PELAKASANAAN PERJANJIAN KREDIT BANK DENGAN JAMINAN KREDIT YANG HANYA DIIKUTI DENGAN PEMBUATAN SURAT KUASA
MEMBEBANKAN HAK TANGGUNGAN (SKMHT)
TESIS
Oleh :
AGNES WAHYUNI SAMOSIR PAKPAHAN 137011025 / MKn
PROGRAM STUDI MAGISTER KENOTARIATAN FAKULTAS HUKUM
UNIVERSITAS SUMATERA UTARA M E D A N
PELAKASANAAN PERJANJIAN KREDIT BANK DENGAN JAMINAN KREDIT YANG HANYA DIIKUTI DENGAN PEMBUATAN SURAT KUASA
MEMBEBANKAN HAK TANGGUNGAN (SKMHT)
TESIS
Diajukan Untuk Memperoleh Gelar Magister Kenotariatan Pada Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum
Universitas Sumatera Utara
Oleh :
AGNES WAHYUNI SAMOSIR PAKPAHAN 137011025 / MKn
PROGRAM STUDI MAGISTER KENOTARIATAN FAKULTAS HUKUM
UNIVERSITAS SUMATERA UTARA M E D A N
Telah diuji pada
Tanggal : 9 November 2015
PANITIA PENGUJI TESIS
Ketua : Prof. Dr.Muhammad Yamin, SH, MS, CN
Anggota : 1. Prof.Dr.Tan Kamello, SH, MS
ABSTRAK
PELAKSANAAN PERJANJIAN KREDIT BANK DENGAN JAMINAN KREDIT YANG HANYA DIIKUTI OLEH PEMBUATAN SURAT KUASA
MEMBEBANKAN HAK TANGGUNGAN (SKMHT)
Perjanjian kredit merupakan suatu perjanjian konsensuil antara debitur (nasabah bank) dengan kreditur (bank) yang melahirkan hubungan hutang piutang dengan debitur yang berkewajiban membayar kembali pinjaman yang diberikan oleh kreditur dengan berdasarkan syarat dan kondisi yang telah ditetapkan oleh para pihak. Kegiatan perjanjian kredit biasanya dilakukan oleh masyarakat dengan tujuan adanya untuk meminjam uang ke bank dengan memberikan suatu jaminan kepada bank, yang dimana jaminan tersebut berguna bagi bank sebagai pegangannya bank, apabila terjadi masalah dikemudian hari terhadap perjanjian kredit tersebut bank dapat melakukan tindakan terhadap jaminan debiturnya, dalam hal ini maksudnya dapat dilakukan lelang ataupun sita jaminan terhadap perjanjian kredit yang mengalami suatu kendala. Terhadap perjanjian kredit yang hanya diikuti dengan pembuatan SKMHT berlaku dengan syarat dan kondisi tertentu. Maksudnya dalam hal ini, perjanjian kredit yang hanya diikuti dengan SKMHT adalah debitur yang melakukan pinjaman kepada bank hanya sebesar Rp.50.000.000 (lima puluh juta rupiah), ataupun terhadap perjanjian kredit yang hanya untuk kredit perumahan (KPR) saja.
Mengingat bahwa penelitian ini menggunakan jenis penelitian hukum dengan metode pendekatan yuridis normatif, yaitu penelitian hukum doktriner yang mengacu kepada norma-norma hukum yang terdapat di dalam perundang-undangan. Artinya dalam penelitian ini yang dipergunakan adalah merujuk pada sumber hukum yakni penelitian yang mengacu ada norma-norma yang terdapat dalam perangkat hukum, maka penelitian ini menekankan kepada sumber-sumber bahan hukum primer, baik berupa peraturan-peraturan maupun teori-teori hukum.
Perjanjian kredit bank yang hanya diikuti dengan pembuatan SKMHT tidak memiliki kekuatan hukum yang kuat karena tidak adanya diikat dengan Hak Tanggungan nantinya, karena pada dasarnya SKMHT hanyalah berupa lembaga kuasa bukan suatu lembaga jaminan. Sehingga apabila dikemudian hari debitur terjadi kredit macet dan perjanjian kredit hanya diikuti dengan SKMHT untuk melakukan pengeksekusiannya adalah dengan melakukan gugatan secara perdata terhadap debitur dan meletakan sita jaminan terhadap terhadap jaminan si debitur.
