Dokumen Penilaian Real Properti

PENILAIAN

PENILAIAN REAL PROPER

REAL PROPERTI

TI

Pendekatan Perbandingan Data Pasar

Pendekatan Perbandingan Data Pasar

11

Oleh: Ir. Ahmad Saifudin MJ, IAI, MT Oleh: Ir. Ahmad Saifudin MJ, IAI, MT22

A.

A. PEPENGNGERERTITIAN AN UMUMUMUM Real estat

Real estat dirumuskan sea!ai "anah se#ara $sik dan  dirumuskan sea!ai "anah se#ara $sik dan enda %an!enda %an! dian!un &leh manusia %an! men'adi

dian!un &leh manusia %an! men'adi sa"u kesa"uan den!an "anahn%a.sa"u kesa"uan den!an "anahn%a. R

Real es"a" eal es"a" memiliki karak"eris"ik unik %an! memedakann%a den!anmemiliki karak"eris"ik unik %an! memedakann%a den!an ins"rumen in(es"asi lain, %ai"u:

ins"rumen in(es"asi lain, %ai"u:

1.

1. L&kasi "idak mun!kin eruah: real es"a" "idak da)a" dia*a+a*a danL&kasi "idak mun!kin eruah: real es"a" "idak da)a" dia*a+a*a dan "idak da)a" dialihkan ke l&kasi lain.

"idak da)a" dialihkan ke l&kasi lain. 2.

2. Memu"uhkan Memu"uhkan )en!eman!an: )en!eman!an: real real es"a" mes"a" memu"uhkemu"uhkan suman sumer da%aer da%a lain, %ai"u

lain, %ai"u an!unan, a!ar men'adi an!unan, a!ar men'adi leih )r&duk"ifleih )r&duk"if.. .

. MemMemu"uhku"uhkan keahlan keahlian: eerian: eera)a keaha)a keahlian khusulian khusus mun!kins mun!kin

diu"uhkan a!ar in(es"asi real es"a" da)a" er&)erasi den!an enar. diu"uhkan a!ar in(es"asi real es"a" da)a" er&)erasi den!an enar. -.

-. Tidak aTidak ada da"a da da"a f&rmal: f&rmal: suli" un"uk suli" un"uk men!e"ahui men!e"ahui hal+hal %an! hal+hal %an! in!in ki"ain!in ki"a ke"ahui "an)a men#ari "ahu ke era!ai l&kasi real es"a" %an!

ke"ahui "an)a men#ari "ahu ke era!ai l&kasi real es"a" %an! ereda.

ereda. .

. Tidak mTidak memilik )asar remilik )asar resmi: "idak adesmi: "idak ada /0ursa Ra /0ursa Real Es"a" Jakeal Es"a" Jakar"a/ se)erar"a/ se)er"i"i la%akn%a 0ursa Efek Jakar"a salah sa"u )asar"em)a" 'ualeli sura" la%akn%a 0ursa Efek Jakar"a salah sa"u )asar"em)a" 'ualeli sura" erhar

erhar!a di !a di Ind&nesia3. Jika ki"a in!in memeli a"au Ind&nesia3. Jika ki"a in!in memeli a"au men'ual real es"a",men'ual real es"a", maka ki"a harus )er!i ke era!ai l&kasi, aik un"uk

maka ki"a harus )er!i ke era!ai l&kasi, aik un"uk meliha" )r&)er"imeliha" )r&)er"i a"au)un un"uk men!e"ahui har!a )asar

a"au)un un"uk men!e"ahui har!a )asar sua"u )r&)er"i.sua"u )r&)er"i. 4.

4. Pen!e"ahuPen!e"ahuan "en"an! an "en"an! )asar r)asar real es"a" eal es"a" rela"if srela"if sediki": kediki": kean%akan ean%akan &ran!&ran! "idak "ahu har!a 'ual sua"u )r&)er"i dan han%a sediki" %an! "ahu

"idak "ahu har!a 'ual sua"u )r&)er"i dan han%a sediki" %an! "ahu men!enai "eknik erne!&siasi di

men!enai "eknik erne!&siasi di )asar )r&)er"i.)asar )r&)er"i. 5.

5. Melia"kan Melia"kan 'umlah u'umlah uan! %an! an! %an! esar desar dalam 'ualalam 'ualeli: sua"u eli: sua"u real real es"a"es"a" "idak mun!kin semurah har!a saham %an! har!an%a seki"ar R) "idak mun!kin semurah har!a saham %an! har!an%a seki"ar R) 1.666,66 hin!!a

1.666,66 hin!!a R) 16.666,66 )er R) 16.666,66 )er lemarlemar. 7ar!a seuah . 7ar!a seuah real es"a"real es"a" riuan a"au 'u"aan kali dari i"u.

riuan a"au 'u"aan kali dari i"u. 8.

8. 0er'an!ka 0er'an!ka )an'an!: u)an'an!: un"uk memn"uk memasarkan asarkan real real es"a", diu"es"a", diu"uhkan uhkan 'an!ka'an!ka *ak"u %an!

*ak"u %an! leih lama a!ar leih lama a!ar men#a)ai har!a %an! mere)resen"men#a)ai har!a %an! mere)resen"asikanasikan nilai

nilai )asarn%)asarn%a.a. 9.

9. Rela"if Rela"if suli" dia!i: suli" dia!i: ke"ikke"ika ki"a ma ki"a memeli sua"u emeli sua"u uni" runi" real es"a", seal es"a", suli"uli" mem)er

mem)er&leh 'umlah &leh 'umlah "e)a" sesuai %an! "e)a" sesuai %an! diin!inkan. adan!kaddiin!inkan. adan!kadan!an! )emeli memeli leih an%ak dari)ada

)emeli memeli leih an%ak dari)ada %an! diu"uhkan a"au%an! diu"uhkan a"au memeli leih sediki" dari)ada %an!

memeli leih sediki" dari)ada %an! diu"uhkan a"as )er"iman!andiu"uhkan a"as )er"iman!an "er"en"u. e"ik

"er"en"u. e"ika )emeli memeli leih a )emeli memeli leih an%ak dari)ada %an!an%ak dari)ada %an!

diu"uhkan, real es"a" iasan%a "idak da)a" dia!i e!i"u sa'a dan diu"uhkan, real es"a" iasan%a "idak da)a" dia!i e!i"u sa'a dan memiark

memiarkan sisan%a un"uk hal an sisan%a un"uk hal lain.lain.

1

1 _{Referensi Referensi u"ama u"ama diru'udiru'uk k dari dari MO;<L MO;<L PENILAIAPENILAIAN N PEN;EATPEN;EATAN AN ;A;ATTA A PASAR, PASAR, ;ikla";ikla"}  T

 Teknis Sus"ansi S)esialis Peknis Sus"ansi S)esialis Penilaian Pr&enilaian Pr&)er"i ;asar, ;e)ar"emen )er"i ;asar, ;e)ar"emen euan!an RI,euan!an RI, Pusdikla" euan!an <mum, 2668.

Pusdikla" euan!an <mum, 2668. 2

R

Real es"a" 'u!a eal es"a" 'u!a meru)akmeru)akan enda $sik er*u'ud an enda $sik er*u'ud %an! da)a" diliha" dan%an! da)a" diliha" dan disen"uh, ersama+sam

disen"uh, ersama+sama den!an se!ala sesua"u a den!an se!ala sesua"u %an! didirikan )ada%an! didirikan )ada "anah %an! ersan!ku"an, di a"as a"au di

"anah %an! ersan!ku"an, di a"as a"au di a*ah "anah. ;i Ind&nesia,a*ah "anah. ;i Ind&nesia, e"en"

e"en"uan men!enai hakhak a"as "anah dan uan men!enai hakhak a"as "anah dan se!ala sesua"u %an! men'adise!ala sesua"u %an! men'adi sa"u kesa"uan den!an "anah "erseu"

sa"u kesa"uan den!an "anah "erseu" dia"ur den!an <ndan!+<ndan!dia"ur den!an <ndan!+<ndan! N&m&r  Tahun 1946 "en"an! Pera"uran ;asar P&k&k A!raria <<PA3 dan N&m&r  Tahun 1946 "en"an! Pera"uran ;asar P&k&k A!raria <<PA3 dan )era"uran+)era"u

)era"uran+)era"uran ran )elaksanaann%a.)elaksanaann%a. Real properti

Real properti meru)akan )en!uasaan %uridis a"as  meru)akan )en!uasaan %uridis a"as "anah %an! men#aku)"anah %an! men#aku) semua hak a"as "anah huun!an hukum den!an idan! "anah "er"en"u3, semua hak a"as "anah huun!an hukum den!an idan! "anah "er"en"u3, semua ke)en"in!an 

semua ke)en"in!an interest interest 3, dan manfaa" 3, dan manfaa" beneft beneft 3 %an! erkai"an3 %an! erkai"an

den!an ke)emilikan real es"a". Real )r&)er"i iasan%a diuk"ikan den!an den!an ke)emilikan real es"a". Real )r&)er"i iasan%a diuk"ikan den!an uk"i ke)emilikan ser"i$k

uk"i ke)emilikan ser"i$ka" a"au a" a"au sura"+sura" lain3 %an! "er)isah sura"+sura" lain3 %an! "er)isah dari $sikdari $sik real es"a". Oleh karena i"u, real )r&)er"i adalah sua"u k&nse) hukum %an! real es"a". Oleh karena i"u, real )r&)er"i adalah sua"u k&nse) hukum %an! meru)akan k&nse) n&n$sik. ;alam k&nse) real )r&)er"i, un"uk

meru)akan k&nse) n&n$sik. ;alam k&nse) real )r&)er"i, un"uk memedak

memedakan an"ara an an"ara real es"a" %an! real es"a" %an! meru)akmeru)akan en"i"as an en"i"as $sik eru)a "anah$sik eru)a "anah dan )en!eman!an di

dan )en!eman!an di a"asn%a, den!an ke)emilikanna"asn%a, den!an ke)emilikann%a %an! %a %an! meru)akmeru)akanan k&nse) hukum, ke)emilikan dari sua"u real es"a" diseu" real )r&)er"i, k&nse) hukum, ke)emilikan dari sua"u real es"a" diseu" real )r&)er"i, %an! da)a" din%a"akan den!an

%an! da)a" din%a"akan den!an )ersamaan sea!ai eriku":)ersamaan sea!ai eriku": Real Properti = Fisik +

