Analisis Yuridis Perubahan Hak Atas Tanah Dari Status Hak Guna Usaha Menjadi Hak Pengelolaan Pada Kawasan Ekonomi Khusus Sei Mangkei PT.Perkebunan Nusantara III (Persero)

ANALISIS YURIDIS PERUBAHAN HAK ATAS TANAH DARI STATUS HAK GUNA USAHA MENJADI HAK PENGELOLAAN PADA KAWASAN EKONOMI KHUSUS SEI MANGKEI PT.PERKEBUNAN NUSANTARA III

(PERSERO)

TESIS

Oleh

SHEILA ARISTYANI

127011014

PROGRAM STUDI MAGISTER KENOTARIATAN FAKULTAS HUKUM

UNIVERSITAS SUMATERA UTARA MEDAN

ABSTRAK

PT. Perkebunan Nusantara III (Persero) merupakan Badan Usaha yang mengusulkan untuk dibentuknya Kawasan Ekonomi Khusus di Sei Mangkei kepada Pemerintah Daerah Kabupaten Simalungun, usulan tersebut kemudian diajukan oleh Pemerintah Provinsi Sumatera Utara kepada Dewan Nasional Kawasan Ekonomi Khusus. Dewan Nasional Kawasan Ekonomi Khusus mengajukan rekomendasi penetapannya kepada Presiden, untuk penetapan kawasan Sei Mangkei sebagai Kawasan Ekonomi Khusus dan menetapkan PT. Perkebunan Nusantara III (Persero) sebagai badan usaha pengusul telah memenuhi dan melengkapi kriteria dan persyaratan penetapan Kawasan Sei Mangkei sebagai Kawasan Ekonomi Khusus tercantum pada Peraturan Pemerintah No 29 Tahun 2012 tentang Kawasan Ekonomi Khusus Sei Mangkei (KEK Sei Mangkei).

Hasil dari penelitian ini adalah PT. Perkebunan Nusantara III (Persero) harus melakukan kegiatan pembebasan tanah yang akan dijadikan Kawasan Ekonomi Khusus, lahan seluas 2.002,77 Ha terletak di Kecamatan Bosar Maligas, Kabupaten Simalungun, Desa Sei Mangkei, Provinsi Sumatera Utara dijadikan sebagai Kawasan Ekonomi Khusus. Karena masih melekat nya Hak Guna Usaha pada tanah tersebut, PT. Perkebunan Nusantara III (Persero) melakukan proses perubahan Hak Guna Usaha Menjadi Hak Pengelolaan dengan tahapan PT. Perkebunan Nusantara III ( Persero) membuat permohonan izin pelepasan Hak Guna Usaha kepada Badan Pertanahan Republik Indonesia melalui Kepala Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional Provinsi Sumatera Utara.Selanjutnya PT. Perkebunan Nusantara III (Persero) mengajukan permohonan pengukuran areal Hak Guna Usaha seluas 2.002,77 Ha kepada Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional Provinsi Sumatera Utara. Setelah adanya persetujuan pelepasan Hak Guna Usaha oleh Kantor Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia, maka selanjutnya permohonan Hak Pengelolaan diajukan kepada Badan Pertanahan Republik Indonesia. Baru pada tanggal 23 Juni 2014 Kepala Badan Pertanahan Republik Indonesia mengeluarkan Keputusan Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia No 27/ HPL/ BPN RI/ 2014 tentang pemberian Hak Pengelolaan atas nama PT. Perkebunan Nusantara III ( Persero) berkedudukan di Kota Medan atas 4(empat) bidang tanah terletak di Kabupaten Simalungun, Provinsi Sumatera Utara.

Pada saat masih berlangung nya proses perubahan Hak Guna Usaha menjadi Hak Pengelolaan pada Kawasan Ekonomi Khusus Sei Mangkei terkendala dengan belum ditetapkan nya Rencana Tata Ruang Wilayah Kabupaten Simalungun sehingga Kawasan Ekonomi Khusus belum memiliki Rencana Tata Ruang Wilayah, kendala dengan jangka waktu penyelesaian permohonan perubahan Hak, serta kendala internal maupun eksternal di Kawasan Ekonomi Khusus Sei Mangkei.

