TESIS
KEDUDUKAN KUASA MENJUAL ATAS DASAR SURAT KETERANGAN NOTARIS TENTANG PEMBAYARAN LUNAS
DALAM PEMBUATAN AKTA JUAL BELI BALIK NAMA
SUMARDI
PROGRAM PASCASARJANA UNIVERSITAS UDAYANA
DENPASAR
2014
TESIS
KEDUDUKAN KUASA MENJUAL ATAS DASAR SURAT KETERANGAN NOTARIS TENTANG PEMBAYARAN LUNAS
DALAM PEMBUATAN AKTA JUAL BELI BALIK NAMA
SUMARDI NIM. 1192462028
PROGRAM MAGISTER
PROGRAM STUDI KENOTARIATAN PROGRAM PASCASARJANA
UNIVERSITAS UDAYANA
DENPASAR
KEDUDUKAN KUASA MENJUAL ATAS DASAR SURAT KETERANGAN NOTARIS TENTANG PEMBAYARAN LUNAS
DALAM PEMBUATAN AKTA JUAL BELI BALIK NAMA
Tesis ini dibuat untuk memperoleh Gelar Magister Pada Program Magister Kenotariatan Program Pascasarjana
Universitas Udayana
SUMARDI NIM. 1192462028
PROGRAM MAGISTER
PROGRAM STUDI KENOTARIATAN PROGRAM PASCASARJANA
UNIVERSITAS UDAYANA DENPASAR
2014
Lembar Pengesahan
TESIS INI TELAH DISETUJUI TANGGAL : 08 JULI 2014
Pembimbing I, Pembimbing II,
(Prof. Dr. Ibrahim R., SH.,MH.) (Dr. IB. Agung Putra Santika, SH.,M.Kn.) NIP. 19551128 198303 1 003
Mengetahui :
Ketua Program Magister Kenotariatan Program Pascasarjana Universitas
Udayana
(Prof. Dr. I Made Arya Utama, SH.,MH.) NIP. 19650221 199003 1 005
Direktur Program Pascasarjana
Universitas Udayana,
(Prof. Dr. dr. A.A. Raka Sudewi, Sp.S(K) NIP. 19590215 198510 2 001
Tesis Ini Telah Diuji Pada Tanggal : 08 Juli 2014
Panitia Penguji Tesis Berdasarkan Surat Keputusan Rektor Universitas Udayana, Nomor : 2139/UN14.4/HK/2014
Tanggal : 7 Juli 2014
Ketua : Prof. Dr. Ibrahim R., SH.,MH.
Anggota :
1. Dr. IB. Agung Putra Santika, SH.,M.Kn.
2. Prof. Dr. I Made Arya Utama, SH.,MH.
3. Dr. Putu Tuni Cakabawa Landra, SH.,M.Hum.
4. Dr. I Nyoman Sukandia, SH.,MH.
PERNYATAAN BEBAS PLAGIAT
Dengan ini saya menyatakan yang sebenarnya bahwa :
Nama : Sumardi
NIM : 1192462028
Program Studi : Kenotariatan
Judul Tesis : Kedudukan Kuasa Menjual atas Dasar Surat Keterangan Notaris tentang Pembayaran Lunas Dalam Pembuatan Akta Jual Beli Balik Nama
Dengan ini menyatakan bahwa karya ilmiah tesis ini bebas dari plagiat. Apabila dikemudian hari terbukti plagiat dalam karya ilmiah ini, maka saya bersedia menerima sanksi sesuai Peraturan Menteri Pendidikan Nasional Republik Indonesia Nomor 17 Tahun 2010 dan perundang-undangan yang berlaku.
Denpasar, 10 Juni 2014 Yang membuat pernyataan,
Sumardi
UCAPAN TERIMA KASIH
Puji syukur penulis panjatkan kehadapan Tuhan Yang Maha Esa, oleh karena atas berkat dan rahmat-Nyalah maka penulis dapat menyelesaikan tesis ini. Mengenai judul tesis ini adalah “ Kedudukan Kuasa Menjual atas Dasar Surat Keterangan Notaris
tentang Pembayaran Lunas Dalam Pembuatan Akta Jual Beli Balik Nama”. Penulisan tesis ini dimaksudkan untuk dapat memenuhi salah satu persyaratan untuk dapat meraih Gelar Magister Kenotariatan pada Program Magister Kenotariatan Program Pascasarjana Universitas Udayana.
