IPO SUMMARY. Property. PT. PP Properti, Tbk. Thursday, April 23 rd your reliable partner. &&&(( 1

(1)

Property

Kegiatan Usaha Utama

Penjualan realti dan properti, serta pengelolaan kawasan mix-use (pusat perbelanjaan, hotel, dll).

Penjamin Pelaksanaan Emisi

Bahana Securities, Mandiri Sekuritas, Danareksa Sekuritas, CLSA Indonesia, CIMB Securities Indonesia.

Saham ditawarkan sebanyak-banyaknya 4,912,346,000 lembar saham (34,98%) yang seluruhnya adalah saham baru.

Target Penerimaan Dana IPO Rp 908.78 milyar – Rp 1.57 triliun

Rencana Penggunaan Dana IPO

• 27% untuk pembangunan dan akuisisi mall di Surabaya, Bekasi, dan Kalimantan

• 23% untuk membeli tanah di Jabodetabek, Jawa Barat, Jawa Tengah, Jawa Timur, dan Bali • 21% untuk akuisisi hotel di Kalimantan • 4% untuk penyertaan modal pada entitas • 15% untuk menambah modal kerja

• 10% untuk pelunasan pinjaman kepada induk usaha

Kebijakan Dividen

30% dari laba bersih Perseroan mulai tahun buku 2014.

PT. PP Properti, Tbk

COMPANY OVERVIEW

Perseroan adalah Entitas Anak dari PT PP (Persero) Tbk, Perusahaan BUMN yang bergerak dibidang kontruksi, real estate, properti dan juga menyediakan jasa Engineering, Procurement, Contruction, industri produk beton pra-cetak, peralatan dan jasa investasi. Perseroan saat ini fokus dalam pengembangan proyek Superblok yaitu pengembangan bangunan bertingkat mixed-use di kawasan perkotaan Indonesia. Proyek proyek Perseroan mengkombinasikan variasi residensial, perkantoran, retail, trade center dan bisnis hotel. Target konsumen Perseroan bervariasi, mulai dari masyrakat yang berpenghasilan rendah sampai kelas atas, disesuaikan dengan masing masing properti yang dikembangkannya.

MANAGEMENT TEAM

Komisaris Utama : Betty Ariana

Komisaris Independen : Mohammad Farela

Direktur Utama : Galih Prahananto

Direktur Keuangan & Sumber Daya Manusia : Indrayanto Direktur Teknik & Operasi : Galih Saksono Direktur Pengembangan Bisnis & Legal : Giyoko Surahmat

IPO SUMMARY

Thursday, April 23

rd

₂₀₁₅

Saham Nominal % Saham Nominal %

Modal Dasar 36,528,240,000 3,652,824,000,000 36,528,240,000 3,652,824,000,000 PT PP (Persero) Tbk 9,122,927,940 912,292,794,000 99.90% 9,122,927,940 912,292,794,000 64.96% YKPP 9,132,060 913,206,000 0.10% 9,132,060 913,206,000 0.07% Masyarakat - 4,912,346,000 491,234,600,000 34.98% Jumlah Modal Disetor Penuh 9,132,060,000 913,206,000,000 100% 14,044,406,000 1,404,440,600,000 100% Jumlah Saham Dalam Portepel 27,396,180,000 2,739,618,000,000 22,483,834,000 2,248,383,400,000

Keterangan Sebelum IPO Sesudah IPO

JADWAL PERKIRAAN

Kisaran Harga 185 - 320 Masa Book Building 22 April - 4 May 2015 Pernyataan Efektif 8 May 2015 Penawaran Umum 11 - 13 May 2015 Tanggal Penjatahan 15 May 2015 Distribusi Saham 18 May 2015 Pengembalian Uang 18 May 2015 Pencatatan di BEI 19 May 2015

(2)

2

Strategi Usaha

Strategi Perseroan dalam pengembangan kegiatan usahanya, antara lain :

• Memanfaatkan hubungan kerja sama dengan pelanggannya untuk mendapatkan akses kepada perusahaan perusahaan yang memliki lahan di daerah strategis terutama perusahaan BUMN.

