31 BAB III
ANALISIS PERANCANGAN
3.1 Analisis Fungsi
3.1.1 Pelaku dan Kelompok Aktivitas
Di dalam pusat perbelanjaan terdapat pengguna yang secara langsung melakukan beberapa kegiatan di dalam bangunan. Pelaku aktivitas dikategorikan menjadi beberapa, antara lain sebagai berikut.
a. Kelompok Utama
Kelompok utama merupakan kelompok yang memiliki kegiatan paling penting di lifestyle center.
• Pengunjung, adalah target utama yang melakukan kegiatan di dalam lifestyle center. Pengunjung dibedakan menjadi beberapa bagian, yaitu sebagai berikut.
- Datang untuk berbelanja.
- Datang untuk berbelanja juga sekaligus berekreasi.
- Datang untuk berekreasi.
• Penyewa, adalah kelompok maupun perseorangan yang memakai fasilitas lifestyle center untuk usaha komersial dengan sistem sewa ataupun beli.
b. Kelompok Pengelola
• General Manager (1 orang), orang yang memimpin serta bertanggungjawab terhadap perkembangan perusahaan secara menyeluruh, baik administrasi maupun pemeliharaan dan keamanan.
• Sekretaris (1 orang), orang yang bertanggungjawab langsung ke General Manager.
• Manajer Office Operation (1 orang), orang yang bertanggungjawab di bisang pengelolaan bangunan.
• Manajer Building Operation (1 orang), orang yang bertanggungjawab di bidang pemeliharaan bangunan.
32
• Divisi General Affair (1 Kadiv, 9 Staff), orang yang melayani operasional pengelola dalam kantor.
• Divisi Marketing (1 Kadiv, 5 Staff), orang yang memperkenalkan bangunan kepada masyarakat dengan tujuan menarik pengunjung.
• Divisi Finance & Accounting (1 Kadiv, 2 Kasi, 4 Staff), orang yang mengurus masalah keuangan perusahaan.
• Divisi Customer Service (1 Kadiv, 8 Staff), orang yang mengurus masalah pelayanan ke pengunjung dan tamu perusahaan yang datang.
• Divisi Housekeeping (1 Kadiv, 3 Kasi, 30 Staff dengan 3 Shift), orang mengurus perawatan bangunan maupun lansekap.
• Divisi Security & Parking (1 Kadiv, 2 Kasi, 90 Staff dengan 3 Shift), orang yang mengurus dan mengkoordinasi keamanan dan parkir.
• Divisi Engineering (1 Kadiv, 4 Kasi, 20 Staff dengan 3 Shift), orang yang mengurus perlengkapan bangunan dari segi pemeliharan maupun operasional.
• Divisi Entertainment (1 Kadiv, 5 Staff), orang yang mengurus dan juga mengadakan acara hiburan atau event khusus untuk menghibur pengunjung yang datang.
c. Kelompok Pelayanan
Kelompok yang bertanggungjawab langsung dengan pelayanan terhadap pengguna bangunan, yang dibedakan menjadi staff yang di area keamanan dan parkir, area hiburan, juga pemeliharaan bangunan.
d. Kelompok Pendukung
Kelompok yang bertanggungjawab atas bangunan langsung, yaitu staff engineering.
e. Kelompok Pelengkap
Kelompok yang merupakan pelengkap bagian utama. Kelompok kegiatan utama berupa perbankan atau Anjungan Tunai Mandiri.
