJECT CONSTRUCTION VILLA IN BADUNG REGENCY)
Cost estimate project often consratined by the lack of data planning availability, it causing low cost estimation accuracy. Cost estimate project would be more accurate if calculated based on shop drawing and technical specifications of a complete data planning. "Cost Significant Model" is based on documented data and information of similar projects, by making significant work items into elements of its model. The purpose of this study is to know the work items significantly affect to total cost of villa construction and to obtain cost model estimation, which can provide information of project cost quickly, simplified and to provide accurate enough results at an early stage of planning villa. Data were collected using 30 samples Bill of Quantities projects villa at Badung regency from 2012 until 2015. The basic of Pareto is used to determined which variables of work items that significantly influence the total cost of villa construction. The data was analyzed using multiple linear regression.
Results of statistical analysis to main building area are reinforcement work, door and window work, wall masonry and finishing work, and ceiling work have significant effect to cost of building villa construction in Badung regency amounted 84,1%, and the remaining 15.9% influenced by another cause. Interval variation accuracy of model is -5,36% to +18,17% an average of 6,60%.
Results of statistical analysis to swimming pool area are reinforcement work, floor and wall finishing work and clean water work, have significant effect to cost of swimming pool villa constuction in Badung regency, amounted 87,9%, and the remaining 12,1% influenced by another cause. Interval variation accuracy of model is -13,37% to + 19,34%, an average of 3,385%.
Keywords: cost estimation, cost significant model, multiple linier regression, pareto principle, villa
x DAFTAR ISI
SAMPUL DALAM ... i
PERSYARATAN GELAR ... ii
LEMBAR PENGESAHAN ... iii
LEMBAR PENETAPAN PANITIA PENGUJI TESIS ... iv
SURAT PERNYATAAN BEBAS PLAGIAT... v
UCAPAN TERIMA KASIH ... vi
ABSTRAK ... viii
ABSTRACT ... ix
DAFTAR ISI ... x
DAFTAR GAMBAR ... xii
DAFTAR TABEL ... xiii
DAFTAR RUMUS ... xv
DAFTAR LAMPIRAN ... xvi
BAB I PENDAHULUAN ... 1 1.1 Latar Belakang ... 1 1.2 Rumusan Masalah ... 4 1.3 Tujuan Penelitian ... 4 1.4 Manfaat Penelitian ... 4 1.5 Batasan Masalah ... 5
BAB II KAJIAN PUSTAKA ... 6
2.1 Tinjauan Estimasi Biaya Proyek ... 6
2.2 Hambatan dalam Praktik Estimasi Biaya ... 11
2.3 Komponen Biaya Bangunan ... 12
2.3.1 Biaya Tenaga Kerja ... 12
2.3.2 Biaya Material ... 13
2.3.3 Biaya Peralatan... 13
2.3.4 Biaya Tidak langsung ... 14
2.3.5 Keuntungan ... 14
2.4 Prinsip Pareto ... 15
2.5 Dasar-Dasar Cost Significant Model ... 16
2.6 Tahapan Cost Significant Model ... 17
2.7 Penelitian Sejenis ... 19
2.8 Bangunan Gedung Indonesia ... 20
2.9 Bangunan Vila ... 21
2.10 Landasan Teori... 22
BAB III METODE PENELITIAN... 23
3.1 Lokasi dan Objek Penelitian ... 23
3.2 Data Penelitian ... 23
xi
3.4 Variabel Penelitian ... 24
3.4.1 Identifikasi Variabel ... 24
3.4.2 Definisi Operasional Data ... 30
