Jenis penggunaan lahan apakah yang dapat memberikan nilai lahan tertinggi dan terbaik di Koridor Jalan Basuki Rahmat Surabaya?

(1)

(Studi Kasus: Lahan Kosong Milik PT. Trijaya Kartika)

UNDER SUPERVISING OF

Putu Gde Ariastita, ST, MT

PRESENTED BY

(2)

B

BAB

AB 11

LATAR BELAKANG

Wilayah penelitian berada di Koridor Basuki Rahmat merupakan koridor

utama

kawasan pusat kota

dan memiliki fungsi sebagai jalan arteri

sekunder, menghubungkan Surabaya bagian utara dengan Surabaya bagian

selatan. Hal ini berpengaruh terhadap pertumbuhan dan perkembangan

kota Surabaya selama ini.

Pertumbuhan penduduk Surabaya yang pesat menyebabkan

kebutuhan

lahan meningkat

. Sehingga permintaan lahan menjadi tinggi sedangkan

ketersediaan lahan terbatas.

Munculnya lahan kosong pada kawasan pusat

kota mengakibatkan adanya inefisiensi lahan sehingga membutuhkan

(3)

RUMUSAN MASALAH

Jenis penggunaan lahan apakah yang dapat memberikan

nilai lahan tertinggi dan terbaik di Koridor Jalan Basuki

Rahmat Surabaya?

SASARAN

1. Menentukan prioritas lokasi penggunaan lahan kosong.

2. Menentukan jenis alternatif penggunaan lahan berdasarkan

perbandingan data pasar.

3. Menganalisis penggunaan tertinggi dan terbaik (Highest and Best Use)

berdasarkan aspek hukum, fisik, finansial, dan produktifitas maximum

(4)

RUANG LINGKUP PEMBAHASAN

Penelitian ini pada intinya membahas mengenai

bagaimana upaya untuk mengoptimalkan sebuah lahan

kosong, agar dapat dikatan lahan tersebut memiliki nilai

lahan produktif sehingga penggunaannya dapat

memberikan manfaat bagi orang banyak.

Upaya untuk mengoptimalkan nilai lahan menjadi

produktif?

1. Analisa Pasar

(5)

KAWASAN PUSAT KOTA Kebutuhan Lahan Meningkat

Kerangka Berpikir

Sasaran : Latar Belakang PUSAT KOTA Ketersediaan Lahan Terbatas Tujuan ? Optimalisasi Lahan Rekomendasi Jenis Penggunaan Lahan yang

Tertinggi dan Terbaik INEFISIENSI LAHAN

Sasaran :

1. Prioritas lokasi Lahan yang akan dikembangkan

2. Alternatif Jenis Penggunaan Lahan 3. Menganalisis HBU Rumusan Masalah?

(6)

Peta Wilayah Studi Peta Wilayah Studi

(7)

BAB 2

SINTESA TINJAUAN TEORI

Variabel Prioritas Pemilihan Lokasi :

a. Jarak dengan pusat kegiatan b. Ketersediaan infrastruktur c. Ketersediaan akses Peneliti Faktor-Faktor Tarigan, 2006

Jarak dengan pusat kegiatan Ketersediaan infrastruktur Ketersediaan akses

Christaler, 1988 Jarak dengan pusat kegiatan

Variabel Peneliti A B C D E Tarigan √ √ √ Christaler √ √ Miles √ √ √ c. Ketersediaan akses d. Harga lahan e. Luas lahan Harga lahan Miles, 2000 Kesesuaian zoning Luas lahan Ketersediaan infrastruktur Ketersediaan akses Harga lahan

(8)

SINTESA TINJAUAN TEORI

Peneliti Prinsip Penggunaan Highest and Best Use

- Fanning, The Appraisal Institute (1999;2001)

Uji Kelayakan Hukum Uji Kelayakan Fisik Uji Kelayakan Keuangan Uji Produktifitas Maksimum