ABSTRACT
THE IMPLEMENTATION OF BANK CREDIT AGREEMENT WITH COLLATERAL WHICH IS APPROVED WITH THE MAKING OF
POWER OF ATTORNEY FOR HYPOTHECATION
Credit agreement is a consensual agreement between the debtor (bank customer) and the creditor (bank) establishing debits and credits relationship that obliges the debtor to pay back the loan given by the creditor under terms and conditions determined by the stakeholders. Credit Agreement is usually carried out by the society with aim to borrow some money from a bank by providing collateral, which gives security to the bank, in case a problem emerges in the future upon the credit agreement, the bank may take an action towards the collateral, meaning that the collateral can be sold by auction or confiscated due to the credit agreement that experiences a problem. Towards the credit agreement which is approved with the making of SKMHT (the power of attorney for hypothecation), there are terms and conditions apply. It means that, usually a credit agreement which is approved with the making of SKMHT is the debtor who borrows 50,000,000 rupiahs (fifty million rupiahs) from a bank, or the credit agreement for KPR (House Ownership Credit).
This research applied normative juridical legal research methodology, which is a doctrinaire legal research referring to legal norms set in the legislation. This research referred to legal sources, namely researches referring to norms in the set of laws, thus this research emphasized on primary legal sources, either regulations or legal theories.
Credit agreement which is approved with the making of SKMHT does not have strong legal force due to the absence of legal bond with the mortgage in the future, because basically SKMHT is only an authority granting, not a collateral granting. Therefore, if in the future the debtor finds difficulty paying back the loan, the credit agreement which was approved with the making of SKMHT can only be executed by issuing civil complaint to the debtor and putting the debtor’s collateral into confiscation.
KATA PENGANTAR
Salam dan damai sejahtera
Segala puji syukur bagi Tuhan Allah semesta alam yang telah memberikan kasih dan karunianya kepada penulis. Penulis dengan ucapan syukur kepada Yang Maha Kuasa sehingga dapat menyelesaikan tesis ini yang berjudul :
“PELAKSANAAN PERJANJIAN KREDIT BANK DENGAN JAMINAN
KREDIT YANG HANYA DIIKUTI OLEH PEMBUATAN SURAT KUASA
MEMBEBANKAN HAK TANGGUNGAN (SKMHT).”
Dalam penyusunan tesis ini tentunya banyak sekali kekurangan-kekurangan dan keterbatasan serta kelemahan-kelemahan yang terdapat dalam diri Penulis. Oleh karena itu Penulis sangat mengharapkan masukan, koreksi, kritik dan saran untuk perbaikan tesis ini sehingga menjadi lebih baik dan lengkap lagi, tidak sedikit bantuan dari berbagai pihak yang diberikan kepada penulis baik dari segi moril dan segi materil. Oleh karena itu dengan segala ketulusan hati penulis mengucapkan beribu-ribu terima kasih atas segala bantuan dan dukungan yang selama ini penulis terima sampai selesainya penulisan tesis ini. Oleh karena itu pada kesempatan ini, penulis dengan segala kerendahan hati menghaturkan terima kasih dan penghargaan yang setinggi-tingginya kepada yang terhormat :
2. Bapak Prof. Dr. Runtung Sitepu, SH, M.Hum selaku Dekan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara, atas kesempatan dan fasilitas yang diberikan dalam menyelesaikan pendidikan ini.
3. Bapak Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN. selaku Ketua Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara dan Dosen Pembimbing yang telah dengan tulus ikhlas memberikan bimbingan dan arahan kepada penulis untuk kesempurnaan penulisan tesis ini. Atas segala dedikasi dan pengarahan serta masukan yang diberikan kepada penulis selama menuntut ilmu pengetahuan di Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara.
4. Bapak Prof.Dr.Tan Kamello,S.H,M.S, selaku Dosen Pembimbing yang telah dengan tulus ikhlas memberikan bimbingan dan arahan kepada penulis untuk kesempurnaan penulisan tesis ini.
5. Alm. Bapak Notaris, Dr. Syahril Sofyan, SH, M.Kn, selaku Dosen Pembimbing yang telah dengan tulus ikhlas selalu memberikan bimbingan dan arahan kepada penulis untuk kesempurnaan penulisan tesis ini.
