KANTOR SEWA Latar Belakang
Di kota-kota besar yang banyak digunakan sebagai pusat pemerintahan, bisnis. Maraknya perkembangan ini mau tidak mau sebuah kota harus mampu bersaing dengan kota- kota besar dikawasa lainnya untuk memberikan dalam kemudahan yang akan menjadikan masyarakat semakin nyaman.
Dalam perkembangan dunia bisnis khususnyadalam penyediaan ruang kantor sewa semakin meningkat, hal ini dikarenakan setaip masyarakat menginginkan kenyamanan dilingkungan kerja. Semakin bertambah banyaknya kegiatan bisnis, semakin tinggi pula permintaan produsen akan kecanggihan kantor bisnis. Untuk itu diperlukan kantor yang memiliki fasilitas yang lengkap agar dapat memenuhi kebutuhan aktivitas bisnis.
Pertimbangan konsumen dalam memilih gedung perkantoran tidak hanya mengutamakan rendahnya harga sewa tetapi lokasi, infrastuktur gedung,fasilitas yang ditawarkan, estetika bangunan, teknologi, kenyamanaan, keamanan, dan fleksibilitas. Lokasi, infrastuktur, dan fasilitas juga akan sangat berpengaruh pada nilai jual kantor sewa. Pelaku bisnis cenderung akan mencari ruang kantor baru dengan lokasi yang strategis, infrastuktur yang modern dan lengkap, serta fasilitas pendukung yang menarik dan lengkap yang lebih bersifat rekreatif dengan lifestyle seperti restoran, fitness centre, SPA, dan lainlain. Fasilitas tersebut ditujukan untuk mendukung rutinitas pekerja, dan juga sebagai daya tarik pengunjung.
Kawasan terpadu merupakan salah satu lokasi strategis dalam perencanaan kantor sewa. Namun, harga lahan dikawasan tersebut cenderung tinggi karena keterbatasan ketersediaan lahan dan lokasinya yang strategis, oleh karena kantor sewa yang akan dibangun harus dapat mengoptimalkan penggunaan lahan dengan baik.
Permasalahan Khusus :
- Menciptakan ruangan yang nyaman untuk tempat bekerja
- Menciptakan system bagunan yang baik sebagai cara mengatasi terbatasnya lahan di kota - Menciptakan ruang luar dan ruang dalam yang nyaman untuk kegiatan
- Mewujudkan bangunan yang mampu menampung berbagai fungsi kegiatan
- Mengatasi permasalahan seperti aksesibilitas, sirkulasi, aktivitas, fungsi, kenyamanan, utilitas, pencahayaan, keamanan, dimensi ruang.
Umum :
Kantor sewa harus mempunyai fasilitas yang menunjang dalam kegiatan bisnis, dan diperlukan adanya fasilitas-fasilitas pendukung.
Aspek Lingkungan (Enviromental system )
Analisa yang berkaitan dengan lokasi tapak dan potensi lingkungan atau tata guna lahan. Analisa dilakukan berdasarkan kondisi eksistingyaitu berdasarkan peraturan-peraturan daerah yang berlaku untuk kawasan tersebut serta sesuai dengan konteks lingkungan apabila dijadikan site sebuah bangunan multifungsi.
Aspek Bangunan
Analisa yang berkaitan dengan unsur-unsur dalam perencanaan suatu bangunan. Dimana pengelolaan ruang dapat memenuhi kaidah-kaidahserta persyaratan di dalam bangunan dari segikualitas bnagunan yang berstandard internasional yaitu pada
fasilitasutama maupun fasilitas penunjangnya. Selain itu juga dapat memenuhisyarat dari segi kuantitas, bangunan bersifat urban dalam arti
jumlah pengadaan kapasitas disesuaikan dengan kebutuhan masyarakat Aspek Manusia
Analisa yang berkaitan dengan aktifitas manusia sebagai pemakaiutama pada bangunan ini. Begitu pula degan kebutuhan ruang,kapasitas ruang, progam ruang harus dapat menampung kegiatan atauaktifitas yang berfungsi sebagai sebuah
mixed use building . Tujuan dan Sasaran Tujuan :
- Menyediakan fasilitas bagi masyarakat dalam melakukan aktivitas yang berbeda dalam 1 lokasi.
