commit to user
BAB III
TINJAUAN KOTA
3.1 Tinjauan Kota Jakarta Selatan
Kota Administrasi Jakarta Selatan adalah nama sebuah kota administrasi di bagian selatan Daerah Khusus Ibukota Jakarta. Pusat Pemerintahannya berada di Kebayoran Baru. Luas wilayah Kota Administrasi Jakarta Selatan, berdasarkan SK Gubernur Nomor 171 tahun 2007, adalah 145,37 km2. Wilayah administrasi Kota Administrasi Jakarta Selatan terbagi menjadi 10 Kecamatan (Gambar 3.1), yaitu: Jagakarsa, Pasar Minggu, Cilandak, Pesanggrahan, Kebayoran Lama, Kebayoran Baru, Mampang Prapatan, Pancoran, Tebet, dan Setiabudi. (Jakarta Selatan dalam Angka 2015)
Jakarta Selatan adalah kota administrasi yang paling kaya dibandingkan dengan wilayah lainnya, dengan banyaknya perumahan warga kelas menengah ke atas dan tempat pusat bisnis utama. Jakarta Selatan merupakan daerah penyanggah/daerah resapan air bagi Propinsi DKI Jakarta. Setu Babakan merupakan salah satu upaya pemerintah dalam mengemban tugas penyangga air.
Gambar 3. 1 Peta Luas Wilayah Jakarta Selatan Menurut Kecamatan (Sumber: Jakarta Selatan dalam Angka 2015)
commit to user
3.1.1 Letak Geografis
3.1.1.1 Batas-batas Kota Jakarta
Secara astronomis Kota Administrasi Jakarta Selatan terletak antara 6q 15c 40,8” Lintang Selatan dan 106q 45c 0,00” Bujur Timur. Jakarta Selatan merupakan dataran rendah dengan ketinggian rata-rata 26,2 meter diatas permukaan laut. Berdasarkan posisi geografisnya, batas-batas wilayah Kota Administrasi Jakarta Selatan, antara lain:
x Di sebelah Utara berbatasan dengan Banjir Kanal, Jalan Sudirman, Kecamatan Tanah Abang (Kota Adm. Jakarta Pusat) dan kebayoran Lama dan Kebon Jeruk (Kota Adm. Jakarta Barat)
x Di sebelah Timur berbatasan dengan Kali Ciliwunng (Kota Adm. Jakarta Timur)
x Di sebelah Barat berbatasan dengan Kecamatan Ciputat dan Ciledug Kota Tangerang dan Kota Tangerang Selatan, Provinsi Banten
x Di sebelah Selatan berbatasan dengan Kotamadya Depok.
Tabel 3. 1 Iklim, Hujan, Udara dan Angin di Jakarta Selatan tahun 2014
commit to user x x x x x x
3.1.1.2 Kondisi Iklim Kota Jakarta Selatan
Keadaan Jakarta secara umum panas dengan suhu udara rata-rata di sepanjang tahun 2014 berkisar antara 27,6oC - 30,3 oC (Tabel 3.1). Temperatur rata-rata terendah terjadi pada bulan Januari, sedangkan tertinggi pada bulan Oktober. Sementara kelembaban udara rata-rata antara 51% dan 98%, terendah pada bulan Oktober. Sedangkan tertinggi pada bulan Januari dan Februari. Curah hujan tertinggi terjadi pada bulan Januari sebesar 681,3 mm2 yang terjadi yang terjadi selama 8 hari.
3.1.2 Demografi Jakarta Selatan
Menurut data kependudukan dalam buku Jakarta dalam Angka 2015, penduduk Kota Adm. Jakarta Selatan sebanyak 2.111.670 jiwa yang terdiri dari 1.071.846 jiwa laki-laki dan 1.039.842 jiwa perempuan dengan kepadatan 14.948 jiwa/km2(Tabel 3.2).