• Fokus menjadi pengembang kawasan superblok dan CBD. • Fokus pada peluang akuisisi di kawasan di luar Jakarta

dan kota besar lainnya, yang menyediakan lahan lebih besar.

• Terus berinovasi dalam meningkatkan penawaran produk berkonsep “Beyond Space” kepada konsumen.

• Mengelola biaya dan mempertahankan disiplin dalam penyelesaian proyek Perseroan dengan memanfaatkan skala, keahlian, dan relasi dengan perusahaan induk. Keunggulan kompetitif

• Landsan makroekonomi yang kuat serta dinamika permintaan mendukung portofolio yang terdiversifikasi.

• Dukungan kuat dari PT PP Tbk, perusahaan konstruksi terkemuka di Indonesia.

• Portofolio properti berlokasi strategis menjamin keterhubungan dan keleluasaan akses.

• Komitmen terhadap inovasi untuk penawaran produk yang terdiferensiasi kepada konsumen. • Rekam jejak manajemen yang solid serta jaringan

hubungan baik yang mapan.

Volume Produksi Kain Mentah 31 Desember

Risiko Usaha

• Risiko kompetisi bisnis • Risko Keuangan

• Risiko kondisi industri properti yang fluktuatif di Indonesia dan faktor lainnya yang berada di luar kendali Perseroan.

• Risiko keterlambatan penyelesaian sebagian atau seluruh proyek Perseroan.

• Risiko yang terkait dengan pengembangan dan investasi pada industri properti.

• Risiko sumber daya manusia.

• Risiko keterbatasan lahan untuk rencana pembangunan.

• Risiko perubahan peraturan pemerintah, legalitas dan perizinan.

• Risiko terkait dengan usaha patungan (Join Venture). • Risiko ketergantungan pada PT PP Tbk.

• Risiko melambatnya pertumbuhan ekonomi Indonesia.

• Risiko penurunan peringkat hutang Indonesia.

Grand Kamala Lagoon Kalimalang, tahap pertama sold out 1,688 unit dalam 7 bulan.

Grand Sungkono Lagoon Surabaya, tower pertama 508 unit sold out dalam 7 bulan.

(3)

Nama Proyek Lokasi Rencana Tahun Pembangunan Target Tahun Penyelesaian Luas Tanah (m2) Luas Lantai Bangunan (m2)

Luas Area yang dapat dijual/disewakan A. Proyek Residensial

1. Grand Sungko Lagon Surabaya 2014 2022 40,982 -

Apartment Tower 1 2014 2016 5,465 40,827 34,703 m2 (508 unit)

2. Grand Kamala Lagoon Bekasi 2014 2035 252,134 - Apartment Tower 1 (Fase 1) 2014 2016 8,616 82,350 70,000 m2 (1,600 unit) Apartment Tower 2 (Fase 1) 2015 2017 8,103 82,350 70,000 m2 (1,800 unit) Apartment Tower 3 (Fase 1) 2017 2019 7,393 82,350 70,000 m2 (1,800 unit) Apartment Tower 4 (Fase 1) 2018 2020 7,672 82,350 70,000 m2 (1,800 unit) Apartment Tower 5 (Fase 1) 2019 2021 - 88,940 75,600 m2 (1,800 unit) 3. Gunung Putri Square Bogor 2015 2019 21,000 -

Rusunami 1 & 2 2015 2017 7,500 38,580 32,800 m2 (1,550 unit)

Ruko & Pasar Segar 2017 2019 13,500 21,086 7,586 m2 (496 unit)

4. The Ayoma Apartement Serpong 2015 2019 6,260 54,900 44,280 m2 (970 unit) 5.Payon Amartha Semarang 2015 2019 96,471 28,974

Hunian 2015 2019 - 20,332 20,332 m2 (211 unit)

Apartement 2017 2019 - 10,167 8,642 m2 (388 unit)

