Gambar 5.2 Skema Pembiayaan Rumah Susun Studi dengan Menggunakan Pola Swasta

(1)

BAB 5

SIMULASI MODEL PEMBIAYAAN RUMAH SUSUN SEDERHANA

Bab ini menjelaskan mengenai uji simulasi model pembiayaan pembangunan dan pengelolaan rumah susun studi dengan menggunakan mekanisme pola investasi swasta. Sebelum membahas lebih lanjut mengenai uji simulasi model pembiayaan yang dilakukan maka sebelumnya akan dijelaskan mengenai perbedaan antara pola pembiayaan pembangunan dan pengelolaan rumah susun studi sebenarnya yang menggunakan pola UPT dan PMN dan pola Swasta. Pada pola UPT atau pun PMN pengeluaran investasi yang dilakukan merupakan murni investasi sosial dengan sumber dana berasal dari pemerintah (anggaran) sehingga pihak pelaksana pembangunan tidak menggunakan modal pinjaman dari luar (lihat gambar 5.1). Adapun pada pola investasi swasta yang akan disimulasikan pada bab ini sumber dana yang digunakan berasal dari proporsi perbandingan modal sendiri dan modal pinjaman (lihat gambar 5.2).

Gambar 5.1

Skema Pembiayaan Rumah Susun Studi dengan Menggunakan Pola UPT dan PMN

Sumber: Hasil Analisis, 2008

Gambar 5.2

Skema Pembiayaan Rumah Susun Studi dengan Menggunakan Pola Swasta

Pemerintah Rumah Susun

Sederhana Bank Masyarakat Calon Penghuni Proses Membeli dan Menempati Mengeluarkan anggaran pembangunan dan menunjuk Mengangsur KPR Pelaksana Pembangunan (Kontraktor) Memberikan pinjaman

Developer Rumah Susun

Sederhana Bank Masyarakat Calon Penghuni Proses Membeli dan Menempati Membiayai Pembangunan Mengangsur KPR Modal Pinjaman Modal Sendiri

(2)

Adapun dalam studi ini rumah susun yang tergolong ke dalam pola investasi UPT adalah rumah susun Karet Tengsin I dan II serta Bendungan Hilir I dengan status rumah susun sederhana milik (rusunami). Adapun untuk rumah susun Pasar Jumat menggunakan pola investasi PMN (perum perumnas) dan berstatus rumah susun sewa (rusunawa).

Dalam simulasi model pembiayaan ini harga sewa maupun sewa-beli yang terbentuk dari hasil perhitungan pada bab 4 akan disimulasikan dan diuji nilai kelayakannya apabila dibangun oleh pihak swasta. Uji kelayakan investasi dilakukan berdasarkan metode discounted criterion dengan melihat kriteria nilai PI, NPV, IRR dan jangka waktu BEP yang dihasilkan (lihat subbab 2.2.2). Apabila harga sewa maupun sewa beli yang yang terbentuk dari hasil perhitungan pada bab 4 tidak memenuhi kriteria kelayakan investasi maka dengan proses trial and error akan disimulasikan harga sewa maupun sewa beli yang memenuhi kriteria kelayakan investasi. Nilai discount rate yang digunakan dalam uji kelayakan investasi didasarkan pada nilai suku bunga kredit investasi yang dirangkum dalam Laporan Kebijakan Moneter Bank Indonesia Triwulan I-IV Tahun 2006-2007 Bank Indonesia pada tabel 5.1.

Tabel V.1.

Perkembangan Suku Bunga Kredit Investasi

No Tahun Triwulan-I Triwulan II Triwulan-III Triwulan IV

Januari Februari Maret April Mei Juni Juli Agustus September Oktober November Desember 1 2007 14,85 14.71 14.53 14.38 14.16 13.99 13.82 13.75 13.45 13.28 13.19 13.21 2 2006 15.80 15.90 15.90 15.90 15.90 15.90 15.90 15.90 15.70 15.50 15.40 15.10 Sumber: Laporan Kebijakan Moneter Bank Indonesia Triwulan I-IV Tahun 2006-2007

Melihat fluktuasi suku bunga tersebut maka diambil suku bunga rata-rata selama triwulan I sampai IV dari tahun 2006-2007 dan didapat suku bunga sebesar 15% (setelah dibulatkan). Dengan demikian nilai discount rate yang digunakan untuk menghitung kelayakan financial pembangunan rumah susun sederhana adalah sebesar 15%.