Penulis menyadari terselesaikannya tesis ini atas bantuan dan dukungan dari berbagai pihak. Untuk itu, melalui kesempatan yang terhormat ini perkenankan penulis menyampaikan ucapan terima kasih yang setulus-tulusnya kehadapan Prof. Dr. Ibrahim R.,SH.,MH. selaku Pembimbing Utama dan Bapak Dr.Ida Bagus Agung Putra Santika,SH.,M.Kn. sebagai Pembimbing Kedua yang telah meluangkan waktunya untuk memberikan dorongan, semangat, bimbingan dan saran selama penulis menyelesaikan tesis ini.
Penulis juga mengucapkan terima kasih kepada Prof. Dr. dr. Ketut Suastika, Sp.PD.-KEMD selaku Rektor Universitas Udayana beserta staf atas kesempatan yang diberikan untuk mengikuti dan menyelesaikan studi pada Program Magister Kenotariatan Program Pascasarjana Universitas Udayana. Terima kasih juga ditujukan kepada Prof. Dr. dr. A.A. Raka Sudewi, Sp.S (K) selaku Direktur Program Pascasarjana Universitas Udayana atas kesempatan yang diberikan kepada penulis untuk menjadi
mahasiswa Program Magister pada Program Pascasarjana Universitas Udayana. Tidak lupa penulis juga mengucapkan terima kasih yang sebesar-besarnya kepada Prof. Dr. I Gusti Ngurah Wairocana, SH., MH selaku Dekan Fakultas Hukum Universitas Udayana atas ijin yang diberikan kepada penulis untuk mengikuti Program Magister dan kepada Prof. Dr. I Made Arya Utama, SH., MH selaku Ketua Program Studi Magister Kenotariatan Universitas Udayana.
Terima kasih setulus-tulusnya juga penulis tujukan kepada Bapak dan Ibu Dosen pengajar di Program Studi Magister Kenotariatan Program Pascasarjana Universitas Udayana yang telah memberikan ilmu kepada para mahasiswa termasuk penulis. Terima kasih disampaikan kepada Bapak dan Ibu beserta seluruh staf dan karyawan di Sekretariat Magister Kenotariatan Universitas Udayana yang telah membantu penulis dalam proses administrasi selama mengikuti perkuliahan.
Penulis berharap semoga Tuhan Yang Maha Esa selalu memberikan kebahagiaan dan kesejahteraan kepada kita semua. Akhirnya semoga tesis ini bermanfaat bagi pengembangan ilmu pengetahuan dan menambah kepustakaan di bidang Hukum Kenotariatan serta berguna bagi masyarakat.
Denpasar, 10 Juni 2014
Penulis,
ABSTRAK
KEDUDUKAN KUASA MENJUAL ATAS DASAR SURAT KETERANGAN NOTARIS TENTANG PEMBAYARAN LUNAS DALAM PEMBUATAN AKTA
JUAL BELI BALIK NAMA
Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli dan Kuasa Menjual pada dasarnya merupakan alat bukti yang menunjukkan terikatnya para pihak dalam suatu perjanjian tentang harga dan barang/benda sebagai obyek perjanjian jual-beli. Sementara itu secara normatif, persoalan terhadap keberadaan kuasa menjual yang dipergunakan dalam pendaftaran peralihan hak atas tanah tidak dijumpai pengaturannya dalam PP No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah. Kekosongan norma tersebut telah menyebabkan terjadinya penyelesaian pendaftaran peralihan hak atas tanah yang berbeda-beda antar PPAT sesuai pengetahuan yang dimiliki dan keberaniannya melakukan upaya penemuan hukum. Bertolak dari hal itu, maka persoalan penelitian ini adalah bagaimana kedudukan surat keterangan Notaris yang dikuti kuasa menjual sebagai dasar dibuatnya akta jual beli balik nama yang dibuat oleh dan/atau dihadapan PPAT dan apakah akta Kuasa Menjual yang mengikuti surat keterangan Notaris dapat disebut sebagai kuasa mutlak dan akta jual beli balik namanya dapat dijadikan alat pendaftaran peralihan hak atas tanahnya pada Kantor Pertanahan.
Beranjak dari kekosongan norma dalam PP No. 24 Tahun 1997 terkait keberadaan surat keterangan notaris dan akta kuasa menjual tersebut, maka penelitian ini dikualifikasikan sebagai penelitian hukum normatif yang menggunakan pendekatan konseptual dan pendekatan perundang-undangan. Bahan hukum yang dipergunakan penelitian ini berasal dari hasil penelitian kepustakaan berupa bahan hukum primer, bahan hukum sekunder, dan bahan hukum tertier yang diperoleh melalui tehnik telaahan kepustakaan. Bahan hukum yang telah terkumpulkan tersebut terlebih dahulu dilakukan deskripsi dengan penguraian proposisi-proposisi hukum dan non hukum yang dijumpai, diinterpretasikan untuk selanjutnya disistematisasi, dievaluasi serta diberikan argumentasi untuk mendapat simpulan atas permasalahan yang dibahas.