Penduduk Jakarta didominasi oleh penduduk berusia produktif berkisar antara 20-44 tahun. Jika dilihat dari data statistik jumlah penduduk yang datang dan pindah menurut Kecamatan (Tabel 3.3), angka penduduk yang datang ke Kota Adm. Jakarta Selatan lebih banyak dibandingkan dengan
Tabel 3. 3 Luas Wilayah, Jumlah Penduduk, Kepadatan Penduduk, dan Rasio Jenis Kelamin Menurut Kecamatan
tahun 2014
Tabel 3. 2 Jumlah Penduduk yang Datang dan Pindah Menurut Kecamatan tahun 2014
commit to user
penduduk yang pindah dan setiap tahunnya mengalami peningkatan jumlah. Hal ini lah yang mengakibatkan kepadatan yang selama ini terjadi di Jakarta Selatan.
3.1.4 Potensi Jakarta Selatan
Dalam menunjang sebuah permukiman, diperlukan adanya fasilitas-fasilitas penunjang dalam segi akses sarana transportasi, kesehatan, pendidikan, pusat perbelanjaan, dan gedung perkantoran. Berikut ini merupakan sarana penunjang yang ada di Jakarta Selatan:
x Transportasi Umum
Letaknya yang berada di dekat dengan pusat kota menjanjikan kemudahan akses menuju kota Jakarta Selatan. Alat transportasi umum yang dapat digunakan untuk menuju daerah Jakarta Selatan, antara lain:
a. Bus
- Terminal Blok M - Terminal Pasar Minggu - Terminal Lebak Bulus
- Terminal Ragunan - Terminal Manggarai
b. Kereta Api - Stasiun Gambir - Stasiun Pasar Minggu - Stasiun Lenteng Agung
- Stasiun Manggarai - Stasiun Duren kalibata - Stasiun Tebet
c. Busway d. Pesawat
- Bandara Halim Perdanakusuma - Bandara Soekarno-Hatta
e. Mobil
- Gerbang Tol Tebet 2 - Gerbang Tol Tebet 1 - Gerbang Tol Kuningan - Gerbang Tol Semanggi
commit to user
x Fasilitas Kesehatan
Terdapat 23 rumah sakit yang tersebar di Kota Jakarta Selatan, yakni 20 Rumah Sakit swasta dan 3 Rumah Sakit pemerintah. Peta pada (Gambar 3.2) merupakan titik persebaran Rumah Sakit swasta di Jakarta Selatan. x Fasilitas Pendidikan
Fasilitas Pendidikan yang ada di Jakarta Selatan jumlahnya sangat banyak, mulai dari TK, SD, SMP, SMK, SMA baik negeri maupun swasta. Tercatat pada Jakarta Dalam Angka 2015, Jumlah Sekolah Dasar di Jakarta Selatan pada tahun 2014 sebanyak 567 sekolah dan Sekolah SMP sebanyak 215 sekolah.
x Gedung Perkantoran
Sebagai salah satu kawasan bisnis, Jakarta selatan merupakan salah satu kawasan yang sedang menjadi incaran bagi para pengembang untuk mendirikan gedung perkantoran. Hingga saat ini gedung perkantoran masih didominasi di bagian utara (Gambar 3.3), seiring meningkatnya kebutuhan akan gedung perkantoran, kini pembangunan gedung perkantoran sudah menuju dan tersebar di bagian selatan. Berikut beberapa gedung perkantoran yang terdapat di Jakarta Selatan, antara lain: Graha Simatupang
U
Gambar 3. 2 Peta Persebaran Gedung Perkantoran di Jakarta Selatan
(Sumber: Pramarti, 2016) Gambar 3. 3 Peta Persebaran Rumah
Sakit Swasta di Jakarta Selatan (Sumber : Google Maps)
commit to user
- South Quarter 1 & 2 - Metropolitan Tower - Plaza Oleos
- Cityland Tower (18 Office Park) - Gandaria 8 Office Tower
- Graha Mampang
- L’avenue - Office 8 - Allianz Tower
- Workout coworking space - Patra Jasa Office Tower - Belleza
