PENDAHULUAN
1.1 Latar Belakang
Undang-Undang No. 28 tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah memberikan kewenangan besar kepada daerah untuk memperluas jenis dan cakupan pajak daerah, retribusi daerah, serta pemberian fleksibilitas bagi daerah untuk memungut jenis pajak daerah dan retribusi daerah. Semenjak dikeluarkan Peraturan Bersama Menteri Keuangan Republik Indonesia dan Menteri Dalam Negeri Nomor 15/PMK.07/2014 No. 10 tahun 2014, Direktorat Jendral Pajak (DJP) menyerahkan semua wewenang dan tanggung jawab PBB P2 (Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan) kepada Pemerintah Kota dan Kecamatan di seluruh Indonesia, dengan demikian penetapan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) juga telah menjadi wewenang Pemerintah Daerah.
Dalam prakteknya, penetapan dan penilaian kembali Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) di berbagai daerah belum dilakukan sehingga dapat dipastikan NJOP sebagai patokan harga pasar suatu properti belum sepenuhnya mendekati assessment sales ratio yang ideal. Jika penentuan NJOP sesudah keluarnya Undang-Undang PDRD tidak terkontrol dengan baik akan menimbulkan permasalahan antardaerah di seluruh Indonesia, dan jika dikaitkan dengan potensi penerimaan daerah yang tertuang atas transaksi properti, akan menjadi suatu potensial loss yang besar bagi penerimaan pajak setiap daerah.
Undang-Undang No. 28 tahun 2009 pada pasal 77 ayat 1 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah (PDRD), Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan adalah pajak atas bumi dan/atau bangunan yang dimiliki, dikuasai,
dan/atau dimanfaatkan oleh orang pribadi atau badan, kecuali kawasan yang digunakan untuk kegiatan usaha perkebunan, perhutanan, dan pertambangan. Ayat 2, termasuk dalam pengertian bangunan adalah: (1) jalan lingkungan yang terletak dalam satu kompleks bangunan seperti hotel, pabrik, dan emplasemennya, yang merupakan suatu kesatuan dengan kompleks bangunan tersebut; (2) jalan tol; (3) kolam renang; (4) pagar mewah; (5) tempat olah raga; (6) galangan kapal; (7) dermaga; (8) taman mewah; (9) tempat penampungan/kilang minyak, air, gas, pipa minyak, dan (10) menara. Pemerintah Kabupaten Sleman menindaklanjuti dengan menetapkan Peraturan Daerah Sleman No. 11 tahun 2012 tentang Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan, salah satu sumber pendapatan daerah adalah berdirinya menara BTS (Base Transceiver Station) sebagai salah satu objek Pajak Bumi dan Bangunan (PBB).
Data dari Dinas Pekerjaan Umum dan Perumahan (DPUP) Kabupaten Sleman hingga tahun 2014, ada sekitar 350 menara berdiri di Kabupaten Sleman, baik itu green field (menara yang berdiri di atas tanah) maupun yang rooftop (menara yang berdiri di atas bangunan/atap bangunan) sesuai dengan Peraturan Daerah Kabupaten Sleman No. 4 tahun 2006. Kecamatan Depok berada pada area zona 1 pada bagian peraturan zona penempatan lokasi berdirinya menara.
Data dari Dinas Perhubungan Kabupaten Sleman ada 136 menara BTS berdiri di Kecamatan Depok sampai dengan tahun 2014, diantaranya 62 menara BTS yang telah memiliki IMB (Izin Mendirikan Bangunan). Sampai dengan tahun 2014 berdasarkan data dari Dinas Perizinan Kabupaten Sleman, dan 25 menara
BTS di Kecamatan Depok yang telah memiliki NJOP data dari Dinas Pendapatan Kabupaten Sleman.
Sampai saat ini sebagian wilayah di Indonesia belum melakukan penilaian menara telekomunikasi/BTS dikarenakan sampai saat ini belum ada aturan resmi mengenai teknik perhitungan atau penilaian menara telekomunikasi/BTS.
http://www.tax.ny.gov.com merupakan situs yang dimiliki kelembagaan yang
mengatur pajak properti di New York (2013), mengemukakan langkah untuk mencari nilai dari menara telekomunikasi dengan menggunakan pendekatan penilaian, pendekatan biaya untuk mencari nilai menara telekomunikasi kepentingan pajak properti dan pendekatan pendapatan kepentingan laporan keuangan.
KEPI dan SPI (2015: SPI 103) tujuan penilaian untuk kepentingan Standar Akuntansi Keuangan (SAK) atau Standar Keuangan Pemerintah salah satu dasar nilai yang dipakai adalah nilai wajar. Menurut Gorcharov (2014), nilai wajar dalam laporan keuangan dapat meningkatkan keputusan kontrak dan berpotensi untuk mendorong tujuan dari laporan keuangan seperti biaya audit. Salah satu pendekatan penilaian yang biasanya digunakan untuk menghitung nilai properti khusus seperti penelitian dari Youl dan Jae (2014), metode DRC yang dipilih karena DRC mempertimbangkan penyusutan dan spesifikasi objek.
