PROBLEMATIKA HUKUM ATAS LEVERING DARI OBJEK
HAK YANG DIBUAT DALAM AKTA JUAL BELI TANAH
TESIS
Oleh
MAY LISSA PUTRI BASANA SIANTURI
147011014/M.Kn
FAKULTAS HUKUM
UNIVERSITAS SUMATERA UTARA
MEDAN
PROBLEMATIKA HUKUM ATAS LEVERING DARI OBJEK
HAK YANG DIBUAT DALAM AKTA JUAL BELI TANAH
TESIS
Diajukan Untuk Memperoleh Gelar Magister Kenotariatan Pada Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum
Universitas Sumatera Utara
Oleh
MAY LISSA PUTRI BASANA SIANTURI
147011014/M.Kn
FAKULTAS HUKUM
UNIVERSITAS SUMATERA UTARA
MEDAN
Judul Tesis : PROBLEMATIKA HUKUM ATAS LEVERING DARI OBJEK HAK YANG DIBUAT DALAM AKTA JUAL BELI TANAH
Nama Mahasiswa : MAY LISSA PUTRI BASANA SIANTURI Nomor Pokok : 147011014
Program Studi : KENOTARIATAN
Menyetujui Komisi Pembimbing
(Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN)
Pembimbing Pembimbing
(Prof. Dr. Syafruddin Kalo, SH, MHum) (Dr. Edy Ikhsan, SH, MA)
Ketua Program Studi, Dekan,
(Prof.Dr.Muhammad Yamin,SH,MS,CN) (Prof.Dr.Budiman Ginting,SH,MHum)
Telah diuji pada
Tanggal : 25 Agustus 2016
PANITIA PENGUJI TESIS
Ketua : Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN Anggota : 1. Prof. Dr. Syafruddin Kalo, SH, MHum
2. Dr. Edy Ikhsan, SH, MA
SURAT PERNYATAAN
Saya yang bertanda tangan dibawah ini :
Nama : MAY LISSA PUTRI BASANA SIANTURI
Nim : 147011014
Program Studi : Magister Kenotariatan FH USU
Judul Tesis : PROBLEMATIKA HUKUM ATAS LEVERING DARI
OBJEK HAK YANG DIBUAT DALAM AKTA JUAL BELI TANAH
Dengan ini menyatakan bahwa Tesis yang saya buat adalah asli karya saya sendiri
bukan Plagiat, apabila dikemudian hari diketahui Tesis saya tersebut Plagiat karena
kesalahan saya sendiri, maka saya bersedia diberi sanksi apapun oleh Program Studi
Magister Kenotariatan FH USU dan saya tidak akan menuntut pihak manapun atas
perbuatan saya tersebut.
Demikianlah surat pernyataan ini saya buat dengan sebenarnya dan dalam keadaan
sehat.
Medan,
Yang membuat Pernyataan
i ABSTRAK
Dalam jual beli tanah khususnya yang sudah terdaftar, agar dapat dilakukan balik nama ke pembeli maka jual beli itu haruslah dibuat dalam akta jual beli yang dibuat oleh PPAT, oleh karenanya penelitian ini bertujuan untuk mengetahui kapan terjadi beralihnya hak milik atau penyerahan (Levering) atas tanah yang dijual tersebut dan bagaimana keabsahan peralihan itu jika tidak diikuti dengan pendaftarannya serta untuk mengetahui peran PPAT selaku pejabat yang membuat akta jual beli tersebut.Jenis penelitian ini adalah penelitian yuridis normatif, yang sifatnya deskriptif dan pendekatan yang dilakukan adalah pendekatan perundang-undangan (statute approahch). Data yang dipergunakan adalah data sekunder berupa yaitu data yang dikumpulkan melalui studi dokumen terhadap bahan kepustakaan, dengan teknik pengumpulan data dilakukan dengan cara penelitian kepustaan (library research).
