(Studi Kasus Komplek Perumahan Bumi Asri Medan)
TESIS
Oleh :
PUPUT ASTRIA 157048015
MAGISTER MANAJEMEN PROPERTI DAN PENILAIAN SEKOLAH PASCASARJANA
UNIVERSITAS SUMATERA UTARA
2018
TESIS
Diajukan Sebagai Salah Satu Syarat untuk Memperoleh Gelar Magister Manajemen Properti dan Penilaian dalam Program Studi Magister
Manajemen Properti dan Penilaian pada Sekolah Pascasarjana Universitas Sumatera Utara
Oleh
PUPUT ASTRIA 157048015
MAGISTER MANAJEMEN PROPERTI DAN PENILAIAN SEKOLAH PASCASARJANA
UNIVERSITAS SUMATERA UTARA 2018
Kasus Komplek Perumahan Bumi Asri Medan)
Nama Mahasiswa : PUPUT ASTRIA Nomor Pokok : 157048015
Program Studi : Magister Manajemen Properti dan Penilaian
Menyetujui, Komisi Pembimbing
Ketua Program Studi, Direktur Sekolah Pascasarjana,
( Dr. Khaira Amalia Fachruddin, S.E.Ak, ( Prof. Dr. Robert Sibarani, M.S) MBA, CA, MAPPI (Cert) )
( Ir. Dwira Aulia, M.Sc, Ph.D) Ketua
( Dr. Elisabeth Siahaan, S.E., M.Ec) Anggota
Tanggal : 9 Februari 2018
PANITIA PENGUJI TESIS
Ketua : Ir. Dwira N Aulia, M.Sc., Ph.D, IPM Anggota : 1. Ir Nazaruddin Matondang, M.T., Ph.D
2. Dr. Elisabet Siahaan, S.E., M.Ec 3. Hilma Tamiami F, S.T., M.T., Ph.D 4. Ir. Sugiharto Pujangkoro, M.M
Judul Tesis
ANALISIS FAKTOR-FAKTOR YANG MEMPENGARUHI KEPUASAN KONSUMEN PERUMAHAN
(Studi Kasus Komplek Perumahan Bumi Asri Medan)
Dengan ini penulis menyatakan bahwa tesis ini disusun sebagai syarat untuk memperoleh gelar Magister Manajemen Properti dan Penilaian pada Program Studi Magister Manajemen Properti dan Penilaian Sekolah Pascasarjana Universitas Sumatera Utara adalah benar merupakan karya penulis sendiri.
Adapun pengutipan-pengutipan yang penulis lakukan pada bagian-bagian tertentu dari hasil karya orang lain dalam penulisan tesis ini, telah penulis cantumkan sumbernya secara jelas sesuai dengan norma, kaidah, dan etika penulisan ilmiah.
Apabila di kemudian hari ternyata ditemukan seluruh atau sebagian tesis ini bukan hasil karya penulis sendiri atau adanya plagiat dalam bagian-bagian tertentu, penulis bersedia menerima sangsi pencabutan gelar akademik yang penulis sandang dan sangsi-sangsi lainnya sesuai dengan peraturan perundangan yang berlaku.
Medan, 9 Februari 2018 Penulis,
Puput Astria
17
ABSTRAK
Properti perumahan merupakan kebutuhan primer yang sangat penting bagi masyarakat.
Produk-produk yang ditawarkan oleh pengembang tentunya harus berorientasi kepada kebutuhan yang memberikan kepuasan terhadap konsumen. PT Asri Pembangunan Catur Karya (Pengembang Komplek Perumahan Bumi Asri Medan) merupakan komplek perumahan menengah keatas yang sudah cukup lama berdiri dikota Medan.
Tujuan penelitian ini untuk mengetahui dan menganalisis sejauh mana faktor-faktor kepuasan konsumen dalam penelitian ini yaitu faktor kualitas bangunan, sarana dan prasarana, faktor lokasi, kondisi lingkungan dan harga properti dapat mempengaruhi kepuasan konsumen pemilik properti perumahan dikomplek perumahan Bumi Asri Medan. Jenis penelitian ini adalah deskriptif kuantitatif dengan menggunakan metode analisis data regresi linier berganda dengan skala ukur likert untuk mengukur tingkat kepuasan responden dikomplek perumahan Bumi Asri Medan, dengan jumlah populasi sebanyak 785 (tujuh ratus delapan puluh lima) dan penyebaran kuesioner sebanyak 89 sampel (delapan puluh sembilan) sebagai alat untuk mengumpulkan informasi yang dibutuhkan. Hasil uji F dalam penelitian ini menunjukkan bahwa secara simultan Sarana dan Prasarana Perumahan serta Harga Properti berpengaruh positif dan signifikan terhadap kepuasan konsumen pemilik properti perumahan, tetapi berdasarakan hasil uji T dalam penelitian ini bahwa kualitas bangunan rumah, faktor lokasi perumahan, dan kondisi lingkungan tidak berpengaruh signifikan terhadap kepuasan konsumen pemilik properti perumahan dikomplek perumahan Bumi Asri Medan.
Kata Kunci: Kepuasan Konsumen, Komplek Perumahan, Properti.
(A Case Study at Kompleks Perumahan Bumi Asri, Medan) ABSTRACT
Housing property is people’s most important and primary need. Products offered by a developer shouldbe oriented on the need whichgives satisfaction to consumers. PT. Asri Pembangunan CaturKarya (theDeveloper of Kompleks Perumahan Bumi Asri, Medan) is a housing complex for middle and high class people in Medan. The objective of the research was to find out and to analyze some factors of consumer satisfaction which included building quality, facility and infrastructure, location, environmental condition, and the housing price which could influence the satisfaction of consumers as the owners of housing property in the KompleksPerumahanBumiAsri, Medan. The research used descriptive quantitative method, while the data were analyzed by using multiple linear regression analysis with Likert measurement scale to measure the respondents’ level of satisfaction. The population was 785 while thequestionnaires were distributed to 89 respondents as the samples. The result of F-test showed that, simultaneously, the housing facility and infrastructure and the price of the housing property had positive and significant influence on respondents’ satisfaction, but the result of t-test showed that the quality of the housing construction, the location, and the environmental condition did not have any significant influence on respondents’ satisfaction at the KompleksPerumahanBumiAsri, Medan.
Keywords: Consumer Satisfaction, Housing Complex, Property
Alhamdulillah. Segala puji dan syukur senantiasa penulis panjatkan kehadirat Allah SWT penguasa alam semesta atas rahmat, hidayah dan karunia-Nya, dan juga atas nikmat sehat, iman dan islam, sehingga penulis dapat menyelesaikan penulisan tesis ini dengan baik dan lancar.
Shalawat serta salam semoga selalu tercurahkan kepada baginda besar Nabi Muhammad SAW, yang telah memberikan tauladan kepada seluruh umat manusia kepada jalan kebenaran. Semoga kita semua diberi syafaat di hari akhir nanti.
Penulis menyadari bahwa dalam penulisan tesis ini masih banyak terdapat kekurangan karena keterbatasan penulis baik dalam pengetahuan maupun dalam teknik penulisannya, oleh karena itu dengan rendah hati dan lapang dada penulis mengharapkan saran dan kritik yang bersifat membangun dari semua pihak.
Penyelesaian tesis ini tidak terlepas dari kontribusi beberapa pihak, karenanya penulis dengan sepenuh hati mengucapkan terimakasih kepada semua pihak baik secara langsung maupun secara tidak langsung yang membantu, mendorong serta memberikan inspirasi sehingga tesis ini bisa selesai sesuai dengan target. Secara khusus penulis ucapkan terimakasih kepada:
1. Ibunda Sampinang tercinta beserta keluarga besarku Kakak Juli Sartika, Adik Fadillah Sembiring yang senantiasa memberikan doa, semangat, kesabaran, keikhlasannya dan seluruh bantuan baik secara moril maupun materil, sehingga penulis bisa menyelesaikan tesis dan kuliah ini. Semoga Allah SWT selalu memberikan perlindungan dan rahmat-Nya pada Ibunda dan keluarga tercintaku.
3. Bapak Prof. Dr. Robert Sibarani, MS, selaku Direktur Sekolah Pascasarjana Universitas Sumatera Utara.
4. Ibu Dr. Khaira Amalia Fachruddin, S.E.Ak, MBA, CA, MAPPI (Cert) selaku Ketua Program Studi Magister Manajemen Properti dan Penilaian.
5. Ibu Dr. Elisabet Siahaan, S.E., M.Ec, selaku Sekretaris Program Studi Magister Manajemen Properti dan Penilaian dan sebagai Dosen Pembimbing II yang telah meluangkan waktu dan pikirannya dalam membimbing tesis ini, dari proses review sampai selesai tesis ini beliau banyak membantu meskipun ditengah kesibukannya tetapi beliau tidak pernah lelah untuk mendengarkan dan memberikan solusi kepada penulis.
6. Ibu Ir. Dwira Nirfalini Aulia, M.Sc, Ph. D, sebagai Ketua Komisi Pembimbing I yang telah yang telah meluangkan waktu dan pikirannya dalam membimbing tesis ini, dari proses review sampai selesai tesis ini beliau banyak membantu meskipun ditengah kesibukannya tetapi beliau tidak pernah lelah untuk mendengarkan dan memberikan solusi kepada penulis.
7. Seluruh dosen dan karyawan (Pak Yusman) Program Studi Magister Manajemen Properti dan Penilaian Sekolah Pascasarjana Universitas Sumatera Utara atas curahan ilmu dan bantuannya, semoga bermanfaat bagi kami.