Mencari nilai dari sebuah properti khusus menurut Parker (2014), ada beberapa bagian penting yang menjadi ukuran mencari nilai wajar tersebut, antara lain: menghitung nilai bangunan, bagian bangunan yang disewakan, dan menghitung nilai tanah. Sementara itu Nuraningsih (2015), melakukan penelitian
dengan sembilan menara BTS di Kecamatan Depok, Kabupaten Sleman guna optimalisasi PBB, pada tahun yang sama Bessie (2015), mengungkapkan masih ada beberapa menara BTS yang belum mencerminkan harga pasar. Menara BTS merupakan jenis properti yang selalu tumbuh setiap tahunnya. Sesuai dengan pasal 79 ayat (2) UU PDRD bahwa NJOP ditetapkan setiap 3 tahun kecuali untuk objek pajak tertentu, yaitu yang mengalami perkembangan yang pesat, dapat ditetapkan setiap tahun sesuai dengan perkembangan wilayahnya. Oleh karena itu, diperlukan penilaian menara BTS di Kecamatan Depok Kabupaten Sleman guna kepentingan NJOP.
1.2 Keaslian Penelitian
Ada beberapa penelitian yang meneliti tentang nilai wajar dan nilai pasar dari menara BTS dengan pendekatan dan metode yang sama bahkan ada penelitian di daerah yang sama, yang menjadi perbedaan penelitian ini dengan penelitian sebelumnya adalah penelitian ini menggunakan pendekatan penilaian untuk penetapan NJOP objek penelitian dan memperhatikan tingkat depresiasi dari objek penelitian. Di bawah ini diuraikan secara singkat mengenai hasil dari penelitian relevan dengan penelitian yang akan dilakukan diantaranya adalah sebagai berikut.
1. Dynastya, dkk. (2013), meneliti tentang model lokasi menara BTS ditinjau dari faktor-faktor penentu lokasi menara BTS di Surabaya, dengan alat analisis yaitu pendekatan rasionalistik. Jenis penelitian ini adalah deskriptif kualitatif dan kuantitatif dengan metode analisis stakeholder, analisis Delphi, dan analisis kuantitatif dengan menggunakan regresi logistik. Hasil penelitian
tersebut adalah faktor-faktor penentu lokasi menara BTS di Surabaya berdasarkan hasil konsesus pakar antara lain: faktor biaya sewa lahan, jenis lokasi menara, tinggi menara, tingginya kepadatan penduduk, pola ruang, coverage service area, dan keselamatan.
2. Backman (2013), melakukan penilaian berbagai jenis menara telekomunikasi di Amerika. Penilaian ini menggunakan pendekatan biaya untuk mencari nilai dari sebuah menara dengan tujuan pajak properti, dan menggunakan pendekatan pendapatan untuk menghitung BTSnya guna laporan keuangan untuk pemilik menara-menara telekomunikasi tersebut.
3. Parker, dkk. (2014), melakukan penelitian tentang penilaian bandara di Australia untuk tujuan laporan keuangan, metode yang dipakai adalah metode ODRC (Optimised Depreciated Replacement Cost) atau aplikasi khusus yang telah dibuat dan mencari nilai tanah. Bagian-bagian penting yang menjadi ukuran mencari nilai wajar tersebut antara lain: menghitung nilai bangunan, bagian bangunan yang disewakan, dan menghitung nilai tanah. Hasil dari penelitian ini untuk menghitung nilai bangunan antara bagian airside dan landside tidak boleh dinilai menjadi dua bagian terpisah, karena akan merusak hasil dari nilai yang dihitung melalui aplikasi ODRC, dan mencari nilai tanah tersebut dengan melihat dari kegunaan alternatif yang ada pada tanah saat ini. Hal ini sesuai dengan aturan IAS (International Accounting Standard) 16. Pada penelitian ini yang menjadi kelemahan adalah tidak ada angka nilai wajar dari hasil penilaian bandara, tetapi hanya mengungkapkan
hal-hal apa yang perlu diperhatikan dalam mencari nilai wajar sebuah bandara.
