K E D U D U K A N K U A S A M E N J U A L A T A S D A S A R S U R A T K E T E R A N G A N N O T A R I S T E N T A N G P E M B A Y A R A N L U N A S D A L A M P E M B U A T A N A K T A J U A L B E L I B A L I K N A M A S u ma r d i M a g i s t e r K e n o t a r i a t a n U n i v e r s i t a s U d a y a n a A B S T R A C T T H E E X I S T E N C E O F S E L L A T T O R N E Y B A S E D O N N O T A R Y S T A T E M E N T L E T T E R A B O U T K E E L P A Y M E N T I N M A K I N G S A L E -BUY’S NAME RETURN
A g r e e m e n t C o r d a g e D e e d o f S a l e - B u y a n d S e l l A t t o r n e y b a s i c a l l y r e p r e s e n t e v i d e n c e a p p l i a n c e s h o w i n g t i e d o f t h e p a r t i e s i n a n a g r e e m e n t a b o u t g o o d s a n d p r i c e / o b j e c t a s s a l e s c o n t r a c t . M e a n w h i l e b y n o r m a t i f , p r o b l e m t o e x i s t e n c e o f s e l l a t t o r n e y w h i c h w a s u t i l i z e d i n r e g i s t r a t i o n o f l a n d r i g h t s w i t c h o v e r d i d n o t b e a r r a n g e m e n t i n G o v e r n m e n t R e g u l a t i o n N o . 2 4 Y e a r 1 9 9 7 a b o u t L a n d R e g i s t r y . T h e b l a n k n e s s o f t h e N o r m h a d c a u s e d t h e h a p p e n i n g o f s o l v i n g o f r e g i s t r a t i o n o f l a n d r i g h t s w i t c h o v e r w h i c h d i f f e r e n t e a c h o t h e r b e t w e e n P P A T a c c o r d i n g t o k n o w l e d g e h a d a n d i t s b r a v e r y s t r i v e i n v e n t i o n o f l a w . B a s e d o f t h e s i t u a t i o n , h e n c e p r o b l e m o f t h i s r e s e a r c h i s h o w t o e x s i t a n c e N o t a r y l e t t e r s t a t e m e n t w h i c h i s p o w e r w i t h s e l l a s b a s e m a k i n g o f s a l e a c t b u y t o r e t u r n t h e n a m e o f m a d e b y a n d / o r b e f o r e P P A T a n d d o a t t o r n e y S e l l f o l l o w i n g N o t a r y l e t t e r s t a t e m e n t c a n b e c o n c e i v e d a s a n a b s o l u t e p o w e r a n d s a l e - b u y t o n a m e r e t u r n c a n b e m a d e b y a p p l i a n c e t o r e g i s t r a t i o n o f l a n d r i g h t s w i t c h o v e r a t L a n d O f f i c e . B a s e d o n t h e b l a n k n e s s o f n o r m i n t h e G o v e r n m e n t R e g u l a t i o n N o . 2 4 Y e a r 1 9 9 7 f o r t h e e x i s t e n c e o f A g r e e m e n t C o r d a g e D e e d o f S a l e - B u y a n d S e l l A t t o r n e y , h e n c e t h i s r e s e a r c h w a s b e c l a s s i f i e d i n t o n o r m a t i v e l e g a l r e s e a r c h w i t h a p p p r o a c h e d b y c o n c e p t u a l a n d s t a t u t e a p p p r o a c h . T h e l e g a l m a t e r i a l s o f t h i s r e s e a r c h w e r e b a s e d o n p r i m a r y , s e c o n d a r y a n d t e r t i a r y l e g a l m a t e r i a l s . T h e l e g a l m a t e r i a l s w a s b e d e s c r i p t e d h e n c e f o r t h t o b e i n t e r p r e t e d , s y s t e m a t i z a t i o n , a n a l y s e d , e v a l u a t e d a n d a l s o g i v e n a r g u m e n t t o g e t c o n c l u s i o n o f t h e p r o b l e m s . R e s u l t o f t h e r e s e a r c h i n d i c a t e t h a t d i m i c i l i n g N o t a r y s t a t e m e n t l e t t e r w i t h a t t o r n e y s e l l w a s a s a i d a g r e e m e n t a n d a c t u n d e r h a n d a s a m e a n t o p r o t e c t b u y e r p o s i t i o n a s w e l l a s t o h e l p t h e N o t a r y / P P A T w o r k i n m a k i n g s a l e - b u y a c t a l o n g w i t h r e g i s t r a t i o n o f l a n d r i g h t s w i t c h o v e r b e c o m i n g s a l e s o b j e c t . M e a n w h i l e , h a v e t h e s e l l a t t o r n e y f o l l o w i n g N o t a r y s t a t e m e n t l e t t e r n o n a s a b s o l u t e a t t o r n e y , b u t a s a h e l p d e e d f r o m a n t e c e d e n t a g r e e m e n t (a i d a g r e e m e n t ) f u n c t i o n i n g a n d h a v e a p u r p o s e t o d r a w u p , t o a f f i r m i n g , s t r e n g t h e n i n g , a r r a n g i n g , a l t e r i n g o r f i n i s h i n g i t s s a l e s c o n t r a c t u a l t e r m s b e f o r e n o t a r y / P P A T c o m e u p w i t h r e g i s t r a t i o n o f l a n d r i g h t s w i t c h o v e r b e c o m i n g s a l e s o b j e c t . K e y w o r d s : E x s i s t e n c e , A t t o r n e y s e l l , D e e d , N o t a r y , s t a t e m e n t l e t t e r , k e e l . I . P E N D A H U L U A N
1.1. Latar Belakang Masalah
T uj ua n p e nd a f t a r a n t a na h d a p a t d i j u mp a i p a d a ke t e n t ua n P a s a l 3 P P N o . 2 4 T a h u n 1 9 9 7 ya n g me ne n t u ka n d e n g a n t uj ua n s e b a ga i b e r i k ut : U nt u k me mb e r i k a n ke p a s t i a n h u k u m d a n p e r l i nd u n ga n h u k u m ke p a d a p e me g a n g ha k a t a s s u a t u b i d a n g t a n a h, s a t u a n r u ma h s u s u n, d a n ha k - h a k l a i n ya n g t e r d a f t a r a ga r d e n g a n mu d a h d a p a t me mb u k t i k a n d i r i n ya s e b a g a i p e me g a n g ha k ya n g b e r s a n g k ut a n ; u n t u k me n ye d i a k a n i n f o r ma s i ke p a d a p i h a k -p i ha k ya n g b e r k e p e n t i n ga n t e r ma s u k p e me r i n t a h a g a r d e n g a n mu d a h d a p a t me mp e r o l e h d a t a ya n g d i p e r l u ka n d a l a m me n g a d a ka n p e r b ua t a n h u k u m me n g e na i b i d a n g - b i d a n g t a na h d a n s a t ua n - s a t ua n r u ma h s u s u n ya n g s ud a h t e r d a f t a r ; d a n u n t u k t e r s e l e n g ga r a n ya t e r t i b a d mi n i s t r a s i p e r t a na h a n. T i a p - t i a p t a na h ya n g t e l a h d i d a ft a r ka n a ka n d i b e r i ka n no mo r ha k s e r t a me mp u n ya i f u n g s i s e b a g a i b u kt i a u t e n t i k d e n ga n b e n t u k t e r t ul i s ya n g d i t ua n g k a n ke d a l a m s e r t i p i ka t ha k . O l e h ka r e n a i t u, s e c a r a yu r i d i s , n e ga r a A c t a C o m i t a s ( 2 0 1 6 ) 1 : 1 – 1 4 I S S N : 2 5 0 2 - 8 9 6 0 I e - I S S N : 2 5 0 2 - 7 5 7 3
me n g a k ui ke p e mi l i ka n a t a s s ua t u t a n a h t e r ha d a p s ub j e k ha k a t a s t a na h ya n g na ma n ya t e r d a ft a r d a l a m s e r t i fi ka t t a na h t e r s e b u t d a n d e n ga n d e mi k i a n, ma k a p i ha k l a i n t i d a k d a p a t me n g g a n g g u g u ga t ke p e mi l i ka n t a na h t e r s e b ut . M e n ge na i p r o s e s p e nd a ft a r a n p e r a l i ha n h a k - ha k a t a s t a na h d i a t ur l e b i h l a nj u t p a d a P a s a l 3 7 a ya t ( 1 ) P P N o . 