Komersial 2016 2018 - 6,200 3,725 m2 (149 unit)

Dharmahusada Surabaya 2016 2025 41,630 - 314,160 m2

Apartement Pavilion Permata 1 Surabaya 2013 2015 1,865 10,251 8,756 m2 (334 unit) Apartement Pavilion Permata 2 Surabaya 2015 2016 2,385 15,824 12,600 m2 (320 unit)

Bukit Permata Puri 1 Semarang 1996 2015 361,823 186,765 186,765 m2 (2,099 unit)

Apartement Permata Puri Cibubur Depok 2017 2019 4,249 25,498 19,440 m2 (800 unit) Apartement Permata Puri Laguna Depok 2019 2022 7,174 42,999 26,500 m2 (900 unit)

B. Proyek Komersial

1. Kaza City Surabaya - - 25,000 -

Renovasi Mall 2015 2017 22,850 31,185 26,070 m2

Hotel 2015 2016 2,150 6,470 6,470 m2 (150 kamar)

2. Commercial Area I Grand Kamala

Lagoon Jakarta 2015 2016 - 9,000 5,850 m2

3. Commercial Area II Grand Kamala

Lagoon Jakarta 2017 2018 - 9,000 5,850 m2

4. Mall Grand Sungkono Lagoon Surabaya 2015 2016 10,564 16,000 10,400 m2

(4)

4

Laporan posisi keuangan konsolidasian (dalam milyar Rupiah)

Source: Emiten

Balance Sheet 2013A 2014A

Kas dan bank 32 229

Piutang usaha 199 439

Piutang non usaha 1 1

Aset keuangan lanc ar lainnya 0 0

Persediaan 817 1,529 Lain-lain 21 39

Biaya dibayar dimuka 50 74

Aset lancar 1,120 2,311 Aset tetap - net 207 217

Aset tak berwujud - net - 1

Tanah akan dikembangkan 105 172

Inv estasi pada entitas asosiasi - 24

Inv estasi jangka pjg lainnya 5 5

Aset t idak lancar 317 419

Jumlah aset 1,437 2,730 Utang Non Bank - 150

Utang Usaha 21 172

Utang Lain-lain 2 581

Utang Pajak 8 41

Biaya yg masih hrs dibayar 41 77

Uang muka penjualan 52 63

Pendapatan diterima di muka 8 7

Uang jaminan penyewa mall 8 8

Bagian Liabilitas jangka panjang - 10

Liabilit as jangka pendek 140 1,109 Utang lain-lain 372 444

Surat Berharga Jangka Menengah - 30

Utang jangka panjang yg jth tempo 1th - 116

Liabilit as jangka panjang 372 590

Jumlah liabilit as 512 1,699 Modal ditempatkan dan disetor 913 913

Saldo laba 12 118

Jumlah ekuit as 925 1,031 Jumlah liabilit as dan ekuit as 1,437 2,730 Income St at ement 2013A 2014A Pendapatan Usaha 42 555

Beban Pokok Penjualan (30) (395)

Laba kot or 12 160

Beban usaha (3) (22)

Laba Usaha 9 138

Beban keuangan - (13)

Pendapatan (Beban) lainnya - 4

Pendapatan v entura bersama 4 2

EBIT 13 131

Beban pajak penghasilan - bersih (1) (25)

Laba bersih 12 106

Laba per saham 1.31 11.62

Rasio dan Marjin (%) 2013A 2014A

ROA 1% 4%

ROE 1% 10%

Debt to Equity 0% 14%

Debt to Assets 0% 5%

Debt to Cash 0% 64%

Gross Profit Margin 29% 29%

Net Profit Margin 29% 19%

Rev enue growth 1221%

Net Profit growth 783%

(5)

• Sejarah singkat: PT PP Properti adalah anak usaha dari PT PP (Persero), Tbk yang telah lebih dulu terdaftar di Bursa Efek Indonesia sejak tahun 2010 dengan kode saham PTPP. Adapun PT PP Properti baru saja menyelesaikan proses spin off dari induk usahanya pada bulan Oktober tahun 2013, dan sepanjang tahun 2014 berusaha memperbaiki kinerjanya untuk dapat melaksanakan IPO tahun 2015 ini.

