BAB I
Penilaian BMN
Latar BelakangSebagaimana diketahui, Laporan Keuangan Pemerintah Pusat (LKPP) tahun 2004, 2005, dan 2006 oleh Badan Pemeriksa Keuangan dinyatakan disclaimer / tidak memberikan pendapat apapun. LKPP merupakan rapor pemerintah dalam mempertanggungjawabkan amanat yang dipercayakan rakyat, utamanya yang terkait dengan penggunaan anggaran/dana publik, juga kepada stakeholder lainnya (lembaga donor, dunia usaha, dll).
Oleh sebab itu, Pemerintah melalui Menteri Keuangan selaku BUN (red : Pengelola Barang), sempat menagih janji Dirjen Kekayaan Negara agar status Laporan Keuangan dari sisi kekayaan negara tidak lagi disclaimer pada tahun 2008 (Kompas 9 Juni 2007), dengan langkah inventarisasi dan revaluasi aset/kekayaan negara diharapkan akan mampu memperbaiki/menyempurnakan administrasi pengelolaan BMN yang ada saat ini.
Dengan langkah inventarisasi dan penilaian BMN tersebut, diproyeksikan kedepan akan dapat terwujud database BMN yang akurat dan reliable, sehingga dapat dipergunakan bagi kepentingan penyusunan rencana kebutuhan dan penganggaran atas belanja barang dan/atau belanja modal pada kementerian/lembaga negara.
Departemen Keuangan (2007) merilis laporan yang menyatakan, bahwa aset negara yang tercatat dalam neraca pemerintah pertanggal 31 Desember 2006 adalah sebesar Rp.
1.253,72 triliun, sedangkan nilai kewajiban pemerintah pertanggal yang sama sebesar Rp. 1.318,16 triliun. Jadi kekayaan bersih / ekuitas dana pemerintah pertanggal 31 Desember 2006 adalah minus sebesar Rp. 64,45 triliun, mengalami penurunan jika dibandingkan kekayaan bersih pemerintah pertangggal 31 Desember 2005 yang juga minus sebesar Rp. 168, 92 triliun. Kekayaan bersih / ekuitas pemerintah yang masih minus tersebut dikarenakan pemerintah belum menginventarisasi aset dengan benar dan memperbarui nilai aset tersebut.
LKPP disusun dari penggabungan laporan keuangan masing-masing kementerian/lembaga (Laporan Realisasi Anggaran, Neraca, dan CaLK) yang sumber datanya dari Sistem Akuntansi Instansi (SAI). SAI terdiri atas Sistem Akuntansi Keuangan (SAK) dan Sistem
Akuntansi Barang Milik Negara (SABMN). Munculnya opini disclaimer salah satunya disebabkan aset/kekayaan Negara khususnya barang milik Negara (BMN) belum diinventarisasi dan dinilai pada kondisi wajar, sehingga kevalidan dan keakuratan data yang selama ini ada masih perlu di-cross check di lapangan.
Pengertian
Penilaian adalah suatu proses kegiatan penelitian yang selektif didasarkan oleh data / fakta yang objektif dan relevan dengan menggunakan metode / tekhnik tertentu untuk memperoleh nilai barang milik Negara pada saat tanggal penilaian. ( PMK 179/pmk.06/2009)
Selain itu, Penilaian adalah proses pekerjaan seorang penilai dalam memberikan estimasi dan pendapat atas nilai ekonomis suatu harta pada saat tertentu sesuai Standar Penilaian Indonesia (Kep. Menkeu RI No.57 Tahun 1996).
Penilaian BMN/BMD :
1. Penilaian BMN/BMD dilakukan dlm rangka:
a. Penyusunan NERACA Pemerintah Pusat/ Daerah Penetapan Nilai berpedoman pada STANDAR AKUNTANSI PEMERINTAH (SAP);
b. PEMANFAATAN dan PEMINDAHTANGANAN BMN/BMD. Penilaian BMN/D berupa Tanah &/ Bangunan dalam rangka Pemanfaatan dan Pemindahtanganan dilakukan oleh TIM yg ditetapkan oleh Pengelola Barang dan dpt melibatkan Penilai Independen yg ditetapkan oleh Pengelola Barang.
2. Penilaian BMN/BMD tersebut dimaksudkan untuk mendapatkan NILAI WAJAR, dengan estimasi terendah menggunakan NJOP. Hasil Penilaian ditetapkan oleh Pengelola Barang.
3. Penilaian BMN/BMD SELAIN TANAH &/ BANGUNAN dalam rangka Pemanfaatan dan Pemindahtanganan:
a. dilakukan oleh TIM yg ditetapkan oleh Pengguna Barang dan dpt melibatkan Penilai Independen yg ditetapkan oleh Pengguna Barang.
b. Penilaian BMN/BMD tersebut dimaksudkan untuk mendapatkan NILAI WAJAR.
c. Hasil Penilaian ditetapkan oleh Pengguna Barang (utk BMN) sedangkan untuk BMD ditetapkan oleh Pengelola Barang.
Permohonan Penilaian
• Penilaian Barang Milik Negara berupa tanah dan/atau bangunan dalam rangka pemanfaatan atau pemindahtanganan dilakukan berdasarkan permohonan Pengelola Barang.
• Penilaian Barang Milik Negara selain tanah dan/atau bangunan dalam rangka pemanfaatan atau pemindahtanganan dilakukan berdasarkan permohonan Pengguna Barang.
• Permohonan penilaian disampaikan secara tertulis kepada Pengelola Barang disertai dengan data dan informasi objek penilaian secara lengkap dan benar.
• Penilaian Barang Milik Negara dalam rangka penyusunan neraca Pemerintah Pusat dilakukan tanpa harus didahului adanya permohonan dan dilakukan berdasarkan rencana kerja penilaian Pemerintah yang dilakukan oleh Direktur Jenderal.
• Pengelola Barang meminta kelengkapan data dan informasi kepada Pemohon, dalam hal:
a. data dan informasi yang diserahkan belum lengkap; atau
b. membutuhkan data dan informasi lebih lanjut sebagai bahan penilaian.
• Pengelola Barang mengembalikan permohonan penilaian bila memang tidak dilengkapi
Proses penilaian meliputi:
1. Mengidentifikasi permohonan/penugasan penilaian 2. Menentukan tujuan penilaian
3. Mengumpulkan data awal 4. Melakukan survei lapangan 5. Menganalisis data
6. Menentukan pendekatan penilaian 7. Menyimpulkan nilai, dan
8. Menyusun laporan penilaian.
Faktor-Faktor yang Mempengaruhi Nilai
Nilai aset, sama seperti nilai barangbarang yang lain adalah ditentukan oleh sifatsifat fisik yang terdapat pada aset itu sendiri dan beberapa factor - faktor luar yang mempunyai dampak atau pengaruh terhadap nilai aset mengikut waktu dan keadaan.
Secara garis besar faktorfaktor yang mempengaruhi nilai suatu aset dibedakan ke dalam 4 faktor, yaitu:
1. Faktor permintaan dan penawaran
Faktor ini dianggap sebagai satu faktor yang sangat luas dan menyeluruh dampaknya karena faktor ini meliputi faktorfaktor lainnya juga. Jika penawaran aset dipasaran tetap sedangkan permintaan bertambah, maka nilai aset akan naik.
Begitu pula sebaliknya, jika permintaan adalah tetap sedangkan penawaran bertambah, maka nilai aset dapat menjadi turun. Tetapi apakah penyebab naik turunnya permintaan dan penawaran aset di pasaran? Ada beberapa sebab yang dapat mengubah permintaan dan penawaran aset dipasaran, yaitu :
a) Faktorfaktor kependudukan
Bertambahnya jumlah penduduk merupakan faktor utama yang menyebabkan bertambahnya permintaan aset. Dengan bertambahnya jumlah penduduk pada suatu kota atau wilayah tertentu secara otomatis akan menyebabkan lebih banyak rumah kediaman, ruang kantor, industri dan lainlain saranan diperlukan. Singkatnya, sekiranya penawaran dan aset dipasaran tidak bertambah seiring dengan pertambahan jumlah penduduk maka akan
menyebabkan kenaikan nilai aset diberbagai sektor. Selain jumlah penduduk, perubahan struktur penduduk serta perubahan penyebaran penduduk juga dapat mempengaruhi penawaran dan permintaan serta seterusnya akan mempengaruhi nilai aset. Hal ini dapat dilihat dalam konteks sebuah masyarakat, di mana jika struktur penduduknya sebagian besar adalah orangorang yang belum berkeluarga maka jumlah tempat tinggal serta jenis aset yang akan diperlukan dipasaran adalah berbeda jika dibandingkan dengan masyarakat yang sebagian besar penduduknya adalah
berkeluarga.
b) Perubahan citarasa
Perubahan citarasa penyewa, pembeli atau para investor juga member dampak yang kelihatan terhadap permintaan jenisjenis aset yang berbeda.
Sekiranya pada suatu masa tertentu minat para penyewa atau pembeli berubah dari jenis rumah satu tingkat kepada jenis rumah bertingkat seperti apartemen dan kondominium, maka akan kita dapati bahwa sektor- sektor Ini akan mengalami perubahan dalam nilai sekiranya tidak disesuaikan dengan sewajarnya.
c) Perubahan teknologi pembangunan
Dengan munculnya teknologiteknologi baru dalam pembangunan aset, maka penawaran aset di pasaran dapat ditambah dengan kadar yang lebih cepat.
Hal ini banyak melibatkan sektor rumah tinggal dan apabila kadar pertambahan ini dapat menandingi permintaan, maka nilai rumah tinggal dapat diturunkan atau distabilkan.