2 4 T a h u n 1 9 9 7 ya n g me ne t a p ka n : P e r a l i h a n h a k a t a s t a na h d a n h a k mi l i k a t a s s a t u a n r u ma h s u s u n me l a l u i j ua l b e l i , t u ka r me n u ka r , hi b a h, p e ma s u ka n d a l a m p e r u s a h a a n d a n p e r b u a t a n h u k u m p e mi n d a ha n h a k l a i n n ya , ke c u a l i p e mi n d a ha n h a k me l a l ui l e l a n g, ha n ya d a p a t d i d a ft a r ka n j i k a d i b u kt i ka n d e n ga n a k t a ya n g d i b ua t o l e h P P AT ya n g b e r we n a n g me n u r ut k e t e nt ua n p e r a t ur a n p e r u nd a n g - u nd a n g a n ya n g b e r l a k u. K e t e nt ua n t e r s e b u t m e n u nj u k ka n b a h wa s a l a h s a t u p e r b ua t a n h u k u m ya n g me n ye b a b ka n t e r j a d i n ya p e r a l i ha n ha k a t a s t a na h d a n ha r u s d i d a ft a r ka n b a l i k na ma n ya a d a l a h p e r b u a t a n h u k u m j ua l -b e l i ya n g a k t a n ya d i b u a t d a l a m b e nt u k A k t a J ua l -B e l i ( AJ B ) ya n g d i b u a t o l e h d a n / a t a u d i ha d a p a n P e j a b a t P e mb ua t A k t a T a na h ( P P AT ) ya n g l a z i mn ya d i s e b ut d e n g a n AJ B b a l i k n a ma d a n s e l a nj u t n ya d i g u n a ka n s e b a g a i a l a t p e nd a ft a r a n p e r a l i ha n h a k a t a s t a n a h. AJ B b a l i k na ma j u ga d a p a t d i b ua t d e n g a n b e r d a s a r p a d a a k t a P e r j a nj i a n P e n g i ka t a n J ua l B e l i ( P P J B ) d a n K ua s a M e nj u a l d a l a m b e nt u k a kt a o t e n t i k ya n g d i b ua t o l e h N o t a r i s . A k t a -a k t a t e r s e b ut d i b ua t a nt a r a p a r a p i ha k , d i s a t u p i h a k s e b a g a i p e mi l i k t a na h s e l a k u p e nj ua l d a n d i p i h a k l a i n s e b a g a i p e mb e l i d a r i t a n a h, d i ha d a p a n N o t a r i s s e hi n g ga l a z i m d i s e b ut d e n g a n a k t a no t a r i i l . D a l a m p r a k t e k, p e mb e r i a n ke d ud u ka n K ua s a M e nj u a l s e p e r t i d i a t a s t e l a h me n ye b a b ka n K ua s a M e nj ua l d i j a d i k a n d a s a r p a d a p r o s e s d i b ua t n ya AJ B b a l i k na ma d a n s e ka l i g u s d i j a d i ka n a l a t p e nd a f t a r a n p e r a l i ha n ha k a t a s t a n a h n ya p a d a K a nt o r P e r t a na h a n d i t e mp a t t a na h t e r s e b ut b e r a d a . S e me n t a r a i t u, K u a s a M e nj u a l t e r s e b ut d i l e n g k a p i S ur a t K e t e r a n ga n d a r i N o t a r i s ya n g me n e r a n g k a n b a h wa a kt a K ua s a M e nj u a l d i ma k s ud b u ka n l a h k u a s a mu t l a k ya n g d i l a r a n g o l e h u nd a n g -u nd a n g a t a -u b a h wa t e r h a d a p t a na h d a n b a n g u n a n s e b a g a i o b y e k d a l a m a k t a K ua s a M e nj u a l t e r s e b u t t e l a h t e r b a ya r l u n a s . S e c a r a no r ma t i f , k e b e r a d a a n k u a s a me nj ua l d a l a m p e nd a f t a r a n p e r a l i h a n ha k a t a s t a n a h t i d a k d i j u mp a i p e n g a t ur a n n ya d a l a m P P N o . 2 4 T a h u n 1 9 9 7 t e n t a n g P e nd a f t a r a n T a n a h. K e ko s o n ga n no r ma t e r s e b ut t e l a h me n ye b a b ka n t e r j a d i n y a p e n ye l e s a i a n p e nd a ft a r a n p e r a l i h a n ha k a t a s t a na h ya n g b e r b e d a -b e d a a n t a r P P AT s e s ua i p e n g e t a h u a n ya n g d i mi l i k i d a n ke b e r a n i a n n ya me l a k u ka n up a ya p e n e mu a n h u k u m. U n t u k i t u, p e n e l i t i a n t e nt a n g k e b e r a d a a n s ur a t ke t e r a n ga n N o t a r i s s e r t a a p a a k i b a t h u k u m ya n g d a p a t d i t i mb ul ka n b a gi A k t a K ua s a M e nj ua l b e r i k ut ke nd a l a -ke nd a l a d a l a m p e r mo h o na n p e r a l i ha n ha k a t a s t a na h n ya me nj a d i me n a r i k d a n a k t ua l u nt u k d i ka j i . 1 . 2 . R u mu s a n M a s a l a h B e r d a s a r ka n ur a i a n l a t a r b e l a k a n g ma s a l a h t e r s e b u t d i a t a s m a k a d a p a t d i r u mu s k a n p e r ma s a l a h a n s e b a ga i b e r i k ut :
1 . B a g a i ma n a ka h ke d ud u k a n s ur a t ke t e r a n ga n N o t a r i s ya n g d i k u t i k ua s a me nj ua l s e b a ga i d a s a r d i b ua t n ya a kt a j u a l b e l i b a l i k na ma ya n g d i b ua t o l e h d a n / a t a u d i h a d a p a n P P AT ? 2 . A p a ka h a kt a K u a s a M e nj u a l ya n g me n g i k ut i s ur a t ke t e r a n ga n N o t a r i s d a p a t d i s e b ut s e b a ga i k ua s a mut l a k d a n a kt a j u a l b e l i b a l i k na ma n ya d a p a t d i j a d i k a n a l a t p e nd a ft a r a n p e r a l i ha n ha k a t a s t a na h n ya p a d a K a nt o r P e r t a na h a n ? 1 . 3 . T u j u a n P e n e l i t i a n S e c a r a u mu m p e ne l i t i a n i ni b e r t uj u a n me n ge mb a n g ka n H u k u m K e no t a r i a t a n , H u k u m P e r t a na h a n, s e r t a H u k u m P e r j a nj i a n . S e me nt a r a i t u, s e c a r a k h u s u s me n ge n a i t uj u a n p e n e l i t i a n i ni a d a l a h : a . U nt u k me n ge t a h u i d a n me n g a na l i s i s ke d ud u k a n s ur a t k e t e r a n ga n N o t a r i s ya n g d i i k u t i a kt a K ua s a M e nj ua l s e b a g a i d a s a r d a l a m d i b ua t a kt a j u a l b e l i b a l i k na ma ya n g d i b ua t o l e h d a n / d i h a d a p a n P P AT . b . U nt u k me n ge t a h u i d a n me n g a na l i s i s ke d ud u k a n a kt a K u a s a M e nj u a l ya n g me n g i k ut i s ur a t ke t e r a n ga n N o t a r i s b e s e r t a ke b e r a d a a n a kt a j ua l b e l i b a l i k na ma ya n g d i b ua t b e r d a s a r ka n p a d a a kt a K u a s a M e nj u a l ya n g me n g i k ut i s ur a t ke t e r a n ga n N o t a r i s d i k a i t ka n d e n g a n p e nd a f t a r a n p e r a l i ha n h a k a t a s t a na h . 1 . 4 . M a n f a a t P e n e l i t i a n S e c a r a t e o r i t i s , h a s i l p e ne l i t i a n i ni d i h a r a p k a n u nt u k p e n g e mb a n ga n I l mu H u k u m b e r ka i t a n d e n ga n H u k u m K e no t a r i a t a n , H u k u m P e r t a na h a n, s e r t a H u k u m P e r j a nj i a n. S e l a nj u t n ya s e c a r a p r a k t i s , ha s i l p e ne l i t i a n i n i d i ha r a p ka n d a p a t d i p a ka i o l e h N o t a r i s / P P AT d a l a m p e l a k s a na a n t u g a s d e n ga n we we n a n g j a b a t a n n ya me mb ua t a kt a o t e nt i k k h u s us n ya a kt a K ua s a M e nj ua l t a np a me n g i k u t i a kt a P P J B d a n/ a t a u AJ B b a l i k n a ma . S e me nt a r a i t u b a g i ma s ya r a ka t , ha s i l p e n e l i t i a n i ni d i h a r a p k a n d a p a t me mb e r i ka n p e n g e t a h u a n d a l a m me l a k u k a n t r a n s a k s i j ua l b e l i b e s e r t a p e nd a f t a r a n ha k a t a s t a na h d a n/ a t a u b a n g u n a n ya n g a d a d i a t a s n ya . M a s ya r a k a t na nt i n ya d e n g a n h a s i l p e n e l i t i a n i n i d i ha r a p ka n d a p a t me n ge t a h u i a kt a - a kt a ya n g b e n a r d a n s a h d i b ua t d i ha d a p a n N o t a r i s / P P AT d a l a m ka i t a n n ya d e n ga n p r o s e s p e r a l i ha n h a k mi l i k a t a s t a na h n ya . 1 . 5 . K e r a n g k a T e o r i t i s D a l a m me n g a na l i s a p e r ma s a l a h a n d a l a m p e ne l i t i a n i ni d i g u na k a n b e b e r a p a t e o r i t e r k a i t , ya k n i T e o r i N e ga r a H u k u m, A s a s - A s a s H u k u m d a l a m P e r j a nj i a n, T e o r i P e r j a nj i a n, d a n T e o r i K e p a s t i a n H u k u m . A d a p u n a s a s -a s -a s d -a n t e o r i - t e o r i h u k u m t e r s e b u t a d a l a h s e b a ga i b e r i k ut :
a). Teori Negara Hukum
Istilah negara hukum oleh Philipus M. Hadjon sering disamakan dengan konsep
rechtsstaat sehingga negara hukum dipandang sebagai terjemahan dari rechtsstaat.1 Hal ini sesuai dengan pandangan Azhary yang berpendapat bahwa negara hukum dapat disamakan dengan rechtstaat ataupun rule of
1
Philipus M. Hadjon, 2007, Perlindungan Hukum Bagi Rakyat di Indonesia, Sebuah Studi tentang Prinsip-prinsipnya, Penanganannya oleh Pengadilan dalam Lingkungan Peradilan
Umum dan Pembentukan Peradilan
Administrasi, Peradaban, Surabaya, (selanjutnya disingkat dengan Philipus M. Hadjon I), hal. 66.