Di samping itu, dalam simulasi model pembiayaan ini dipakai tiga alternative perbandingan sumber dana antara modal sendiri dan modal pinjaman. Pada alternative I di asumsikan sumber dana berasal dari 30% modal sendiri dan 70% modal pinjaman, alternative. Alternative II mengasumsikan sumber dana berasal dari 40% modal sendiri dan 60% modal pinjaman. Adapun dalam alternative III diasumsikan sumber dana berasal 50% modal sendiri dan 50% modal pinjaman. Besarnya bunga dari modal pinjaman yang diberikan ke pada pihak pelaksana pembangunan (developer) didasarkan pada bunga kredit pinjaman kegiatan pembangunan perumahan yang diberikan bank swasta pada umumnya sebesar 15% (data tanggal 2 juni 2008).

(3)

5.1. Simulasi Model Pembiayaan Rumah Susun Karet Tengsin I dan II dengan menggunakan mekanisme investasi Swasta

Subbab ini menjelaskan mengenai simulasi model pembiayaan pembangunan rumah susun Karet Tengsin I dan II dengan menggunakan harga angsuran pembelian hasil perhitungan yang telah dijelaskan di bab IV. Adapun harga sewa-beli dan angsuran yang dijelaskan pada bab IV adalah sebegai berikut:

Tabel V.2

Harga sewa-beli hasil Perhitungan dan Angsuran KPR per Bulan Rusuna Karet Tengsin I dan II Selama Jangka Waktu 5-20 Tahun

Harga Sewa-Beli per unit Uang Muka KPR Angsuran KPR/Bulan selama

5 tahun 10 Tahun 15 Tahun 20 Tahun

239,000,000 23,900,000 215,100,000 4,033,125 2,016,563 1,344,375 1,008,281 Sumber: Tabel IV.4

Sebelum memulai simulasi model pembiayaan dengan tiga alternative yang akan dibahas lebih lanjut, dilakukan uji kelayakan pada harga sewa-beli dengan jangka waktu angsuran (5-20 tahun) dengan memakai tiga alternative perbandingan antara modal sendiri dan modal pinjaman yaitu alternative I (30% modal sendiri dan 70% modal pinjaman), alternative II (40% modal sendiri dan 60% modal pinjaman), dan alternative III (50% modal sendiri dan 50% modal pinjaman). Hasil yang diperoleh dari uji kelayakan financial tersebut menghasilkan nilai untuk tiap kriteria seperti yang dapat dilihat pada lampiran 4 (lihat lampiran 4.1.) Untuk angsuran dengan jangka waktu di atas 5 tahun (6-20 tahun), tidak satupun hasil uji dengan alternative I sampai III yang memenuhi kriteria kelayakan finansial. Adapun untuk angsuran 5 tahun, semua kriteria kelayakan investasi telah terpenuhi untuk ketiga alternative namun BEP (Break Even Point) tidak mencapai 7 tahun seperti halnya yang dicapai oleh pihak swasta pada umumnya.

Selanjutnya pembangunan rumah susun Karet Tengsin I dan II yang dilakukan dengan pola mekanisme investasi swasta tersebut dimajukan BEP menjadi 7 tahun dan memakai tiga alternative yang dilakukan sebelumnya untuk kemudian diperoleh harga sewa-beli yang terbentuk.

5.1.1. Simulasi Model Pembiayaan Alternative I

Dalam pola investasi swasta alternative I diasumsikan pihak developer menggunakan perbandingan modal sendiri dan modal pinjaman sebesar 30% dan 70%. Dengan pertimbangan bahwa besarnya bunga pinjaman kegiatan pembangunan perumahan adalah 15% dan jangka waktu pengembalian adalah 5 tahun maka besarnya angsuran biaya pinjaman

(4)

ditambah bunga per tahun adalah sebesar Rp. 4,893,702,051. Secara lebih jelas cashflow dan resume hasil uji kelayakan investasi yang dilakukan mengenai pembiayaan pembangunan rumah susun Karet Tengsin I dan II dengan mekanisme investasi swasta alternative I dapat dilihat pada lampiran 4 (lihat cashflow 28 dan resume cashflow 28).