3.5 Teknik Analisis Data... 37
3.6 Kerangka Penelitian ... 43
BAB IV HASIL DAN PEMBAHASAN ... 46
4.1 Data Proyek ... 46
4.2 Pengolahan Data ... 47
4.3 Deskripsi Hasil Penelitian ... 49
4.4 Menentukan Cost Significant Items ... 51
4.5 Uji Normalitas ... 57
4.6 Pembahasan... 58
4.7 Pengujian Model ... 79
BAB V SIMPULAN DAN SARAN ... 90
5.1 Simpulan ... 90 5.1.1 Bangunan Utama ... 90 5.1.2 Kolam Renang ... 91 5.2 Saran ... 92 DAFTAR PUSTAKA ... 93 LAMPIRAN-LAMPIRAN ... 934 94
xii
DAFTAR GAMBAR
Gambar 2.1 Macam Estimasi Sesuai dengan Tahapan Proyek ... 9
Gambar 2.2 Akurasi Perkiraan Biaya Sepanjang Siklus Proyek ... 10
Gambar 2.3 Contoh Diagram Pareto ... 15
Gambar 2.4 Bagan Klasifikasi Gedung Menurut UUBG No. 28/2002 ... 20
Gambar 3.1 Hubungan Antara Variabel Bebas dengan Variabel Terikat Bangunan Utama ... 27
Gambar 3.2 Hubungan Antara Variabel Bebas dengan Variabel Terikat Arsitektur Kolam Renang ... 28
Gambar 3.3 Kerangka Penelitian ... 45
Gambar 4.1 Diagram Pareto Area Bangunan Vila ... 53
Gambar 4.2 Diagram Pareto Area Kolam Renang Vila ... 55
Gambar 4.3 Templete Model Estimasi Pembangunan Vila di Kabupaten Badung ... 79
Gambar 4.4 Akurasi Model Pembangunan Bangunan Vila ... 88
xiii
DAFTAR TABEL
Tabel 3.1 Variabel Bebas Biaya Item Pekerjaan ... 36
Tabel 3.2 Variabel Terikat Biaya Item Pekerjaan ... 36
Tabel 4.1 Inflasi Umum di Provinsi Bali ... 48
Tabel 4.2 Deskripsi Hasil Penelitian Area Banguan Utama ... 50
Tabel 4.3 Deskripsi Hasil Penelitian Area Kolam Renang ... 51
Tabel 4.4 Proporsi Komponen Biaya Area Bangunan Utama... 52
Tabel 4.5 Proporsi Komponen Biaya Area Kolam Renang ... 55
Tabel 4.6 Uji Normalitas Berdasarkan Nilai Kolmogorov-Smirnov Area Bangunan Utama ... 57
Tabel 4.7 Uji Normalitas Berdasarkan Nilai Kolmogorov-Smirnov Area Kolam Renang ... 57
Tabel 4.8 Korelasi Pearson dan Parsial Area Bangunan Utama ... 59
Tabel 4.9 Summary Model Area Bangunan Utama ... 59
Tabel 4.10 Uji Anova/F-test Area Bangunan Utama ... 60
Tabel 4.11 Koefisien Variabel Area Bangunan Utama ... 60
Tabel 4.12 Korelasi Pearson dan Pasial Area Kolam Renang ... 62
Tabel 4.13 Summary Model Area Kolam Renang ... 62
Tabel 4.14 Uji Anova/F-test Area Kolam Renang ... 63
Tabel 4.15 Koefisien Variabel Area Kolam Renang ... 63
Tabel 4.16 Data Volume Total untuk Variabel X3, X11, X6a & X6b Area Bangunan Utama ... 66
Tabel 4.17 Data Volume Total untuk Variabel X3, X5, X23a & X23b Area Kolam Renang ... 68
Tabel 4.18 Uji Korelasi Pearson Luas Lantai Bangunan terhadap Vx3, Vx11, Vx6a, Vx6b, Vx9 Area Bangunan Utama ... 70
Tabel 4.19 Summary Model Volume Vx3, Vx11, Vx6a, Vx6b, Vx9 Area Bangunan Utama ... 70
Tabel 4.20 Uji Anova/ F-test Vx3, Vx11, Vx6a, Vx6b dan Vx9 Area Bangunan Utama ... 71
Tabel 4.21 Coefficients Vx3, Vx11 dan Vx6 Area Bangunan Utama ... 72
Tabel 4.22 Uji Korelasi Pearson Luas Lantai Bangunan terhadap Volume Vx3 dan Vx5 Kolam Renang ... 73
Tabel 4.23 Summary Model Volume Vx3, dan Vx5 Area Kolam Renang ... 73
Tabel 4.24 Uji Anova/ F-test Vx3 dan Vx5 Area Kolam Renang ... 73
Tabel 4.25 Coefficients Vx3 dan Vx5 Area Kolam Renang ... 74
