PERLINDUNGAN HUKUM TERHADAP KREDITOR PEMEGANG JAMINAN HAK ATAS TANAH YANG BELUM TERDAFTAR
AKIBAT BERAKHIRNYA JANGKA WAKTU SURAT KUASA MEMBEBANKAN HAK TANGGUNGAN
TESIS
Untuk Memenuhi Sebagian Persyaratan Guna Mencapai Derajat Magister Program Magister Kenotariatan
Oleh :
ANNISA RIDHA WATIKNO NIM: S 351602009
PROGRAM MAGISTER KENOTARIATAN
FAKULTAS HUKUM UNIVERSITAS SEBELAS MARET SURAKARTA
v MOTTO
Barangsiapa bertakwa pada Allah, maka Allah memberikan jalan keluar
kepadanya dan memberi rezeki dari arah yang tidak disangka-sangka..
Barangsiapa yang bertaqwa pada Allah, maka Allah jadikan urusannya
menjadi mudah.. barangsiapa yang bertaqwa pada Allah akan dihapuskan
dosa2nya dan mendapatkan pahala yang agung.
-QS. Ath-Thalaq: 2, 3, 4
Waktumu terbatas. Jangan menyia-nyiakannya dengan menjalani hidup orang lain.
-Steve Jobs
Penulisan Tesis ini kupersembahkan untuk:
1.Allah SWT, atas segala rahmat dan karuniaNya sehingga penulisan tesis ini dapat diselesaikan.
2.Kedua Orang Tuaku, Drs. Sutikno, M.Pd., M.M., dan Chatarina Retmawati, S.Pd., M.M., atas keikhlasan beliau yang telah mendo’akan dan mendukung dengan penuh kesabaran dan kasih sayang.
3.Keluarga besar F. Suhardiman, terima kasih atas doa dan dukungan moril maupun materiil serta kasih sayang.
vi
KATA PENGANTAR
Alhamdulillahirabbil’alamin, puji syukur atas kehadirat Allah SWT yang
telah melimpahkan rahmat dan karunia-Nya dengan melalui berbagai ujian yang menuntut kesabaran, ketabahan dan keteguhan hati akhirnya penulis dapat menyelesaikan hasil dan pembahasan problematika, kajian, dan penelitian hukum untuk memenuhi sebagian persyaratan mencapai derajat Magister Kenotariatan Universitas Sebelas Maret Surakarta dengan judul “Perlindungan Hukum Terhadap Kreditor Pemegang Jaminan Hak Atas Tanah Yang Belum Terdaftar Akibat Berakhirnya Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan” dapat diselesaikan.
Penulis tertarik mengambil bahan kajian berupa hak atas tanah yang belum terdaftar sebagai jaminan utang dikarenakan pada era globalisasi ekonomi saat ini, modal merupakan salah satu faktor yang dibutuhkan untuk memulai dan mengembangkan usaha. Salah satu cara untuk memperoleh modal adalah mengambil kredit melalui lembaga perbankan. Pada umumnya untuk memperoleh fasilitas kredit, kreditor dalam hal ini mensyaratkan adanya suatu agunan dari debitor sebagai salah satu sumber pemberian kredit dalam rangka “pendistribusian” dana nasabah yang terkumpul olehnya. Di satu sisi tanah mempunyai nilai ekonomi, dapat dialihkan, dapat memberikan manfaat sebagai aset yang berwujud dan dapat dijadikan objek jaminan utang, sehingga pemilik tanah mendapatkan akses kredit di perbankan untuk memajukan usahanya dengan agunan benda yang dimilikinya berupa tanah.