2. Faktor fisik aset
a) Jenis dan kegunaan aset
Jenis dan kegunaan aset akan menentukan lingkup pasaran bagi aset yang berkenaan. Sebagai contoh aset pertanian mempunyai pasaran yang lebih terbatas dibanding dengan aset industri yang lebih bercorak nasional atau internasional. Tetap walau bagaimanapun potensi penggunaan perlu dipertimbangkan karena disuatu waktu nanti kegunaan akan dapat ditukar kepada kegunaan yang lebih baik, sehingga nilai aset dapat meningkat.
b) Ukuran dan bentuk
Lebih luas sesuatu tanah maka akan lebih mudah dan ekonomis suatu aktivitas dapat dijalankan di atasnya dan oleh sebab itu aset tersebut akan menjadi lebih menarik. Namun, jika terlalu luas, misalnya tanah pertanian, nilai per meter perseginya akan turun hal ini dikarenakan jika terlalu luas maka semakin banyak masalah dalam pengurusannya. Keadaan ini menjadikan semakin berkurangnya permintaan tehadap tanah – tanah yang luas. Tanah – tanah yang mempunyai luas yang sama mungkin akan
mempunyai nilai yang berbeda jika bentuk tanahnya berlainan. Misalnya sebuah memanjang ke belakang dan sebuah lagi mungkin mempunyai bentuk melebar pada bagian depan. Oleh karena faktor tersebut maka akan menyebabkan nilai yang berbeda.
c) Desain dan konstruksi bangunan
Desain dan konstruksi bangunan adalah faktor penting dalam mempengaruhi nilai sebuah bangunan. Desain bangunan adalah lebih ditentukan oleh jenis kegunaan bangunan dan selera dari masyarakat yang menggunakan.
Ketidaksesuaian dengan kegunaan dan selera ini akan menyebabkan nilai sebuah bangunan akan menjadi turun, demikian juga sebaliknya apabila sebuah bangunan mempunyai desain yang baik, sesuai dengan kegunaan dan mengikuti tren pada masa itu maka nilainya akan naik. Demikian halnya dengan konstruksi bangunan. Baik tidaknya konstruksi bangunan adalah ditentukan oleh pemilihan material yang baik, cara pemasangan dan kesesuaiannya dengan lingkungan. Pada tahap selanjutnya konstruksi bangunan ini menentukan ”kualitas bangunan” dan pada akhirnya adalah nilai bangunan itu sendiri.
3. Faktor perletakan dan lokasi aset a) Perletakan
Perletakan disini adalah meliputi apakah aset tersebut terletak ditempat yang tinggi atau rendah, dilereng bukit atau ditepi sungai, ditengah atau dipojok blok perumahan dan sebagainya. Aset yang terletak di tempat yang rendah misalnya adalah rawan terhadap banjir dan bila akan dibangun diperlukan pengurukan tanah, dan ini tentunya memerlukan biaya yang tinggi. Kedudukan seperti dilerenglereng bukit atau di tepi sungai menyebabkan sebuah aset mempunyai pemandangan yang lebih menarik, oleh karena itu nilainya mungkin akan lebih tinggi daripada aset disekitarnya.
b) Lokasi
Faktor lokasi dapat dianggap sebagai faktor ”terkuat” pengaruhnya terhadap nilai suatu aset. Ada suatu pendapat yang menyatakan bahwa
faktor yang menentukan nilai sebuah aset adalah ”pertama: lokasi..., kedua : lokasi...., ketiga : lokasi...”. Pernyataan di atas menunjukkan betapa pentingnya factor lokasi dalam menentukan nilai sebuah aset. Dua buah aset yang mempunyai bentuk fisik sama tetapi bila lokasinya berbeda, maka nilainya tentu akan berbeda. Secara umum ”Teori Lokasi”
menyatakan bahwa semakin jauh dari pusat kota maka nilainya akan semakin rendah. Hal ini dikarenakan kota merupakan pusat segala aktivitas hidup manusia. Faktor lokasi seterusnya menentukan apakah sebuah aset tersebut mudah atau sulit dicapai. Aset yang mempunyai lokasi dikawasan kota dapat dicapai dengan mudah karena terdapat sistem pengangkutan dan perhubungan yang baik dibanding dengan kawasan luar kota. Selain itu aset yang mempunyai lokasi dikawasan kota mempunyai infrastruktur dan sarana yang lebih baik dan lengkap dibanding dengan kawasan luar kota.
4. Faktor politik dan kenegaraan
Faktor kenegaraan yang dimaksud disini adalah faktor ekonomi, sosial dan politik negara, di mana secara tidak langsung akan mempengaruhi nilai aset. Sebagai contoh sistem perundangan suatu negara tidak dapat dipungkiri lagi akan berpengaruh terhadap nilai aset. Sistem perundangan yang terlalu ketat mungkin akan menyebabkan permintaan turun dan selanjutnya akan mempengaruhi nilai tanah. Zoning dan faktor perencanaan kota merupakan factor yang kerap kali kita dengar yang mana mempunyai dampak yang cukup besar terhadap nilai aset. Keadaan ekonomi negara, perubahan suku bunga pinjaman di bank juga merupakan penyebab semakin tertarik atau semakin enggannya para investor. Ini tentunya akan mempunyai dampak terhadap nilai aset.
Prinsip-Prinsip Penilaian aset 1. Antisipasi [anticipation]
Nilai didapatkan atau diciptakan dari harapan atas keuntungan pada masa yang akan datang. Dengan kata lain, bahwa, nilai suatu aset tidak ditentukan berdasarkan data historis, melainkan pada persepsi pasar terhadap keuntungan yang akan didapat.
Data historis hanya menolong penilai dalam menginterpretasikan kondisi saat ini dan memperkirakan kondisi pasar yang akan datang.
Nilai suatu aset komersial ditentukan pada kemampuannya mendatangkan pendapatan di masa yang akan datang. Oleh sebab itu seorang penilai harus memahami trend aset baik dalam skala lokal maupun nasional.
2. Perubahan [change]
Nilai suatu aset dipengaruhi oleh perubahan-perubahan yang terjadi dalam dunia sosial, lingkungan, kebijakan pemerintah, kebijakan ekonomi dan lain-lain. Harus disadari bahwa perubahan tidak mungkin dihindarkan dan pasti terjadi. Ada perubahan yang sifatnya sedikit demi sedikit sehingga sulit untuk dilihat, namun ada pula perubahan yang terjadi secara drastis Seorang penilai harus dapat mengidentifikasi perubahan-perubahan yang sedang dan akan terjadi dalam pasar aset yang tentunya akan mempengaruhi nilai aset yang bersangkutan. Perubahan antara lain disebabkan oleh perubahan preferensi konsumen. Aset merupakan aktiva yang tidak adaptable [dalam waktu singkat] dengan perubahan preferensi konsumen.
Hal ini yang dikenal sebagai keusangan.
3. Persediaan dan Permintaan [supply & demand]
Nilai aset dipengaruhi oleh adanya perubahan supply dan demand yang terjadi dalam pasar. Perubahan supply dan demand ini tidak selalu proporsional, namun interaksi ke duanya inilah yang menciptakan sebuah market (pasar). Jika tingkat persediaan suatu jenis aset lebih rendah dari tingkat permintaan maka tingkat ekuilibrium harga dari aset tersebut akan mengalami kenaikan dan begitu pula sebaliknya.
4. Persaingan [competition]
Nilai aset dipengaruhi oleh adanya kompetisi antara pembeli atau penyewa dengan penjual atau yang menyewakan. Kompetisi diantara pembeli dan penyewa menggambarkan hubungan interaktif dari kelompok pembeli potensial terhadap suatu jenis aset tertentu. Demikian pula persaingan antara pihak penjual dan yang menyewakan akan menggambarkan adanya kelompok penjual potensial. Kompetensi adalah dasar yang membentuk dinamika supply dan demand dalam suatu pasar bebas. Dampak kompetisi antara aset satu dengan yang lain akan menghasilkan suatu profit level trend, yang selanjutnya dapat dijadikan salah satu pertimbangan seorang penilai dalam membuat proyeksi penerimaan atas aset yang dinilainya.
5. Substitusi [substitusion]
Prinsip ini menyatakan bahwa jika terdapat beberapa komoditas atau jasa yang sama, maka yang memiliki harga paling rendahlah yang akan mempunyai tingkat permintaan tertinggi dan jalur distribusi terluas. Nilai aset dipengaruhi oleh harga jual aset sejenis lainnya. Pembeli tidak akan membayar lebih atas sebuah aset yang ‘ persis sama ‘ dengan aset lain.
6. Keseimbangan [balance]
Nilai aset ditentukan oleh adanya keseimbangan dari interaksi elemen-elemen yang membentuknya. Dalam hal ini penilai perlu jeli terhadap elemen-elemen yang membentuk nilai dari aset yang dinilainya dan bagaimana hubungan antara elemen- elemen itu.
Rumah tinggal yang memiliki kamar mandi 4 (empat) buah belum tentu memiliki nilai lebih tinggi daripada rumah tinggal dengan kamar mandi berjumlah 3 (tiga) buah.
Jika ternyata biaya membangun kamar mandi ke-4 tersebut tidak mempunyai dampak terhadap nilai tambah atas rumah tinggal tersebut.
7. Kontribusi [contribution]
Prinsip ini menyatakan bahwa nilai suatu elemen tertentu diukur berdasarkan kontribusinya terhadap nilai aset secara keseluruhan.
Kolam renang yang dibangun dengan biaya Rp 10.000.000,- belum tentu secara langsung menaikkan nilai rumah sebesar Rp 10.000.000,-juga.