law, mengingat kedua istilah tersebut mempunyai arah yang sama yaitu mencegah kekuasaan absolut demi pengakuan dan perlindungan hak azasi.2 Sudargo Gautama selanjutnya berpendapat tentang negara hukum
sebagai “negara yang seluruh aksinya
didasarkan dan diatur oleh Undang-Undang yang telah ditetapkan semula dengan bantuan
dari badan pemberi suara rakyat”.3
Selanjutnya menurut O. Notohamidjojo, negara hukum
diartikan dengan “negara dimana pemerintah
dan semua pejabat-pejabat hukum mulai dari Presiden, hakim, jaksa, anggota-anggota legislatif, semuanya dalam menjalankan tugasnya di dalam dan di luar jam kantornya taat
kepada hukum”.4
Dengan demikian, adanya unsur asas legalitas dalam unsur rechtsstaat
mengamanatkan agar setiap tindakan pemerintah harus berdasar atas hukum. Dengan kata lain, asas legalitas menjadi hal yang penting dalam penyelenggaraan tindakan pemerintahan termasuk yang dilakukan oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah maupun Notaris dalam peralihan dan/atau membantu pendaftaran hak atas tanah agar tidak melanggar hak asasi manusia dan/atau tidak menyebabkan seseorang atau sekelompok orang tidak mendapat perlindungan hukum. b ) . A s a s -a s a s d a l a m H u k u m P e r j a nj i a n D a l a m K U H P e r d a t a , a s a s -a s a s ya n g wa j i b d i t a a t i d a l a m s ua t u p e r j a nj i a n d a p a t d i j u m p a i p a d a P a s a l 1 3 3 8 a ya t ( 1 ) , ( 2 ) , d a n a ya t ( 3 ) me l i p u t i : 1 ) . A s a s ke b e b a s a n b e r k o nt r a k. 2
Azhary, 1995, Negara Hukum Indonesia (Analisis Yuridis Normatif Tentang Unsur-unsurnya), UI Pres Cet Pertama, Jakarta, hal. 33.
3
Sudargo Gautama, 1973, Pengertian Tentang Negara Hukum, Alumni, Bandung, hal. 13.
4
O. Notohamidjojo, 1970, Makna Negara Hukum, Badan Penerbit Kristen, Jakarta, hal. 36. A s a s i n i b e r ma k na s e t i a p o r a n g b e b a s me mb ua t p e r j a n j i a n d e n ga n s i a p a p u n, a p a p u n i s i n ya , a p a p u n b e n t u k n ya s e j a u h t i d a k me l a n g ga r u nd a n g - u nd a n g, k e t e r t i b a n u mu m d a n ke s u s i l a a n ( P a s a l 1 3 3 7 d a n 1 3 3 8 K U H P e r d a t a ) . A s a s i ni me n ye b a b ka n h u k u m p e r j a nj i a n b e r s i s t e m t e r b u ka . A d a p u n r u a n g l i n g k up a s a s ke b e b a s a n b e r ko n t r a k me n ur u t h u k u m p e r j a nj i a n d i I nd o ne s i a me l i p ut i ha l - ha l s e b a ga i b e r i k ut : a . K e b e b a s a n u nt u k me mb ua t a t a u t i d a k me mb ua t p e r j a nj i a n. b . K e b e b a s a n u nt u k me mi l i h d e n ga n s i a p a i n gi n me mb ua t p e r j a nj i a n. c . K e b e b a s a n u nt u k me n e n t u k a n a t a u me mi l i h c a u s a d a r i p e r j a nj i a n ya n g a ka n d i b ua t . d . K e b e b a s a n u nt u k me n e nt u k a n o b j e k p e r j a nj i a n. e . K e b e b a s a n u nt u k me n e nt u k a n b e n t u k s ua t u p e r j a nj i a n. f. K e b e b a s a n u n t u k me n e r i ma a t a u me n yi mp a n g i ke t e n t ua n p e r u nd a n g - u nd a n g a n ya n g b e r s i f a t o p s i o n a l .5 2 ) . A s a s i t i k a d b a i k M e n ur ut P a s a l 1 3 3 8 K U H P e r d a t a , s e t i a p p e r j a nj i a n ha r u s d i l a k s a na k a n d e n g a n i t i k a d b a i k . K l a s i fi k a s i me n g e na i i t i ka d b a i k d a p a t d i b e d a k a n a t a s 2 ( d u a ) ha l , ya k n i : a . B e r s i fa t o b ye k t i f , a r t i n ya me n g i nd a h k a n ke p a t u t a n d a n ke s u s i l a a n . S t a nd a r ya n g d i g u n a ka n d a l a m i kt i k a d b a i k o b ye k t i f a d a l a h s t a n d a r ya n g me n g a c u p a d a s ua t u no r ma o b ye k t i f . b . B e r s i fa t s u b ye kt i f, a r t i n ya d i t e n t u ka n s i k a p b a t i n s e s e o r a n g. I t i ka d b a i k s ub ye k t i f d i ka i t ka n d e n g a n h u k u m b e nd a . 5
Frans Satriyo Wicaksono, 2008, Panduan Lengkap Membuat Surat-Surat Kontrak, Visimedia, Jakarta, hal. 3.
3 ) . A s a s P a c t a S u n t S e r v a n d a
M e n ur ut k e t e nt ua n d a r i P a s a l 1 3 3 8 a ya t ( 1 ) K U H P e r d a t a me n ya t a ka n
bahwa “Semua perjanjian yang yang
d i b ua t s e s u a i d e n g a n u nd a n g - u nd a n g ya n g b e r l a k u s e b a ga i u nd a n g - u nd a n g
bagi mereka yang membuatnya.” Asas
i n i me n u nj u k k a n k e wa j i b a n s e t i a p p i h a k u n t u k me n g ho r ma t i s e s ua t u ya n g t e l a h d i s e p a ka t i n ya . 4 ) . A s a s ko n s e n s ua l i s me A s a s i n i d a p a t d i t e mu ka n d a l a m P a s a l 1 3 2 0 d a n P a s a l 1 3 3 8 K U H P e r d a t a . D a l a m P a s a l 1 3 2 0 K U H P e r d a t a p e n ye b u t a n n ya s e c a r a t e ga s s e d a n g k a n d a l a m P a s a l 1 3 3 8 K U H P e r d a t a d i t e mu k a n d a l a m i s t i l a h “semua”. Kata- k a t a s e mu a me n u nj u k ka n b a h wa s e t i a p o r a n g d i b e r i k e s e mp a t a n u n t u k me n ya t a ka n ke i n gi n a n n ya , ya n g d i r a s a n ya b a i k u nt u k me nc i p t a ka n p e r j a nj i a n. A s a s i n i s a n ga t e r a t h ub u n ga n n y a d e n ga n a s a s ke b e b a s a n me n g a d a k a n p e r j a nj i a n.6 5 ) . A s a s ke p r i b a d i a n (p e r s o n a l i t a s) . S e o r a n g t i d a k d a p a t m e n g a d a ka n p e r j a nj i a n k e c ua l i u nt u k d i r i n ya s e nd i r i . P e n ge c ua l i a n n ya t e r d a p a t d a l a m P a s a l 1 3 1 7 K U H P e r d a t a t e nt a n g j a nj i u n t u k p i ha k k e t i ga ya n g
menegaskan bahwa “Dapat pula
p e r j a nj i a n d i a d a k a n u n t u k ke p e n t i n g a n p i h a k ke t i g a , b i l a s u a t u p e r j a nj i a n ya n g d i b ua t u nt u k d i r i s e nd i r i , a t a u s ua t u p e mb e r i a n ke p a d a o r a n g l a i n
mengandung suatu syarat macam itu”.7
6
Mariam Darus Badrulzaman, 2001, Kompilasi Hukum Perikatan, PT. Cutra Aditya Bakti, Bandung, hal. 87.