Tabel 4.26 Persamaan Biaya Variabel X3, X11, X6 dan X9 Area Bangunan Utama per M2 ... 75
Tabel 4.27 Persamaan Biaya Variabel X3, X5 dan X23 Area Kolam Renang per m2 ... 75
Tabel 4.28 Contoh Konfersi Harga Pada Analisa Satuan Pekerjaan Pembesian (Hi)... 758 Tabel 4.29 Estimasi Volume Total Untuk Variabel X3, X11, X6a, X6b, X9 Area Bangunan Utama ... 80
xiv
Tabel 4.30 Estimasi Volume Total Untuk Variabel X3, X5, X23a & X23b Area Kolam Renang ... 82 Tabel 4.30 Estimasi Biaya Model Bangunan Utama (Yb) dan Model Kolam
Renang (Ykr) ... 84 Tabel 4.31 Rangkuman Hasil Perhitungan CMF dan Akurasi Area Bangunan
Utama ... 86 Tabel 4.32 Rangkuman Hasil Perhitungan CMF dan Akurasi Area Kolam
xv
DAFTAR RUMUS
Rumus 3.1 Rumus Persamaan Regresi Linier Berganda ... 37
Rumus 3.2 Rumus Perhitungan Future Value... 38
Rumus 3.3 Rumus Perhitungan Akurasi ... 42
Rumus 4.1 Rumus Persamaan Regresi Bangunan Utama ... 61
Rumus 4.2 Rumus Persamaan Regresi Kolam Renang ... 664
Rumus 4.3 Rumus Persamaan Regresi Volume Total Besi Bangunan Utama .. 72
Rumus 4.4 Rumus Persamaan Regresi Volume Total Luas Pintu Dan Jendela 72 Rumus 4.5 Rumus Persamaan Regresi Volume Total Pasangan Dinding ... 72
Rumus 4.6 Rumus Persamaan Regresi Volume Total Finishing Dinding ... 72
Rumus 4.7 Rumus Persamaan Regresi Volume Total Besi Kolam Renang ... 74
Rumus 4.8 Rumus Persamaan Regresi Volume Total Finishing Dinding Kolam Renang ... 74
Rumus 4.9 Rumus Perhitungan Biaya Per m2 ... 774
Rumus 4.10 Rumus Model Estimasi Biaya Bangunan Utama Vila ... 77
Rumus 4.11 Rumus Model Estimasi Biaya Kolam Renang Vila ... 77 64
xvi
DAFTAR LAMPIRAN
Lampiran 1 Data Proyek Untuk Area Bangunan Utama Untuk Pekerjaan
Struktur, Arsitektur, MEP Dan Atap ... 94 Lampiran 2 Data Proyek Untuk Area Kolam Renang Untuk Pekerjaan Struktur,
Arsitektur, MEP ... 112 Lampiran 3 Tabulasi Data Per m2 Area Bangunan Utama Vila di Kabupaten
Badung yang Diproyeksikan Tahun 2015 ... 120 Lampiran 4 Tabulasi Data Per m2 Area Kolam Renang Vila di Kabupaten
Badung yang Diproyeksikan Tahun 2015 ... 138 Lampiran 5 Hasil SPSS Analisis Regresi Linier Metode “Stepwise” Area
Bangunan Utama Vila di Kabupaten Badung ... 146 Lampiran 6 Hasil SPSS Analisis Regresi Linier Metode “Stepwise” Area Kolam
Renang Vila di Kabupaten Badung ... 147 Lampiran 7 SBI – Standar Material Finishing ... 148
1 BAB I PENDAHULUAN
1.1 Latar Belakang
Pada siklus proyek konstruksi, salah satu tahapan yang berperan penting dalam keberhasilan proyek adalah perencanaan proyek yang baik dan matang. Perencanaan proyek meliputi perencanaan terhadap biaya, mutu dan waktu. Dalam proyek konstruksi, estimasi biaya proyek merupakan salah satu tahap dalam perencanaan yang dilakukan oleh estimator untuk mengetahui biaya untuk membangun proyek tersebut. Estimasi biaya menjadi sangat penting dilakukan diawal, sebelum proyek itu dilaksanakan (pra studi) terutama bagi pemilik proyek (owner), karena estimasi biaya diperlukan untuk memberikan gambaran awal terhadap anggaran yang perlu disiapkan untuk proyek tersebut. Pada tahap awal perencanaan, estimasi biaya sering terkendala dengan kurang tersedianya data perencanaan untuk estimasi biaya.