Hasil uji analisis kelayakan finansial yang dihasilkan adalah sebagai berikut:

• Profitability Index (PI) 2,29 (lebih besar dari 1)

• Nilai NPV sebesar Rp. 34,248,697,352 (nilai NPV > 0)

• Internal Rate of Return (IRR) sebesar 25,46% (IRR > Social Discount Rate 15%)

• Break Even Point Selama 7 Tahun

Dari ketiga kriteria analisis kelayakan di atas maka dapat disimpulkan pembiayaan pembangunan dan pengelolaan rusuna Karet Tengsin I dan II dengan pola investasi swasta alternative I layak secara finansial. Melalui uji simulasi pada cashflow yang dapat dilihat pada lampiran 4 (lihat cashflow dan resume 28), maka untuk menghasilkan proyek yang layak secara finansial pada investasi pembangunan rumah susun Karet Tengsin I dan II dengan menggunakan alternative I tersebut angsuran sewa-beli yang digunakan adalah Rp. 8.550.000 per bulan. Apabila jangka waktu angsuran adalah 5 tahun, maka harga sewa-beli yang harus dibayarkan adalah Rp. 506,667,000 dan angsuran yang harus dibayarkan tiap bulannya adalah sebagai berikut:

Tabel V.3

Harga Sewa Beli Rumah Susun Karet Tengsin I dan II dengan Menggunakan Mekanisme Investasi Swasta Alternative I

Harga Sewa-Beli

per unit

Uang Muka KPR Angsuran KPR/Bulan selama

5 tahun 10 Tahun 15 Tahun 20 Tahun 25 Tahun 30 Tahun 506,667,000 50,666,700 456,000,300 8,550,006 4,275,003 2,850,002 2,137,501 1,710,001 1,425,001

Dapat terlihat bahwa dengan memajukan BEP menjadi 7 tahun maka angsuran/bulan akan menjadi lebih tinggi sehingga membuat harga sewa-beli akan semakin tinggi juga. Akibatnya angsuran yang akan dibebankan bagi penghuni rumah susun Karet Tengsin I dan II akan semakin terjangkau (murah) dengan jangka waktu angsuran yang semakin lama (di atas 20 tahun).

(5)

5.1.2. Simulasi Model Pembiayaan Alternative II

Dalam mekanisme investasi swasta alternative II diasumsikan pihak developer menggunakan perbandingan modal sendiri dan modal pinjaman sebesar 40% dan 60%. Dengan pertimbangan bahwa besarnya bunga pinjaman kredit kegiatan pembangunan perumahan adalah 15% dan jangka waktu pengembalian adalah 5 tahun maka besarnya angsuran biaya pinjaman ditambah bunga per tahun adalah sebesar Rp.4,194,601,758. Secara lebih jelas cashflow dan resume hasil uji kelayakan investasi yang dilakukan mengenai pembiayaan pembangunan rumah susun Karet Tengsin I dan II dengan mekanisme investasi swasta alternative II dapat dilihat pada lampiran 4 (lihat cashflow 29 dan resume cashflow 29). Hasil uji analisis kelayakan finansial yang dihasilkan adalah sebagai berikut:

• Nilai NPV sebesar Rp. 30,335,582,772(nilai NPV > 0)

• Internal Rate of Return (IRR) sebesar 25,12% (IRR > Discount Rate 15%)

Dari ketiga kriteria analisis kelayakan di atas maka dapat disimpulkan pembiayaan pembangunan dan pengelolaan rusuna Karet Tengsin dengan mekanisme investasi swasta alternative II layak secara finansial. Melalui uji simulasi pada cashflow yang dapat dilihat pada lampiran 4 (lihat cashflow dan resume cashflow 29), maka untuk menghasilkan proyek yang layak secara finansial pada investasi pembangunan rumah susun Karet Tengsin I dan II dengan menggunakan alternative II tersebut angsuran yang digunakan adalah Rp.8.000.000 per bulan. Apabila jangka waktu angsuran adalah 5 tahun, maka harga sewa- beli yang harus dibayarkan adalah Rp.474.075.000 dan angsuran yang harus dibayarkan tiap bulannya adalah sebagai berikut:

Tabel V.4

Harga Sewa Beli Rumah Susun Karet Tengsin I dan II dengan Menggunakan Mekanisme Investasi Swasta Alternative II

per unit

Apabila dibandingkan dengan harga sewa-beli yang dihasilkan dari uji simulasi alternative I maka harga sewa beli dengan uji simulasi alternative II menghasilkan harga yang lebih rendah.