7
Handri Raharjo, 2009, Hukum Perjanjian Di Indonesia, Pustaka Yustisia, Yogyakarta, hal. 46.
c ) . T e o r i P e r j a nj i a n
P e r j a nj i a n d a l a m K U H P e r d a t a d i a t ur d a l a m b u k u K e t i g a t e n t a n g P e r i ka t a n, ya i t u P a s a l 1 3 1 3 ya n g
menentukan bahwa: “Perjanjian adalah
s ua t u p e r b ua t a n h u k u m d e n g a n ma na s a t u o r a n g a t a u l e b i h me n g i k a t ka n d i r i n ya t e r ha d a p s a t u o r a n g a t a u
lebih”. Apabila antara dua orang atau
l e b i h t e r c a p a i s ua t u p e r s e s ua i a n ke h e nd a k u nt u k me n ga d a ka n s ua t u i k a t a n, ma ka t e r j a d i l a h a n t a r a me r e ka s ua t u p e r s e t uj u a n. S e me nt a r a i t u, P a s a l 1 1 2 1 K U H P e r d a t a me n e nt u k a n b a h wa :
“Tiada sepakat yang sah apabila
s e p a k a t i t u d i b e r i k a n k a r e na ke k h i l a fa n a t a u d i p e r o l e h n ya d e n g a n
paksaan atau penipuan”. Secara
d o k t r i na l , R . S ub e k t i me n ga t a k a n
bahwa: “suatu perjanjian adalah suatu
p e r i s t i wa d i ma na s e s e o r a n g b e r j a nj i ke p a d a s e o r a n g ya n g l a i n a t a u d i ma na d ua o r a n g i t u s a l i n g b e r j a nj i u n t u k
melaksanakan suatu hal”.8
S e l a nj u t n ya
O.W Holmes berpendapat bahwa: “T h e d u t y o n k e e p c o n t r a c t i n c o m m o n l a w m e a n s a p r e d i c t i o n t h a t y o u m u s t p a y d a m a g e s i f y o u d o n o t k e e p i t , i f y o u c o m m i t a t o r t , y o u a r e l i a b l e t o p a y compesatory”.9 M e n ur ut P a s a l 1 3 2 0 K U H P e r d a t a , u nt u k s a h n ya s ua t u p e r s e t uj ua n d i wa j i b k a n me me n u hi 4 ( e mp a t ) s ya r a t , ya k n i s e p a ka t me r e ka ya n g me n g i ka t ka n d i r i n ya , c a k a p u nt u k me mb ua t s ua t u p e r i k a t a n, a d a n ya s u a t u ha l t e r t e nt u , d a n d i d a s a r i a t a s s u a t u 8 R . S o e b e kt i , 2 0 0 1 , H u k u m P e r j a nj i a n, P T . I nt e r ma s a , J a ka r t a , h a l . 4 5 . 9 M . P G o l d i n g , 2 0 0 1 , T h e N a t ur e o f L a w R e a d i n g s i n Le g a l P hi l o s o p h y , C o l u mb i a U n i ve r s i t y, R a nd o m H o u s e , N e w Y o r k, h a l . 1 8 0 .
s e b a b ya n g h a l a l . S ya r a t p e r t a ma d a n ke d u a d i s e b u t s ya r a t s u b ye k t i f ka r e n a ke d u a s ya r a t t e r s e b ut ha r u s d i p e n u h i o l e h s ub ye k h u k u m, s e d a n g k a n s ya r a t ke t i g a d a n k e e mp a t d i s e b ut s ya r a t o b ye k t i f k a r e na k e d ua s ya r a t i ni ha r u s d i p e n u hi o l e h o b ye k p e r j a nj i a n. T i d a k d i p e n u hi n ya s ya r a t s ub ye k t i f a k a n me n g a ki b a t ka n s ua t u p e r j a nj i a n me nj a d i d a p a t d i b a t a l k a n. S e d a n g k a n t i d a k d i p e n u hi n ya s ya r a t o b ye k t i f a k a n me n g a ki b a t ka n p e r j a n j i a n t e r s e b u t me nj a d i b a t a l d e mi h u k u m, s e h i n g ga
“sejak semula dianggap tidak pernah
d i l a h i r ka n s u a t u p e r j a n j i a n d a n t i d a k
pernah ada suatu perikatan”.10
d ) . T e o r i K e p a s t i a n H u k u m
Tujuan hukum menurut Apeldoorn adalah untuk mengatur pergaulan hidup secara damai.11 Sementara itu, menurut Gustav Radbruch yang
mengembangkan Geldingstheorie
mengemukakan bahwa untuk berlakunya hukum secara sempurna harus memenuhi tiga nilai dasar, meliputi12:
1. Juridical doctrine, nilai kepastian hukum, dimana kekuatan mengikatnya didasarkan pada aturan hukum yang lebih tinggi.
2. Sociological doctrine, nilai sosiologis, artinya aturan hukum mengikat karena diakui dan diterima dalam masyarakat (teori pengakuan) atau dapat dipaksakan sekalipun masyarakat menolaknya (teori paksaan).
3. Philosophical doctrine, nilai filosofis, artinya aturan hukum mengikat karena sesuai dengan cita hukum, keadilan sebagai nilai positif yang tertinggi. D e n ga n d e mi k i a n, a g a r h u k u m d a p a t b e r l a k u d e n g a n s e mp ur na d a n me nj a mi n k e p a s t i a n h u k u m, ma ka
10
Komariah, 2002, Hukum Perdata,
Universitas Muhammadiah, Malang, hal. 175-177.
11
L. J. Van Apeldoorn, 2000, Pengantar Ilmu Hukum, Pradnya Paramita, Jakarta, hal. 10.
12
Satjipto Rahardjo, 1996, Ilmu Hukum, PT. Citra Aditya Bakti, Bandung, hal. 19.
p e r l u me me n u h i t i ga n i l a i d a s a r t e r s e b ut . D e n ga n ka t a l a i n , a d a n ya u n s ur ke p a s t i a n h u k u m d a l a m p e mb u a t a n A k t a P P A T a ka n d a p a t me mb e r i ka n j a mi n a n p e r l i nd u n g a n h u k u m b a g i s e t i a p o r a n g ma up u n a p a r a t p e me r i n t a h, me n gi n g a t ke p a s t i a n h u k u m i t u s e b a g a i s ya r a t u nt u k me mb e r i k a n j a mi na n p e r l i nd u n g a n b a g i ya n g b e r h a k. 1 . 6 . M e t o d e P e n e l i t i a n 1 . 6 . 1 . J e n i s P e n e l i t i a n P e ne l i t i a n i ni d a p a t d i k u a l i fi k a s i ka n ke d a l a m j e n i s p e n e l i t i a n h u k u m no r m a t i f . P e n e l i t i a n i n i b e r a n g k a t d a r i ke k o s o n ga n no r ma h u k u m p a d a P P N o . 2 4 T a h u n 1 9 9 7 t e r ka i t ke b e r a d a a n k ua s a me nj u a l d a l a m p e r a l i ha n d a n p e nd a ft a r a n ha k a t a s t a na h. 1 . 6 . 2 . J e n i s P e n d e k a t a n P e nd e k a t a n ya n g d i g u na ka n d a l a m me nj a wa b p e r s o a l a n ya n g t e l a h d i r u mu s k a n a d a l a h d e n ga n me n g g u n a ka n p e nd e k a t a n u nd a n g -u nd a n g (s t a t u e a p p r o a c h) , p e nd e k a t a n ko n s e p t ua l (c o n s e p t u a l a p p r o a c h) . N a mu n d e mi k i a n, t i d a k me n u t up ke mu n g k i na n j u ga a ka n d i p e r g u na ka n p e nd e ka t a n ka s u s (c a s e a p p r o a c h) . 1 . 6 . 3 . S u mb e r B a h a n H u k u m B a h a n h u k u m p e ne l i t i a n i ni d i p e r o l e h d a r i b a h a n h u k u m p r i me r , s e k u nd e r , d a n t e r t i e r . B a ha n h u k u m p r i me r n ya s e p e r t i U U J N , K U H P e r d a t a , P P N o . 2 4 T a h u n 1 9 9 7 , b a h a n h u k u m s e k u nd e r n ya b e r up a b u k u -b u k u, d i s e r t a s i d a n ha s i l p e n e l i t i a n l a i n, s e r t a b a ha n h u k u m t e r t i e r n ya a n t a r a l a i n k a mu s h u k u m d a n e n s i k l o p e d i a .