Real Properti = Fisik + LegalitasLegalitas arga! bia"a!

arga! bia"a! dandan nilai nilai adalah sua"u is"ilah %an! salin! erkai"an an"ara adalah sua"u is"ilah %an! salin! erkai"an an"ara sa"u den!an %an! lainn%a,

sa"u den!an %an! lainn%a, &leh karena i"u serin!kali "er'adi &ran! salah&leh karena i"u serin!kali "er'adi &ran! salah menafsirk

menafsirkan ke"i!a ian ke"i!a is"ilah "erseu".s"ilah "erseu". #ia"a#ia"a adalah se'umlah uan! %an!adalah se'umlah uan! %an! dikeluark

dikeluarkan an un"uk menda)a"kan a"au men!adakan sesua"u. un"uk menda)a"kan a"au men!adakan sesua"u. Sea!aiSea!ai #&n"&h un"uk me*u'udkan seuah rumah, se'umlah uan! )erlu

#&n"&h un"uk me*u'udkan seuah rumah, se'umlah uan! )erlu dikeluark

dikeluarkan un"uk an un"uk memeli "anah, memeli ma"erial an!unan, memeli "anah, memeli ma"erial an!unan, u)ahu)ah uruh, i=in, dan lain

uruh, i=in, dan lain sea!ain%a. Se'umlah uan! %an! dikeluarkan i"ulahsea!ain%a. Se'umlah uan! %an! dikeluarkan i"ulah %an! diseu" sea!ai ia%a 

%an! diseu" sea!ai ia%a cost cost 3.3. argaarga da)a" diar"ikan sea!aida)a" diar"ikan sea!ai se'umlah uan! %an! dia%ar dalam

se'umlah uan! %an! dia%ar dalam seuah "ransaksi un"uk menda)a"kanseuah "ransaksi un"uk menda)a"kan hak milik dari sesua"u enda.

hak milik dari sesua"u enda.

arga = #ia"a + Faktor $epentingan dan Pasaran arga = #ia"a + Faktor $epentingan dan Pasaran Nilai

Nilai adalah a)a %an! se)a"u"n%a dia%ar &leh se&ran! )emeli a"auadalah a)a %an! se)a"u"n%a dia%ar &leh se&ran! )emeli a"au di"erima &leh )en'ual dalam

di"erima &leh )en'ual dalam seuah "ransaksi, dan har!a adalah a)a %an!seuah "ransaksi, dan har!a adalah a)a %an! akhirn%a dise"u'ui. Nilai dan har!a adalah

akhirn%a dise"u'ui. Nilai dan har!a adalah ereda, "e"a)i keduan%a da)a"ereda, "e"a)i keduan%a da)a" )ula sama. >ak"&r %an! men%eakan )eredaan dan )ersamaan an"ara )ula sama. >ak"&r %an! men%eakan )eredaan dan )ersamaan an"ara nilai dan har!a adalah /fak"&r ke*a'aran/, %ai"u:

nilai dan har!a adalah /fak"&r ke*a'aran/, %ai"u: 1.

1. Pen'ual Pen'ual %an! er%an! erkela%akkela%akan dan an dan mem)un%ai mem)un%ai hak ershak ersedia men'uedia men'ualal har"an%a?

har"an%a? 2.

2. PemPemeli %an! meli %an! mam)u dan am)u dan erkela%akerkela%akan ersan ersedia memedia memeli har"aeli har"a "erseu"?

"erseu"? .

. Ada *Ada *ak"u %ak"u %an! #uan! #uku) uku) un"uk "n"uk "a*ar ma*ar mena*ena*ar?ar? -.

-. Ada *aAda *ak"u %an! k"u %an! #uku) #uku) un"uk mun"uk menun'ukkan enun'ukkan har"a %an! har"a %an! di'ual kdi'ual ke)adae)ada )asaran?

)asaran? .

. 7ar!a 7ar!a "idak er"idak eruah a"au uah a"au men!alami men!alami @uk"uasi @uk"uasi dalam 'dalam 'an!ka *an!ka *ak"uak"u "er"en"u?

4. Tidak mem)er"iman!kan )ena*aran)ena*aran is"ime*a misaln%a an"ara a)ak dan anak, an"ar induk )erusahaan den!an anak

)erusahaan dan sea!ain%a3.

Penilaian adalah !aun!an an"ara ilmu )en!e"ahuan dan seni science and art 3 dalam men!es"imasikan nilai dari seuah ke)en"in!an %an!

"erda)a" dalam sua"u )r&)er"i a!i "u'uan "er"en"u )ada *ak"u %an! "elah di"e"a)kan ser"a den!an mem)er"iman!kan se!ala karak"eris"ik %an! ada )ada )r&)er"i "erseu" "ermasuk 'enis+'enis in(es"asi %an! ada di )asar.

Penilaian adalah seuah )en!an!!aranes"imasi nilai dari sesua"u

ke)en"in!an a"as seuah )r&)er"ihar"a un"uk sesua"u "u'uan "er"en"u. Ada eera)a ke)erluan %an! men%eakan )enilaian "erhada) sesua"u )r&)er"i di)erlukan. eadaan ini men%eakan "erda)a" leih dari sa"u  'enis nilai un"uk seuah )r&)er"i "anah dan an!unan3 %ai"u "er!an"un!

ke)ada "u'uan )enilaian "erseu" diua". Se"ia) )enilai %an! menerima "u!as )enilaian *a'i "erleih dahulu men!er"i dan memahami "u'uan )enilaian. 7al ni )en"in! men!in!a" "u'uan %an! ereda, maka

memerlukan ma#am dan me"&de )enilaian %an! ereda )ula. Penilai  'u!a harus men!e"ahui dan mam)u men!iden"i$kasikan )r&lem a"au

masalah %an! akan di)e#ahkan den!an men!!unakan hasil )enilaian "erseu".

#. TU%UAN PENILAIAN

#eberapa t&'&an penilaian dan fak"&r+fak"&r %an! )erlu un"uk di)er"iman!kan un"uk menda)a"kan seuah nilai adalah sea!ai eriku" :

a. Penent&an Nilai Pasaran Terb&ka O)en Marke" alue3 A)aila se&ran! )enilai men!!unakan )erka"aan /nilai/, )ada umumn%a %an! dimaksudkan nilai "erseu" adalah nilai )asaran

"eruka. Nilai )asaran "eruka %an! dimaksudkan adalah har!a "eraik %an! dida)a" dari seuah ke)en"in!an har"a melalui )er'an'ian in(idu )ri(a"e "rea"%3 )ada "an!!al )enilaian den!an andaian :

13 Pen'ual dan )emeli %an! san!!u), erkela%akan dan rela?

23 Ada #uku) *ak"u un"uk meliha" dan erundin! ne!&siasi3 )en'ualan den!an mem)er"iman!kan 'enis dan karak"eris"ik har"a?

3 Nilai "idak eruah dalam 'an!ka *ak"u "erseu"? -3 Ada *ak"u %an! #uku) dan "idak ada a"asan un"uk

mem)erliha"kan har"a )ada )asar?

3 Tidak mem)er"iman!kan "a*aran "amahan a"au "a*aran is"ime*a dari )emeli.

b. Penilaian &nt&k t&'&an Pen'&alan

;alam melakukan )enilaian un"uk "u'uan )en'ualan, se&ran! )enilai haruslah men!iden"i$kasi :

13 Semua #al&n )emeli %an! ada di)asaran )ada *ak"u "er"en"u? 23 Al"erna"if har"a %an! ada di )asaranB

3 Mem)erkirakan har!a %an! dida)a" dari )ersain!an di an"ara #al&n+ #al&n )emeli?

-3 Men!iden"i$kasi keun"un!an a"au keru!ian seandain%a dilakukan )eraikan a"au ren&(asi seelum di"a*arkan di)asaran un"u

menda)a"kan har!a "eraik?

(. Penilaian &nt&k t&'&an pe)belian

Perkara )&k&k %an! )erlu di)er"iman!kan dalam memua" )enilaian adalah men!e"ahui ke)erluan dari )elan!!an. Penilaian un"uk "u'uan )emelian disini adalah erla*anan den!an )enilaian "u'uan

)en'ualan, di mana )enilai sea!ai *akil dari )ihak )emeli )erlu men!analisis ser"a men!iden"i$kasi dari har"a)r&)er"i %an! akan dieli, men!es"imasi har!a dan mem)er"iman!kan

keun"un!ankeru!ian dari )emelian "erseu" d. Penilaian &nt&k t&'&an pen"e*aan

<n"uk "u'uan )enilaian se*a, se&ran! )enilai dimin"a &leh )emilik un"uk men!uruskan )en%e*aan har"an%a a"au)un &leh )en%e*a un"uk menen"ukan nilai a"as hak %an! dimiliki dari )en%e*aan har"a "erseu" dalam a"as "em)& "er"en"u %an! dise"u'ui.

e. Penilaian &nt&k 'a)inan )endapatkan pin'a)an

;alam melakukan )enilaian un"uk maksud 'aminan menda)a"kan )in'aman. Se&ran! )enilai )erlu mem)er"iman!kan nilai 'ika har"a "erseu" "er)aksa di'ual, %ai"u dilelan!. A)aila "er'adi )en'ualan

se#ara lelan!, maka har"a "erseu" "idak di)asarkan dalam *ak"u %an! #uku) 'an!ka *ak"u sin!ka"3. Oleh karena i"u se&ran! )enilai )erlu mem)erkirakan eera)a keadaan %an! kuran! aik %an! mun!kin mem)en!aruhi nilai har!an%a nan"i.

. Penilaian &nt&k t&'&an as&ransi

;alam )enilaian a!i "u'uan asuransi, )enilaian adalah erdasarkan )ada )rinsi) indemnity  nilai dari har"a %an! diasuransikan adalah nilai se)er"i )ada *ak"u seelum musiah "er'adi3, reinstatement nilai

asuransi dari seuah har"a adalah nilai )en!!an"ian aru dari har"a "erseu" den!an fun!si, ukuran, dan desain %an! sama "an)a

mem)erha"ikan a)akah an!unan i"u aru a"au sudah erumur3, dan replacement  diseu" 'u!a )rinsi) )en!!an"ian3 di mana di!unakan un"uk an!unan kun& %an! ma"erial an!unann%a "idak "ersedia di )asaran a"au )emerin"ah men!hendaki )eruahan lain un"uk leih disesuaikan den!an kei'aksanaan )eren#anaan k&"a.