- Hidayati dan

Harjanto, 2003

Uji Kelayakan Hukum Uji Kelayakan Fisik Uji Kelayakan Keuangan Uji Produktifitas Maksimum 2003 _{Uji Produktifitas Maksimum}

- Wijaya, 2006

Uji Kelayakan Hukum Uji Kelayakan Fisik Uji Kelayakan Keuangan Uji Produktifitas Maksimum Variabel

Peneliti a b c d Fanning √ √ √ √ Hidayati dan Harjanto √ √ √ √

Wijaya √ √ √ √

Variabel HBU :

a. Uji Kelayakan Hukum b.Uji Kelayakan Fisik

c. Uji Kelayakan Keuangan d.Uji Produktifitas Maksimum

(9)

BAB 3

METODOLOGI PENELITIAN

Variabel Penelitian

1. Menentukan Prioritas Lokasi Penggunaan Lahan

Untuk menentukan prioritas pemanfaatan pada kelima lahan kosong yang ada pada wilayah studi menggunakan variabel-variabel sebagai berikut :

1. Jarak dengan pusat kegiatan 2. Ketersediaan infrastruktur 3. Ketersediaan akses

4. Harga lahan 5. Luas lahan

2. Prinsip Penggunaan Highest and Best Use

Untuk menganalisa penggunaan optimal lahan kosong dengan menggunakan variabel-variabel sebagai berikut :

1. Uji Kelayakan Hukum 2. Uji Kelayakan Fisik

3. Uji Kelayakan Keuangan 4. Uji Produktifitas Maksimum

(10)

BAB 3

METODOLOGI PENELITIAN

Teknik Analisa Data

1. Analisa Penentuan Lokasi Prioritas Penggunaan Lahan

Digunakan teknik analisa AHP. Penilaian dengan melakukan kuisioner terhadap 10 responden, yakni 5 responden dari pihak pemerintah dan 5 responden dari para pelaku usaha.

langkah-langkahnya berikut ini yaitu : 1. Penentuan sasaran yang ingin dicapai.

2. Pembobotan pada masing-masing atribut penilaian, dengan melakukan penilaian terhadap lima lahan kosong yang memiliki nilai tertinggi terhadap variabel dari hasil kuisioner para pakar. 3. Hasil analisis

3. Hasil analisis

Interpretasi terhadap analisis yang dikeluarkan dari AHP merupakan hasil prioritas lahan kosong yang akan dikembangkan.

2. Analisa Jenis Alternatif Penggunaan Lahan Tahapannya Ada 3 antara lain :

1. Merankingkan alternatif pemanfaatan lahan disetiap kelompok (sumber kuisioner) berdasarkan hasil kuisioner. Peringkat (ranking) masing-masing alternatif pemanfaatan lahan di setiap

kelompok sebagai nilai.

2. Mencari nilai rataan dari setiap alternatif pemanfaatan lahan. Output tahap ini adalah nilai rata-rata alternatif berdasarkan 3 sumber.

3. Merankingkan kembali nilai hasil tahap dua dengan menjadikan nilai rataan paling tinggi sebagai peringkat paling tinggi.

(11)

Teknik Analisa Data

à Perbandingan Data Pasar

Metode Perbandingan Data Pasar (Direct Market Comparison Methode)

merupakan metode teknik perbandingan data pasar atas jenis-jenis alternatif yang telah ditentukan pada tahap analisa sebelumnya. Pada analisa ini

perbandingan data pasar diperoleh dengan cara membandingkan masing-masing properti sejenis berdasasarkan pada kesesuaian bentuk fisik, lokasi, serta aturan-aturan bangunan lainnya yang memiliki karakteristik sama. Pembahasan perbandingan data pasar ini menitikberatkan terhadap potensi perkembangan peluang usaha di sekitar wilayah penelitian berdasarkan kebutuhan supply and demand dan pemetaan terhadap persaingan usaha. 3. Analisa Penentuan Jenis Pemanfaatan Lahan Tertinggi dan Terbaik (HBU) 3. Analisa Penentuan Jenis Pemanfaatan Lahan Tertinggi dan Terbaik (HBU)