1 . 6 . 4 . T e k n i k P e n g u mp u l a n B a h a n H u k u m D a l a m p e ne l i t i a n i n i , t e k n i k p e n g u mp u l a n b a ha n h u k u m ya n g d i l a k u k a n d e n ga n me t o d e b o l a s a l j u. M e t o d a b o l a s a l j u a d a l a h me t o d e d i ma na b a h a n h u k u m d i k u mp u l ka n me l a l ui b e b e r a p a l i t e r a t ur ke mu d i a n d a r i b e b e r a p a l i t e r a t ur t e r s e b ut d i a mb i l s e j u ml a h s u mb e r ya n g me n d u k u n g l i t e r a t ur t e r s e b ut . 1 . 6 . 5 . T e k n i k P e n g o l a h a n D a n A n a l i s i s B a h a n H u k u m A n a l i s i s d a l a m p e n e l i t i a n me r up a ka n b a g i a n ya n g s a n ga t p e nt i n g ka r e na d e n ga n a n a l i s i s i n i l a h b a h a n h u k u m ya n g a d a a k a n na mp a k ma n f a a t n ya d a l a m me m e c a h ka n ma s a l a h .13 D e n ga n d e m i k i a n, b a h a n h u k u m ya n g t e l a h d i k u mp u l ka n d a n d i s i s t e ma t i s i r ke mu d i a n d i t a f s i r ka n d a n d i a na l i s i s ya n g d i l a k u k a n d e n g a n me n g g a mb a r k a n a p a ya n g me nj a d i ma s a l a h ( d e s kr i p s i ) , me nj e l a s ka n ma s a l a h ( e k s p l a na s i ) , me n g ka j i p e r ma s a l a ha n d a r i b a ha n -b a h a n h u k u m ya n g t e r k a i t ( e v a l ua s i ) d a n me mb e r i ka n a r g u me n t a s i d a r i ha s i l e v a l ua s i t e r s e b ut . I I . H A S I L D A N P E M B A H A S A N 2 . 1 . K u a s a M e n j u a l d a n S u r a t K e t e r a n g a n P e mb a y a r a n L u n a s d a l a m j u a l b e l i t a n a h M e n ur ut k e t e nt ua n P a s a l 1 7 9 2 K U H P e r d a t a me ne n t u ka n b a h wa , p e mb e r i a n k ua s a me r up a k a n s ua t u p e r j a nj i a n d e n ga n ma n a s e o r a n g me mb e r i ka n ke k u a s a a n ke p a d a s e o r a n g l a i n, ya n g me n e r i ma n y a , u n t u k a t a s na ma n ya , me n ye l e n g g a r a ka n s ua t u 13
P.Joko Subagyo, 1999, Metode Penelitian Dalam Teori dan Praktek, Cet. III, Rineka Cipta, Jakarta, hal. 104. ur u s a n. K u a s a d a p a t d i b e r i k a n d a n d i t e r i ma d a l a m s u a t u a k t a u mu m, d a l a m s u a t u t ul i s a n d i b a wa h t a n g a n, b a h k a n d a l a m s e p uc u k s ur a t a t a up u n d e n g a n l i s a n. M e n ge na i j e n i s -j e n i s p e mb e r i a n k u a s a d a p a t d i l a k u ka n d e n g a n d u a c a r a ya i t u d e n ga n c a r a k h u s u s d a n c a r a u mu m. P e mb e r i a n k ua s a ya n g d i b e r i ka n s e c a r a k h u s u s , p a d a ha ki k a t n ya ha n ya me n g e na i s a t u ke p e nt i n ga n t e r t e n t u a t a u l e b i h, s e d a n g k a n p e mb e r i a n k ua s a s e c a r a u mu m a ka n me l i p ut i s e ga l a ke p e nt i n ga n s i p e mb e r i k u a s a ( P a s a l 1 7 9 5 K U H P e r d a t a ) . S e me nt a r a i t u, p e mb e r i a n k ua s a N o t a r i i l me r up a ka n p e mb e r i a n k ua s a d a l a m b e n t u k t e r t u l i s ya n g d i b ua t o l e h p e j a b a t N o t a r i s . S e b e l u m me mb u a t a k t a k u a s a , t e r l e b i h d a h u l u p e j a b a t N o t a r i s a ka n me n a n ya ka n u n t u k ke p e n t i n g a n a p a a k t a k u a s a t e r s e b u t d i b u a t . N o t a r i s j ug a me mi n t a d a t a i d e nt i t a s ma s i n g -ma s i n g p i ha k ya i t u K a r t u T a nd a P e nd ud u k ( K T P ) p e mb e r i d a n p e n e r i ma k ua s a , K a r t u T a nd a P e nd ud u k ( K T P ) s ua mi a t a u i s t r i p e mb e r i k ua s a K a r t u K e l u a r ga ( K K ) p e mb e r i k ua s a , a t a u s ur a t n i ka h p e r mi n t a a n d o k u me n -d o k u me n t e r s e b ut t e r ka i t d e n ga n ke p e nt i n ga n l e g a l i t a s d a n p e r s ya r a t a n ya n g d i t u n t ut o l e h p e r a t ur a n p e r u nd a n g - u nd a n g a n. S e l a i n i t u N o t a r i s a ka n me na n ya k a n s ya r a t -s ya r a t k h u s u s a p a ya n g d i b ua t o l e h p a r a p i h a k a ga r d a p a t d i c a nt u mk a n d i d a l a m a k t a .
Mengenai dasar hukum pemberian kuasa dapat dijumpai pada Pasal 1792 KUHPerdata
yang menentukan bahwa, “pemberian kuasa
adalah suatu perjanjian dengan mana seorang lain memberikan kekuasaan kepada seorang
lain, yang menerimanya untuk atas namanya,
menyelenggarakan suatu urusan”. Pemberian
kuasa (lastgeving) juga diatur dalam buku III
Bab XVI mulai dari Pasal
1792-1819KUHPerdata. Adanya surat kuasa menjual dalam jual beli tanah telah menjadi dasar beralihnya uang dan tanah antara pembeli dengan penjual. Namun demikian, secara normatif adapun peralihan tersebut belum sah karena masih dibutuhkan prosedur dan persyaratan-persyaratan tertentu untuk sahnya peralihan hak atas tanah.
J ua l b e l i ha k mi l i k a t a s t a na h a d a l a h p e r b u a t a n h u k u m u nt u k me mi nd a h k a n h a k a t a s t a n a h k e p a d a p i h a k l a i n. P e mi n d a h a n ha k d i l a k u ka n a p a b i l a s t a t u s h u k u m p i ha k ya n g a k a n me n g u a s a i t a n a h t e r s e b ut me me n u h i p e r s ya r a t a n s e b a g a i p e m e g a n g ha k a t a s t a na h t e r s e b ut b e r s e d i a u n t u k me mi nd a h k a n h a k n ya . D a l a m h a l i n i , p e nj ua l d a n p e mb e l i d a t a n g ke ka n t o r P P AT u nt u k me mb ua t a k t a me n g e na i t a na h ya n g d i j ua l . D e n ga n d i b ua t n ya a k t a j u a l b e l i t a na h o l e h P P AT ma k a p a d a s a a t i t u j u ga ha k b e r a l i h d a r i p e nj ua l ke p a d a p e mb e l i d a n t a np a a kt a P P AT j ua l b e l i t e r s e b ut t i d a k d a p a t d i d a ft a r ka n ke K a nt o r P e r t a na ha n d e n g a n me me n u h i s ya r a t - s ya r a t ya n g d i b ut u h ka n, s e p e r t i p e mb a ya r a n l u n a s a t a s t a na h y a n g d i b e l i d a n a p a ka h ha r g a t a na h s e s ua i d e n ga n a kt a ya n g t e l a h d i s e r a h ka n o l e h p e mb e l i ke p a d a p e nj ua l , d a n a p a k a h p e nj ua l t e l a h me n e r i ma ha r g a t a na h t e r s e b u t d a r i p e mb e l i . P e r t a n ya a n t e r s e b ut p e r l u d i t a n ya k a n k a r e na d a l a m a kt a d i t ul i s b a h wa ua n g p e mb e l i a n s ud a h d i b a ya r l u n a s d a n d i t e r i ma o l e h p e nj ua l , s e h i n g ga a k t a i t u j u ga b e r l a k u s e b a g a i t a nd a t e r i ma ya n g s a h.
Mengenai pembayaran dalam jual beli tanah ini dalam prakteknya akan dilakukan dalam dua tahap yang berbeda. Pertama, pembayaran telah dimulai sebelum jual beli dilakukan dihadapan PPAT, sedangkan yang kedua pembayaran baru dimulai setelah penandatanganan perjanjian jual beli. Namun demikian, ada juga yang telah dibayar lunas sebelum penandatanganan perjanjian jual beli, bahkan ada pula yang membayar tersebut harus dibuatkan kwitansi/tanda terima. Oleh karena itu, kwitansi pembayaran yang dimaksudkan ini sengaja dibuat untuk dijadikan suatu bukti bahwa telah terjadi penerimaan sejumlah uang sesuai dengan yang tertera pada kwitansi tersebut. Oleh karena itu, kwitansi yang ditandatangani hanya berlaku antara pihak pembayar dan penerima saja.14 Setelah menerima dan memeriksa surat-surat yang diperlukan, maka Notaris/PPAT akan membuat akta jual beli tanah yang ditandatangani oleh para pihak atau kuasanya, dua orang saksi dan Notaris/PPAT itu sendiri.
2.2. Kedudukan Akta Jual Beli Balik Nama dalam Jual Beli Tanah
Akta jual beli pada hakikatnya mempunyai tiga unsur pokok yakni unsur Essensialia, unsur
Naturalia, dan unsur Aksidentalia. Sementara itu, perbuatan hukum jual beli merupakan bagian dari perjanjian dan perikatan. Pasal 1313
KUHPerdata menentukan bahwa, “Suatu
persetujuan adalah suatu perbuatan dengan mana 1 (satu) orang atau lebih mengikatkan
dirinya terhadap 1 (satu) orang lain atau lebih”.