• Unit usaha non konstruksi PTPP yang didirikan tahun 1991 menjadi cikal bakal PT PP Properti dengan pengembangan kawasan Perumahan Permata Puri 1 di Cibubur sebagai salah satu proyek pertamanya.

• Pada tahun-tahun selanjutnya unit usaha ini semakin berkembang dengan 3 bisnis utamanya yaitu Commercial, Residential, dan Hospitality Property. Pada tahun 2005 mulai mengkhususkan diri dalam usaha pengembangan hunian vertikal. Bersama dengan grup Mayapada dan Intiland, Unit Bisnis Properti PTPP ini membangun proyek Paladian Park di Kelapa Gading.

• Pengembangan Bisnis: Setelah berhasil memulai pembangunan dan pemasaran beberapa proyek hunian vertikal dan area komersial di Bogor, Pekanbaru, Serpong, Surabaya, dan Balikpapan, Unit Bisnis Properti PTPP ini juga mengembangkan Park Hotel di kawasan Patria Park Apartment, Cawang, Jakarta Timur, dan Bandung, Jawa Barat. Hal ini yang menurut kami dapat menjadi katalis positif bagi perkembangan bisnis perseroan ke depannya, karena pengelolaan hotel dan kawasan komersial dapat menjadi sumber pendapatan berulang (recurring income) bagi perseroan.

• Penggunaan dana IPO dan pelunasan pinjaman kepada PTPP: Perseroan menargetkan penggunaan 75% dari dana IPO untuk investasi dan ekspansi ke berbagai kota di Indonesia dengan melakukan pembelian lahan, dan akuisisi mall serta hotel yang telah beroperasi. 15% akan digunakan untuk modal kerja, sementara 10% sisanya akan digunakan untuk melunasi sebagian pinjaman kepada induk usahanya yaitu PT PP (Persero) Tbk (PTPP) yang mencapai Rp236 milyar, yang digunakan untuk pembangunan Park Hotel Jakarta dan

Perbandingan dengan emiten sejenis

Kesimpulan dan Analisa

Ticker Price PBV P/E 2015E Market Cap (bn Rp)

PT PP Propert i 320 4.4 32.9 4,539 APLN IJ Equity 433 1.0 9.7 8,877 PWON IJ Equity 510 3.0 9.1 24,561 DILD IJ Equity 665 1.5 14.9 6,893 CTRP IJ Equity 760 1.0 11.0 4,674 LPKR IJ Equity 1,345 1.8 11.3 31,039 WIKA IJ Equity 3,575 4.4 33.2 21,983 ADHI IJ Equity 3,075 3.2 15.9 5,539 PTPP IJ Equity 4,070 8.2 34.5 19,709 WSKT IJ Equity 1,785 6.1 32.2 17,364 ACST IJ Equity 4,825 3.7 21.4 2,413 NRCA IJ Equity 1,160 2.9 9.7 2,896 TOTL IJ Equity 965 4.1 18.7 3,291 LPCK IJ Equity 11,850 3.1 9.1 8,248 BSDE IJ Equity 2,140 2.2 10.0 41,188 CTRA IJ Equity 1,450 1.9 15.4 21,990 ASRI IJ Equity 650 2.0 10.8 12,772 SMRA IJ Equity 1,900 4.6 18.2 27,411 KIJA IJ Equity 308 1.3 14.5 6,232

Menurut kami, dengan memfokuskan diri pada pengembangan hunian vertikal, kawasan komersial, dan perhotelan, maka perseroan dapat diperbandingkan paling dekat dengan beberapa emiten sejenis di sektornya yaitu APLN, PWON, DILD, CTRP, dan LPKR. Namun rasio P/E dan P/BV apabila ditetapkan pada harga penawaran IPO tertinggi pada Rp320 per saham menunjukkan perseroan lebih dekat dengan sub-sektor induk usahanya.

