4
BAB I PENDAHULUAN
A. Analisa Situasi
Kota Denpasar terletak di tengah-tengah Pulau Bali, selain merupakan Ibukota Daerah Tingkat II, juga merupakan Ibukota Propinsi Bali sekaligus sebagai pusat pemerintahan, pendidikan, perekonomian. Letak yang sangat strategis ini sangatlah menguntungkan, baik dari segi ekonomis maupun dari kepariwisataan karena merupakan titik sentral berbagai kegiatan sekaligus sebagai penghubung dengan kabupaten lainnya. Kota Denpasar terletak diantara 08° 35" 31'-08° 44" 49' lintang selatan dan 115° 10" 23'-115° 16" 27' Bujur timur. Luas
wilayah Kota Denpasar 127,98 km2 atau 127,98 Ha, yang merupakan tambahan
dari reklamasi pantai serangan seluas 380 Ha, atau 2,27 persen dari seluruh luas daratan Propinsi Bali. 1
Batas Wilayah Kota Denpasar di sebelah Utara dan Barat berbatasan dengan Kabupaten Badung (Kecamatan Mengwi, Abiansemal dan Kuta Utara), sebelah Timur berbatasan dengan Kabupaten Gianyar (Kecamatan Sukawati dan Selat Badung dan di sebelah Selatan berbatasan dengan Kabupaten Badung (Kecamatan Kuta) dan Selat Badung. Sebagian besar (59,1%) berada pada
ketinggian antara 0-75 M dari permukaan laut.
Dari luas tersebut diatas tata guna tanahnya meliputi Tanah sawah 5.547 Ha dan Lahan Kering 10.001 Ha. Lahan Kering terdiri dari Tanah Pekarangan 7.714 Ha, Tanah Tegalan 396 Ha, Tanah Tambak/Kolam 9Ha, Tanah sementara tidak diusahakan 81 Ha, Tanah Hutan 538 Ha , Tanah Perkebunan 35 Ha dan Tanah
5
lainnya: 1.162 Ha. Luas Lahan di Kota Denpasar dirinci per Kecamatan (hektar). Denpasar menjadi pusat pemerintahan, pusat perdagangan, pusat pendidikan, pusat industri dan pusat pariwisata yang terdiri dari 4 Kecamatan, yaitu Kecamatan Denpasar Barat, Denpasar Timur, Denpasar Selatan dan Denpasar Utara.2
Kelurahan Sesetan merupakan salah satu desa di Kecamatan Denpasar Selatan, Kota Denpasar, dengan luas wilayah mencapai 739 hektar dan secara geografis terletak pada ketinggian di atas permukaan laut yang membujur ke utara dengan batas-batas wilayah sebagai berikut : Di sebelah Utara berbatasan dengan Desa Dauh Puri Klod, Kecamatan Denpasar Barat, di sebelah Selatan berbatasan dengan Selat Badung, di sebelah Barat berbatasan dengan Kelurahan Pedungan Kecamatan Denpasar Selatan, di sebelah Timur berbatasan dengan Desa Sidakarya, Kecamatan Denpasar Selatan.
Kebutuhan akan perumahan terasa sangat mendesak yang setiap tahunnya mengalami peningkatan sesuai dengan pertumbuhan penduduk. Pertumbuhan penduduk yang sangat cepat mengakibatkan kebutuhan akan rumah juga semakin meningkat. Hal ini sejalan dengan amanat di dalam Pasal 28H Ayat 1 Undang-Undang Dasar Negara Republik Indonesia 1945 menyebutkan bahwa setiap orang hidup sejahtera lahir dan bathin, bertempat tinggal, dan mendapatkan lingkungan hidup yang baik dan sehat serta memperoleh pelayanan kesehatan. Tempat tinggal mempunyai peran yang sangat strategis dalam pembentukan watak serta kepribadian bangsa sebagai salah satu upaya membangun manusia Indonesia seutuhnya, berjati diri, mandiri, dan produktif sehingga terpenuhinya kebutuhan tempat tinggal merupakan kebutuhan dasar bagi setiap manusia, yang akan terus ada dan berkembang sesuai dengan tahapan atau siklus kehidupan manusia.
