BAB I PENDAHULUAN
A. Latar Belakang
Tanah merupakan suatu faktor yang sangat penting dalam aspek kehidupan manusia dan ketentuan dasar mengenai tanah di Indonesia telah tercantum didalam Undang – Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Undang – Undang Pokok Agraria yang disingkat dengan UUPA, dan dalam Pasal 1 ayat (1) menyebutkan : Seluruh wilayah Indonesia adalah kesatuan tanah air dari seluruh rakyat Indonesia, yang bersatu sebagai bangsa Indonesia.1 Dalam ruang lingkup agraria, tanah merupakan bagian dari bumi, yang disebut permukaan bumi.2
Untuk mewujudkan masyarakat adil dan makmur berdasarkan Pancasila dan UUD 1945 tanah juga merupakan satu modal utama baik sebagai wadah pelaksanaan pembangunan maupun sebagai faktor produksi untuk menghasilkan komoditi perdagangan yang sangat diperlukan untuk meningkatkan pendapatan Nasional.
Dalam Ketetapan Majelis Permusyawaratan Rakyat Republik Indonesia Nomor II/MPR/1993 tentang Garis – Garis Besar Haluan Negara yang antara lain amanatnya: Penataan dan penguasaan tanah oleh Negara diarahkan agar pemanfaatannya dapat mewujudkan keadilan sosial bagi seluruh rakyat Indonesia, sebagaimana Pasal 33 ayat (3) UUD 1945 berbunyi ; Bumi, Air dan kekayaan alam yang terkandung ___________________
1Undang –undang Pokok Agraria Nomor 5 Tahun 1960
2Urip Santoso, Hukum Agraria Dan Hak –Hak Atas Tanah,Kencana Prenada Media Group,
didalamnya dikuasai oleh Negara dan dipergunakan untuk sebesar-besarnya kemakmuran rakyat.“…Atas dasar Ketentuan dalam Pasal 33 ayat (3) Undang-Undang Dasar dan hal-hal sebagaimana yang dimaksud dalam pasal (1) UUPA, bumi, air dan ruang angkasa, termasuk kekayaan alam yang terkandung didalamnya itu pada tingkat tertinggi dikuasai oleh Negara, sebagai organisasi kekuasaan seluruh rakyat.3
Hak menguasai dari Negara atas tanah bersumber pada hak bangsa Indonesia atas tanah, yang hakekatnya merupakan penugasan pelaksanaan tugas kewenangan bangsa yang mengandung unsur hukum publik. Tugas mengelola seluruh tanah bersama tidak mungkin dilaksanakan sendiri oleh seluruh bangsa Indonesia dalam penyelenggaraannya, bangsa Indonesia sebagai pemegang hak dan pengemban amanat tersebut, pada tingkat tertinggi dikuasakan kepada Negara Republik Indonesia sebagai organisasi kekuasaan seluruh rakyat (Pasal 2 ayat (1) UUPA).4
Maknanya, kewenangan Negara sebagai pemegang kekuasaan tertinggi untuk mengatur peruntukkan dan penyelenggaraan penggunaan seluruh hak atas tanah, dalam pengertian bukan pemilik.Pengaturannya ditujukan demi kemakmuran seluruh rakyat, Penyelenggaraannya diserahkan kepada lembaga tertentu. Pendelegasian wewenang pelaksanaan Hak menguasai Negara ini disebutkan dalam peraturan yang ada sebagai Hak Pengelolaan.5 Hak pengelolaan adalah hak menguasai dari Negara yang kewenangan pelaksanaannya sebagian dilimpahkan kepada pemegangnya.6
Sehubungan dengan penelitian tesis ini, dalam hal pelimpahan sebagian kewenangan Negara untuk mengatur peruntukkan dan penggunaan tanah diwilayah
3A.P.Parlindungan, Hak Pengelolaan Menurut Sistem UUPA,Mandar Maju 4Urip Santoso,Op.Cit,hal.77
5Marihot Pahala, Bea Perolehan Hak Atas Tanah Dan Bangunan –Teori Dan Praktek,
PT.Gaja Grafindo Persada,Jakarta,2003.hal .153
6Tampil Anshari Siregar , Pendaftaran Tanah Kepastian Hak, Multi Grafika,Medan,2007.hal .60
perikanan Gabion Belawan yang diberikan kepada Perusahaan Umum (PERUM) sebagai Badan Usaha Milik Negara yang diberi tugas dan wewenang untuk menyelenggarakan usaha-usaha pelayanan dan pemanfaatan tanah bagi pengguna jasa pelabuhan dan usaha – usaha lain yang berkaitan dengan perikanan.
Perikanan sebagaimana dijelaskan dalam Undang-Undang Nomor 9 Tahun 1985 tentang perikanan adalah semua kegiatan yang berkaitan erat dengan pengelolaan maupun pemanfaatan sumber daya ikan.7 Karenanya usaha perikanan akan menempatkan ‘motivasi ekonomi’ sebagai panglima dalam pelaksanaan ekonomi dibidang perikanan.
Tentunya usaha perikanan diminati oleh pihak-pihak yang menginginkan tercapainya usaha ataupun perdagangan yang dapat dilakukan didaerah perikanan khusus untuk wilayah pelabuhan perikanan Sumatera Utara ditempatkan di Gabion Belawan, dengan hak pengelolaan yang diberikan kepada PERUM Prasarana Perikanan cabang Belawan dengan memberikan lahan tanah yang diinginkan bagi tercapainya usaha dan jasa dibidang perikanan yang merupakan sumber komoditi penghasil income/pemasukan bagi Negara dibidang perikanan dan merupakan lapangan usaha yang disediakan pemerintah oleh Pemerintah dalam bentuk lahan tanah atas wilayah perikanan di daerah Gabion Belawan dengan tugasnya sebagai pelaksana sebagian kekuasaan Negara, PERUM diberi wewenang sebagai pelaksana kewenangan Negara tersebut, dalam bentuk pemberian pemanfaatan lahan tanah
yang bersifat Publik Service dengan tujuan menumbuh kembangkan kegiatan ekonomi perikanan khususnya di wilayah Gabion Belawan Sumatera Utara.
