Dana Investasi Real Estate
(DIRE)
1. DIRE adalah wadah untuk menghimpun dana masyarakat, yang selanjutnya
diinvestasikan pada aset real estat, aset yang berkaitan dengan Real Estat dan atau kas dan setara kas
2. DIRE berinvestasi pada:
a. Aset Real Estat (tanah secara fisik dan bangunan yang ada di atasnya) paling
kurang 50% dari Nilai Aktiva Bersih (NAB);
b. Aset Real Estat dan Aset yang berkaitan dengan Real Estat di wilayah Indonesia (Efek Perusahaan Real Estat yang tercatat di Bursa Efek dan atau diterbitkan oleh
Perusahan Real Estat) paling kurang 80% dari NAB dengan ketentuan investasi pada Aset Real Estat paling kurang 50% dari NAB; dan/ atau
c. kas dan setara kas tidak lebih dari 20% NAB. 3. DIRE dilarang berinvestasi pada:
a. tanah kosong; atau
b. properti yang masih dalam tahap pembangunan (tidak termasuk dekorasi
ulang, perbaikan (retrofitting) dan renovasi).
4. DIRE dapat melakukan Penawaran Umum atau tidak melakukan Penawaran Umum atas Unit Penyertaannya.
5. DIRE dapat mencatatkan Unit Penyertaannya di Bursa Efek.
Manfaat Berkembangnya DIRE
• Peningkatan pembangunan sektor properti
• Peningkatan pembangunan infrastruktur
• Peningkatan layanan kesehatan
• Peningkatan pembangunan sektor pariwisata
• Penurunan angka pengangguran
• Peningkatan potensi pendapatan daerah dari pajak
hotel, restoran, hiburan, reklame, parkir, PBB dan
lain-lain.
Pemegang Unit Penyertaan
KIK DIRE Pemilik
Properti
kas kas
A. Aliran Kas Saat Perolehan Properti
Manajer Investasi
Bank Kustodian
Skema Kepemilikan Langsung belum dimungkinkan karena KIK tidak dapat memiliki tanah. Berdasarkan Ps. 4, UU No. 5 tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok
Agraria hanya badan hukum dan perseorangan yang dapat memiliki tanah
kas kas
B. Aliran Kas Atas Hasil Dari Properti Pemegang Unit Penyertaan KIK DIRE Manajer Investasi Bank Kustodian Penyewa Properti
Skema Transaksi DIRE
(Kepemilikan Langsung)
Pemegang Unit Penyertaan
KIK DIRE Pemilik
Properti
kas kas
A. Aliran Kas Saat Perolehan Properti
Manajer Investasi
Bank Kustodian
kas kas
B. Aliran Kas Atas Hasil Dari Properti Pemegang Unit Penyertaan KIK DIRE Manajer Investasi Bank Kustodian Penyewa Properti
Skema Transaksi DIRE
(Kepemilikan Tidak Langsung)
SPC kas
Pemegang Unit Penyertaan
KIK DIRE SPC PropertiPemilik
kas kas kas
I. Pajak Kepada SPC
I. PPN 10% (restitusi 1 bulan) *
II. BPHTB 5%
II. Pajak kepada Pemilik Properti
I. PPh Badan 25% dari keuntungan *
* Biaya-biaya pajak sudah harus dibayar sejak awal, dimana saat itu KIK DIRE / SPC belum menerima penghasilan. * Berdasarkan PMK No. 200/PMK.03/2015: percepatan restitusi PPN semula 1 tahun menjadi 1 bulan dan PPh semula
final 5% menjadi non final 25% dari keuntungan. A. Perpajakan Saat Perolehan Properti
Manajer Investasi
Bank Kustodian
Perpajakan Transaksi DIRE
(Kepemilikan Tidak Langsung)
Pemegang Unit Penyertaan
KIK DIRE SPC
kas kas kas
Pajak atas sewa yang diterima SPC:
PPh Final 10%
Dividen kepada KIK DIRE tidak kena pajak*
B. Perpajakan Atas Hasil Dari Properti
Manajer Investasi
Bank Kustodian
Penyewa Properti
* Berdasarkan PMK No. 200/PMK.03/2015: Pajak Penghasilan atas dividen kepada KIK DIRE yang semula 25% menjadi tidak kena pajak karena antara KIK DIRE dengan SPC dianggap merupakan satu kesatuan.