- Mengoptmalkan penggunaan lahan di area perkotaan Sasaran :
- Meningkatkan pertumbuhan tenaga kerja sehingga mampu mengurangi tingkat pengangguran di kota.
- Meningkatkan potensi kewasan sebagai area bisnis. Batasan dan Lingkup Perancangan
- Perancangan bangunan multifungsi berupa kantor sewa, fasilitas pendukung dengan memperhatikan potensi dan kebutuhan yang terdapat pada kawasan tersebut.
- Perancangan meliputi aspek seperti, perancangan tapak, massa bangunan, fungsi bangunan, sirkulasi, struktur, kebutuha ruan, pemakai, pengunjung.
Karakteristik Gedung Perkantoran
Dalam membangun suatu gedung perkantoran ada satu karakteristik penting yang harus diperhatikan yaitu lokasi. Dalam suatu lokasi yang akan didirikan sebuah gedung perkantoran ada beberapa hal yang harus diperhatikan, yaitu:
Dekat dengan gedung perkantoran umum Dilalui oleh kendaraan umum
Merupakan pusat kegiatan finansial Dekat dengan gedung pemerintahan
Kriteria Kantor
Flexibilitas ruang
Dipengaruhi oleh model dan bentuk bangunan yang memberikan kemudahan bagi penghuni untuk membentuk ruangan menurut selera dan tak membatasi ruang geraknya. Tingkat hunian
Semakin tinggi tingkat hunian maka pendapatan dan keuntungan semakin besar selain itu tingkat hunian yang tinggi juga meningkatkan image pada sebuah gedung perkantoran.
Harga sewa
Harus sesuai dengan keadaan pasar permintaan, dapat bersaing dan tak berada di bawah harga pasar yang ada. biasanya untuk harga sewa di hitung per-meter persegi.
Service charge
Penentuan service charges yang murah belum tentu efektif bagi penghuni ruang kantor, karena penghuni ruang kantor mengharapkan tingkat pelayanan yang memuaskan. Biasanya biaya jasa ini sangat ditentukan oleh besarnya biaya operasional di gedung perkantoran itu dan dihitung permeter persegi.
Citra/image
Sebuah perkantoran yang telah memiliki nama besar di masyarakat baik dalam bentuk bentuk fisik, fasilitas bangunan, tingkat pelayanan, maupun kelebihan lain yang dimiliki akan lebih mudah menarik pengunjung.
1.1 Kantor Sewa Pengertian kantor sewa
- Kantor : suatu tempat untuk menampung kegiatan administrasi. - Sewa : pemakai sesuatu dengan membayar dengan uang.
- Kantor Sewa : sebuah gedung yang digunakan untuk kegiatan administrasi yang dilengkapi dengan fasilitas sebagai penunjang untuk kegiatan administrasi, penggunanya harus membayar penggunaan ruang dan fasilitas yang ada.
Pertumbuhan pembangunan ruang kantor di Tangerang didominasi oleh pengembangan yang terjadi di area Tangerang Selatan. CEO Leads Property Indonesia Hendra Hartono mengatakan perkembangan perkantoran di Tangerang Selatan seperti di BSD City, Alam Sutera, dan Summarecon Serpong. Sejauh ini tipe perkantoran yang berkembang merupakan perkantoran strata dan build-to-suit, di mana perusahaan membeli tanah lalu membangun sesuai dengan kebutuhan mereka. Sedangkan perkantoran yang disewakan masih terbatas. Dia melanjutkan permintaan banyak berasal dari perusahaan perbankan dan lembaga pembiayaan, di mana merupakan perusahaan asal Indonesia dan Jerman.