Jual beli merupakan suatu bentuk perjanjian yang melahirkan kewajiban atau perikatan untuk memberikan sesuatu, yang dalam hal ini terwujud dalam bentuk penyerahan kebendaan yang dijual oleh penjual dan penyerahan uang
14
Harun Al Kashid, 1987, Sekilas Tentang Jual Beli Tanah (Berikut Peraturan Peraturan-peraturannya), Ghalia Indonesia, Jakarta, hal.62
oleh pembeli kepada penjual.15 Pada pihak lain, perjanjian jual beli dapat dikualifikasikan sebagai suatu perjanjian obligatoir dengan tidak mengurangi baik unsur-unsur perjanjian, syarat sahnya perjanjian maupun asas-asas hukum perjanjian sebagaimana telah diuraikan diatas.16
2.3. Fungsi Akta Jual Beli Balik Nama dalam Jual Beli Tanah
Menurut Pasal 1870 dan 1871 KUHPerdata maka akta otentik bagi para pihak dan ahli warisnya serta mereka yang memperoleh hak daripadanya, merupakan bukti sempurna, tentang apa yang termuat didalamnya dan bahkan tentang yang terdapat dalam akta sebagai penuturan belaka, yang terakhir ini hanya sepanjang yang dituturkan itu ada hubungannya langsung dengan pokok akta. Bilamana yang dituturkan dalam akta tersebut tidak ada hubungan langsung dengan pkok akta, menurut Pasal 1871 KUHPerdata hal itu hanya akan berlaku sebagai permulaan bukti tertulis. Selanjutnya menurut Pasal 1872 KUHPerdata apabila akta otentik yang bagaimanapun sifatnya diduga palsu, maka pelaksanaannya dapat ditangguhkan.
Mengenai fungsi Akta jual beli balik nama atau Akta PPAT jual beli menurut Mahkamah Agung dalam Putusannya no. 1363/K/Sip/1997 berpendapat bahwa Pasal 19 PP No.10 tahun 1961 secara jelas menentukan bahwa akta PPAT hanyalah suatu alat bukti dan tidak menyebut bahwa akta itu adalah syarat mutlak tentang sah tidaknya suatu jual beli tanah. Selanjutnya dalan Yuridisprudensi MA. No. 123/K/Sip/1997, pendaftaran tanah hanyalah perbuatan hukum administrasi belaka, artinya bahwa pendaftaran bukan merupakan syarat bagi sahnya atau menentukan berpindahnya hak atas tanah dalam
15
Gunawan Widjaja dan Kartini Muljadi Widjaja, 2004, Jual Beli, PT Raja Grafindo Persada, Jakarta, hal. 7.
16
Herlien Budiono, 2007, Kumpulan Tulisan Hukum Perdata dibidang Kenotariatan, PT. Citra Aditya Bakti, Bandung, hal.269-270.
jual beli. Dengan demikian, Akta PPAT berfungsi sebagai alat pembuktian mengenai benar sudah dilakukannya jual beli. Orang yang akan melakukan jual beli tanpa dibuktikan dengan akta PPAT tidak akan memperoleh sertipikat, meskipun jual belinya sah menurut hukum.17 Dalam hal ini, keberadaan Akta jual beli hak atas tanah menjadi sangat penting yang berfungsi untuk terjadinya pemindahan hak atas tanah dan terjadinya kepemilikan hak atas tanah,
agar transaksi jual beli bisa
dipertanggungjawabkan.
2.4. Faktor-faktor Yang Melatar belakangi Lahirnya Surat Keterangan Notaris Tentang Pembayaran Lunas dalam Jual Beli Tanah
Pada ketentuan Perikatan Jual Beli (AJB) dicantumkan kapan AJB akan dilaksanakan beserta persyaratan yang dibutuhkan. Didalam PJB lunas juga dicantumkan mengenai kuasa
dari penjual kepada pembeli untuk
menandatangani Akta Jual Beli (AJB), sehingga
penandatanganan AJB nantinya tidak
memerlukan lagi kehadiran penjual secara fisik. Sementara itu, dijumpai beberapa faktor yang menyebabkan lahirnya Surat Keterangan Notaris dalam pembayaran lunas pada peralihan jual beli balik nama bidang tanah yakni :
1. Untuk mengikat para pihak antara penjual dan pembeli dalam hal peralihan jual beli balik nama.
2. Memberikan jaminan kepada Pembeli dalam pembayaran lunas.
3. Untuk mempermudah tugas Notaris dalam memproses peralihan hak atas tanah. 4. Menerangkan keadaan obyek yang telah
dibayar lunas
5. Secara faktual obyek sudah beralih secara Hukum, namun secara Normatif belum dikatakan beralih.
17
Adrian Sutedi, 2009, Peralihan Hak Atas Tanah Dan Pendaftarannya, Sinar Grafika, Cet. III, Jakarta. hal. 79.
Dengan menggunakan surat keterangan Notaris yang diikuti surat kuasa menjual dalam peralihan hak suatu bidang tanah yang dibuat oleh dan/atau dihadapan Notaris/PPAT sebagai perjanjian pendahuluan untuk dasar dibuatnya akta jual beli balik nama secara faktual tanah bersangkutan sudah beralih, akan tetapi secara normatif belum. Hal ini tidak terlepas dari kekuatan pembuktian surat keterangan Notaris masih diragukan tidak seperti halnya penggunaan perjanjian perikatan jual beli (PPJB) yang didalamnya menerangkan dan menyatakan janji-janji yang harus dipenuhi terlebih dahulu oleh salah satu pihak atau para pihak sebelum dapat dilakukannnya perjanjian pokok yang merupakan tujuan akhir dari para pihak. Persyaratan tersebut tentunya dapat bersifat macam-macam. Sebagaimana telah kita ketahui bahwa untuk terjadinya jual beli hak atas tanah dihadapan PPAT harus telah dilunasi harga jual belinya. Mungkin pula adanya keadaan dimana penjual yang sertipikat hak atas tanahnya sedang dalam penyelesaian balik namanya pada Kantor Badan Pertanahan Nasional tetapi penjual bermaksud untuk menjual hak atas tanah tersebut. Untuk mengatasi hal tersebut maka dibuatlah suatu perikatan jual beli sebagai suatu perjanjian pendahuluan untuk sementara menantikan dipenuhinya syarat untuk perjanjian pokoknya yakni jual beli di hadapan PPAT yang
berwenang untuk membuatnya. Dengan
demikian tidak diragukan lagi kekuatan pembuktian daripada perjanjian pendahuluan tersebut, meskipun tidak seperti kekuatan pembuktian surat keterangan sebagai pengganti PPJB yang dijumpai dibuat juga oleh beberapa PPAT.
2.5. Fungsi Surat Keterangan Notaris Tentang Pembayaran Lunas Dalam Peralihan Hak Atas Tanah
S a h n ya j ua l b e l i t a n a h d e n ga n a d a n ya a kt a j ua l b e l i d i ha d a p a n P P AT b e r a ki b a t h u k u m d a p a t d i d a ft a r ka n p e r a l i ha n ha k a t a s t a n a h t e r s e b u t ke B a d a n P e r t a na ha n . S e d a n g k a n a p a b i l a j ua l b e l i t a n a h t i d a k d i l a k u ka n d i h a d a p a n P P AT , ma ka K e p ut u s a n M a h ka ma h A g u n g t a n g g a l 1 Ap r i l 1 9 7 6 N o . 1 2 6 K / S i p / 1 9 7 6 me ne t a p ka n b a h wa u nt u k s a h n ya j ua l b e l i t a na h, t i d a k mu t l a k ha r u s d e n ga n a k t a ya n g d i b ua t o l e h d a n d i ha d a p a n P P A T , a kt a p e j a b a t i n i ha n ya l a h s ua t u a l a t b u kt i . M e n ge na i f u n g s i a kt a P P AT d a l a m j ua l b e l i , M a h k a ma h A g u n g d a l a m P ut u s a n n ya N o . 1 3 6 2 / K / S i p / 1 9 9 7 b e r p e nd a p a t b a h wa P a s a l 1 9 P P N o . 1 0 T a h u n 1 9 6 1 s e c a r a j e l a s me n e n t u ka n b a h wa a k t a P P AT ha n y a l a h s ua t u a l a t b u k t i d a n t i d a k me n ye b ut b a h wa a kt a i t u a d a l a h s ya r a t mu t l a k t e n t a n g s a h t i d a k n ya s ua t u j ua l b e l i t a na h. M e n ur u t B o e d i H a r s o no , a k t a P P AT b e r f u n g s i s e b a g a i a l a t p e mb u k t i a n me n g e na i b e n a r s ud a h d i l a k u ka n n ya j ua l b e l i . J ua l b e l i t e r s e b ut ma s i h d a p a t d i b u kt i k a n d e n ga n a l a t p e mb u k t i a n ya n g l a i n , a ka n t e t a p i d a l a m s i s t e m p e nd a ft a r a n t a na h me n u r u t P P N o . 2 4 t a h u n 1 9 9 7 , p e n d a ft a r a n j u a l b e l i i t u ha n ya d a p a t d i l a k u ka n d e n ga n a kt a P P AT s e b a ga i b u kt i n y a . O r a n g ya n g me l a k u k a n j ua l b e l i t a np a d i b u kt i ka n d e n g a n a kt a P P AT t i d a k a ka n d a p a t me mp e r o l e h s e r t i fi k a t , b i a r p u n j ua l b e l i n ya s a h me n u r ut h u k u m.18 18
2.6. Kedudukan Surat Kuasa Menjual Yang Didasarkan Surat Keterangan Notaris Tentang Pembayaran Lunas
Surat kuasa menjual pada dasarnya berkedudukan sebagai perjanjian bantuan atau akta di bawah tangan yang berfungsi dan mempunyai tujuan untuk melindungi posisi pembeli dan juga dapat mempermudah pekerjaan Notaris bila mana pada saat penjual tidak dapat hadir kedua kalinya atau berhalangan untuk menanda tangani akta jual beli maka penjual dapat memberikan kuasa menjual kepada pembeli, kuasa menjual pihak dalam suatu perjanjian tentang harga dan barang/benda (tanah dan/atau bangunan) sebagai obyek perjanjian jual beli. Sebab dengan sepakatnya para pihak tentang obyek perjanjian serta telah dibayar lunas harga tanah dan/atau bangunan oleh pembeli dan diterima oleh penjual sebaliknya penjual menyerahkan tanah dan/atau bangunannya kepada dan telah diterima oleh pembeli, maka unsur-unsur jual beli telah terpenuhi dan oleh Notaris cukup dijadikan alasan dibuatnya surat keterangan Notaris sebagai pengganti PPJB dan kuasa menjual.