(6)

5.1.3. Simulasi Model Pembiayaan Alternative III

Dalam mekanisme investasi swasta alternative I diasumsikan pihak developer menggunakan perbandingan modal sendiri dan modal pinjaman sebesar 50% dan 50%. Dengan pertimbangan bahwa besarnya bunga pinjaman kredit investasi pembangunan perumahan adalah 15% dan jangka waktu pengembalian adalah 5 tahun maka besarnya angsuran biaya pinjaman ditambah bunga per tahun adalah sebesar Rp. 3,495,501,465. Secara lebih jelas cashflow dan resume hasil uji kelayakan investasi yang dilakukan mengenai pembiayaan pembangunan rumah susun Karet Tengsin I dan II dengan mekanisme investasi swasta alternative III dapat dilihat pada lampiran 4 (lihat cashflow 30 dan resume cashflow 30). Hasil uji analisis kelayakan finansial yang dihasilkan adalah sebagai berikut:

• Internal Rate of Return (IRR) sebesar 24.68% (IRR > Social Discount Rate 15%)

Dari ketiga kriteria analisis kelayakan di atas maka dapat disimpulkan pembiayaan pembangunan dan pengelolaan rusuna Karet Tengsin dengan mekanisme investasi swasta alternative III layak secara finansial. Melalui uji simulasi pada cashflow yang dapat dilihat pada lampiran 4 (lihat cashflow dan resume cashflow 30), maka untuk menghasilkan proyek yang layak secara finansial pada investasi pembangunan rumah susun Karet Tengsin I dan II dengan menggunakan alternative III tersebut angsuran yang digunakan adalah Rp.7.400.000 per bulan. Apabila jangka waktu angsuran adalah 5 tahun, maka harga sewa-beli yang harus dibayarkan adalah Rp. 438,518,519 dan angsuran yang harus dibayarkan tiap bulannya adalah sebagai berikut:

Tabel V.5

Harga Sewa Beli Rumah Susun Karet Tengsin I dan II dengan Menggunakan Mekanisme Investasi Swasta Alternative III

per unit

Apabila dibandingkan dengan harga sewa-beli yang dihasilkan dari uji simulasi alternative II maka harga sewa beli dengan uji simulasi alternative III menghasilkan harga yang lebih rendah.

(7)

5.2. Simulasi Model Pembiayaan Rumah Susun Bendungan Hilir I dengan menggunakan mekanisme investasi Swasta

Subbab ini menjelaskan mengenai simulasi model pembiayaan pembangunan rumah susun Bendungan Hilir dengan menggunakan harga angsuran pembelian hasil perhitungan yang telah dijelaskan di bab IV. Adapun harga sewa-beli dan angsuran yang dijelaskan pada bab IV adalah sebagai berikut:

Tabel V.6

Harga sewa-beli hasil Perhitungan dan Angsuran KPR per Bulan Selama Jangka Waktu 5-20 Tahun

Harga Sewa-Beli per unit Uang Muka KPR Angsuran KPR/Bulan selama

5 tahun 10 Tahun 15 Tahun 20 Tahun

47,000,000 4,700,000 42,300,000 764,925 396,563 264,375 198,281 Sumber: Tabel IV.11

Sebelum memulai simulasi model pembiayaan dengan tiga alternative yang akan dibahas lebih lanjut, dilakukan uji kelayakan pada harga sewa-beli dengan jangka waktu angsuran (5-20 tahun) dengan memakai tiga alternative perbandingan antara modal sendiri dan modal pinjaman yaitu alternative I (30% modal sendiri dan 70% modal pinjaman), alternative II (40% modal sendiri dan 60% modal pinjaman), dan alternative III (50% modal sendiri dan 50% modal pinjaman). Hasil yang diperoleh dari uji kelayakan finansial tersebut menghasilkan nilai untuk tiap kriteria seperti yang dapat dilihat pada lampiran 4 (lihat lampiran 4.1). Untuk angsuran dengan jangka waktu di atas 5 tahun (6-20 tahun), tidak satupun hasil uji dengan alternative I sampai III yang memenuhi kriteria kelayakan finansial. Adapun untuk angsuran 5 tahun, semua kriteria kelayakan investasi telah terpenuhi untuk ketiga alternative namun BEP (Break Even Point) tidak mencapai 7 tahun seperti halnya yang dicapai oleh pihak swasta pada umumnya.

Selanjutnya pembangunan rumah susun Bendungan Hilir I yang dilakukan dengan pola mekanisme investasi swasta tersebut dimajukan BEP menjadi 7 tahun dan memakai tiga alternative yang dilakukan sebelumnya untuk kemudian diperoleh harga sewa-beli yang terbentuk.