ABSTRACT

PT. Perkebunan Nusantara III (Persero) is a business concern which proposes the establishment of Specific Economy Area at Sei Mangke to Simalungun District Administration. The proposal was then filed by North Sumatera Provincial Administration to the National Board of Specific Economy Area which recommended the proposal to the President to be validated and certified that PT. Perkebunan Nusantara III (Persero) as the business concern which had met and completed the criteria and requirements for Sei Mangke as the Specific Aeconomy Area as it is stipulated in the Government Regulation No. 29/2012 on Sei Mangke as Specific Economy Area (KEK Sei Mangke).

The result of the research showed that PT. Perkebunan Nusantara III (Persero) has to perform land acquisition in the area of 2,002.77 hectares at Sei Manmgke Village, Bosar Maligas Subdistrict, Simalungun District, which would be Specific Economy Area. Since the Leasehold is still attached to the land, PT. Perkebunan Nusantara III (Persero) amended the Leasehold to the Right to Manage in condition that the company filed the permit of Leasehold to the Land Office of North Sumatera. Besides that, the company filed a survey on the Leasehold area in the area of 2,002.77 hectares to the Land Office of North Sumatera. After the renunciation of rights was approved, the request of the Right to Manage was filed to the National Land Board of the Republic of Indonesia. The result was that the Head of the National Land Board of the Republic of Indonesia issued the Decree No. 27/HPL/BPN RI/2014 on the Approval of Giving the Right to Manage on the name of PT. Perkebunan Nusantara III (Persero), located in Medan for 4 (four) tracts of land, located in Simalungun District, North Sumatera on June 23, 2014.

The changing process from the Leasehold to the Right to Manage in the Specific Economy Area Sei Mangke was constrained since the Layout of Simalungun District was not completed so that the Specific Economy Area did not have the layout, the constraint of the term of the change of the right, and internal and external constraint in that area.

KATA PENGANTAR

Puji dan syukur penulis ucapkan kehadirat Tuhan Yang Maha Esa, karena atas

karunia-Nya sehingga penulis dapat menyelesaikan tesis ini sebagai salah satu

persyaratan untuk memperoleh gelar Magister Kenotariatan di Universitas Sumatera

Utara Medan. Dalam memenuhi tugas inilah penulis menyusun dan memilih judul : “

Analisis Yuridis Perubahan Hak Atas Tanah Dari Status Hak Guna Usaha Menjadi Hak Pengelolaan Pada Kawasan Ekonomi Khusus Sei Mangkei PT.Perkebunan Nusantara III (Persero).”Penulis menyadari bahwa masih banyak terdapat kekurangan didalam penulisan tesis ini, untuk itu dengan hati terbuka

menerima saran dan kritik dari semua pihak, agar dapat menjadi pedoman dimasa yang

akan datang.

Dalam penulisan dan penyusunan tesis ini, penulis mendapat bimbingan dan

pengarahan serta saran-saran dari berbagai pihak. Oleh karena itu pada kesempatan ini

penulis mengucapkan terimakasih dan penghargaan yang tidak ternilai harganya secara

khusus kepada Bapak Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN selaku Ketua

Komisi Pembimbing dan Ibu T. Keizerina Devi Azwar, SH, CN, MHum., serta

Bapak Dr. Mahmul Siregar, SH, MHum., masing-masing selaku anggota komisi pembimbing yang banyak memberi masukan dan bimbingan kepada penulis selama

dalam penulisan tesis ini dan kepada Bapak Dr. Dedi Harianto, SH, M.Hum., dan

Bapak Notaris Dr. Syahril Sofyan, SH, MKn selaku dosen penguji yang telah banyak memberikan kritikan, saran serta masukan dalam penulisan tesis ini.

Selanjutnya ucapan terima kasih yang tak terhingga penulis sampaikan kepada:

1. Bapak Prof. Dr. dr. Syahril Pasaribu, DTM&H, M.Sc (CTM), Sp.A(K). selaku Rektor Universitas Sumatera Utara.

2. Bapak Prof. Dr. Runtung SH. M.Hum., selaku Dekan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara Medan.

4. Ibu T. Keizerina Devi Azwar, SH, CN, MHum., selaku Sekretaris Program Studi Magister Kenotariatan Universitas Sumatera Utara Medan.