Tahun 2015 ini, pembangunan gedung di Jakarta Selatan cukup signifikan. Berikut daftar gedung baru di Jakarta Selatan:
- Zuria - Cibis Tower - The Sima - South Quarter 3
- The Manhattan Square Tower 2 - Arkadia Tower G
- Beltway Office Park Tower 4 x Mall dan Pusat Perbelanjaan
Keberadaan mall dan pusat perbelanjaan di ibu kota Jakarta telah tersebar di seluruh penjuru. Hal ini tidak mengherankan karena ibu kota Jakarta memang merupakan salah satu pusat perdagangan di Indonesia. Masyarakat kota yang konsumtif juga merupakan salah satu alasan begitu banyaknya jumlah mall dan pusat perbelanjaan. Masyarakat kota sering menghabiskan waktu akhir pekannya untuk pergi ke mall dan pusat perbelanjaan bersama keluarga. Mall dan pusat perbelanjaan dengan kategori mewah, menengah dan murah, semuanya terdapat di Jakarta Selatan. Berikut ini merupakan Peta persebaran Mall di Jakarta Selatan (Gambar 3.4) dan beberapa mall yang terdapat di wilayah sekitar Jakarta Selatan. - Mal Kalibata
- Kalibata City Square - Cilandak Town Square - Mal Cilandak
- Blok M Plaza - Blok M Square - Ciputra World Jakarta - Pasaraya Grande - Lippo Mall Kemang - ITC Fatmawati - ITC Kuningan - Mal Ambassador - Mall Blok M
- Pondok Indah Mall I & II
- Melawai Plaza - Pasaraya Manggarai - Pacific Place
- Plaza Semanggi - Setiabudi One - ITC Permata Hijau - Pejaten Village - Gandaria City
- Epicentrum Walk Rasuna - Ciputra World Jakarta - Kota Kasablanka - Kuningan City - Poins Square - Lotte - Shopping - Avenue
commit to user
3.1.5 Persebaran Apartemen di Jakarta Selatan
Jumlah apartemen di Jakarta cukup banyak, persebarannya pun telah tersebar di berbagai sudut. Namun, jumlah persebarannya masih terpusat di bagian utara (Gambar 3.5). Di bagian utara Jakarta Selatan yang berbatasan dengan Jakarta Pusat tersebutlah dimana titik apartemen berpusat. Kawasan tersebut memang cukup strategis karena paling dekat dengan pusat kota Jakarta.
U
Gambar 3. 5 Peta Persebaran Apartemen di Jakarta Selatan
(Sumber: Pramarti, 2016) Gambar 3. 4 Peta Persebaran Mall dan Pusat
Perbelanjaan di Jakarta Selatan (Sumber: Pramarti, 2016)
Gambar 3. 6 Prediksi Kebutuhan Rumah Wilayah Jakarta Selatan tahun 2030 (Sumber: Pembangunan di Kota Jakarta Selatan dan Rencana Kerja tahun 2013)
commit to user
Saat ini, perkembangan apartemen sedang berjalan menuju ke arah tengah dan arah selatan. Jumlah apartemen pada bagian selatan belum sepadat pada bagian utara, padahal pembangunan gedung perkantoran saat ini sedang gencar dilaksanakan pada bagian selatan. Hal inilah yang kini menjadikan bagian selatan sangat potensial sebagai hunian vertikal.
Pembangunan apartemen akan terus berkembang mengingat kebutuhan unit hunian yang cukup tinggi di Jakarta Selatan. Menurut Laporan Pembangunan di Kota Jakarta Selatan dan Rencana Kerja tahun 2013 (Gambar 3.6) , Walikota Kota Jakarta Selatan memprediksikan jumlah penduduk tahun 2030 di Jakarta Selatan sebanyak 2.670.591 jiwa dengan total kebutuhan rumah sebesar 292.638 hingga tahun 2030 dimana kebutuhan rumah pertahun sebesar 14.632 unit.
