Faktor-faktor yang Mempengaruhi Perubahan Nilai Tanah dan Bangunan pada Suatu Properti (Kasus: Perumahan Galaxi Bumi Permai, Surabaya)

(1)

Faktor-faktor yang Mempengaruhi Perubahan Nilai Tanah dan Bangunan pada Suatu Properti (Kasus: Perumahan Galaxi Bumi Permai, Surabaya)

M. Ikhsan Setiawan ABSTRAK

Seiring dengan pertumbuhan kota-kota besar di Indonesia yang semakin meningkat, maka akan mengakibatkan berkembangnya pula tingkat kehidupan masyarakat yang membawa dampak peningkatan mutu kualitas hidup pada penduduk kota tersebut. Bertolak dari semua itu, berbagai pihak yang terkait dalam usaha pengembangan suatu properti seperti halnya pemerintah maupun pihak swasta berlomba-lomba untuk memajukan kualitas pembangunan yang ada saat ini maupun yang terencana di masa datang, sehingga mengakibatkan terjadinya perubahan nilai tanah dan bangunan pada suatu properti. Bertolak dari semua itu, berbagai pihak yang terkait dalam usaha pengembangan suatu properti seperti halnya pemerintah maupun pihak swasta berlomba-lomba untuk memajukan kualitas pembangunan yang ada saat ini maupun yang terencana di masa datang, sehingga mengakibatkan terjadinya perubahan nilai tanah dan bangunan pada suatu properti.

Kata Kunci : nilai tanah, bangunan, properti

PENDAHULUAN

Latar Belakang : Tanah dan bangunan merupakan aset yang paling

mendominasi penilaian suatu properti. Tanah dan penggunaannya merupakan aset yang penting dan mempengaruhi kemampuan membangun suatu bangsa, tidak hanya secara ekonomi namun juga secara sosial dan budaya, karena perubahan nilai aset (tanah dan bangunan) itu sendiri dipengaruhi oleh faktor fisik, ekonomi, sosial, budaya. Hal ini terbukti ketika kondisi perekonomian bangsa ini terpuruk ternyata membawa dampak pada merosotnya industri real estat. Oleh karena itu, wajib memperhatikan konsep hukum mengenai benda yang berwujud (tangible) dan tidak berwujud (intangible) yang mempunyai nilai disebut properti, yang bisa juga disebut sebagai aset, yang berlaku di Indonesia sebagai dasar penilaian properti (Standart Penilaian Indonesia, 2002). Dalam perkembangannya, perubahannya nilai tanah dan bangunan pada suatu properti saat ini memberikan sorotan yang tidak bisa dipandang dengan sebelah mata, karena begitu banyak faktor yang dapat mempengaruhinya. Untuk itu perlu diberikan suatu perhatian khusus. Dalam menyikapi hal tersebut perlu untuk ditinjau faktor-faktor yang dapat mempengaruhinya, sehingga dapat diketahui dan dipahami guna kepentingan di masa datang. Sehubungan dengan hal di atas perlu dilakukan penilaian (appraisal) atas nilai properti yang akan dijadikan acuan dari faktor-faktor yang mempengaruhi perubahan nilai tanah dan bangunan pada suatu properti.

(2)

 Faktor-faktor apakah yang mempengaruhi perubahan nilai tanah dan bangunan pada suatu properti ?

 Bagaimana tingkat signifikansi dan korelasi perubahan nilai tanah dan bangunan pada suatu properti ?

Tinjauan Pustaka :

Konsep-Konsep Real Estate, Properti dan Aset

1. Real Estate adalah tanah dan semua kepunyaannya atau hak yang terkandung dan apapun yang terbentuk atau dikeluarkan di atasnya oleh kejadian alam atau buatan manusia (Santoso, 2000). Real Estate dirumuskan sebagai tanah secara fisik dan benda yang dibangun oleh manusia yang menjadi satu kesatuan dengan tanahnya. Hal ini adalah penguasaan fisik yang berwujud yaitu yang dapat dilihat dan dijamah (dipegang), bersama-sama dengan segala sesuatu yang didirikan pada tanah yang bersangkutan, diatas atau dibawah tanah.

2. Properti adalah sesuatu yang dapat dimiliki (Santoso, 2000)

3. Aset adalah sumber daya yang dimiliki dan dikuasai dimana daripadanya dapat diharapkan manfaat ekonomi. Kepemilikan atas aset itu sendiri sebenarnya bersifat tidak berwujud. Namun, aset yang dimiliki dapat bersifat berwujud atau tidak berwujud.

Prinsip Dasar Penilaian

Dalam melakukan penilaian properti diperlakukan beberapa prinsip dasar penilaian menurut Ventolo, Williams 1990 antara lain: Principle Of Hgheast And

Best Use (Prinsip Penggunaan yang Sebaik dan Setinggi Mungkin) yaitu dalam

mengestimasi nilai suatu properti harus diperhitungkan keuntungan yang utama dan tingkat pengembalian yang semaksimal mungkian dari properti, prinsip dasar yang kedua yaitu Principle Of Suply And Demand (Prinsip Persediaan dan Permintaan) dimana suatu properti akan mempunyai nilai bila properti tersebut dapat digunakan. Nilai properti akan naik bila persediaan kurang, dan akan turun bila persediaan banyak, prinsip ketiga adalah Principle

Of Substitusion (Prinsip Pengganti) dimana pembeli suatu properti tidak akan

membayar lebih terhadap suatu properti dibandingkan dengan biaya pembelian properti lain yang sama atau sejenis, Principle Of Anticipation (Prinsip Keuntungan yang Diharapkan Properti) adalah nilai suatu properti yang diharapkan akan memberikan keuntungan dimasa yang akan datang atau penggunaan properti tersebut, Principle Of Conformity (Prinsip Kesesuaian) yaitu properti yang terletak pada lingkungan yang cocok baik sosial maupun ekonominya akan mempunyai nilai maksimum, Principle Of Competition (Prinsip Persaingan) yang berarti nilai properti akan dipengaruhi oleh tingkat persaingan pada jenis properti yang sama, Principle Of Consisten Use (Prinsip Penggunaan yang Tetap) yaitu properti harus dinilai berdasarkan penggunaan

(3)

yang tetap, Principle Of Hange, Principle Of Progression And Regressioan, Principle