,. FA$T-R /ANG MEMPENGARUI NILAI PR-PERTI

Nilai )r&)er"i, sama se)er"i nilai aran!aran! %an! lain adalah

di"en"ukan &leh sifa"sifa" $sik %an! "erda)a" )ada )r&)er"i i"u sendiri dan eera)a fak"&rfak"&r luar %an! mem)un%ai dam)ak a"au )en!aruh

"erhada) nilai )r&)er"i men!iku" *ak"u dan keadaan. Se#ara !aris esar fak"&r+fak"&r %an! mem)en!aruhi nilai sua"u )r&)er"i diedakan ke dalam - fak"&r, %ai"u:

a. Faktor per)intaan dan pena*aran

>ak"&r ini dian!!a) sea!ai sa"u fak"&r %an! san!a" luas dan

men%eluruh dam)akn%a karena fak"&r ini meli)u"i fak"&rfak"&r lainn%a  'u!a. Jika )ena*aran )r&)er"i di)asaran "e"a) sedan!kan )ermin"aan

er"amah, maka nilai )r&)er"i akan naik. 0e!i"u )ula sealikn%a, 'ika )ermin"aan adalah "e"a) sedan!kan )ena*aran er"amah, maka nilai )r&)er"i da)a" men'adi "urun. Te"a)i a)akah )en%ea naik "urunn%a )ermin"aan dan )ena*aran )r&)er"i di )asaranC

Ada eera)a sea %an! da)a" men!uah )ermin"aan dan )ena*aran )r&)er"i di)asaran, %ai"u :

13 >ak"&r+fak"&r ke)endudukan

0er"amahn%a 'umlah )enduduk meru)akan fak"&r u"ama %an! men%eakan er"amahn%a )ermin"aan )r&)er"i. ;en!an

er"amahn%a 'umlah )enduduk )ada sua"u k&"a a"au *ila%ah "er"en"u se#ara &"&ma"is akan men%eakan leih an%ak rumah kediaman, ruan! kan"&r, indus"ri dan lainlain saranan di)erlukan. Sin!ka"n%a, sekiran%a )ena*aran dan )r&)er"i di)asaran "idak er"amah seirin! den!an )er"amahan 'umlah )enduduk maka akan men%eakan kenaikan nilai )r&)er"i diera!ai sek"&r. Selain  'umlah )enduduk, )eruahan s"ruk"ur )enduduk ser"a )eruahan

)en%earan )enduduk 'u!a da)a" mem)en!aruhi )ena*aran dan )ermin"aan ser"a se"erusn%a akan mem)en!aruhi nilai )r&)er"i. 7al ini da)a" diliha" dalam k&n"eks seuah mas%araka", di mana 'ika s"ruk"ur )endudukn%a sea!ian esar adalah &ran!&ran! %an! elum erkeluar!a maka 'umlah "em)a" "in!!al ser"a 'enis )r&)er"i %an! akan di)erlukan di)asaran adalah ereda 'ika diandin!kan den!an mas%araka" %an! sea!ian esar )endudukn%a adalah erkeluar!a.

23 Peruahan #i"arasa

Peruahan #i"arasa )en%e*a, )emeli a"au )ara in(es"&r 'u!a memeri dam)ak %an! keliha"an "erhada) )ermin"aan 'enis'enis )r&)er"i %an! ereda. Sekiran%a )ada sua"u masa "er"en"u mina" )ara )en%e*a a"au )emeli eruah dari 'enis rumah sa"u "in!ka" ke)ada 'enis rumah er"in!ka" se)er"i a)ar"emen dan k&nd&minium, maka akan ki"a da)a"i ah*a sek"&rsek"&r ini akan men!alami

)eruahan dalam nilai sekiran%a "idak disesuaikan den!an se*a'arn%a.

3 Peruahan "ekn&l&!i )eman!unan

;en!an mun#uln%a "ekn&l&!i"ekn&l&!i aru dalam )eman!unan )r&)er"i, maka )ena*aran )r&)er"i di )asaran da)a" di"amah den!an kadar %an! leih #e)a". 7al ini an%ak melia"kan sek"&r rumah "in!!al dan a)aila kadar )er"amahan ini da)a" menandin!i )ermin"aan, maka nilai rumah "in!!al da)a" di"urunkan a"au

dis"ailkan.

b. Faktor 0sik properti

 Jenis dan ke!unaan )r&)er"i akan menen"ukan lin!ku) )asaran a!i )r&)er"i %an! erkenaan. Sea!ai #&n"&h )r&)er"i )er"anian

mem)un%ai )asaran %an! leih "era"as diandin! den!an )r&)er"i indus"ri %an! leih er#&rak nasi&nal a"au in"ernasi&nal. Te"a) *alau a!aimana)un )&"ensi )en!!unaan )erlu di)er"iman!kan karena disua"u *ak"u nan"i ke!unaan akan da)a" di"ukar ke)ada ke!unaan %an! leih aik, sehin!!a nilai )r&)er"i da)a" menin!ka".

23 <kuran dan en"uk

Leih luas sesua"u "anah maka akan leih mudah dan ek&n&mis sua"u ak"i(i"as da)a" di'alankan di a"asn%a dan &leh sea i"u )r&)er"i "erseu" akan men'adi leih menarik. Namun, 'ika "erlalu luas, misaln%a "anah )er"anian, nilai )er me"er )erse!in%a akan "urun hal ini dikarenakan 'ika "erlalu luas maka semakin an%ak masalah dalam )en!urusann%a. eadaan ini men'adikan semakin erkuran!n%a )ermin"aan "ehada) "anah+"anah %an! luas.

 Tanah+"anah %an! mem)un%ai luas %an! sama mun!kin akan mem)un%ai nilai %an! ereda 'ika en"uk "anahn%a erlainan. Misaln%a seuah meman'an! keelakan! dan seuah la!i mun!kin mem)un%ai en"uk melear )ada a!ian de)an. Oleh karena fak"&r "erseu" maka akan men%eakan nilai %an! ereda.

3 ;esain dan k&ns"ruksi an!unan

;esain dan k&ns"ruksi an!unan adalah fak"&r )en"in! dalam mem)en!aruhi nilai seuah an!unan. ;esain an!unan adalah leih di"en"ukan &leh 'enis ke!unaan an!unan dan selera dari

mas%araka" %an! men!!unakan. e"idaksesuaian den!an ke!unaan dan selera ini akan men%eakan nilai seuah an!unan akan

men'adi "urun, demikian 'u!a sealikn%a a)aila seuah an!unan mem)un%ai desain %an! aik, sesuai den!an ke!unaan dan

men!iku"i "ren )ada masa i"u maka nilain%a akan naik.

;emikian haln%a den!an k&ns"ruksi an!unan. 0aik "idakn%a k&ns"ruksi an!unan adalah di"en"ukan &leh )emilihan ma"erial %an! aik, #ara )emasan!an dan kesesuaiann%a den!an

lin!kun!an. Pada "aha) selan'u"n%a k&ns"ruksi an!unan ini

menen"ukan /kuali"as an!unan/ dan )ada akhirn%a adalah nilai an!unan i"u sendiri.

(. Faktor perletakan dan lokasi properti 13 Perle"akan

Perle"akan disini adalah meli)u"i a)akah )r&)er"i "erseu" "erle"ak di"em)a" %an! "in!!i a"au rendah, dileren! uki" a"au di"e)i sun!ai, di"en!ah a"au di)&'&k l&k )erumahan dan sea!ain%a. Pr&)er"i %an! "erle"ak di "em)a" %an! rendah misaln%a adalah ra*an "erhada) an'ir dan ila akan dian!un di)erlukan )en!urukan "anah, dan ini "en"un%a memerlukan ia%a %an! "in!!i. edudukan se)er"i dileren!+leren! uki" a"au di "e)i sun!ai men%eakan

seuah )r&)er"i mem)un%ai )emandan!an %an! leih menarik, &leh karena i"u nilain%a mun!kin akan leih "in!!i dari)ada )r&)er"i

diseki"arn%a. 23 L&kasi

>ak"&r l&kasi da)a" dian!!a) sea!ai fak"&r /"erkua"/ )en!aruhn%a "erhada) nilai sua"u )r&)er"i. Ada sua"u )enda)a" %an! men%a"akan ah*a fak"&r %an!

menen"ukan nilai seuah )r&)er"i adalah /)er"ama: l&kasi..., kedua : l&kasi....,

ke"i!a : l&kasi.../. Pern%a"aan di a"as menun'ukkan e"a)a )en"in!n%a fak"&r

l&kasi dalam menen"ukan nilai seuah )r&)er"i. ;ua uah )r&)er"i %an!

mem)un%ai en"uk $sik sama "e"a)i ila l&kasin%a ereda, maka nilain%a

"en"u akan ereda. Se#ara umum /Te&ri L&kasi/ men%a"akan ah*a semakin 'auh dari )usa" k&"a maka nilain%a akan semakin rendah. 7al ini dikarenakan k&"a meru)akan )usa" se!ala ak"i(i"as hidu) manusia.

>ak"&r l&kasi se"erusn%a menen"ukan a)akah seuah )r&)er"i "erseu" mudah

a"au suli" di#a)ai. Pr&)er"i %an! mem)un%ai l&kasi dika*asan k&"a da)a" di#a)ai den!an mudah karena "erda)a" sis"em )en!an!ku"an dan )erhuun!an %an! aik diandin! den!an ka*asan luar k&"a. Selain i"u )r&)er"i %an! mem)un%ai l&kasi dika*asan k&"a

mem)un%ai infras"ruk"ur dan sarana %an! leih aik dan len!ka) diandin! den!an ka*asan luar k&"a.

d. Faktor politik dan kenegaraan

>ak"&r kene!araan %an! dimaksud disini adalah fak"&r ek&n&mi, s&sial dan )&li"ik ne!ara, di mana se#ara "idak lan!sun! akan

mem)en!aruhi nilai )r&)er"i. Sea!ai #&n"&h sis"em )erundan!an sua"u ne!ara "idak da)a" di)un!kiri la!i akan er)en!aruh "erhada) nilai )r&)er"i. Sis"em )erundan!an %an! "erlalu ke"a" mun!kin akan men%eakan )ermin"aan "urun dan selan'u"n%a akan mem)en!aruhi nilai "anah. D&nin! dan fak"&r )eren#anaan k&"a meru)akan fak"&r %an! kera) kali ki"a den!ar %an! mana mem)un%ai dam)ak %an! #uku) esar "erhada) nilai )r&)er"i. eadaan ek&n&mi ne!ara,

)eruahan suku un!a )in'aman di ank 'u!a meru)akan )en%ea semakin "er"arik a"au semakin en!!ann%a )ara in(es"&r. Ini "en"un%a akan mem)un%ai dam)ak "erhada) nilai )r&)er"i.