3.1.6 Kawasan Potensial Hunian di Jakarta Selatan
Kawasan selatan Jakarta kini menjadi salah satu lokasi favorit untuk pembangunan gedung perkantoran. TB Simatupang, Jakarta Selatan, merupakan kawasan prestisius di luar wilayah Segitiga Emas DKI, yakni Sudirman Thamrin dan Kuningan. Sejumlah gedung perkantoran terus dibangun dalam jumlah banyak dalam waktu yang singkat. Pengamat tata kota Yayat Supriyatna mengatakan, pertumbuhan wilayah selatan dipacu pembangunan infrastruktur jalan. Sejak ada Jalan Raya TB Simatupang, misalnya, gedung bertingkat tumbuh menjamur di kiri dan kanan jalan tersebut.
Selain tumbuh kawasan bisnis baru, permintaan lahan untuk hunian juga meningkat. Pembangunan kereta massal cepat (MRT), jembatan layang khusus bus transjakarta Koridor XIII, dan jembatan layang Kuningan Selatan akan mendorong pertambahan pusat bisnis baru di Jakarta Selatan.
Kawasan Lebak Bulus saat ini memiliki daya tarik tersendiri dalam pengembangan bisnis properti di Tanah Air. Kawasan ini berdekatan dengan kawasan elit Pondok Indah, Pondok Labu, dan juga Cinere. Kawasan ini memiliki daya tarik sebagai hunian yang potensial yang juga dilintasi oleh JORR W2 (Jakarta Outer Ring Road). Disusul oleh Cilandak, Pondok Indah dan sekitar TB simatupang.
commit to user
Berkembangnya pembangunan ke arah selatan Jakarta ini tentunya mempengaruhi kebutuhan akan hunian yang dekat dengan gedung perkantoran guna mempersingkat jarak tempuh. Pemilihan letak pembangunan hunian vertikal yang berada di dekat perkantoran dapat menjadi dalah satu daya tarik. 3.1.7 Rencana Tata Ruang Jakarta Selatan
Jika dilihat dari Peta Rencana Tata Ruang Wilayah DKI Jakarta (Gambar 3.7), peruntukkan lahan di Jakarta Selatan di dominasi oleh permukiman dan pada sepanjang jalan utama. Kawasan yang potensial sebagai kawasan hunian yakni daerah Lebak Bulus dan Jl. TB Simatupang berada di Kecamatan Cilandak dan Pasar Minggu.
3.1.7. Rencana Detail Tata Ruang Kota
Rencana Detail Tata Ruang Kota merupakan rencana yang menetapkan blok-blok peruntukan pada kawasan fungsional kota, sebagai penjabaran “kegiatan” ke dalam wujud ruang, dengan memperhatikan keterkaitan antar kegiatan fungsi dalam kawasan, agar tercipta lingkungan yang serasi, selaras, seimbang dan terpadu. Berdasarkan kawasan potensial hunial di Jakarta
Gambar 3. 7 Peta RTRW Jakarta Selatan tahun 2010-2030 (Sumber: Perda Nomor 1 tahun 2014)
commit to user
Selatan yang berada di Kecamatan Cilandak dan Kecamatan Pasar Minggu, maka perlu adanya tinjauan mengenai Rencana Detai Tata Ruang Kota terhadap kedua kecamatan tersebut.
a. Kecamatan Cilandak
Kecamatan Cilandak merupakan salah satu kecamatan yang terletak di selatan Kota Administrasi Jakarta Selatan. Luas Kecamatan Cilandak adalah 18,20 km2 yang terdiri atas 5 kelurahan dan 46 RW. Kelurahan-kelurahan yang terdapat di Kecamatan Cilandak yaitu Lebak Bulus, Pondok Labu, Cilandak Barat, Gandaria Selatan, dan Cipete Selatan. Kelurahan Cilandak Barat adalah kelurahan yang paling luas dengan luas 6,05 km2
diikuti Lebak Bulus 4,11 km2, Pondok Labu 3,61 km2, Cipete Selatan 2,37 km2, dan yang terkecil adalah Gandaria Selatan 1,76 km2
Berdasarkan laporan dari Kecamatan Cilandak dan Peta Zonasi (Gambar 3.8), sebagian besar wilayah di Kecamatan Cilandak digunakan untuk lahan perumahan, dan hanya beberapa persen saja yang digunakan untuk industri dan keperluan lainnya.