Dalam mekanisme investasi swasta alternative I diasumsikan pihak developer menggunakan perbandingan modal sendiri dan modal pinjaman sebesar 30% dan 70%. Dengan pertimbangan bahwa besarnya bunga pinjaman kredit investasi pembangunan perumahan adalah 15% dan jangka waktu pengembalian adalah 5 tahun maka besarnya angsuran biaya

(8)

pinjaman ditambah bunga per tahun adalah sebesar Rp.1,790,028,989. Secara lebih jelas cashflow dan resume hasil uji kelayakan investasi yang dilakukan mengenai pembiayaan pembangunan rumah susun Bendungan Hilir I dengan mekanisme investasi swasta alternative I dapat dilihat pada lampiran 4 (lihat cashflow 31 dan resume cashflow 31). Hasil uji analisis kelayakan finansial yang dihasilkan adalah sebagai berikut:

• Profitability Index (PI) 2.34 (lebih besar dari 1)

• Nilai NPV sebesar Rp. 13,088,697,830(nilai NPV > 0)

• Break Even Point (BEP) selama 7 tahun

Dari ketiga kriteria analisis kelayakan di atas maka dapat disimpulkan pembiayaan pembangunan dan pengelolaan rusuna bendungan hilir I dengan pola investasi swasta alternative I layak secara finansial. Melalui uji simulasi pada cashflow yang dapat dilihat pada lampiran 4 (lihat cashflow dan resume cashflow 31), maka untuk menghasilkan proyek yang layak secara finansial pada investasi pembangunan rumah susun Bendungan Hilir dengan menggunakan alternative I tersebut angsuran yang digunakan adalah Rp. 1.750.000 per bulan. Apabila jangka waktu angsuran adalah 5 tahun, maka harga sewa-beli yang harus dibayarkan adalah Rp.103.703.704 dan angsuran yang harus dibayarkan tiap bulannya adalah sebagai berikut:

Tabel V.7

Harga Sewa Beli Rumah Susun Bendungan Hilir I dengan Menggunakan Mekanisme Investasi Swasta Alternative I

Harga

Sewa-Beli per unit Uang Muka KPR

Angsuran KPR/Bulan selama

5 tahun 10 Tahun 15 Tahun 20 Tahun 25 Tahun 30 Tahun 103,703,704 10,370,370 93,333,333 1,750,000 875,000 583,333 437,500 350,000 291,667

Dapat terlihat bahwa dengan memajukan BEP menjadi 7 tahun maka angsuran/bulan akan menjadi lebih tinggi sehingga membuat harga sewa-beli akan semakin tinggi juga. Akibatnya angsuran yang akan dibebankan bagi penghuni rumah susun Bendungan Hilir I akan semakin terjangkau (murah) dengan jangka waktu angsuran yang semakin lama (di atas 20 tahun).

(9)

Dalam pola investasi swasta alternative II diasumsikan pihak developer menggunakan perbandingan modal sendiri dan modal pinjaman sebesar 40% dan 60%. Dengan pertimbangan bahwa besarnya bunga pinjaman kredit kegiatan pembangunan perumahan adalah 15% dan jangka waktu pengembalian adalah 5 tahun maka besarnya angsuran biaya pinjaman ditambah bunga per tahun adalah sebesar Rp. 1,534,310,562. Secara lebih jelas cashflow dan resume hasil uji kelayakan investasi yang dilakukan mengenai pembiayaan pembangunan rumah susun Bendungan Hilir I dengan mekanisme investasi swasta alternative II dapat dilihat pada lampiran 4 (lihat cashflow 32 dan resume cashflow 32). Hasil uji analisis kelayakan finansial yang dihasilkan adalah sebagai berikut:

• Profitability Index (PI) 2.20 (lebih besar dari 1)

• Nilai NPV sebesar Rp.11,771,355,021 (nilai NPV > 0)

Dari ketiga kriteria analisis kelayakan di atas maka dapat disimpulkan pembiayaan pembangunan dan pengelolaan rusuna bendungan hilir I dengan mekanisme investasi swasta alternative II layak secara finansial. Melalui uji simulasi pada cashflow yang dapat dilihat pada lampiran 4 (lihat cashflow dan resume 32), maka untuk menghasilkan proyek yang layak secara finansial pada investasi pembangunan rumah susun Bendungan Hilir dengan menggunakan alternative II tersebut angsuran yang digunakan adalah Rp. 1,650,000 per bulan. Apabila jangka waktu angsuran adalah 5 tahun, maka harga sewa-beli yang harus dibayarkan adalah Rp. 97.777.778 dan angsuran yang harus dibayarkan tiap bulannya adalah sebagai berikut:

Tabel V.8

Harga Sewa Beli Rumah Susun Bendungan Hilir I dengan Menggunakan Mekanisme Investasi Swasta Alternative II

per unit

5 tahun 10 Tahun 15 Tahun 20 Tahun 25 Tahun 30 Tahun

97,777,778 9,777,778 88,000,000 1,650,000 825,000 550,000 412,500 330,000 275,000 Sumber: Hasil Analisis, 2008

Dapat terlihat bahwa dengan menggunakan mekanisme investasi swasta alternative II harga sewa-beli menjadi lebih rendah dibandingkan harga sewa-beli dengan menggunakan alternative I sebelumnya. Angsuran yang akan dibebankan juga akan semakin terjangkau (murah) dengan jangka waktu angsuran yang semakin lama (di atas 20 tahun).

(10)

Dalam mekanisme investasi swasta alternative III diasumsikan pihak developer menggunakan perbandingan modal sendiri dan modal pinjaman sebesar 50% dan 50%. Dengan pertimbangan bahwa besarnya bunga pinjaman kredit kegiatan pembangunan perumahan adalah 15% dan jangka waktu pengembalian adalah 5 tahun maka besarnya angsuran biaya pinjaman ditambah bunga per tahun adalah sebesar Rp.1,278,592,135. Secara lebih jelas cashflow dan resume hasil uji kelayakan investasi yang dilakukan mengenai pembiayaan pembangunan rumah susun Bendungan Hilir I dengan mekanisme investasi swasta alternative III dapat dilihat pada lampiran 4 (lihat cashflow 33 dan resume cashflow 33). Hasil uji analisis kelayakan finansial yang dihasilkan adalah sebagai berikut:

Dari ketiga kriteria analisis kelayakan di atas maka dapat disimpulkan pembiayaan pembangunan dan pengelolaan rusuna bendungan hilir I dengan mekanisme investasi swasta alternative III layak secara finansial. Melalui uji simulasi pada cashflow yang dapat dilihat pada lampiran 4 (lihat cashflow dan resume cashflow 33), maka untuk menghasilkan proyek yang layak secara finansial pada investasi pembangunan rumah susun Bendungan Hilir dengan menggunakan alternative III tersebut angsuran yang digunakan adalah Rp. 1,550,000 per bulan. Apabila jangka waktu angsuran adalah 5 tahun, maka harga sewa- beli yang harus dibayarkan adalah Rp.91.851.852 dan angsuran yang harus dibayarkan tiap bulannya adalah sebagai berikut:

Tabel V.9

Harga Sewa Beli Rumah Susun Bendungan Hilir I dengan Menggunakan Mekanisme Investasi Swasta Alternative III

per unit

5 tahun 10 Tahun 15 Tahun 20 Tahun 25 Tahun 30 Tahun

91,851,852 9,185,185 82,666,667 1,550,000 775,000 516,667 387,500 310,000 258,333 Sumber: Hasil Analisis, 2008

Dapat terlihat bahwa dengan menggunakan mekanisme investasi swasta alternative III harga sewa-beli menjadi lebih rendah dibandingkan harga sewa-beli dengan menggunakan alternative II sebelumnya. Angsuran yang akan dibebankan juga akan semakin terjangkau (murah) dengan jangka waktu angsuran yang semakin lama (di atas 20 tahun).

(11)

5.3. Simulasi Model Pembiayaan Rumah Susun Pasar Jumat dengan menggunakan mekanisme investasi Swasta

Subbab ini akan menjelaskan mengenai simulasi model pembiayaan pembangunan rumah susun Pasar Jumat dengan menggunakan harga sewa hasil perhitungan yang telah dijelaskan di bab IV. Rumah susun Pasar Jumat merupakan rumah susun yang dibangun dengan pola investasi PMN (Penyertaan Modal Negara). Dimana pada pola ini pihak pelaksana pembangunan tidak mengharapkan keuntungan seperti halnya pola investasi UPT (Unit Pelaksana Teknis) sebelumnya tetapi mengharapkan pengembalian investasi untuk dana bergulir pembangunan rumah susun di tempat lain. Pada perhitungan yang telah dijelaskan di bab IV sebelumnya harga sewa untuk rumah susun Pasar Jumat yang diperoleh adalah Rp.965,800. Dengan harga sewa ini Perum Perumnas sebagai salah satu pihak pelaksana pembangunan dan pengelola sebelumnya telah menargetkan Break Even Point (BEP) dari investasi yang dilakukan adalah 28 tahun. Dalam subbab ini model pembiayaan rumah susun Pasar Jumat dilakukan dengan pola mekanisme investasi swasta dengan memajukan BEP menjadi 7 tahun sebagaimana yang dipakai oleh pihak swasta pada umumnya dan memakai tiga iterasi alternative sebagaimana yang telah dilakukan pada 2 rumah susun studi sebelumnya.