Of Contribution, dan Principle Of Externalities. Faktor-Faktor Yang Mempengaruhi Nilai

Adapun beberapa faktor yang dapat mempengaruhi nilai tanah dan bangunan pada suatu properti antara lain :

1. Faktor Fisik

Nilai pada suatu properti tanah dan bangunan maupun tanah itu memberikan nilai secara langsung pada suatu properti. Faktor tersebut dibentuk secara alami (natural) maupun oleh tangan manusia. Contoh terbentuk oleh alam yaitu: lahan itu sendiri, seperti topografi, tanah dan geologi, minyak, iklim, udara, air, jangkauan dan lokasi, tumbuhan dan hewan, dan yang lainnya. Sedangkan contoh terbentuk oleh tangan manusia seperti: ukuran dan luas yang ditentukan, bentuk bangunan, industri, fasilitas kesehatan dan keamanan, transportasi umum, keadaan lingkungan, bandar udara, jalan raya, komunikasi, taman bermain, dan olah raga, fasilitas pendidikan.

2. Faktor Real Properti

Faktor real properti dikatakan dapat mempengaruhi nilai tanah dan bangunan karena real properti sangat erat kaitannya dengan nilai atas tanah bangunan itu sendiri, misalnya tingkat kebutuhan masyarakat terhadap tanah dan bangunan, properti tanah dan bangunan merupakan kebutuhan primer masyarkat

Data Menurut Statistik

Tahapan yang sangat penting dalam proses ilmiah adalah menyusun alat ukur (instrument) penelitian sebagai pedoman untuk mengukur variabel-variabel penelitian. Alat ukur tersebut harus reliabel. Yang dikatakan valid adalah suatu ukuran yang menunjukkan tingkat keadalan atau keahlian suatu alat ukur, sedangkan reliabel adalah keajekan atau konsisten alat pengumpul data penelitian. Jenis alat ukur dapat berupa wawancara dan angket. Teknik pengumpulan data menggunakan teknik wawancara ialah suatu cara pengumpulan data yang digunakan untuk memperoleh informasi langsung dari sumbernya, sedangkan teknik pengumpulan data menggunakan angket

(questionnaire) adalah daftar pertanyaan yang diberikan kepada orang lain yang

bersedia memberikan respons sesuai dengan permintaan pengguna dan lain-lainnya. Alat ukur yang baik sudah menetapkan tingkat pengukuran tertentu, yaitu : dapat berupa Nominal, Ordinal, Interval dan Ratio (NOIR).

Pada umumnya semua jenis angket paling sedikit mempunyai dua fungsi, yaitu deskripsi dan pengukuran. Fungsi angket pertama ialah informasi yang diperoleh melalui angket dapat memberikan gambaran atau deskripsi tentang karakteristik dari individu atau sekelompok responden, sedangkan fungsi angket kedua ialah untuk melakukan pengukuran variabel-variabel individual

(4)

atau kelompok tertentu. Menurut Riduwan 2002, penyusunan angket yang baik, perlu memperhatikan beberapa faktor berikut:

a. Populasi dan sampel.

b. Tingkat sosial dan ekonomi, latar belakang pendidikan dan lain-lain individu dan kelompok sasaran yang hendak diteliti.

c. Kejelasan fakta apa saja yang akan diperlukan untuk mempelajari masalah yang akan diteliti.

d. Tingkat jangkauan untuk memperoleh fakta dan data. e. Bagaimana caranya angket diadministrasikan.

f. Macam-macam alternatif atau model jawaban responden yang akan digunakan dalam penelitian.

g. Berapa lama waktu pembuatan angket.

h. Bagaimana kontrol kita atau kendali yang bisa dilakukan oleh peneliti agar responden dapat memberikan jawaban terhadap angket yang dibuat.

i. Dalam menyusun pernyataan atau pertanyaan peneliti menggunakan pernyataan atau pertanyaan yang mudah dipahami responden, singkat, padat, dan sederhana. Hal ini harus diperhatikan, antara lain : panjang pendeknya angket, isi angket, kerahasiaan jawaban, dan faktor lain yang terkait.

Selain itu, alat ukur penelitian harus valid dan reliabel melalui analisis validitas dan reliabilitas atau menggunakan alat ukur baku yang digunakan untuk mengukur berbagai variabel-variabel sosial dan psikolodi, baik sebagai tesis, disertai rnaupun dibuat sengaja untuk mengukur variabel tertentu atau untuk penelitian tertentu.

Data adalah bahan mentah yang perlu diolah sehingga menghasilkan informasi atau keterangan, baik kualitatif maupun kuantitatif yang menunjukkan fakta. Sedangkan perolehan data sebaiknya relevan artinya data yang ada hubungannya langsung dengan masalah penelitian, mutakhir artinya data yang diperoleh masih hangat dibicarakan, dan diusahakan oleh orang pertama (data primer). Data yang, sudah memenuhi syarat perlu diolah Pengolahan data merupakan kegiatan terpenting dalam proses dan kegiatan penelitian. Kekeliruan memilih analisis dan perhitungan akan berakibat fatal pada kesimpulan, generalisasi maupun interpretasi. Hal ini perlu dikaji secara mendalam hal-hal yang menyangkut pengolahan data, supaya bisa memilih dan menentukan secara tepat dalam pengolahan data.

Jenis Data

Data menurut jenisnya ada dua yaitu data kualitatif dan data kuantitatif Data Kualitatif yaitu data yang berhubungan dengan kategorisasi, karakteristik berwujud pertanyaan atau berupa kata-kata. Data ini biasanya didapat dari wawancara dan bersifat subjektif sebab data tersebut ditafsirkan lain oleh orang yam, berbeda. Data kualitatif dapat diangkakan kalam bentuk ordinal

(5)

atau rangking. Data kuantitatif yaitu data yang berwujud angka-angka. Data ini diperoleh dari pengukuran langsung maupun dari angka-angka yang diperoleh dengan mengubah data kualitatif men jadi data kuantitatif. Data kuantitatif bersifat objektif dan bisa ditafsirkan sama oleh semua orang.