Analisis data dilakukan dengan pendekatan kwalitatif analisis yang berarti analisis yang dipakai dalam bentuk uraian, dan hasil penelitian diperoleh kesimpulan bahwa saat atau momentum beralihnya hak milik atas tanah yang dijual yang sudah terdaftar adalah pada saat setelah ditandatanganinya akta jual beli di hadapan PPAT, dan bukan pada saat dilakukannya balik nama di kantor pertanahan, hal mana dapat menimbulkan persoalan karena selama belum dilakukannya balik nama ke nama pembeli, maka tanah tersebut masih tercatat atas nama pemilik lama (penjual) sehingga pembeli selaku pemilik baru akan mengalami kesulitan didalam mempertahankan haknya apabila ada tuntutan dari pihak ketiga. Oleh karenanya PPAT selaku pejabat yang berwenang membuat akta pengalihan memegang peranan yang penting dalam proses keaabsahan pengalihan hak atas tanah dimaksud.
Dengan demikian disarankan guna tercipta kepastian dan perlindungan hukum bagi pihak pembeli, maka momentum beralihnya hak atas tanah yang dijual kepada pembeli khususnya terhadap tanah yang telah terdaftar, sebaiknya adalah setelah terlaksana balik nama atas sertifikatnya ke nama pembeli yaitu setelah dilakukannya pendaftaran peralihan hak tersebut di Kantor Pertanahan, oleh karenanya disarankan perlu adanya peraturan yang mengatur hal tersebut. Selanjutnya untuk menghindari timbulnya sengketa atau permasalahan dikemudian hari, maka seorang Pejabat Pembuat Akta Tanah disarankan untuk berhati-hati dalam menjalankan fungsi jabatannya. Dibutuhkan ketelitian dan pemahaman ilmu hukum yang luas, karena seorang PPAT yang lalai dan melanggar ketentuan-ketentuan yang telah diatur tidak saja dapat dikenakan sanksi maupun tuntutan hukum baik pidana maupun perdata akan tetapi dapat berakibat timbulnya kerugian bagi masyarakat yang harus memakai jasa PPAT dalam hal apabila mengadakan jual beli tanah.
ii
ABSTRACT
The problems in this thesis are when is a land rights handed over/ transferred to the buyer in a land sale? How about the legality of the land right transfer in the sale deed which was not followed by a transfer of title (an application) in BPN (National Land Agency)? How about the role and responsibility of a PPAT (Land Title Registrar) as the maker of AJB (Sale Deed) in the conduct of the transfer of the land rights?
The research was normative judicial which was descriptive and used statute approach. The data were secondary data gathered through documentary studies on literature which were collected through library research. The data were analyzed by using qualitative approach which meant that the analysis made in the form of description, namely by interpreting, studying, and assessing all regulations and the legal materials in order to draw a conclusion by using deductive logical reasoning which draws the conclusion from the more general to the more specific.
Article 37 paragraph (1) of Government Regulations No.24/1997 states that every transfer of land title through buy and sell can only be registered if its legal action on the land title transfer has been made in a deed by PPAT. In other words, the title of the land or also called the levering has to be put in a deed. It is clearly stipulated in the Sale Deed made by the PPAT, “Starting from today the title of object of the sale and purchase described in this deed has been transferred to the Second Party and therefore all its advantages from which are gained, and all its disadvantages has become the Second Party’s rights/ responsibility.” It shows that the levering of the object has been judicially carries out; it is called juridische levering in the legal context. However, there is still one legal problem; that as long as the deed by PPAT is not registered yet in accordance with what is stipulated in Article 37 paragraph (1) of Government Regulations No.24/1997, the land titles is not transferred in the name of the buyer yet, either on the Certificate of Land Title or the Land Registrar at the Land Registrar Office; the title is still in the name of the seller. There is also a chance in which the Head of the Land Registrar Office objects the application to the Land Title Transfer because it does not meet all the requirements stipulated by the law. As the official with the authority to make the deed of the land title transfer, the role and responsibility of PPAT determine the transfer of the title from the seller to the buyer; thus, his/her conscientiousness and carefulness is demanded to analyze the truth of all documents and to meet the requirements both formal and material of the title transfer deed so that it can be registered in the Land Registrar and the title can be transferred into the name of the buyer.