8. Terima kasih kepada semua rekan dan teman-teman seperjuanganku Angkatan 2015 khusus nya angkatan V kelas Paralel MMPP semoga kita semua berhasil dan sukses dijalan masing-masing, terima kasih atas kebersamaan dan dukungannya.
selama penelitian tesis ini berlangsung.
10. Terima kasih khusus nya kepada sahabatku Fazra’i Ari Habibi, Syaravina Lubis, Rasidian atas dukungan, semangat dan doa yang kalian berikan selama ini semoga Allah SWT senantiasa merahmati kalian.
11. Terima kasih kepada papa atas doa dan semangat yang diberikan.
Dan semua pihak yang tidak dapat penulis sebutkan satu persatu, karena keterbatasan ruang dan waktu. Akhirnya penulis ucapkan terima kasih yang sebesar-besarnya dan hanya iringan doa yang dapat penulis berikan untuk setiap kebaikan yang telah kalian berikan. Akhir kata penulis mengharapkan tesis ini dapat bermanfaat bagi pihak-pihak yang memerlukannya. Amiin.
Medan, 9 Februari 2018 5 Penulis
Januari018
Puput Astria
Penulis bernama Puput Astria, lahir 14 Agustus 1992, di Kota Jayapura Provinsi Papua daerah Indonesia Timur yang kaya akan laut, budaya dan keunikan suku nya.
Riwayat pendidikan penulis, Sekolah Dasar (SD) Negeri Entrop Jayapura selama 4 tahun dan melanjutkan hingga lulus SD Negeri 060883 Medan serta lulus tahun 2004.
Melanjutkan sekolah ke Sekolah Menengah Pertama (SMP) Swasta Panca Budi Medan hingga lulus tahun 2007. Pada tahun yang sama melanjutkan sekolah ke Sekolah Menengah Atas (SMA) Swasta Panca Budi Medan dan lulus tahun 2010. Selanjutnya di tahun yang sama 2010 mengikuti Sistem Penerimaan Mahasiswa Baru diterima menjadi mahasiswa di Program Studi Fakultas Hukum, Universitas Sumatera Utara (USU) Medan dan lulus tahun 2004. Melanjutkan pendidikan S2 Program Studi Magister Manajemen Properti dan Penilaian (MMPP) Sekolah Pasca Sarjana Universitas Sumatera Utara mulai tahun 2015.
Medan, 9 Februari 2018 Penulis
uari 2018
Puput Astria
ABSTRAK ...…………...……... I ABSTRACT...…………...……... Ii KATA PENGANTAR ...……...…… Iii RIWAYAT HIDUP... Vi DAFTAR ISI ...…………...……... Vii DAFTAR TABEL ...……...……... X DAFTAR GAMBAR...…………...……... Xi DAFTAR LAMPIRAN... Xii
BAB I PENDAHULUAN...
1.1. Latar Belakang...
1.2. Perumusan Masalah...
1.3. Tujuan Penelitian ...
1.4. Batasan Penelitian...
1.5. Manfaat Penelitian...
1 1 9 10 11 11
BAB II TINJAUAN PUSTAKA...
2.1. Kepuasan Konsumen...
2.2. Faktor – Faktor yang Mempengaruhi Kepuasan Konsumen Pemilik Properti Perumahan...
2.2.1 Kualitas Bangunan...
2.2.2 Sarana dan Prasarana...
2.2.3 Faktor Lokasi...
2.2.4 Kondisi Lingkungan...
2.2.5 Harga Properti...
2.3. Perilaku Konsumen...
2.4. Defenisi dan Karakteristik Perumahan...
2.5. Penelitian Terdahulu...
12 12
15 15 17 20 23 25 27 29 32
3.1. Kerangka Konseptual...
3.2. Hipotesis Penelitian...
42 43
BAB IV METODOLOGI PENELITIAN………...
4.1. Jenis Penelitian...
4.2. Lokasi Penelitian...
4.3. Populasi dan Sampel...
4.4. Teknik Pengumpulan Data...
4.5. Jenis dan Sumber Data...
4.5.1 Data Primer...
4.5.2 Data Sekunder...
4.6. Klasifikasi dan Defenisi Operasional Variabel...
4.6.1 Klasifikasi Variabel...
4.7. Teknik Analisis Data...
46 46 46 47 49 49 50 50 50 50 51 4.7.1 Analisis Deskriptif...
4.7.2 Analisis Inferensial...
4.7.2.1 Uji Validitas...
4.7.2.2 Uji Asumsi Klasik...
4.7.2.3 Uji Goodness Of Fit...
54 54 54 54 55 BAB V HASIL DAN PEMBAHASAN...
5.1. Gamabaran Umum Sampel dan Lokasi Penelitian...
5.2. Analisis Statistik Deskriptif...
5.2.1 Karakteristik Responden Berdasarkan Usia...
5.2.2 Karakteristik Responden Berdasarkan Pekerjaan...
5.2.3 Karakteristik Responden Berdasarkan
Waktu Menempati Rumah...
5.2.4 Karakteristik Responden Berdasarkan Alasan Jika Menjual Rumah...
5.2.5 Analisis Statistik Deskriptif Penjelasan Responden
56 56 57 57 58
60
61
5.4. Hasil Analisis Inferensial...
5.4.1 Uji Validitas dan Uji Reliabilitas...
5.4.2 Uji Asumsi Klasik...
5.4.2.1 Uji Normalitas...
5.4.2.2 Uji Multikolinearitas...
5.4.2.3 Uji Heteroskedastisitas...
5.4.3 Uji Goodness Of Fit...
5.4.3.1 Uji F...
5.4.3.2 Uji T...
5.4.3.3 Uji Koefisien Determinasi (R-Square)...
5.5. Pembahasan...
5.5.1 Pengaruh Kualitas Bangunan terhadap Kepuasan Konsumen Pemilik Properti Perumahan...
5.5.2 Pengaruh Sarana dan Prasarana terhadap Kepuasan Konsumen Pemilik Properti Perumahan...
5.5.3 Pengaruh Faktor Lokasi Perumahan terhadap Kepuasan Konsumen Pemilik Properti Perumahan...
5.5.4 Pengaruh Kondisi Lingkungan Perumahan terhadap Kepuasan Konsumen Pemilik
Properti Perumahan...
5.5.5 Pengaruh Harga Properti Perumahan terhadap Kepuasan Konsumen Pemilik Properti Perumahan...
82 82 84 84 86 86 88 88 89 91 92
92
94
97
99
101
BAB VI KESIMPULAN DAN SARAN...
6.1. Kesimpulan...
6.2. Saran...
107 107 107 DAFTAR PUSTAKA………...………...
LAMPIRAN – LAMPIRAN...
110 118
Halaman
Tabel 1.1 Fenomena Lokasi Penelitian... 8
Tabel 2.1 Ringkasan Penelitian Terdahulu ... 37
Tabel 4.1 Jumlah Sampel Pengujian Alat Analisis ... 49
Tabel 4.2 Operasional Variabel... 52
Tabel 5.1 Populasi dan Sebaran Responden Penelitian... 56
Tabel 5.2 Skala Likert Pengukuran Kepuasan Konsumen Penelitian... 63
Tabel 5.3 Frekuensi Jawaban Responden Variabel Kualitas Bangunan (X1)... 63
Tabel 5.4 Frekuensi Jawaban Responden Variabel Sarana dan Prasarana (X2)... 67
Tabel 5.5 Frekuensi Jawaban Responden Variabel Faktor Lokasi (X3)... 71
Tabel 5.6 Frekuensi Jawaban Responden Variabel Kondisi Lingkungan (X4)... 74
Tabel 5.7 Frekuensi Jawban Responden Variabel Harga Properti (X5)... 77
Tabel 5.8 Hasil Pengujian Regresi Linier Berganda... 81
Tabel 5.9 Hasil Uji Validitas... 83
Tabel 5.10 Hasil Uji Reliabilitas... 84
Tabel 5.11 Hasil Uji Analisis Kolmogorov-Smirnov... 85
Tabel 5.12 Hasil Uji Multikolinearitas... 86
Tabel 5.13 Hasil Uji Glejser... 88
Tabel 5.14 Hasil Uji F... 89
Tabel 5.15 Hasil Uji T... 90
Tabel 5.16 Hasil Uji Koefisien Determinasi (R-Square)... 92
Halaman
Gambar 1.1 Properti Komersil Antara Komplek Perumahan Bumi Asri... 5
Gambar 2.1 Konsep Kepuasan Konsumen... 13
Gambar 3.1 Kerangka Konseptual Penelitian... 43
Gambar 4.1 Model Penelitian... 51
Gambar 5.1 Grafik Karakteristik Berdasarkan Usia... 57
Gambar 5.2 Grafik Karakteristik Pekerjaan... 58
Gambar 5.3 Grafik Karakteristik Waktu Menempati Rumah... 60
Gambar 5.4 Grafik Karakteristik Responden Berdasarkan Alasan Jika Menjual Rumah... 61
Gambar 5.5 Scatterplot... 87
Gambar 5.6 Konsep Biaya, Harga Jual dan Harga Terkini... 105
Halaman
Lampiran 1 Kuesioner Penelitian... 118
Lampiran 2 Hasil Statitistik Deskriptif Kuesioner Pendahuluan………... 120
Lampiran 3 Hasil Uji Validitas Instrumen Penelitian Variabel Kualitas Bangunan Rumah……… 121 Lampiran 4 Hasil Uji Validitas Instrumen Penelitian Variabel Sarana dan Prasarana Perumahan……….. 121 Lampiran 5 Hasil Uji Validitas Instrumen Penelitian Variabel Faktor Lokasi Perumahan……….. 122 Lampiran 6 Hasil Uji Validitas Instrumen Penelitian Variabel Kondisi Lingkungan Perumahan………..…… 122 Lampiran 7 Hasil Uji Validitas Instrumen Penelitian Variabel Harga Properti………... 123 Lampiran 8 Hasil Uji Validitas Instrumen Penelitian Variabel Kepuasan Konsumen Pemilik Properti Perumahan……… 123
Lampiran 9 Hasil Uji Reliabilitas Variabel Kualitas Bangunan Perumahan…… 124
Lampiran 10 Hasil Uji Reliabilitas Variabel Sarana dan Prasaran Perumahan... 124
Lampiran 11 Hasil Uji Reliabilitas Variabel Faktor Lokasi Perumahan………... 125
Lampiran 12 Hasil Uji Reliabilitas Variabel Kondisi Lingkungan Perumahan…. 125 Lampiran 13 Statistik Kualitatif Hasil Penelitian……….. 126
Lampiran 14 Hasil Uji Normalitas……… 126
Lampiran 15 Hasil Multikolinearitas………. 126
Lampiran 16 Hasil Uji Heteroskedastisitas Grafik Scatterplot………. 129
Lampiran 17 Hasil Uji Heteroskedastisitas (Uji Glesjer)……….. 129
Lampiran 18 Hasil Uji Koefisien Determinasi R-Square………... 129
Lampiran 19 Hasil Uji Simultan (Uji-F)……… 130
Lampiran 20 Hasil Uji Parsial (Uji-t)………. 130
BAB I PENDAHULUAN
1. 1 Latar Belakang
Properti identik dengan bangunan, dahulu ketika seseorang bicara tentang properti Indonesia terutama tentang perumahan, yang teringat langsung adalah kawasan Menteng, Kebayoran Baru, dan Pondok Indah di Jakarta. Pertumbuhan ekonomi regional berpengaruh linier dengan pendapatan masyarakat, sehingga memicu permintaan akan properti. Permintaan akan properti perumahan juga semakin melebar ke kota-kota lain di Indonesia. Terjadi ledakan konsumen di seluruh republik ini, harga properti juga mengalami peningkatan di kota-kota sekunder, seperti Bandung, Medan, dan Surabaya (Putu & Setijanti, 2015).