Jenis Skala Pengukuran

Maksud dari skala pengukuran ini untuk mengklasifikasikan variabel yang akan diukur supaya tidak terjadi kesalahan dalam menentukan analisis data dan langkah penelitian selanjutnya. Jenis skala pengukuran ada empat, yaitu : skala nominal, skala ordinal, skala interval, dan skala ratio menurut Riduwan 2002 dan Singarimbun, Effendi 1989.

Uji Validitas dan Reliabilitas Terhadap Suatu Konstruk dan Konsep

Pada penelitian manajemen umumnya variabel-variabel penelitiannya dirumuskan sebagai sebuah variabel laten (sering juga disebut faktor atau konstruk) yaitu variabel yang tidak diukur secara langsung, tetapi dibentuk melalui dimensidimensi yang diamati atau indikator-indikator yang diamati. Biasanya dimensi atau indikator itu diamati dengan menggunakan kuesioner atau angket yang bertujuan untuk mengetahui pendapat responden tentang suatu hal.

Sedangkan dalam penelitian ini hal yang ingin diketahui adalah apakah faktor-faktor yang mempengaruhi nilai tanah dan bangunan pada suatu properti dan bagaimana tingkat korelasi dan signifikansinya.

Dari hasil pengumpulan data para responden perlu dilakukan pengujian tentang validitas dan reliabilitas, untuk mengetahui apakah data tersebut layak untuk digunakan analisa lebih lanjut atau tidak. Kedua pengujian tersebut dilakukan dengan tujuan untuk meminimalisir adanya bias yang terjadi, sehingga kesalahan pengambilan kesimpulan hasil penelitian dapat diminimalisir sekecil mungkin.

Validitas

Uji validitas digunakan untuk mengukur sah atau valid tidaknya suatu kuesioner. Suatu kuesioner dikatakan valid jika pertanyaan pada kuesioner mampu untuk mengungkapkan sesuatu yang akan diukur oleh kuesioner tersebut. Jadi validitas ingin mengukur apakah pertanyaan dalam kuesioner yang sudah kita buat betul-betul dapat mengukur apa yang hendak kita ukur. Mengukur tingkat validitas dapat dilakukan dengan beberapa cara, yaitu : A. Melakukan korelasi antara skor butir pertanyaan dengan total skor

konstruk atau variabel. Dengan menggunakan hipotesa sebagai berikut :

H0 = Skor butir pernyataan berkorelasi positif dengan total skor konstruk

HA = Skor butir pernyataan tidak berkorelasi positif dengan total skor konstruk

Uji signifikansi dilakukan dengan membandingkan nilai r hitung dengan nilai r tabel untuk degree of freedom ( df ) = n - k, dalam hal ini n adalah

(6)

jumlah sample dan k adalah jumlah konstruk. Jika r hitung ( untuk r tiap butir dapat dilihat pada kolom Corected Item - Total Corelation ) lebih besar dari r tabel dan r nilai positif, maka butir atau pertanyaan tersebut dikatakan valid. (Ghozali, 2001).

B. Dengan cara manual yaitu dengan menggunakan rumus teknik korelasi product moment untuk menghitung korelasi antar masing-masing pernyataan dengan skor total dengan rumus :

r = ) ) Y ( Y N ( ) X ( X N ( ) Y X ( ) XY ( N 2 2 2 2 _ _ _ _ _ _     

Secara statistik, angka korelasi yang diperoleh harus dibandingkan dengan angka kritik tabel korelasi nilai r. Tabel ini dapat dilihat pada lampiran. Cara melihat angka kritik adalah dengan melihat baris N - 2. Untuk taraf signifikansinya dapat dlbandingkan dengan taraf signifikansi 5 % atau dengan taraf signifikansi 1 %. Dengan syarat bahwa nilai r dari hitungan secara manual harus lebih besar dari nilai r pada tabel. ( Singarimbun dan Effendi, 1989 ). C. Uji validitas dapat juga dilakukan dengan menghitung korelasi antara skor

masing-masing butir pertanyaan dengan total skor. Untuk uji validitas ini menggunakan program SPSS ( Statistical Package for Social Science ). Dari tampilan output SPSS akan terlihat korelasi antara masing-masing skor butir pertanyaan terhadap total skor butir-butir pertanyaan dengan melihat pada total skornya, dengan taraf signifikan maksimum 0,05 ( p < 0,05 ). ( Ghozali, 2001)

Reliabilitas

Reliabilitas sebenarnya adalah alat untuk mengukur suatu kuesioner yang merupakan indikator dari variable atau konstruk. Suatu kuesioner dikatakan reliabel atau handal jika jawaban seseorang terhadap pernyataan adalah konsisten atau stabil dari waktu ke waktu. Sebagai misal variabel atau konstruk motivasi 1 diukur dengan 5 (lima) indikator dan masing-masing indikator berupa pertanyaan yang mengukur tingkat motivasi seseorang. Jawaban responden terhadap pertanyaan ini dikatakan reliabel jika masing-masing pertanyaan dijawab secara konsisten atau jawaban tidak boleh acak oleh karena masing-masing pertanyaan hendak mengukur hal yang sama yaitu motivasi. Pengukuran reliabilitas dapat dilakukan dengan 2 (dua) cara :

A. Repeated Measure atau pengukuran ulang. Disini seseorang akan disodori pertanyaan yang sama pada waktu yang berbeda, dan kemudian dilihat apakah ia tetap konsisten dengan jawabannya atau tidak.

B. One Shot atau pengukuran sekali saja. Disini pengukuran hanya sekali dan kemudian hasilnya dibandingkan dengan pertanyaan lain atau mengukur korelasi antar jawaban pertanyaan. SPSS memberikan fasilitas untuk mengukur reliabilitas dengan uji Statistik Cronbach Alpha (). Suatu

(7)

konstruk atau variable dikatakan reliabel jika memberikan nilai Cronbach Alpha > 0,06 ( Nunally, 1969 ).

DATA DAN METODE

Identifikasi faktor perubah nilai tanah dan bangunan 1. Faktor Fisik

Nilai pada suatu properti tanah dan bangunan sangat dipengaruhi oleh faktor fisik, karena bentuk atau rupa dari bangunan maupun tanah itu memberikan nilai secara langsung pada suatu properti, baik terbentuk oleh tangan manusia maupun oleh alam.