Dalam sebuah surat keterangan Notaris akan dapat dijumpai harga tanah berikut bangunannya yang telah dibayar lunas (terjadi pelunasan) oleh pembeli kepada penjual/pemilik tanah. Secara yuridis berarti akta tersebut telah memenuhi syarat sebagai dasar peralihan hak atas tanahnya, yang diikuti dengan akta kuasa menjual. Adanya kuasa menjual dari pemilik tanah selaku penjual kepada pembeli, maka
segala kepentingan hukumnya dapat
dilaksanakan. Dengan kata lain, dengan kuasa menjual maka pembeli dikemudian hari dapat menjual kepada pihak lain dengan tanpa memerlukan bantuan hukum penjual atau dalam hal ini digunakan untuk menjual kepada dirinya pembeli sendiri guna kepentingan peralihan hak atas tanah dan bangunan tersebut.
Adanya akta kuasa menjual maka seorang penerima kuasa dapat menjalankan kekuasaan yang diberikan oleh pemberi kuasa, Namun demikain, ia tidak boleh bertindak melampaui batas yang diberikan kepadanya oleh pemberi kuasa. Oleh karena tindakan dan pemegang kuasa itu sebenarnya mewakili, demikian untuk dan atas nama pemberi kuasa, maka pemberi kuasa dapat dalam arti kata berhak untuk menggugat secara langsung dan menuntut orang ketiga dengan siapa pemegang kuasa telah bertindak dalam kedudukannya, agar perjanjian yang bersangkutan dipenuhinya.
2.7. Fungsi Surat Kuasa Menjual Dalam Peralihan Hak Atas Tanah
A k t a j ua l b e l i ya n g d i b u a t d i h a d a p a n P P AT s e s ua i d e n ga n p e r a t ur a n p e r u nd a n g - u nd a n g a n ya n g b e r l a k u me r up a ka n a kt a o t e n t i k ya n g d i b ua t d e n ga n i t i ka d b a i k d a n t e r a n g ka r e na d i l a k u ka n d i ha d a p a n p e j a b a t ya n g b e r we na n g d a n m e r up a ka n t a nd a p e n e r i ma a n ya n g s a h ( k u i t a n s i ) d a l a m j ua l b e l i d e n ga n t u na i t e r s e b ut . O l e h ka r e na n ya s e j a k d i t a n d a t a n ga n i a kt a j ua l b e l i i ni ma k a b e r a l i hl a h ha k a t a s t a na h d a r i p i h a k p e nj ua l ke p a d a p i ha k p e mb e l i . D a l a m p a s a l 3 7 P P N o . 2 4 T a h u n 1 9 9 7 me n ye b ut k a n b a h wa p e r a l i h a n ha k a t a s t a n a h me l a l u i j ua l b e l i ha n ya d a p a t d i d a f t a r ka n j i ka d i b u kt i ka n d e n g a n a k t a ya n g d i b u a t P P AT ya n g b e r we n a n g me n u r ut k e t e nt ua n p e r u nd a n g - u nd a n g a n. P e nd a f t a r a n d i s i n i b u ka n me r up a k a n s ya r a t t e r j a d i n ya p e mi nd a h a n ha k ka r e n a p e mi n d a ha n ha k t e l a h t e r j a d i s e t e l a h d i l a k u ka n j ua l b e l i n ya d i ha d a p a n P P AT . D e n ga n d e mi ki a n j ua l b e l i t a n a h t e l a h s a h d a n s e l e s a i d e n g a n p e mb u a t a n a k t a P P AT d a n a kt a P P AT t e r s e b ut me r up a k a n
b u k t i b a h wa t e l a h t e r j a d i j ua l b e l i , ya k n i b a h wa p e mb e l i t e l a h me nj a d i p e mi l i k n ya d a n p e nd a ft a r a n p e r a l i ha n ha k d i K a n t o r A g r a r i a b u ka nl a h me r up a ka n s ya r a t b a g i s a h n ya t r a n s a k s i j ua l b e l i t a na h d a n p e nd a ft a r a n d i s i n i ha n ya b e r f u n g s i u nt u k me mp e r k ua t p e mb u k t i a n n ya t e r ha d a p p i h a k ke t i ga a t a u u mu m. M e mp e r k u a t p e mb u kt i a n ma k s u d n ya me mp e r k ua t p e mb u kt i a n me n g e na i t e r j a d i n ya j ua l b e l i d e n ga n me n c a t a t p a d a b u k u t a n a h d a n s e r t i fi k a t ha k t a na h ya n g b e r s a n g k ut a n, s e d a n g ka n me mp e r l ua s p e mb u kt i a n d i ma k s ud k a n u nt u k me me n u hi a s a s p u b l i s i t a s k a r e na d e n g a n d i l a k u k a n n ya p e nd a ft a r a n j ua l b e l i n ya ma k a d i ke t a h ui o l e h p i ha k ke t i g a ya n g b e r ke p e n t i n ga n .
Dalam praktek serta kenyataan
dimasyarakat tidak jarang terjadi suatu keadaan dimana si pemilik hak atas tanah (penjual) yang sertipikat tanah haknya belum terbit atau belum terdaftar atas namanya yang disebabkan karena :
a. Masih dalam proses peralihan Hak. b. Masih ada proses balik nama menjadi ke
atas namanya yang timbul sehubungan dengan adanya pemindahan/peralihan hak, atau
c. Masih terikat sebagai jaminan atas suatu hutang.
Akan tetapi yang bersangkutan bermaksud untuk menjual tanah hak tersebut dan ada pembeli yang mungkin berkeinginan untuk membeli tanah tersebut dari penjual meskipun pembeli mengetahui bahwa sertipikat tanah
yang bersangkutan masih terkendala
sebagaimana yang disebutkan diatas sehingga tidak memungkinkan dibuat dan ditanda tanganinya akta jual beli dihadapan PPAT. Guna mengatasi hal tersebut maka disinilah akan dibuatkan suatu surat keterangan Notaris
dan berfungsinya kuasa menjual sebagai suatu perjanjian pendahuluan untuk sementara, menantikan dipenuhinya syarat untuk perjanjian pokok yaitu pembuatan akta jual beli dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) yang berwenang untuk membuatnya.
Banyak orang yang datang untuk membuat perjanjian perikatan jual beli namun dalam hal ini perjanjian perikatan jual beli (PPJB) diganti dengan Surat Keterangan Notaris yang diikuti kuasa menjual sebelum terjadinya jual beli itu dikarenakan dikemudian harinya pihak penjual dikhawatirkan tidak dapat datang kembali untuk membuat jual belinya sendiri dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Guna mengatasi hal tersebut, maka pembeli diberi kuasa untuk dapat melakukan jual belinya sendiri baik mewakili penjual maupun dirinya sendiri selaku pembeli untuk dapat mewakili secara umum hak-hak kepengurusan atas tanah tersebut selama belum dilakukan jual beli dihadapan pejabat yang dimaksud. Hal mana perlu diingat bahwa adanya kemungkinan calon penjual tidak berada ditempat untuk melakukan tindakan hukum yang masih merupakan kewajibannya tersebut.
