Pengantar sekuritisasi di Indonesia

1

Pengantar sekuritisasi di

Indonesia

Perbanas

pascasarjana

Jakarta, January 2010

Sekuritisasi

n Sekuritisasi merupakan suatu proses transformasi aset yang tidak

likuid menjadi surat berharga yang dapat diperdagangkan sesuai dengan kebutuhan investor.

n Dalam prakteknya, istilah sekuritisasi diidentikkan dengan Asset

Backed Securities (Efek Beragun Aset).

n Adapun piutang yang dapat dijadikan underlying meliputi:

piutang hipotek rumah, kredit mobil, kartu kredit, sewa guna usaha dsb.

Definisi EBA

Efek Beragun Aset (EBA) adalah efek yang diterbitkan oleh Kontrak Investasi Kolektif Efek Beragun Aset yang portofolionya terdiri dari aset keuangan berupa tagihan yang timbul dari surat berharga komersial, sewa guna usaha, perjanjian jual beli bersyarat, perjanjian pinjaman cicilan, tagihan kartu kredit, pemberian kredit termasuk kredit pemilikan rumah atau apartemen, efek bersifat hutang yang dijamin oleh pemerintah, Sarana Peningkatan Kredit (Credit Enhancement) atau Arus Kas (Cash Flow), serta aset keuangan setara dan aset keuangan lain yang berkaitan dengan aset keuangan tersebut.

Special purpose vehicle (SPV)

n Di Indonesia special purpose vehicle dalam penerbitan efek

beragun aset menggunakan bentuk Kontrak Investasi Kolektif Efek Beragun Aset (KIK EBA).

n KIK EBA merupakan kontrak antara Manajer Investasi (MI) dan

Bank Kustodian (BK) yang mengikat para pemegang efek beragun aset, dimana MI diberi wewenang untuk mengelola portofolio investasi kolektif dan BK diberi wewenang untuk melaksanakan Penitipan Kolektif.

Jenis EBA

n EBA Arus Kas Tetap adalah EBA yang memberikan hak kepada

pemegangnya menerima pembayaran dengan jadual tertentu, walaupun jadual pembayaran tersebut dapat berubah karena keadaan tertentu.

n EBA Arus Kas Tidak Tetap adalah EBA yang memberikan hak

kepada pemegangnya untuk menerima pembayaran secara bersyarat dan dalam jumlah yang tidak tetap.

Pihak yang terlibat

Debitur awal

nDebitur awal adalah pihak yang (akan) berhutang kepada

originator. Apabila dalam hutang-piutang antara debitur dengan originator terdapat aset yang dijaminkan, maka dalam proses sekuritisasi hal tersebut (jaminannya) menjadi jaminan hutang terhadap KIK EBA.

nDebitur yang semula membayar hutangnya kepada originator,

setelah disekuritisasi, pembayaran hutang dilakukan kepada pihak yang bertindak sebagai servicer (yang dapat juga dilakukan oleh originator).

Pihak yang terlibat (cont)

Originator

nOriginator (kreditur awal) merupakan pihak yang mengalihkan aset

keuangannya atau yang melakukan sekuritisasi atas aset keuangannya.

nSetelah aset keuangannya dijual kepada KIK EBA (yang diwakili

oleh Manajer Investasi selaku pengelola portofolionya), maka originator berhak atas pembayaran dari KIK EBA (yang berasal dari para pemegang EBA).

nPelunasan dari debitur menjadi hak dari KIK EBA yang akan

diterima melalui servicer untuk selanjutnya disalurkan kepada para pemegang EBA.