Peningkatan jumlah penduduk di perkotaan menimbulkan kebutuhan perumahan yang terus meningkat setiap tahunnya, dan hal ini akan berakibat pada pada semakin dibutuhkannya pemenuhan tempat tinggal atau memiliki rumah sendiri yang memadai sebagai kebutuhan yang sangat didambakan. Dengan adanya kebutuhan akan perumahan yang lebih besar daripada persediaan perumahan yang ada, maka hal ini merupakan kesempatan bagi pengembang perumahan untuk memenuhi kebutuhan konsumen tersebut (Putu & Setijanti, 2015).
Banyaknya persaingan diantara pengembang perumahan menuntut para pengembang untuk lebih fokus dalam memberikan keunggulan yang kompetitif dalam memberikan pelayanan kepada konsumen perumahaannya. Market
mengukur sejauh mana kepuasan konsumen perumahan dari para pengembang perumahan menerima pelayanan dari pengembang. Salah satu isu penting dalam suatu industri dan bisnis adalah bagaimana menghindari serta mengelola pengaduan konsumen. Dimana konsumen akan melakukan pengaduan apabila dia tidak merasa puas yaitu terjadi perbedaan antara apa yang mereka harapkan dengan kenyataan yang mereka terima. Pengembang berkepentingan terhadap kepuasan konsumennya, karena dengan tercapainya kepuasan pelanggan diharapkan pelanggan melakukan pembelian ulang akan produk perumahan yang dihasilkan oleh pengembang perumahan (Suzy & Erna, 2009).
Kepuasan adalah perasaan senang dari pembeli atau penyewa yang didapatkannya atas pemenuhan kebutuhan dan hasratnya akan rumah mereka, sementara ketidakpuasan adalah perasaan bahwa rumah tersebut tidak masuk standarnya. Namun pada dasarnya sama yaitu bertujuan memberikan kepuasan bagi para penghuninya, baik melalui faktor harga, kemudahan akses, kelengkapan fasilitas pelayanan, faktor fisik bangunannya dan lain-lain. Pengukuran kepuasan pelanggan telah menjadi hal yang sangat penting bagi sebuah perusahaan. Selain mencari keuntungan komersil, langkah pengukuran tersebut dapat memberikan umpan balik dan masukan bagi perusahaan untuk dapat selalu mengembangkan strategi peningkatan kepuasan pelanggan (Fachrudin & Meliza, 2014).
Perumahan dan properti lainnya yang dapat memenuhi kebutuhan konsumen tentunya akan memiliki nilai yang tinggi, dimana tingginya permintaan akan properti perumahan akan menjadi pemicu pertumbuhan ekonominya, sehingga menyebabkan perlunya memperhatikan variabel-variabel yang mempengaruhi
properti perumahan selain merupakan kebutuhan konsumsi juga merupakan investasi.
Pusat data properti Indonesia telah melakukan penelitian tentang apa yang menjadi pertimbangan konsumen dalam memilih tempat tinggalnya. Tujuannya untuk mengetahui preferensi (pertimbangan memilih) masyarakat, yang mencakup aspek geologis, demografis dan psikologis serta lingkungan seperti apa yang menjadi idaman masyarakat. Hasil penelitian ini menunjukkan bahwa selera masyarakat semakin bervariasi.
Aspek lingkungan terutama berapa jaraknya dari kantor atau dari tempat belajar memiliki nilai pasti dalam indikator kepuasan penghuninya. Dimana hal ini menunjukkan bahwa semakin dekat jaraknya dari dan ke kampus memiliki nilai kepuasan yang paling tinggi, selain itu lingkungan sekitar dan kegunaan gedung pendukungnya dapat meningkatkan kepuasan penghuninya (Fachrudin &
Meliza, 2014).
Rumah pada dasarnya mempunyai fungsi yang multidimensi, dimana selain mempunyai fungsi fisik rumah juga mempunyai fungsi sosial dan ekonomi yang dapat dilihat dari pemanfaatannya yang memberikan kepuasan bagi penghuninya. Rumah merupakan kebutuhan primer setiap orang. Selain sebagai tempat tinggal, tempat berteduh dari cuaca serta ancaman bahaya di luar ruangan, rumah juga bisa menjadi investasi bagi seseorang. Bahkan sebuah rumah juga menjadi representasi identitas sosial suatu keluarga (Aulia, 2012).
Agar dapat memberikan fungsi yang layak, rumah sebagai tempat hunian haruslah memiliki faktor penunjang yang baik dan mendukung berbagai kegiatan
sosial dan ekonomi baik dalam lingkungan perumahan maupun kota. Maka bagi suatu perumahan faktor pemenuhan kepuasan akan faktor fisik, lingkungan dan lokasi tentunya akan berpengaruh pada tingkat minat huniannya.
Wilayah Kota Medan terus mengalami perkembangan, subsektor rumah yang diprediksi akan terus mengalami peningkatan jumlah permintaan.
Beroperasinya jalan akses ringroad pada sisi Simpang Pondok Kelapa Kecamatan Medan Helvetia hingga ke Simpang Pos Kecamatan Medan Selayang telah menjadikan kawasan tersebut menjadi pusat aktivitas ekonomi baru di Kota Medan. Pada jalan akses ringroad Kota Medan tumbuh berbagai macam jenis properti, baik itu properti perumahan maupun properti pusat perbelanjaan baru.
Properti perumahan yang cukup besar dan berada pada jalan akses ringroad tersebut adalah Komplek Perumahan Bumi Asri.
Komplek perumahan ini langsung bersinggungan dengan jalur jalan utama yaitu jalan akses ringroad. Diantara komplek perumahan ini berdiri properti pusat perbelanjaan baru, yaitu Central Bussines District The Manhattan, Plaza Ringroad City Walk, dan Plaza Medan Focal Point. Selain berdiri pusat-pusat bisnis dan perbelanjaan yang baru di seputaran jalan akses ringroad komplek perumahan komersil baru juga semakin berkembang. Indikasi ketidakpuasan yang banyak dikeluhkan oleh warga Perumahan Bumi Asri salah satunya ialah lokasi Perumahan yang bersinggungan langsung dengan jalur jalan utama yaitu jalan akses ringroad. Pada jalur jalan tersebut banyak terjadi perubahan peruntukkan properti yang secara tidak langsung berimbas pada perumahan tersebut, seperti kemacetan penumpukan kendaraan-kendaraan banyaknya truk-truk besar yang
ringroad. Akibatnya sering terjadi penumpukan kendaraan didepan gerbang masuk komplek perumahan yang mengganggu aktifitas akses jalan keluar masuk komplek menjadi terhambat. Dikarenakan tingginya mobilitas pengguna jalan dan pesatnya pusat-pusat bisnis didaerah tersebut.