33
Gambar 15 Struktur organisasi pengelola pusat perbelanjaan
34 3.1.2 Analisis Aktivitas dan Kebutuhan Ruang
Tabel 1 Analisis aktivitas dan kebutuhan ruang
Pengguna
Aktivitas Kebutuhan Ruang Kelompok
Ruang
Pegunjung Pengelola Karyawan
v v v Datang & parkir Area Parkir
v v Mengantar & menjemput Drop Off
v v v Berbelanja Retail/Toko
Kelompok Aktivitas Utama v v v Bekerja,
mencari informasi barang & jasa
Kantor Sewa
v v v Makan Restoran
v v v Makan & bersantai Foodcourt
v v v Kafe
v v v Bermain game Game Center
v v v Berbelanja Supermarket
v v v Bermain futsal Lapangan futsal
v v v Berolahraga/jogging Jogging track
v v v Bermain golf Lapangan Mini Golf
v v v Bersantai/Hangout Open Space
v v v Menonton film Bioskop
v Kerja General Manajer R. General Manajer
Kelompok Aktivitas Pengelola
v Kerja Manajer R. Manajer
v Mengurus divisi R. Kepala Divisi
v Mengurus bidang R. Kepala Seksi
v Kerja sesuai bidang masing-masing R. Staff
v Mengadakan rapat R. Rapat
v v Membersihkan, makan, masak, cuci Pantry
v v v MCK Lavatory
Kelompok Aktivitas Pelayanan
v v MCK penyandang disabilitas Toilet Difabel
v Membersihkan peralatan lavatory Janitor
v Menyusui dan mengganti popok bayi R. Laktasi
v v Memberikan P3K ke orang sakit R. P3k
v Menyimpan barang-barang Gudang
v Menyimpan barang-barang dingin Gudang Es
v Mengurus keamanan R. Keamanan
v Menjaga & menertibkan keamanan Pos Satpam
v Mengontrol CCTV R. Kontrol CCTV
v v Mendapatkan informasi R. Informasi
v v v Menunggu, bersantai R. Lobby
v v v Shalat Mushola
v Beristirahat dan menunggu R. Tunggu Sopir
v Mendata keluar masuk kendaraan Loket Parkir
v Menampung air bersih Groundtank air bersih
Kelompok Aktiitas Pendukung
v Menampung air kotor Groundtank air kotor
v Menyaring air kotor R. STP
v Mendeteksi utilitas bangunan R. ME
v Merawat akuarium R. Servis Akuarium
v Mendinginkan air R. Chiller
v Mendistribusikan udara dingin R. AHU
v Mendeteksi kelistrikan R. Travo
R. Genset
v Area bongkar muat Loading Dock
35
v v v Mengambil uang ATM Kelompok
Aktivitas Pelengkap
3.1.3 Analisis Persyaratan Ruang a. Kelompok Kegiatan Utama
1. Kelompok ruang publik yang terbuka untuk umum adalah sebagai berikut.
• Memiliki kesan yang mampu mengundang keakraban.
• Mudah dijangkau pengunjung.
• Mengedepankan kesan yang tertuju pada area retail.
2. Kelompok ruang privat yang dimiliki ruang retail adalah sebagai berikut.
• Memiliki hubungan ke dalam ruang retail yang tidak membingungkan.
• Memberikan kesan damai dan tenang.
• Tata letak interior yang memberikan kesan tentram.
• Memenuhi unsur fisiologis ruang (suhu, penghawaan, penerangan, suara, dan warna).
b. Kelompok Kegiatan Pengelola
1. Penempatan ruang yang tidak terlalu terekspos.
2. Ruang harus mudah dijangkau dari area publik.
3. Dapat berfungsi sebagai ruang kerja yang teratur, rapi, tetapi menyenangkan.
c. Kelompok Kegiatan Pelengkap
1. Memberikan pelayanan kepada pengunjung.
2. Harus mudah dijangkau.
3. Keberadaannya tidak menghalangi keprivasian dan kenyamanan pengguna bangunan.
d. Kelompok Kegiatan Pelayanan
1. Memiliki jalur yang terpisah dengan jalur untuk kegiatan utama.
2. Ruangan untuk peralatan mekanik elektrik ditempatkan di ruang yang tidak mengganggu kebisingan peengguna bangunan.
e. Kelompok Kegiatan Pendukung
1. Memiliki jalur yang terpisah dengan jalur untuk kegiatan utama.
36 2. Ruangan untuk peralatan mekanik elektrik ditempatkan di ruang yang tidak
mengganggu kebisingan pengguna bangunan.
3.1.4 Analisis Hubungan Ruang
Tabel 2 Analisis hubungan ruang Kelompok
Ruang
Kebutuhan Ruang Hubungan Ruang
Kelompok Aktivitas
Utama
Retail/Toko Kantor Sewa Restoran Foodcourt Arena Bowling Play Zone Supermarket Open Space Bioskop Kelompok
Aktivitas Pengelola
R. General Manajer R. Manajer
R. Kadiv R. Kepala Seksi R. Staff R. Rapat Pantry Kelompok
Aktivitas Pelayanan
Lavatory Toilet Difabel Janitor R. Laktasi R. P3k Gudang Gudang Es R. Keamanan Pos Satpam R. Kontrol CCTV R. Informasi R. Lobby Mushola R. Tunggu Sopir Loket Parkir Area Parkir Kelompok
Aktivitas Pelayanan
Teknis
GWT air bersih GWT air kotor R. STP R. ME R. Chiller R. AHU R. Travo R. Genset Loading Dock ATM
37 3.1.6 Analisis Hubungan Ruang Tiap Lantai
Gambar 16 Analisis hubungan ruang basement lantai 1
Gambar 17 Analisis hubungan ruang basement lantai 2
Gambar 18 Analisis hubungan ruang lantai 1
38
Gambar 19 Analisis hubungan ruang lantai 2
Gambar 20 Analisis hubungan ruang lantai 3
39 3.1.7 Isu Terkait Fungsi
• Memaksimalkan dan meminimalkan lahan agar dapat dikomersilkan dengan fasilitas yang banyak orang inginkan atau dengan hal yang baru di Kota Bandar Lampung.