Pihak yang terlibat (cont)

Servicer

nServicer (penyedia jasa) merupakan pihak yang bertanggung jawab

untuk memproses dan mengawasi pembayaran yang dilakukan debitur, termasuk melakukan tindakan awal apabila terjadi keterlambatan/kegagalan pembayaran dari debitur hingga negosiasi sesuai dengan kontrak.

nApabila dikehendaki dimungkinkan ada back-up servicer atau

Pihak yang terlibat (cont)

Kontrak Investasi Kolektif (KIK) EBA

KIK EBA merupakan pihak yang dapat menerbitkan EBA di Indonesia yaitu kontrak antara Manajer Investasi (MI) dan Bank Kustodian (BK) yang mengikat pemegang EBA dimana MI diberi wewenang untuk mengelola portofolio investasi kolektif dan BK diberi wewenang untuk melaksanakan penitipan kolektif.

Pihak yang terlibat (cont)

Profesi Penunjang Pasar Modal

Profesi Penunjang Pasar Modal meliputi Akuntan dan Konsultan Hukum yang melakukan penelaahan terhadap EBA dari aspek akuntansi (keuangan) dan aspek hukum, serta Notaris yang berfungsi sebagai pembuat akta atas kontrak-kontrak yang berkaitan dengan EBA.

Pihak yang terlibat (cont)

Perusahaan Pemeringkat Efek

nPerusahaan Pemeringkat Efek yang memberikan peringkat atas

kelas-kelas EBA

nSelain faktor kondisi makro ekonomi dan aspek hukumnya,

perusahaan pemeringkat efek akan memperhatikan karakter portofolio aset keuangan yang menjadi agunan (EBA) dalam proses pemeringkatan, dan biasanya ditinjau dari aspek-aspek: record pembayaran masa lalu, jaminan dari debitur yang melekat pada hutang, analisa cash flow projection, struktur layer Efek Beragun Aset, credit enhancement, dll.

Pihak yang terlibat (cont)

Investor

Investor adalah para pemegang EBA yang akan menerima pembayaran yang berasal dari debitur awal sesuai dengan jadual dan ketentuan yang tertera dalam sertifikat EBA.

Pihak-pihak lain

sesuai dengan kebutuhan seperti underwriter jika dibutuhkan untuk menjamin proses penjualan EBA, Biro Administrasi Efek untuk mendukung proses administrasi EBA, credit enhancer untuk menanggung kerugian tingkat tertentu, dan Bursa Efek sebagai tempat pasar sekunder EBA.

Pengurusan EBA di Indonesia dibagi menjadi beberapa fungsi, antara lain:

nFungsi proses dan pengawasan pembayaran dari debitur

dilakukan oleh penyedia jasa (servicer). Namun demikian, MI tetap bertanggung jawab atas pelunasan dari debitur/obligor.

nFungsi penyimpanan dokumen dan pembayaran pengembalian

investasi kepada investor dilakukan oleh BK.

Pada prinsipnya, bentuk transaksi dalam melakukan sekuritisasi atas aset keuangan dapat dibagi dalam 3 kelompok, yaitu:

nAgunan (biasa) – perusahaan yang mempunyai piutang

menerbitkan efek (asset backed securities) dengan dasar (agunan) piutang tersebut.

nPindah tangan (pass through) – piutang suatu perusahaan dijual

kepada pihak lain yang kemudian menerbitkan efek, sehingga kepemilikan atas piutang beralih dari kreditur awal kepada para investor. → true sale → KIK EBA

nSalur bayar (pay through) – kepemilikan piutang tetap berada

pada kreditur awal, namun setiap pelunasan atas piutang langsung disalurkan kepada para investor.

Konsep pengembalian investasi dalam EBA :

1.Pengembalian pokok dan bunganya dilakukan secara bersamaan dengan tempo yang teratur dalam kurun waktu tertentu atau lazim disebut dengan Amortizing Assets Backed Securities;

2.Pembayaran bunga (return investasi) dilakukan secara periodik sedangkan pelunasan atas pokoknya dilakukan pada akhir periode atau disebut Non-amortizing Assets Backed Securities.

Dalam perkembangannya, metode pengembalian tidak saja berupa kombinasi dari ke dua metode tersebut, namun juga dapat hanya mencakup unsur pokok dan bunganya.