D. PR-1E1 PENILAIAN

Pr&ses )enilaian meru)akan "aha)an+"aha)an )enen"uan nilai )r&)er"i %an!

didasarkan )ada "u'uan un"uk memahami )ermasalahan, meren#anakan hal+hal %an! )erlu dilakukan dalam ran!ka )eme#ahan masalah "erseu", menda)a"kan da"a, men!klasi$kasikan da"a, men!analisis,

men!in"er)re"asi, dan selan'u"n%a

men!eks)resikann%a dalam sua"u es"imasi nilai. Alur dari )r&ses )enilaian "erseu" da)a" diliha" dalam ;ia!ram+1 eriku" "aha)an+"aha)an dari

1. I;ENTI>IASI MASALA7

Iden"i"as Pr&)er"i Tan!!al Penilaian Tu'uan Penilaian Jenis Nilai

2. S<RE PEN;A7<L<AN ;a"a %!

di)erlukan Sumer ;a"a S;M F Gak"u Ren#ana er'a

. PENH<MP<LAN F ANALISA ;ATA

;ATA <M<M ;ATA 7<S<S

L&kasi&nal Ek&n&mi Pr&)er"i Su%ek Pemandin!

 Re!i&nal  &"a  Lin!kun!an   Tren ek&n&mi  Pr&%eksi Permin"aan  e)emilikan   Ta)ak  0an!unan   Jual  Se*a  Lainn%a C3

-. PENERAPAN METO;A PENILAIAN &s" A))r&a#h In#&me

A))r&a#h

Marke" ;a"a

A)). O"hers

. REONSILIASI NILAI

4. ESIMP<LAN NILAI F LAPORAN PENILAIAN ;ia!ram+1. Pr&ses Penilaian

2. Identi0kasi Per)asala3an

Lan!kah )er"ama dari )r&ses )enilaian adalah men!iden"i$kasi )ermasalahan. 7al ini san!a" )en"in! un"uk men!hindari "er'adin%a

keran#uan )emahaman &'ek"if )enilaian "erseu" dilaksanakan. Terda)a" em)a" masalah %an! harus diiden"i$kasi, %ai"u a3 iden"i$kasi )r&)er"i %an! akan dinilai? 3 )enen"uan "an!!al )enilaian? #3 "u'uan )enilaian "erseu" dilaksanakan? dan d3 'enis nilai %an! sesuai.

a3 Iden"i$kasi )r&)er"i %an! akan dinilai

Iden"i$kasi )r&)er"i ini meli)u"i dua hal %ai"u: identi0kasi real estat dan identi0kasi real properti.

13 Iden"i$kasi Real Es"a"

Iden"i$kasi a*al sua"u )r&)er"i se#ara $sik adalah den!an men!e"ahui alama"n%a se#ara len!ka), %an! den!an alama"

"erseu" memun!kinkan se"ia) &ran! da)a" men!e"ahui di mana l&kasi )r&)er"i "erseu" erada, l&kasi dan da"a deskri)"if lain %an! da)a" meneran!kan l&kasin%a a"au meru'uk )ada landmark %an! dikenali. ;en!an men%eu"kan l&kasi )r&)er"i se#ara $sik, 'u!a dilen!ka)i den!an men%eu"kan ke"eran!an )r&)er"i dari se!i

le!ali"asn%a, misaln%a den!an men%a"akan n&m&r hak ke)emilikan. e"eran!an se)er"i ini san!a" )en"in! dan er!una un"uk

men!hindari kesalahan iden"i$kasi, karena eera)a kasus di

Ind&nesia menun'ukkan kemun!kinan adan%a dua )r&)er"i erada )ada alama" %an! sama.

23 Iden"i$kasi Real Pr&)er"i

Penilaian "erhada) sua"u real )r&)er"i adalah meli)u"i aik $sik "anah dana"au an!unan real es"a"3 mau)un hak+hak %an! meleka" )ada )emilikan "anah dana"au an!unan &leh )emilik indi(idual mau)un k&lek"if. ;alam hal ini iden"i$kasi dimaksudkan un"uk men!e"ahui sia)a )emilik)en!uasa %an!

erhak a"as )r&)er"i "erseu". Penilai harus men!e"ahui s"a"us ke)emilikan

)r&)er"i "erseu" se#ara 'elas, a)akah di a*ah kuasa )emilik aslin%a, dikuasai )ihak ank, dalam s"a"us sen!ke"a, dan

sea!ain%a.

3 Penen"uan "an!!al )enilaian

Pr&duk akhir dari sua"u )enilaian )r&)er"i adalah es"imasi nilai )ada sua"u a"asan *ak"u "er"en"u. Nilai sua"u )r&)er"i mem)un%ai

kemun!kinan eruah dari *ak"u ke *ak"u. Oleh karena i"u iden"i$kasi "an!!al )enilaian men'adi san!a" )en"in!. Penilai harus men!e"ahui den!an 'elas "an!!al )enilaian %an! dikehendaki &leh )emeri "u!as.  Tan!!al )enilaian ini san!a" )en"in! un"uk meneran!kan ka)an dasar

)enilaian i"u diamil. Sea!ai #&n"&h un"uk )enen"uan )a'ak *arisan, maka "an!!al %an! di'adikan dasar )enilaian adalah "an!!al kema"ian si )e*aris? un"uk Pa'ak umi dan 0an!unan, di!unakan "an!!al

)enilaian )er 1 Januari? un"uk )enen"uan 0ea Per&lehan 7ak a"as  Tanah dan 0an!unan, )enen"uan "an!!al )enilaian adalah )ada saa"

dilakukan )emindahan hak. #3 Tu'uan Penilaian

Masalah ke"i!a %an! harus diiden"i$kasi adalah "u'uan )enilaian "erseu"

dilakukan. A)akah un"uk "u'uan 'ual eli, se*a, asuransi, a!unan, )emeasan

"anah, lelan!, un"uk )ene"a)an )a'ak dan sea!ain%a. Tu'uan )enilaian ini )erlu

din%a"akan se#ara 'elas dan s)esi$k dalam la)&ran )enilaian dan menen"ukan

es"imasi nilai a)a %an! )erlu di"en"ukan, misaln%a un"uk menen"ukan:

 7ar!a 'ual)emelian %an! se)a"u"n%a?

 Jumlah )in'aman?

 ;asar )ene"a)an )a'ak?  Tem)& k&n"rak?

 ;asar )emerian k&m)ensasi, dan sea!ain%a. d3 Jenis nilai %an! dikehendaki

Masalah keem)a" %an! harus diiden"i$kasi ini san!a" erkai"an den!an "u'uan

)enilaian. Tu'uan )enilaian %an! ereda mun!kin men!hendaki 'enis nilai %an!

ereda )ula. Misaln%a dalam )enilaian un"uk "u'uan 'ual eli, )r&duk akhir 'enis

nilai %an! dikehendaki adalah nilai )asar *a'ar fair marke" (alue3, un"uk lelan!

au#"i&n3, 'enis nilai %an! dikehendaki adalah nilai 'ual )aksa f&r#ed sale (alue3,

dan sea!ain%a.

. 1&r4e" Penda3&l&an

Se"elah menen"ukan "u'uan dan merumuskan masalah, maka )ada "aha) selan'u"n%a se&ran! )enilai sia) un"uk melakukan analisis )endahuluan men!enai karak"eris"ik dan da"a a)a %an! hendak dikum)ulkan. ;a"a dan inf&rmasi %an! di)er&leh )ada sur(ei )endahuluan ini akan san!a"

menen"ukan "aha)an"aha)an selan'u"n%a dari )r&ses )enilaian. a3 ;a"a %an! di)erlukan

0erdasarkan iden"i$kasi )ermasalahan %an! "elah dilakukan )ada "aha) )er"ama, )enilai da)a" mem)erkirakan da"a dan inf&rmasi a)a sa'a %an! di)erlukan dalam ran!ka )enilaian )r&)er"i "erseu".

 Terda)a" dua 'enis da"a %an! harus dikum)ulkan &leh se&ran! )enilai, %ai"u da"a umum dan da"a khusus. ;a"a umum ini meli)u"i inf&rmasi erkenaan den!an )rinsi))rinsi),

kekua"ankeun!!ulan dan fak"&rfak"&r %an! mem)en!aruhi nilai )r&)er"i, %ai"u inf&rmasiinf&rmasi erkenaan den!an "ren s&sial,

ek&n&mi, )emerin"ahan dan kekua"an lin!kun!an %an! er)en!aruh "erhada) nilai )r&)er"i. Sedan!kan da"a khusus adalah da"a %an! erkai"an lan!sun! den!an )r&)er"i %an! akan dinilai ser"a

)r&)er"i)r&)er"i )emandin!n%a. ;a"a khusus ini meli)u"i da"a se#ara de"ail men!enai $sik, da"a l&kasi&nal, da"a ia%a, da"a )enda)a"an dan )emelan'aan, sea!aimana %an! "erda)a" 'u!a )ada )r&)er"i )emandin!. ai"an an"ara "aha) )er"ama dan "aha) kedua san!a" era": 'enis )r&)er"i %an! ereda memerlukan da"a )endukun! %an! ereda? "an!!al )enilaian %an! ereda memerlukan da"a %an! ereda? "u'uan )enilaian %an! ereda memerlukan da"a %an! ereda, dan se"erusn%a.