5. Bapak-Bapak dan Ibu-Ibu Guru Besar dan Staf Pengajar dan juga para karyawan

Biro Administrasi pada Program Studi Magister Kenotariatan Universitas Sumatera

Utara Medan.

6. PT. Perkebunan Nusantara III (Persero) khusus nya kepada Manager Kawasan

Industri Sei Mangkei, Bapak IR. Deny Mulyawan, MM serta selaku Assiten

Komersil Bapak Nico Demus Marpaung, SE yang telah banyak membantu selama

penelitian tesis ini berlangsung, terima kasih telah memberikan kesempatan untuk

saya dapat melakukan penelitian pada Kawasan Ekonomi Khusus Sei Mangkei.

Pada kesempatan ini penulis juga mengucapkan terima kasih kepada kedua

orang tua penulis yakni H. Abdul Halim dan HJ. Fetrina Susanti Miraza yang selalu

mendoakan penulis, selalu memberikan dukungan dan mendampingi penulis, terima

kasih atas kasih sayang yang tak terhingga kepada penulis, sehingga penulis dapat

menyelesaikan pendidikan Program Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas

Sumatera Utara.

Terima kasih saya ucapkan kepada kakak serta suami Shabrina Masvira, SE dan

Muhammad Ichsan SH, dan adik saya Shani Anugrah Syukria yang telah banyak

memberikan bantuan dan dukungan selama saya menyelesaikan pendidikan Program

Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara ini.

Terima kasih kepada teman- teman saya Lira Apriana Sari Nst SH, Yuke Dwi

Hidayati SH M.Hum, Hujjatul Marwiyah SH M.Kn, Astri Silalahi SH M.Kn, Nindya

Sari Usman SH M.Kn, Dea Rizka SH, Fella Eldyah SH, Sere Beatrix Eugine SH,

Amelia Angriany SH, dan teman- teman satu angkatan lainnya yang namanya tidak

dapat penulis sebut satu persatu yang telah memberikan dukungan kepada penulis,

memberikan masukan kepada penulis, memberikan kritik dan saran kepada penulis

sampai penulis dapat menyelesaikan pendidikan Program Magister Kenotariatan

Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara.

Penulis berharap semoga bantuan dan kebaikan yang telah diberikan kepada

dilimpahkan kebaikan, kesehatan, kesejahteraan dan rezeki yang melimpah. Akhirnya,

semoga tesis ini dapat berguna bagi diri penulis dan juga bagi semua pihak khususnya

yang berkaitan dengan bidang Kenotariatan.

Medan, Januari 2015

DAFTAR RIWAYAT HIDUP

I. IDENTITAS PRIBADI

Nama : Sheila Aristyani

Tempat dan Tanggal Lahir : Medan, 07 Desember 1989

Alamat : Jalan Sutrisno gang cempaka No 320 B

Medan

Jenis Kelamin : Perempuan

Umur : 25 Tahun

Kewarganegaraan : Indonesia

Agama : Islam

Nama Bapak : H. Abdul Halim

Nama Ibu : Hj. Fetrina Susanti Miraza

II. PENDIDIKAN

Sekolah Dasar : 1996-2001 Sekolah Dasar Swasta Harapan I

Medan

Sekolah Menengah Pertama : 2001-2004 Sekolah Menengah Pertama Swasta

Harapan I Medan

Sekolah Menengah Atas : 2004-2007 Sekolah Menengah Atas Negeri 1

Medan

Universitas : 2007-2011 Fakultas Hukum Universitas

DAFTAR ISI

ABSTRAKSI ... i

ABSTRACT ... ii

KATA PENGANTAR ... iii

DAFTAR RIWAYAT HIDUP ... vi

DAFTAR ISI ... vii

DAFTAR ISTILAH ... x

DAFTAR SINGKATAN ... xi

BAB I: PENDAHULUAN A. Latar Belakang ... 1

B. Perumusan Masalah ... 12

C. Tujuan Penelitian ... 12

D. Manfaat Penelitian ... 13

E. Keaslian Penelitian ... 13

F. Kerangka Teori Dan Konsepsi 1. Kerangka teori ... 15

2. Konsepsi ... 18

G. Metode Penelitian ... 20

1. Jenis Penelitian dan Sifat Penelitian ... 20

2. Objek Penelitian Dan Lokasi Penelitian ... 21

4. Teknik Pengumpulan Data ... 23

5. Analisis Data ... 24

BAB II: PROSES PERUBAHAN HAK ATAS TANAH PADA KAWASAN SEI MANGKEI PT.PERKEBUNAN NUSANTARA III A. Landasan Hukum Hak Guna Usaha ... 26