( http://properti.bisnis.com/read/20141103/276/270037/ruang-kantor-di-tangerang-selatan-tumbuh-signifikan)
Peraturan Pembangunan Gedung Perkantoran a. Peraturan Tata Wilayah dan Peruntukan Lahan
- RTRW Kota Tangerang Selatan - RDTR Kota Tangerang Selatan b. Peraturan Bagunan dan Utilitas
- Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 36 Tahun 2005 Tentang Peraturan Pelaksanaan
- Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor : 29/PRT/M/2006 Tentang Pedoman Persyaratan Teknis Bangunan Gedung
- Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2002 Tentang Bangunan Gedung c. Peraturan Kesehatan
- Keputusan Menteri Kesehatan Republik Indonesia Nomor
1405/MENKES/SK/XI/2002 tentang Persyaratan Kesehatan Lingkungan Kerja Perkantoran dan Industri
Dalam perhitungan sewa ruang kantor, terdapat istilah yang harus diperhatikan, sebagai berikut:
- Service floor area, meliputi area-area yang tidak termasuk disewakan, tetapi merupakan layanan untuk penyewa seperti elevator, tangga, AC central, fire tower court.
- Rentable floor area, dibedakan menjadi
Usable floor area, merupakan area yang disewakan dengan harga tertentu.
Common floor area, meliputi elevator hall, koridor, toilet, dll. Harga sewa per m2 diperhitungkan berdasarkan rentable floor area.
- Gross area system adalah sistem sewa dengan memperhitungkan semua bagian bangunan (ruang-ruang yang ada) termasuk lobby, lift, lavatory, dan ruang penunjang lainnya. - Net area system adalah sistem sewa degan memperhitungkan luas ruang yang benarbenar
hanya digunakan oleh penyewa. Dalam hal ini, lavatory, ruang lift, dan penunjang tidak termasuk yang disewakan
- Semi gross system adalah sistem sewa dengan memperhitungkan semua ruang yang digunakan oleh penyewa ditambah dengan beberapa ruang fasilitas, tetapi tidak termasuk ruang transportasi, tangga darurat, dan fasilitas umum lainnya.
Klasifiskasi Kantor Sewa
Berdasarkan peruntukannya, kantor sewa dapat dibedakan menjadi: Kantor sewa fungsi tunggal
Merupakan kantor swa yang di dalamnya hanya memiliki satu fungsi (fungsi tunggal). Kantor sewa fungsi majemuk
Merupakan kantor sewa yang di dalamnya memiliki beberapa fungsi sehingga lebih variatif.
Berdasarkan jumlah penyewa , kantor sewa dapat dibedakan menjadi : Penyewa bangunan tunggal
Bangunan kantor sewa yang hanya disewakan kepada satu penyewa dalam jangka waktu tertentu.
Penyewa lantai tunggal
Kantor sewa yang setiap lantai hanya di tempati olehsalah satu penyewa saja Penyewa lantai majemuk
Kantor sewa yang setiap lantainya digunakan untuk lebih dari satu penyewa/unit kantor. Berdasarkan pembagian layout denah, kantor sewa dapat dibedakan menjadi:
Cellular system (Sel)
Bentuk bangunan memanjang dengan koridor memanjang sejajar dengan bentuk bangunan. Ruang memiliki privasi tinggi sehingga sesuai untuk eksekutif, manajer, dll. Group space system (kelompok ruang)
Sistem ini memiliki ruang dengan dimensi yang mampu menampung 5-15 karyawan, bersifat semiformal. Bangunan memiliki kedalaman 15-20m dari koridor ke dinding terluar bangunan.
Landscape/ open plan system (ruang terbuka)
Susunan ruang fleksibel menurut kebutuhan pemakai, dengan menggunakan sekat dan mempunyai karakter bebas dan nonformal.
Berdasarkan kedalaman ruang, kantor sewa dapat dibedakan menjadi: Shallow space
Ruang memiliki kedalaman kurang dari 8m, bentuk sirkulasi single zone place yang disusun linier, cocok untuk mewadahi aktivitas individual.