Gambar 1.1 Properti Komersil Antara Komplek Perumahan Bumi Asri
Sumber: Survei Pendahuluan, 2017
Perumahan Bumi Asri terletak di jalan akses ringroad Kecamatan Medan Helvetia. Komplek Perumahan Bumi Asri memiliki 785 unit rumah. Perumahan ini dibangun oleh PT. Asri Pembangunan Catur Karya. Perubahan kondisi lingkungan pada daerah sekitar Perumahan Bumi Asri dalam beberapa tahun belakangan ini begitu pesat terjadi. Kehadiran Central Bussines District The Manhattan, Plaza Ringroad City Walk, dan Plaza Medan Focal Point dan properti
komersil lainnya telah begitu merubah kondisi keruangan pada wilayah tersebut, khususnya wilayah diantara Perumahan Bumi Asri.
Perkembangan keruangan di wilayah perumahan tersebut menjadi hal yang menarik untuk diteliti. Berdasarkan pengamatan dilapangan pertumbuhan properti komersil di kawasan jalan akses ringroad tidak serta merta diiukti oleh perbaikan kualitas lingkungan. Pada Perumahan Bumi Asri sering terjadi banjir saat curah hujan tinggi pada sisi timur pintu masuk perumahan, dimana debit air yang tinggi meluap dari area sungai memasuki badan jalan dan area pemukiman warga komplek perumahan tersebut.
Selain itu indikasi ketidakpuasan lainnya yang dikeluhkan oleh warga komplek Perumahan Bumi Asri sendiri, yaitu permasalahan perubahan fungsi fasilitas umum menjadi fungsi komersil, yaitu berubah fungsinya sarana ruang terbuka hijau yang telah diserahterimakan ke Pemerintah Kota Medan oleh pengembang perumahan menjadi Sarana Wisata Air. Perubahan fungsi ini mendapat penolakan oleh warga Perumahan Bumi Asri. Secara mayoritas faktor- faktor yang menjadi ketidakpuasan dari penghuni Perumahan Bumi Asri adalah kondisi lingkungan perumahan dan perubahan beberapa sarana sosial.
Untuk kualitas bangunan rumah, berdasarkan survei pendahuluan warga Perumahan Bumi Asri menganggap apa yang dibeli sesuai dengan apa yang diterima. Namun, penuruan kualitas lingkungan turut mempengaruhi penurunan kualitas bangunan pada sebagaian perumahan warga, penuruan kualitas lingkungan yang dimaksud adalah terjadinya banjir pada sat-satu tertentu, dimana debit air yang ada tidak tertampung pada drainase komplek sehingga
penelitian pendahuluan warga yang tidak puas dengan komplek perumahan yang ditempati memilih mencari lokasi perumahan lain sebagai perumahan kedua dan memilih untuk menyewkan rumah yang ada di Komplek Perumahan Bumi Asri
Perubahan keruangan dan kondisi lingkungan Perumahan Bumi Asri menjadi menarik untuk diteliti, dikarenakan tingkat kunjungan masyarakat dalam mencari hunian di Perumahan Bumi Asri sangat tinggi, animo masyarakat yang tinggi tersebut dapat terlihat dari data kunjungan PT. Asri Pembangunan Catur Karya, dimana kunjungan harian masyarakat mencari properti di Perumahan Bumi Asri adalah rerata 65 kunjungan. Kunjungan tersebut adalah untuk mencari data rumah yang dijual di komplek Perumahan Bumi Asri.
Komplek Perumahan Bumi Asri merupakan perumahan komersil yang terdiri atas dua tipe harga, yaitu tipe 75 yang dijual dengan harga Rp.568.495.000 dan tipe 100 yang dijual dengan harga Rp.807.365.000. Hasil pengamatan di lapangan pada bulan Desember 2017 masa penelitian, rumah tipe 75 ditawarkan pada kisaran harga 800-jutaan dan rumah tipe 100 ditawarakan di kisaran harga 1 (satu) milyar. Tidak seperti rumah subsidi yang penetapan harganya harus mengikut peraturan pemerintah, pada rumah komersil harga rumah merupakan harga pasar yang ditawarkan oleh developer. Berdasarkan perubahan keruangan dan perubahan fungsi fasilitas umum di Komplek Perumahan Bumi Asri, maka disusun beberapa fenomena sebagaimana Tabel 1.1.
Tabel 1.1 Fenomena Lokasi Penelitian
Fenomena Perumahan Bumi Asri
Lokasi Lokasi strategis, jalur perlintasan kendaraan bermuatan besar
Kualitas Lingkungan Sering terjadi banjir musiman (kategori kondisi perumahan lama)
Keruangan Tumbuh dan berkembangan properti komersil disekitar komplek perumahan
Fasilitas Umum Berubah fungsinya ruang terbuka hijau komplek perumahan menjadi properti komersil
Harga Properti Mengalami kenaikan signifikan
Sumber : Survei Pendahuluan, 2017
Mengingat lokasi penelitian merupakan kategori perumahan yang sudah berdiri lama di Kota Medan sehingga banyak mengalami kondisi penurunan baik dari aspek fisik bangunan perumahan maupun kondisi lingkungan perumahan itu sendiri. Namun, sejalan dengan menurunnya kualitas lingkungan komplek perumahan tersebut animo masyarakat dalam mencari hunian di Perumahan Bumi Asri tetap tinggi.
Fenomena ini menjadi berbanding terbalik dengan pesatnya pertumbuhan kawasan di daerah perumahan tersebut. Sehingga untuk memenuhi dan meningkatkan kepuasan konsumen terhadap properti maka salah satu strategi yang dapat ditempuh oleh pengembang properti perumahan adalah dengan meningkatkan kualitas properti agar mampu memenuhi ekspektasi konsumen properti. Oleh sebab itu, penulis berpikir adalah penting untuk mengkaji sejauh mana tingkat kepuasan konsumen pemilik properti perumahan saat ini yang telah menempati komplek perumahan tersebut. Hal inilah yang mendasari penulis untuk melakukan penelitian ini, dengan mengambil judul “Analisis Faktor-Faktor Yang Mempengaruhi Kepuasan Konsumen Pemilik Properti Perumahan (Studi Kasus : Komplek Perumahan Bumi Asri Medan).
Penelitian untuk mengungkap faktor-faktor apa saja yang berpengaruh terhadap kepuasan konsumen akan properti perumahan yang ditempati. Penelitian ini merupakan bagian dari analisis manajemen properti. Dimana peran dari manajemen properti adalah untuk mengelola properti sebagai investasi dan bisnis serta mengelola aspek fisik lingkungan properti yang bertujuan untuk menciptakan sistem organisasi yang efektif, mengelola aset secara optimal, meningkatkan pendapatan dari properti tersebut, dan menjamin serta melindungi properti dan peralatannya dari kerusakan sehingga memberikan kepuasan atas pemilik dari suatu properti.
1.2 Perumusan Masalah
Beberapa peneliti terdahulu telah berpendapat bahwa untuk memenuhi dan meningkatkan kepuasan konsumen terhadap properti maka salah satu strategi yang dapat ditempuh oleh pengembang properti perumahan adalah dengan meningkatkan kualitas properti agar mampu memenuhi ekspektasi konsumen.
Maka pokok permasalahan yang perlu dicari penyelesaiannya adalah sejauh mana kepuasan konsumen pada suatu komplek perumahan dalam menyikapi perubahan dari sisi kualitas bangunan rumah, sarana dan prasarana perumahan, faktor lokasi perumahan, kondisi lingkungan perumahan dan harga properti mempengaruhi kepuasan konsumen pemilik properti perumahan tersebut. Sehingga dalam penelitian ini peneliti bermaksud untuk mengkaji faktor-faktor apa saja yang memiliki pengaruh atas kepuasan konsumen pemilik properti perumahan di komplek perumahan.
Maka pertanyaan penelitian dalam penelitian ini adalah:
a. Apakah kualitas bangunan rumah berpengaruh terhadap kepuasan konsumen pemilik properti perumahan di Perumahan Bumi Asri?
b. Apakah sarana dan prasarana perumahan berpengaruh terhadap kepuasan konsumen pemilik properti perumahan di Perumahan Bumi Asri?
c. Apakah faktor lokasi perumahan berpengaruh terhadap kepuasan konsumen pemilik properti perumahan di Perumahan Bumi Asri?
d. Apakah kondisi lingkungan perumahan berpengaruh terhadap kepuasan konsumen pemilik properti perumahan di Perumahan Bumi Asri?
e. Apakah harga properti atau nilai ekonomis rumah berpengaruh terhadap kepuasan konsumen pemilik properti perumahan di Perumahan Bumi Asri?
1.3 Tujuan Penelitian
Penelitian ini bertujuan untuk:
a. Menganalisis apakah kualitas bangunan rumah berpengaruh terhadap kepuasan konsumen pemilik properti perumahan di Perumahan Bumi Asri.
b. Menganalisis apakah sarana dan prasarana perumahan berpengaruh terhadap kepuasan konsumen pemilik properti perumahan di Perumahan Bumi Asri.
c. Menganalisis apakah faktor lokasi perumahan berpengaruh terhadap kepuasan konsumen pemilik properti perumahan di Perumahan Bumi Asri.
d. Menganalisis apakah kondisi lingkungan perumahan berpengaruh terhadap kepuasan konsumen pemilik properti perumahan di Perumahan Bumi Asri.
e. Menganalisis apakah harga properti atau nilai ekonomis rumah berpengaruh terhadap kepuasan konsumen pemilik properti perumahan di Perumahan
1.4 Batasan Penelitian
Batasan dalam penelitian ini adalah:
1. Wilayah pengambilan sampel penelitian adalah pada Komplek Perumahan Bumi Asri di Kecamatan Medan Helvetia.
2. Pokok kajian atau variabel analisis dalam penelitian ini yaitu variabel kualitas bangunan rumah, variabel sarana dan prasarana perumahan, variabel faktor lokasi perumahan, variabel kondisi lingkungan perumahan dan variabel harga properti.