1. Terjadinya Hak Guna Usaha... 26

2. Hapusnya Hak Guna usaha ... 36

3. Peralihan Hak Guna Usaha ... 39

B. landasan Hukum Hak Pengelolaan ... 41

1. Terjadinya Hak Pengelolaan ... 41

2. Eksistensi Pihak Ketiga Memperoleh Hak Di Atas Bagian Hak Pengelolaan ... 49

C. Perubahan Hak Atas Tanah Pada Kawasan Sei Mangkei PT.Perkebunan Nusantara III ... 54

1. Profile PT. Perkebunan Nusantara III ... 54

2. Proses Perubahan Hak Atas Tanah Pada Kawasan Ekonomi Khusus Sei Mangkei ... 59

4. Analisis perubahan hak atas tanah PT. Perkebunan

Nusantara III (Persero) pada Kawasan Ekonomi

Khusus Sei Mangkei ... 86

BAB III: KENDALA YANG DIHADAPI

PT.PERKEBUNAN NUSANTARA III DALAM PROSES

PERUBAHAN STATUS HAK ATAS TANAH PADA

KAWASAN INDUSTRI SEI MANGKEI

A. Kendala Yang Dihadapi PT.Perkebunan Nusantara III

Dalam Proses Perubahan Status Hak Atas Tanah Pada

Kawasan Industri Sei Mangkei ... 93

B. Upaya-upaya yang dilakukan PT.Perkebunan

Nusantara III Dalam Mengatasi Kendala Yang

Dihadapi pada Proses Perubahan Status Hak Atas

Tanah Pada Kawasan Industri Sei Mangkei ... 107

BAB IV: KESIMPULAN DAN SARAN

A. Kesimpulan ... 117

B. Saran ... 120

DAFTAR ISTILAH

Benchmark : Tolak Ukur

Beheersrecht : Hak Penguasaan

Crude Palm Oil (CPO) : Minyak Mentah Kelapa Sawit

Financial : Keuangan

Holding company : Induk Usaha

Library research : Studi Kepustakaan

Landerform : Perombakan Tanah

Memory of understanding (mou) : Surat Perjanjian Antara Kedua Belah Pihak

Palm Kernel Oil (PKO) : Minyak inti sawit

Palm Kernel (PK) : Inti sawit

Rechtskadaster :Pendaftaran tanah bertujuan menjamin

kepastian hukum dan kepastian

haknya

telekomunikasi seluler : Perangkat dalam suatu jaringan

telekomunikasi seluler yang

berbentuk sebuah tower

Traceability : Penelusuran Asal Usul

DAFTAR SINGKATAN

BUMN: Badan Usaha Milik Negara

BUMD: Badan Usaha Milik Daerah

BKPRD:Badan Koordinasi Penataan Ruang Daerah

BPHTB:Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan

BPN: Badan Pertanahan Nasional

Bappeda:Badan Perencanaan Pembangunan Daerah

BKPM:Badan Koordinasi Penanaman Modal

HGU: Hak Guna Usaha

HPL: Hak Pengelolaan

KP3EI:Komite Percepatan dan Perluasan Pembangunan Ekonomi Indonesia 2011-2025

KEK:Kawasan Ekonomi Khusus

MP3EI : Masterplan Percepatan dan Perluasan Pembangunan Ekonomi Indonesia

PTPN: PT. Perkebunan Nusantara

Persero: Perusahaan Perseroan

P2WAS:Unit Pusat Pelatihan Wisata Agro Sei Karang

PERDA:Peraturan daerah

RTRW: Rencana Tata Ruang Wilayah

RPJP: Rencana Pembangunan Jangka Panjang,

RPJM: Rencana Pembangunan Jangka Menengah

RKP:Rencana Kerja Pemerintah

RUPS:Rapat Umum Pemegang Saham

RAN-GRK: Rencana Aksi Nasional Gas Rumah Kaca

SKPH:Surat Keputusan Pemberian Hak

UUPA: Undang-Undang Pokok Agraria