Padatnya bangunan rumah ataupun gedung seperti kantor, sekolahan atau tempat banjar adat di wilayah Sesetan mengakibatkan sulit ditemukan kembali lahan atau tanah kosong disini. Hal tersebut seiring dengan harga tanah dan/atau
2
6
bangunan yang selalu meningkat tinggi dari tahun ke tahun di Provinsi Bali dan khususnya juga di wilayah Sesetan. Dengan jarangnya ditemukan tanah kosong untuk membangun, warga yang heterogen yaitu percampuran antara penduduk asli dengan pendatang tidak sedikit tinggal menumpang atau menyewa di atas tanah ataupun rumah orang lain. Mereka membuat perjanjian sewa rumah baik secara lisan ataupun tertulis. Selama tidak ada permasalahan antara penyewa dan orang yang menyewa mereka akan hidup tenteram, tetapi tidak jarang ada kondisi maupun situasi yang mengakibatkan mereka memiliki konflik baik dikarenakan pihak penyewa ataupun pihak yang menyewakan. Dalam kondisi ini tidak semua warga di wilayah Sesetan yang memahami bagaimana penyelesaian permasalahan yang mereka hadapi maupun bagaimana kaitannya dengan perjanjian sewa yang mereka buat.
Perjanjian sewa menyewa merupakan suatu persetujuan dengan mana pihak yang satu mengikat diri untuk memberikan kenikmatan suatu barang kepada pihak yang lain selama waktu tertentu, dengan pembayaran suatu harga yang disanggupi oleh pihak tersebut terakhir itu. Sewa menyewa merupakan perbuatan perdata yang dapat dilakukan oleh suatu subyek hukum (orang dan badan hukum). Perjanjian sewa menyewa di atur di dalam Pasal 1548-1600 KUHPerdata. Pengertian sewa menyewa adalah suatu perjanjian, dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk memberikan kepada pihak yang lainnya kenikmatan dari sesuatu barang selama suatu waktu tertentu dan dengan pembayaran sesuatu harga yang oleh pihak tersebut belakangan ini disanggupi pembayarannya masing-masing pihak. Dengan kata lain disebabkan oleh wanprestasi atau overmacht. Overmacht atau keadaan memaksa adalah keadaan tidak dapat dipenuhinya prestasi oleh debitur karena terjadi suatu peristiwa bukan karena kesalahannya, peristiwa mana tidak dapat diketahui atau tidak dapat diduga akan terjadi pada waktu membuat perikatan.
Pembahasan mengenai perjanjian sewa menyewa tentu tidak terlepas dari konsep perjanjian secara mendasar sebagaimana termuat dalam Pasal 1313 KUH Perdata yang menegaskan bahwa perjanjian adalah suatu perbuatan dengan mana satu orang atau lebih mengikatkan dirinya terhadap satu orang lain atau lebih.
7
Ketentuan yang mengatur tentang perjanjian terdapat dalam Buku III KUH Perdata yang memiliki sifat terbuka artinya bahwa setiap orang bebas untuk mengadakan perjanjian, baik yang sudah diatur maupun yang belum diatur di
dalam undang-undang.3
Sifat terbuka KUH Perdata ini tercermin dalam Pasal 1338 Ayat (1) KUH Perdata yang mengandung asas kebebasan berkontrak, maksudnya setiap orang bebas untuk menentukan bentuk, macam dan isi perjanjian asalkan tidak bertentangan dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku, kesusilaan dan ketertiban umum, serta selalu memperhatikan syarat sahnya suatu perjanjian.
Di dalam pelaksanaan perjanjian sewa menyewa kadang terjadi permasalahan dimana pihak penyewa dan pihak yang menyewakan tidak memenuhi kewajiban sesuai dengan yang disepakati dalam perjanjian. Tidak dipenuhinya kewajiban tersebut dapat disebabkan karena kelalain atau kesengajaan atau karena suatu peristiwa yang terjadi diluar kemampuan masing-masing pihak. Dengan kata lain disebabkan oleh wanprestasi atau overmacht. Overmacht atau keadaan memaksa adalah keadaan tidak dapat dipenuhinya prestasi oleh debitur karena terjadi suatu peristiwa bukan karena kesalahannya, peristiwa mana tidak dapat diketahui atau tidak dapat diduga akan terjadi pada
waktu membuat perikatan.4 Wanprestasi adalah tidak memenuhi atau lalai
melaksanakan kewajiban (prestasi) sebagimana yang ditentukan dalam perjanjian
yang dibuat antara kreditor dengan debitor.5
Dengan pengabdian ini, lebih menekankan pada menemukan solusi terhadap permasalahan-permasalahan hukum kontrak khususnya sewa menyewa rumah di Wilayah Kelurahan Sesetan Kota Denpasar.
3
Salim H.S, 2005, Pengantar Hukum Perdata tertulis (BW), Sinar Grafika,Jakarta, hal.160.