Penilai harus melihat seberapa besar pengaruh kolam renang, tersebut, misalnya dalam hal kegunaannya. Hubungan antara kontribusi suatu elemen terhadap nilai keseluruhan aset dapat sama, lebih rendah atau lebih tinggi dan biaya membangunnya.
Oleh sebab itu dapat saja terjadi kemungkinan bahwa nilai aset tidak menjadi lebih tinggi karena renovasi atau rehabilitasi yang sudah dilakukan.
8. Kesesuaian [conformity]
Nilai aset ditentukan oleh adanya kesesuaian antara karakteristik aset itu dengan demand yang terjadi di pasar.
■Faktor Faktor Eksternal [ Externalities ]
● Prinsip ini menyatakan bahwa faktor-faktor eksternal dapat
memberikan dampak positif atau negatif atas nilai suatu aset Faktor-faktor eksternal ini mencakup skala regional, nasional maupun internasional. Misalnya perubahan tingkat suku bunga dollar akan memberikan dampak langsung bagi seorang penilai dalam menentukan tingkat pengembalian aset yang dinilainya
dalam Mappi Jatim, 2008 : Materi Kursus Appraisal, Pascasarjana Teknik Sipil ITS, Surabaya menyatakan bahwa :
1. Prinsip Penggunaan yg Semaksimal Mungkin ( Principle of Highest and Best Use ) Penggunanaan yang semaksimal mungkin adalah penggunaan yang akan memberikan keuntungan yang paling maksimal. (Kriteria HBU)
2. Prinsip Penawaran dan permintaan ( Principle of Supply and Demand ) Aset mempunyai nilai bila aset tsb dapat digunakan. Nilai akan naik bila persediaan tanah berkurang dimana orang memerlukan tanah. Nilai yang terbaik didapati pada kota dengan penduduk yang padat, dimana tanah tersedia sedikit sehingga harga tanah menjadi tinggi dan sulit dipercaya. (Tanah di Pusat Kota akan semakin mahal)
3. Prinsip Pengganti ( Principles of Substitution )
Pembeli suatu aset akan membayar lebih terhadap suatu aset dibandingkan dengan biaya pembelian aset yang sama. Misalnya dalam pasar didapat dua aset dengan kondisi yang sama, maka aset dengan harga yang lebih rendah akan terjual terlebih dulu.
4. Prinsip keuntungan yg diharapkan aset ( Principles of Anticipation )
Nilai suatu aset adalah harapan akan ada keuntungan dimasa yang akan datang atas penggunaan aset tersebut. Contoh aset yang menghasilkan pendapatan antara lain : hotel, losmen dsb.
5. Prinsip adanya perubahan-perubahan ( Principles of Change )
Aset tak henti – hentinya berubah, nilai dipengharuhi banyak variabel antara lain jumlah penduduk, perubahan kondisi ekonomi, kontrol pemerintah thd aset,
pembukaan jalan baru dan perubahan politik negara.
6. Prinsip Kesesuaian ( Principles of Conformity )
Aset yang terletak pada lingkungan yang cocok baik sosial maupun ekonominya, akan mempunyai nilai yang maksimum. Aset yang terletak didaerah yang kurang cocok nilainya akan kecil. (Aset dekat dengan TPA akan menurun nilainya)
7. Prinsip Persaingan ( Principles of Competition )
Semua bentuk usaha ingin mendapatkan keuntungan, bila permintaan banyak maka developer akan mendapatkan keuntungan besar, developer lain akan datang, maka akan timbul persaingan sehingga mengakibatkan keuntungan akan turun. (Semakin banyak pesaing maka akan menurunkan harga penawaran)
8. Prinsip Penambahan dan Pengurangan ( Increasing & Decreasing Return ) Penambahan biaya suatu aset belum tentu akan menambah penghasilan aset tsb.
Pada titik tertentu penambahan biaya akan mengakibatkan penambahan hasil yang makin berkurang, nilai aset tsb tidak bertambah bahkan cenderung akan turun. (Penambahan asesories patung untuk menghiasi rumah pada titik tertentu akan meningkatkan nilai rumah, tapi apabila penambahannya semakin banyak bisa jadi pada titik tertentu tidak akan menambah nilai rumah tersebut)
9. Prinsip Kontribusi ( Principles of Contribution )
Baik tanah maupun bangunan menberikan kontribusi pada total nilai dari harta kekayaan. Misal bangunan komersil yang sudah tua diatas tanah komersial boleh dikatakan bahwa nilai tanah disana memberikan kontribusi terhadap seluruh nilai dari aset tsb.
10. Prinsip Keseimbangan ( Principle of Balance )
Nilai dari harta kekayaan akan mencapai maksimal apabila faktor – faktor produksi yang berkaitan dengan harta tersebut dalam keadaan seimbang, faktor – faktor produksi tsb antara lain : tenaga kerja, modal, dsb. (Inflasi menyebabkan kenaikan harga).
Selain itu Dalam melakukan penilaian terdapat prinsip prinsip dasar yang perlu dipertimbangkan sebelum mengeluarkan suatu opini nilai Aset. Prinsip Prinsip Dasar dalam Penilaian Aset adalah sebagai berikut:
1. Prinsip Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (High and Best Use)
Adalah penggunaan terbaik yang menghasilkan pendapatan (income) yang optimal dari suatu aset. Contoh: Rumah yang mewah yang dibangun dikomplek perumahan mewah akan menghasilkan nilai maksimal. Sedangkan Rumah Mewah yang di bangun di daerah kumuh mempunyai nilai lebih rendah dibandingkan yang dibangun dikomplek perumahan mewah. Suatu Aset dikatakan HBU jika memenuhi empat kriteria, yaitu:
o Secara Legal Diijinkan
o Secara Fisik Dimungkinkan
o Secara Keuangan Layak
o Memberikan Keuntungan Maksimal 2. Prinsip Pengganti (Substitusi)
Pada Prinsipnya orang tidak akan membayar lebih terhadap aset yang sama selama ada aset pengganti. Contoh: Pada prinsipnya orang akan lebih memilih untuk membeli aset dengan harga yang lebih murah pada kondisi aset yang sama.
Aset dalam suatu deret dimana kondisinya sama, maka Aset dengan Nilai paling rendah akan lebih cepat terjual
3. Permintaan dan Penawaran (Prinsip Supply and Demand)
Nilai Suatu aset ditentukan oleh keseimbangan antara Permintaan dan Penawaran.
Semakin tinggi permintaan dan penawaran kurang, maka nilai aset cenderung naik dan sebaliknya penawaran yang banyak dengan permintaan yang sedikit mengakibatkan nilai aset turun.
4. Prinsip Kesesuaian (Comformity )
Nilai suatu aset akan maksimal bila berada dilinkungan yang sesuai. Contoh:
Rumah Mewah akan memberi Nilai maksimal bila dibangun di komplek rumah mewah. Sebaliknya nilainya akan turun bila dibangun di lingkungan kumuh.
5. Prinsip Perubahan (Change)
Perubahan terhadap suatu faktor dapat mempengaruhi nilai suatu aset. Perubahan tersebut bisa berupa perubahan kebijakan pemerintah, perubahan lingkungan (cth. tiba tiba dibangun tempat pembuangan sampah), pasar, termasuk peraturan
peraturan, zoning (peruntukan) dan pengembangan kota.
6. Prinsip Antisipasi (Anticipation)
Harapan akan keuntungan atau ketidak untungan dimasa yang akan datang akan mempengaruhi harga suatu aset. Contoh: Akibat adanya lumpur lapindo aset aset disekitar areal lumpur lapindo diperkirakan akan naik akibat adanya pemahaman dimasyarakat areal sekitar lumpur lapindo dimasa yang akan datang akan menjadi kompleks pertambangan bila lumpur lapindo sudah selesai. Contoh lain rencana pembangunan Ring Road dimakassar membuat harga harga tanah sepanjang jalur rencana Ring Road Naik.
7. Prinsip Persaingan (Competition)
Pada umumnya semakin tinggi persaingan, maka Nilai aset cenderung akan Turun akibat banyaknya pilihan. Contoh: Akibat dari bisnis aset memberikan keuntungan yang tinggi, maka banyak developer lain yang membangun aset dan mengakibatkan nilai aset turun.
8. Prinsip Penambahan dan Pengurangan (Increasing and Decreasing Return)
Pada dasarnya penambahan ornamen pada aset tidak lantas menaikkan nilai dari aset tersebut. Contoh: Penambahan Patung pada aset bisa mengakibatkan nilai aset tersebut berkurang, sebab apabila ditawarkan di pasaran belum tentu semua orang menyukai patung tersebut. Bisa jadi penambahan patung tersebut justru mengurangi nilai Aset.
9. Prinsip Kontribusi (Contribution)
Baik tanah dan bangunan memberikan kontribusi pada total nilai aset. Contoh:
Bangunan tua yang berdiri diatas tanah Komersil dapat dikatakan tanah tersebut memberikan kontribusi terhadap seluruh nilai dari aset tersebut.
10. Prinsip Keseimbangan (Balance)
Nilai suatu aset akan mencapai maksimal apabila faktor-faktor produksi yang berkaitan dengan aset tersebut dalam keadaan seimbang. Faktor-faktor produksi tersebut antara lain: Tenaga kerja, Modal, Bahan Baku dll. Contoh: Membangun Industri di daerah yang jauh dari Bahan Baku Bisa menyebabkan Nilai dari Aset tersebut Turun akibat pertimbangan besarnya biaya angkutan untuk bahan
mentah.
PENDEKATAN PENILAIAN ASET A. Pendapatan
Pendekatan kapitalisasi pendapatan dilakukan untuk menentukan nilai objek penilaian, dengan cara mempertimbangkan pendapatan dan biaya yang berhubungan dengan objek Penilaian dan mengestimasi nilai melalui proses kapitalisasi.