Contoh terbentuk oleh alam yaitu:

 lahan itu sendiri, seperti topography

 minyak, iklim, udara, air

 jangkauan dan lokasi

 tumbuhan dan hewan

Sedangkan contoh terbentuk oleh tangan manusia seperti:

 ukuran dan luas yang ditentukan

 bentuk bangunan

 industri

 fasilitas kesehatan dan keamanan

 transportasi umum

 keadaan lingkungan

 bandar udara

 jalan raya

 komunikasi

 taman bermain dan olah raga

 fasilitas pendidikan

Faktor Ekonomi

Seperti kita ketahui, ekonomi sangat erat kaitannya dengan nilai. Oleh karena itu, faktor ekonomi berperan aktif dalam mempengaruhi perubahan nilai yang ada pada suatu properti, misalnya:

 tingkat pendapatan masyarakat

 perubahan nilai mata uang dan tingkat suku bunga

 pengembalian investasi

 penawaran dan permintaan

Pengolahan Data Validitas Penelitian

Validitas menunjukkan sejauhmana suatu alat pengukur itu mengukur apa yang ingin diukur. Dengan menggunakan kuesioner di dalam pengumpulan data penelitian, maka kuesioner yang disusun harus mengukur apa yang ingin diukur dan teruji validitasnya.

(8)

Dalam penelitian ini, kami menggunakan validitas eksternal dalam mengukur variabel-variabel yang ada dengan teknik korelasi. Bila korelasinya tinggi dan signifikan, maka data yang ada memiliki validitas yang tinggi juga.

Cara Menguji Validitas :

1. Mengidentifikasikan secara operasional konsep yang akan diukur a. Mencari definisi dan rumusan tentang konsep yang akan diukur

Bila rumusan yang ada cukup operasional untuk digunakan sebagai tolak ukur, maka rumusan tersebut dapat langsung dipakai. Tetapi bila rumusan belum operasional, maka harus dirumuskan terlebih dahulu seoperasional mungkin.

b. Membuat definisi atau rumusan konsep yang akan diukur

Untuk lebih mematangkan definisi konsep tersebut, maka data yang ada harus didiskusikan dengan para ahli yang kemudian dikembangkan dalam bentuk rumusan yang operasional.

c. Mengadakan wawancara langsung kepada responden

Untuk merumuskan aspek-aspek konsep yang akan diukur, kami menanyakan langsung kepada responden mengenai keuntungan maupun kerugian dari variabel yang ada.

2. Melakukan uji coba skala pengukur pada sejumlah responden

Responden diminta untuk menyatakan apakah mereka setuju atau tidak setuju dengan masing-masing pernyataan. Dengan jumlah responden 20 orang maka distribusi skor mendekati kurve normal yang sangat diperlukan dalam perhitungan statistik.

3. Mempersiapkan tabel tabulasi jawaban

Langkah ini dilakukan hanya sekedar ilustrasi yang dipakai dalam skala pengukur.

(9)

4. Menghitung korelasi

Menghitung korelasi antara masing-masing pernyataan dengan skor total dengan menggunakan rumus teknik korelasi "product moment"

r = ) ) Y ( Y N ( ) X ( X N ( ) Y X ( ) XY ( N 2 2 2 2 _ _ _ _ _ _      Dimana : N = jumlah responden X = skor pernyataan Y = skor total

XY = skor pernyataan dikalikan skor total

Secara statistik, angka korelasi yang diperoleh harus dibandingkan dengan angka kritik cara melihat angka kritik adalah dengan melihat taraf signifikansi 5%.

Apabila dalam perhitungan ditemukan pernyataan yang tidak valid (tidak signifikan pada tingkat 5%), kemungkinan pernyataan tersebut kurang baik sehingga menimbulkan penafsiran yang berbeda.

Reliabilitas Penelitian

Reliabilitas adalah indeks yang menunjukkan sejauhmana suatu alat pengukur dapat dipercaya atau dapat diandalkan.

Setiap hasil pengukuran selalu merupakan kombinasi antara hasil pengukuran yang sesungguhnya (true score) ditambah dengan kesalahan pengukuran.

X0= Xt+ Xe

Dimana :

X0 = angka yang diperoleh

Xt = angka yang sebenarnya

Xe = kesalahan pengukuran

Makin kecil kesalahan pengukuran, maka alat pengukur makin reliabel. Sebaliknya makin besar kesalahan pengukuran makin tidak reliabel alat pengukur tersebut. Besar kecilnya kesalahan pengukuran dapat diketahui dari indeks korelasi.

HASIL PEMBAHASAN

Faktor-Faktor Yang Mempengaruhi Nilai Tanah dan Bangunan

Dalam melakukan evaluasi terhadap faktor-faktor yang mempengaruhi perubahan nilai tanah dan bangunan penulis melakukan studi literatur tentang faktor-faktor yang mempengaruhi nilai tanah dan bangunan serta melakukan wawancara terhadap orang yang ahli dibidangnya, antara lain: Pihak Pengembang dan Pihak Kontraktor. Wawancara ini dilakukan terhadap pimpinan dan karyawan masing-masing intitusi atau lembaga. Para responden tersebut dianggap telah cukup mewakili dan memiliki expert judgment dalam

(10)

penilaian terhadap nilai tanah dan bangunan. Pengembang dikatakan memiliki

expert judgment dikarenakan mereka memang bergerak dalam bidang properti

dan bangunan, pihak kontraktor dikatakan berkompeten dalam penilaian karena mereka memiliki kemampuan dalam bidang penilaian fisik atas suatu properti dan bangunan.

Dari studi literatur yang diambil dari Betts, ely, S.J. 2001. Basic Real Estate

Appraisal, didapat beberapa faktor atau variabel yang sangat mempengaruhi

nilai pada suatu properti tanah dan bangunan antara lain : faktor fisik, sosial, politik dan ekonomi (real properti). Namun dalam hal ini untuk membatasi ruang lingkupnya penulis lebih mengutamakan penelitian pada faktor fisik dan real properti dengan melakukan studi penelitian dan wawancara kepada Pihak Developer dan Kontraktor.