Tahapannya Ada 4 antara lain : 1. Kelayakan hukum

2. Kelayakan fisik 3. Kelayakan finansial

(12)

Permasalahan

Adanya lahan kosong di pusat kota menyebabkan permasalahan fisik, sosial, dan

ekonomi yang menyangkut tata ruang = Inefisiensi lahan

Upaya Mengatasi Permasalahan

Sasaran 2

Penentuan Alternatif Lahan Sasaran 1

Prioritas Lokasi Lahan

Analisa AHP Analisa Likert Kerangka Alur Penelitian

Prinsip Penggunaan Tertinggi dan Terbaik Sasaran 3

Prinsip Penggunaan Tertinggi dan Terbaik

Analisa AHP Analisa Likert

Analisa HBU 1Layak secara Hukum 2Layak secara Fisik 3Layak secara Finansial 4Berproduktifitas maksimal

Perbandingan Data Pasar

(13)

B

BAB

AB 44

ANALISA DAN PEMBAHASAN

GAMBARAN UMUM

Wilayah penelitian termasuk dalam Unit Distrik Embong Kaliasin dan termasuk dalam kecamatan Tegalsari. Lokasi wilayah penelitian secara geografis masuk dalam wilayah pusat Kota Surabaya

Lokasi wilayah penelitian secara geografis masuk dalam wilayah pusat Kota Surabaya Utara : Kecamatan Bubutan, dan Krembangan

Selatan : Kecamatan Wonokromo , dan Kelurahan Keputran Timur : Kecamatan Tegalsari, dan Kelurahan Kedungdoro Barat : Kecamatan Genteng

(14)

Pertumbuhan PDRB Surabaya

Harga

Atas Dasar Harga Berlaku

Tahun

Harga

Berlaku Harga Konstan Jumlah (milyar Rupiah) Jumlah (milyar Rupiah) Pertumbuhan (dalam %) 2004 79708.06 56312.93 6.00 % 2005 96386.84 59877.99 6.33 % 2006 112358.85 63677.39 6.35 % 2007 128278.14 67695.82 6.31 % 2008 149792.61 71913.82 6.23 %

(15)

SASARAN

SASARAN 11

Analisa Jenis Alernatif Penggunaan Lahan

è Teknik yang akan digunakan untuk mendapatkan jenis alternatif

penggunaan lahan adalah dengan skala likert dengan jumlah total sebanyak 134 responden

è peringkat penilaian berupa skoring kepada 20 jenis penggunaan lahan

yang diperoleh berdasarkan aturan zoning nasional 2006. Lima peringkat tertinggi yang selanjutnya akan dianalisis lebih lanjut. Lima peringkat tertinggi tersebut adalah:

No Kode Jenis Penggunaan Lahan Skoring

è Selanjutnya hasil dari penilaian jenis alternatif tertinggi diatas akan

menjadi inputan analisis selanjutnya dalam proses pengujian analisa penggunaan lahan tertinggi dan terbaik atau highes and best use (HBU).

No Kode Jenis Penggunaan Lahan Skoring

1 N Shopping Center 4.43

2 H Perkantoran/Bisnis Lainnya 4.16

3 J Penyedia Ruang Pertemuan 3.93

4 A Hotel 3.91

(16)

Perbandingan Data Pasar

Pemetaan Persaingan Usaha

1. Alternatif Shopping Center

Hal yang menjadi dasar dalam membedakan jenis-jenis shopping center adalah luas lahan, variasi barang yang dijual, dan tingkat populasi yang mampu dilayani (skala pelayanan).

Terdapat 22 shopping center dan 3 dalam tahap pengerjaan

Penggunaan alternatif ruang shopping center dinilai tidak cukup tepat dan tidak memungkinkan dibangun dikarenakan lokasi pada tepat dan tidak memungkinkan dibangun dikarenakan lokasi pada Koridor Basuki Rahmat yang lebih didominasi oleh bangunan shopping center Tunjungan Plaza, Jarak yang berdekatan akan mematikan salah satu jenis usaha.