V
= I/R Dimana, V= Nilai, I = Pendapatan, R= tingkat bunga Dalam Pendekatan Pendapatan terdapat 4 metode:
1) Metode Diskonto Arus Kas(Discounted Cash Flow Method/Metode DCF);
Dimana arus kas dapat lebih memberikan gambaran pendapatan suatu aset baik sekarang maupun yang akan datang, dengan memperhatikan data-data masa lampau. Metode DCF sangat sesuai untuk aset yang menghasilkan pendapatan dengan kondisi perekonomian yang tidak stabil. Proyeksi arus kas sangat penting dalam penilaian untuk aset yang menghasilkan pendapatan, oleh karena itu diperlukan:
- Prinsip antisipasi (principle of anticipation) - Penyesuaian seluruh data pasar
- Analisa data pasar secara cermat - Data pasar harus akurat
- Jangka waktu proyeksi yang dapat dianggap memenuhi prediksi arus kas (umumnya 5 – 10 tahun)
Tahapan pekerjaan yang dilakukan pada metode ini adalah:
a) melakukan analisis pendapatan dan pengeluaran dari obyek penilaian dan aset pembanding;
b) mengestimasi pendapatan kotor potensial (potential gross income) dengan memperhatikan, paling kurang:
1. keandalan asumsi yang digunakan;
2. data historis yang digunakan; dan
3. biaya sewa dan luas area bangunan.
c) melakukan penjumlahan antara pendapatan lain-lain dan pendapatan kotor potensial setelah dikurangi tingkat kekosongan dan potensi kehilangan pendapatan (vacancy and collection loss) untuk memperoleh perkiraan pendapatan kotor efektif (effective gross income);
d) menentukan biaya-biaya operasi (operating expenses), dengan memperhatikan, paling kurang:
1. keandalan asumsi yang digunakan;
2. data historis yang digunakan; dan 3. biaya perawatan bangunan.
e) mengurangkan pendapatan kotor efektif dengan biaya-biaya operasional untuk mendapatkan pendapatan bersih operasi sebelum bunga dan pajak;
f) menentukan Tingkat Diskonto;
g) menentukan prosedur pendiskontoan;
h) mendiskontokan pendapatan bersih operasi (net operating income) untuk mengestimasi indikasi Nilai obyek penilaian; dan
i) dalam hal terdapat terminal value sebagai salah satu unsur pembentuk indikasi Nilai, maka Penilai Aset dapat menggunakan tingkat kapitalisasi terminal (terminal capitalization rate)dalam perhitungan terminal value dengan mempertimbangkan.Tingkat Kapitalisasi pada periode awal(Initial Capitalization Rate) yang merupakan tolok ukur untuk memastikan besaran tingkat kapitalisasi terminal (terminal capitalization rate).
2) Metode Kapitalisasi Langsung (Direct Capitalization Method);
Pada metode ini Nilai obyek penilaian didapatkan dengan membagi proyeksi pendapatan tahunan yang mencerminkan dan mewakili pendapatan tahunan dimasa yang akan datang dengan Tingkat Kapitalisasi tertentu. Langkah-langkah yang wajib dilakukan dalam penggunaan metode kapitalisasi langsung (direct capitalization method), paling kurang:
a) melakukan analisis pendapatan dan pengeluaran dari obyek penilaian dan aset
pembanding;
b) mengestimasi pendapatan kotor potensial obyek penilaian;
c) mengestimasi tingkat kekosongan dan potensi kehilangan pendapatan (vacancy and collection loss) dari obyek penilaian;
d) melakukan pengurangan antara total pendapatan kotor potensial dengan tingkat kekosongan dan potensi kehilangan pendapatan (vacancy and collection loss) untuk memperoleh pendapatan kotor efektif (effective gross income);
e) mengestimasi total biaya operasional yang terdiri dari biaya tetap, biaya variabel dan cadangan;\
f) melakukan pengurangan antara pendapatan kotor efektif (effective gross income) dengan total biaya operasional untuk memperoleh pendapatan bersih operasi;
g) menetapkan tingkat kapitalisasi; dan
h) mengkapitalisasikan pendapatan bersih operasi untuk mengestimasi indikasi Nilai obyek penilaian;
3) Metode Penyisaan (Residual Technique Method);
Pada metode ini, nilai obyek penilaian didapatkan dengan mengkapitalisasi komponen pendapatan yang merupakan bagian dari komponen aset, antara lain tanah dan bangunan serta mesin dan peralatan. Melakukan pengurangan antara pendapatan bersih operasi aset secara keseluruhan dengan pendapatan tahunan (annual income) dari komponen-komponen aset lainnya yang bukan obyek penilaian untuk memperoleh komponen pendapatan obyek penilaian. Teknik yang digunakan dalam metode penyisaan (residual technique method), adalah sebagai berikut:
a) Teknik Penyisaan Tanah (Land Residual Technique);
b) Teknik Penyisaan Bangunan (Building Residual Technique); dan/atau
c) Teknik Penyisaan Mesin dan Peralatan Bangunan (Building Equipment Residual Technique).
Dalam penerapan Teknik Penyisaan Tanah (Land Residual Technique), maka berlaku ketentuan sebagai berikut:
a) penentuan proyeksi pendapatan tahunan dari aset serta Tingkat Kapitalisasi;
b) penentuan proyeksi pendapatan tahunan khusus yang dihasilkan oleh tanah dengan cara mengurangkan proyeksi pendapatan tahunan aset secara keseluruhan dengan proyeksi pendapatan tahunan yang dihasilkan oleh aset selain tanah (bangunan, prasarana, mesin serta peralatan lain);
c) aset selain tanah sebagaimana dimaksud dalam poin b) dapat berupa aset yang telah ada ataupun berupa proyeksi apabila dibangun/dikembangkan dalam hal memenuhi prinsip penggunaan terbaik dan tertinggi dari tanah;
d) penentuan Tingkat Kapitalisasi khusus untuk tanah; dan
e) mengkapitalisasikan proyeksi pendapatan tahunan dari tanah sebagaimana dimaksud dalam poin b) dengan Tingkat Kapitalisasi tanah untuk mendapatkan indikasi nilai tanah;
Dalam penerapan Penilai Aset menggunakan Teknik Penyisaan Bangunan (Building Residual Technique), maka berlaku ketentuan sebagai berikut:
a) penentuan proyeksi pendapatan tahunan dari aset serta Tingkat Kapitalisasi;
b) penentuan proyeksi pendapatan tahunan khusus yang dihasilkan oleh bangunan dengan cara mengurangkan proyeksi pendapatan tahunan aset secara keseluruhan dengan proyeksi pendapatan tahunan yang dihasilkan oleh aset selain bangunan (tanah, mesin serta peralatan lain);
c) penentuan Tingkat Kapitalisasi khusus untuk bangunan; dan
d) mengkapitalisasikan proyeksi pendapatan tahunan dari bangunan sebagaimana dimaksud dalam poin b) dengan Tingkat Kapitalisasi bangunan untuk mendapatkan indikasi nilai bangunan;
Dalam penerapan Teknik Penyisaan Mesin dan Peralatan Bangunan (Building Equipment Residual Technique), maka berlaku ketentuan sebagai berikut:
a) penentuan proyeksi pendapatan tahunan dari aset serta Tingkat Kapitalisasi;
b) penentuan proyeksi pendapatan tahunan khusus yang dihasilkan oleh mesin dan peralatan bangunan dengan cara mengurangkan proyeksi pendapatan tahunan aset secara keseluruhan dengan proyeksi pendapatan tahunan yang dihasilkan oleh aset selain mesin dan peralatan bangunan (tanah, bangunan dan prasarana);
c) penentuan Tingkat Kapitalisasikhusus untuk mesin dan peralatan bangunan; dan
d) mengkapitalisasikan proyeksi pendapatan tahunan dari mesin dan peralatan bangunan sebagaimana dimaksud dalam poin b) dengan Tingkat Kapitalisasi mesin dan peralatan bangunan untuk mendapatkan indikasi nilai mesin dan peralatan bangunan.
4) Gross Income Multiplier (GIM).
Pada metode ini, nilai obyek penilaian didapatkan dengan mengkonversikan Pendapatan kotor tahunan (potential gross income) yang mencerminkan dan mewakili pendapatan tahunan dimasa yang akan datang dengan konstanta tertentu.
Langkah-langkah yang dilakukan dalam penggunaan gross income multiplier method, palingkurang:
a) mengestimasi nilai jual dari aset yang sebanding dan sejenis dengan obyek penilaian;
b) mengestimasi pendapatan kotor potensial dari aset yang sebanding dan sejenis dengan obyek penilaian;
c) membagi nilai jual aset sebanding dengan pendapatan kotor potensial aset sebanding dan sejenis untuk memperoleh gross income multiplier;
d) mengestimasi pendapatan kotor potensial obyek penilaian; dan
e) mengalikan gross income multiplier dengan pendapatan kotor potensial obyek penilaian untuk memperoleh indikasi Nilai obyek penilaian.
Pendekatan Penilaian Aset (Data Pasar)
Pendekatan perbandingan data pasar dilakukan untuk menentukan nilai objek penilaian, dengan cara mempertimbangkan data penjualan dan/atau data penawaran dari objek pembanding sejenis atau pengganti dan data pasar yang terkait melalui proses Perbandingan.