Meskipun secara valuasi perseroan memiliki rasio P/E dan P/BV yang cukup tinggi dibanding emiten sejenis, namun kami yakin masih akan ada pertumbuhan yang signifikan dari pendapatan dan laba bersih perseroan ke depannya. Terlebih apabila melihat pencapaian pertumbuhan pendapatan dan laba bersih tahun 2014 lalu yang menurut kami cukup luar biasa.

Masih tingginya permintaan properti, pertumbuhan ekonomi nasional yang diperkirakan mencapai 5.2% - 5.7% tahun ini, serta masih tersedianya produk properti perseroan yang baru akan dimulai pengembangannya membuat calon emiten ini masih memiliki ruang lebih untuk meningkatkan nilainya.

(6)

RESEARCH DIVISION

Jasa Adhi Mulya [email protected] Robertus Yanuar Hardy [email protected] Lanjar Nafi Taulat I [email protected] Aji Setiawan [email protected] Alan Milgerry [email protected] Pieter Djatmiko [email protected] Shanti Dwi Jayanti [email protected]

Disclaimer:

Informasi, opini dan rekomendasi yang terdapat dalam dokumen ini disajikan oleh PT Reliance Securities Tbk. dari sumber-sumber yang dianggap terpercaya dan dapat diandalkan. Dokumen ini bukan merupakan penawaran, invitasi atau representasi dalam bentuk apapun untuk pengambilan keputusan membeli maupun menjual saham. Keputusan investasi yang diambil berdasarkan dokumen ini bukan merupakan tanggung jawab PT Reliance Securities Tbk. PT Reliance Securities Tbk. berhak untuk merubah isi dokumen ini sewaktu-waktu tanpa pemberitahuan terlebih dahulu.

HEAD OFFICE

Reliance Building Jl. Pluit Kencana No. 15A, Pluit Penjaringan Jakarta 14450 T +62 21 661 7768 F +62 21 661 9884 EQUITY DIVISION Jakarta- Pluit

Jl. Pluit Kencana No. 15A Pluit Penjaringan Jakarta 14450 T +62 21 661 7768 F +62 21 661 9884 Jakarta - Sudirman Menara Batavia 27th floor Jl.KH.Mas Mansyur Kav 126 Jakarta 10220

T +62 21 5793 0008 F +62 21 5793 0010 Jakarta – Kebon Jeruk Plaza Kebon Jeruk Jl.Raya Perjuangan Blok A/2 Jakarta 11530

T +62 21 532 4074 F +62 21 536 2157 BSD

Jl. Pahlawan Seribu Ruko BSD Sektor 7 Blok RK kav. 9 Tangerang 15310 T +62 21 5387495 F +62 21 5387494 Jakarta – Centro

Ruko Centro Residence Kav. 4-5 Tower C Lt. 1 No. 26-29 Jl. Macan, Daan Mogot Jakarta 14450 T +62 21 56945227 F +62 21 56945226 Bandung Jl.Cisangkuy No.58 Bandung 40115 T +62 22 721 8200 F +62 22 721 9255 Tasikmalaya

Ruko Tasik Indah Plaza No. 21 Jl. KHZ Mustofa No. 345 Tasikmalaya 46121 T +62 265 345000 F +62 265 345003 Yogyakarta Jl. Juadi No. 1 Kotabaru Yogyakarta 55224 T +62 274 550 123 F +62 274 551 121

Surakarta

Jl. Slamet Riyadi 330A Solo 57145 T +62 271 736599 F +62 271 733478 Malang Jl. Guntur No. 19 Malang 65112 T +62 341 347 611 F +62 341 347 615 Surabaya - Gubeng Jl. Bangka No. 22 Surabaya 60281 T +62 31 501 1128 F +62 31 503 3196 Surabaya – Diponegoro Jl. Diponegoro 141-143 Surabaya 60264 T +62 31 567 0388 F +62 31 561 0528 Bali - Denpasar Dewata Square Blok A3 Jl. Letda Tantular Renon Denpasar 802361 T +62 361 225099 F +62 361 245099 Pontianak