Pemanfaatan lahan tanah itu diberikan kepada penyewa dalam bentuk perjanjian tertulis berupa perjanjian sewa – menyewa lahan tanah perikanan Gabion Belawan oleh PERUM Prasarana Perikanan Samudera Cabang Belawan dan pihak penyewa yang bentuk perjanjian tertulis dimaksud adalah bentuk perjanjian baku, yaitu yang telah ditentukan sepihak oleh PERUM Prasarana Perikanan Samudera atas isi perjanjian sewa lahan tanah dengan format baku yang telah disiapkan khusus dari Jakarta dengan aturan tertentu yang memuat luas tanah yang disewa dan syarat-syarat yang harus dipenuhi pada waktu pengajuan permohonan sewa, jumlah yang harus dibayar dan masa sewa yang diinginkan dalam format yang telah tersedia.
Sebagaimana diketahui perjanjian baku yang difahami adalah dalam bentuk perjanjian sewa-menyewa yang timbul antara pihak PERUM Prasarana Perikanan Cabang Belawan dengan pihak penyewa yaitu Perorangan (Nelayan dan pengusaha) dan Badan Hukum ,yang bentuknya sebagaimana bentuk perjanjian pada umumnya yang diinginkan oleh Kitab Undang-Undang Hukum Perdata yang tidak terlepas dari ketentuan Pasal 1233 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, bahwa eksistensi perjanjian lahir karena persetujuan (overeenkomst) dan juga karena Undang-Undang. Ketentuan tersebut dipertegas lagi dengan ketentuan Pasal 1313 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata yang menyatakan bahwa “Suatu perjanjian adalah suatu
perbuatan dimana satu orang atau lebih mengikatkan diri terhadap satu orang lain atau lebih” dengan demikian jelaslah bahwa perjanjian melahirkan perikatan8
Memahami pengertian Perjanjian atau verbintenis secara umum mengandung arti: suatu hubungan hukum kekayaan / harta benda antara dua orang atau lebih, yang memberi kekuatan hak pada satu pihak untuk memperoleh prestasi dan sekaligus memberikan kewajiban pada pihak lain untuk menunaikan prestasi.
Hubungan hukum antara pihak yang satu dengan yang lain tidak bisa timbul dengan sendirinya.Hubungan hukum itu tercipta oleh karena adanya “tindakan hukum” / rechts handeling.Tindakan / perbuatan hukum yang dilakukan oleh pihak – pihaklah yang menimbulkan hubungan hukum perjanjian , sehingga terhadap satu pihak diberi hak oleh pihak yang lain untuk memperoleh prestasi. Sedangkan pihak yang lain itupun menyediakan diri dibebani dengan “kewajiban” untuk menunaikan prestasi.9
Perjanjian yang terjadi antara pihak penyewa lahan tanah Gabion Belawan, yang mengikatkan dirinya dengan isi perjanjian yang telah ditetapkan PERUM Prasarana Perikanan Cabang Belawan, menimbulkan hubungan hukum diantara keduanya, dalam bentuk perjanjian sewa-menyewa .
Sewa menyewa atau huur en verhuur adalah persetujuan antara pihak yang meyewakan dengan pihak penyewa.10 Dari pengertian tersebut mengandung arti bahwa perjanjian sewa lahan tanah antara PERUM dengan penyewa merupakan : 1. Suatu persetujuan antara pihak yang menyewakan dalam hal ini pemilik lahan
tanah yaitu PERUM kepada pihak penyewa
8Kartini Muljadi dan Gunawan Widjaja, Seri Hukum Perikatan – perikatan yang lahir dari
perjanjian, Raja Grafindo Perkasa, Jakarta, 2003. hal. 20
9M.Yahya Harahap, Segi-segi hukum perjanjian, Alumni, Bandung, 1986, hal.7 10Abdul kadir, Hukum perjanjian , Alumni ,Bandung , 2006. hal. 220
2. Pihak yang menyewa menyerahkan sesuatu barang (dalam hal ini adalah lahan tanah ) kepada penyewa untuk dinikmati sepenuhnya (volledige genot).
3. Penikmatan berlangsung untuk suatu jangka waktu tertentu dengan pembayaran sejumlah harga sewa yang tertentu pula.
Pengertian sewa menyewa dalam Kitab Undang-Undang Hukum Perdata pada Pasal 1548 adalah suatu perjanjian, dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk memberikan kepada pihak yang lainnya kenikmatan, dari sesuatu barang, selama suatu waktu tertentu dan dengan pembayaran sesuatu harga, yang oleh pihak tersebut belakangan itu disanggupi pembayarannya.
Sewa-menyewa merupakan persetujuan konsensual yang bebas bentuknya, sesuai dengan kesepakatan yang diinginkan atau yang diperjanjikan, secara lisan maupun tulisan, yang objek nya meliputi segala jenis benda bergerak maupun tidak bergerak, berwujud dan tidak berwujud, jadi objek sewa-menyewa adalah yang dapat dipersewakan, dengan harga sewa yang sesuai dengan kesepakatan berdasarkan kebiasaan dan kepatutan. Pada Sewa-Menyewa, barang yang menjadi objek sewa-menyewa tadi bukan untuk dimiliki. Tapi hanya untuk dinikmati.11 Atas dasar penikmatan inilah memungkinkan terjadinya persetujuan sewa-menyewa, artinya untuk penggunaan penikmatan yang diberikan kepada si penyewa, sipenyewa tersebut harus menyerahkan kontraprestasi berupa sejumlah pembayaran tertentu (uang sewa) penikmatan sebagai salah satu unsur yang ditekankan pada pasal 1548 KUH Perdata, sebagai apa yang disebut haknya penyewa, sedangkan pembayaran merupakan wujud
dari prestasi/ kewajiban yang harus dipenuhi oleh penyewa atas penikmatan yang diterimanya yang telah diberikan oleh pemilik barang/yang menyewakan, pembayaran yang dilakukan si penyewa merupakan hak dari pemberi sewa bagi pembayaran atas kewajibannya menyerahkan barang untuk dinikmati oleh penyewa.