Langkah-langkah yang diperlukan dalam metode ini adalah :
1. Tahap Pengumpulan data. Kumpulan data dicatat dalam buku data.
Sumber-sumber data dpt dihimpun dari : -Broker
-Developer
-Iklan, surat kabar, majalah, papan pengumuman (langsung tinjau kelokasi)
-Arsip hasil penilaian -Investor
2. Tahap Analisa data. Data yang dipergunakan harus memenuhi syarat-syarat dibawah ini, yaitu :
- Data tersebut diperoleh dari transaksi jual beli tanpa paksaan - Data transaksi Jual beli yang belum lama berlangsung
- Data jual beli tersebut harus punya kesamaan dalam hal peruntukan, bentuk tanah, lokasi yang sejenis, sifat-sifat fisik & sosial, ukuran/luas, cara jual beli 3. Tahap Penyesuaian. Penyesuaian untuk perbedaan yang ada, berdasarkan pada
waktu, lokasi dan lainnya.
Metode Penyesuaian
Metode dalam tahap penyesuaian ini terdapat 3 macam metode, yaitu:
• Metoda tambah kurang (Pluses and minuses method) Artinya penyesuaian langsung dibandingkan secara keseluruhan kelebihan dan kekurangan dengan data-data pembanding yang ada.
DATA 1 DATA 2 DATA 3
HARGA JUAL Rp100.000.000,00 Rp108.000.000,00 Rp98.000.000.000 NILAI INDIKASI Rp104.000.000,00 Rp106.000.000,00 Rp102.000.000,00 Penyesuaian dilakukan dengan cara pembebanan.
Misalnya: Aset yang paling mendekati adalah no.2 diambil 40% no. 1 & 3 = 30%
Jadi Nilai Pasar :
30% x 104 jt = 31.200.000
40% x 106 jt = 42.400.000
30% x 102 jt = 30.000.000
104.200.000
• Metode jumlah rupiah (Rupiah Amount Method)
Data 1 Data 2 Data 3
Harga jual Rp. 100 jt Rp. 108 jt Rp. 98 jt
Penyesuaian + 5 j 0 + 8 jt
Lokasi - 1 jt 0 0
Ukuran 0 0 - 4 jt
Kondisi perlengkap 0 0 0
Mutu bangunan 0 - 2 jt 0
Total penyesuaian + Rp. 4 jt -Rp. 2 jt Rp. 4 jt Nilai indikasi Rp. 104 jt Rp. 106 jt Rp. 102 jt
Dengan cara pembebanan
Nilai Pasar:
30% x Rp. 104 jt = Rp. 31.200.000
40% X Rp. 106 jt = Rp. 42.400.000
30% x Rp. 102 jt = Rp. 30.000.000
= Rp.104.200.000
• Metode Persentase (Percentage Method)
Data 1 Data 2 Data 3
Harga jual Rp. 100 jt Rp. 108 jt Rp. 98 jt
Penyesuaian 5% 0% 8%
Lokasi -1% 0% 0%
Ukuran 0% 0% -4%
% Kondisi pelengkap 0% 0% 0%
Mutu bangunan 0% -4% 0%
Total penyesuaian 4% -4% 4%
Nilai indikasi Rp. 104 jt Rp. 105.840 jt Rp.101.920 jt
Dengan cara pembebanan :
Nilai Pasar :
30% x Rp. 104 jt = Rp. 31.200.000
40% x Rp. 105.840 jt = Rp. 42.336.000
30% x Rp. 101.920 jt = Rp. 30.429.000
= Rp. 104.000.000
• Teknik Berpasangan (Paired Comparison) Penyesuaian dilakukan berdasarkan satu perbedaan dari pasangan aset pembanding yang dipasang-pasangkan.
Pendekatan Penilaian Aset (Biaya)
Pendekatan kalkulasi biaya dilakukan untuk menentukan nilai objek penilaian, dengan cara menghitung seluruh biaya yang dikeluarkan untuk membuat/memperoleh objek penilaian atau penggantinya pada waktu penilaian dilakukan kemudian dikurangi dengan penyusutan, keusangan fungsional, dan/atau keusangan ekonomis.
Langkah-langkah yang diperlukan:
► Hitung nilai tanah dengan perbandingan data pasar, dengan menganggap tanah sebagai tanah kosong dan tersedia untuk dikembangkan sesuai dengan prinsip Highest and Best Use
► Hitung biaya realisasi baru dari bangunan & prasarana
► Hitung semua penyusutan oleh semua penyebab (fisik, fungsional dan ekonomis)
► Kurangi biaya realisasi baru dengan besarnya penyusutan akan diperoleh nilai pasar bangunan
► Nilai pasar tanah di tambah nilai pasar bangunan sama dengan nilai aset dengan methode pendekatan biaya
Menghitung Biaya Pengganti Baru (Replacement Cost New)
Dalam menghitung biaya pengganti baru terdapat 4 macam metode yang dapat digunakan, yaitu
1. Metode survey kuantitas (quantity survey method)
Dalam menerapkan metode ini, penilai Aset wajib memperoleh data:
(1) biaya langsung, antara lain biaya persiapan lahan, biaya material, dan biaya tenaga kerja;
(2) biaya tidak langsung, antara lain biaya survey, biaya perizinan, biaya asuransi, biaya lain-lain (overhead cost), keuntungan, dan pajak; dan (3) harga satuan yang digunakan, meliputi biaya bahan dan biaya upah;
2. Metode unit terpasang (unit inplace method)
Dalam menggunakan Metode Unit Terpasang (Unit In Place Method), Penilai Aset wajib menghitung estimasi biaya bangunan atau konstruksi berdasarkan harga satuan unit terpasang
3. Methode meter persegi (square meter method)
4. Dalam menggunakan Metode Meter Persegi (Square Meter Method), Penilai Aset wajib:
(1) menghitung estimasi biaya pembangunan dengan memperhatikan harga kontrak atau biaya pembangunan dari aset pembanding yang sebanding dan sejenis yang baru selesai dibangun dalam jangka waktu paling lama satu tahun sejak Tanggal Penilaian (Cut Off Date);
(2) melakukan penyesuaian terhadap data aset pembanding yang sebanding dan sejenis, dalam hal terdapat perbedaan data secara signifikan antara obyek penilaian dan aset pembanding yang sebanding dan sejenis yang dapat mempengaruhi Nilai;
(3) melakukan penyesuaian estimasi biaya pembangunan terhadap kecenderungan perubahan biaya pembangunan pada tanggal kontrak atau tanggal konstruksi sampai dengan Tanggal Penilaian (Cut Off Date); dan (4) menghitung estimasi biaya pembangunan yang dapat diambil dari biaya pembangunan aset pembanding yang sebanding dan sejenis atau biaya pembangunan aset yang baru selesai dibangun dalam jangka waktu paling lama satu tahun sebelum Tanggal Penilaian (Cut Off Date), dalam hal biaya pembangunan pada tanggal kontrak atau tanggal konstruksi tidak diketahui, sepanjang memenuhi persyaratan sebagai berikut:
-aset pembanding yang sebanding dan sejenis memenuhi prinsip penggunaan tertinggi dan terbaik (highest and best use);
-aset pembanding yang sebanding dan sejenis dalam kondisi pasar yang stabil; dan -nilai lokasi (site value) dari aset pembanding yang sebanding dan sejenis dapat diketahui.
5. Metode Index biaya (Index method)
Dalam menggunakan Metode Indeks Biaya (Cost Indexing Method), Penilai Aset wajib mengalikan biaya pembangunan aset pembanding yang sebanding dan sejenis dengan Indeks Biaya tertentu untuk menghasilkan estimasi biaya pembangunan obyek penilaian.
Menghitung Penyusutan Bangunan/Depresiasi
Penyusutan adalah pengurangan nilai dari biaya pembuatan baru. Dalam melakukan penilaian dengan pendekatan Kalkulasi Biaya (Cost Approach), diperlukan suatu tahapan yang cukup penting, yaitu memperkirakan besarnya penyusutan atau depresiasi dari bangunan untuk dapat memperoleh nilai pasar dari bangunan atau nilai pasar dari aset yang dinilai. Depresiasi dari bangunan tidak hanya dipengaruhi oleh umur bangunan saja, tetapi juga keadaan bangunan, walaupun bangunan dalam keadaan 100% baru. Karena dalam penilaian yang kita tentukan adalah nilai bangunan bukan biaya membangun baru bangunan. Ingat bahwa biaya membangun bangunan tidak sama dengan nilai bangunan.
Bangunan akan mempunyai nilai bila bangunan tersebut mempunyai kegunaan bagi manusia.
Dalam menghitung penyusutan terdapat 3 macam metode yang dapat digunakan, yaitu
Terdapat 3 Macam Penyusutan/Depresiasi bangunan, yaitu :
• Metode ekstraksi pasar
Metode ekstraksi pasar hanya dapat digunakan jika:
(1) harga jual aset pembanding yang berasal dari asosiasi penilai tersedia;
(2) aset pembanding yang digunakan wajib memiliki kriteria sebanding dan sejenis; dan
(3) perhitungan nilai tanah dan/atau Biaya Reproduksi Baru (Reproduction CostNew) atau Biaya Pengganti Baru (Replacement Cost New) atas aset pembanding dapat dilakukan dengan akurat.
Prosedur perhitungan penyusutan dengan menggunakan metode ekstraksi pasar adalah:
(1) memperoleh data transaksi atau penawaran aset pembanding dari asosiasi penilai;
(2) melakukan penyesuaian data transaksi atau penawaran aset pembanding;
(3) menghitung nilai aset pembanding yang telah disusutkan (depreciated cost of improvements) untuk aset yang terdiri atas tanah dan bangunan serta prasarana lain dilakukan dengan cara mengurangkan data transaksi atau penawaran aset pembanding dengan nilai tanah aset pembanding;
(4) menghitung Biaya Reproduksi Baru (Reproduction CostNew) atau Biaya Pengganti Baru (Replacement Cost New) aset pembanding;
(5) menghitung penyusutan dengan cara mengurangkan Biaya Reproduksi Baru (Reproduction CostNew) atau Biaya Pengganti Baru (Replacement Cost New) aset pembanding dengan nilai aset pembanding yang telah disusutkan; dan (6) mengkonversikan penyusutan dalam bentuk persentase dengan cara membagi penyusutan dengan Biaya Reproduksi Baru (Reproduction CostNew) atau Biaya Pengganti Baru (Replacement Cost New) aset pembanding.
