T
EORI
B
ID
R
ENT
& P
OLA
G
UNA
P
ENGANTAR
¥
Sebelum memahami bagaimana cara suatu kota
tumbuh dan berkembang, maka ada baiknya
dipahami tentang Teori Bid Rent, dengan kata
lain merupakan teori Penawaran sewa
P
ENDAHULUAN
¥
Teori lokasi Von Thunen adalah
pelopor dalam kelompok Teori
Bid-Rent
yang mula –mula muncul pada abad ke-19
Rent
yang mula –mula muncul pada abad ke-19
di Jerman. Dalam kegiatan pertanian,
teori
tentang kemampuan seseorang
pengusaha atau petani untuk
membayar sewa tanah
yang digunakannya
baik untuk kegiatan pertanian, pendirian rumah
maupun untuk industri.
¥
The
bid rent theory
is
¥
The
bid rent theory
is
a
geographical economic
theory
that refers to how the
price and demand for
Land
use
changes as the distance from
the
Central Business
1. DEFINISI
A bid-rent curve is akin To the ‘indifference curve’ of
economics in that benefits or utility to be gained from any
particular combination of rents and transport costs and
sales are equal anywhere on the curve
Retail Industry/ Commercial Multiple family housing A b ili ty t o p a y re n t A B C A b ili ty t o p a y re n t
Distance from centre
single family housing Agriculture
n Optimal location
n Optimal location
n Highest and best use Example :
Central location A : sales $ 2m – rent $ 2 – profit $ 1 Central location B : sales $ 2m – rent $ 1 – profit $ 1 Central location C : sales $ 1,5m – rent $ 0,5 – profit $ 1
The diagram shows what various land-users are
P
ENJELASAN DARI
D
IAGRAM
¥
Hal ini dapat dilihat bahwa
perdagangan (khususnya department store
besar / retail) bersedia untuk membayar
sewa terbesar yang akan berlokasi di CBD.
¥
CBD sangat berharga bagi mereka karena secara
tradisional lokasi yang paling mudah diakses
untuk populasi yang besar.
¥
Populasi yang besar ini sangat penting
untuk department store, yang memerlukan omset yang
cukup besar.
¥
Akibatnya, mereka bersedia dan mampu
membayar nilai sewa tanah sangat tinggi.
L
ANJUTAN
...
¥
Kegiatan Industri bersedia berada di pinggiran dari CBD.
¥Ada tanah lebih tersedia untuk pabrik-pabrik mereka,
tetapi mereka masih memiliki banyak manfaat CBD,
seperti pasar dan komunikasi yang baik.
Ketika Anda bergerak lebih jauh, tanah itu kurang
¥
Ketika Anda bergerak lebih jauh, tanah itu kurang
menarik untuk kegiatan industri dan rumah.
¥
Semakin jauh Anda pergi dari CBD, harga tanah menjadi
sangat murah.
¥
Inilah sebabnya mengapa daerah-daerah kota yang
sangat padat penduduknya, perumahan akan terbangun
vertikal (flat, Apartment, Rumah susun), sedangkan pinggiran
kota dan daerah pedesaan yang jarang
penduduknya terbangun secara horizontal (rumah semi
dan terpisah dengan kebun).
General Pattern of Urban Land Use
The Distribution of Isometric
Fenomena CLUSTERING mempengaruhi jenis PENGGUNAAN LAHAN
dominan pada struktur ruang suatu kota.
Contoh: Industri, Komersial, Ritel.
F
Centripetal and Centrifugal Forces : The Clustering & Repulsion
of Urban Land Use
By Charles C. Colby (Nelson, dlm Bourne e.d, 1971 : 77-78)
1. GAYA SENTRIPETAL
Gaya yang menahan fungsi-fungsi tertentu di pusat kota dan
menarik fungsi lain ke dalam pusat kota.
a.
Daya Tarik (fisik) Tapak
Umumnya
kualitas
lansekap
alami,
seperti
penyeberangan sungai
b.
Kenyamanan Fungsional
Merupakan
hasil
dari
adanya
aksesibilitas
max
terhadap wilayah metropolitan dan wilayah lain dalam
region/kota.
c.