3 Sumer da"a

 Jenis da"a %an! di)erlukan, aik da"a )rimer mau)un da"a sekunder, selan'u"n%a

er)en!aruh se#ara lan!sun! "erhada) sumer da"an%a. Sumer da"a ini san!a"

er(aria"if dari era!ai sek"&r. ;i Ind&nesia, se#ara !aris esar sumer da"a

"erseu" da)a" diklasi$kasikan sea!ai eriku": Ins"ansi&nal N&n+Ins"ansi&nal Pemerin"ah N&n+Pemerin"ah  0PN  ;i"'en Pa'ak  0r&ker F A!en"  Perusahaan  Pen'ual  Pemeli

 Pemda  ;an lainn%a Penilai  N&"arisPPAT  Pen!eman!  Iklan  Media massa #3 S;M F Gak"u

Pers&nel dan *ak"u %an! di)erlukan di"en"ukan &leh 'an!ka *ak"u %an! dikehendaki &leh )emeri "u!as dan k&m)leksi"as )r&)er"i %an! dinilai. Jumlah )ers&nel dan *ak"u %an! di)erlukan ini iasan%a

"er!an"un! )ada ean ker'a

)enilaian %an! akan dilakukan, di mana ean ini "er!an"un! )ada "i)e )r&)er"i

%an! dinilai, skala )r&)er"i, "u'uan )enilaian, "in!ka" kesuli"an dalam )en!ukuran

di la)an!an ser"a ins"rumen %an! di)erlukan. Sea!ai #&n"&h, )ada )enilaian

)arik a'a, misaln%a memerlukan *ak"u dan )ers&nel %an! #uku) an%ak karena iasan%a )arik semen menem)a"i areal %an! luas dan "erdiri dari ra"usan uni" an!unan.

d3 Peren#anaan ker'a

Sua"u )eren#anaan ker'a %an! ma"an! akan san!a" meman"u kelan#aran dan

e$siensi )elaksanaan )enilaian. Peren#anaan ker'a ini meli)u"i: )ema!ian "u!as dan "an!!un! 'a*a "ia) )ers&nel, )eren#anaan ia%a, sarana )endukun!

)erala"an, sarana "rans)&r"asi, dan sea!ain%a3, 'adual ke!ia"an dan lain+lain.

5. Peng&)p&lan dan Analisis Data

;a"a %an! )erlu dikum)ulkan dan dianalisis haruslah da"a %an!

mem)un%ai huun!an dan )en!aruh "erhada) es"imasi nilai )r&)er"i su'ek )r&)er"i %an! dinilai3. ;a"a %an! "idak mem)un%ai k&relasi lan!sun! "erhada) nilai )r&)er"i su'ek "idak )erlu di#an"umkan dalam la)&ran )enilaian. ;a"a %an! dikum)ulkan dan dianalisis ini se#ara !aris esar diklasi$kasikan men'adi da"a umum dan da"a khusus.

a3 ;a"a umum

Meli)u"i da"a dalam skala nasi&nal, )r&)insi, kau)a"en, k&"a dan lin!kun!an

seki"ar. ;a"a ini meli)u"i fak"&r+fak"&r eks"ernal s&sial, ek&n&mi, )era"uran

)emerin"ah dan lainn%a3 %an! mem)en!aruhi nilai. 13 L&kasi&nal

13 ;a"a men!enai ke#enderun!an )&)ulasi, )era"uran )emerin"ah, "a"a !una

23 "anah, ke)ada"an, "rans)&r"asi, masalah lin!kun!an, fasili"as umum, dan

3 sea!ain%a %an! er)en!aruh "erhada) nilai )r&)er"i su'ek mun!kin di#an"umkan dalam la)&ran )enilaian.

23 Ek&n&mi

13 Tren ek&n&mi aik se#ara nasi&nal, re!i&nal mau)un dalam lin!ku) %an! leih sem)i" lin!kun!an seki"ar3 iasan%a san!a" er)en!aruh "erhada) nilai )r&)er"i su'ek.

23 ;a"a "erseu" se)er"i "in!ka" u)ah uruh, ahan+ahan ma"erial, "in!ka" se*a, "in!ka" hunian &##u)an#% ra"e3 dan sea!ain%a. 3 ;a"a )en"in! lainn% %an! 'u!a harus dianalisis adalah s"udi

"en"an! mina" k&nsumen "erhada) l&kasi, "i)e, har!a, kuali"as dan "in!ka" )ermin"aan dalam sua"u se!men )asar "er"en"u. 3 ;a"a husus

;a"a %an! leih s)esi$k adalah erkai"an den!an )r&)er"i su'ek dan )r&)er"i

)emandin!.

#3 ;a"a Pr&)er"i Su'ek

;a"a "en"an! )r&)er"i su'ek ini meli)u"i: "a)ak si"e3, an!unan im)r&(emen"3

dan d&kumen ke)emilikan "i"le3.

 Ta)ak Si"e3 0an!unan 0undel Le!al

 <kuran F Luasan  0en"uk F &n"ur  Ele(asi   Jenis Tanah  P&sisi le"ak3  D&ne  0an!unan u"ama eriku" s)esi$kasin%a  Reka%asa lahan dan kelen!ka)ann%a )a!ar, saluran, "anaman dan lain23  Ak"a Jual+0eli  Ser"i$ka"  Peri=inan Il&kasi, IM0, dan lain23

d3 ;a"a Pemandin!

Pr&)er"i )emandin! adalah )r&)er"i %an! mem)un%ai ke!unaan samaseru)a,

erl&kasi )ada ka*asan %an! sama, dan "elah dike"ahui nilain%a. ;a"a )emandin! ini da)a" eru)a da"a $sik "anah dan an!unan, da"a har!a 'ual eli, da"a se*a un"uk era!ai 'enis )r&)er"i.

6. Penerapan Metode Penilaian

Se#ara !aris esar, )endeka"an )enilaian %an! la=im di!unakan adalah )endeka"an

da"a )asar, )endeka"an ia%a, dan )endeka"an )enda)a"an. a3 Pendeka"an ;a"a Pasar.

Pendeka"an ini mem)er"iman!kan )en'ualan dari )r&)er"i se'enis a"au )en!!an"i dan da"a )asar %an! "erkai", ser"a men!hasilkan es"imasi nilai melalui )r&ses &'ek )enilaian3 diandin!kan den!an "ransaksi )r&)er"i %an seandin!, aik %an! "elah "er'adi mau)un )r&)er"i %an! masih dalam "aha) )ena*aran )en'ualan dari sua"u )r&ses 'ualeli.

3 Pendeka"an 0ia%a.

Pendeka"an ini mem)er"iman!kan kemun!kinan ah*a, sea!ai sus"i"usi dari )emelian sua"u )r&)er"i, sese&ran! da)a" memua" )r&)er"i %an! lain aik eru)a re)lika dari )r&)er"i asli a"au

sus"i"usin%a %an! memerikan ke!unaan %an! seandin!. ;alam k&n"eks real es"a", sese&ran! iasan%a dian!!a) "idak *a'ar un"uk memeli sua"u )r&)er"i leih dari)ada ia%a un"uk memeli "anah

%an! seandin! dan memua" sua"u )en!eman!an al"erna"if, ke#uali akan melia"kan 'an!ka *ak"u %an! leih )an'an!, ke"idakn%amanan dan risik& %an! leih "in!!i. ;alam )rak"ekn%a, )endeka"an ini 'u!a melia"kan es"imasi de)resiasi un"uk )r&)er"i %an! leih "ua dana"au memiliki keusan!an fun!si&nal di mana es"imasi ia%a aru se#ara "idak *a'ar melam)aui har!a %an! mun!kin dia%arkan un"uk )r&)er"i %an! dinilai.

#3 Pendeka"an Penda)a"an.

Pendeka"an ini mem)er"iman!kan )enda)a"an dan ia%a %an!

erhuun!an den!an )r&)er"i %an! dinilai dan men!es"imasikan nilai melalui )r&ses ka)i"alisasi. a)i"alisasi men!huun!kan )enda)a"an iasan%a meru)akan )enda)a"an ersih3 den!an sua"u de$nisi 'enis nilai melalui k&n(ersi

)enda)a"an men'adi es"imasi nilai. Pr&ses ini mun!kin men!!unakan ka)i"alisasi lan!sun! dikenal den!an "in!ka" ka)i"alisasi3, %ield a"au "in!ka" disk&n"& men!!amarkan "in!ka" )en!emalian in(es"asi3, a"au keduan%a. Pada umumn%a, )rinsi) sus"i"usi men!andun! )en!er"ian ah*a arus )enda)a"an %an! men!hasilkan "in!ka"

)en!emalian "er"in!!i adalah seandin! den!an "in!ka" risik& %an! diamil dan akan men!hasilkan nilai %an! )alin! mun!kin "er'adi. e"i!a )endeka"an dia"as da)a" di"era)kan 'u!a un"uk )enilaian "idak erasis )asar %an! "u'uan )enilaiann%a "idak un"uk mem)el&leh Nilai Pasar. Misaln%a, )emilik )r&)er"i akan memeli )r&)er"i"anah %an!

erseelahan. e"ika menera)kan )endeka"an Perandin!an ;a"a Pasar un"uk menen"ukan har!a "er"in!!i %an! mun!kin dia%arkan, nilai %an! di)er&leh dari hasil )enlaian mun!kin erada di a"as Nilai Pasar. Es"imasi nilai ini di eera)a ne!ara diseu" Nilai un"uk Pemeli husus S)e#ial Pur#hase alue3.

7. Rekonsiliasi Nilai

Rek&nsiliasi indikasi nilai adalah sua"u analisis "erhada) era!ai kesim)ulan nilai

un"uk menda)a"kan sua"u es"imasi nilai akhir. Penera)an sa"u a"au leih me"&de

)enilaian iasan%a men!hasilkan kesim)ulan nilai %an! erdea. Jika

)enilai menera)kan "i!a me"&de )enilaian, maka mun!kin akan di)er&leh "i!a kesim)ulan

nilai %an! ereda.Taha)an ker'a dalam rek&nsiliasi nilai dalam hal ini

"erdiri dari dari "aha) %ai"u mere(ie* a"au men!ka'i ulan! da"a dan "ehnik )enilaian dan %an! kedua men!ka'i )eredaan+)eredaan indikasi nilai dari se"ia) )endeka"an )enilaian dan dikai"kan den!an "u'uanke!unaan )enilaian.

 Terhada)  kri"eria )en"in! dalam melakukan rek&nsiliasi indikasi nilai, %ai"u:

a3 esesuaian, %ai"u kesesuaian )endeka"an, kesesuaian )r&)er"i

)emandin! %an! di!unakan dan kesesuaian analisis %an! dilakukan? 3 eakura"an "ia) )endeka"an %an! di!unakan?

#3 uan"i"as dan kuali"as uk"iuk"ida"a )emandin!?

d3 Es"imasi nilai akhir dalam en"uk ran!e nilai a"au indikasi nilai "un!!al3?

e3 Pemula"an nilai akhir.