• Metode Umur Ekonomis
• Dalam menghitung penyusutan dengan menggunakan metode umur ekonomis, Penilai Aset wajib terlebih dahulu memperoleh data sebagai berikut:
(1) umur aktual aset dengan cara menghitung jumlah tahun sejak aset selesai didirikan atau dibuat sampai dengan tanggal penilaian;
• (2) umur efektif dengan cara melakukan penyesuaian terhadap umur aktual berdasarkan kondisi dan kegunaan aset, atau sisa umur ekonomis aset dengan cara melakukan estimasi terhadap sisa umur yang masih tersisa sebelum aset tidak dapat digunakan atau dioperasikan secara ekonomis;
• (3) umur ekonomis (economic life) atau umur manfaat (useful life) dengan cara menghitung jumlah tahun sejak aset didirikan atau dibuat sampai dengan estimasi waktu aset tidak dapat digunakan atau dioperasikan secara ekonomis;
Prosedur perhitungan penyusutan dengan menggunakan metode umur ekonomis adalah:
• (1) menentukan umur ekonomis dan umur efektif obyek penilaian; dan (2) menentukan penyusutan dalam bentuk persentase dengan cara membagi umur efektif dengan umur ekonomis obyek penilaian.
• Metode Breakdown
Dalam metode breakdown, penyusutan dikelompokkan kedalam tiga bagian utama yaitu:
1. Kerusakan fisik (physcal deterioration)
contohnya rusak, lapuk, retak, mengeras atau kerusakan pada strukturnya
Prosedur perhitungan penyusutan berdasarkan kemunduran fisik (physical deterioration), antara lain:
(a) kemunduran fisik (physical deterioration) yang tidak dapat diperbaiki (incurable) didasarkan pada faktor umur, dihitung dengan cara membagi umur efektif dengan umur ekonomis; atau
(b) kemunduran fisik (physical deterioration) yang dapat diperbaiki (curable) didasarkan pada faktor kondisi terlihat, dihitung dengan cara memperkirakan besaran biaya perbaikan yang diperlukan.
Rumus umum menghitung depresiasi / penyusutan yang diakibatkan kerusakan fisik : Penyusutan fisik = (umur efektif / umur manfaat) X 100%
2. Keusangan Fungsional (functional obsolescence)
contohnya, perencanaan yang kurang baik, ketidakseimbangan yang berhubungan dengan ukuran, model, bentuk, umur dan lainnya
Perhitungan penyusutan akibat keusangan fungsional (functional obsolescence) dilakukan dengan cara menghitung estimasi besarnya biaya yang diperlukan untuk membuat obyek penilaian berfungsi dengan optimal, atau memperkirakan inefisiensi operasional.
Rumus umum menghitung depresiasi / penyusutan yang diakibatkan kemunduran fungsional :
Kemunduran fungsional = % kemunduran fungsional X (100% - %penyusutan fisik)
3. Keusangan Ekonomis (economic obsolescence)
contohnya perubahan sosial, peraturan-peraturan pemerintah dan peraturan lain yg membatasi peruntukan dan lain-lain. Perhitungan penyusutan akibat keusangan ekonomis (economic obsolescence) dilakukan dengan memperhatikan hal- hal, antara lain:
(a) dalam hal obyek penilaian dapat diperjualbelikan, maka dihitung dari besarnya nilai perbandingan harga penjualan pada saat sebelum terjadinya keusangan ekonomis (economic obsolescence) dengan pada saat sesudah terjadinya keusangan ekonomis (economic obsolescence);
(b) dalam hal obyek penilaian merupakan aset komersial, maka dihitung dari besarnya penurunan pendapatan obyek penilaian dengan memperhatikan penyebab penurunan pendapatan tersebut; dan (c) dalam hal obyek penilaian merupakan aset industri, maka dihitung dari besarnya penurunan produksi obyek penilaian dengan memperhatikan penyebab penurunan produksi tersebut.
Rumus umum menghitung depresiasi / penyusutan yang diakibatkan keusangan ekonomis
Keusangan ekonomis = % keusangan ekonomis X (100% - %penyusutan fisik)
STANDAR NILAI DALAM PENILAIAN ASET
Nilai Pasar didefinisikan sebagai estimasi sejumlah uang pada tanggal penilaian, yang dapat diperoleh dari transaksi jual beli atau hasil penukaran suatu aset, antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara layak, di mana kedua pihak masing- masing bertindak atas dasar pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa paksaan. (3.1. SPI 1, SPI 2007)
Nilai dalam Penggunaan merupakan nilai yang dimiliki oleh suatu aset tertentu bagi penggunaan tertentu untuk seorang pengguna tertentu dan oleh karena itu tidak berkaitan dengan Nilai Pasar. Nilai dalam Penggunaan ini adalah nilai yang diberikan oleh aset tertentu kepada badan usaha dimana aset tersebut merupakan bagian dari badan usaha tanpa memperdulikan penggunaan terbaik dan tertinggi dari aset tersebut atau jumlah uang yang dapat diperoleh atas penjualannya. (3.1. SPI 2, SPI 2007)
Nilai Investasi merupakan nilai aset untuk investor tertentu atau kelompok investor tertentu untuk tujuan investasi yang teridentifikasi. Konsep Nilai Investasi atau Manfaat
Ekonomi (worth) ini mengkaitkan aset khusus dengan investor khusus, kelompok investor, atau badan usaha dengan kriteria-kriteria dan tujuan-tujuan investasi yang teridentifikasi. Nilai Investasi atau Manfaat Ekonomi suatu aset dapat lebih tinggi atau lebih rendah dari Nilai Pasar aset. Istilah Nilai Investasi atau Manfaat Ekonomi hendaknya jangan dirancukan dengan Nilai Pasar aset investasi. Walau bagaimanapun, Nilai Pasar dapat mencerminkan sejumlah penaksiran atas Nilai Investasi atau Manfaat Ekonomi secara individual, atau aset tertentu. Nilai Investasi, atau manfaat ekonomi berkaitan dengan Nilai Khusus. (3.2. SPI 2, SPI 2007)
Nilai Bisnis yang Berjalan adalah Nilai suatu bisnis secara keseluruhan. Konsep ini melibatkan penilaian terhadap suatu bisnis yang berjalan, di mana alokasi atau pembagian dari Nilai Bisnis Yang Berjalan secara keseluruhan menjadi bagian-bagian penting yang memberikan kontribusi kepada keseluruhan bisnis, tetapi tidak satu pun dari komponen tersebut membentuk dasar untuk Nilai Pasar. Oleh karena itu konsep Nilai Bisnis yang Berjalan dapat diterapkan hanya pada aset yang merupakan bagian penyertaan badan usaha atau perusahaan. (3.3. SPI 2, SPI 2007)
Nilai Asuransi adalah nilai aset sebagaimana yang diatur berdasarkan kondisi-kondisi yang dinyatakan di dalam kontrak atau polis asuransi dan dituangkan dalam definisi yang jelas dan terinci. (3.4. SPI 2, SPI 2007)
Nilai Kena Pajak adalah nilai berdasarkan definisi yang tertuang dalam peraturan perundang-undangan yang berlaku berkaitan dengan penaksiran nilai, dan atau penentuan pajak aset. Walaupun beberapa peraturan perundang-undangan mungkin mengutip Nilai Pasar sebagai dasar penaksiran nilai, metodologi penilaian yang digunakan untuk mengestimasi nilai dapat menghasilkan nilai yang berbeda dengan Nilai Pasar sebagaimana telah didefinisikan dalam SPI 1. Oleh karena itu Nilai Kena Pajak tidak dapat dipertimbangkan sebagai Nilai Pasar sebagaimana didefinisikan dalam SPI 1 kecuali diindikasikan sebaliknya secara eksplisit. (3.5. SPI 2, SPI 2007)
Nilai Sisa adalah nilai suatu aset, tanpa nilai tanah, seperti jika dijual secara terpisah untuk setiap bagiannya dan tidak lagi dimanfaatkan untuk penggunaannya saat ini serta tanpa memperhatikan penyesuaian dan perbaikan khusus. Nilai tersebut dapat diberikan dengan atau tanpa memperhitungkan biaya penjualan, dan apabila memperhitungkan biaya penjualan, hasilnya dihitung dengan menggunakan konsep nilai realisasi bersih (net
realisable value). Dalam setiap analisis, komponen-komponen yang termasuk atau tidak termasuk hendaknya diidentifikasi.(3.6. SPI 2, SPI 2007)
Nilai Jual Paksa adalah sejumlah uang yang mungkin diterima dari penjualan suatu aset dalam jangka waktu yang relatif pendek untuk dapat memenuhi jangka waktu pemasaran dalam definisi Nilai Pasar. Pada beberapa situasi, Nilai Jual Paksa dapat melibatkan penjual yang tidak berminat menjual, dan pembeli yang membeli dengan mengetahui situasi yang tidak menguntungkan penjual. Istilah Nilai Likuidasi seringkali digunakan dan memiliki arti sama dengan Nilai Jual Paksa. (3.7. SPI 2, SPI 2007)
Nilai Khusus adalah istilah yang terkait dengan unsur luar biasa dari nilai sehingga melebihi Nilai Pasar. Nilai Khusus dapat terjadi, misalnya oleh karena kaitan fisik, fungsi, ataupun ekonomi dari aset dengan aset lainnya seperti aset yang bersambungan. Nilai khusus merupakan suatu penambahan nilai yang dapat diterapkan untuk pemilik/
pengguna tertentu atau pemilik/pengguna prospektif dari aset dan bukan pasar secara keseluruhan. Nilai khusus hanya dapat diterapkan untuk pembeli dengan kepentingan khusus. Nilai penggabungan (marriage value) merupakan penambahan nilai hasil penggabungan dua atau lebih hak atas aset, merepresentasikan contoh khusus dari nilai khusus. Nilai khusus dapat dikaitkan dengan elemen-elemen Nilai Bisnis yang Berjalan, dan Nilai Investasi atau Manfaat Ekonomi. Penilai harus memastikan bahwa kriteria tersebut berbeda dengan Nilai Pasar, dengan menyatakan sejelas-jelasnya Asumsi Khusus yang dibuat. (3.8. SPI 2, SPI 2007)
Nilai Jaminan Pinjaman merupakan nilai aset yang ditentukan oleh penilai dengan penaksiran secara berhati-hati atas marketabilitas aset di masa mendatang dengan memperhatikan aspek kesinambungan jangka panjang aset, kondisi pasar lokal dan normal, dan penggunaan saat ini serta alternatif penggunaan aset yang sesuai. Elemen- elemen yang bersifat spekulatif tidak dapat diperhitungkan dalam penilaian Nilai Jaminan Pinjaman. Nilai Jaminan Pinjaman akan didokumentasikan secara jelas dan transparan. (3.9. SPI 2, SPI 2007)
ASET TAK BERWUJUD
Berdasarkan SPI 2007, aset tak berwujud adalah aset yang mewujudkan dirinya melalui aset-aset ekonomis dimana aset ini tidak mempunyai substansi fisik.