Secara umum estimasi proyek konstruksi dibedakan menjadi estimasi biaya kasar (konseptual) dan estimasi biaya detail. Estimasi biaya kasar (konseptual) adalah estimasi biaya berdasarkan konsep atau gambaran umum dari perencanaan proyek yang akan dibangun. Melalui estimasi ini, diperoleh biaya kasar proyek sebelum dilakukan perhitungan detail. Estimasi biaya detail adalah estimasi biaya berdasarkan perhitungan detail terhadap kuantitas dan kualitas yang disyaratkan sehingga biaya setiap item/komponen dapat diperoleh dan biaya total akan lebih akurat.
2
Pada tahap awal perencanaan proyek, pemilik proyek cenderung ingin mengetahui dengan cepat dan akurat biaya dari proyek yang akan dibangun. Oleh karena itu, estimasi biaya kasar (konseptual) perlu dilakukan sebelum gambar konstruksi dan detailnya lengkap. Keakuratan dalam estimasi biaya sangat tergantung dari informasi serta data konstruksi yang diperoleh. Seiring dengan peningkatan pembangunan di Bali khususnya di Kabupaten Badung, bangunan vila merupakan akomodasi pariwisata non hotel yang sedang berkembang pesat pembangunannya. Selain menawarkan hunian dengan panorama alam, keunggulan vila dibandingkan dengan akomodasi pariwisata non hotel lainnya yaitu pada fasilitas utama yang disediakan. Selain kamar tidur dan kamar mandi, vila dilengkapi dengan fasilitas utama lainnya seperti ruang tamu, ruang makan, dapur dan kolam renang yang semuanya bersifat privasi dengan arsitektur vila yang menarik dan unik dengan mengadopsi arsitektur tradisional Bali menjadi salah satu daya tarik vila.
Estimasi biaya bangunan vila terutama pada tahap awal perencanaan sering terkendala dengan keterbatasan data perencanaan untuk melakukan estimasi, bahkan tidak jarang data yang tersedia biasanya hanya gambar denah atau informasi parameter luas lantai dengan spesifikasi yang disampaikan lisan, sedangkan vila termasuk bangunan yang memiliki item pekerjaan cukup kompleks. Estimasi biaya yang paling sederhana dan paling sering digunakan untuk memberikan gambaran biaya secara cepat pada tahap awal perencanaan adalah metode parameter. Metode parameter adalah metode estimasi biaya dengan mengaitkan karakteristik fisik tertentu misalnya luas bangunan dengan biaya untuk memperoleh nilai estimasi secara keseluruhan. Metode parameter ini
3
terkendala dengan perkiraan nilai biaya yang digunakan untuk dikalikan dengan karakter fisik luas tersebut sehingga sangat mempengaruhi akuasi nilai hasil. Untuk itu perlu dikembangkan model estimasi biaya yang sederhana, mudah dalam penggunaan, akurat, menghasilkan estimasi yang dapat dipertanggungjawabkan.