(17)

2. Alternatif Perkantoran

èPotensi peruntukan jenis perkantoran:

1. Lokasi Pusat Kota yang strategis

2. Dukungan Infrastruktur yang menunjang

3. Tingkat ocuupancy rate perkantoran yang mencapai 80%/th 4. Tenant yang menyewa dalam jangka waktu yang panjang 5. Surabaya sebagai kota perdagangan dan jasa

membutuhkan kantor sebagai tempat untuk pengembangan usaha.

v Layak secara analisa pasar.

3. Alternatif Penyedia Ruang Pertemuan

masih sering menggunakan ballroom maupun ruang convention hall pada plaza dan hotelSurabaya memiliki penyedia ruang

pertemuan Surabaya Pusat ada 8 Secara keseluruhan menggunakan konsep MIX-USE BUILDING

v Layak secara pasar karena kebutuhan gedung pertemuan di

Surabaya belum secara maksimal untuk kebutuhan skala nasional maupun internasional. REKOMENDASI à MIX-USE BUILDING

(18)

4. Alternatif Hotel

Tingkat persaingan hotel di Surabaya sangat tinggi sedikitnya tercatat di Badan Pusat Statistik ada 139 jumlah hotel yang tersebar diseluruh wilayah Surabaya. Diantaranya ada 59 hotel dari berbagai macam klasifikasi hotel pada wilayah Surabaya pusat.

terdapat 4 hotel bintang lima, 1 bintang empat, dan 2 hotel bintang tiga

Dikarenakan lokasi lahan kosong berada pada kawasan pusat Dikarenakan lokasi lahan kosong berada pada kawasan pusat kota tidak dimungkinkan membangun hotel bintang 1 atau 2 hal ini akan berdampak pada income yang tidak seimbang terhadap biaya pengeluaran dari sektor pajak yang tinggi.

Dinyatakan tidak layak karena lokasi dan jarak yang terlalu berdekatan dan saling berhadapan dengan Hotel Sheraton dan Tunjungan jika dipaksakan akan mengalami kejenuhan pada tingkat pasar yang berdampak pada matinya salah satu hotel yang saling berdekatan.

(19)

5.Alternatif Apartemen

Prospek pertumbuhan apartemen di Kota Surabaya

berkembang dengan baik sedikitnya ada 12 apartemen baru th 2010 di Surabaya.

apartemen secara analisa pasar layak untuk dikembangkan dan dibangun. Hal yang mendasari adalah kebutuhan hunian

vertikal masih banyak diminati oleh masyarakat kelas menengah atas karena

menengah atas karena

1. didukung dengan sarana dan fasilitas yang menunjang, 2. luas lahan yang luas,

3. lokasi strategis yang mudah dijangkau karena lokasi penelitian berada dipusat kota,

(20)

Kesimpulan Hasil Peluang Pasar

Hasil kesimpulan yang diperoleh pada penjelasan

perbandingan data pasar diatas, menurut analisa pasar dan pemetaan persaingan usaha diperoleh masukan berupa jenis-jenis alternatif lahan yang layak dan tidak layak untuk dikembangkan yaitu :

àLayak secara pasar

1. Shopping Center - Jenis Community Shopping Centre. 2. Perkantoran

2. Perkantoran

3. Gedung Pertemuan 4. Apartemen

àTidak layak secara pasar

1. Shopping Center - Jenis Regional , dan Super Regional Shopping Centre

(21)

Berdasarkan kecenderungan pemanfaatan lahan untuk wilayah penelitian didominasi oleh penggunaan bangunan mix-use, maka berdasarkan analisa peluang pasar diatas penggunaan yang dinyatakan layak secara pasar dimodifikasi berdasarkan trend penggunaan lahan yang ada pada wilayah penelitian.