Perjanjian sewa-menyewa yang terjadi atas lahan tanah di perairan Gabion Belawan antara PERUM Prasarana Perikanan Cabang Belawan dengan pihak penyewa, tidak berbeda dengan bentuk perjanjian sewa-menyewa yang diinginkan oleh KUH Perdata sebagaimana yang disebutkan dalam pasal 1548 yaitu bentuk perjanjian yang terbentuk atas hubungan hukum yang tertuang dalam perjanjian sewa-menyewa yang disepakati kedua belah pihak yang menimbulkan adanya hak dan kewajiban diantara keduanya, dalam bentuk perjanjian baku dimaksudkan sebagai hukum yang mengatur tentang perjanjian penyewaan lahan tanah secara tertulis.
Usaha perikanan di Perairan Gabion Belawan sangatlah berpotensi bagi pengembangan perekonomian dibidang perikanan, tidaklah heran banyak pihak yang menginginkan melakukan kegiatan usaha didaerah perikanan Gabion Belawan, namun pemanfaatan lahan tanah di Perairan Gabion Belawan yang ditawarkan oleh pemerintah dengan tujuan public service dengan bentuk penyewaan lahan tanah membutuhkan pengaturan yang jelas dan tegas, dan diharapkan tidak bertentangan dengan peraturan Perundang-undangan yang berlaku dan juga tidak melanggar kebiasaan dan kepatutan didalam masyarakat.
Ketentuan pasal 1320 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, tentang syarat sahnya suatu perjanjian diperlukan empat syarat :
a. Sepakat mereka yang mengikatkan diri b. Kecakapan untuk membuat suatu perikatan c. Suatu hal tertentu
d. Sebab yang halal
Sepakat yang dimaksud sebagai salah satu syarat perjanjian adalah sepakat mereka yang mengikatkan diri dalam isi perjanjian yang disetujui yang dikenal sebagai azas konsensualitas. Arti azas konsensualitas ialah pada dasarnya perjanjian dan perikatan yang timbul karenanya itu sudah dilahirkan sejak detik tercapainya kesepakatan.12Memperhatikan bentuk perjanjian sewa lahan tanah merupakan bentuk hubungan hukum yang menjadi isi dari perjanjian yang terjadi antara PERUM disatu pihak dan penyewa dipihak lain nya, dalam perjanjian baku terpenuhinya unsur sepakat, ketika detik ditanda-tangani nya perjanjian penyewaan lahan tanah yang disepakati oleh pihak penyewa diatas lahan tanah hak pengelolaan PERUM dalam format perjanjian yang telah disiapkan PERUM sesuai isi permohonan yang diinginkan pihak penyewa.
Dengan memperhatikan bentuk perjanjian penyewaan lahan tanah di perikanan Gabion Belawan yang merupakan hak pengelolaan PERUM yang sejatinya adalah milik Negara yang sewaktu-waktu dapat dikembalikan kepada fungsi tanah yang berfungsi sosial atau dipakai guna keperluan Negara memerlukan
kepastian sahnya perjanjian itu dan mengikat bagi para pihak, sehingga perjanjian tersebut menjamin kepastian hukum dan tidak merugikan kepentingan para pihak.
PERUM Prasaran Perikanan Cabang Belawan selaku pihak yang memperoleh hak untuk melakukan pengelolaan atas lahan tanah di perairan perikanan Gabion Belawan tidak serta merta membuat aturan tertentu dan bersifat sepihak atas isi dari perjanjian begitupula tentang uang sewa yang dibebankan serta biaya lainnya tanpa adanya ketentuan atau pengaturan khusus yang dikeluarkan oleh Pemerintah Pusat dalam hal ini tentunya Menteri Kelautan dan Perikanan, sehingga tujuan pemerintah sebagai Publik Service yaitu melayani kebutuhan akan pengembangan perekonomian khususnya diwilayah perairan Gabion Belawan dengan hubungan hukum dalam bentuk perjanjian tertulis antara PERUM dan pihak penyewa, lazimnya suatu perjanjian adalah timbal balik, artinya suatu pihak yang memperoleh hak-hak dari perjanjian itu, juga menerima kewajiban-kewajiban yang merupakan kebalikannya dari hak-hak yang diterimanya, berdasarkan hal tersebut menjadi dasar pemilihan penelitian tesis ini yaitu “ANALISIS TENTANG PERJANJIAN PENYEWAAN LAHAN TANAH OLEH PERUM PRASARANA PERIKANAN CABANG BELAWAN DENGAN PIHAK PENYEWA”.
B. Perumusan Permasalahan
Adapun perumusan permasalahan dalam tesis ini adalah :
1. Bagaimanakah pengaturan yang menjadi dasar hak bagi PERUM Prasarana Perikanan Cabang Belawan untuk mengelola tanah-tanah di Gabion Belawan dalam perjanjian penyewaan lahan tanah dengan pihak penyewa ?
2. Bagaimanakah pelaksanaan Hak dan Kewajiban dari isi perjanjian yang disepakati antara Perum Prasarana Perikanan Cabang Belawan dengan pihak penyewa dalam perjanjian penyewaan lahan tanah di Gabion Belawan?
3. Bagaimanakah berakhirnya perjanjian sewa lahan tanah dan sanksi apakah yang diberikan atas pelanggaran isi perjanjian penyewaan lahan tanah antara PERUM Prasarana Perikanan Cabang Belawan dan Pihak penyewa?
C. Tujuan Penelitian
Adapun tujuan penelitian ini adalah sebagai berikut :
1. Mengetahui bagaimana pengaturan dan kebijaksanaan yang telah dikeluarkan oleh pemerintah yang memberikan kewenangan bagi PERUM Prasarana Perikanan Cabang Belawan selaku instansi yang diberi hak pengelolaan oleh pemerintah untuk melaksanakan hak pengelolaan atas tanah di Gabion Belawan.
2. Mengetahui apa saja yang menjadi hak dan kewajiban PERUM Prasarana Perikanan Cabang Belawan dengan pihak penyewa berdasarkan isi perjanjian sewa lahan tanah yang disepakati.
3. Mengetahui berakhirnya perjanjian sewa lahan tanah dan sanksi yang diberikan atas pelanggaran isi perjanjian penyewaan lahan tanah antara PERUM Prasarana Perikanan Cabang Belawan dengan pihak penyewa.