Prinsip “Cost Significant Model” digunakan untuk mengembangkan model estimasi biaya kasar yang lebih teliti dimana estimasi biaya “Cost Significant Model” didasarkan pada temuan yang terdokumentasi dengan baik mengenai data dan informasi proyek terdahulu yang sejenis, dengan menjadikan item-item pekerjaan yang signifikan menjadi elemen-elemen dalam modelnya. Poh dan Horner (1995) telah mengidentifikasi sifat-sifat yang ideal pada model ini yaitu sederhana, cukup akurat, dapat memberikan umpan balik yang cepat, terdiri dari elemen-elemen yang mudah diukur dan menggambarkan operasi kerja lapangan yang dapat dilakukan untuk perencanaan dan pelaksanaannya. Dalam Paper in Engineering, Construction and Archituctural Management tahun 1995, metode “Cost Significant Model” pernah diterapkan di Singapura, pada proyek pembangunan gedung asrama mahasiswa Nanyang Technological University (NTU) pada tahun 1993. Data yang digunakan untuk memprediksi adalah enam paket pekerjaan menggunakan metode tradisional Bill of Quantity (BoQ), untuk memprediksi dua paket pekerjaan baru yang akan dilaksanakan. Kesimpulannya dari delapan proyek tersebut pada dasarnya adalah sama, perbedaan biaya terjadi karena perbedaan luas, pengaruh inflasi dan sebagian dari perubahan spesifikasi yang ditentukan.
4
1.2 Rumusan Masalah
Berdasarkan latar belakang tersebut, maka masalah yang akan dibahas dapat dirumuskan sebagai berikut:
1. Item pekerjaan apakah yang sangat berpengaruh secara signifikan terhadap biaya total konstruksi vila?
2. Bagaimana model estimasi biaya dengan metode “Cost Significant Model” pada bangunan vila di Kabupaten Badung?
3. Bagaimana deviasi estimasi biaya konstruksi vila dengan metode “Cost Significant Model” terhadap realisasi biaya proyek?
1.3 Tujuan Penelitian
Dari pemasalahan yang ada maka tujuan yang ingin dicapai adalah:
1. Menentukan item pekerjaan yang berpengaruh secara signifikan terhadap biaya total konstruksi vila.
2. Mendapatkan suatu model estimasi biaya konstruksi vila yang dapat memberikan informasi biaya proyek secara cepat, mudah, dan hasil yang cukup akurat pada tahap awal perencanaan vila.
3. Mencari akurasi atau deviasi estimasi biaya konstruksi vila dengan metode “Cost Significant Model” terhadap realisasi biaya proyek.
1.4 Manfaat Penelitian
Adapun manfaat dan tujuan penelitian yang ingin dicapai penulis yaitu: Hasil Penelitian ini diharapkan dapat digunakan untuk mengestimasi biaya pada tahap awal proyek (pra-studi) sehingga estimasi anggaran yang
5
disampaikan kepada pemilik (owner) lebih cepat dan dapat dipertanggungjawabkan
1.5 Batasan Masalah
Agar pembahasan yang dilakukan tidak melebar karena luasnya lingkup pembahasan, maka masalah yang dibahas pada penelitian ini adalah:
1. Meninjau pekerjaan Struktur, Arsitektur dan Mechanical, Electrical dan Plumbing (MEP) pada area bangunan utama dan kolam renang. Tidak termasuk infrastruktur dan fasilitas umum penunjang vila.
2. Vila yang ditinjau adalah unit bangunan vila dengan struktur beton bertulang dua lantai di wilayah Badung Selatan dan memiliki kriteria fasilitas utama menurut Bali Villa Association (BVA).
3. Spesifikasi material finishing mengacu pada finishing standar Hotel berbintang empat menurut Swiss-bel Hotel Internasional karena sampai saat ini belum ada klasifikasi vila dan standar spesifikasi teknis vila. 4. Biaya yang ditinjau hanya pada biaya langsung (biaya tenaga kerja, biaya
material, biaya peralatan), dan keuntungan. Biaya tidak langsung dan pematangan lahan tidak ditinjau untuk pemodelan estimasi.
5. Struktur bangunan dan kolam renang vila adalah struktur yang dibangun ditanah asli yang datar bukan struktur gantung yang berada di tanah dengan kemiringan ekstrim.
6. Waktu pelaksanaan estimasi adalah pada tahap konseptual, belum terdapat data teknis seperti gambar, rencana anggaran biaya, dan spesifikasi teknis yang detail.