Medium depth space
Ruang sewa memiliki kedalaman 8-10m, sirkulasi single zone place, atau 14-22m pada sirkulasi double zone place.
Deep space
Ruang memiliki kedalaman 11-19m, digunakan untuk kantor grup kecil, atau kombinasi kantor tunggal dan kantor grup kecil.
Very deep space
Berdasarkan tipikal jalur pencapaian, kantor sewa dapat dibedakan menjadi: Tipe koridor terbuka
Ruang di setiap lantai dicapai melalui koridor yang menghubungkan antar ruang, bisa satu atau dua sisi. Biasa digunakan pada bentuk bangunan memanjang dan relatif linier. Tipe menara
Bangunan dirancang dengna bentuk bangunan tinggi, dengan luas per lantai relatif kecil. Ruang tiap lantai dicapai melalui jalur sirkulasi vertikal yang terletak dalam core.
Pengguna Kantor Sewa
Secara umum, pada kantor sewa terdapat pengguna bangunan, yaitu: Penyewa/ konsumen kantor sewa
Pengunjung bangunan/ tamu Pengelola bangunan
Fasilitas Fungsional Kantor
Adapun fasilitas yang terdapat pada kantor, antara lain: Area penerima/ Lobby
Pengunjung memperoleh kesan pertama pada area ini, sehingga desainnya dan penataannya harus menarik, bersih, dan mampu memenuhi kebutuhan.
Unit pengelola
Fasilitas ini digunakan oleh pengelola, untuk kegiatan administrasi, pemasaran, dll. Unit kantor sewa
Merupakan ruang kantor yang disewakan kepada penyewa. Dapat berupa kantor privat (cellular office), kantor semiformal, dan kantor terbuka (open space).
Ruang pertemuan/ rapat
Merupakan tempat berlangsungnya kegiatan konferensi, pertemuan, dll. akses ke ruang pertemuan harus melalui koridor ataupun area penerima.
Unit layanan umum
Fasilitas yang bersifat komersial, seperti ruang serbaguna, retail, foodcourt, kafetaria, dll. Area Servis
Melayani kebutuhan sanitasi, pelayanan kesehatan,dll. dari pengguna bangunan. Pasal 81
(1) Ketentuan umum peraturan zonasi kawasan kawasan perdagangan dan jasa sebagaimana dimaksud dalam Pasal 75 ayat (3) huruf b meliputi :
a. kegiatan yang diperbolehkan untuk kegiatan profesional, jasa keuangan, jasa perkantoran usaha dan perdagangan, jasa hiburan dan rekreasi serta jasa kemasyarakatan serta kegiatan pembangunan prasarana dan sarana umum pendukung pada kawasan blok komersial dan jalan nasional meliputi kegiatan pemanfaatan ruang untuk kegiatan perdagangan dan jasa skala regional, pada strip komersial dan jalan provinsi meliputi kegiatan pemanfaatan ruang untuk kegiatan perdagangan dan jasa skala regional dan skala kota, pada jalan kota
meliputi kegiatan pemanfaatan ruang untuk kegiatan perdagangan dan jasa skala kota dan skala lokal;
b. kegiatan yang diperbolehkan dengan syarat meliputi kegiatan pemanfaatan ruang untuk mendukung kegiatan perdagangan dan jasa skala regional, skala kota dan lokal seperti rumah susun, apartemen, sarana pendidikan, sarana kesehatan, rekreasi, sarana olah raga; dan
c. kegiatan yang tidak diperbolehkan meliputi kegiatan selain sebagaimana dimaksud pada huruf a dan huruf b.
(2) Ketentuan umum intensitas pemanfaatan ruang kawasan perdagangan dan jasa sebagaimana dimaksud pada ayat (1) meliputi :
a. KDB maksimal 70 (tujuh puluh) persen;
c. tinggi bangunan pada blok komersial minimal 3 (tiga) lantai dan maksimal tinggi bangunan sesuai peraturan perundangan; dan