D. Manfaat Penelitian
Penelitian ini diharapkan dapat memiliki manfaat, baik secara praktis maupun teoritis, yaitu :
1. Secara praktis, penelitian ini diharapkan dapat berguna bagi seluruh masyarakat yang ingin mengembangkan usaha dan jasa dibidang perikanan di wilayah pelabuhan perikanan Gabion Belawan, guna memberikan masukan atas kebijaksanan Pemerintah yang dikeluarkan bagi pengembangan usaha dan jasa di wilayah pelabuhan perikanan Gabion Belawan akan pengetahuan tentang tatacara dan manfaat dari penyewaan lahan tanah di Gabion Belawan. 2. Secara Teoritis, Penelitian ini daharapkan dapat menjadi bahan rujukan untuk
penelitian lebih lanjut dalam upaya penemuan kebijaksanaan pemeritah sebagai pemegang hak tertinggi rakyat untuk menguasai hak atas tanah Negara dan pemanfaatannya bagi sebesar-besarnya kemakmuran rakyat sebagaimana yang diatur Pasal 33 Undang-Undang Dasar 1945 dan Pasal 2 Undang-Undang Pokok Agraria nomor 5 Tahun 1960, serta bagi masyarakat nelayan / pengusaha dalam posisinya meningkatkan peranan ekonomi di Negara ini memahami landasan pemerintah mengeluarkan kebijakannya yang kesemuanya demi kemakmuran yang merata bagi seluruh rakyat Indonesia.
E. Keaslian Penulisan
Dari hasil Penelusuran ke perpustakaan yang ada dilingkungan Pascasarjana Universitas Sumatera Utara, belum ada Tesis yang membahas tentang perjanjian penyewaan lahan tanah perikanan Gabion Belawan oleh PERUM Prasarana Perikanan Cabang Belawan dengan pihak penyewa.Pernah ada penelitian terkait dengan perikanan, Hak Pengelolaan dan Perjanjian Sewa-menyewa oleh :
1. Vera Novianti,Nim : 017005038, Mahasiswa Magister Humaniora Program Studi Ilmu Hukum Pasca Sarjana Universitas Sumatera Utara, Tahun 2004 dengan judul “Fungsionalisasi Hukum Pidana Dalam Tindak Pidana Perikanan (kasus pencurian ikan diwilayah perairan Sumatera Utara)” Dengan permasalahan : a. Bagaimanakah fungsionalisasi Hukum Pidana dalam tindak Pidana Perikanan
diwilayah perairan Pantai Timur Sumatera Utara?
b. Faktor-faktor apa yang menghambat berfungsinya hukum pidana dalam tindak pidana perikanan?
c. Upaya-upaya apa yang dapat dilakukan untuk mengatasi hambatan tersebut? 2. Oloan Pasaribu, Nim : 057011069, Mahasiswa Magister Kenotariatan Pasca
Sarjana Universitas Sumatera Utara, Tahun 2007, judul : ”Problematika Pemberian Hak-hak Atas Tanah Kepada Pihak Ketiga Diatas HPL PT. (Persero) KIM. Dengan permasalahan :
a. Bagaimanakah kewenangan yang dimiliki oleh PT. (Persero) Kawasan Industri Medan sebagai Pemegang Hak Pengelolaan ?
b. Bagaimanakah Prosedur dan persyaratan bagi pihak ketiga untuk dapat memperoleh hak-hak atas tanah yang berasal dari bagian Hak Pengelolaan ? c. Bagaimanakah bentuk permasalahan yang ditemui dalam pemberian hak-hak
atas tanah kepada pihak ketiga diatas tanah Hak Pengelolaan PT. (Persero) KIM dan upaya apakah yang telah dilakukan untuk mengatasinya ?
3. Ayu Trisna Dewi, Nim:037011010, Mahasiswa Magister Kenotariatan, Pascasarjana Universitas Sumatera Utara, Tahun 2006, dengan judul : “ Kajian
Hukum Perdata Kedudukan Pihak-pihak Dalam Perjanjian Sewa-Menyewa Tanah Milik PT. Kereta Api (Persero) Di kota Medan” ?
Dengan Permasalahan :
a. Bagaimana tata cara dan proses terjadinya perjanjian sewa – menyewa tanah yang dilakukan PT.Kereta Api (Persero) dengan penyewa di kota Medan?
b. Bagaimanakah bentuk dan isi perjanjian sewa-menyewa tanah ?
c. Bagaimanakah kedudukan para pihak dilihat dari bentuk dan isi perjanjian sewa-menyewa tanah yang dilakukan PT. Kereta Api (Persero) dengan penyewa? d. Tindakan apakah yang dilakukan oleh PT. Kereta Api (Persero) dalam hal adanya
penguasaan tanah asset PT.Kereta Api (Persero) oleh pihak lain dan bangunan liar tanpa diikat perjanjian sewa-menyewa?
Namun jika dihadapkan penelitian yang telah dilakukan tersebut maka berbeda materi dan pembahasan yang dilakukan.Oleh karena itu, penelitian ini adalah asli dan dapat dipertanggung jawabkan.
F. Kerangka Teori dan Konsepsi 1. Kerangka Teori
Teori adalah merupakan suatu prinsip atau ajaran pokok yang dianut untuk mengambil suatu tindakan atau memecahkan suatu masalah. Landasan teori merupakan ciri penting bagi penelitian ilmiah untuk mendapatkan data. Teori merupakan alur penalaran atau logika (flow of reasoning/logic), terdiri dari seperangkat konsep atau variable, definisi dan proposisi yang disusun secara
sistematis.13Teori adalah seperangkat gagasan yang berkembang disamping mencoba secara maksimal untuk memenuhi kriteria tertentu, meski mungkin saja hanya memberikan kontribusi parsial bagi keseluruhan teori yang lebih umum.14
Kerangka teori adalah kerangka pemikiran atau butir-butir pendapat, teori, tesis mengenai sesuatu kasus atau permasalahan (problem)yang menjadi bahan perbandingan, pegangan teoritis.15 Teori diperlukan untuk menerangkan atau menjelaskan gejala sepesifik atau proses tertentu terjadi.16 Karenanya suatu teori haruslah diuji dengan menghadapkan pada fakta-fakta untuk menunjukkan kebenarannya, sehingga teori dapat diharapkan mampu menjawab permasalahan yang dihadapi sehingga menghasilkan kebenaran yang sesuai dengan fakta.