• Memberikan fasilitas publik dengan suasana yang berbeda dan unik, juga menawarkan fasilitas yang inovatif, misalnya berupa open space yang bersifat fleksibel dan tempat- tempat yang instagrammable.
• Lokasi proyek yang berada di kawasan yang cukup ramai dan strategis—berada dekat dengan perkantoran, retail bisnis, dan langsung bisa di akses dari arteri Kota Bandar Lampung.
• Memaksimalkan ruang terbuka publik kota yang ramah untuk semua kalangan, terutama anak muda yang banyak menghabiskan waktu untuk bersantai di luar rumah dengan tempat yang nyaman.
3.2 Analisis Lahan 3.2.1 Analisis Lokasi
Lokasi yang akan digunakan merupakan lahan kosong yang berada di kawasan komersial yang ramai pertokoan dan beberapa kantor. Selain itu, lokasi juga berada di arteri Kota Bandar Lampung yaitu di Jalan Pangeran Antasari, Nomor 13, Tanjung Baru, Kedamaian dengan titik koordinat 5°24'14.9"S 105°16'49.6"E dan dengan luasan 11.982,77m2 atau 1,19 Ha. Akses ke lokasi tidak susah dan banyak dilalui oleh kendaraan karena berbatasan langsung dengan jalur penghubung ke dalam dan ke luar kota. Namun,
Gambar 21 Analisis hubungan ruang rooftop
40 di area tersebut belum terdapat jalur pedestrian. Adapun batasan-batasan lahan adalah sebagai berikut.
Sisi utara : Jalan Pangeran Antasari Sisi selatan : Permukiman warga
Sisi timur : Bangunan-bangunan komersil
Sisi barat : Jalan Nusa Indah (menuju permukiman)
Gambar 22 Lokasi lahan yang berada di Jalan Pangeran Antasari
Gambar 23 Kondisi sekitar lahan
41
Gambar 25 Potongan kontur tapak
3.2.2 Topografi
Kontur pada lahan ini relative rata dan tidak ada ketinggian yang signifikan. Hal ini mempermudah pembangunan proyek di lahan ini untuk langsung dibangun.
3.2.3 Vegetasi
Gambar 24 Kontur tapak
Gambar 26 Vegetasi di area lahan
42 Pada area lahan, terdapat beberapa tanaman eksisting seperti bambu-bambu dan beberapa pohon mahoni. Namun, tanaman-tanaman tersebut tumbuh tidak beraturan dan berkemungkinan akan mengganggu pembangunan dan perencanaan tapak jika tidak termasuk ke dalam konsep perancangan. Hal ini mengharuskan adanya vegetasi yang dapat mendukung konsep bangunan supaya lebih Jadi, bagian dalam tapak ini harus diberikan vegetasi baru yang lebih fungsional sebagai peneduh untuk menambah kenyamanan pengunjung. Penambahan vegetasi ini juga berguna sebagai pembentuk iklim mikro yang lebih baik di dalam tapak. Pada bagian depan tapak terdapat beberapa pohon mahoni. Pohon mahoni ini berfungsi untuk membayangi jalur pedestrian yang berada di depan tapak.
3.2.4 Sarana
Jaringan listrik sudah menjamah area lahan karena di sekitar area sudah terdapat beberapa tiang listrik. Selain itu, drainase juga sudah mengelilingi area lahan.
3.2.5 Bangunan Eksisting
Di area selatan lahan terdapat permukiman warga yang dibatasi oleh jalan kecil yang memiliki lebar sekitar 4 meter dan di area utara lahan tepatnya berseberangan, terdapat area komersil dengan ruko-ruko. Sedangkan, di sebelah timur berupa lahan kosong dan sebelah barat lahan terdapat bangunan komersil yang berfungsi sebagai showroom mobil yang memiliki ketinggian sekitar 12 meter yang
Gambar 27 Jaringan listrik di area lahan
43 cukup menghalangi cahaya matahari tenggelam yang jatuh ke lahan—jadi, tertutup sebagian.