4. Youl dan Jae (2014), melakukan penelitian mengenai penilaian infrastruktur jalan. Tujuan dari penelitian ini adalah untuk menghitung biaya pemeliharaan untuk infrastruktur jalan di Korea. Metode penelitian ini membandingkan hasil dari dua metode yaitu aplikasi akuntasi yang dibuat oleh pemerintah yaitu the modified Government Accounting and Standards Board Statement (GASB34) dengan biaya pengganti terdepresiasi (DRC/Dereciated Replacement Cost), dari hasil penelitian ini metode penilaian DRC yang dipilih karena DRC mempertimbangkan penyusutan dan spesifikasi objek. 5. Bell (2014), melakukan penelitian dengan menggunakan metode pengujian
statistik uji-t untuk menganalisis tingkat keakuratan depresiasi yang digunakan di seluruh perusaahaan real estate di Lagos. Analisis yang dilakukan yaitu dengan membagikan 154 kuesioner ke seluruh perusahaan real estate dan penilai di Lagos. Hasil tersebut kemudian dianalisis untuk melihat hubungan yang dihasilkan oleh kurva-S dengan menggunakan uji-t statistik. Hasil yang didapatkan menunjukkan bahwa nilai antara kurva S dengan persentase penyusutan garis lurus semua berada di bawah 0,05 persen atau kurang dari 0,5 persen tingkat signifikansi yang diharapkan. Hal ini menunjukkan bahwa penggunaan perkiraan persentase penyusutan, penyusutan garis lurus, dan mengurangi saldo penyusutan secara substansial kurang akurat digunakan.
6. Nuraningsih (2015), melakukan penelitian tentang estimasi nilai wajar menara BTS di Kecamatan Depok dengan mengambil sampel objek menara-menara yang berketinggian dari 40-50 meter. Tujuan dari penelitian ini adalah untuk kepentingan NJOP guna optimalisasi PBB. Metode yang digunakan adalah pendekatan biaya dengan metode DRC untuk mencari nilai menaranya dan menggunakan metode perbandingan data pasar untuk mencari nilai tanahnya. 7. Bessie (2015), meneliti ini tentang akurasi nilai wajar menara BTS untuk
kepentingan optimalisasi PBB di Kabupaten Rote Ndao, objeknya adalah seluruh menara BTS di Kabupaten Rote Ndao yang berjumlah 14 menara. Metode yang digunakan pada penelitian ini adalah pendekatan biaya reproduction cost new untuk mencari nilai dari tiap-tiap menara. Pendekatan perbandingan data pasar untuk mencari nilai dari tanah. Nilai tanah dan bangunan tersebut dijumlahkan untuk mendapatkan nilai property. NJOP di tiap-tiap menara tersebut dibandingkan dengan nilai properti dari tiap-tiap menara tersebut, hasil yang diperoleh adalah 8 menara yang under assessment dan 6 menara yang over assessment.
1.3 Rumusan Masalah
Berdasarkan realita yang ada data NJOP menara BTS (Base Transceiver Station) di Kabupaten Sleman merupakan data pelimpahan dari KPP Pratama Kabupaten Sleman dan sampai saat ini Pemerintah Kabupaten Sleman belum melakukan reevaluasi aset menara BTS. Rumusan masalah yang diangkat dalam penelitian ini adalah belum ada standar penentuan NJOP menara BTS (Base Transceiver Station) di Kabupaten Slema
1.4 Pertanyaan Penelitian
Berdasarkan rumusan masalah maka pertanyaan penelitian dipaparkan sebagai berikut. Bagaimana cara penetapan NJOP menara BTS (Base Transceiver Station) di Kabupaten Sleman?
1.5 Tujuan Penelitian
Tujuan penelitian ini yaitu melakukan penilaian 6 menara BTS untuk kepentingan penentuan NJOP di Kecamatan Depok Kabupaten Sleman. Penentuan NJOP menara BTS penelitian didasarkan pada Undang-Undang No. 12 tahun 1994 dan penerapan metodenya mengikuti aturan yang ada ada KEPI dan SPI.
1.6 Manfaat Penelitian
Secara umum memberikan tambahan wawasan dalam bidang ilmu manajemen aset daerah khususnya penilaian aset di daerah, sekaligus menjadi bahan informasi untuk penelitian lebih lanjut. Secara khusus penelitian ini menjadi masukan bagi Pemerintah Daerah Kabupaten Sleman dalam menentukan nilai menara BTS untuk dasar penentuan NJOP di Kecamatan Depok.
1.7 Sistematika Penulisan
Sistematika penulisan dalam penelitian ini terbagi dalam lima bab. Bab I Pendahuluan berisi latar belakang, keaslian penelitian, rumusan masalah, pertanyaan penelitian, tujuan penelitian, manfaat penelitian, dan sistematika penulisan. Bab II Landasan Teori/Kajian Pustaka berisi teori, kajian terhadap penelitian terdahulu, dan kerangka penelitian. Bab III Metode Penelitian, terdiri
atas desain penelitian, metode pengumpulan data, definisi operasional, dan metode analisis data. Bab IV Analisis yang di dalamnya terdapat deskripsi data dan pembahasan. Bab V Simpulan dan Saran, dijabarkan menjadi simpulan, implikasi, keterbatasan, saran.