b. Kecamatan Pasar Minggu
Wilayah Kecamatan Pasar Minggu seluas 21,90 km2. Secara administrasi
Gambar 3. 8 RDTRK Kecamatan Cilandak, Jakarta Selatan (Sumber: Perda Nomor 1 tahun 2014)
commit to user
Secara administrasi Kecamatan Pasar Minggu terdiri atas 7 Kelurahan yang terbagi menjadi 65 RW dan 726 RT. Kelurahan Pejaten Timur dan Ragunan memiliki jumlah RW paling banyak, yakni sebanyak 11 RW. Kemudian diikuti Kelurahan Pasar Minggu dan Jati Padang sebanyak 10 RW,
Kelurahan Kebagusan dan Pejaten Barat masing-masing 8 RW. Sedangkan Kelurahan Cilandak Timur, memiliki jumlah RW paling sedikit yakni 7 RW.
Pada peta zonasi (Gambar 3.9), Kecamatan pasar minggu didominasi oleh pemukiman. Di sisi kanan dan kiri jalan utama, diperuntukkan bagi perkantoran dan perdagangan.
3.1.8 Pemilihan Wilayah
Dalam penentuan wilayah perlu adanya dasar pertimbangan untuk mendukung keberadaan apartemen yang akan direncanakan, yaitu:
x Pencapaian
- Lokasi harus mudah dicapai dan terletak dekat dengan jalur transportasi utama yang dapat dicapai dari dalam kota maupun luar kota
- Kelengkapan sarana dan prasarana transportasi kota (jalan dan angkutan kota)
Gambar 3. 9 RDTRK Kecamatan Pasar Minggu, Jakarta Selatan (Sumber: Perda Nomor 1 tahun 2014)
commit to user
x Keberadaan pembangunan gedung perkantoran x Kawasan potensial hunian
x Kesesuaian dengan Rencana Umum Tata Rencana Kota Jakarta Selatan x Tersedianya fasilitas penunjang kebutuhan rumah tangga di wilayah tersebut x Tersedia jaringan utilitas kota
Apartemen ini nantinya terletak di salah satu kecamatan dari 6 kecamatan yang ada di Jakarta Selatan. Pemilihan lokasi ditentukan berdasarkan pertimbangan akan pencapaian, keberadaan gedung perkantoran, dan ketersediaan fasilitas penunjang di sekitar wilayah tersebut. Menurut pegamat kota Yayat Supriyatna, saat ini kawasan yang memiliki potensi sebagai hunian yaitu kecamatan Cilandak dan Kecamatan Pasar Minggu. Pada 2 kecamatan tersebut, pertumbuhan gedung-gedung perkantoran memang sedang aktif berjalan. Hal ini menjadi sangat potensial bagi pembangunan hunian disektarnya. Berikut ini merupakan 2 alternatif wilayah yang mempunyai penilaian tertinggi untuk lokasi apartemen.
a. Alternatif 1 : Kecamatan Cilandak b. Alternatif 2 : Kecamatan Pasar Minggu
Gambar 3. 10 Peta Alternatif Pemilihan Wilayah di Jakarta Selatan (Sumber: Jakarta Selatan dalam angka 2015)
commit to user
Tabel 3. 4 Kriteria Pemilihan Wilayah
Kriteria Alternatif 1 Alternatif 2
Kawasan Potensi Hunian 3 3
Kebutuhan Jumlah Apartemen 2 3
Keberadaan Gedung Perkantoran 3 2
Aksesibilitas Tinggi 3 2
Dekat dengan simpul kota & Jalur sirkulasi utama 3 3
Daya dukung sarana fasilitas penunjang (Rumah sakit, sekolah, mall, perkantoran, dll)
3 2
Sarana transportasi mudah 2 3
Kelengkapan sarana utilitas 2 2
Jumlah 21 20 Keterangan: 1 : kurang 2 : tinggi 3 : sangat tinggi (Sumber: Pramarti, 2016)
Dari hasil (Tabel 3.4) di atas, wilayah yang terpilih sebagai lokasi site adalah wilayah alternatif 1 yaitu kecamatan Cilandak.