4
Abdul Kadir Muhammad, 1992, Hukum Perikatan, Citra Adhitya Bakti, Bandung hal 27.
5
Salim HS, 2003, Hukum Kontrak: Teori dan Teknik Penyusunan Kontrak, Sinar Grafika, Jakarta, hal. 98.
8
B. Perumusan Masalah
Permasalahan yang diangkat dalam pengabdian ini adalah:
1. Bagaimana permasalahan hukum kontrak khususnya sewa menyewa rumah di Wilayah Kelurahan Sesetan Kota Denpasar?
2. Bagaimana solusi permasalahan hukum kontrak khususnya sewa menyewa rumah di Wilayah Kelurahan Sesetan Kota Denpasar?
9
BAB II
TUJUAN DAN MANFAAT
A. Tujuan
1. Mengetahui bagaimana permasalahan hukum kontrak khususnya sewa menyewa rumah di Wilayah Kelurahan Sesetan Kota Denpasar.
2. Mengetahui solusi permasalahan hukum kontrak khususnya sewa menyewa rumah di Wilayah Kelurahan Sesetan Kota Denpasar.
B. Manfaat
1. Manfaat Teoritis
Hasil pengabdian ini diharapkan dapat memberikan masukkan bagi pengembangan ilmu hukum, terutama Hukum Kontrak yang berkaitan dengan khususnya sewa menyewa rumah di Kodya Denpasar.
2. Manfaat Praktis
Hasil pengabdian ini diharapkan bermanfaat bagi masyarakat Indonesia dan masyarakat Kodya Denpasar, dalam menjalankan aktivitasnya berkaitan dengan khususnya sewa menyewa rumah di Kodya Denpasar.
10
BAB III
PELAKSANAAN KEGIATAN
A. Realisasi Pemecahan Masalah
Permasalahan yang dihadapi dicarikan solusi dengan melibatkan pihak akademisi dan praktisi. Dari pihak akademisi menghadirkan dosen-dosen fakultas hukum terkait dibidang hukum kontrak sewa menyewa rumah, sedangkan sisi praktik juga menghadirkan praktisi sekaligus akademisi yaitu Dr. I Dewa Made Suartha, SH,M.H., yang kemudian secara bersama-sama memberikan pemahaman mengenai solusi permasalahan hukum kontrak khususnya sewa menyewa rumah di Kodya Denpasar. Setelah diberikan penjelasan baik dari sisi teori maupun praktik, para peserta juga dilibatkan secara aktif dimana diberikan kesempatan mengajukan pertanyaan berkaitan dengan materi sosialisasi.
B. Khalayak Sasaran
Khalayak sasaran dalam pengabdian masyarakat ini adalah masyarakat Kodya Denpasar yang berkeinginan memperoleh informasi hukum berkaitan solusi permasalahan hukum kontrak khususnya sewa menyewa rumah di Kodya Denpasar.
C. Metode Kegiatan
Metode yang digunakan dalam pelaksanaan kegiatan pengabdian ini berupa pemberian penyuluhan dan ceramah sebagai bentuk dan upaya sosialisasi kemudian dilanjutkan dengan tanya-jawab untuk memperoleh hasil dan solusi sebagai bentuk pemecahan permasalahan dan kendala yang dihadapi peserta dengan dilengkapi pemberian contoh-contoh dokumen terkait.
11
BAB IV HASIL KEGIATAN
Secara keseluruhan kegiatan pengabdian kepada masyarakat dalam bentuk sosialisasi solusi permasalahan hukum kontrak khususnya sewa menyewa rumah di Kota Denpasar dapat dikatakan berjalan dengan baik sesuai dengan yang direncanakan.
Berikut ini diuraikan hal-hal yang telah dilaksanakan dengan baik dalam kegiatan pengabdian masyarakat ini:
a. Tercapai Sasaran
Sebagaimana telah diuraikan sebelumnya, bahwa sasaran yang dituju dalam pengabdian ini adalah solusi dari permasalahan hukum kontrak khususnya sewa menyewa rumah di Wilayah Kelurahan Sesetan Kota Denpasar, sasaran ini berhasil tercapai dengan bukti bahwa banyaknya warga Kelurahan Sesetan Kota Denpasar yang berkecimpung bidang property yang hadir pada saat sosialisasi dilaksanakan.
b. Tercapai Target
Dengan terlaksananya kegiatan pengabdian kepada masyarakat ini dalam bentuk sosialisasi solusi permasalahan hukum kontrak khususnya sewa menyewa rumah di Wilayah Kelurahan Sesetan Kota Denpasar, pada hari Selasa tanggal 25 November 2014, bertempat di gedung pertemuan di Sesetan, dan target kegiatan ini telah tercapai sesuai dengan rencana. Hal ini terlihat dari antusias peserta yang berjumlah lebih dari 50 orang, mengikuti dan mendengarkan pemaparan para pembicara, selanjutnya mereka mengajukan sejumlah pertanyaan seerta masukan kepada tim pengabdi. Peserta mengikuti acara pengabdian ini dari awal dimulai hingga berakhirnya acara dengan tidak ada satupun peserta meninggalkan tempat duduknya.