4. $esi)p&lan Nilai dan Laporan Penilaian

Akhir dari seluruh )r&ses )enilaian adalah seuah ke)u"usan  judgement 3 "en"an!

kesim)ulan nilai %an! harus diua" &leh )enilai sea!ai 'a*aan a"as "u!as %an!

dieankan ke)adan%a &leh klien. ;idalam memua" ke)u"usan ini )enilai harus

mam)u ersika) 'u'ur, "idak era" seelah dan adil. Penilai harus mam)u mem)er"an!!un!'a*akan ke)u"usan  judgement 3 %an! "elah diua"n%a "erseu".

Per"an!!un!'a*aan "erseu" "idak han%a "em)&rer, "e"a)i )enilai mem)un%ai ean un"uk mem)er"an!!un!'a*akan ke)u"usann%a "erseu" seumur hidu)n%a.

E. MET-DA PENDE$ATAN PER#ANDINGAN DATA PA1AR 2. Pengertian Nilai Pasar

Pendeka"an )erandin!an da"a )asar a"au %an! leih dikenal den!an )endeka"an

)en'ualan sales comparison method3 mene"a)kan a"as+a"as )ada nilai )asar un"uk real )r&)er"i den!an men!ka'i da"a )asar eru)a har!a %an! iasan%a dia%arkan &leh )emeli un"uk )r&)er"i se'enis. Penilai )erlu me%akini ah*a "ransaksi 'ual eli "er'adi an"ara )ihak+)ihak %an! memiliki m&"i(asi %an! umum. 7ar!a 'ual %an! mere@eksikan m&"i(asi %an! "idak umum dari )elaku )asar, misaln%a "ransaksi dari )en'ual a"au )emeli khusus %an! ersedia menerima a"au mema%ar har!a "ransaksi di a"as a"au di a*ah har!a )asar un"uk )r&)er"i "er"en"u, harus

dike#ualikan. ;asar )emikiran u"ama dari )endeka"an ini adalah ah*a nilai )asar dari )r&)er"i )emandin! )ada )asar %an! k&m)e"i"if. Analisis )erandin!an dalam )endeka"an ini adalah "erf&kus )ada )eredaan+ )eredaan dalam hal le!ali"as, $sik, l&kasi&nal dan karak"eris"ik ek&n&mi an"ara )r&)er"i su'ek )r&)er"i %an! dinilai3 den!an )r&)er"i

)emandin!n%a %an! seru)a a"au se'enis ser"a a"as )eredaan dalam hal hakhak %an! "erkandun! dalam )r&)er"i, "an!!al )en'ualan, m&"i(asi

)en'ual dan )emeli, dan sis"em )endanaan)emia%aan dari masin!+ masin! "ransaksi )en'ualan.

Nilai Pasar erdasarkan SPI 2665 dide$nisikan sea!ai re)resen"asi nilai "ukar a"au se'umlah uan! %an! da)a" di)er&leh, a"as sua"u )r&)er"i 'ika )r&)er"i "erseu" di"a*arkan un"uk di'ual di )asar "eruka3 )ada "an!!al )enilaian dan dalam k&ndisi %an! sesuai den!an )ers%ara"an de$nisi Nilai Pasar. Nilai )asar dide$nisikan sea!ai es"imasi se'umlah uan! )ada

"an!!al )enilaian, %an! da)a" di)er&leh dari "ransaksi 'ual eli a"au hasil )enukaran sua"u )r&)er"i, an"ara )emeli %an! ermina" memeli den!an )en'ual %an! ermina" men'ual, dalam sua"u "ransaksi eas ika"an, %an! )emasarann%a dilakukan se#ara la%ak, di mana kedua )ihak masin!+

masin! er"indak a"as dasar )emahaman %an! dimilikin%a, keha"iha"ian dan "an)a )aksaan. ;e$nisi Nilai Pasar ini memiliki keran!ka )en!er"ian masin!+masin!:

8esti)asi se'&)la3 &ang9: meru'uk )ada har!a %an! din%a"akan dalam sa"uan uan! iasan%a dalam Ru)iah3, %an! da)a" dia%arkan se#ara "unai )ada "an!!al )enilain a"as sua"u )r&)er"i dalam "ransaksi )asar eas ika"an. Nilai Pasar diukur sea!ai har!a %an! )alin!

memun!kinkan di)er&leh se#ara *a'ar di )asar )ada "an!!al )enilaian, den!an memenuhi de$nisi Nilai Pasar. Ini meru)akan har!a "eraik %an! da)a" di)er&leh &leh )en'ual se#ara *a'ar dan har!a %an! )alin!

men!un"un!kan %an! da)a" di)er&leh &leh )emeli se#ara *a'ar )ula. Es"imasi ini, dalam )enilaian real )r&)er"i, se#ara khusus "idak

mem)erhi"un!kan kenaikan a"au )enurunan har!a akia" )ers%ara"an a"au keadaan khusus se)er"i )emia%aan khusus, )er'an'ian 'ual dan se*a kemali sale and leasea#k3, )er"iman!an khusus a"au

k&nsesik&nsesi %an! dierikan &leh &ran! %an! "erkai" den!an )en'ualan, a"au unsur lain dari Nilai husus.

89pada tanggal penilaian9: mens%ara"kan ah*a es"imasi Nilai Pasar erlaku han%a un"uk "an!!al "er"en"u sa'a. arena )asar dan k&ndisi )asar da)a" eruah, maka es"imasi nilai da)a" sa'a "idak enar a"au "idak

"e)a" )ada *ak"u %an! lain. Nilai Pasar hasil )enilaian akan

men#erminkan keadaan dan k&ndisi )asar ak"ual )ada "an!!al efek"if )enilaian dan ukan )ada "an!!al seelumn%a a"au "an!!al %an! akan da"an!. ;e$nisi ini 'u!a men!asumsikan ah*a "ransaksi dan k&n"rak )en'ualan diselesaikan ersamaan "an)a adan%a )eredaan har!a %an! mun!kin "er'adi di dalam "ransaksi erdasarkan Nilai Pasar.

89dapat diperole3 dari transaksi '&al beli ata& 3asil pen&karan s&at& properti9: meru'uk )ada fak"a ah*a nilai sua"u )r&)er"i leih meru)akan es"imasi 'umlah uan! dari)ada har!a %an! di"e"a)kan

seelumn%a a"au har!a 'ual seenarn%a. Nilai Pasar "erseu" meru)akan har!a di mana )asar men!hara)kan sua"u "ransaksi %an! memenuhi semua unsur lain dari de$nisi Nilai Pasar )ada "an!!al )enilaian. 89antara pe)beli "ang ber)inat )e)beli9:  meru'uk )ada

sese&ran! %an! memiliki m&"i(asi, namun "idak di)aksa un"uk memeli. Pemeli dimaksud "idak san!a" in!in memeli mau)un ersedia memeli

den!an har!a era)a)un. Pemeli dimaksud 'u!a memeli sesuai den!an keadaan )asar %an! erlaku, dan den!an hara)an )asar saa" ini, ser"a ukan )asar hi)&"esis %an! "idak da)a" dihara)kan "er'adi. Pemeli dimaksud diasumsikan "idak akan memeli di a"as har!a )asar. Pemilik )r&)er"i saa" ini adalah "ermasuk a!ian )elaku ek&n&mi %an!

memen"uk )asar/. Penilai "idak seharusn%a memua" asumsiasumsi %an! "idak realis"is men!enai k&ndisi )asar mau)un memua" asumsi "in!ka" Nilai Pasar di a"as %an! da)a" di)er&leh se#ara *a'ar.

89pen'&al "ang ber)inat )en'&al9: adalah )en'ual %an! "idak "erlalu ermina" a"au "idak "er)aksa men'ual )ada semaran! har!a a"au)un "idak er"ahan )ada "in!ka" har!a %an! dian!!a) "idak la%ak dalam k&ndisi )asar )ada saa" )enilaian. Pen'ual %an! ermina" men'ual erkein!inan un"uk men'ual )r&)er"in%a )ada k&ndisi )asar dan )ada "in!ka" har!a "eraik %an! mun!kin di#a)ai di )asar "eruka3, se"elah melakukan u)a%a )emasaran %an! la%ak, era)a)un har!a %an! mun!kin da)a" di#a)ai. eadaan sesun!!uhn%a )emilik )r&)er"i "idak "ermasuk dalam )er"iman!an, sea )en'ual %an! ermina" men'ual/ ini adalah )emilik hi)&"esis.

89dala) s&at& transaksi bebas ikatan9:  adalah "ransaksi an"ara )ihak)ihak %an! "idak memiliki huun!an "er"en"u a"au huun!an is"ime*a misaln%a, induk )erusahaan den!an anak )erusahaan a"au

)emilik an!unan den!an )en%e*aann%a3 %an! da)a" memen"uk "in!ka" har!a %an! ukan meru)akan keadaan seenarn%a di )asar a"au

menaikkan har!a akia" adan%a unsur Nilai husus. Transaksi Nilai Pasar dian!!a) "er'adi an"ara )ihak+)ihak %an! "idak erke)en"in!an, dan masin!masin! er"indak inde)enden.

89"ang pe)asarann"a dilak&kan se(ara la"ak9: erar"i )r&)er"i akan di)asarkan ke )asar dalam #ara %an! la%ak a!ar )en'ualan da)a" "er'adi )ada "in!ka" har!a "eraik %an! da)a" di)er&leh se#ara *a'ar

sesuai den!an de$nisi Nilai Pasar. Jan!ka *ak"u )emasaran )r&)er"i da)a" er(ariasi sesuai den!an k&ndisi )asar, namun harus #uku) *ak"u

sehin!!a )r&)er"i da)a" menarik )erha"ian )emeli )&"ensial dalam  'umlah %an! memadai. Gak"u )emasaran ini dian!!a) "er'adi seelum

"an!!al )enilaian.