Hasil penelitian menunjukkan bahwa kedudukan surat keterangan Notaris dengan kuasa menjual adalah sebagai perjanjian bantuan dan akta di bawah tangan dengan tujuan untuk melindungi posisi pembeli dan juga memperlancar pekerjaan Notaris/PPAT dalam membuat akta jual beli beserta pendaftaran peralihan hak atas tanah yang menjadi obyek jual beli. Sementara itu, kuasa menjual yang mengikuti surat keterangan Notaris bukan sebagai kuasa mutlak, namun sebagai suatu perbuatan hukum ikutan dari perjanjian pendahuluan (perjanjian bantuan) yang berfungsi dan mempunyai tujuan untuk mempersiapkan, menegaskan, memperkuat, mengatur, mengubah atau menyelesaikan suatu hubungan hukum jual belinya dihadapan notaris/PPAT sampai pada pendaftaran peralihan hak atas tanah yang menjadi obyek jual beli.
Kata-kata kunci : Eksistensi, Kuasa Menjual, Notaris, Surat Keterangan, Lunas.
ABSTRACT
THE EXISTENCE OF SELL ATTORNEY BASED ON NOTARY STATEMENT LETTER ABOUT KEEL PAYMENT IN MAKING SALE-BUY’S NAME
RETURN
Agreement Cordage Deed of Sale-Buy and Sell Attorney basically represent evidence appliance showing tied of the parties in an agreement about goods and price / object as sales contract. Meanwhile by normatif, problem to existence of sell attorney which was utilized in registration of land right switchover did not be arrangement in Government Regulation No. 24 Year 1997 about Land Registry. The blankness of the Norm had caused the happening of solving of registration of land right switchover which different each other between PPAT according to knowledge had and its bravery strive invention of law. Based of the situation, hence problem of this research is how to exsitance Notary letter statement which is power with sell as base making of sale act buy to return the name of made by and/or before PPAT and do attorney Sell following Notary letter statement can be conceived as an absolute power and sale-buy to name return can be made by appliance to registration of land right switchover at Land Office.
Based on the blankness of norm in the Government Regulation No. 24 Year 1997 for the existence of Agreement Cordage Deed of Sale-Buy and Sell Attorney, hence this research was be classified into normative legal research with appproached by conceptual and statute appproach. The legal materials of this research were based on primary, secondary and tertiary legal materials. The legal materials was be descripted henceforth to be interpreted, systematization, analysed, evaluated and also given argument to get conclusion of the problems.
Result of the research indicate that dimiciling Notary statement letter with attorney sell was as aid agreement and act underhand as a mean to protect buyer position as well as to help the Notary/PPAT work in making sale-buy act along with registration of land right switchover becoming sales object. Meanwhile, have the sell attorney following Notary statement letter non as absolute attorney, but as a help deed from antecedent agreement (aid agreement) functioning and have a purpose to draw up, to affirming, strengthening, arranging, altering or finishing its sales contractual terms before notary/PPAT come up with registration of land right switchover becoming sales object.
Key words : Exsistence, Attorney sell, Deed, Notary, statement letter, keel.
RINGKASAN
Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli dan Kuasa Menjual pada dasarnya merupakan alat bukti yang menunjukkan terikatnya para pihak dalam suatu perjanjian tentang harga dan barang/benda sebagai obyek perjanjian jual-beli. Sementara itu secara normatif, persoalan terhadap keberadaan kuasa menjual yang dipergunakan dalam pendaftaran peralihan hak atas tanah tidak dijumpai pengaturannya dalam PP No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah. Berdasarkan latar belakang tersebut diatas, ada 2 (dua) permasalahan yang dibahas pada tesis ini yakni (1) bagaimana kedudukan surat keterangan Notaris yang dikuti kuasa menjual sebagai dasar dibuatnya akta jual beli balik nama yang dibuat oleh dan/atau dihadapan PPAT dan (2) apakah akta Kuasa Menjual yang mengikuti surat keterangan Notaris dapat disebut sebagai kuasa mutlak dan akta jual beli balik namanya dapat dijadikan alat pendaftaran peralihan hak atas tanahnya pada Kantor Pertanahan. Dengan demikian, penelitian ini dikualifikasikan sebagai penelitian hukum normatif yang menggunakan pendekatan konseptual dan pendekatan perundang-undangan. Bahan hukum yang dipergunakan penelitian ini berasal dari hasil penelitian kepustakaan berupa bahan hukum primer, bahan hukum sekunder, dan bahan hukum tertier yang diperoleh melalui tehnik telaahan kepustakaan. Bahan hukum yang telah terkumpulkan tersebut terlebih dahulu dilakukan deskripsi, interpretasi untuk selanjutnya disistematisasi, dievaluasi serta diberikan argumentasi untuk mendapat simpulan atas permasalahan yang dibahas.