Pendekatan Penilaian Aset tak berwujud 1. Pendekatan Perbandingan Data Pasar
Nilai aset merupakan nilai aset yang sebanding di pasar.
a. Multiple
Multiple adalah multiple yang diperoleh dari pembagian harga transaksi dari aset dengan parameter keuangan, seperti misalnya turnover atau profit historikal atau proyeksi pada level tertentu. Beberapa multiple yang digunakan antara lain:
- turnover yang dihasilkan dari aset tak berwujud
- profit setelah diurang biaya-biaya seperti biaya marketing - EBIT atau EBITDA
2. Pendekatan Kapitalisasi Pendapatan
Diperlukan proyeksi untuk data keuangan sebagai berikut:
- turnover
- laba kotor, laba operasi dan laba bersih - laba sebelum dan sesudah pajak
- arus kas sebelum atau sesudah bunga bank dan/atau pajak - sisa masa manfaat
Dalam pendekatan ini terdapat 3 metode yaitu:
- Relief from royalty method - Premium profit method - Excess earning method
Setiap metode di atas menggunakan Discounted Cash Flow (DCF) Method a. Relief from Royalty Method
Metode ini menentukan nilai aset tak berwujud dengan mengkapitalisasi nilai aktiva tak berwujud dengan megkapitalisasi penghematan nilai yang diperoleh dari pembayaran royalti hipotetis dengan cara memiliki atau menyewa. Metode ini dengan gagasan entitas induk sebagai pemilik merek, meminjamkan merek kepada
entitas anak. Jumlah yang dibayarkan entitas anak kepada entitas induk dinyatakan sebagai tarif royalti.
Selanjutnya nilai pendapatan royalti bayangan masa depan didiskon dengan discount rate yang mempertimbangkan ukuran, pasar internasional, reputasi dan brand rating-nya. Discount rate dihitung dengan pendekatan Weighted Cost of Capital yang memperhitungkan biaya utang, biaya saham dan rasio utang dibanding saham.
Langkah terakhir adalah men-net present value-kan semua aliran keuntungan masa depan menjadi masa kini dengan memakai pendekatan Discounted Cash Flow. Hasil akhir inilah yang menjadi nilai.
b. Premium Profits Method
Metode ini membandingkan proyeksi aliran pendapatan atau arus kas pada suatu bisnis yang menggunakan aset tak berwujud dengan bisnis yang tidak menggunakan aset tak berwujud. Kemudian aliran pendapatan atau arus kas tersebut dikapitalisasikan dengan tingkat diskonto atau tingkat kapitalisasi yang sesuai dan layak.
Hal-hal yang perlu diperhatikan adalah:
· Proyeksi aliran pendapatan atau arus kas mendatang yang diharapkan dari suatu bisnis yang menggunakan aset tak berwujud
· Proyeksi aliran pendapatan atau arus kas mendatang yang diharapkan dari suatu bisnis yang tidak menggunakan aset tak berwujud
· Tingkat kapitalisasi atau tingkat diskon yang sesuai untuk mengkapitalisasi aliran pendapatan atau arus kas mendatang
Formula yang dapat digunakan
Projected revenue from licensed asset x royalty rate = royalty savings –taxes = after tax royalty savings x present value factor = present value of asset
c. Excess Earning Method
Metode ini menentukan nilai aktiva tak berwujud sebagai nilai kini dari arus kas yang dihasilkan oleh aktiva tak berwujud tersebut setelah dikurangi arus kas yang dihasilkan oleh aktiva lainnya.
Arus kas yang tidak terkait dengan aktiva tak berwujud karena adanya kontribusi aktva lain disebut Contributory Asset Charges (CAC), dan arus kas tersebut wajib dikurangkan termasuk goodwill.
Identifikasi CAC mempunyai langkah-langkah:
· Mengidentifikasi kontribusi tiap aset terhadap arus kas
· Mengukur nilai dan imbal balik wajar tiap aset
· CAC dapat dibebankan langsung, misalnya dengan tarif royalti wajar Dalam penerapan metode ini hal-hal yang perlu diperhatikan:
· Proyeksi arus kas yang merupakan arus kas dari aktiva tak berwujud
· CAC dari seluruh aktiva lainnya termasuk aktiva tak berwujud lainnya
· Tingkat diskon atau tingkat kapitalisasi
Formula yang dapat digunakan:
Projected revenue: - COGS - operating expenses = operating income +/- royalty charges
= pretax income- taxes = after tax income - return on contributory assets = cash flow from subject asset x present value factor = present value of subject asset
3. Pendekatan Biaya
Pendekatan biaya atau lebih dikenal sebagai Pendekatan Biaya Pengganti Terdepresiasi menentukan nilai aset tak berwujud dengan menghitung biaya penggantian dengan aktiva yang sebanding atau identik kapasitas layanannya.
Pendekatan biaya tidak dapat digunakan untuk:
· Menilai aktiva tak berwujud yang tidak sebanding dengan potensi layanan
· Menilai proyek pengembangan aktiva tak berwujud yang berlansung bertahun-tahun Pendekatan biaya ini hanya dapat digunakan sebagai satu-satunya pendekatan dengan syarat:
· Aktiva tak berwujud memiliki pendapatan yang secara langsung menghasilkan arus kas
· Nilai pasar aktiva tak berwujud yang layak tidak tersedia
· Transaksi aktiva tak berwujud tidak cukup memadai untuk perbandingan pasar Langkah-langkah dalam penerapan pendekatan ini:
· Menentukan biaya reproduksi baru (reproduction cost new) dan biaya pengganti baru (replacement cost new)
· Menghitung jumlah keusangan sesuai sisa umur manfaat
· Mengurangi estimasi biaya dengan jumlah keusangan Bentuk keusangan antara lain adalah:
- keusangan fungsional (functional obsolescence) - keusangan teknologi (technological obsolescence) - keusangan ekonomis (economic obsolescence) Formula yang dapat digunakan:
Reproduction Cost Dikurangi : Functional obsolescence Sama dengan : Replacement cost Dikurangi : Economic obsolescence Sama dengan : Fair Market Value
PENGERTIAN LAPORAN
Laporan penilaian (valuation report) merupakan sebuah laporan tertulis dari nilai dan atau penilaian yang telah dilaksanakan oleh penilai kepada pihak yang memberi tugas (klien). Tujuan dari laporan penilaian ini adalah agar pembaca (klien) memahami masalah penilaian dari objek yang dinilai melalui alasan dan deskripsi data yang relevan untuk mendukung suatu opini/kesimpulan nilai. Laporan penilaian ini merupakan tahap akhir dari rangkaian proses penilaian. American Institute of Real Estate Appraisers (AIREA), memberi standar bahwa laporan penilaian setidaknya harus mencakup beberapa hal sebagai berikut :
1. Identifikasi dan deskripsi mengenai properti subjek yang dinilai.
2. Spesifikasi kepentingan (interests) yang terdapat dalam properti yang dinilai, yaitu melalui analisis kepemilikan, keuangan (financial), kepentingan legal dan lainlain.
3. Mengidentifikasi opini yang menjadi tujuan penilaian dan sekaligus kegunaan
penilaian itu sendiri.
4. Menetapkan tanggal penilaian (date of valuation), tanggal inspeksi lapangan dan tanggal pelaporan.
5. Menentukan kegunaan tertinggi dan terbaik (highest & best use) dari properti yang dinilai (jika dianggap perlu).
6. Menerangkan prosedur penilaian yang digunakan.
7. Menyediakan/menampilkan data pendukung dan alasanalasan yang mendukung analisis, opini dan kesimpulan nilai dalam laporan.
8. Menerangkan semua asumsi dan batasan (limiting condition) yang mempengaruhi analisis, opini dan kesimpulan nilai.
9. Mengidentifikasi personal properti/itemitem yang bukan termasuk dalam real properti.
10.Menerangkan sejarah/riwayat properti, termasuk riwayat penjualan, penyewaan, pendanaan dan lainlain.