Kondisi eksisting:

àTunjungan Plaza

Shopping Center + Convention Hall + Hotel + Restoran

àBRI Tower

Perkantoran + Restoran

àEmpire Palace

Convention Hall + Shopping Center Convention Hall + Shopping Center

àHotel JW. Marriot

Hotel + Restoran + Convention Hall

àApartemen Trillium Office and Residence

Apartemen + Shopping Center + Perkantoran

àGramedia Expo

Convention Hall + Shopping Center Hasil modifikasi:

1. Penggunaan Lahan A

Convention Hall + Community Shopping Center

2. Penggunaan Lahan B

Perkantoran + Community Shopping Center

3. Penggunaan Lahan C

(22)

SASARAN

SASARAN 33

Analisa Penggunaan Lahan Tertinggi dan Terbaik (HBU)

Secara Hukum Diizinkan (Legally Permissible)

1. Penetapan Wilayah (Zoning)

alokasi fungsi kegiatan sudah dianggap sesuai dengan kebijaksanaan

pengaturan wilayah (zoning) (JENIS KOMERSIAL) yang telah ditetapkan oleh pemerintah Surabaya setempat.

2. Aturan Tentang Bangunan (Building Codes)

sepanjang mematuhi segala ketentuan yang telah ditetapkan oleh regulasi yang ada maka pengembangan alternatif penggunaan lahan A, B, C akan

ada maka pengembangan alternatif penggunaan lahan A, B, C akan

memenuhi pada kriteria ini.

3. Kebijakan Lingkungan (Environmental Regulation)

Berdasarkan analisa dapat disimpulkan bahwa pengembangan alternatif penggunaan lahan A, B, dan C memenuhi pada Sub kriteria Kebijakan Lingkungan sepanjang melakukan kajian AMDAL, RKL dan RPL.

(23)

Secara Hukum Diizinkan (Legally Permissible)

Hasil Uji Kelayakan Hukum pada masing-masing alternatif

Sub Kriteria Jenis Alternatif

Sub Kriteria

Uji Kelayakan Hukum Penggunaan Lahan A Penggunaan Lahan B Penggunaan Lahan C 1. Penetapan wilayah

(Zoning) Lulus uji Lulus uji Lulus uji

2. Aturan tentang bangunan (Building Codes)

Lulus uji Lulus uji Lulus uji

3. Kebijakan lingkungan (Environmental

Regulation)

(24)

Secara Fisik Memungkinkan (Physically Possible)

1. Ukuran (Size)

memiliki ukuran luas lahan ± 14.450 m² dikatakan layak pada sub kriteria ukuran (size) untuk pengembangan alternatif

penggunaan lahan A, B, dan C sepanjang dianggap representatif

mampu memenuhi dan menyesuaikan dengan ukuran lahan yang tersedia.

2. Bentuk (Shape)

Tanah kosong milik PT. Trijaya Kartika yang terletak di kawasan Pusat Kota Surabaya tersebut, secara umum berbentuk persegi panjang dengan satu bagian sisi tidak teratur.

panjang dengan satu bagian sisi tidak teratur.

Hal yang lazim digunakan adalah bahwa bentuk bangunan akan disesuaikan dengan bentuk lahan yang akan digunakan sebagai lokasi pembangunan. Hal tersebut dilakukan sepanjang bentuk lahan dianggap layak dan tidak merugikan serta mengurangi fungsi utama dari bangunan yang akan dibangun. Dan

(25)

3. Kedataran/Kelandaian (Terrain)

Secara umum kondisi topografi Surabaya secara keseluruhan dapat dikatakan datar dengan ketinggian antara 2-4 meter dari permukaan air laut, dan

kemiringan lahan antara 0- 8%. Dinyatakan layak

4. Aksesbilitas (Accessibility)

Lokasi penelitian merupakan lokasi pusat kota sehingga memiliki tingkat aksesbilitas tinggi. Fungsi Jalan Koridor Basuki Rahmat sebagai jalan arteri sekunder yang juga menghubungkan Surabaya bagian utara dengan

Surabaya bagian selatan. Letak dan posisi yang strategis berada ditengah-tengah pusat kegiatan memudahkan untuk dijangkau dari berbagai tempat dengan kendaraan pribadi maupun angkutan umum seperti bus kota dan taxi. dengan kendaraan pribadi maupun angkutan umum seperti bus kota dan taxi. Sehingga semua alternatif dinyatakan layak untuk uji sub Kriteria ini.