Penelitian tesis ini menggunakan teori Kepastian Hukum, yaitu teori yang menjelaskan bahwa perjanjian sewa lahan tanah yang terjadi antara PERUM Prasarana Perikanan Cabang Belawan sebagai pihak yang menyewakan lahan tanah Gabion Belawan, dengan pihak penyewa lahan tanah, haruslah memberikan kekuatan hukum yaitu jaminan atas pelaksanaan hak dan kewajiban diantara kedua pihak sehingga pelaksanaan perjanjian tersebut dapat dipertanggung jawabkan dengan segala akibatnya menurut hukum. Kepastian Hukum adalah tujuan utama dari
13J. Supranto, Metode Penelitian Hukum dan statistik, Rineka Cipta, Jakarta, 2003. hal. 194 14H.R.Otje Salman dan Anton F Susanto, Teori Hukum, Refika Aditama,Bandung,2005, hal.
21
15M.Solly Lubis, Filsafat Ilmu dan Penelitian, CV. Mandar Maju, Bandung, 1994, hal. 27 16J.J.JM.Wuisman,dengan penyunting M. Hisyam, Penelitian Ilmu–ilmu Sosial, jilid I,
Fakultas Ekonomi Universitas Indonesia,1996, hal. 203.Dalam S.Mantayborbir, Sistem Hukum
hukum.17 Tugas kaedah-kaedah hukum adalah untuk menjamin adanya kepastian hukum.18 Dengan adanya pemahaman kaidah-kaidah hukum tersebut, masyarakat sungguh-sungguh menyadari bahwa kehidupan bersama akan tertib apabila terwujud kepastian dalam hubungan antara sesama manusia, dalam pengertian teori kepastian hukum yang oleh Roscue Pound dikatakan bahwa adanya kepastian hukum memungkinkan adanya ‘Predictability’ 19 Dengan demikian kepastian hukum mengandung 2 (dua) pengertian, yang pertama adanya aturan yang bersifat umum membuat individu mengetahui apa yang boleh dan tidak boleh dilakukan dan kedua berupa keamanan bagi individu dari kesewenangan pemerintah karena dengan adanya aturan yang bersifat umum itu individu dapat mengetahui apa saja yang boleh dibebankan atau dilakukan oleh Negara terhadap individu.
Menurut ajaran Dogmatis tujuan hukum tidak lain sekedar menjamin adanya kepastian hukum. Fungsi teori dalam penelitian tesis ini adalah untuk memberikan arah/petunjuk serta menjelaskan gejala yang diamati, karenanya penelitian ini diarahkan pada ilmu hukum positif yang berlaku, yaitu tentang hukum perjanjian dan lahirnya perjanjian yang ditetapkan dalam Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, dengan azas hukum kebebasan berkontrak yang menjadi dasar bagi bentuk lahirnya perjanjian antara PERUM Prasarana Prikanan Cabang Belawan dengan pihak penyewa yang dengan persetujuan membuat perjanjian penyewaan lahan tanah
17 J.B.Daliyo, Pengantar ilmu Hukum, Buku Panduan Mahasiswa, PT. Prennahlindo,
Jakarta, 2001, hal.120
18Sudarsono, Pengantar Ilmu Hukum, Rineka Cipta , jakarta, 1995, hal. 49 - 50
19Pieter Mahmud Marzuki, Pengantar Ilmu Hukum, Kencana Prenada Media Group , jakarta,
tersebut telah timbul hubungan hukum yaitu adanya hak dan kewajiban yang melahirkan aturan hukum untuk membuktikan jaminan kepastian hukum.
Van kant mengatakan bahwa hukum bertujuan menjaga kepentingan tiap-tiap manusia supaya kepentingan-kepentingan itu tidak diganggu. Bahwa hukum mempunyai tugas untuk menjamin adanya kepastian hukum dalam masyarakat.20
Perjanjian penyewaan lahan tanah yang telah ditetapkan sepihak oleh PERUM sebagai bentuk dari perjanjian baku dengan ketentuan khusus yang dikeluarkan oleh Pemerintah dengan keputusan Menteri Kelautan dan perikanan mengenai luas tanah, begitupula ketentuan tarif atas isi perjanjian antara PERUM dan pihak penyewa yang melahirkan hukum bagi keduanya bahwa keduanya terikat untuk melaksanakan isi dari perjanjian yang disepakati.
Pitlo mengolongkan kontrak baku sebagai perjanjian paksa (dwang contract) yang walaupun secara teoritis yuridis kontrak baku tidak memenuhi ketentuan Undang-Undang dan oleh beberapa ahli hukum ditolak, namun kenyataannya kebutuhan masyarakat berjalan dalam arah yang berlawanan dengan keinginan hukum.21
Stein mencoba memecahkan masalah ini dengan mengemukakan bahwa kontrak baku dapat diterima sebagai perjanjian, berdasarkan fiksi adanya kemauan dan kepercayaan (fictie van wil en vertrouwen) yang membangkitkan kepercayaan
20 CST Kansil,Pengantar Ilmu Hukum dan Tata Hukum Indonesia,Balai Pustaka,Jakarta,
2002,hal. 44 - 45
21Ahmadi miru , Hukum Kontrak dan perancangan kontrak , Raja Grafindo, Jakarta, 2010,
bahwa para pihak mengikatkan diri pada perjanjian itu, jika debitur menerima dokumen itu berarti ia secara sukarela setuju pada isi perjanjian tersebut.22
Berdasarkan isi perjanjian penyewaan lahan tanah di perairan Gabion Belawan yang dibuat sepihak oleh PERUM Prasarana Perikanan Cabang Belawan dengan format baku, di sadari pihak penyewa tentang ketentuan khusus yang memeng wajib mereka patuhi bila menginginkan usaha perikanan dengan menyetujui keputusan dan ketentuan yang telah ditetapkan meskipun seluruh ketentuannya merupakan kemauan sepihak PERUM dari kesediaan pihak penyewa dalam pengisian formulir dan penanda tangan perjanjian dibawah tangan untuk penyewa biasa (tanpa sertifikat) yang dilakukan dalam format yang telah baku, tanda-tangan tersebut menunjukkan kesediaan dan kepercayaan penyewa dengan isi perjanjian.