Pada Bab II sebagai bab kajian teoritis, dikaji mengenai pengertian kuasa menjual dari notaris dan akta jual beli balik nama. Dalam bab ini dijelaskan 3 sub bahasan, yakni tentang keberadaan Notaris Sebagai Pejabat Pembuat Akta Otentik, pengertian Kuasa Menjual dari Notaris dan Akta Jual Beli Balik Nama. Untuk sub bahasan Kuasa Menjual dari Notaris dibagi kedalam beberapa sub bahasan yakni Pengertian Kuasa, Jenis-Jenis Kuasa, Dasar Hukum Pembuatan Kuasa Menjual, Akibat Hukum Pemberian Kuasa Menjual Kekuatan Hukum Kuasa Menjual yang dibuat dihadapan Notaris, serta Tanggung Jawab Notaris Terhadap Akta Yang Dibuatnya.
Sementara itu terhadap sub bahasan Akta Jual Beli Balik Nama, adapun sub-sub bahasannya meliputi Pengertian Akta Jual Beli Balik Nama dan Dasar Hukum Akta Jual Beli Balik Nama.
Pada Bab III sebagai bab pembahasan atas permasalahan pertama terkait dengan kedudukan surat keterangan Notaris yang dikuti kuasa menjual sebagai dasar dibuatnya akta jual beli balik nama, adapun sub bahasannya meliputi 3 (tiga) sub bahasan. Ketiga sub bahasan yang dimaksudkan meliputi kedudukan Faktor-faktor yang melatar blakangi lahirnya surat keterangan Notaris tentang pembayaran lunas dalam Jual Beli Tanah , Fungsi Suarat Keterangan Notaris Tentang pembayaran Lunas dalam peralihan hak atas Tanah. Serta fungsi akta Jual beli Balik nama dalam Jual Beli Tanah. Serta perbedaan antara Covernote, surat keterangan Notaris dan perjanjian perikatan Jual Beli (PPJB). Mengenai hasil pembahasan pada bab ini bahwa kedudukan surat keterangan Notaris dengan kuasa menjual sebagai dasar dibuatnya akta jual beli balik nama yang dibuat oleh dan/atau dihadapan PPAT berfungsi sebagai perjanjian bantuan dan akta di bawah tangan dengan tujuan untuk melindungi posisi pembeli dan juga memperlancar
pekerjaan Notaris/PPAT dalam membuat akta jual beli beserta pendaftaran peralihan hak atas tanah yang menjadi obyek jual beli.
Bab IV bab pembahasan atas permasalahan kedua terkait kedudukan akta Kuasa menjual yang mengikuti surat keterangan Notaris dapat disebut sebagai kuasa mutlak dan akta jual beli balik namanya dapat dijadikan alat pendaftaran peralihan hak atas tanahnya pada Kantor Pertanahan. Hasil pembahasan yang diperoleh pada bab ini bahwa Kuasa menjual yang mengikuti surat keterangan Notaris bukan sebagai kuasa mutlak yang bertentangan dengan Instruksi Menteri Dalam Negeri No. 14 Tahun 1982 sehingga akta jual beli balik namanya tidak dapat dijadikan alat pendaftaran peralihan hak atas tanahnya pada Kantor Pertanahan. Kuasa menjual yang mengikuti surat keterangan Notaris merupakan suatu perbuatan hukum ikutan dari perjanjian pendahuluan (perjanjian bantuan) yang berfungsi dan mempunyai tujuan untuk mempersiapkan, menegaskan, memperkuat, mengatur, mengubah atau menyelesaikan suatu hubungan hukum jual belinya dihadapan notaris/PPAT sampai pada pendaftaran peralihan hak atas tanah yang menjadi obyek jual beli.