1.5 Manfaat Penelitian
Manfaat yang dapat diambil dari penelitian ini adalah:
1. Bagi masyarakat sebagai referensi dalam mengambil keputusan melakukan transaksi jual beli rumah di kawasan Perumahan Bumi Asri.
2. Bagi para pengusaha dan pengembang perumahan agar dapat menjadi bahan masukan dalam meningkatkan kualitas pelayanan perumahan.
3. Bagi Akademisi sebagai khazanah dalam pengayaan keilmuan di bidang properti, khususnya pada Magister Manajemen Properti dan Penilaian Sekolah Pascasarjana Universitas Sumatera Utara.
BAB II
TINJAUAN PUSTAKA
2.1 Kepuasan Konsumen
Kepuasan (satisfaction) adalah perasaan senang atau kecewa seseorang yang muncul setelah membandingkan kinerja (hasil) produk yang dipikirkan terhadap kinerja (hasil) yang diharapkan (Kotler, 2006). Kepuasan itu sendiri adalah suatu sikap yang diputuskan berdasarkan pengalaman yang didapat atas penilaian mengenai ciri atau keistimewaan produk atau jasa, atau produk sendiri, yang menyediakan tingkat kesenangan konsumen berkaitan dengan pemenuhan kebutuhan konsumen. Kepuasan konsumen dapat diciptakan melalui kualitas, pelayanan dan nilai.
Menurut pakar pemasaran Kotler dan Kelle (2015) kepuasan konsumen adalah tingkat perasaan seseorang setelah membandingkan kinerja/hasil yang ia rasakan dibandingkan dengan harapannya. Menurut Engel dalam bukunya Tjiptono (2000) menyatakan bahwa kepuasan konsumen merupakan evaluasi purnabeli dimana alternatif yang dipilih sekurang-kurangnya memberikan hasil (outcome) sama atau melampaui harapan konsumen, sedangkan ketidakpuasan timbul apabila hasil yang diperoleh tidak memenuhi harapan pelanggan. Dari dua pengertian itu dapat ditarik kesimpulan menyangkut komponen kepuasan konsumen, yaitu harapan dan kinerja/hasil yang dirasakan. Umumnya harapan pelanggan merupakan perkiraan atau keyakinan pelanggan tentang apa yang akan diterimanya bila ia membeli atau mengkonsumsi suatu produk (barang atau jasa), sedangkan kinerja yang dirasakan adalah persepsi pelanggan terhadap apa yang ia
terima setelah mengkonsumsi produk yang dibeli. Secara konseptual, kepuasan pelanggan dapat digambarkan seperti yang ditunjukkan dalam Gambar 2.1.
Gambar 2.1 Konsep Kepuasan Konsumen
(Sumber: Tjiptono dan Fandy, 2000)
Apabila konsumen merasakan tingkat kepuasan atau tidak kepuasan tertentu dengan produk yang dibelinya, hal itu akan mempengaruhi perilaku berikutnya. Jika konsumen merasa puas, pembelian ulang produk perumahan yang ditawarkan pada developer yang sama akan berpeluang terjadi, dan konsumen cenderung akan mengatakan hal-hal yang baik atas pengalaman yang dialaminya kepada pihak lain.
Menurut Kotler dan Kelle (2015) produksi jasa yang ditawarkan untuk
a. Kualitas kesesuaian (Confermance Quality)
Yaitu tingkat dimana semua unit yang diproduksi identik dan memenuhi spesifikasi sasaran yang dijanjikan. Pembeli mengharapkan produk atau jasa memiliki kualitas kesesuian yang tinggi.
b. Daya tahan (Durability)
Yaitu suatu ukuran operasi produk yang diharapkan dalam kondisi normal atau baik. Daya tahan produk yang ditawarkan sangat penting bagi sebagian besar pembeli.
c. Kehandalan ( Reability )
Yaitu ukuran kemungkinan suatu produk tidak akan rusak atau gagal pada periode tertentu. Pembeli pada umumnya akan membayar lebih untuk produk yang lebih dapat diandalkan dan bergaya menarik.
d. Rancangan (Design)
Yaitu totalitas dari keistimewaan yang mempengaruhi cara penampilan dan fungsi suatu produk dalam hal kebutuhan pelanggan.
Daya tahan suatu produk yang ditawarkan sangat penting bagi sebagian besar pembeli. Kualitas kesesuaian, daya tahan, kehandalan, gaya, dan rancangan pada usaha jasa pemancingan yang ditawarkan sangatlah menjadi ujung tombak kelanjutan usaha pemasaran. Selain itu pembeli yang datang juga mempunyai harapan dari produk yang ditawarkan mampu menjadi produk yang menyenangkan, dalam arti produk tersebut dikemas dalam kemasan yang menarik.
Ketatnya persaingan dalam mencari dan mendapatkan konsumen yang sebanyak- banyaknya dan harapan menjadi konsumen langganan menjadi orientasi untuk
selalu mengutamakan pelayanan terbaik. Rancangan/kemasan menjadi cara yang baik untuk dijadikan posisi produk jasa yang berkesan dan berkualitas.
Menurut Tjiptono (2000) terdapat enam konsep inti yang memiliki kesamaan di antara beragam cara mengukur kepuasan konsumen, yaitu:
a. Kepuasan pelanggan keseluruhan yaitu, menyangkut seberapa puas mereka dengan produk perusahaan.
b. Dimensi kepuasan pelanggan yaitu, memilah kepuasan konsumen ke dalam komponen-komponennya.
c. Konfirmasi harapan yaitu, kesesuaian atau ketidaksesuaian antara harapan konsumen dengan kinerja aktual produk perusahaan.
d. Minat pembelian yaitu, apakah konsumen akan membeli produk perusahaan kembali.
e. Kesediaan untuk merekomendasi yaitu, kesediaan untuk merekomendasikan produk kepada teman atau keluarganya menjadi ukuran yang penting untuk dianalisis dan ditindak lanjuti.
f. Ketidakpuasan pelanggan yaitu, menelaah aspek-aspek yang digunakan untuk mengetahui ketidakpuasan konsumen baik itu komplain, pengembalian produk dan biaya.
g. Garansi, word of mouth yang negatif, dan hal-hal yang lain.
2.2 Faktor-Faktor yang Mempengaruhi Kepuasan Konsumen Pemilik Properti Perumahan
2.2.1 Kualitas Bangunan
Menurut Nasution (2011) kualitas adalah conformance to requirement,
memiliki kualitas apabila sesuai dengan standar kualitas yang telah ditentukan, dalam penelitian ini meliputi tata letak ruangan dalam rumah, ketahanan atap rumah, ketahanan lantai rumah, sirkulasi dalam bangunan rumah maupun kualitas pencahayaan pada bangunan rumah. Selanjutnya, Nasution (2011) mendefinisikan kualitas produk adalah kecocokan penggunaan produk untuk memenuhi kebutuhan dan kepuasan pelanggan. Kualitas produk adalah kesesuaian produk dengan harapan konsumen untuk memenuhi kebutuhan dan kepuasan konsumen.
Khakim (2009) mengatakan bahwa desain dan kualitas konstruksi bangunan adalah faktor penting dalam mempengaruhi nilai bangunan. Desain bangunan lebih ditentukan oleh jenis kegunaan bangunan dan selera dari masyarakat yang menggunakannya. Ketidaksesuaian dengan kegunaan dan selera akan menyebabkan nilai bangunan menjadi turun, demikian juga sebaliknya apabila sebuah bangunan mempunyai desain dan kualitas bangunan yang baik sesuai dengan kegunaan dan mengikuti tren pada masa itu makan nilainya akan naik. Demikian halnya dengan konstruksi bangunan, baik tidaknya konstruksi bangunan ditentukan oleh pemilihan material yang baik, cara pemasangan dan kesesuaiannya dengan lingkungan. Pada tahap selanjutnya konstruksi bangunan ini menentukan kualitas bangunan dan pada akhirnya mempengaruhi nilai bangunan itu sendiri.
Salah satu faktor yang menjadi faktor kepuasan konsumen suatu perumahan ialah kualitas bangunan. Menurut (Hadyanto, dkk. 2007) kualitas bangunan memiliki indikator yaitu: a) tata letak ruang rumah memuaskan, b) ketahanan atap rumah memuaskan dan sesuai harapan. Sejalan dengan indikator yang telah disebutkan tersebut Setyawan (2015) mengatakan bahwa, salah satu
yang menjadi faktor kepuasan konsumen perumahan ialah kualitas bangunannya, apabila kualitas bangunan diperumahan tersebut telah memiliki indikator seperti:
a) ketahanan lantai rumah memuaskan dan sesuai harapan, b) apabila sirkulasi udara dalam rumah sangat baik, c) kualitas pencahayaan rumah yang baik.
Harianto dan Prasetyo (2010) menyatakan bahwa kondisi fisik perumahan terkait dengan kualitas suatu bangunan, dilihat dari aspek struktur, aspek utilitas, aspek pencahayaan, aspek pelaksanaan dan aspek arsitektur, kondisi ini dapat dilihat dari kinerja suatu bangunan dan kualitas pengerjaannya.