Ucapan terima kasih yang tulus kiranya disampaikan semua pihak yang telah memberikan bantuan baik moril maupun materiil selama menempuh pendidikan sampai dengan selesainya tesis ini, terutama kepada yang terhormat : 1. Bapak Prof. Dr. Ravik Karsidi, selaku Rektor Universitas Sebelas Maret; 2. Bapak Prof. Dr. Supanto, S.H.,M.Hum, selaku Dekan Fakultas Hukum
Universitas Sebelas Maret;
vii
4. Bapak Novendri Amiruddin, S.H., Sp.N, selaku dosen pembanding yang telah memberikan pengarahan demi kesempurnaan tesis ini;
5. Bapak Moch. Najib Imanullah, S.H., M.H., Ph.D., selaku dosen pembimbing yang telah memberikan pengarahan demi kesempurnaan tesis ini;
6. Segenap Bapak dan Ibu Dosen Magister Kenotariatan Universitas Sebelas Maret Surakarta yang telah membimbing dan mendalami keilmuan yang spesifik dibidang hokum, khususnya ilmu kenotariatan kepada penulis;
7. Ibu Wahyuni Andarukmi, S.H., M.Kn selaku Notaris dan PPAT di Kabupaten Pacitan yang telah bersedia menjadi narasumber dalam penelitian tesis ini; 8. Bapak Sumadi selaku Kepala Cabang PT. Permodalan Nasional Madani di
Kabupaten Pacitan sebagai narasumber dalam penelitian tesis;
9. Bapak Sigit Purwanto, S.H., selaku pejabat Kantor Pertanahan Kabupaten Pacitan yang bersedia meluangkan waktu untuk memberikan informasi yang terkait dengan penelitian tesis;
10. Bapak dan Ibu dari Praktisi Notaris dan PPAT diberbagai Kabupaten dan Kota sebagai informan-informan sumber data penelitian tesis ini;
11.Teman-teman seperjuangan dibidang keilmuan dari angkatan VIII, angkatan senior dan junior pada Magister Kenotariatan Universitas Sebelas Maret, terima kasih untuk kerjasama, berbagi ilmu, berbagi informasi dan saling mendukung semangat;
12. Semua pihak yang tidak dapat disebutkan satu persatu yang telah memberikan bantuannya kepada penulis dalam penyelesaian penulisan tesis ini.
Penulis menyadari bahwa tesis ini jauh dari sempurna baik materi maupun penulisannya, untuk itu saran dan kritik yang bersifat membangun sangat penulis harapkan demi kesempurnaan tesis ini. Semoga segala daya dan usaha kita senantiasa selalu mendapatkan ridho Allah SWT. Amin.
Surakarta, 18 Desember 2017 Penulis
viii Daftar Isi
HALAMAN JUDUL ... i
HALAMAN PENGESAHAN PEMBIMBING ... ii
HALAMAN PENGESAHAN TESIS ... iii
HALAMAN PERNYATAAN ... iv
MOTTO ... v
A. Latar Belakang Masalah ... 1
B. Perumusan Masalah ... 12
C. Tujuan Penelitian ... 12
1. Tujuan Objektif ... 12
2. Tujuan Subjektif ... 12
D. Manfaat Penelitian ... 13
1. Manfaat Teoritis ... 13
2. Manfaat Praktis ... 13
BAB II Tinjauan Pustaka ... 14
A. Tinjauan Teori ... 14
1. Tinjauan tentang Perjanjian ... 14
2. Perjanjian Kredit ... 21
3. Wanprestasi ... 26
4. Tinjauan tentang Jaminan Utang ... 28
5. Hak Tanggungan ... 31
6. Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan... 39
7. Tanah Yang Belum Terdaftar ... 43
8. Tinjauan tentang Notaris dan PPAT ... 47
ix
1. Teori perlindungan hukum... 51
2. Teori Kepastian Hukum ... 56
C. Penelitian Yang Relevan ... 58
D. Kerangka Berpikir ... 61
BAB III Metode Penelitian ... 64
A. Pengertian Metode Penelitian ... 64
B. Jenis Penelitian Hukum ... 64
C. Penelitian Hukum yang digunakan ... 65
1. Jenis Penelitian ... 65
2. Sifat Penelitian ... 66
3. Pendekatan Penelitian ... 66
4. Jenis Data ... 66
5. Sumber Data ... 67
6. Teknik Pengumpulan Data... 68
7. Validitas Data ... 69
8. Lokasi Penelitian... 70
9. Teknik Analisis Data ... 70
BAB IV Hasil Penelitian dan Pembahasan ... 73
A. Hasil Penelitian ... 73
1. Pertimbangan kreditor dalam memberikan fasilitas kredit berupa jaminan hak atas tanah yang belum terdaftar dengan SKMHT ... 73
2. Perlindungan hukum kreditor pemegang jaminan hak atas tanah belum terdaftar apabila debitor wanprestasi yang jangka waktu SKMHT berakhir ... 80
B. Pembahasan ... 86
1. Pertimbangan kreditor dalam memberikan fasilitas kredit berupa jaminan hak atas tanah yang belum terdaftar dengan SKMHT ... 86
2. Perlindungan hukum kreditor pemegang jaminan hak atas tanah yang belum terdaftar apabila debitor wanprestasi pada saat jangka waktu SKMHT berakhir ... 93
x
A. Kesimpulan ... 105
B. Implikasi ... 105
C. Saran ... 106
Daftar Pustaka ... 108
xi
DAFTAR GAMBAR
xii Abstrak
Annisa Ridha Watikno, S.351602009, PERLINDUNGAN HUKUM TERHADAP KREDITOR PEMEGANG JAMINAN HAK ATAS TANAH YANG BELUM TERDAFTAR AKIBAT BERAKHIRNYA JANGKA WAKTU SURAT KUASA
MEMBEBANKAN HAK TANGGUNGAN, 2017, Program Magister
Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sebelas Maret Surakarta.