3.2.6 Klimatologi
Lahan yang berada di kawasan Kota Bandar Lampung ini mendapatkan sinar matahari yang cukup baik sepanjang tahun dengan temperatur antara 25,34 °C - 32,47
°C. Kondisi iklim Kota Bandar Lampung yang cukup panas ini juga dikarenakan salah satu faktornya adalah memiliki presentase yang cukup besar bangunannya dibanding ruang terbuka hijau. Oleh karena itu, masyarakat banyak yang bergantung pada
Gambar 28 Bangunan eksisting di sekitar area lahan
Gambar 29 Analisa tapak
44 penghawaan buatan dan aktivitas luar dengan intensitas tinggi. Karena mengingat Kota Bandar Lampung yang mendapatkan sinar matahari sepanjang tahun, maka hal ini dapat dimanfaatkan sebagai pencahayaan alami pada bangunan.
Sumber:dataonline.bmkg.go.id
3.2.7 Peraturan Terkait
Lahan yang akan dibangun terletak di di Jalan Pangeran Antasari, No. 13, Tanjung Baru, Kedamaian, Kota Bandar Lampung, Lampung dengan luas sekitar 1,19 Hektare. Berdasarkan pengamatan langsung penulis, lahan terletak di di area perkantoran, perdagangan, dan jasa yang berdasarkan pada Peraturan Daerah Provinsi Lampung, lahan ini memiliki Koefisien Dasar Bangunan (KDB) sebesar 60%, Koefisien Lantai Bangunan (KLB) sebesar 2.40, Garis Sempadan Bangunan (GSB) sebesar 10 meter, dan Koefisien Dasar Hijau (KDH) sebesar minimal 20%.
Karena peraturan daerah tersebut, maka didapatkan perhitungan sebagai berikut.
Luas Lantai = Luas Tanah x KLB
= 11.982 m2 x 2.4
= 28.756 m2 (Maksimal) Luas Dasar Bangunan (LDB) = Luas Tanah x KDB
= 11.982 m2 x 60%
= 7.189 m2 (dibulatkan = 7.200 m2) (Maksimal) Jumlah Lantai = Luas Lantai / LDB
= 28.756 / 7.200
= 3,99 (dibulatkan 4) (Maksimal)
Maka, berdasarkan peraturan-peraturan daerah yang terkait dengan perancangan proyek lifestyle center ini disimpulkan bahwa luas bangunan total yang diperbolehkan adalah sebesar 28.756m2 dengan garis sempadan bangunannya sebesar 10 meter dari jalan raya utama. Luas dasar bangunan 7.200m2 yang harus
Tabel 3 Iklim di Kota Bandar Lampung selama Tahun 2020
Temperatur Minimum (°C) 25,34
Temperatur Maksimum (°C) 32,47
Kelembaban Rata-rata (%) 82,8
Curah Hujan (mm) 14,01
Kecepatan Angin Maksimum (m/s) 6,02
Arah Angin Saat Kecepatan Maks. (°) 180,14
45 menyediakan sekitar minimal 300 slot parkir untuk mobil. Bangunan nantinya memiliki ketinggian maksimal 4 lantai dengan rooftop yang nantinya akan dibagi beberapa area perbelanjaan, foodcourt, perkantoran, dan hiburan.
3.2.8 Isu Terkait Tapak
Lokasi lahan mendapatkan sinar matahari yang cukup baik sepanjang tahun berdasarkan data iklim Kota Bandar Lampung. Hal ini dapat dimanfaatkan pada rancangan sebagai pencahayaan alami yang mampu menambah nilai estetika pada bangunan dengan tidak menggunakan energi listrik.
Selain itu, tapak yang berada dekat dengan permukiman warga dapat mengganggu privasi warga dan dapat mengganggu pemandangan jika berada di dalam gedung. Maka dari itu, dibutuhkan perlakuan khusus guna mengatasi hal tersebut.
Lokasi lahan yang berada di arteri jalan yang cukup ramai juga berpotensi adanya kemacetan di jam-jam tertentu. Hal ini juga merupakan hal penting yang diperhatikan untuk jalur keluar kendaraan.