Fanning (2005) membagi fisik properti dalam karakter fisik alami dan buatan manusia. Nilainya tergantung pada atraktivitas struktur, efisiensi fungsi struktur properti dan kualitas bangunannya. Elemen yang terkandung di dalamnya seperti biaya konstruksi, tipe properti, desain dan segmen pasar. Fasilitas adalah segala sesuatu yang disediakan untuk menunjang dalam penyampaian jasa yang tidak boleh dilupakan dalam desain jasa serta penyediaan perlengkapan- perlengkapan fisik untuk memberikan kemudahan kepada konsumen untuk melaksanakan aktivitas sehingga kebutuhan konsumen dapat dipenuhi (Tjiptono, 2000).
2.2.2 Sarana dan Prasarana
Sarana dan prasarana disuatu perumahan berkaitan dengan fasilitas.
Fasilitas merupakan segala sesuatu yang bersifat fisik yang disediakan oleh pihak penjual jasa untuk mendukung kenyamanan konsumen (Kotler, 2013). Fasilitas merupakan segala sesuatu yang sengaja disediakan oleh penyedia jasa untuk dipakai serta dinikmati oleh konsumen yang bertujuan memberikan tingkat kepuasan yang maksimal. Sarana dan prasarana yang disediakan pengembang
dimaksudkan untuk menyediakan kemudahan dan kenyamanan bagi penghuni rumah.
Fasilitas dalam sebuah properti adalah segala sesuatu yang disediakan oleh pengembang dalam menunjang kenyamanan penggunanya, berupa penyediaan pelengkapan-pelengkapan fisik seperti kelengkapan alat yang digunakan, kelengkapan kebersihan, kerapian, kondisi fungsi fasilitas yang ditawarkan serta kemudahan yang diberikan kepada konsumen untuk melaksanakan aktivitas sehingga kebutuhan pembeli dapat dipenuhi. Kewajiban penyediaan fasilitas umum (fasum) dan fasilitas sosial (fasos) telah ditetapkan oleh negara.
Pemerintah telah meletakkan landasan akan pentingnya penyediaan ruang fasum dan fasos di kawasan perumahan. Dimulai dari diterbitkannya Undang- Undang Nomor 26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang yang mengatur penataan ruang diselenggarakan berdasarkan asas-asas a) keterpaduan, b) keserasian, keselarasan dan keseimbangan, c) keberlanjutan, d) keberdayagunaan dan keberhasilgunaan, e) keterbukaan, f) kebersamaan dan kemitraan, g) pelindungan kepentingan umum, h) kepastian hukum dan keadilan, i) akuntabilitas. Turunan dari Undang-Undang Nomor 26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang ini adalah Peraturan Pemerintah nomor 15 Tahun 2010 tentang Penyelenggaraan Penataan Ruang dan Peraturan Menteri Dalam Nomor 9 Tahun 2009 tentang Pedoman Penyerahan Prasarana, Sarana, dan Utilitas Perumahan dan Permukiman.
Peraturan Pemerintah nomor 15 Tahun 2010 tentang Penyelenggaraan Penataan Ruang disebutkan bahwa dukungan kawasan perumahan dan permukiman yang dilengkapi dengan jaringan prasarana dan utilitas, serta sarana pemerintahan penunjang kegiatan ekonomi.
Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 9 Tahun 2009 tentang Pedoman Penyerahan Prasarana, Sarana, dan Utilitas Perumahan dan Permukiman di Daerah mengamanatkan pentingnya penyediaan fasilitas umum (fasum) dan fasilitas sosial (fasos) di lingkungan perumahan. Jenis-jenis prasarana, sarana dan permukiman sebagaimana yang dimaksud dalam Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 9 Tahun 2009 ini adalah sebagai berikut :
1. Prasarana perumahan dan permukiman antara lain jaringan jalan, jaringan saluran pembuangan air limbah, jaringan saluran pembuangan air hujan (drainase), tempat pembuangan sampah.
2. Sarana perumahan dan permukiman antara lain sarana perniagaan/
perbelanjaan, sarana umum dan pemerintahan, sarana pendidikan, sarana kesehatan, sarana peribadatan, sarana rekreasi dan olah raga, sarana pemakaman, sarana pertamanan dan ruang terbuka hijau, sarana parkir.
3. Utilitas perumahan dan permukiman antara lain jaringan air bersih, jaringan listrik, jaringan telepon, jaringan gas, jaringan transportasi, pemadam kebakaran, sarana penerangan jasa umum.
Regulasi dari Pemerintah selanjutnya diatur dalam Standar Nasional Indonesia (SNI) 03-1733-2004 yang mengatur tentang tata cara perencanaan lingkungan perumahan di perkotaan.
Standar Nasional Indonesia ini mencakup :
a. penjelasan beberapa istilah dan pengertian yang langsung maupun tidak langsung digunakan dalam buku ini, berkaitan dengan bidang perencanaan tata ruang kota, kawasan dan tata bangunan;
b. daftar peraturan perundang-udangan yang banyak digunakan dalam perencanaan tata ruang kota, kawasan dan tata bangunan. Untuk mempermudah para pemakai dalam melakukan penyesuaian besaran- besaran yang tercantum dalam pedoman, diberikan juga informasi yang diperlukan dan cara perhitungannya;
c. memuat besaran-besaran ketentuan umum untuk perencanaan sarana lingkungan; sarana hunian, sarana pendidikan, sarana kesehatan, sarana dagang dan niaga, sarana pemerintahan dan pelayanan umum, sarana budaya dan rekreasi, sarana peribadatan, sarana ruang terbuka dan olahraga; dan
d. memuat ketentuan umum untuk perencanaan prasarana dan utilitas lingkungan yang meliputi jaringan jalan, jaringan drainase, jaringan air bersih, jaringan air limbah, jaringan sampah, jaringan listrik, jaringan telepon, serta jaringan transportasi lokal.
Penghuni perumahan sebagai konsumen dari developer atau perusahaan pengembang perumahan tentu memilik tingkat kepuasan yang berbeda dalam memandang fasilitas dan manfaat properti di perumahan yang dihuni.
2.2.3 Faktor Lokasi
Menurut Synder dan Anthony (2011) ada beberapa kriteria yang harus diperhatikan dalam pemilihan lokasi perumahan: a) Perwilayahan (zoning).
Peraturan antara lain terkait dengan lokasi komplek perumahan yang strategis. b) Utilitas (utilities) meliputi ketersediaan dan kondisi saluran pembuangan air hujan, sanitasi, pemasangan gas, listrik, dan telepon. c) Faktor-faktor teknis (technicalfactor). Kondisi tanah, topografi, dan drainase, desain dan biaya. d)
Kondisi (condition). Ketersediaan di pasar untuk penggunaan yang diusulkan, aksesibilitas, kondisi pesekitaran, dan kondisi lalu lintas. e) Estetika (eisthetics).
Meliputi pemandangan dan bentang alam yang ada. f) Pelayanan kota (city service).
Sumarauw (2015) berpendapat bahwa faktor lokasi memiliki indikator kepuasan terhadap kepuasan konsumen perumahan apabila: a) secara rata-rata jarak lokasi perumahan cukup terjangkau ke tempat perbelanjaan, b) secara rata- rata jarak lokasi perumahan cukup terjangkau ke tempat bekerja, c) secara rata- rata jarak lokasi perumahan cukup terjangkau ke tempat pelayanan kesehatan.
Widyasari dan Fifilia (2009) juga berpendapat, faktor lokasi berpengaruh terhadap kepuasan konsumen perumahan jika dilihat dari rata-rata lokasi perumahan terjangkau ke tempat sarana pendidikan (sekolah dan universitas) dan secara rata- rata lokasi perumahan terjangkau ke tempat pelayanan umum pemerintahan.
Menurut Sidik (1999), ditinjau dari sudut ekonomi pasar, pemukiman merupakan jenis komoditi khusus, dimana karakteristik pemukiman yang bersifat unik terutama menyangkut hal-hal seperti:
1. Lokasinya yang tetap dan hampir tidak mungkin dipindahkan 2. Pemanfaatannya dalam jangka panjang
3. Bersifat heterogen secara multidimensional terutama dalam lokasi, sumber daya alam dan preferensinya
4. Secara fisik dapat dimodifikasi tetapi secara spasial lokasinya tetap.
Sidik (1999) berdasarkan keempat faktor tersebut mengisyaratkan bahwa lokasi pemukiman memiliki variabel yang khusus tidak saja menyangkut aspek fisik, tetapi juga aspek kenyamanan, strata sosial, akses pada fasilitas umum, pusat
perbelanjaan dan kebutuhan sehari-hari lainnya, jarak dengan tempat kerja, gaya hidup dan kenyamanan lingkungan sekelilingnya dan tujuan lainnya.
Faktor lokasi akan sangat berhubungan dengan kepuasan, semakin strategis letak rumah tersebut berarti semakin baik dan semakin tinggi nilai dan manfaat rumah yang didapat oleh konsumen. Karena diduga semakin jauh lokasinya dengan lokasi pendidikan seperti sekolah, kampus perkuliahan, tempat bekerja maupun lokasi bisnis maka akan semakin lama waktu jarak tempuhnya sehingga berakibat banyak biaya transportasi yang keluar serta waktu tempuh yang lama, ini tentunya akan dapat menyebabkan timbulnya rasa ketidakpuasan.
Harianto dan Prasetyo (2010) menyatakan bahwa lokasi perumahan yang strategis adalah lokasi yang mudah dijangkau oleh sarana tranportasi, kantor pemerintahan, dekat dengan tempat kerja, pusat kota, sarana pendidikan, rumah sakit dan sarana bisnis/pusat perbelanjaan.