Portofolio KIK

n Aset yang membentuk portofolio KIK EBA dapat diperoleh

dari Kreditur Awal melalui pembelian atau tukar-menukar dengan KIK EBA.

n Aset yang membentuk portofolio KIK EBA yang diperoleh

MI dan dicatat atas nama BK untuk kepentingan pemegang EBA wajib didukung dengan pendapat Konsultan Hukum yang terdaftar di Bapepam yang menyatakan bahwa hak pemegang EBA adalah sesuai dengan yang dimuat dalam dokumen Keterbukaan EBA.

Risiko EBA

1. Suku bunga; EBA mengalami fluktuasi dengan adanya perubahan suku bunga, harga EBA akan turun bila terjadi peningkatan suku bunga.

2. Pelunasan lebih awal (early call) akan mempengaruhi yield yang diterima bila terjadi pelunasan lebih awal.

3. Default, pemegang EBA akan mengalami kerugian apabila debitur dari asset jaminan mengalami kebangkrutan atau tidak mampu membayar tepat pada waktunya atas bunga dan pinjaman pokok.

Sarana peningkatan kredit

Sarana peningkatan kredit/arus kas adalah sarana yang bertujuan untuk meningkatkan kualitas asset keuangan dalam portofolio investasi kolektif dalam rangka pembayaran kepada pemegang EBA.

Sarana peningkatan kredit (cont)

1. Subordinasi dari kelas EBA tertentu terhadap kelas EBA lainnya;

2. Letter of Credit (L/C);

3. Dana jaminan;

4. Penyisihan piutang ragu-ragu;

5. Asuransi;

6. Jaminan atas tingkat bunga;

7. Jaminan atas tersedianya likuiditas pada jatuh tempo;

8. Jaminan atas pembayaran pajak;

9. Opsi; atau

Contoh produk investasi EBA

EBA Danareksa SMF I-KPR BTN

Kelas A- Rp. 100.000.000.000

n Struktur : KIK EBA

n Aset disekuritisasi : Sekumpulan KPR BTN yang telah

memenuhi daftar kriteria seleksi

n Kupon : 13% per tahun dibayar setiap kuartal n Pokok investasi : amortisasi setiap kuartal

n Umur rata-rata : 2,57 tahun n Peringkat : Aaa.id (Moody’s) n Pencatatan EBA : BEI

21

Contoh produk investasi EBA (cont)

Ring-fencing:

n Bankruptcy remoteness

n Investor terlepas dari risiko kepailitan kreditur awal

Kualitas aset:

n Kriteria seleksi yang ketat n Rasio LTV rendah < 70% n Rata-rata umur KPR 4,6 tahun.

Senioritas pembayaran:

n Pembayaran pokok EBA Kelas A secara pass-through

n Investor EBA Kelas A menerima pembayaran terlebih dahulu sebelum

EBA Kelas B.

n Risiko kerugian ditanggung oleh pemegang Kelas B terlebih dahulu.

Contoh produk investasi EBA (cont)

Sarana Peningkatan Kredit:

n Subordinasi: EBA Kelas A memiliki 10% subordinasi

(over-collaterealisation)

n Rekening cadangan sebesar Rp. 3.572.222.212 dicadangkan di muka. n Rekening Dana Transisi Penyedia Jasa sebesar Rp. 146.860.000

dicadangkan dimuka.

23

Proses terbentuknya Danareksa SMF I

n BTN menunjuk SMF untuk proses sekuritisasi

n SMF melakukan seleksi, pemilihan dan penunjukkan para pihak

penunjang transaksi

n Dari semua KPR BTN dipilih kumpulan tagihan sejumlah Rp.