5. Ketersediaan dan Kapasitas Fasilitas Publik (Capacity & Avaibility of Public Utilities)

Berdasarkan hasil pengamatan/survey yang dilakukan secara langsung, lokasi lahan kosong di kawasan Pusat Kota Surabaya telah terlayani oleh fasilitas jaringan air bersih, jaringan listrik, jaringan telepon, pengelolaan sampah, saluran drainase, dan sarana pemadam kebakaran sehingga tidak terdapat masalah dengan jaringan utilitas dalam arti kondisinya berfungsi dengan baik. Sehingga semua alternatif dinyatakan layak untuk uji sub Kriteria ini.

(26)

Secara Fisik Memungkinkan (Physically Possible)

Hasil Uji Kelayakan Fisik pada masing-masing alternatif

Sub Kriteria Uji Kelayakan Fisik

Jenis Alternatif

Penggunaan Penggunaan Penggunaan Uji Kelayakan Fisik Penggunaan

Lahan A

Penggunaan Lahan B

Penggunaan Lahan C

1. Ukuran (Size) Lulus uji Lulus uji Lulus uji

2. Bentuk (Shape) Lulus uji Lulus uji Lulus uji

3. Kedataran/kelandaian

(Terrain) Lulus uji Lulus uji Lulus uji

4. Aksesbilitas

(accessibility) Lulus uji Lulus uji Lulus uji

5. Ketersediaan dan

(27)

Secara Finansial Memungkinkan (Financially Feasible)

1. Data Asumsi Biaya Pembangunan

Asumsi biaya yang digunakan dalam penelitian ini adalah harga

bangunan permeter persegi. Sedangkan data yang digunakan adalah biaya untuk pembangunan gedung komersial berlantai banyak. Dasar penggunaan data tersebut adalah proses pembangunan yang sedang berlangsung mengindikasikan nilai pasar yang ada. Perhitungan harga dasar pasar rata-rata untuk bangunan komersial di Surabaya

berdasarkan besaran fungsi dan kondisi fisik bangunan adalah Rp.7,000,000/m².

2. Biaya Diskon Rate (Suku Bunga Bank)

Berdasarkan data BI sejak Agustus 2009 hingga April 2010, dijelaskan BI rate sebesar 6,5%, sedangkan penyesuaiannya untuk bank lain adalah sebesar 10% jadi pada analisa keuangan diasumsikan biaya bunga sebesar 10%.

(28)

Alternatif Penggunaan Lahan A Discount Rate 10 % Total Investasi Rp. 70,805,000,000 Pendapatan Bersih (konstan) Tahun 1 Rp. 12,452,400,000 Tahun 2 Rp. 12,452,400,000 Tahun 4 Rp. 12,452,400,000 Tahun 4 Rp. 12,452,400,000 Tahun 5 Rp. 12,452,400,000

Alternatif Penggunaan Lahan C

Discount Rate 10 % Total Investasi Rp. 70,805,000,000 Pendapatan Bersih (konstan) Tahun 1 Rp. 19,661,940,000 Tahun 2 Rp. 19,661,940,000 Tahun 4 Rp. 19,661,940,000 Tahun 4 Rp. 19,661,940,000 Tahun 5 Rp. 19,661,940,000

1. Total Pemasukan Terdiskon (Net Present Value/NPV)

Net Present Value (NPV) merupakan selisih antara present value dari investasi dengan nilai sekarang dari penerimaan-penerimaan kas bersih di masa yang akan datang.