Selain itu Aser Rutten mengatakan bahwa :
Setiap orang yang menanda tangani perjanjian bertanggung jawab pada isi dan apa yang ditanda-tangani. Jika ada orang yang membubuhkan tanda-tangan pada formulir perjanjian baku tanda tangan itu akan membangkitkan kepercayaan bahwa yang bertanda tangan mengetahui dan menghendaki isi formulir yang ditanda-tangani tidak mungkin seorang menanda-tangani apa yang tidak diketahui isinya.23
Oleh karenanya, perjanjian yang disepakati oleh PERUM dan Pihak penyewa telah memuat unsur-unsur perjanjian baku yang disetujui dan diakui bagi keabsahannya, dengan adanya akta autentik dari Notaris pada saat peningkatan
22ibid
23 Arie Sukanti Hutagalung dan Markus Gunawan, Kewenangan pemerintah di bidang
penyewaan lahan tanah oleh penyewa menjadi penyewa yang bersertifikat dalam bentuk Hak Guna Bangunan pada saat pendaftarannya di Badan Pertanahan Nasional.
Hukum kontrak yang menganut asas konsensualitas, menunjukkan bahwa suatu kontrak sudah sah dan mengikat ketika tercapai kata sepakat, selama syarat-syarat sahnya kontrak sudah terpenuhi, kontrak tersebut sudah mengikat dan mempunyai akibat hukum, sehingga mulai saat itu juga sudah timbul hak dan kewajiban diantara para pihak dalam bentuk perjanjian antara PERUM Prasarana Perikanan Cabang Belawan dengan pihak penyewa perjanjian tersebut dimulai sejak ditanda-tanganinya perjanjian sewa tanah, didasarkan atas permohonan pihak penyewa sesuai dengan syarat-syarat khusus yang ditetapkan oleh PERUM Prasarana Perikanan Cabang Belawan yang dimuat dalam isi perjanjian.
Khusus tanah - tanah Gabion Belawan yang berstatus Hak Pengelolaan (HPL) yang di kelola PERUM, tanah yang dapat dimanfaatkan oleh pihak penyewa adalah dilakukan dalam bentuk; sewa-menyewa, Hak Pakai dan Hak Guna Bangunan. Bentuk dari perjanjian kerja untuk waktu tertentu berbeda dengan perjanjian kerja untuk waktu tidak tertentu.24 Dalam hal ini bentuk perjanjiannya sewa-menyewa tersebut untuk jangka waktu yang telah ditentukan masa waktu sewa dalam ketentuan kategori golongan penyewa di lahan tanah perikanan Gabion.
Penyewa di lahan Perairan Gabion Belawan ada 3 (tiga ) golongan ,yaitu: 1. Penyewa jangka pendek (masa 1 - 5 tahun)
2. Penyewa jangka Panjang (masa 6 – 20 tahun )
3. Penyewa yang bersertifikat HGB (Hak Guna Bangunan) dan penyewa yang belum bersertifikat.
Kesepakatan yang timbul antara PERUM dan pihak penyewa yang ingin menyewa lahan tanah di perairan Gabion Belawan dilakukan dengan mengajukan permohonan tertulis yang diajukan oleh pihak penyewa yang menginginkan lahan tanah di Gabion Belawan bagi usahanya kepada Direksi PERUM Prasarana Perikanan Cabang Belawan atas luas tanah yang ingin disewa dengan ketentuan jumlah pembayaran yang telah disepakati sebelumnya, disampaikanlah permohonannya oleh Direksi PERUM cabang Belawan ke PERUM Jakarta untuk disetujui dengan melengkapi syarat-syarat yang harus dipenuhi oleh penyewa.
Setelah permohonan itu dilengkapi, sesuai syarat yang telah ditetapkan dengan jenis sewa yang diinginkan oleh penyewa dengan ketentuan tarif sewa yang telah ditentukan akhirnya oleh PERUM Jakarta dibuatkan format Perjanjiannya dalam bentuk Surat Perjanjian diantara Penyewa dan Kepala Direksi PERUM Prasarana Perikanan Cabang Belawan, untuk nantinya ditanda- tangani oleh keduanya.
Bentuk surat perjanjian diantara PERUM Prasarana Perikanan cabang Belawan dengan penyewa untuk masa sewa Tahunan (1 tahun, 20 tahun, 30 tahun) dan masa sewa jangka panjang (masa sewa 5-20 tahun) biasanya bentuk surat perjanjian tertulis yang tanpa Akta Notarial, cukup bentuk perjanjian biasa dengan syarat-syarat khusus dan format yang telah ditetapkan sepihak oleh PERUM Pusat Jakarta yang didalamnya hanya ditanda-tangani oleh penyewa dan Kepala Direksi PERUM Cabang Belawan, sedangkan untuk penyewa yang bersertifikat HGB (Hak
Guna Bangunan) harus dilakukan dengan Akta Notarial dengan melampirkan surat keterangan khusus berupa persetujuan dari pihak PERUM selaku pemegang Hak Pengelolaan atas wilayah perairan Gabion Belawan yang dilampirkan oleh penyewa pada saat mengajukan permohonan HGB (Hak Guna Bangunan) ke kantor Badan Pertanahan Nasional.
Ketentuan yang ditetapkan sepihak oleh PERUM atas isi perjanjian baku, baik atas luas tanah yang akan disewa, jangka waktu sewa serta tarif tertentu yang kesemuanya didasarkan pada aturan khusus dalam suatu ketetapan yang dikeluarkan PERUM Pusat Jakarta dengan Surat Keputusan Menteri Kelautan dan Perikanan tentang pemanfaatan tanah dan juga tentang penetapan tarif pelayanan pengguna barang dan jasa yang kemudian diserahkan untuk dikelola PERUM Prasarana Perikanan Cabang Belawan dengan tetap dilaporkan ke PERUM Pusat di Jakarta. Perjanjian antara PERUM Prasarana Perikanan Cabang Belawan dengan pihak penyewa dalam bentuk perjanjian baku yang ditetapkan oleh pemerintah, didasarkan pada asas kebebasan berkontrak atau partji otonomie bahwa setiap orang dapat memilih kepada siapa saja dia hendak mengikatkan dirinya dan dalam hal apa saja ia akan mengikatkan dirinya.Perjanjian baku atau kontrak baku, atau standart contract (bahasa Inggris) Staandaardregeling atau algemene voorwarden (bahasa Belanda) adalah suatu kontrak tertulis dimana salah satu pihak telah menyiapkan semacam formulir atau perjanjian untuk disetujui oleh pihak yang lain dalam perjanjian.25
25Http: www.bppk.depkeu.go.id/bdk/denpasar/index.php? Option com, diakses tanggal 7 Juni
Perjanjian sewa lahan yang dibuat PERUM Jakarta dalam format yang sudah baku, dalam bentuk perjanjian sewa-meyewa.