Dalam mekanisme investasi swasta alternative I diasumsikan pihak developer menggunakan perbandingan modal sendiri dan modal pinjaman sebesar 30% dan 70%. Dengan pertimbangan bahwa besarnya bunga pinjaman kredit kegiatan pembangunan perumahan adalah 15% dan jangka waktu pengembalian adalah 5 tahun maka besarnya angsuran biaya pinjaman ditambah bunga per tahun adalah sebesar Rp. 2,420,009,871. Secara lebih jelas cashflow dan resume hasil uji kelayakan investasi yang dilakukan mengenai pembiayaan pembangunan rumah susun Pasar Jumat dengan mekanisme investasi swasta alternative I dapat dilihat pada lampiran 4 (lihat cashflow 34 dan resume cashflow 34).

Hasil uji analisis kelayakan finansial yang dihasilkan adalah sebagai berikut:

(12)

Dari ketiga kriteria analisis kelayakan di atas maka dapat disimpulkan pembiayaan pembangunan dan pengelolaan Pasar Jumat dengan mekanisme investasi swasta alternative I layak secara finansial. Melalui uji simulasi pada cashflow yang dapat dilihat pada lampiran 4 (lihat cashflow dan resume cashflow 34), maka untuk menghasilkan proyek yang layak secara finansial pada investasi pembangunan rumah susun Pasar Jumat dengan menggunakan alternative I tersebut harga sewa yang digunakan adalah Rp. 6.450.000 per bulan.

Dalam mekanisme investasi swasta alternative II diasumsikan pihak developer menggunakan perbandingan modal sendiri dan modal pinjaman sebesar 40% dan 60%. Dengan pertimbangan bahwa besarnya bunga pinjaman kredit investasi pembangunan perumahan adalah 15% dan jangka waktu pengembalian adalah 5 tahun maka besarnya angsuran biaya pinjaman ditambah bunga per tahun adalah sebesar Rp. 2,074,294,175. Secara lebih jelas cashflow dan resume hasil uji kelayakan investasi yang dilakukan mengenai pembiayaan pembangunan rumah susun Pasar Jumat dengan mekanisme investasi swasta alternative II dapat dilihat pada lampiran 4 (lihat cashflow 35 dan resume cashflow 35). Hasil uji analisis kelayakan finansial yang dihasilkan adalah sebagai berikut:

Dari ketiga kriteria analisis kelayakan di atas maka dapat disimpulkan pembiayaan pembangunan dan pengelolaan Pasar Jumat dengan mekanisme investasi swasta alternative II layak secara finansial. Melalui uji simulasi pada cashflow yang dapat dilihat pada lampiran 4 (lihat cashflow dan resume cashflow 35), maka untuk menghasilkan proyek yang layak secara finansial pada investasi pembangunan rumah susun Pasar Jumat dengan menggunakan alternative II tersebut harga sewa yang digunakan adalah Rp. 6.150.000 per bulan. Harga sewa ini lebih murah dibandingkan dengan harga sewa hasil alternative I sebelumnya.

(13)

Dalam mekanisme investasi swasta alternative III diasumsikan pihak developer menggunakan perbandingan modal sendiri dan modal pinjaman sebesar 50% dan 50%. Dengan pertimbangan bahwa besarnya bunga pinjaman kredit kegiatan pembangunan perumahan adalah 15% dan jangka waktu pengembalian adalah 5 tahun maka besarnya angsuran biaya pinjaman ditambah bunga per tahun adalah sebesar Rp 1,728,578,479. Secara lebih jelas cashflow dan resume hasil uji kelayakan investasi yang dilakukan mengenai pembiayaan pembangunan rumah susun Pasar Jumat dengan mekanisme investasi swasta alternative III dapat dilihat pada lampiran 4 (lihat cashflow 36 dan resume cashflow 36). Hasil uji analisis kelayakan finansial yang dihasilkan adalah sebagai berikut:

• Nilai NPV sebesar Rp 13,284,651,435 (nilai NPV > 0)

Dari ketiga kriteria analisis kelayakan di atas maka dapat disimpulkan pembiayaan pembangunan dan pengelolaan Pasar Jumat dengan mekanisme investasi swasta alternative III layak secara finansial. Melalui uji simulasi pada cashflow yang dapat dilihat pada lampiran 4 (lihat cashflow dan resume cashflow 36), maka untuk menghasilkan proyek yang layak secara finansial pada investasi pembangunan rumah susun Pasar Jumat dengan menggunakan alternative III tersebut harga sewa yang digunakan adalah Rp. 5.870.000 per bulan. Harga sewa ini lebih murah dibandingkan dengan harga sewa hasil alternative II sebelumnya.