11.111.108.501 yang terdiri dari 5.060 debitur menggunakan 32 kriteria.

n Oleh KIK, kumpulan tagihan tersebut disekuritisasi untuk kemudian

diterbitkan menjadi 2 kelas EBA yaitu:

- EBA Kelas A dengan total nominal RP. 100 milyar (90%) - EBA Kelas B dengan nominal Rp. 11,111,108.501 (10%)

n EBA Kelas A mempunyai hak menerima pembayaran terlebih dahulu

daripada EBA kelas B.

n EBA Kelas B ditawarkan secara terbatas.

Proses koleksi hingga pembayaran

25 KIK EBA Account (at servicer) BTN (Servicer) Obligors Collection Account (at Custodian) Interest collection account Principal collection account Application of payment waterfalls KSEI Investors Payment transfer Collection transfer

DAILY MONTHLY QUARTERLY

Secondary Mortgage Facility in Indonesia

n Program penyediaan rumah merupakan bagian dari upaya

Pemerintah untuk mewujudkan kesejahteraan masyarakat, yang antara lain dilaksanakan melalui pendirian perusahaan

pembiayaan perumahan sekunder.

n Pada tahun 1998 Lembaga Pembiayaan Pemilikan Perumahan

Sekunder didirikan, namun tidak dapat beroperasi karena Pemerintah memiliki prioritas di bidang lain sebagai akibat dari krisis ekonomi.

n Pada tahun 2005, didirikanlah PT Sarana Multigriya Finansial

(SMF)

SMF in brief (cont)

n Misi : menjadi entitas usaha yang mandiri dan dapat dipercaya,

yang bertujuan untuk memungkinkan setiap keluarga dapat memiliki rumah yang layak huni.

n Visi : Membangun dan mengembangkan pasar pembiayaan

sekunder perumahan, yang dapat meningkatkan tersedianya sumber dana jangka menengah dan panjang untuk sektor perumahan, yang memungkinkan kepemilikan rumah menjadi terjangkau bagi setiap keluarga Indonesia.

27

SMF in brief (cont)

n Penyaluran Pinjaman & Penerbitan Surat Hutang,

Perseroan memberikan pinjaman jangka menengah/panjang kepada lembaga penyalur KPR yang sumber dananya berasal dari penerbitan obligasi. Pinjaman tersebut dijamin dengan hak tagih KPR, dan/atau berdasarkan hak recourse. Pada saat penyalur KPR dapat mengakses dana pasar modal sendiri, maka Perseroan akan beralih perannya menjadi guarantor atas surat hutang lembaga penyalur KPR.

SMF in brief (cont)

n Program Sekuritisasi

Perseroan berperan sebagai global coordinator atas transaksi sekuritisasi portfolio KPR dari lembaga penyalur KPR. Jika lembaga penyalur KPR telah dapat melakukan sekuritisasi sendiri, maka Perseroan akan beralih juga perannya menjadi guarantor atas Residential Mortgage-Backed Securities (RMBS) yang diterbitkan.

29

SMF in brief (cont)

Manfaat untuk Lembaga Penyalur KPR

n Mengurangi maturity mismatch,

n Meningkatkan kemampuan mengelola posisi aset dan kewajiban, n Ketersediaan sumber dana jangka menengah/ panjang secara

berkesinambungan Manfaat untuk Investor

n Alternatif produk investasi,

n Merupakan instrument investasi yang dapat diperdagangkan, n Instrumen investasi yang dijamin dengan agunan.

Sumber:

n Peraturan No. IX.K.1 : Pedoman Kontrak Investasi Kolektif Efek

Beragun Aset (Asset Backed Securities), 2002.

n Studi Tentang Perdagangan EBA, Bapepam, Dept. Keuangan, 2003. n Laporan Keuangan 2007 PT. Sarana Multigriya Finansial (Persero) n Product Launching EBA Danareksa SMF I-KPR BTN, Dhanapala

Ballroom, Jakarta, 3 Februari 2009

n Seminar REPO, EBA, dan perkembangan Layanan Jasa KSEI, The

Ritz Carlton – Pacific Place, Jakarta 29 Juli 2008