Dengan demikian Perjanjian sewa menyewa dalam pengertian pasal 1548 KUH Perdata adalah suatu perjanjian dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk memberikan pada pihak yang lainnya kenikmatan dari suatu barang, selama suatu waktu tertentu dan dengan pembayaran sesuatu harga, yang oleh pihak tersebut belakangan itu disanggupi pembayarannya, dalam pelaksanannya perjanjian penyewaan lahan tanah di perairan Gabion Belawan telah memenuhi unsur sewa-menyewa dalam Ketentuan pasal 1548 KUH Perdata.
Pada saat penyewa mengajukan permohonan penyewaan lahan tanah Gabion, dengan penentuan luas tanah, masa sewa usaha beserta seluruh biaya yang dibebankan yang disetujui dengan melakukan penanda-tanganan isi perjanjian nyatalah unsur pasal 1548 KUH Perdata telah terpenuhi.
Tentang segala syarat-syarat yang telah ditetapkan oleh PERUM dalam bentuk perjanjian sewa lahan tanah yang berisi antara lain tentang :
a. Para pihak b. Objek sewa
c. Lokasi dan luas tanah
d. Penggunaan dan peruntukkan lahan tanah e. Tarif sewa dan pembayarannya
f. Hak dan kewajiban para pihak
h. Sanksi
i. Perselisihan dan domisili
Dengan telah disetujuinya isi perjanjian dan ditanda-tanganinya perjanjian antara pihak PERUM Prasarana Perikanan oleh Direksi PERUM Cabang Belawan dan pihak penyewa baik perorangan maupun Badan Hukum, sejak saat itulah perjanjian itu telah mengikat kedua belah pihak dan menimbulkan undang-undang bagi mereka dan hal ini telah memenuhi ketentuan pasal 1338 KUH Perdata bahwa setiap perjanjian yang dibuat secara sah berlaku sebagai Undang-undang bagi mereka yang membuatnya sehingga dengan pemenuhan prestasi berupa hak dan kewajiban telah melahirkan hukum bagi kedua pihak, disatu pihak PERUM Prasarana Perikanan Cabang Belawan sebagai pemilik hak atas lahan tanah, berkewajiban menyerahkan lahan tanah sesuai isi perjanjian dengan mendapatkan hak berupa pembayaran tarif yang telah ditetapkan sesuai ketentuan dalam perjanjian,disisi lain pihak penyewa mendapatkan tanah yang dimohonkan yang tertuang dalam isi perjanjian dengan kewajiban membayar biaya yang telah ditentukan atas tarif sewa tanah yang dimohonkan sedangkan pelanggaran atas isi perjanjian merupakan sanksi bagi mereka yang melanggarnya. Sanksi atas pelanggaran yang timbul biasanya akibat dari apa yang dilanggar atas isi perjanjian yang telah disepakati dan berdasarkan ketetapan yang diatur dari isi perjanjian maka para pihak yang dianggap melanggar wajib melaksanakan denda atau penyerahan kembali lahan tanah yang menjadi objek penyewaan atau menyerahkan kepada pihak lain untuk diambil alih dengan kesepakatan ataupun persetujuan para pihak.
Suatu kontrak atau perjanjian harus memenuhi syarat sahnya perjanjian, yaitu kata sepakat, kecakapan,hal tertentu dan suatu sebab yang halal, sebagaimana ditentukan dalam pasal 1320 KUH Perdata.26 Dalam perjanjian yang terjadi antara PERUM dengan penyewa dilahan tanah Gabion tetap mencantumkan ketentuan-ketentuan tentang syarat sahnya perjanjian yang terdapat dalam pasal 1320 KUH Perdata.
2. Konsepsi
Konsepsi digunakan untuk memberikan pegangan pada proses penelitian, oleh karena itu dalam rangka penelitian ini, perlu dirumuskan serangkaian definisi operasional atas beberapa variable yang digunakan, sehingga dengan demikian tidak ada menimbulkan perbedaan penafsiran atas sejumlah istilah dan masalah yang dibahas, dengan adanya penegasan kerangka konsepsi ini, diperoleh suatu persamaan pandangan dalam menganalisa masalah yang diteliti, baik dipandang dari aspek yuridis, maupun dipandang dari aspek sosiologis.
Adapun uraian daripada konsep yang dipakai dalam penelitian ini adalah:
1. Kajian tentang perjanjian antara PERUM Prasarana Perikanan Cabang Belawan dengan pihak penyewa dalam bentuk perjanjian baku yang ditetapkan oleh pemerintah, didasarkan pada asas kebebasan berkontrak, dengan format baku yang telah disiapkan khusus oleh PERUM Pusat dengan menetapkan secara sepihak tentang isi dari perjanjian yang nantinya harus ditanda – tangani oleh pihak PERUM Prasarana Perikanan Cabang Belawan dengan diwakili Direksi
cabang Belawan, dengan pemohon yang ingin menyewa dilahan tanah PERUM dengan bentuk perjanjian sewa tanah tertulis.
2. Perjanjian sewa-menyewa disini adalah perjanjian antara PERUM Prasarana Perikanan Cabang Belawan dengan pihak penyewa, dengan hak pengelolaan PERUM sebagai Badan Usaha Milik Negara yang melaksanakan sebagian dari kewenangan Negara untuk melaksanakan pengurusan dan pemanfaatan lahan tanah yang disewakan kepada para penyewa dengan bentuk perjanjian tertulis dibawah tangan, cukup ditanda-tangani oleh pihak PERUM Prasarana Perikanan Cabang Belawan dengan diwakili Direksi Cabang Belawan dengan pihak penyewa, dan dalam bentuk perjanjian dengan disahkan oleh Notaris pada saat sewa tanah yang disertifikatkan dengan peningkatan sewa tanah menjadi Hak Guna Bangunan ( HGB ).