Apabila Perjanjian pengikatan jual beli atau dalam hal ini diganti dengan surat keterangan yang dibuat oleh Notaris, maka Notaris seyogyanya telah mengantisipasi keadaan itu dengan mencantumkan kuasa-kuasa yang dimaksud untuk itu agar calon pembeli tidak dirugikan haknya, mengingat telah dipenuhi semua persyaratan untuk jual belinya dihadapan Pejabat yang berwenang. Kuasa-kuasa demikian diberikan dengan ketentuan bahwa kuasa mana tidak dapat ditarik kembali dan kuasa mana baru berlaku apabila syarat tangguh atas jual belinya tidak dipenuhi suatu perjanjian pemberi kuasapada umumnya merupakan suatu perjanjian sepihak, dimana kewajiban untuk melaksanakan prestasi hanya
terdapat pada satu pihak saja yaitu pada penerima kuasa. III. PENUTUP 3 . 1 . K e s i mp u l a n B e r d a s a r ka n ur a i a n p e mb a ha s a n ya n g t e l a h d i s a mp a i ka n p a d a t e s i s i ni , ma k a k e s i mp u l a n t e r h a d a p t e r h a d a p ke d u a p e r ma s a l a ha n ya n g d i ka j i a d a l a h s e b a g a i b e r i k u t : 1 . B a h wa ke d ud u ka n s u r a t ke t e r a n ga n N o t a r i s d e n ga n k ua s a me nj u a l s e b a g a i d a s a r d i b u a t n y a a kt a j ua l b e l i b a l i k na ma ya n g d i b ua t o l e h d a n / a t a u d i ha d a p a n P P AT b e r f u n g s i s e b a g a i p e r j a nj i a n b a nt ua n d a n a kt a d i b a wa h t a n ga n d e n ga n t uj ua n u nt u k me l i nd u n g i p o s i s i p e mb e l i d a n j u g a me mp e r l a nc a r p e ke r j a a n N o t a r i s / P P AT d a l a m m e mb u a t a kt a j ua l b e l i b e s e r t a p e nd a f t a r a n p e r a l i ha n h a k a t a s t a na h ya n g me nj a d i o b ye k j ua l b e l i . B e r d a s a r ka n P a s a l 1 8 7 5 K U H P e r d a t a ke t e r a n g a n no t a r i s d e n g a n k ua s a me n j ua l ya n g d i p a nd a n g s e b a ga i a k t a d i b a wa h t a n ga n t e r s e b u t d a p a t m e n g i ka t d a n me mp u n ya i ke k ua t a n s e b a g a i ma n a a k t a o t e nt i k a p a b i l a b a h wa ke b e r a d a a n n ya ma up u n t a nd a t a n ga n n ya t i d a k d i s a n g ka l o l a h ma s i n g - ma s i n g p i ha k. S e l a nj u t n ya k ua s a me nj u a l j u ga me mb e r i ka n h a k ke p a d a p e n e r i ma k ua s a ( p e mb e l i ) d i k e mu d i a n ha r i u n t u k me nj ua l ke p a d a p i h a k l a i n o b y e k j ua l b e l i b e r s a n g k ut a n t a np a b a n t u a n h u k u m p i h a k p e nj ua l a t a u d a l a m ha l d i g u n a ka n u n t u k me nj ua l ke p a d a d i r i n ya ( p e mb e l i s e n d i r i ) g u na ke p e nt i n ga n p e r a l i h a n ha k a t a s t a na h d a n b a n g u na n t e r s e b u t . 2 . B a h wa K u a s a me n j ua l ya n g me n g i k ut i s ur a t ke t e r a n ga n N o t a r i s b u ka n s e b a g a i k ua s a mu t l a k ya n g b e r t e n t a n ga n d e n ga n I n s t r u ks i M e nt e r i D a l a m N e ge r i N o . 1 4 T a h u n 1 9 8 2 s e hi n g ga a k t a j ua l b e l i b a l i k na ma n ya t i d a k d a p a t d i j a d i k a n a l a t p e nd a ft a r a n p e r a l i ha n h a k a t a s t a na h n ya p a d a K a nt o r P e r t a n a ha n. K ua s a me nj ua l ya n g me n gi k u t i s ur a t ke t e r a n ga n N o t a r i s me r u p a k a n s ua t u p e r b u a t a n h u k u m i k u t a n d a r i p e r j a nj i a n p e nd a h ul u a n ( p e r j a nj i a n b a n t ua n) ya n g b e r f u n g s i d a n me mp u n ya i t uj u a n u nt u k me mp e r s i a p ka n, me n e ga s ka n, me mp e r k ua t , me n ga t ur , me n g ub a h a t a u me n ye l e s a i ka n s ua t u h ub u n ga n h u k u m j ua l b e l i n ya d i h a d a p a n no t a r i s / P P AT s a mp a i p a d a p e nd a ft a r a n p e r a l i ha n h a k a t a s t a na h ya n g me nj a d i o b y e k j ua l b e l i . 3 . 2 . S a r a n - s a r a n S e h ub u n ga n d e n ga n ha s i l p e mb a ha s a n a t a s ke d u a p e r ma s a l a ha n p a d a t e s i s i ni , a d a p u n b e b e r a p a s a r a n ya n g d a p a t d i s a mp i ka n a d a l a h s e b a g a i b e r i k ut : a . K e p a d a P i ha k P e me r i nt a h c . q . B a d a n P e r t a na h a n N a s i o n a l p e r l u d i t e g a s k a n t e r k a i t ke p a s t i a n ke b e r a d a a n s ur a t a t a u a kt a k u a s a me nj ua l d a l a m p e mb ua t a n A k t a J ua l B e l i ya n g d i j a d i k a n d a s a r p e nd a ft a r a n p e r a l i ha n h a k a t a s t a na h ka r e na s e c a r a fa k t ua l p e r b u a t a n h u k u m t e r s e b u t s e r i n g t e r j a d i d i ma s ya r a ka t n a mu n s e c a r a no r ma t i f b e l u m d i a t ur s e c a r a p a s t i t e r ka i t s a h t i d a k n ya p e mb ua t a n k ua s a me nj ua l t e r s e b ut ;
b . K e p a d a P i ha k N o t a r i s / P P AT s e b a i k n ya s ur a t ke t e r a n ga n l u na s p ur a - p ur a d i h i nd a r i p e mb ua t a n n ya ka r e na d a p a t me n i mb u l ka n p e r s o a l a n h u k u m d i ke mu d i a n h a r i d a l a m h a l t e r j a d i n ya wa np r e s t a s i s a l a h s a t u p i ha k t e r ka i t p e r j a nj i a n p e n g i ka t a n j ua l b e l i a t a u a kt a p e n g i ka t a n j u a l b e l i ya n g d i b ua t n ya ; c . K e p a d a p i ha k ma s ya r a k a t ya n g me l a k u k a n j u a l b e l i t a n a h s e b a i k n ya me n g i k ut i k e t e n t ua n p e r a t ur a n p e r u nd a n g - u nd a n g a n ya n g b e r l a k u u nt u k me n g h i nd a r i t e r j a d i n ya ko n f l i k d i ke mu d i a n ha r i a t a s p e n g i n g ka r a n a t a u p e r b ua t a n me l a mp a ui ha k ya n g t i mb u l o l e h p a r a p i ha k b a i k t e r k a i t d e n ga n ke b e r a d a a n k u a s a me nj ua l ma up u n s ur a t k e t e r a n ga n l u n a s d i b a ya r ya n g d i b ua t p u r a -p ur a a t a s o b ye k j ua l b e l i . D A F T A R P U S T A K A
Apeldoorn, L. J. Van, 2000, Pengantar Ilmu Hukum, Pradnya Paramita, Jakarta.
Azhary, 1995, Negara Hukum Indonesia (Analisis Yuridis Normatif Tentang Unsur-unsurnya), UI Pres Cet Pertama, Jakarta.
Badrulzaman, Mariam Darus, 2001, Kompilasi Hukum Perikatan, PT. Citra Aditya Bakti, Bandung. Gautama, Sudargo, 1973, Pengertian Tentang Negara Hukum, Alumni, Bandung.
G o l d i n g, M . P . , 2 0 0 1 , T he N a t ur e o f La w R e a d i n g s i n Le g a l P h i l o s o p h y , C o l u mb i a U ni ve r s i t y, R a nd o m H o u s e , N e w Y o r k.
Hadjon, Philipus M., 2007, Perlindungan Hukum Bagi Rakyat di Indonesia, Sebuah Studi tentang Prinsip-prinsipnya, Penanganannya oleh Pengadilan dalam Lingkungan Peradilan Umum dan Pembentukan Peradilan Administrasi, Peradaban, Surabaya.
Komariah, 2002, Hukum Perdata, Universitas Muhammadiah, Malang.
Notohamidjojo, O., 1970, Makna Negara Hukum, Badan Penerbit Kristen, Jakarta. Rahardjo, Satjipto, 1996, Ilmu Hukum, PT. Citra Aditya Bakti, Bandung.
Raharjo, Handri, 2009, Hukum Perjanjian Di Indonesia, Pustaka Yustisia, Yogyakarta.
Rashid, Harun Al, 1987, Sekilas Tentang Jual Beli Tanah (Berikut Peraturan Peraturan-peraturannya), Ghalia Indonesia, Jakarta.
S o e b e k t i , R . , 2 0 0 1 , H u k u m P e r j a nj i a n, P T . I n t e r ma s a , J a ka r t a .
Subagyo, P. Joko, 1999, Metode Penelitian Dalam Teori dan Praktek, Cet. III, Rineka Cipta, Jakarta. Sutedi, Adrian, 2009, Peralihan Hak Atas Tanah Dan Pendaftarannya, Sinar Grafika, Cet. III, Jakarta. W i c a k s o no , F r a ns S a t r i yo , 2 0 0 8 , P a nd u a n Le n g ka p M e mb ua t S ur a t - S ur a t K o nt r a k ,
V i s i me d i a , J a ka r t a .