Net Present Value (NPV) Rp. - 21,455,097,120.56 Kategori Tidak Layak

Alternatif Penggunaan Lahan B

Discount Rate 10 % Total Investasi Rp. 70,805,000,000 Pendapatan Bersih (konstan) Tahun 1 Rp. 15,293,880,000 Tahun 2 Rp. 15,293,880,000 Tahun 4 Rp. 15,293,880,000 Tahun 4 Rp. 15,293,880,000 Tahun 5 Rp. 15,293,880,000 Net Present Value (NPV) Rp. - 11,662,874,584.62

Kategori Tidak Layak

Tahun 5 Rp. 19,661,940,000 Net Present Value (NPV) Rp. 3,390,201,829.91

Kategori Layak

HASIL NPV

à Alternatif Land use A = Tidak Layak NPV Negatif à Alternatif Land use B = Tidak Layak NPV Negatif -à Alternatif Land use C = Layak NPV Positif +

(29)

2. Tingkat Pengembalian (Intenal Rate of Return/ IRR)

IRR digunakan untuk mencari tingkat bunga yang menyamakan nilai

sekarang dari arus kas yang diharapkan di masa datang, atau penerimaan kas, dengan mengeluarkan investasi awal.

Substansi Pilihan Alternatif Alternatif Penggunaan Lahan A Alternatif Penggunaan Lahan B Alternatif Penggunaan Lahan C Total Investasi Rp.70,805,000,000 Rp.70,805,000,000 Rp.70,805,000,000 Pendapatan per Tahun

HASIL IRR

àAlternatif Penggunaan A = Tidak Layak IRR <10% à Alternatif Penggunaan B = Tidak Layak IRR <10% à Alternatif Penggunaan C = Layak IRR >10%

Pendapatan per Tahun

(konstan) Rp.12,452,400,000 Rp.15,293,880,000 Rp.19,661,940,000

IRR -4% 3% 12%

(30)

Secara Finansial Memungkinkan (Financially Feasible

)

Hasil Uji Kelayakan Finansial pada masing-masing alternatif

Sub Kriteria

Jenis Alternatif

Alternatif Alternatif Alternatif Sub Kriteria

Uji Kelayakan Finansial _PenggunaanAlternatif Lahan A Alternatif Penggunaan Lahan B Alternatif Penggunaan Lahan C 1. Total Pemasukan Terdiskon (Net Present Value / NPV)

Tidak Lulus Tidak Lulus Lulus uji

2. Tingkat

Pengembalian (Intenal Rate of Return / IRR)

(31)

Produktifitas Maksimal (Maximally productivity)

è Uji produktifitas maksimal digunakan untuk mengukur seberapa

cepat dan seberapa menguntungkannya suatu investasi yang telah di keluarkan.

è Produktifitas maksimal dihitung dengan dua cara yaitu nilai

profitability index (PI) dan pay back period. Pada pengujian kriteria ini hanya dilakukan pada satu alternatif saja yaitu Alternatif

Penggunaan Lahan C (Apartemen, Perkantoran, dan Community Shopping Center). Berdasarkan perhitungan yang telah di lakukan, Shopping Center). Berdasarkan perhitungan yang telah di lakukan, maka nilai PI adalah 1.05 sedangkan untuk pay back periodnya diperkirakan selama 3tahun 6bulan.

(32)

B

BAB

AB 55

KESIMPULAN

Dari keseluruhan proses analisa maka :

1) Berdasarkan sasaran 1

lahan kosong lima merupakan lahan kosong yang memiliki nilai lokasi lahan paling tinggi diantara lokasi lahan yang lain sehingga pemanfaatannya menjadi prioritas untuk segera diantara lokasi lahan yang lain sehingga pemanfaatannya menjadi prioritas untuk segera dikembangkan.

2) Berdasarkan sasaran 2

Lima Jenis Alternatif lahan yang terpilih adalah: àShopping Center àPerkantoran àGedung Pertemuan àHotel àApartemen 3) Berdasarkan sasaran 3

Penggunaan Lahan Tertinggi dan Terbaik untuk dikembangkan adalah Alternatif Penggunaan Lahan C yaitu Apartemen, Perkantoran, Community Shopping Center

Kesimpulan Hasil Peluang Pasar

àAlternatif Penggunaan Lahan A àAlternatif Penggunaan Lahan B àAlternatif Penggunaan Lahan C