Faktor fisik mempengaruhi nilai tanah dan bangunan karena bentuk atau rupa dari bangunan maupun tanah itu memberikan nilai secara langsung pada suatu properti, baik terbentuk oleh tangan manusia maupun oleh alam. Contoh terbentuk oleh alam yaitu: lahan itu sendiri seperti topography, iklim, udara, air, jangkauan dan lokasi, tumbuhan dan hewan. Sedangkan contoh terbentuk oleh tangan manusia seperti: ukuran dan luas ditentukan, bentuk bangunan, industri, fasilitas kesehatan dan keamanan, transportasi umum, keadaan lingkungan, bandar udara, jalan raya, komunikasi, taman bermain dan olah raga, fasilitas pendidikan.

Faktor real properti dikatakan dapat mempengaruhi nilai tanah dan bangunan karena real properti sangat erat kaitannya dengan nilai atas tanah bangunan itu sendiri, misalnya tingkat kebutuhan masyarakat terhadap tanah dan bangunan, properti tanah dan bangunan merupakan kebutuhan primer masyarkat.

Setelah dilakukan wawancara dan pengumpulan data, maka penulis menyimpulkan ada beberapa faktor yang mempengaruhi perubahan nilai tanah dan bangunan. Berikut ini tabel dari variabel-variabel dari faktor-faktor yang mempengaruhi nilai tanah dan bangunan pada suatu properti.

Tabel

Faktor, variabel-variabel yang mempengaruhi nilai tanah dan bangunan Variabel-variabel (elemen) nilai tanah dan bangunan

1.1. Kebutuhan Properti

a. Tingkat kebutuhan masyarakat terhadap tanah dan bangunan b. Properti tanah dan bangunan merupakan kebutuhan primer

masyarkat

c. Semakin mahal dan menyempitnya lahan untuk pengembangan property tanah dan bangunan.

1.2. Aksesibilitas

(11)

perubahan nilai tanah dan bangunan

b. Jangkauan kawasan perumahan terhadap pusat kota berpengaruh pada nilai tanah dan bangunan

c. Adanya jalan yang layak pakai merubah nilai tanah dan bangunan pada kawasan tersebut

d. Kemudahan informasi dalam menunjukkan suatu kawasan terhadap masyarakat mempengaruhi nilai tanah dan bangunan

1.3. Topografi

a. Keadaan kontur tanah yang kurang rata memberi nilai tersendiri terhadap tanah tersebut

b. Luas dan jenis tanah dan bangunan mempengaruhi nilai tanah dan bangunan tersebut.

1.4. Lokasi

a. Letak wilayah berada dalam pusat keramaian memberi nilai pada tanah dan bangunan

b. Tanah dan bangunan yang berada pada suatu dataran tinggi memberi perubahan nilai tersendiri

c. Tanah dan bangunan dekat pantai memiliki nilai tersendiri sehingga merubah nilainya

1.5. Fasilitas

a. Suatu daerah dekat tempat pendidikan mempengaruhi nilai tanah dan bangunan

b. Suatu daerah dekat pelayanan kesehatan mempengaruhi nilai tanah dan bangunan

c. Adanya taman bermain mempengaruhi nilai tanah dan bangunan pada kawasan tersebut

d. Adanya pusat perbelanjaan pada kawasan tersebut mempengaruhi nilai tanah dan bangunan

Analisa dan Hasil Penelitian

Data yang telah dikumpulkan dari 20 (dua puluh) responden yang merupakan data mentah kemudian ditabulasikan dengan tujuan untuk mempermudah dalam melakukan analisis data. Analisis data yang dilakukan meliputi uji validitas dan reliabilitas serta analisis diskriptif. Semua dilakukan dengan program aplikasi komputer SPSS release 10 for windows.

Uji Validitas (Kesahihan)

) ) Y ( -Y (N -) ) X ( X (N ) Y X ( -) XY ( N r 2 2 2 2 _ _       

Rumusan ini diajukan oleh Arnold dan Fawett pada tahun 1975 (Singarimbun dan Effendi, 1989).

(12)

Responden X1 X2 X3 Y X12 _X22 _X32 _Y2 _X₁_{Y X}₂_{Y X}₃_Y 1 3 4 5 12 9 16 25 144 36 48 60 2 4 4 4 12 16 16 16 144 48 48 48 3 5 4 4 13 25 16 16 169 65 52 52 4 3 2 3 8 9 4 9 84 24 16 24 5 4 4 4 12 16 16 16 144 48 48 48 6 4 3 4 11 16 9 16 121 44 33 44 7 3 2 1 6 9 4 1 36 18 12 6 8 5 4 4 13 25 16 16 169 65 52 52 9 4 5 4 13 16 25 16 169 52 65 52 10 3 4 5 12 9 16 25 144 36 48 60 11 4 4 4 12 16 16 16 144 48 48 48 12 5 4 4 13 25 16 16 169 65 52 52 13 3 2 3 8 9 4 9 64 24 16 24 14 4 4 4 12 16 16 16 144 48 48 48 15 4 3 4 11 16 9 16 121 44 33 44 16 3 2 1 6 9 4 1 36 18 12 6 17 5 4 4 13 25 16 16 169 65 52 52 18 4 5 4 13 16 25 16 169 52 65 52 19 3 4 5 12 9 16 25 144 36 48 60 20 4 4 4 12 16 16 16 144 48 48 48 N 77 72 75 224 307 276 303 2608 884 844 880 Catatan : X adalah skor pernyataan no. 1

Y adalah skor total

XY adalah skor pernyataan no. 1 dikalikan skor total

Masukkan semua angka-angka diatas ke dalam rumus korelasi product momont, dan menjadi :

 Untuk variabel X1 : rxy = 224)] x (224 2608) x [(20 77)] x (77 307) x [(20 224) x (77 884) x (20 rxy = 0,668  Untuk variabel X2 : rxy =

224)]

x

(224

2608)

x

[(20

72)]

x

(72

276)

x

[(20

224)

x

(72

844)

x

(20

rxy = 0,921  Untuk variabel X3 : rxy = 224)] x (224 2608) x [(20 75)] x (75 303) x [(20 224) x (75 880) x (20 rxy = 0,861

Jadi bila jumlah responden ada 20 orang maka jalur yang dilihat adalah baris 20 -2 = 18. Untuk taraf signifikansi 5%, angka kritik adalah 0,444. Karena angka korelasi yang diperoleh pada pernyataan no. 1, 2 dan 3 diatas angka kritik taraf

(13)

5% maka seluruh pernyataan diatas adalah signifikan (Singarimbun dan Effendi, 1989).