6. Bapak dan Ibu Dosen Magister Kenotariatan Universitas Sumatera Utara, yang telah memberikan bimbingan dan arahan serta ilmu yang sangat bermanfaat selama penulis mengikuti proses kegiatan belajar mengajar dibangku kuliah. 7. Seluruh staf/pegawai di Magister Kenotariatan Universitas Sumatera Utara, yang
8. Rekan-rekan mahasiswa dan mahasiswi di Magister Kenotariatan Universitas Sumatera Utara, Khususnya angkatan tahun 2013 group A yang telah banyak memberikan motivasi dan semangat kepada penulis dalam menyelesaikan tesis ini. Sungguh rasanya suatu kebanggan tersendiri dalam kesempatan ini penulis juga turut menghaturkan ucapan terima kasih yang tak terhingga kepada pemberi motivasi terbesar dalam hidup penulis yang selalu memberikan, kasih sayang, dukungan dan doa yang tidak putus-putusnya dari kedua orang tua terkasih dan adik-adik-adik tersayang, serta teman-teman Selly, Hanna Mandela, Inda Mayasari, Hanna Hutapea, Maychel Hans, Roma Victoria dan Budi Praptio, yang telah memberikan doa dam semangat kepada penulis.
Penulis menyadari sepenuhnya tulisan ini masih jauh dari sempurna, namun besar harapan penulis kiranya tesis ini dapat memberikan manfaat kepada semua pihak, khususnya terhadap ilmu kenotariatan. Demikian pula atas bantuan dan kebaikan yang telah diberikan kepada Penulis mendapat balasan dari Yang Maha Kuasa, agar selalu dilimpahkan kebaikan, kesehatan, kesejahteraan dan rezeki yang melimpah kepada kita semua.
Medan, November 2015 Penulis
DAFTAR RIWAYAT HIDUP
I. IDENTITAS PRIBADI
Nama : Agnes.Wahyuni.Samosir Tempat/Tgl.Lahir : Medan/ 1 Juni 1992 Status : Belum Kawin Agama : Kristen Protestan
Alamat : Jalan Gunung Sibayak No.2A, Kelurahan Medan Timur
II.KELUARGA
Ayah : Nicholas Pardamean Samosir Ibu : Titi Maya Siagian
Saudara Kandung : Yulia Giovanni Samosir Novita Christi Samosir III. PENDIDIKAN
1. Sekolah Dasar : SD Santo Yoseph, Medan
(Tahun 1997-2003)
2. Sekolah Menengah Pertama : SMP Santa Maria, Medan (Tahun 2003-2006)
3. Sekolah Menengah Atas : SMA Santo Thomas 1, Medan (Tahun 2006-2009)
4. Perguruan Tinggi (S1) : Fakultas Hukum, Universitas Sumatera Utara (Tahun 2009-2013)
DAFTAR ISI
G. Spesifikasi Penelitian ... 21
1. Jenis Penelitian ... 21
2. Sifat Penelitian ... 22
3. Metode Pendekatan ... 23
4. Sumber Data... 24
5. Teknik dan Alat Pengumpulan Data... 25
a. Teknik Pengumpulan Data ... 25
BAB II KEKUATAN HUKUM TERHADAP JAMINAN YANG
HANYA DIIKUTI DENGAN SURAT KUASA
MEMBEBANKAN HAK TANGGUNGAN... 28
A. Ruang Lingkup Jaminan Yang Berupa Hak Tanggungan. 28
1. Pengertian Jaminan... 28
2. Kedudukan Hak Tanggungan Sebagai Jaminan... 33
B. Tinjauan Umum Mengenai Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan... 47
1. Pengertian Mengenai Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan... 47
2. Objek Yang Digunakan Sebagai Jaminan Dalam Surat Kuasa Mebebankan Hak Tanggungan... 54
C. Perjanjian Kredit Yang Hanya Berlandaskan Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan... 57
1. Jaminan Kredit Yang Hanya Diikat Berdasarkan Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan... 57
2. Kelemahan Apabila Perjanjian Kredit Hanya Berdasarkan Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan... 61
3. Kekuatan Hukum Terhadap Jaminan Yang Hanya Diikuti Dengan SKMHT... 62