Jl. Gajah Mada No. 59 Pontianak 78121 T +62 561 749558 F +62 561 746284

Balikpapan

Jl. Jend. Sudirman No. 51A Balikpapan 76114 T +62 542 746313-16 F +62 542 746317

Makassar

Jl. Boto Lempangan No. 34 J Makassar 90113 T +62 411 3632388 F +62 411 3614634

Pekanbaru

Jl. Sumatera No. 9, Simpang Empat Pekanbaru - Riau 28000 T +62 761 7894368 F +62 761 7894370

Medan

Jl. Teuku Amir Hamzah No.26 T +62 61 6633065 F +62 61 6617597 Bali - Ubud Jl. Suweta 19, Ubud Gianyar, Bali 80571 T +62 361 970692

POJOK BURSA & GALERI INVESTASI UPN “Veteran” Jakarta

Jl. RS Fatmawati, Pondok Labu Jakarta 12450

T +62 21 7656971 ext. 197 F +62 21 7656971 ext. 138 President University

Resto Plaza 1F - Jababeka Education Park Jl. Ki Hajar Dewantara Raya

Cikarang - Bekasi 17550 T +62 21 89106030

Universitas Siliwangi Tasikmalaya Jl. Siliwangi No. 24

Tasikmalaya 46151 T +62 265 323685 F +62 265 323534

Universitas Kristen Duta Wacana Jl. Wahidin Sudiro Husodo Yogyakarta 55224 T +62 274 563 929 F +62 274 513 235 UPN "Veteran" Yogyakarta Jl. Babarsari 2, Tambak Bayan Yogyakarta

T +62 274 485268 F +62 274 487147

STIE "AUB" Surakarta Jl. Mr. Sartono 97, Cengklik Nusukan, Surakarta 57135 T +62 271 854803 F +62 271 853084 Universitas Surabaya Jl. Raya Kalirungkut Surabaya 60293 T +62 31 298 1203 F +62 31 298 1204

Universitas Muhammadiyah Gresik Jl. Sumatra 101 GKB

Gresik 61121 T +62 31 395 1414 F +62 31 395 2585 Universitas Negeri Malang Jl. Surabaya No. 6 Malang 65145 T +62 341 585914 F +62 341 552888

Universitas Muhammadiyah Malang Jl. Raya Tlogomas 246 Malang 65144 T +62 341 464318-9 F +62 341 460782 Universitas Brawijaya Jl. Veteran Malang 65145 T +62 341 551611 / 575777 F +62 341 565420 STIE Malangkucecwara Jl. Terusan Candi Kalasan Malang 65142 T +62 341 491813 F +62 341 495619 Universitas Jember Jl. Jawa No. 17 Jember 68121 T +62 331 330732 F +62 331 326419 STIESIA Surabaya Jl. Menur Pumpungan 30 Surabaya T +62 31 5947505 F +62 31 5932218 Universitas 17 Agustus 1945 Banyuwangi Jl. Adi Sucipto 26 Banyuwangi, Jawa Timur T +62 333 419613 F +62 333 419163

Universitas Tanjungpura Pontianak Jl. Jendral Ahmad Yani

Pontianak 78124 T +62 561 743465 F +62 561 766840 Politeknik Kediri Jl. Mayor Bismo No. 27 Kediri 64121 T +62 354 683128 F +62 354 683128

Universitas Negeri Makassar Fakultas Ekonomi Gedung BT Lt.2

Jl. A.P. Pettarani, Kampus UNM, Gunungsari Baru Makassar 90222

T +62 411 889464 / 881244 F +62 411 887604

Universitas Muhammadiyah Sidoarjo Jl. Majapahit 866B

Sidoarjo, Jawa Timur T +62 31 8945444 F +62 31 8949333