Perpajakan Transaksi DIRE
(Kepemilikan Tidak Langsung)
Perkembangan Terkini
Pada tanggal 29 Maret 2016, Pemerintah telah mengeluarkan Paket Kebijakan Ekonomi XI dimana salah satunya adalah memberikan insentif bagi produk DIRE. Berikut isi dari Paket Kebijakan Ekonomi XI:
• Penerbitan Peraturan Pemerintah mengenai Pajak Penghasilan Atas Penghasilan Dari Pengalihan Real Estat Dalam Skema Kontrak Investasi
Kolektif Tertentu yang mengatur pemberian fasilitas Pajak Penghasilan final berupa pemotongan tarif yang semula 5% menjadi 0,5% dari nilai transaksi. • Penerbitan Peraturan Pemerintah mengenai Insentif dan Kemudahan
Investasi di Daerah yang antara lain mendorong penurunan tarif BPHTB untuk pengalihan hak atas tanah dan bangunan yang menjadi aset DIRE dari maksimum 5% menjadi lebih rendah.
• Penerbitan Peraturan Daerah bagi daerah yang berminat untuk mendukung pelaksanaan DIRE di daerahnya.
• Penerapan perubahan – perubahan Paket Kebijakan Ekonomi XI menunggu penerbitan/perubahan peraturan pemerintah/daerah pelaksanaan terkait
Perkembangan Terkini
Pada tanggal 16 Maret 2016, Otoritas Jasa Keuangan telah mengeluarkan Peraturan Otoritas Jasa Keuangan Nomor 19/POJK.04/2016 tentang Pedoman Bagi Manajer Investasi dan Bank Kustodian Yang Melakukan Pengelolaan Dana Investasi Real Estat Berbentuk Kontrak Investasi Kolektif Adapun perubahan yang mendasar adalah sebagai berikut :
Peraturan XI.M.1
Dana Investasi Real Estat berbentuk Kontrak Investasi Kolektif dilarang meminjam dana melalui penerbitan Efek bersifat utang namun dapat meminjam dana tanpa penerbitan Efek bersifat utang untuk kepentingan pembelian aset Real Estat dengan total nilai paling banyak 20 % (dua puluh persen) dari total nilai aset Real Estat yang akan dibeli.
POJK Nomor 19/POJK.04/2016
Dana Investasi Real Estat berbentuk Kontrak Investasi Kolektif dilarang meminjam dana melalui penerbitan Efek bersifat utang namun dapat meminjam dana tanpa penerbitan Efek bersifat utang untuk kepentingan pembelian aset Real Estat dengan total nilai paling banyak 45 % (empat puluh lima persen) dari
Perbandingan Kebijakan Perpajakan DIRE
Singapura Malaysia Indonesia
Stamp duty (BPHTB) 2005-2015: Bebas Stamp Duty
Bebas Stamp Duty 5% Sejak 31 Maret 2015: 3%
PPN penjualan properti 7 %, restitusi max 6 bulan 6% 10%
(restitusi 1 bln) PPh Penjualan Properti Bebas pajak Bebas pajak PPh non Final
25%
PPh pendapatan sewa Bebas Pajak Bebas Pajak PPh Final 10% PPh Dividen SPC Bebas Pajak Bebas Pajak Bebas Pajak
PPh Dividen DIRE • Resident & Non resident Individu: Bebas Pajak • Resident corporate: 17% • Non resident corporate: 10%
• Resident & Non resident Individu: 10%
• Resident Corporate: 24% • Non resident corporate : 25%
Perbandingan Penerimaan Pajak
Asumsi:
Tahun 2016 terdapat relaksasi pajak
1. Pengurangan Bea Pengalihan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) saat transfer aset ke DIRE. 2. Pengurangan PPh atas pengalihan properti dari pemilik awal ke DIRE.