Faktor lokasi juga merupakan hal yang penting dalam mengukur kepuasan konsumen perumahan, karena lokasi perumahan merupakan faktor yang sangat penting dalam menentukan nilai. Lokasi tidak hanya diakui sebagai faktor utama, namun juga merupakan faktor penentu terutama bagi properti penggunaan komersial. Faktor lokasi sendiri pada hakikatnya terdiri dari dua faktor penentu yaitu aksesibilitas dan eksternalitas (Mindra, 2000).
Individu akan selalu berusaha memaksimalkan utilitas terhadap kenyataan bahwa harga tanah semakin menurun dengan semakin jauhnya jarak dari CBD.
Penekanan lokasi sebagai variabel yang paling utama tersebut menunjukkan betapa sangat pentingnya lokasi suatu properti dalam pembentukkan nilai pasarnya sebagaimana dikemukakan oleh Soemantri (2005) menjelaskan
bagaimana sewa tanah naik seiring dengan meningkatnya aksesibilitas atau lokasi perumahan.
2.2.4 Kondisi Lingkungan
Saputra (2017) mengatakan bahwa, kondisi lingkungan disuatu komplek perumahan dikatakan baik serta dapat memenuhi kepuasan konsumen apabila: a) tindakan pencegahan banjir diperumahan sudah sesuai harapan, b) tertibnya pelayanan persampahan, c) drainase diperumahan baik. Harianto dan Prasetyo (2010) juga berpendapat bahwa, kondisi lingkungan sebagai salah satu faktor kepuasan konsumen perumahan dikatakan memuaskan apabila memiliki indikator seperti, keamanan dan tata letak lingkungan perumahan yang sudah sesuai harapan penghuni perumahan.
Suatu perumahan harus dilengkapi dengan standar penanganan lingkungan untuk memenuhi kebutuhan penghuninya akan ketersediaan air bersih, udara yang segar dan sanitasi yang baik. Dan hal ini tentu saja akan berpengaruh kepada kepuasan penghuninya. Ini didukung oleh penelitian Ibem dan Amole (2012) dalam penelitiannya terhadap kepuasan perumahan inti pemerintah menyimpulkan bahwa salah satu faktor yang dapat meningkatkan kepuasan penghuninya adalah faktor lingkungan perumahan.
Serta suatu perumahan harus dilengkapi dengan sanitasi untuk memenuhi kebutuhan penghuninya akan kondisi lingkungan yang bersih dan asri, drainase serapan air yang baik terlebih ketika curah hujan tinggi, limbah pembuangan air yang baik, pelayanan keamanan dan persampahan yang baik, tersedianya tumbuhan hijau yang menghasilkan udara segar serta keasrian suatu perumahanan,
juga minimnya polusi udara dan polusi suara yang tentu saja akan berpengaruh kepada kepuasan penghuninya.
Harianto dan Prasetyo (2010) menyatakan bahwa kaitan kondisi lingkungan terkait dengan kondisi fasilitas perumahan, persoalan kegaduhan asap dan bau sangat menentukan kesehatan, kenyamanan serta ketenangan dari penghuni rumah yang sedianya pada awal pembangunan komplek perumahan oleh pengembang sudah ditata dan dibuat sedemikian rupa guna memberikan kenyamanan kepada calon konsumen perumahan. Dimana kondisi lingkungan yang juga erat kaitannya dengan fasilitas perumahan, fasilitas pelayanan keamanan, kebersihan, sistem drainase, penyediaan air, jaringan telepon, jaringan listrik.
Selain itu menurut Harianto dan Prasetyo (2010) bahwa terdapat kaitan antara kepuasan konsumen perumahan berdasarkan factor lingkungan dengan factor lingkungan sosial masyarakat disuatu komplek perumahan. Hubungan sosial antar penghuni rumah di suatu perumahan merupakan hal yang penting dalam membentuk pola hubungan kekeluargaan dengan lingkungan sosial yang baik, tentunya akan terbangun hubungan yang harmonis.
Masyarkat Indonesia yang memiliki ragam adat istiadat suku dan budaya serta keunikan ditiap-tiap suku dan budaya nya memiliki kecenderungan untuk tinggal/menetap disuatu lingkungan daerah (pemukiman/perumahan), yang sama dengan adat istiadat suku dan budaya yang dimiliki oleh masyarakat lainnya. Hal ini wajar dirasakan oleh suatu masyarakat yang memiliki kesamaan adat istiadat suku dan budaya yang menetap disatu lingkungan daerah yang sama, dikarenakan rasa nyaman, aman, keserasian yang dirasakan oleh masyarakat tersebut yang dengan ini biasanya akan membentuk suatu kelompok-kelompok kecil
dimasyarakat. Sehingga tidak jarang nama suatu lingkungan daerah (pemukiman/perumahan warga) dinamakan sesuai dengan nama suku yang mereka miliki.
Hal ini sering kita jumpai pada daerah perkotaan khususnya perumahan- perumahan masyarakat kota pada saat awal mencari hunian atau tempat tinggal biasanya menyelidiki terlebih dahulu kondisi lingkungan didaerah perumahan tersebut serta melihat kondisi sosial baik adat istiadat suku budaya maupun agama. Semua ini penting dilakukan oleh konsumen komplek perumahan guna mencari kenyamanan dan keserasian dalam menjalin hubungan sosial rukun bertetangga nantinya jika sudah menetap disuatu komplek perumahan tersebut.
2.2.5 Harga
Menurut Lamb (2011) harga adalah apa yang harus diberikan oleh konsumen (pembeli) untuk mendapatkan suatu produk. Kesesuaian harga adalah dimana harga yang ditawarkan sesuai dengan nilai dan manfaat yang didapat.
Indikator-indikator harga yang dapat memenuhi kepuasan konsumen perumahan menurut Hasyim (2016) apabila: a) harga beli properti sesuai dengan kualitas yang diterima, b) harga beli rumah transparan dan tidak ada biaya lain yang ditutupi.
Prasetya (2016) juga berpendapat bahwa, indikator harga yang berpengaruh terhadap kepuasan konsumen perumahan ialah: a) harga beli rumah lebih murah dari properti sejenis disekitarnya, b) harga jual kembali rumah tinggi, c) harga jual rumah cepat naik. Konsumen akan merasa puas apabila merasa harga rumah yang ditawarkan pengembang sesuai, apabila konsumen tersebut merasa manfaat yang didapat dari rumah tersebut besar dan nilainya seimbang dengan harga yang ditawarkan. Apabila harga yang ditawarkan tinggi namun manfaat dan nilainya
Raharjo (2000) mengatakan bahwa ada beberapa faktor yang dipertimbangkan oleh suatu keluarga dalam memilih sebuah rumah, antara lain suasana kehidupan di lingkungan tersebut, lokasi perumahan, keadaan fisik rumah, kelengkapan fasilitas perumahan, nilai prestis, harga rumah dan pendapatan keluarga. Daya tarik lokasi pemukiman merupakan karakteristik yang unik di mana karakteristik ini sama sekali tidak dibentuk oleh penghuni rumah tinggal perseorangan secara individu, tetapi disebabkan oleh faktor eksternal dari lingkungan pemukiman di daerah tersebut.
Pada tahap evaluasi setelah pasca pembelian, kepuasan konsumen perumahan merupakan elemen yang penting. Kepuasan konsumen perumahan akan tercapai bila terjadi kesamaan antara pengalaman mendapatkan dan menggunakan produk dengan harapan yang diinginkan oleh konsumen terhadap kualitas rumah yang didapatkan. Harapan konsumen terhadap rumah yang dibeli merupakan suatu standar untuk dibandingkan dengan keadaan rumah tersebut setelah dihuni.
Sullivan (2000) menyatakan bahwa harga suatu properti jenis penggunaan perumahan dapat didekati berdasarkan teori harga kenikmatan materi (hedonic price) yang didasarkan pada pemikiran bahwa perumahan terdiri dari atas kelompok komponen karakteristik kualitatif dari perumahan terutama yang menyangkut kenyamanan lingkungan atau kualitas hidup dan karakteristik kuantitatif dari perumahan yang membentuk harga implisit dari suatu rumah.
Harga pasar suatu rumah dapat ditafsirkan sebagai suatu penjumlahan dari harga masing-masing komponen tersebut.
Untuk menjelaskan pendekatan hedonic ini, misalnya harga pasar rumah dibedakan menjadi lima cara, yaitu didasarkan pada jarak dengan tempat kerja pada pusat kota, jumlah kamar tidur, umur rumah, polusi udara, dan kualitas ke tempat pelayanan umum, seperti rumah sakit dan sekolah.
Wahyu (2003) mendefinisikan harga sebagai sejumlah uang yang dibayarkan dalam sebuah transaksi untuk mendapatkan hak milik dari sesuatu benda. Dalam hal ini harga merupakan fakta yang dibayar oleh pembeli kepada penjual atas suatu barang atau jasa yang disetujui oleh pembeli dengan harga tertentu dan penjual menyetujui untuk menjualnya dengan persyaratan jual beli yang disetujui kedua belah pihak.
2.3 Perilaku Konsumen
Suzy dan Erna (2009) mengatakan bahwa suatu produk dibuat dan dipasarkan didasarkan atas adanya kebutuhan (need) konsumen yang belum terpuaskan. Untuk itu para pemasar perlu mempelajari apa yang menjadi kebutuhan dan keinginan konsumen. Dengan memahami hal ini, maka produsen dapat melakukan perubahan-perubahan produk sesuai perkembangan selera pasar dan juga berdasarkan peluang-peluang yang ada. Tjiptono (2000) mengatakan bahwa perilaku konsumen adalah tindakan yang langsung terlibat dalam mendapatkan, mengkonsumsi, menghabiskan produk dan jasa, termasuk keputusan yang mendahului dan meyusuli tindakan ini.