3. PERUM adalah Perusahaan Umum Prasarana Perikanan Samudera, yang selanjutnya disebut Badan Usaha Milik Negara, yang bidang usahanya berada dalam lingkup tugas dan wewenang Menteri Keuangan, dengan hasil keuntungan yang dibagi sebesar 55 % (lima puluh lima persen) disetor kepada Negara melalui Departemen Keuangan yang dikepalai Menteri Keuangan dengan pengawasan dari BPK (Badan Pengawas Keuangan) yang melaksanakan tugas sebagian kewenangan Negara untuk mengelola lahan tanah Gabion Belawan dengan satu Surat Keputusan Pemerintah.
4. Hak pengelolaan yang diberikan Negara kepada PERUM Prasarana perikanan Cabang Belawan berupa penyewaan lahan tanah bagi pihak penyewa dengan
tujuan public service yaitu melayani kebutuhan masyarakat atas tanah bagi usaha-usaha pengembangan sektor ekonomi masyarakat dibidang perikanan yang tidak mengutamakan bisnis semata tetapi juga berusaha mengembangkan tingkat usaha dan jasa perekonomian dibidang perikanan yang merupakan pemasukan bagi kas Negara.
5. Pihak penyewa yang dimaksud adalah pihak-pihak yang menyewa lahan tanah diatas tanah Negara dengan hak pengelolaan PERUM Prasarana Perikanan di wilayah perikanan Gabion Belawan yang terdiri dari perorangan dan Badan Hukum yaitu pihak-pihak yang menanamkan usahanya di lahan tanah Gabion Belawan untuk usaha dan jasa perikanan yang turut terlibat dalam perjanjian sewa lahan tanah dengan PERUM Prasarana Perikanan Samudera dengan jumlah 171 penyewa untuk saat ini.
6. Gabion Belawan adalah wilayah perairan Sumatera Utara diluas 28,57 Ha lahan tanah yang dikuasai oleh Negara, yaitu wilayah pelabuhan perikanan bagi usaha dan jasa perikanan yang merupakan objek lahan tanah yang disewakan PERUM Prasarana Perikanan Samudera Cabang Belawan kepada penyewa lahan tanah dengan bentuk dan luas tanah yang berbeda-beda yang terbagi dalam ukuran yang ditetapkan dengan tarif yang berbeda pula sesuai kebutuhan dari pemohon dan luas lahan yang tersedia bagi bidang usahanya.
7. Bentuk pemanfaatan lahan yang dilakukan oleh PERUM Prasarana Perikanan Cabang Belawan adalah sewa tanah. Sewa tanah yang sudah bersertifikat dengan tingkatkan menjadi Hak Guna Usaha (HGB) dengan bentuk sewa bersertifikat
yaitu atas tanah yang haknya sudah ditingkatkan menjadi HGB dan sewa lahan tanah yang belum bersertifikat hanya sewa lahan tanah biasa saja yang tidak ditingkatkan dengan HGB.
8. Dan untuk bentuk sewa dengan bersertifikat telah diupayakan untuk diberi kesempatan menjadi jaminan hutang dalam bentuk hypotik kepada Bank dengan syarat diketahui oleh PERUM dan dengan ketentuan PERUM tidak bertanggung jawab atas segala kerugian yang ditimbulkan atas hak tanggungan yang terjadi antara penyewa dengan pihak Bank .
G. Metodologi Penelitian 1. Sifat Penelitian
Penelitian ini bersifat deskriptif analistis, yaitu suatu penelitian yang bertujuan untuk mendeskripsikan atau menggambarkan dan menganalisis data yang diperoleh secara sistematis, factual dan akurat, termasuk didalamnya peraturan Perundang-undangan yang berlaku dikaitkan dengan teori-teori hukum dan praktek pelaksanaan hukum positif yang menyangkut permasalahan diatas. Pendekatan yang digunakan adalah Yuridis Normatif didukung oleh nara sumber yang berhubungan dengan topik yang diteliti.
Untuk menunjang kelengkapan data maka diambil sebagai nara sumber dan informan yaitu : Kepala Direksi PERUM Prasarana Perikanan Samudera Cabang Belawan yaitu Bapak Sangapan Siagian, S.E, dan Bapak Edison, S.H, pegawai sub.bidang operasional PERUM Cabang Belawan sebagai pihak yang mengerti dan memahami benar tentang perjanjian Penyewaan tanah yang diteliti.
2. Lokasi Penelitian
Penelitian ini dilakukan pada Kantor PERUM Pelabuhan Belawan berlokasi di Perairan Perikanan Gabion Belawan Sumatera Utara, alasan dipilihnya lokasi ini karena sesuai dengan judul pembahasan dalam tesis yang menganalisa tentang perjanjian penyewaan lahan tanah di perairan perikanan Gabion Belawan diluas area 28,57 hektar milik Negara yang diberikan Hak Pengelolaan nya kepada PERUM Pusat Jakarta untuk wilayah Sumatera Utara kepada Direksi PERUM Prasarana Perikanan Cabang Belawan yang berlokasi di Gabion Belawan.
3. Alat Pengumpulan Data
Kebenarannya secara ilmiah, data dalam penelitian ini diperoleh melalui : a. Terhadap data primer, pengumpulan data dilakukan dengan cara studi
dokumen, yaitu dengan menghimpun data yang berasal dari kepustakaan yang berupa peraturan Perundang-undangan, buku-buku, internet dan data-data yang diperoleh dilapangan yang mempunyai hubungan dengan permasalahan yang diteliti dalam tesis ini.
b. Terhadap data sekunder, pengumpulan data dilakukan melalui wawancara kepada pihak – pihak yang ada kaitan dengan permasalahan yang diteliti.
4. Analisis Data
Setelah semua data dalam penelitian ini diperoleh, baik data primer maupun data sekunder, maka dalam menganalisa data yang digunakan adalah analisa kualitatif, yaitu data yang diperoleh melalui penelitian lapangan maupun penelitian
kepustakaan kemudian disusun secara sistematis dan logis agar dapat memberikan jawaban atas permasalahan yang telah dipaparkan dan selajutnya dianalisa secara kualitatif dengan kalimat yang sistematis dan akhirnya ditariklah suatu kesimpulan dengan cara induktif yaitu penalaran yang didapat dari permasalahan dalam tesis.