Perhitungan Korelasi Teknik Product Moment (Aksesbilitas)

Responden X1 X2 X3 X4 Y X12 X22 X32 X42 Y2 X₁Y X₂Y X₃Y X₄Y 1 5 5 4 3 17 25 25 16 9 289 85 85 68 51 2 3 5 4 3 15 9 25 16 9 225 45 75 60 45 3 4 5 4 3 16 16 25 16 9 256 64 80 64 48 4 5 5 5 5 20 25 25 25 25 400 100 100 100 100 5 2 3 4 3 12 4 9 16 9 144 24 36 48 36 6 5 5 5 3 18 25 25 25 9 324 90 90 90 54 7 5 5 5 4 19 25 25 25 16 361 95 95 95 76 8 4 5 4 4 17 16 25 16 16 289 68 85 68 68 9 5 5 5 5 20 25 25 25 25 400 100 100 100 100 10 5 5 4 3 17 25 25 16 9 289 85 85 68 51 11 3 5 4 3 15 9 25 16 9 225 45 74 60 45 12 4 5 4 3 16 16 25 16 9 256 64 80 64 48 13 5 5 5 5 20 25 25 25 25 400 100 100 100 100 14 2 3 4 3 12 4 9 16 9 144 24 36 48 36 15 5 5 5 3 18 25 25 25 9 324 90 90 90 54 16 5 5 5 4 19 25 25 25 16 361 95 95 95 76 17 4 5 4 4 17 16 25 16 16 289 68 85 68 68 18 5 5 5 5 20 25 25 25 25 400 100 100 100 100 19 5 5 4 3 17 25 25 16 9 289 85 85 68 51 20 3 5 4 3 15 9 25 16 9 225 45 75 60 45 N 84 96 88 72 340 374 468 392 272 5890 1472 1652 1514 1252 Catatan : X adalah skor pernyataan no. 1

Y adalah skor total

Masukkan semua angka-angka diatas ke dalam rumus korelasi product momont, dan menjadi :  Untuk variabel X1 : rxy =

340)]

x

(340

5890)

x

[(20

84)]

x

(84

374)

x

20 [(

340)

x

(84

1472)

x

20 (

rxy = 0,911  Untuk variabel X2 : rxy =

_[(

₂₀

_x

₄₆₈₎

₍₉₆

_x

_96)]

_[(20

_x

₅₈₉₀₎

₍₃₄₀

_x

_340)]

340)

x

(96

1652)

x

20 (

_[(

₂₀

_x

₃₉₂₎

₍₈₈

_x

_88)]

_[(20

_x

₅₈₉₀₎

₍₃₄₀

_x

_340)]

340)

x

(88

1514)

x

20 (

rxy = 0,783  Untuk variabel X4 :

(14)

rxy =

340)]

x

(340

5890)

x

[(20

72)]

x

(72

272)

x

20 [(

340)

x

(72

1252)

x

20 (

rxy = 0,746

Jadi bila jumlah responden ada 20 orang maka jalur yang dilihat adalah baris 20 - 2 = 18. Untuk taraf signifikansi 5%, angka kritik adalah 0,444. Karena angka korelasi yang diperoleh pada pernyataan no. 1, 2, 3 dan 4 diatas angka kritik taraf 5% maka seluruh pernyataan diatas adalah signifikan (Singarimbun dan Effendi, 1989).

Perhitungan Korelasi Teknik Product Moment (Topografi) Responden X1 X2 Y X12 _X22 _Y2 _X₁_Y _X₂_Y 1 3 2 5 9 9 25 15 10 2 3 4 7 9 9 49 21 28 3 3 5 8 9 9 64 24 40 4 5 5 10 25 25 100 50 50 5 3 2 5 9 4 25 15 10 6 3 2 5 9 4 25 15 10 7 4 3 7 16 9 49 28 21 8 4 4 8 16 16 64 32 32 9 5 4 9 25 16 81 45 36 10 3 2 5 9 4 25 15 10 11 3 4 7 9 16 49 21 28 12 3 5 8 9 25 64 24 40 13 5 5 10 25 25 100 50 50 14 3 2 5 9 4 25 15 10 15 3 2 5 9 4 25 15 10 16 4 3 7 16 9 49 28 21 17 4 4 8 16 16 64 32 32 18 5 4 9 25 16 81 45 36 19 3 2 5 9 4 25 15 10 20 3 4 7 9 16 49 21 28 N 72 68 140 272 258 1038 526 512

Catatan : X adalah skor pernyataan no. 1 Y adalah skor total

140)]

x

(140

1038)

x

[(20

72)]

x

(72

272)

x

20 [(

140)

x

(72

526)

x

20 (

140)]

x

(140

1038)

x

[(20

68)]

x

(68

258)

x

20 [(

140)

x

(68

512)

x

20 (

rxy = 0,913

(15)

Perhitungan Korelasi Teknik Product Moment (Lokasi)

Responden X1 X2 X3 Y X12 _X22 _X32 _Y2 _X₁_{Y X}₂_{Y X}₃_Y 1 3 4 4 11 9 9 16 121 33 44 44 2 4 3 3 10 16 9 9 100 40 30 30 3 4 3 3 10 16 9 9 100 40 30 30 4 5 5 5 15 25 25 25 225 75 75 75 5 4 3 3 10 16 9 9 100 40 30 30 6 2 2 1 5 4 4 1 25 10 10 5 7 5 4 4 13 25 16 16 169 65 52 52 8 4 4 4 12 16 16 16 144 48 48 48 9 5 5 5 15 25 25 25 225 75 75 75 10 3 4 4 11 9 16 16 121 33 44 44 11 4 3 3 10 16 9 9 100 40 30 30 12 4 3 3 10 16 9 9 100 40 30 30 13 5 5 5 15 25 25 25 225 75 75 75 14 4 3 3 10 16 9 9 100 40 30 30 15 2 2 1 5 4 4 1 25 10 10 5 16 5 4 4 13 25 16 16 169 65 52 52 17 4 4 4 12 16 16 16 144 48 48 48 18 5 5 5 15 25 25 25 225 75 75 75 19 3 4 4 11 9 16 16 121 33 44 44 20 4 3 3 10 16 9 9 100 40 30 30 N 79 73 71 223 329 283 277 2639 925 862 852 Catatan : X adalah skor pernyataan no. 1