Daya Tarik Fungsional
Lanjutan...
c.
Daya Tarik Fungsional
Konsentrasi 1 fungsi di pusat kota yang bekerja
sebagai magnet kuat yang menarik fungsi lainnya.
d.
Gengsi Fungsional
Berkembangnya reputasi (misal suatu Jalan atau
Lokasi) akibat adanya fungsi tertentu (restoran,
perdagangan, dll).
2. GAYA SENTRIFUGAL
Gaya yang mendorong kegiatan berpindah dari sub pusat
kota ke wilayah pinggiran.
a.
Gaya Ruang : akibat meningkatnya kemacetan
b.
Gaya Tapak : adanya kerugian akibat pusat kota terlalu
intensif
c.
Gaya Situasional : akibat adanya penjarakan antar
bangunan (Ruang +, -)
d.
Gaya Evolusi Sosial : merupakan tanggapan terhadap
tingginya nilai lahan, tax dan keterbatasan berkembang
e.
Status dan Organisasi Hunian : merupakan akibat dari
bentuk fungsional yg kadaluarsa, pola yg mengkristal,
kemacetan lalin, fasilitas transportasi yg tdk memuaskan.
ì
T H E PA T T E R N O F I N D U S T R I A L
L . U.
I N
U
R BA N
A
R E A S
B C C
The Spatial Industrial Structure of a Metropolis, based on
Map of Industrial Areas of London in Martin (1964, page 122).
A : B :
Printing Port Industries Clothing Furniture A B B B B B B B B C C C C C C C D D D Clothing Furniture Office Machinery Engineering
Food Manufacturing
C : D :
Electrical Goods Vehicle Manufacture Components Heavy Engineering Light Cusumer Oil Refining
A. Industries which need good acess to skilled labour
from whole cities
B. - Entrerprises tend to be larger
- Seeking cheaper land
- A good location for material assembly & product
distribution
- Acces to un-skilled or semi skilled male & female
labour in sub urban
C. It’s similar B, but are lighter in nature & less
space-consuming
D. - Large space consumers (for assembly line
production, for store for waste)
ì
LAND USE CHANGES OVER TIME
1.
Spatial distribution of Popultation
2.
Transport improvements
3.
Technological change in production & (especially)
communications
4.
Pressure for central area development
a c b a b c A B t 0 a c b a b c t 5 a’ a1 c b1 c t 5 b1 a1
ì
LAND USE CHANGES OVER TIME
c1 b1 a1 c2 b2 a2Lanjutan...
The Effects on the Pattern of Land Use by Changes in
Bid-rent Curves
a1 c1 c1 t 5 b1 a2 c2 c2 t 5 b2ì
H I S T O R I C V S S T R U C T U R A L E X P L A N A T I O N O F U R B A N L A N D U S E PA T T E R NModel Teori Historis
1. Proses desentralisasi yang terus menerus mengakibatkan DAMPAK yang kurang menguntungkan.
- pemborosan dana dgn pembangunan fasilitas baru di pinggiran
1 2 3 4 5
a
b
pinggiran
2. - Adanya Renewal & space yg tertata baik akan mendorong kembali ke pusat kota
- Adanya perbaikan di daerah-daerah permukiman disekitar CBD sehingga menjadi menarik untuk ditempati lagi.
3. Program perbaikan menjalar ke zona 2,3 sehingga menarik ditinggali.
c
1 : CBD
2 : Zone of Transition 3 : Zone of Low Status 4 : Zone of Middle Status 5 : Zone of High Status
ì
H I S T O R I C V S S T R U C T U R A L E X P L A N A T I O N O F U R B A N L A N D U S E PA T T E R NStructural Theory
a. Zona 2 mengalami Deteriosasi lingkungan yg cukup
1 2 3 4 5
c Teori Struktural ditekankan pd mobilitas tempat tinggal yang dikaitkan dengan :
1. Taste
2. Preference 3. Life Style
a. Zona 2 mengalami Deteriosasi lingkungan yg cukup parah (akibat invasi & Infiltrasi fungsi-fungsi dari zona 1). Karena terjadi percampuran fungsi maka menjadi tidak nyaman untuk tempat tinggal dan mendorong pindah keluar (Centrifugal Flow)
b. Adanya proses “RENEWAL”, menjadikan balik lagi (Centripetal Flow), biasanya untuk pr. Single
c. Untuk memenuhi kebutuhan akan tempat tinggal pada zone-zone dibangun apartemen, open space.