Sementara itu, menurut Standar Penilaian Indonesia (SPI) 2007, SPI 3 tentang Pelaporan PenilaianTahun 2007, laporan penilaian seharusnya :
1. Menyusun kesimpulan penilaian secara lengkap dan mudah dimengerti serta tidak menimbulkan kesalahpahaman
2. Mengidentifikasi pemberi tugas, maksud dan tujuan penilaian, tanggaltanggal yang relevan dengan penilaian yaitu tanggal penilaian, tanggal laporan penilaian, dan tanggal inspeksi lapangan.
3. Menentukan dasar penilaian, termasuk jenis dan definisi nilai pasar dan nilai selain nilai pasar yang akan dilaporkan secara terpisah dalam hal beberapa komponen properti dalam penilaian dinilai pada dasar selain nilai pasar.
4. Mengidentifikasi dan menjelaskan hak kepemilikan atau kepentingan properti yang dinilai, karakteristik fisik dan legal properti, golongan properti lain yang dinilai selain kategori properti yang utama.
5. Menjelaskan ruang lingkup penugasan penilaian.
6. Menjelaskan seluruh asumsi dan kondisi pembatas yang mendasari kesimpulan nilai.
7. Mengidentifikasi asumsi khusus dan menentukan kemungkinan kondisi tersebut akan terjadi.
8. Memuat deskripsi informasi dan data yang diperiksa, analisis pasar yang dilaksanakan, pendekatan dan prosedur penilaian yang diterapkan, dan alasan yang mendukung analisis, opini dan kesimpulan dalam laporan.
9. Memuat pernyataan yang secara khusus melarang publikasi dari laporan secara keseluruhan atau sebagian, atau referensi didalamnya, atau opini nilai atau nama dan afiliasi profesional dari penilai, tanpa persetujuan tertulis dari penilai.
10.Memuat pernyataan penilai (compliance statement) dimana penilaian telah dilakukan sesuai SPI. Pernyataan penilai tersebut harus mengkonfirmasikan :
a. Pernyataan faktual yang dipresentasikan dalam laporan penilaian adalah benar sesuai dengan pemahaman terbaik dari Penilai.
b. Analisis dan kesimpulan hanya dibatasi oleh asumsi dan kondisi yang dilaporkan.
c. Penilai tidak memiliki kepentingan terhadap properti yang dinilai (jika terdapat kepentingan tertentu harus disebutkan). d. Imbalan jasa penilai tidak berkaitan dengan hasil penilaian yang dilaporkan.
e. Penilaian dilakukan dengan memenuhi ketentuan SPI dan KEPI.
f. Penilai telah memenuhi syarat pendidikan profesional yang ditentukan dan/atau diselenggarakan oleh asosiasi penilai yang diakui pemerintah.
g. Penilai memiliki pemahaman mengenai lokasi dan/atau jenis properti yang dinilai.
h. Penilai melakukan inspeksi terhadap properti yang dinilai. i. Tidak seorangpun, kecuali yang disebutkan dalam laporan penilaian, telah menyediakan bantuan profesional dalam penyiapan laporan penilaian.
11. Mencantumkan nama, kualifikasi profesional, dan tanda tangan penilai.
Menurut SPI 2007, penyajian laporan penilaian ditentukan oleh penilai dan pemberi tugas berdasarkan instruksi dan spesifikasi penugasan. Jenis, isi, dan panjangnya laporan tergantung dari maksud dan tujuan pengguna, persyaratan hukum, jenis properti, sifat, dan kompleksitas dari permasalahan penilaian. Dokumentasi yang cukup untuk seluruh
laporan penilaian harus disimpan rapi dalam arsip kerja untuk mendukung hasil dan kesimpulan dari penilaian dan harus disimpan dalam jangka waktu setidaknya lima tahun setelah penyelesaian.
BENTUK – BENTUK LAPORAN
Bentuk laporan penilaian tergantung dari kebutuhan dan tujuan penilaian. Secara garis besar bentuk laporan penilaian dibagi menjadi laporan lisan dan laporan tertulis.
Namun demikian, bentuk laporan penilaian yang lazim digunakan dalam praktek penilaian properti dikelompokkan menjadi 4 (empat) macam, yaitu :
a) Laporan lisan/oral report, yaitu laporan lisan dari penilai. Laporan ini diperlukan jika keadaannya mendesak atau klien tidak memerlukan pelaporan secara tertulis.
b) Surat/letter report, yaitu laporan penilaian yang berbentuk surat dan berisikan hasil investigasi dan analisis yang disimpulkan dalam sebuah surat (contoh SPPTPBB). Estimasi nilai disampaikan melalui suatu surat yang disahkan dengan tanda tangan
penilai. Surat ini biasanya hanya berisi opini nilai dari properti, tanpa disertai dukungan data, informasi dan analisis. Laporan semacam ini biasanya disiapkan atas permintaan pelanggan (klien), namun setidaknya laporan penilaian berbentuk surat ini berisikan tentang :
· Identifikasi yang mencukupi mengenai properti dan hak kepemilikan yang terdapat dalam properti yang dinilai;
· Pernyataan mengenai tujuan penilaian;
· Deskripsi mengenai bentuk analisis yang dipakai;
· Tanggal penilaian, tanggal pelaporan dan semua batasanbatasan masalah (limiting condition).
· Sertifikasi nilai/pernyataan tentang kesimpulan nilai
c) Formulir/form report, adalah laporan penilaian dalam bentuk formulir khusus yang disediakan oleh perusahaan penilai dan bentuk formulir tersebut adalah standar. Bentuk laporan ini biasanya digunakan oleh institusi keuangan, asuransi, dan pemerintah. Form report ini merupakan bentuk laporan yang memuat tentang hasil penilaian dari suatu properti secara singkat dan biasanya berisikan informasi berkaitan dengan :
· Tanah, yaitu mencakup mengenai luas tanah, bentuk tanah, jenis hak atas tanah, topografi, ada/tidaknya banjir, lebar depan (frontage) dan ciri khusus lainnya yang berkaitan dengan onsite dan offsite improvement
· Bangunan, yaitu mencakup informasi mengenai luas bangunan, jumlah lantai bangunan, kegunaan bangunan, umur bangunan/tahun dibangun, jumlah ruangan, kondisi bangunan secara umum, spesifikasi bangunan (lantai, atap, dinding dan
langit - langit), fasilitas bangunan (mekanikal dan elektrikal), desain, bangunan pelengkap, pagar dan taman.
· Sertifikasi nilai, yaitu kesimpulan/opini nilai yang dihasilkan melalui sebuah analisis, tandatangan/pengesahan, asumsi dan kondisi pembatas. Dalam pembuatan bentuk laporan ini, hal yang harus diperhatikan adalah ketika form tidak dapat mengakomodir data penilaian yang penting dan krusial maka sebaiknya penilai tetap memasukkan data tersebut ke dalam laporan dengan tidak mengubah struktur form.
d) Laporan lengkap/narrative report, adalah laporan penilaian yang disampaikan secara lengkap, disertai deskripsi properti (tanah dan bangunan), data – data pendukung, analisis dan disertai juga dengan data - data pendukung lainnya seperti foto, site plan, building plan, gambar detail dan potongan bangunan, denah/peta yang menunjukkan letak objek dan informasi lain yang mendukung opini nilai. Laporan penilaian bentuk ini harus lengkap, jelas, terperinci dan sistematis sehingga pembaca dapat mengikuti langkah – langkah penilaian hingga sampai pada kesimpulan nilai akhir. Dalam laporan lengkap ini, penilai harus memisahkan bagian deskriptif dengan bagian analisis dan interpretasi. Data faktual dan deskriptif biasanya terletak di awal laporan sehingga memudahkan dalam analisis dan interpretasi. Data faktual tersebut menjadi dasar bagi penilai untuk menganalisis factor - faktor yang mempengaruhi nilai dan dasar bagi penilai untuk melakukan interpretasi.
BAB II
Pemindahtanganan BMN
Pemindahtanganan merupakan pengalihan kepemilikan barang milik negara sebagai tindak lanjut dari penghapusan dengan cara:
1. dijual,
2. dipertukarkan, 3. dihibahkan,
4. disertakan sebagai modal pemerintah.
Dengan ketentuan BMN yang diperlukan dalam penyelenggaraan tugas pemerintahan negara tidak dapat dipindahtangankan serta pemindahtanganan BMN berupa tanah dan/atau bangunan dapat dilakukan setelah mendapat persetujuan DPR, dengan beberapa pengecualian.
Penjualan
Penjualan adalah pengalihan kepemilikan BMN kepada pihak lain dengan menerima penggantian dalam bentuk uang. Penjualan BMN dilakukan dengan pertimbangan:
1. optimalisasi BMN yang berlebih atau idle,
2. secara ekonomis lebih menguntungkan bagi negara,
3. sebagai pelaksanaan ketentuan perundang-undangan yang berlaku.
Selain pertimbangan diatas, terdapat pembatasan lain dalam penjualan BMN, yaitu dari segi objek dan subjek, yaitu:
Penjualan yang dilakukan oleh Pengguna Barang dapat dilakukan terhadap BMN berupa:
1. Bangunan yang harus dihapuskan karena anggaran bangunan pengganti telah tersedia dalam dokumen anggaran;
2. Penjualan tanah/ bangunan yang merupakan rumah negara golongan III;
3. Selain tanah/bangunan.
Dengan catatan harus mendapat izin dari Pengelola Barang.
Penjualan yang dilakukan oleh Pengelola Barang dapat dilakukan terhadap BMN berupa tanah/bangunan yang idle. Dimana terkait dengan penjualan BMN, terdapat ketentuan-