Y adalah skor total

223)]

x

(223

2639)

x

[(20

79)]

x

(79

329)

x

20 [(

223)

x

(79

925)

x

20 (

_[(

₂₀

_x

₂₈₃₎

₍₇₃

_x

_73)]

_[(20

_x

₂₆₃₉₎

₍₂₂₃

_x

_223)]

223)

x

(73

862)

x

20 (

_[(

₉

_x

₂₇₇₎

₍₇₁

_x

_71)]

_[(20

_x

₂₆₃₉₎

₍₂₂₃

_x

_223)]

223)

x

(71

852)

x

20 (

rxy = 0,978

(16)

Perhitungan Korelasi Teknik Product Moment (Fasilitas)

Responden X1 X2 X3 X4 Y X12 _X22 _X32 _X42 _Y2 _X₁_{Y X}₂_{Y X}₃_{Y X}₄_Y 1 4 3 2 3 12 16 9 4 9 144 48 36 24 36 2 4 4 2 4 14 16 16 4 16 196 56 56 28 56 3 4 4 3 3 14 16 16 9 9 196 56 56 42 42 4 5 4 4 5 18 25 16 16 25 324 90 72 72 90 5 4 4 3 5 16 16 16 9 25 256 64 64 48 80 6 4 3 2 4 13 16 9 4 16 169 52 39 26 52 7 4 4 4 5 17 16 16 16 25 289 68 68 68 85 8 5 4 4 4 17 25 16 16 16 289 85 68 68 68 9 5 4 3 5 17 25 16 9 25 289 85 68 51 85 10 4 3 2 3 12 16 9 4 9 144 48 36 24 36 11 4 4 2 4 14 16 16 4 16 196 56 56 28 56 12 4 4 3 3 14 16 16 9 9 196 56 56 42 42 13 5 4 4 5 18 25 16 16 25 324 90 72 72 90 14 4 4 3 5 16 16 16 9 25 256 64 64 48 80 15 4 3 2 4 13 16 9 4 16 169 52 39 26 52 16 4 4 4 5 17 16 16 16 25 289 68 68 68 85 17 5 4 4 4 17 25 16 16 16 289 85 68 68 68 18 5 4 3 5 17 25 16 9 25 289 85 68 51 85 19 4 3 2 3 12 16 9 4 9 144 48 36 24 36 20 4 4 2 4 14 16 16 4 16 196 56 36 28 56 N 86 75 58 83 302 374 285 182 357 4644 1312 1146 906 1280 Catatan : X adalah skor pernyataan no. 1

Y adalah skor total

302)]

x

(302

4644)

x

[(20

86)]

x

(86

374)

x

20 [(

302)

x

(86

1312)

x

20 (

_[(

₂₀

_x

₂₈₅₎

₍₇₅

_x

_75)]

_[(20

_x

₄₆₄₄₎

₍₃₀₂

_x

_302)]

302)

x

(75

1146)

x

20 (

302)]

x

(302

4644)

x

[(20

58)]

x

(58

182)

x

20 [(

302)

x

(58

906)

x

20 (

rxy = 0,888

(17)

 Untuk variabel X4 : rxy =

302)]

x

(302

4644)

x

[(20

83)]

x

(83

357)

x

20 [(

302)

x

(83

1280)

x

20 (

rxy = 0,823

(18)

Nilai Tingkat Korelasi rxy

No Variabel faktor-faktor nilai No Butir rxy R tabel Status 1 Kebutuhan properti

1.1. Tingkat kebutuhan

masyarakat terhadap tanah dan bangunan

1.2. Properti tanah dan bangunan merupakan kebutuhan primer masyarakat

1.3. Semakin mahal dan

menyempitnya lahan untuk pengembangan property tanah & bangunan 1 2 3 0.668 0.921 0.861 0.444 0.444 0.444 Sahih Sahih Sahih 2 Aksesibilitas 1.1. Tersedianya transportasi umum memberi peran dalam perubahan nilai tanah dan bangunan

1.2. Jangkauan kawasan perumahan terhadap pusat kota berpengaruh pada nilai tanah dan bangunan

1.3. Adanya jalan yang layak pakai merubah nilai tanah dan bangunan pada kawasan tersebut

1.4. Kemudahan informasi dalam menunjukkan suatu kawasan terhadap masyarakat

mempengaruhi nilai tanah dan bangunan 4 5 6 7 0.911 0.711 0.783 0.746 0.444 0.444 0.444 0.444 Sahih Sahih Sahih Sahih 3 Topografi

3.1. Keadaan kontur tanah yang kurang rata memberi nilai tersendiri terhadap tanah tersebut

3.2. Luas dan jenis tanah dan bangunan mempengaruhi nilai tanah dan bangunan tersebut

8 9 0.807 0.913 0.444 0.444 Sahih Sahih 4 Lokasi

4.1. Letak wilayah berada dalam pusat keramaian memberi nilai pada tanah dan bangunan 4.2.Tanah dan bangunan yang berada pada suatu dataran tinggi memberi perubahan nilai tersendiri

4.3.Tanah dan bangunan dekat pantai memiliki nilai tersendiri

10 11 12 0.868 0.956 0.978 0.444 0.444 0.444 Sahih Sahih Sahih

(19)

(20)

5 Fasilitas

5.1. Suatu daerah dekat tempat pendidikan mempengaruhi nilai tanah dan bangunan 5.2. Suatu daerah dekat pelayanan

kesehatan mempengaruhi nilai tanah dan bangunan

5.3.Adanya taman bermain

mempengaruhi nilai tanah dan bangunan pada kawasan tersebut

5.4.Adanya pusat perbelanjaan pada kawasan tersebut mempengaruhi nilai tanah dan bangunan 13 14 15 16 0.714 0.762 0.888 0.823 0.444 0.444 0.444 0.444 Sahih Sahih Sahih Sahih

Dari hasil rekapitulasi hasil uji validitas faktor-faktor yang mempengaruhi nilai tanah dan bangunan antar variabel pada tabel 4.12 diatas dapat dilihat bahwa hampir semua elemen (variabel) dinyatakan valid (sahih) dengan angka korelasi (r) lebih besar 0.444 (nilai r tabel).