Penelitian ini bertujuan untuk mengetahui dan menganalisis pertimbangan kreditor dalam memberikan fasilitas kredit berupa jaminan hak atas tanah yang belum terdaftar dengan Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan dan perlindungan hukum bagi kreditor pemegang jaminan hak atas tanah yang belum terdaftar apabila debitor melakukan wanprestasi pada saat berakhirnya jangka waktu Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan.
Penelitian ini dilakukan di Kabupaten Pacitan dengan menggunakan metode penelitian hukum empiris yang bersifat eksplanatoris. Jenis data yang digunakan yaitu data primer dan data sekunder dengan teknik pengumpulan data melalui wawancara langsung dengan narasumber, yang selanjutnya dianalisis dengan teknik analisis kualitatif.
Hasil dari penelitian ini, yang pertama, Pertimbangan kreditor dalam memberikan kredit berupa jaminan hak atas tanah yang belum terdaftar dengan SKMHT adalah berdasarkan prinsip kepercayaan dan kehati-hatian yang berdasarkan penilaian analisis kredit yang dilakukan oleh kreditor bahwa calon debitor memiliki prospek usaha yang baik dengan pertimbangan terhadap unsur-unsur 5C yaitu Character (watak), Capacity (kemampuan), Capital (modal), Collateral (jaminan), dan Condition (keadaan). Kedua, Kreditor yang menerima jaminan berupa hak atas tanah yang belum terdaftar apabila debitor wanprestasi pada saat SKMHT berakhir tidak bisa melakukan eksekusi langsung terhadap jaminannya, dan SKMHT yang dibuat tersebut menjadi batal demi hukum karena tidak dilakukan proses pendaftaran tanah sampai jangka waktunya berakhir. Kata Kunci: Tanah yang belum terdaftar; Surat Kuasa Membebankan Hak
xiii Abstract
Annisa Ridha Watikno, S.351602009, LEGAL PROTECTION OF CREDITOR OF WARRANTIES OF UNREGISTERED LAND RIGHT DUE TO EXPIRY OF AUTHORISATION FOR ASSIGNMENT OF LAND MORTGAGE, Magister of Notary of Law Faculty of Sebelas Maret University.
The study aims to determine and analyze the consideration of creditors in providing credit facilities in the form of guarantees of rights over the land which has not been registered with assignment of land mortgage and the legal protection for creditor holders of land rights that have not been registered if the debitor has defaulted upon the expiration of the period of the assignment of land mortgage This research was conducted in Pacitan using empirical legal research methods that are explanatory. Types of data used are primary data and secondary data with data collection techniques through direct interviews with resource speakers, which then analyzed by qualitative analysis techniques.
The results of the research showed, firstly, the consideration of creditors in providing credit facilities in the form of guarantees of rights over the land which has not been registered with assignment of land mortgage are based on the principle of trust and prudence based on the assessment of credit analysis performed by creditors that debtors have good business prospects in consideration of the elements 5C are Character, Capacity, Capital, Collateral and Condition. secondly, Creditors who accept the guarantee in the form of land rights have not yet registered, if the debtor default due to expiry of authorisation for assignment of land mortgage can not be executed directly toward the collateral, and the assignment of land mortgage is null and void because it was not done until the land registration process time period expires.