iii
KATA PENGANTAR
Puji dan Syukur kehadirat Tuhan Yang Maha Kuasa, karena atas berkatnyalah
Penulis dapat menyelesaikan Tesis ini yang diberi judul “ PROBLEMATIKA
HUKUM ATAS LEVERING DARI OBJEK HAK YANG DIBUAT DALAM
AKTA JUAL BELI TANAH”.
Penulisan Tesis ini adalah merupakan salah satu persyaratan guna
memperoleh gelar Magister Kenotariatan (MKn) pada Fakultas Hukum USU, dan
semoga karya ilmiah ini memberi manfaat tidak saja bagi penulis sendiri tetapi juga
bagi rekan-rekan mahasiswa pada Program Magister Kenotariatan dan masyarakat
pada umumnya yang tidak terlepas dari perbuatan-perbuatan hukum jual beli tanah.
Dalam kesempatan ini penulis menyampaikan terimakasih yang
sebesar-besarnya kepada sengenap pihak yang telah memberi dukungan bagi penulis sehingga
penulisan tesis ini dapat terlaksana dengan baik dan penulis menyadari bahwa tesis
ini masih jauh dari sempurna dan untuk itu penulis secara terbuka menerima
masukan-masukan dan kritikan yang bersifat menyempurnakan pengetahuan penulis
akan materi yang dibahas. Secara khusus penulis mengucapkan terimakasih yang
sebesar-besarnya kepada yang terhormat :
1. Bapak Prof. Dr. Runtung, SH, MHum, selaku Rektor Universitas Sumatera Utara dan segenap Staf dan jajarannya;
iv
3. Bapak Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN, selaku Ketua Program Pasca Sarjana Program Studi Magister Kenotariatan Fakkultas Hukum USU dan
sekaligus selaku Ketua Komisi Pembimbing yang telah banyak memberi arahan,
masukan dan saran dalam penulisan tesis ini;
4. Bapak Prof. Dr. Syafruddin Kalo, SH, MHum, selaku Anggota Komisi Pembimbing yang telah banyak memberi arahan, masukan dan saran dalam
penulisan tesis ini;
5. Bapak Dr. Edy Ikhsan, SH. MA, selaku Anggota Komisi Pembimbing yang telah banyak memberi arahan, masukan dan saran dalam penulisan tesis ini;
6. Bapak Dr. Pendastaren Tarigan, SH, MSselaku dosen Penguji; 7. Ibu Dr. Rosnidar Sembiring, SH, MHumselaku dosen Penguji;
Ucapan terimakasih yang setulus-tulusnya kepada Suami tercinta Doniel Ferdinand Hutasoit SH, Jaksa Penuntut Umum pada Kejaksaan Negeri Simalungun, Papa dan Mama (Pantas Sianturi SH,MHum/ Nurhayati Pakpahan), Keluarga Kakanda dan Ponakan (Eva Cristina Sianturi SE/ Donal Purba SE/Nathanael Purba) dan AbangandaAdventus Darma Saputra Sianturi, ST, atas doa dan segala pengorbanannya, kiranya Tuhan Yesus memberkati keluarga tercinta.