Uji Reliabilitas (Keandalan)

Berdasarkan hasil perhitungan dapat diketahui bahwa seluruh indikator dalam variabel dinyatakan andal. Hal ini dapat dilihat pada kolom koefisien alpha, dimana memiliki nilai () 0.60.

Rekapitulasi Hasil Uji Reliabilitas Faktor Perubah Nilai Tanah dan Bangunan

No Variabel Faktor-faktor Nilai Koefisien

Alpha Cronbach Alpha Status

1 Kebutuhan Properti 0.7576 0.6000 Andal

2 Aksesibilitas 0.7758 0.6000 Andal

3 Topografi 0.6345 0.6000 Andal

4 Lokasi 0.9253 0.6000 Andal

5 Fasilitas 0.7876 0.6000 Andal

Dari tabel diatas dapat dilihat bahwa seluruh pernyataan (indikator) dalam tiap elemen (variabel) dapat dikatakan andal dengan angka koefisien alpha lebih besar dari angka Cronbach Alpha () sebesar 0.6.

Setelah dilakukan perhitungan manual, maka selanjutnya dilakukan perhitungan dengan menggunakan program SPSS. Dari perhitungan dengan menggunakan program tersebut, maka didapatkan faktor-faktor yang dapat mempengaruhi perubahan nilai tanah dan bangunan pada suatu properti berdasarkan urutan tingkat korelasi dan signifikansinya.

Faktor-faktor yang mempengaruhi perubahan nilai tanah dan bangunan menurut urutan tingkat korelasi dan signifikansi

(21)

No Faktor-faktor Yang Mempengaruhi _{Nilai Tanah dan Bangunan} Nilai Korelasi _Rata2x Nilai Signifikansi

1 Variabel 4. Lokasi 0.8095 0.000

2 Variabel 5. Fasilitas 0.5227 0.000

3 Variabel 1. Kebutuhan Properti 0.5079 0.001

4 Variabel 2. Aksesibilitas 0.4989 0.000

5 Variabel 3. Topografi 0.4967 0.000

KESIMPULAN

Dari analisa dan pembahasan dapat ditarik kesimpulan :

1. Faktor yang paling mempengaruhi perubahan nilai tanah dan bangunan pada suatu property adalah :

 Faktor Lokasi ( R = 0,8  = 0,0 ) yang meliputi

 Letak wilayah berada dalam pusat keramaian memberi nilai pada tanah dan bangunan (35.43%)

 Tanah dan bangunan yang berada pada suatu dataran tinggi memberi perubahan nilai tersendiri (32.74%)

 Tanah dan bangunan dekat pantai memiliki nilai tersendiri sehingga merubah nilainya (31.84%)

2. Faktor yang kurang mempengaruhi perubahan nilai tanah dan bangunan pada suatu property adalah :

 Faktor Topografi ( R = 0,49  = 0,0 ) yang meliputi

 Keadaan kontur tanah yang kurang rata memberi nilai tersendri terhadap tanah tersebut (51.43%)

 Luas dan jenis tanah dan bangunan mempengaruhi nilai tanah dan bangunan tersebut (48.57%)

Saran dan Rekomendasi

Dalam penelitian sejenis diharapkan melakukan wawancara dan kuesioner kepada personil pada jajaran top management yang memiliki kemampuan dan pengetahuan yang baik dalam penilaian properti dna juga perlu ditinjau background dari tiap-tiap expert judgment tersebut sehingga didapatkan data-data yang relavan dan akurat. Keberhasilan penelitian bergantung pada keakuratan data yang diperoleh.

Dapat dilanjutkan pada penelitian yang lebih spesifik baik pada kondisi tanah dan bangunan, sehingga diharapkan didapatkan faktor-faktor yang lebih relevan di dalam mempengaruhi nilai suatu tanah dan bangunan.

REFERENSI

Betts, R.M., Ely, S.J., 2001. Basic Real Estate Appraisal. Fith Edition. Dennis McKenzien. Amerika Serikat.

Graaskamp, James A. 1978. The Appraisal of 25 N. Pinckey: A Demonstration Case for Contemporary Appraisal Methods. Wisconsin.

Komite Penyusun SPI. 2002. Standart Penilaia Indonesia. Jakarta.

Mochtar, Indrasurya B. 1999. Cara Penulisan Laporan Teknik. Edisi Pertama. Jurusan Teknik Sipil, FTSP, ITS. Surabaya.

(22)

Santoso, B. 2000. Realestat Indonesia. School of Real Estate. Jakarta.

Sidik, M. 2000. Model Penilaian Properti Berbagai Penggunaan Tanah di Indonesia. Yayasan Bina Umat Sejahtera. Jakarta.

Singarimbun, M., Effendi, S. 1989. Metode Indonesia Survai. LP3ES. Jakarta.

Supriyanto, B. 2001. Pendidikan Penilaian Indonesia. Masyarakat Profesi Penilai Indonesia. Jakarta.

Ventolo, W.L., dan Williams, M.R., 1990. Fundamental of Real Estate appraisal. 5th

Faktor-faktor yang Mempengaruhi Perubahan Nilai Tanah dan Bangunan pada Suatu Properti (Kasus: Perumahan Galaxi Bumi Permai, Surabaya)

224)]

x

(224

2608)

x

[(20

72)]

x

(72

276)

x

[(20

224)

x

(72

844)

x

(20

340)]

x

(340

5890)

x

[(20

84)]

x

(84

374)

x

20

[(

340)

x

(84

1472)

x

20

(

[(

20

x

468)

(96

x

96)]

[(20

x

5890)

(340

x

340)]

340)

x

(96

1652)

x

20

(

[(

20

x

392)

(88

x

88)]

[(20

x

5890)

(340

x

340)]

340)

x

(88

1514)

x

20

(

340)]

_[(

₂₀

_x

₄₆₈₎

₍₉₆

_x

_96)]

_[(20

_x

₅₈₉₀₎

₍₃₄₀

_x

_340)]

_[(

₂₀

_x

₃₉₂₎

₍₈₈

_x

_88)]

_[(20

_x

₅₈₉₀₎

₍₃₄₀

_x

_340)]