89di )ana ked&a pi3ak )asing;)asing bertindak atas dasar

pe)a3a)an "ang di)ilikin"a! ke3ati3atian9: men!an!!a) ah*a )emeli %an! ermina" memeli dan )en'ual %an! ermina" men'ual masin!masin! memiliki inf&rmasi %an! #uku) "en"an! keadaan dan karak"eris"ik )r&)er"i, )en!!unaan %an! ada ak"ual3 dan )&"ensialn%a, ser"a keadaan )asar )ada "an!!al )enilaian. Selain i"u masin!masin! er"indak un"uk ke)en"in!ann%a sendiri den!an )emahaman %an! dimilikin%a, dan se#ara ha"i+ha"i menen"ukan har!a "eraik un"uk

)&sisin%a masin!masin! dalam "ransaksi "erseu". Prinsi) keha"i+ha"ian di"un'ukkan den!an men!analisis keadaan )asar )ada "an!!al )enilaian, dan ukan )ada keun"un!ann%a a"au ramalan )ada *ak"u se"elah i"u. Se&ran! )en'ual %an! men'ual )r&)er"in%a )ada "in!ka" har!a di a*ah har!a )asar saa" i"u meman! dalam k&ndisi menurun. ;alam k&ndisi

%an! "er'adi dalam k&ndisi )asar den!an "in!ka" har!a %an! er@uk"uasi, )emeli a"au )en'ual %an! erha"iha"i akan selalu er"indak sesuai

den!an inf&rmasi )asar "eraik %an! "ersedia saa" i"u.

89dan tanpa paksaan9: men%a"akan ah*a masin!+masin! )ihak

"erd&r&n! un"uk melakukan "ransaksi, "e"a)i 'u!a "idak ada )aksaan un"uk men%e"u'uin%a. <n"uk men!es"imasi Nilai Pasar, se&ran! Penilai harus "erleih dahulu menen"ukan Pen!!unaan %an! Ter"in!!i dan Teraik 70<3. Pen!!unaan %an! Ter"in!!i dan Teraik "erseu" da)a" eru)a

kelan'u"an dari )en!!unaan )r&)er"i %an! ada a"au al"erna"if )en!!unaan lain. Penen"uan )en!!unaan )en!!unaan %an! "er"in!!i dan "eraik ini di"en"ukan erdasarkan da"a )asar. Nilai Pasar dies"imasi melalui

)enera)an )endeka"an dan )r&sedur )enilaian sesuai den!an

karak"eris"ik )r&)er"i, si"uasi dan k&ndisi )alin! memun!kinkan di mana )r&)er"i "erseu" di)er'ualelikan di )asar "an)a mem)erha"ikan ia%a )en'ualan a"au )emelian dan "an)a dikai"kan den!an se"ia) )en!enaan )a'ak )en!alihan %an! "erkai". 0erdasarkan )rinsi) )en!!an"ian,

)endeka"an )erandin!an da"a )asar menilai )r&)er"i erdasarkan )erandin!an den!an )r&)er"i lain %an! se'enis %an! "elah dike"ahui har!a 'ualn%a. arak"eris"ik dari )r&)er"i %an! "er'ual )r&)er"i

)emandin!3 dianalisis erdasarkan kemiri)ann%a den!an )r&)er"i su'ek. arena "idak ada dua )r&)er"i %an! )ersis miri), maka har!a dari )r&)er"i )emandin! %an! "elah "er'ual harus disesuaikan )ada se"ia) )eredaan an"ara )r&)er"i su'ek den!an )r&)er"i )emandin!. Nilai %an! di)er&leh den!an me"&de ini iasan%a sesuai den!an har!a %an! "eren"uk dari in"eraksi an"ara )en'ual dan )emeli )ada )asar )r&)er"i. Me"&de

)erandin!an da"a )asar da)a" di!unakan )ada se"ia) )r&)er"i, aik "anah k&s&n! mau)un %an! sudah dikeman!kan se)an'an! )r&)er"i "erseu" di)er'ualelikan se#ara )eri&dik di )asar.

. As&)si Dasar

Pendeka"an )erandin!an da"a )asar didasarkan )ada "i!a asumsi, %ai"u:

a. Serin! "er'adi "ransaksi a"as )r&)er"i %an! se'enis dan seandin! den!an )r&)er"i %an! akan dinilai.

. Pemeli mau)un )en'ual #uku) )en!e"ahuann%a "erhada) )r&)er"i %an! akan dinilai "erseu" ser"a k&ndisi )asar.

#. Pr&)er"i %an! akan dinilai "erseu" mem)un%ai har!a %an! k&ns"an di )asaran un"uk 'an!ka *ak"u %an! #uku) )an'an!

5. Prinsip;Prinsip "ang #erkaitan

0eera)a )rinsi)+)rinsi) )enilaian )r&)er"i %an! "erkai" den!an )enera)an

)endeka"an )erandin!an da"a )asar an"ara lain: a. Pena*aran dan )ermin"aan

7ar!a )r&)er"i adalah di"en"ukan &leh )asar, %akni dihasilkan dari ne!&siasi

an"ara )en'ual dan )emeli. <n"uk men!es"imasi )ermin"aan, )enilai

mem)er"iman!kan 'umlah )en!!una )&"ensial dari sua"u )r&)er"i "er"en"u,

kekua"an eli, selera dan )referensin%a. <n"uk men!analisis

)ena*aran, )enilai f&kus )ada )r&)er"i)r&)er"i %an! "ersedia %an! elum "er'ual a"au k&s&n! aik %an! masih dalam k&ns"ruksi

mau)un dalam )eren#anaan. . Sus"i"usi

Prinsi) sus"i"usi men%a"akan ah*a nilai dari sua"u )r&)er"i #enderun! un"uk

di"en"ukan &leh har!a %an! seharusn%a dia%ar un"uk menda)a"kan )r&)er"i

)en!!an"isus"i"usi den!an u"ili"as %an! seru)a. Jika erdasarkan )rinsi) ini,

ila "erda)a" dua )r&)er"i %an! seru)a dan se'enis dari se!i ukuran, desain,

ke!unaan dan l&kasi, maka )r&)er"i %an! mem)un%ai har!a )ena*aran %an!

)alin! murah %an! akan di)ilih "erleih dahulu. #. eseiman!an

ekua"an )ena*aran dan )ermin"aan #enderun! menu'u

keseiman!an dalam )asar, "e"a)i keseiman!an as&lu" ham)ir "idak )ernah "er)enuhi. 0erkai" den!an )eruahan )&)ulasi, da%a eli dan selera ser"a )referensi k&nsumen, )ermin"aan selalu leih esar se"ia) *ak"u, dan )ena*aran di)enuhi dari )eman!unan aru dan )eruahan an!unan lama.

d. Eks"ernali"as

Eks"ernali"as disini menun'ukkan ah*a )r&)er"i san!a" di)en!aruhi &leh fak"&r+fak"&r lain di luar )r&)er"i, se)er"i fak"&r lin!kun!an,

)era"uran dan halhal khusus lainn%a. Pen!aruh eks"ernal "erseu" da)a" ersifa" )&si"if a"au)un ne!a"if dalam mem)en!aruhi nilai )r&)er"i.

&n"&h:

Peman!unan ek&n&mi a"au krisis !l&al da)a" mem)en!aruhi )asar )r&)er"i

dan selan'u"n%a akan er)en!aruh )ada nilai )r&)er"i. 6. Penerapan dan #atasan;#atasan

Sea!aimana din%a"akan dalam )emahasan )ada ahasan seelumn%a,

)endeka"an )erandin!an )en'ualan adalah me"&de )enilaian "anah %an! )alin!

aik dan )alin! men#erminkan keadaan )asar. Namun dalam )enera)an

)endeka"an ini "erda)a" 'u!a k&ndisi dan a"asana"asan "er"en"u %an! men'adi

s%ara" ah*a )endeka"an "erseu" da)a" dia)likasikan se#ara akura". 0eera)a hal erkai"an den!an )enera)an dan a"asan+a"asan

a. Pendeka"an ini da)a" di"era)kan un"uk semua "i)e ke)en"in!an riil )r&)er"i ke"ika "erda)a" da"a "ransaksi"ransaksi "erkini %an! #uku) men!indikasikan )&la nilai di )asar?

. e"ika 'umlah "ransaksi )asar "idak men#uku)i, )enera)an

)endeka"an ini mun!kin "era"as, "eru"ama un"uk )r&)er"i khusus %an! 'aran! di)er'ualelikan di )asar se)er"i )elauhan, la)an!an udara, museum, an!unan sek&lahkam)us dan )r&)er"i lain

se'enisn%a.

#. e"ika k&ndisi ek&n&mi eruah se#ara #e)a", ke!unaan dari )endeka"an ini mun!kin "era"as.

&n"&h: )eruahan "en"an! )a'ak )enda)a"an dan =&nin!

d. Pendeka"an )erandin!an da"a )asar mem)un%ai da%a )enera)an %an! "in!!i dan me%akinkan ke"ika da"a %an! "ersedia men#uku)i. 7. Faktor;Faktor Penting di dala) Pendekatan Perbandingan

Data Pasar

Pada *ak"u )enera)an )endeka"an )erandin!an da"a )asar un"uk keu"uhan

)enilaian, di)erlukan analisis har!a dan )asar dari )r&)er"i %an!

seandin!. >ak"&r+fak"&r %an! mem)en!aruhi analisis har!a dan )asar di an"aran%a adalah:

a. Pen!!unaan

Pen!!unaan adalah fak"&r )enen"u nilai %an! ersifa" mendasar, karena nilai

)asar #enderun! diukur erdasarkan )en!!unaan %an! &)"imal.  Jenis )en!!unaan )r&)er"i da)a" diedakan sea!ai eriku":

13 Pen!!unaan %an! sah menuru" hukum le!al3: a)akah sua"u )en!!unaan sudah mem)er&leh i'in resmi.

23 Pen!!unaan %an! "e)a": a)akah se#ara $sik )en!!unaan

"erseu" "e)a" un"uk l&kasi a"au )r&)er"i %an! dimaksud, dalam ar"i ukuran, en"uk, dan lain sea!ain%a.

3 Pen!!unaan %an! #&#&ksesuai: a)akah fasili"as+fasili"as )enun'an! %an! di)erlukan se)er"i )erala"an, 'alan masuk, )en!!unaan+)en!!unaan %an! "erkai"3 sudah "ersedia.

-3 Pen!!unaan %an! la%ak feasile use3: a)akah )en!!unaan se)er"i i"u akan memerikan keun"un!an.

3 Pen!!unaan %an! &)"imal: )en!!unaan %an! manakah %an! )alin! men!un"un!kan dari sekian an%ak al"erna"if )ilihan %an! "ersedia )ada saa" ke)u"usan diua".