Medan, Agustus 2016 Penulis,
v
DAFTAR RIWAYAT HIDUP
I. IDENTITAS PRIBADI
1. Nama : MAYLISSA PUTRI BASANA
2. Tempat, tanggal lahir : Medan
3. Status : Kawin
4. Agama : Kristen
5. Alamat : Jln Setia Budi Psr II Nomor 15 Medan
II. KELUARGA
1. Nama Suami : Doniel Ferdinand Hutasoit,SH
2. Nama Ayah : Pantas Sianturi SH,MHum
3. Nama Ibu : Nurhayati Pakpahan
4. Nama Saudara : Eva Chistina Sianturi SE
: Adventus Darma Saputra Sianturi ST
III. PENDIDIKAN
1. SD : SD Anthonius Medan
2. SMP : SMP Negeri I Medan
3. SMA : SMA St.Thomas II Medan
4. S1 : Fakultas Hukum USU
vi DAFTAR ISI
Halaman
ABSTRAK ... i
ABSTRACT ... ii
KATA PENGANTAR ... iii
DAFTAR RIWAYAT HIDUP ... v
DAFTAR ISI ... vi
DAFTAR TABEL ... ix
BAB I. PENDAHULUAN... 1
A. Latar Belakang ... 1
B. Perumusan Masalah ... 9
C. Tujuan Penelitian ... 10
D. Manfaat Penelitian ... 10
E. Keaslian Penelitian... 11
F. Landasan Teori dan Konseptual... 11
G. Metode Penelitian... 20
1. Sifat Dan Jenis Penelitian ... 21
2. Sumber Data... 22
3. Teknik Pengumpulan Data... 23
4. Analisa Data ... 24
BAB II. TINJAUAN UMUM TERHADAP PENYERAHAN (LEVERING) BERDASAR ALAS HAK (TITEL) PERJANJIAN JUAL BELI ... 26
A. Penyerahan (levering) Sebagai Perbuatan Pengalihan Objek Hak ... 26
1. Pengertian Penyerahan(levering) ... 26
2. Feitelijke LeveringdanJuridische Levering... 29
3. Sistem dan Sahnya Penyerahan (Levering)... 31
vii
1. Jual Beli Menurut KUHPerdata ... 45
2. Jual Beli Tanah Menurut UUPA... 53
3. Tanah Sebagai Objek Hak Dalam Jual Beli... 58
BAB III. PPAT SELAKU PEJABAT YANG BERWENANG MEMBUAT AKTA PERALIHAN DAN PENDAFTARAN AKTA PERALIHAN HAK ATAS TANAH ... 63
A. Tentang PPAT... 63
1. Pengertian PPAT... 63
2. Pengangkatan dan Pemberhentian PPAT... 65
3. Fungsi dan Tugas PPAT ... 67
B. Pendaftaran Tanah... 70
1. Pengertian Pendaftaran Tanah ... 70
2. Tujuan Pendaftaran Tanah ... 74
3. Sistim dan Publikasi Pendaftaran Tanah... 78
BAB IV. PROBLEMATIKA HUKUM PERALIHAN HAK MILIK (LEVERING) ATAS TANAH DARI PENJUAL KE PEMBELI 87 A. Masalah Hukum Saat Beralihnya (Levering) Hak Atas Tanah Berdasar Jual Beli ... 87
1. Problema Hukum Saat Beralihnya Hak Atas Tanah Dalam Jual Beli... 87
2. Mekanisme Pengalihan dan Keabsahan Akta Jual Beli sebagai Momentum Peralihan Hak ... 99
B. Keabsahan Peralihan Hak yang Tidak Diikuti Pendaftaran... 124
1. Faktor-faktor yang mengakibatkan Akta Peralihan tidak dapat Didaftar... 124
2. Mekanisme Pendaftaran Peralihan Hak Atas tanah ... 129
C. Peran Dan Tanggung Jawab PPAT Selaku Yang Membuat Akta Peralihan... 134
1. Peran PPAT Selaku Pembuat Akta Peralihan ... 134
viii
BAB V. KESIMPULAN DAN SARAN ... 151
A. Kesimpulan ... 151
B. Saran... 152
ix
DAFTAR TABEL
1. TABEL 1: Pasal yang Mengatur Istilah Dialihkan (Levering) Dalam UUPA
2. TABEL 2: Dasar Hukum Pembuatan Akta PPAT
3. TABEL 3: Pelaksanaan Pembuatan AJB Oleh PPAT dan Dasar Hukumnya.