12
c. Tercapai Tujuan dan Manfaat
Tujuan dan manfaat dari pengabdian kepada masyarakat ini telah tercapai sesuai dengan tujuan dan manfaat yang diharapkan yaitu bertujuan untuk memberikan pemahaman kepada masyarakat khususnya peserta pengabdian mengenai permasalahan hukum kontrak khususnya sewa menyewa rumah di Wilayah Kelurahan Sesetan Kota Denpasar. Begitu juga untuk memberikan pemahaman kepada masyarakat mengenai tata cara pengurusan perjanjian sewa menyewa rumah serta menemukan solusi dalam hal terjadi permasalahan hukum kontrak khususnya sewa menyewa rumah di Wilayah Kelurahan Sesetan Kota Denpasar. Disamping itu keberhasilan dapat dilihat dari keseriusan dari peserta dalam menyikapi hasil pengabdian dengan mengupayakan agar dapat terlaksananya dengan baik sewa menyewa rumah di Wilayah Kelurahan Sesetan Kota Denpasar.
d. Hasil Pelaksanaan Pengadian
Ada beberapa hal yang terkait dengan judul pengabdian ini disampaikan dalam sosialisasi antara lain materi sosialisasi, pembahasan dalam diskusi mengenai materi maupun permasalahan dilapangan serta penyelesaian permasalahan tersebut. Beberapa penjelasan mengenai hasil pelaksanaan pengabdian antara lain:
1) Pemaparan Materi
Pemaparan Materi mengenai sewa menyewa rumah beserta kasus yang sering terjadi disampaikan oleh Akademisi dan Praktisi:
- Prof RA Retno Murni, SH, MH, PhD. - Dr. I Dewa Made Suartha, SH, MH.
Materi yang disampaikan dalam bentuk power point berisikan antara lain, pengertian perjanjian sewa, MoU, wanprestasi sampai dengan ganti kerugian dalam hal terjadi wanprestasi.
13 2) Diskusi
Bapak Supriyono, S.H. Pertanyaan yang disampaikan:
a) Seorang artis menyewa bangunan Rp.500 juta, namun baru berjalan 3 bulan bangunan tersebut disita pihak yang berwajib karena karena hasil korupsi, bagaimana hak dan kewajiban para pihak?
b) Bagaimanan jika tanpa sepengatahuan pemilik rumah, rumah tersebut disewakan kembali kepada orang lain oleh penyewa?
Bapak Made Kontra
Dalam hal Penyakap yang dalam hal ini telah diwarisi oleh anaknya, mengelola Tanah Druwe Pura Dalem secara tidak transparan, penyusung lainya minta keterbukaan pengelolaannya yaitu pengeluaran serta pemasukan yang diperoleh, bagaimana jalan keluarnya?
Ibu Barus
Sebuah ruko dikontrakkan kepada pedagang suatu saat semua habis terbakar, bagaimana dengan hak-hak penyewa?
Tanggapan Pelaksana Pengabdian:
- Apabila bangunan tersebut disita pihak berwajib karena alasan hasil dari tindak pidana korupsi, maka kembali dilihat klausula sahnya perjanjian Pasal 1320 KUHPerdata, yaitu perjanjian sah apabila dilaksanakan dengan:
a) Memenuhi syarat subyektif yaitu kesepatakan dan kecakapan para pihak. Dalam hal terlanggar syarat ini maka perjanjian tersebut dapat dibatalkan.
b) Memenuhi syarat obyektif yaitu ada objek tertentu dan klausula halal. Apabila syarat ini dilanggar maka perjanjian batal demi hukum dan kembali kekeadaan semula.
14
Pada kasus tersebut artinya ada klausul yang tidak halal yaitu korupsi sehingga perjanjian sewa menjadi batal demi hukum dan pihak yang menyewakan harus mengembalikan kekeadaan semula yaitu dengan ganti kerugian kepada penyewa.