3. Penghapusan PPh atas dividen SPC yang diterima oleh DIRE. 4. PPN 10% dengan Percepatan Restitusi PPN menjadi 1 bulan.
Tanpa Relaksasi Dengan Relaksasi
Nilai DIRE hanya ± Rp 400 M Potensi penambahan DIRE 2016 : Rp 1,3 T Penerimaan daerah 2012 dst: Rp 0 M Potensi penambahan DIRE 2017 : Rp 2 T Potensi pertumbuhan DIRE sangat kecil Potensi penambahan DIRE 2018 : Rp 3 T Potensi penambahan DIRE 2019 : Rp 4 T Potensi penambahan DIRE 2020 : Rp 5 T
Potensi pertumbuhan DIRE tinggi sehingga meningkatkan penerimaan pajak daerah yang berasal dari BPHTB
Disamping itu juga ada potensi penambahan penerimaan atas pajak daerah yang berasal dari pajak hotel, pajak restoran, pajak hiburan, pajak reklame, pajak parkir dan PBB.
Simulasi Perbandingan Penerimaan Daerah
atas BPHTB terkait DIRE
Tahun Penerimaan BPHTB tanpa relaksasi (5%) (Rp Miliar) Penerimaan BPHTB dengan relaksasi (1%) (Rp Miliar) 2012 20 20 2013 0 0 2014 0 0 2015 0 0 2016 0 13 2017 0 20 2018 0 30 2019 0 40 2020 0 50
• Saat ini terdapat 1 (satu) DIRE, yaitu DIRE Ciptadana Properti Ritel Indonesia – Tanggal Efektif: 6 November 2012
– Manajer Investasi: PT Ciptadana Asset Management – Bank Kustodian: Standard Chartered Bank
– Aset: Solo Grand Mall
– Nilai Akuisisi Aset: Rp 356 Milyar
– Nilai Dana Kelolaan DIRE: Rp 534,22 Miliar per Februari 2016
– Skema KIK-DIRE: Skema tidak langsung melalui Special Purpose Company (SPC) • Potensi aset DIRE di Indonesia
• Potensi aset REITs di Indonesia ini luar biasa besar yakni sekitar 5 miliar dollar AS atau setara Rp 71 triliun (Candra Ciputra, Direktur Utama PT Ciputra Development Tbk)
• PT. Ciptadana Asset Management memperkirakan akan men-DIRE-kan 8 properti (dari 5 pemilik properti) dengan perkiraan total nilai sekitar Rp 4 Triliun (Paula Rianty
Komarudin, PT Ciptadana Asset Management)
FIRST REITs
1. Siloam Sriwijaya
2. Siloam Hospital Purwakarta 3. Siloam Hospital Bali
4. Siloam Hospital TB. Simatupang 5. Siloam Hospital Manado dan Hotel
Aryaduta Manado
6. Siloam Hospital Makasar
7. Mochtar Riadi Comprehensive Cancer Centre
8. Siloam Hospital Lippo Cikarang 9. Siloam Hospital Lippo Village 10. Siloam Hospital Kebon Jeruk 11. Siloam Hospital Surabaya
12. Imperial Aryaduta Hotel and Country Club
Lippo Mall Indonesian Retail (LMIR) Trust 1. Sun Plaza
2. Bandung Indah Plaza
3. Cibubur Junction 4. Ekalokasari Plaza 5. Gajah Mada Plaza 6. Mall Lippo
Cikarang
7. Plaza Semanggi 8. Plaza Medan Fair 9. Pluit Village
10. Taman Mini Square 11. Kramat Jati Indah
Plaza 12. Palembang Square 13. Palembang Square Extention 14. Pejaten Village 15. Binjai Supermall 16. Lippo Mall Kemang 17. Palembang Icon 18. Lippo Plaza batu 19. Mal WTC Matahari 20. Metropolis Town Square 21. Depok Town Square 22. Java Supermall 23. Malang Town Square 24. Plaza Madiun 25. Grand Paladium Medan 26. Lembang Square
Properti Indonesia yang di-DIRE-kan di
Singapura
Nilai Aset : ± 1 miliar SGD (± Rp. 10,4 triliun)
Nilai Aset : ± 1,84 miliar SGD (± Rp. 19,15 triliun)