Engel, dkk (1994) mengemukakan bahwa terdapat 2 (dua) kegiatan penting dari perilaku konsumen yaitu proses pengambilan keputusan dan kegiatan fisik yang semuanya melibatkan individu dalam menilai, memperoleh dan menggunakan barang dan jasa ekonomis. Teori perilaku konsumen dalam
pembelian atas dasar pertimbangan ekonomi, menyatakan bahwa keputusan seseorang untuk melaksanakan pembelian merupakan hasil perhitungan ekonomis yang rasional yang sadar, sehingga mereka akan memilih produk yang dapat memberikan kegunaan yang paling besar, sesuai dengan selera dan biaya secara relatif.
Kotler dan Keller (2008) perilaku konsumen adalah studi bagaimana individu, kelompok dan organisasi memilih, membeli, menggunakan dan menempatkan barang, jasa, ide atau pengalaman untuk memuaskan keinginan dan kebutuhan mereka. Teori konsumen yang lain yaitu teori konsumen yang didasarkan pada pertimbangan faktor sosiologi yang menyatakan bahwa keinginan dan perilaku konsumen sebagian dibentuk oleh kelompok sosial tempat ia menjadi anggotanya. Teori perilaku konsumen yang didasarkan pada faktor antropologi hampir sama dengan teori yang didasarkan pada faktor sosial, namun lebih mengutaman kelompok sosial yang lebih besar, yang ruang lingkupnya lebih luas seperti kebudayaan dan kelas sosial.
Demikian banyaknya faktor yang mempengaruhi perilaku konsumen, sehingga terdapat perbedaan antara konsumen yang satu dengan konsumen lainnya. Namun adanya perbedaan perilaku ini tidak berarti bahwa konsumen itu tidak dapat dikelompokkan ke dalam kelompok konsumen dengan perilaku yang sama, pengelompokan konsumen dengan perilaku yang sama atau homogen, disebut segmentasi pasar, yang sangat dibutuhkan dalam pencapaian sasaran pasar (Jacky, 2015).
Dengan demikian dapat disimpulkan bahwa perilaku konsumen adalah tindakan-tindakan yang dilakukan individu, kelompok, dan/atau organisasi yang
berhubungan dengan proses pengambilan keputusan dalam mendapatkan dan menggunakan barang atau jasa ekonomis yang dapat dipengaruhi oleh lingkungan dan program pemasaran yang dilakukan oleh perusahaan. Dalam hal pemenuhan kepuasan dan keinginan kebutuhan mereka.
2.4 Defenisi dan Karakteristik Perumahan
Rumah adalah suatu barang yang khas dengan karakteristik unik diantara semua barang lain yang digunakan secara umum. Hakikat perumahan atau kediaman tidak hanya mencakup rumah dari sisi fisik bangunan, melainkan meliputi segala kelengkapan fasilitas pendukungnya baik yang ada dari dalam maupun dari luar. Lebih lagi bila dilihat dukungan fasilitas sarana dan prasarana yang ada, sebagai contoh sistem keamanan lingkungan, sistem saluran air bersih, sarana jalan, jaringan listrik, jaringan telepon dan lain sebagainya (Siregar, 1999).
Ada beberapa pengertian perumahan. Menurut The Dictionary of Real Estate Appraisal (2003) pengertian properti perumahan adalah tanah kosong atau sebidang tanah yang dikembangkan, digunakan atau disediakan untuk tempat kediaman, seperti single family houses, apartemen, rumah susun. Perumahan merupakan kelompok rumah yang berfungsi sebagai lingkungan tempat tinggal atau lingkungan hunian yang dilengkapi dengan sarana dan prasaran lingkungan.
Menurut Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 1 tahun 2011 Tentang Perumahan dan Kawasan Pemukiman, yang dimaksud dengan rumah adalah bangunan gedung yang berfungsi sebagai tempat tinggal yang layak huni, sarana pembinaan keluarga, cerminan harkat dan martabat penghuninya, serta aset bagi pemiliknya. Perumahan adalah kumpulan rumah sebagai bagian dari pemukiman, baik perkotaan maupun pedesaan, yang dilengkapi dengan prasaran,
sarana, dan utilitas umum sebagai hasil upaya pemenuhan rumah yang layak huni.
Sedangkan pemukiman adalah bagian dari lingkungan hunian yang terdiri atas lebih dari satu satuan perumahan yang mempunyai prasarana, sarana, utilitas umum, serta mempunyai penunjang kegiatan fungsi lain di kawasan perkotaan atau kawasan pedesaan.
Perumahan dan kawasan pemukiman yang dimaksud dalam undang- undang ini mempunyai lingkup tertentu yaitu sebagai satu kesatuan sistem yang terdiri atas pembinaan, penyelenggaraan perumahan, penyelenggaraan kawasan pemukiman, pemeliharaan dan perbaikan, pencegahan dan peningkatan kualitas terhadap perumahan kumuh dan pemukiman kumuh, penyediaan tanah, pendanaan dan sistem pembiayaan, serta peran masyarakat (UU RI No. 1 Tahun 2011). Perumahan merupakan jenis properti komoditas khusus. Karakteristik yang unik dari perumahan terutama menyangkut hal-hal sebagai berikut (Sidik, 2000) : a. Lokasinya yang tetap dan hampir tidak mungkin dipindahkan
b. Pemanfaatannya dalam jangka panjang c. Bersifat heterogen secara multidimensional d. Secara fisik dapat dimodifikasi
John Turner dalam Sabari (1999) mengemukakan beberapa dimensi yang bergerak paralel dengan mobilitas tempat tinggal, ada empat dimensi yang perlu diperhatikan dalam mencoba memahami dinamika perubahan tempat tinggal pada suatu kota, antara lain :
a. Dimensi lokasi, dimensi ini mengacu pada tempat-tempat yang dianggap paling cocok untuk bertempat tinggal dalam kondisi dirinya (lebih ditekankan pada penghasilan dan siklus kehidupannya), lokasi dalam
konteks ini berkaitan erat dengan jarak terhadap tempat kerja, jarak ke tempat perbelanjaan, jarak ke pelayanan kesehatan, jarak ke sarana pendidikan.
b. Dimensi perumahan, dimensi ini berkaitan dengan aspirasi perorangan atau sekelompok orang terhadap macam dan type rumah yang diinginkan sesuai dengan penghasilan dan siklus kehidupannya.
c. Dimensi siklus kehidupan, dimensi ini membahas tentang tahap-tahap seseorang mulai menapak dalam kehidupan mandirinya, dimana semua kebutuhan hidupnya ditopang oleh penghasilannya sendiri.
d. Dimensi penghasilan, dimensi ini berkaitan dengan besar kecilnya penghasilan seseorang yang dikaitkan dengan lamanya menetap di suatu kota.
Menurut Yunus (1994) ada strata sosial yang ikut berpengaruh terhadap perilaku masyarakat dalam menentukan pilihan terhadap tempat tinggal, yaitu : a. Bridgeeheaders, yaitu golongan yang baru datang ke kota, yaitu golongan
dengan segala keterbatasannya belum mampu mengangkat dirinya ke jenjang sosial ekonomi yang lebih tinggi. Pada umumnya pasangan keluarga muda atau bujangan dan terpaksa harus menyewa tempat tinggal.
b. Consolidators, yaitu golongan yang sudah agak lama tinggal diperkotaan, yaitu golongan yang ekonominya mulai meningkat dan membeli lahan atau rumah dengan kualitas sedang.
c. Status Seeker, yaitu golongan yang sudah lama tinggal di kota, yaitu golongan yang ekonominya sudah mapan. Golongan ini menginginkan suatu kondisi yang mengakibatkan statusnya diakui dalam status sosial.
2.5 Penelitian Terdahulu
Penelitian-penelitian terdahulu yang berhubungan dengan pengaruh variabel-variabel tertentu terhadap kepuasan penghuni antara lain dipaparkan secara ringkas sebagai berikut:
1. Setyawan (2015) melakukan penelitian dalam analisis kepuasan konsumen terhadap faktor kualitas, sarana-prasarana dan lokasi pada Perumahan De Alamuda Residence Surabaya. Penelitian ini bertujuan untuk mengetahui seberapa besar tingkat kepuasan penghuni rumah terhadap sarana dan prasarana yang ada di lingkungan Perumahan De Alamuda Residence Surabaya. Variabel yang diprioritaskan dan dipentingkan oleh penghuni terhadap faktor kualitas, sarana prasarana, dan lokasi Perumahan De Alamuda Residence Surabaya adalah fasilitas penyediaan air bersih, keamanan lokasi perumahan, saluran drainase, fasilitas persampahan, dan sarana ruang terbuka hijau.
2. Fachrudin dan Fachrudin (2014) dalam penelitiannya yang meneliti kepuasan penyewa menyimpulkan bahwa faktor-faktor yang mempengaruhi kepuasan penghuni sewa dalam hubungan kepada perpanjangan kontraknya adalah fitur bangunan, kualitas bangunan, fitur lingkungan tetangganya, dan pelayanan dari pemilik. Dimana penghuni yang puas dengan faktor-faktor diatas akan akan memperbaharui kontraknya.
3. Hasugian, Fachrudin dan Absah (2016) dalam penelitian pengaruh manajemen properti rumah susun terhadap kepuasan penyewa rumah susun Sukaramai Medan, menyimpulkan bahwa karakteristik lokasi rumah susun