- Perjanjian sewa tersebut tidak dapat disewakan kembali tanpa persetujuan pihak yang menyewakan acuannya adalah perjanjian sewa dan KUHPerdata.
Wanprestasi dapat berbentuk:6
1. Tidak melaksanakan apa yang disanggupi akan dilakukannya
2. Melaksanakan apa yang dijanjikannya, tetapi tidak
sebagaimanamestinya.
3. Melakukan apa yang dijanjikannya tetapi terlambat.
4. Melakukan sesuatu yang menurut perjanjian tidak boleh dilakukannya.
Apabila debitur melakukan wanprestasi, maka dia dapat dituntut untuk:7
1. Pemenuhan perjanjian;
2. Pemenuhan perjanian ditambah ganti rugi; 3. Ganti rugi;
4. Pembatalan perjanjian timbal balik; 5. Pembatalan dengan ganti rugi.
- Pada kasus tanah adat sebaiknya dilakukan musyawarah untuk mufakat sehingga tidak perlu sampai masuk ke pengadilan, karena akan lebih baik diselesaikan secara kekeluargaan lebih dekat pada win-win solution, tidak jika melalui pengadilan akan memakan banyak waktu, biaya dan tenaga. Upaya ini dapat ditempuh hanya kita telah tidak tercapai kesepakatan dengan musyawarah ataupun mediasi.
6
Subekti, 1984, Hukum Perjanjian, PT Intermasa, Jakarta, hal 45.
7
15
- Perjanjian harus didasarkan dengan itikad baik, serta penyelesaian sengketa jika timbul tidak hanya dengan upaya litigasi (dalam pengadilan) juga non litigasi (mediasi, negosiasi)
- Barang/rumah sewaan yang merupakan objek perjanjian apabila musnah salah satunya karena kebakaran yang merupakan overmacht maka perjanjian menjadi hapus. Dalam hal ini tidak ada kewajiban dari pihak yang menyewakan untuk mengganti kerugian dari kerugian pihak penyewa. Kerugian ini dapat diantisipasi salah satunya dengan cara asuransi baik itu bangunan oleh pihak yang menyewakan maupun terhadap barang—barang isi dari bangunan tersebut oleh pihak penyewa, untuk menghindari dalam terjadi kerugian akibat keadaan memaksa.
16
BAB V
SIMPULAN DAN SARAN
A. Simpulan
- Kegiatan pengabdian kepada masyarakat dalam bentuk sosialisasi solusi permasalahan hukum kontrak khususnya sewa menyewa rumah di Wilayah Kelurahan Sesetan Kota Denpasar dapat dikatakan berjalan dengan baik sesuai dengan yang direncanakan.
- Beberapa permasalahan yang dihadapi peserta berkaitan dengan masalah pengabdian telah dapat terpecahkan dalam sosialisasi antara lain: pemahaman mengenai teori kontrak sewa menyewa rumah terhadap masyarakat dapat ditingkatkan, permasalahan seperti objek sewa hapus, penyewaan kembali tanpa persetujuan pemilik rumah, dan tanggung jawab masing-masing pihak telah terjawab dalam diskusi.
B. Saran
- Perlu lebih sering diadakan pengabdian serupa dikarenakan dalam praktik ternyata banyak permasalahan-permasalahan yang belum terselesaikan bahkan ada yang diselesaikan dengan kurang memperhatikan ketentuan peraturan yang ada khususnya berkaitan dengan solusi permasalahan hukum kontrak khususnya sewa menyewa rumah.
- Untuk terlaksananya hukum kontrak khususnya sewa menyewa rumah dengan baik diharapkan ada kesinergian dari pihak Penyewa, Yang Menyewakan, Akademisi, Notaris ataupun Masyarakat agar bersama-sama memberikan pemahaman yang benar dan komprehensif sehingga dapat meminimalisir permasalahan yang ada serta memberikan jaminan kepastian hukum.
17
DAFTAR PUSTAKA
Buku
Muhammad, Abdul Kadir, 1992, Hukum Perikatan, Citra Adhitya Bakti, Bandung.
Salim H.S, 2005, Pengantar Hukum Perdata tertulis (BW), Sinar Grafika,Jakarta,. Salim HS, 2003, Hukum Kontrak: Teori dan Teknik Penyusunan Kontrak, Sinar
Grafika, Jakarta.
Subekti, 1984, Hukum Perjanjian, PT Intermasa, Jakarta.
Website
http://www.denpasarkota.go.id http://www.kemendagri.go.id
18
LAMPIRAN- LAMPIRAN
1. Daftar Hadir Peserta Pengabdian 2. Dokumentasi Pengadian