1 : CBD 2 : Zone of Transition 3 : Low Status 4 : Middle Status 5 : High Status a b
ì
BID
-
RENT AND LAND USE
:
THEORY
&
REALITY
THEORY
Based on number of assumptions some of which are both
restrictive and questionable.
1. Kota mempunyai 1 pusat (one center/one CBD ?)
2. Flat, features less plain/kota pada daerah yang datar Homogenous physical environment ?
Homogenous physical environment ?
3. Transportation costs are early related to distance ? Ongkos transport sebanding dengan jarak yang ditempuh ke segala arah, biaya semakin tinggi bila jarak semakin jauh.
4. Highest bidder
Lahan dijual ke penawar tertinggi (free land market), tidak ada Government Intervention.
ì
BID
-
RENT AND LAND USE
:
THEORY
&
REALITY
Menurut William Alonso (1971) :
Ada 5 hal penting mengetahui kaitan antara Bid-Rent Curve, Land Use and Land Value :
1. Bid-rent curve dibuat untuk semua jenis penggunaan lahan
2. Keseimbangan sewa untuk setiap lokasi ditentukan oleh penawar
Location Rent
RETAILING
tertinggi
3. Penggunaan lahan ditentukan oleh penawar tertinggi, maka streeper bid-rent menguasai lokasi-lokasi sentral
4. Melalui persaingan yang ketat dalam penawaran terhadap lokasi oleh pengguna-pengguna lahan, maka penggunaan lahan akan menentukan nilai lahan.
5. Tetapi dapat juga terjadi sebaliknya.
Hubungan Antar Land Value dengan Jarak ke Pusat Kota
Distance from the city center 0
INDUSTRIAL
ì
BID
-
RENT AND LAND USE
:
THEORY
&
REALITY
1. Penyimpangan topografi - lahan
- multi storied complex buildings
2. Penyimpangan jaringan transportasi
- Radial roads, nilai lahan yang diluar dan pinggir jalan akan mempunyai Land Value yang tinggi.
mempunyai Land Value yang tinggi.
3. Penyimpangan Fleksibilitas Lahan
- Under utilized (lokasi digunakan untuk penggunaan lahan yang tidak memberikan harga yang paling tinggi)
4. Penyimpangan Eksternalitas
(+) Aglomerasi/clustering tdk hanya 1 fungsi, tapi beberapa fungsi
(-) Lokasi dekat meat-packing plants, shg land value menurun
ì
BID
-
RENT AND LAND USE
:
THEORY
&
REALITY
5. Penyimpangan Kebebasan Penawaran Ada peran pemerintah, ada monopoli.
6. Penyimpangan Kebebasan Membangun (ada aturan-aturan)
7. Penyimpangan Aktor Jual-Beli Lahan.
Lanjutan...
NILAI LAHAN (LAND VALUE)
¥ Suatu penilaian adalah lahan yg didasarkan kpd kemampuan
produktifitas & atau sifat strategis ekonomisnya.
¥ Jadi Nilai lahan sgt ditentukan oleh kemampuan lahan dlm
penggunaannya penggunaannya
¥ 1. Nilai lahan langsung:
Penilaian adalah kemampuan lahan dr kemampuan
produktifitasnya sendiri, seperti: lahan pertn subur, lahan bermineral, lahan perkebunan
¥ 2. Nilai lahan tdk langsung:
kemampuan produktifitas lahan krn letak geografisnya yg strategis, seperti: guna lahan fungsional tertentu.
HARGA LAHAN (L
AND
P
RICE
)
¥
Kemapuan lahan yg nilainya diukur oleh suatu hrg nominal dlm. Satuan uang.
¥Nilai lahan & hrg lahan mempunyai kaitan erat.
¥
Perubahan nilai lahan akan mengubah hrg lahan.
¥Perubahan nilai lahan akan mengubah hrg lahan.
¥