Sebagai bagian akhir tesis ini adalah Bab V sebagai bab penutup. Pada bab ini dikemukakan kesimpulan dan saran-saran yang dapat disampaikan terkait dengan hasil penelitian. Kesimpulan yang disampikan disesuaikan dengan permasalahan yang diteliti pada tesis ini. Sedangkan saran yang disampaikan berkaitan dengan hal-hal yang perlu dilakukan kajian atau penelitian lebih lanjut terkait kedudukan kuasa menjual atas dasar surat Keterangan Notaris tentang pembayaran lunas dalam pembuatan Akta Jual Beli Balik Nama.
DAFTAR ISI
SAMPUL DEPAN
SAMPUL DALAM ... i
PRASYARAT GELAR... ii
LEMBAR PERSETUJUAN... iii
PERNYATAAN BEBAS PLAGIAT... v
UCAPAN TERIMA KASIH... vi
ABSTRAK ... viii
ABSTRACT ... ix
RINGKASAN ... x
DAFTAR ISI... xii
BAB I PENDAHULUAN... 1
1.1. Latar Belakang Masalah ... 1
1.2. Rumusan Masalah... 13
1.3. Tujuan Penelitian ... 13
1.3.1. Tujuan Umum ... 13
1.3.2. Tujuan Khusus ... 14
1.4. Manfaat Penelitian ... 14
1.4.1. Manfaat Teoritis... 14
1.4.2. Manfaat Praktis ... 14
1.5. Landasan Teoritis dan Konseptual... 15
1.6. Metode Penelitian ... 32
1.6.1. Jenis Penelitian ... 32
1.6.2. Jenis Pendekatan ... 32
1.6.3. Sumber Bahan Hukum... 34
1.6.4. Teknik Pengumpulan Bahan Hukum ... 34
1.6.5. Teknik Pengolahan dan Analisis Bahan Hukum ... 35
BAB II TINJAUAN UMUM TENTANG KUASA MENJUAL DARI NOTARIS DAN AKTA JUAL BELI BALIK NAMA... 38
2.1. Notaris Sebagai Pejabat Pembuat Akta Otentik... 38
2.2. Kuasa Menjual dari Notaris ... 46
2.2.1. Pengertian Kuasa ... 46
2.2.2. Jenis-Jenis Kuasa ... 48
2.2.3. Dasar Hukum Pembuatan Kuasa Menjual ... 54
2.2.4. Akibat Hukum Pemberian Kuasa Menjual ... 56
2.2.5. Kekuatan Hukum Kuasa Menjual yang dibuat dihadapan Notaris ... 57
2.2.6. Tanggung Jawab Notaris Terhadap Akta Yang Dibuatnya ... 61
2.3. Akta Jual Beli Balik Nama ... 67
2.3.1. Pengertian Akta Jual Beli Balik Nama ... 67
2.3.2. Dasar Hukum Akta Jual Beli Balik Nama ... 81
BAB III KEBERADAAN SURAT KETERANGAN NOTARIS TENTANG PEMBAYARAN LUNAS TERHADAP KEDUDUKAN KUASA MENJUAL DALAM JUAL BELI TANAH... 84
3.1. Faktor- Faktor Yang Melatarbelakangi Lahirnya Surat Keterangan
Notaris Tentang Pembayaran Lunas Dalam Jual Beli Tanah ... 84
3.2. Fungsi Surat Keterangan Notaries Tentang Pembayaran Lunas Dalam Peralihan Hak Atas Tanah ... 90
3.3. Fungsi Akta Jual Beli Balik Nama Dalam Jual Beli Tanah ... 104
3.4. Perbedaan Antara Covernote, Surat Keterangan Yang Dibuat Oleh Notaris Dan Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB)... 115
BAB IV KEBERADAAN SURAT KUASA MENJUAL DALAM PERALIHAN HAK ATAS TANAH MELALUI AKTA JUAL BELI BALIK NAMA ... 120
4.1. Fungsi Surat Kuasa Menjual Dalam Peralihan Hak Atas Tanah ... 120
4.2. Kedudukan Surat Kuasa Menjual Yang Didasarkan Surat Keterangan Notaris Tentang Pembayaran Lunas... 127
4.3. Kedudukan Akta Jual Beli Balik Nama dalam Jual Beli Tanah ... 131
4.4. Hak Dan Kewajiban Pemegang Kuasa Menjual Dalam Pembuatan Akta Jual Beli Balik Nama... 140
4.5. Sahnya Akta Jual Beli Balik Nama Yang Dibuat Atas Dasar Kuasa Menjual... 143
BAB V PENUTUP... 148
5.1. Kesimpulan ... 148
5.2. Saran-saran... 149
DAFTAR PUSTAKA ... 150