 Jadi dalam men#ari )r&)er"i )emandin!, selain di#ari en"uk $sikn%a %an! mendeka"i kesamaan, harus 'u!a diliha" kesamaan mau)un )eredaan dari )en!!unaann%a, karena se#ara umum "idak ada dua )r&)er"i %an! )ersis sama, &leh sea i"u un"uk memua" )erandin!an di)erlukan analisis dan ka'ian )eneli"ian "ersendiri %an! menun"u" analisis s)esi$k.

>ak"&r k&ndisi dari masin!masin! l&kasi )r&)er"i %an! akan dinilai mau)un )r&)er"i )emandin!, san!a" mem)en!aruhi )enen"uan har!a )asar sua"u )r&)er"i, karena )en!!unaan %an! sesuai dan men!un"un!kan dari )r&)er"i "er!an"un! )ada l&kasi ser"a

lin!kun!an "em)a" )r&)er"i i"u erada, "ermasuk fasili"asfasili"as )enun'an! %an! di"em)a"kan )ada l&kasi %an! aik dan sesuai, &leh karena i"u 'asa+'asa %an! mun!kin dihasilkan aik eru)a

ken%amanan mau)un )en!hasilan dari )r&)er"i %an! ersan!ku"an akan "erus menerus men!alami )eruahan se'alan den!an

)eruahan)eruahan %an! dialami &leh lin!kun!ann%a i"u. Maka dari i"u s"aili"as lin!kun!an adalah fak"&r u"ama %an! harus dianalisis )ada saa" men!adakan e(aluasi l&kasi.

#. &ndisi Pasar Pr&)er"i

arena )r&)er"i ersifa" "idak er!erak dan men!hasilkan 'asa %an! "ersedia )ada sua"u l&kasi %an! "e"a), maka dian!!a) )en"in!

un"uk memahami kekua"ankekua"an eks"ernal )asar %an!

mem)en!aruhi nilai dari )r&)er"i "erseu". Iden"i$kasi, analisis ser"a e(aluasi fak"a dan ke#enderun!an %an! "erda)a" dalam )asar

)r&)er"i %an! mem)en!aruhi nilai )r&)er"i %an! ersan!ku"an adalah a!ian dari analisis )asar dan lin!kun!an. Pasar khusus )r&)er"i %an! )erlu menda)a" )erha"ian &leh Penilai adalah )asar )en'ualan dan se*a ser"a )asar hi)&"ek. S"ruk"ur dan fun!si %an! di'alankann%a ser"a karak"eris"ik khusus dari )asar)asar "erseu" seaikn%a di)ahami e"ul a!ar un"uk selan'u"n%a )ara )enilai da)a" melaksanakan analisis )asar l&kasi dan lin!kun!an3 dalam se"ia) "u!asn%a, kemudian )erilaku )emeli dan )en'ual, )en%e*a dan )emilik a"au )emin'am dan %an! memin'amkan da)a" dikenali dan di"er'emahkan ke dalam en"uk da"a )asar.

<. Prosed&r Penerapan

<n"uk menera)kan )endeka"an )erandin!an da"a )asar )en'ualan3, se&ran!

)enilai iasan%a men!iku"i sis"ema"ika a"au )r&sedur sea!ai eriku": a. Meneli"i )asar un"uk menda)a"kan inf&rmasi "ransaksi )en'ualan

dan menda)a"kan daf"ar )r&)er"i)r&)er"i se'enis den!an )r&)er"i su'ek %an! sedan! di"a*arkan a"au di"ransaksikan?

. Melakukan (eri$kasi inf&rmasi den!an men!k&n$rmasi da"a a)akah memenuhi keakura"an dan sesuai den!an ken%a"aan ser"a

memas"ikan a)akah da"a "ransaksi %an! di)er&leh men#erminkan keadaan sea!aimana dis%ara"kan &leh kri"eria )asar *a'ar?

#. Memilih uni" )emandin! %an! sesuai se)er"i ru)iah )er me"er, )er me"er )erse!i, )er me"er kuik dan sea!ain%a3 dan

men!eman!kan analisis )erandin!an un"uk "ia) uni"?

d. Memandin!kan )r&)er"i su'ek dan )r&)er"i )emandin! den!an men!!unakan elemenelemen )emandin! %an! sesuai dan

men!adakan )en%esuaian "erhada) har!a )en'ualan dari )r&)er"i )emandin!?

e. Melakukan rek&nsiliasi era!ai indikasi nilai %an! dihasilkan dari analisis )ernandin!an ke dalam indikasi nilai "un!!al sin!le (alue

indi#a"i&n3 a"au dalam ran!e nilai un"uk k&ndisi )asar %an! kuran! )as"i3.

. Ele)en;Ele)en Perbandingan

Elemen+elemen )erandin!an adalah karak"eris"ik dari )r&)er"i dan "ransaksi %an! men%eakan har!a %an! dia%ar un"uk sua"u )r&)er"i "erseu" er(ariasi. Penilai )erlu mem)er"iman!kan dan

memandin!kan semua elemen )eredaan an"ara )r&)er"i

)emandin! dan )r&)er"i su'ek %an! da)a" mem)en!aruhi nilain%a. Pen%esuaian+ )en%esuaian "erhada) )eredaan dilakukan "erhada) nilai dari se"ia) )r&)er"i )emandin! un"uk men'adikan )emandin!+ )emandin! "erseu" sama den!an )r&)er"i su'ek )ada "an!!al )enilaian.

 Terda)a" enam elemen )erandin!an %an! seharusn%a

di)er"iman!kan dalam analisis )erandin!an da"a )asar, %ai"u: 1. hak+hak %an! "erkandun! dalam ke)emilikan )r&)er"i?

2. hal+hal )endanaan? . k&ndisi )en'ualan?

-. "an!!al )en'ualank&ndisi )asar? . l&kasi?

4. karak"eris"ik $sik.

>. Ta3apan;ta3apan "ang Perl& Dilak&kan pada Pendekatan Perbandingan Pen'&alan

a. Pen!um)ulan ;a"a Pr&)er"i Pemandin! %an! Miri) dan eri$kasi ;a"a, un"uk i"u )erlu diselidiki:

13 Lin!kun!an di mana )r&)er"i %an! akan dinilai i"u erada, maka )enilai men#ari )r&)er"i )emandin! di lin!kun!an "erseu". Perluasan )en%elidikan ke luar lin!kun!an "erseu" han%a dilakukan 'ika da"a dari )r&)er"i )emandin! kuran! len!ka). 23 Gak"u "er'adin%a "ransaksi 'ual eli dari )r&)er"i )emandin!.

Pr&ses 'ual eli %an! *ak"un%a erdeka"an den!an saa" ini saa" )enilai akan menilai sua"u )r&)er"i3

3 Sumer+sumer un"uk men#ari da"a "en"an! )r&)er"i )emandin! adalah:  Pen'ual  Pemeli  N&"aris  Peran"ara makelar3  Lurahama"

 Iklan dan daf"ar har!a dari sura" kaar

 Pada eera)a ne!ara %an! memerikan inf&rmasi resmi men!enai )en'ualan %an! "er'adi di mas%araka", inf&rmasi "erseu" da)a" diliha" )ada alai k&"a a"au %an! erkai"an den!an masalah k&"a.

-3 Jumlah )r&)er"i )emandin! "er!an"un! dari:

 emiri)an an"ara )r&)er"i )emandin! dan )r&)er"i %an! akan dinilai

 Tu'uan diadakann%a Penilaian.

. Memua" Rin!kasan dan Men%usun Inf&rmasi Pr&)er"i Pemandin!  Jika "elah dida)a" )r&)er"i )emandin!, maka )enilai mulai

memua" rin!kasan dan men%usun "en"an! seluruh inf&rmasi dari )r&)er"i )emandin! i"u selen!ka) mun!kin, sehin!!a den!an 'elas da)a" dike"ahui fak"&r+fak"&r eriku":

13 Pen'ual 23 Pemeli

3 Gak"u )en'ualan)emelian -3 L&kasi

3 Sifa"sifa" $sik an"ara lain: luas "anah, an!unan, )rasarana, dan lainlain

43 S%ara" )ema%aran

53 M&"i(asi dari "er'adin%a )en'ualan)emelian #. Analisis Terhada) Pr&)er"i Pemandin!

;ilakukan den!an #ara:

13 Men!analisis )asar un"uk mem)er&leh uni" )emandin! dan a"riu" %an! di)erlukan )ada fak"&r+fak"&r )en%esuaian.

23 Mem)er&leh )en%esuaian+)en%esuaian %an! eralasan.

3 Melakukan )en%esuaian )ada )r&)er"i )emandin! erdasarkan )ada fak"&r+fak"&r )en%esuaian %an! "elah di)er&leh.

Analisis "erhada) )r&)er"i )emandin! dilakukan den!an

mem)er!unakan inf&rmasi %an! "elah disusun, "ermasuk )eredaan dan )ersamaan an"ara )r&)er"i %an! akan dinilai den!an )r&)er"i )emandin!, %an! da)a" mem)en!aruhi nilai dari )r&)er"i %an! sedan! dinilai. 0iasan%a )eredaan+)eredaan %an! )erlu

di)erha"ikan adalah:

13 Faktor ?akt& %ai"u kemun!kinan )eredaan har!a an"ara *ak"u )ena*aran "ransaksi den!an indikasi har!a )ada saa" )enilaian. 23 Faktor Lokasi %an! meli)u"i )er"iman!an )ada aksesiili"as,

fasili"as infras"ruk"ur, )r&s)ek )en!eman!an, "in!ka" hunian dan keadaan lin!kun!an se#ara keseluruhan.

3 Faktor L&as sehuun!an den!an liKuidi"as "in!ka" kemudahan3 )en'ualan.

-3 Faktor Letak  %an! meli)u"i )&sisi )r&)er"i.

3 Faktor $ondisi Fisik  %an! meli)u"i keadaan $sik !edun! se#ara keseluruhan.

43 Faktor 1tat&s $epe)ilikan den!an )erandin!an an"ara 7ak Milik, 7ak Huna 0an!unan, Hirik a"au lain+lainn%a.

53 ;an lain+lain fak"&r %an! da)a" mem)en!aruhi nilai, se)er"i adan%a ke"er)aksaan a"as sua"u "ransaksi dan lainlain.

d. Men!ukur Peredaan+Peredaan

Pada "aha) ini dilakukan )en!ukuran )eredaan)eredaan an"ara )r&)er"i %an! akan dinilai den!an )emandin!n%a, kemudian