BAB III PERJANJIAN KREDIT YANG MENGALAMI KREDIT MACET PADA SAAT SKMHT TERSEBUT JUGA SUDAH LEWAT MASA BERLAKUNYA... 67
A. Pelaksaaan Perjanjian Kredit Dalam Bank... 67
1. Pengertian Tentang Perjanjian... 67
3. Landasan Umum Pemberian Kredit... 74
4. Jaminan Yang Digunakan Dalam Perjanjian Kredit... 80
5. Pelaksanaan Perjanjian Kredit... 83
B. Perjanjian Kredit Yang Mengalami Kredit Macet... 87
1. Pengertian Kredit Macet... 87
2. Faktor Penyebab Munculnya Kredit Macet... 89
3. Upaya Untuk Mencegah Terjadinya Kredit Macet... 91
C. Tindakan Wanprestasi Dalam Perjanjian Kredit... 95
1. Konsep dan Bentuk Wanprestasi... 95
2. Sebab-Sebab Timbulnya Wanprestasi dan Akibat Hukumnya... 99
3. Terjadinya Tindakan Wanprestasi Yang Hanya Berlandaskan Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan... 100
D. Tindakan Yang Dilakukan Pada Saat Terjadinya Kredit Macet Yang Diikuti Dengan SKMHT Yang Juga Sudah Jatuh Waktu... 103
BAB IV TINDAKAN YANG DILAKUKAN OLEH KREDITUR KETIKA TERJADINYA KREDIT MACET ATAU WANPRESTASI YANG DILAKUKAN OLEH DEBITUR DENGAN JAMINAN YANG HANYA DIIKUTI DENGAN SKMHT... 107
A. Pelaksanaan Eksekusi Jaminan Kredit Yang Berupa Hak Tanggungan... 107
1. Pengertian Parate Executie (Parate Eksekusi)... 107
2. Jenis-Jenis Eksekusi Jaminan Kredit ... 109 B. Pelaksanaan Sita Jaminan Debitur Terhadap Jaminan
SKMHT... 112
1. Pengertian Sita Jaminan... 112
2. Objek Yang Dijadikan Sebagai Sita Jaminan... 115
3. Pelaksanaan Sita Jaminan... 117
C. Sita Jaminan Terhadap Jaminan Debitur Yang Hanya Diikuti Dengan SKMHT... 119
BAB V KESIMPULAN DAN SARAN A. Kesimpulan ... 125
B. Saran ... 126
DAFTAR ISTILAH ASING
Affirmative Covenant : Persyartan yang harus dipenuhi debitur Condition : Kondisi/ Ketentuan
Covenant Standart : Persyaratan dasar Corporate Guaranty : Jaminan perusahaan
Credietverband : Kredit Verband/ Jaminan atas tanah Curriculum Vitae : Daftar riwayat hidup
Economic Law : Hukum ekonomi
Fiat : Diizinkan/ Diperkenankan Force Majuere : Keadaan memaksa
Grace Period : Masa Tenggang
Hak Preference : Hak yang diistimewakan/ kedudukan yang diutamakan
Hypotheek : Hipotik/ suatu hak kebendaan atas bendata tak bergerak
Inkracht van gewijsde : Kekuatan hukum tetap
Onrechtmatige daad : Perbuatan yang bertentangan dengan hukum Overlapping : Sertifikat hak milik ganda
Pand : Gadai
Reconditioning : Persyaratan kembali Rescheduling : Penjadwalan kembali
Restructuring : Penataan kembali/ perubahan syarat kredit
Risk : Resiko
Security : Jaminan
Signs : Tanda-tanda
Suplesi : Penambahan nilai kredit
Term : Syarat
The Sovereign : Pemegang kedaulatan Track Record : Sejarah hidup debitur
DAFTAR SINGKATAN
AO : Account Officer
APHT : Akta Pembebanan Hak Tanggungan ASKRINDO : Asuransi Kredit Indonesia
BPN : Badan Pertanahan Negara HIR : Herziene Inlandsch Reglement MA : Mahkamah Agung
KBPN : Kepala Badan Pertanahan Negara KUHP : Kitab Undang-Undang Hukum Perdata OL : Offering Letter
PMNA : Peraturan Menteri Negara Agraria PPAT : Pejabat Pembuat Akta Tanah RBg : Rechtsreglement Buitengeewesten SEBI : Surat Edaran Bank Indonesia SEMA : Surat Edaran Mahkamah Agung SHGB : Sertifikat Hak Guna Bangunan SHGU : Sertifikat Hak Guna Usaha SHM : Sertifikat Hak Milik
SKMHT : Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan SKMA : Surat Kuasa Menjual Agunan
SPPK : Surat Penawaran Pemberian Kredit UU : Undang-Undang