Dari kesekian penjelasan mengenai tiga iterasi uji simulasi pembiayaan rumah susun studi dengan beberapa alternative proporsi perbandingan sumber modal sendiri dan modal pinjaman di atas maka beberapa kesimpulan yang dapat diambil dapat dilihat pada tabel V.10. Informasi yang dapat diambil pada tabel V.10 adalah mekanisme investasi swasta yang dilakukan dengan tiga alternative perbandingan sumber dana antara modal sendiri dan modal pinjaman menghasilkan kriteria yang menunjukan kelayakan investasi secara finansial. Dari ketiga alternative yang dilakukan, alternative yang paling sesuai dalam menghasilkan harga sewa ataupun sewa-beli paling rendah adalah alternative III (dengan menggunakan komposisi 50% modal sendiri dan 50% modal pinjaman).

(14)

Tabel V.10

Kesimpulan Secara Umum Hasil Uji Simulasi Model Pembiayaan Rumah Susun Studi dengan Tiga Alternative Perbandingan Modal Sendiri dan Modal Pinjaman

No Rumah Susun Studi

Alternative Perbandingan Modal Sendiri : Modal Pinjaman (dalam%)

Keterangan (I) 30:70 (II) 40:60 (III) 50:50

1 Karet Tengsin I dan II

Hasil Uji Kelayakan Finansial adalah: • PI = 2.29 • Nilai NPV = Rp. 34,248,697,352 • IRR 25,46% • BEP Selama 7 Tahun Harga Sewa Beli menjadi Rp. 506,667,000

Hasil Uji Kelayakan Finansial adalah: • PI = 2,14 • Nilai NPV = Rp. 30,335,582,772 • IRR = 25.12% • BEP Selama 7 Tahun Harga Sewa Beli menjadi Rp. 474.075.000

Hasil Uji Kelayakan Finansial adalah: • PI = 1,98 • Nilai NPV = Rp.

26,066,717,269 • IRR=24,68% • BEP Selama 7 Tahun

Harga Sewa Beli menjadi Rp. 438,518,519 Ketiga Kriteria Kelayakan dari tiga alternative perbandingan adalah layak namun harga sewa-beli yang dihasilkan paling murah ada pada alternative perbandingan III

2 Bendungan Hilir I

Hasil Uji Kelayakan Finansial adalah: • PI = 2.34 • Nilai NPV = Rp. 13,088,697,830 • IRR= 25,75% • BEP selama 7 tahun Harga Sewa Beli menjadi Rp. 103.703.704

Hasil Uji Kelayakan Finansial adalah: • PI = 2.20 • Nilai NPV = Rp. 11,771,355,021 • IRR = 25,46% • BEP selama 7 tahun Harga Sewa Beli menjadi Rp. 97.777.778

Hasil Uji Kelayakan Finansial adalah: • PI =2.07

• Nilai NPV sebesar Rp. 10,454,012,212 • IRR= 25.13% • BEP selama 7 tahun Harga Sewa Beli menjadi Rp. Rp.91.851.852

3 Pasar Jumat

Hasil Uji Kelayakan Finansial adalah: • PI 2,18 • Nilai NPV =Rp. 15,954,408,878 • IRR=24,81% • BEP selama 7 tahun

Harga Sewa Menjadi Rp. 6.450.000

Hasil Uji Kelayakan Finansial adalah: • PI= 2,08 • Nilai NPV = Rp. 14,573,499,856 • IRR= 24,59 % • BEP selama 7 tahun

Harga Sewa Menjadi Rp. 6.150.000 per bulan

Hasil Uji Kelayakan Finansial adalah: • PI=1,98

• Nilai NPV =Rp 13.284.651.435 • IRR=24,37% • BEP selama 7 tahun

Harga Sewa Menjadi Rp. 5.870.000 per bulan Ketiga Kriteria Kelayakan dari tiga alternative perbandingan adalah layak namun harga sewa yang dihasilkan paling murah ada pada alternative perbandingan III

(15)

Apabila harga sewa-beli maupun sewa hasil simulasi dengan menggunakan alternative III tersebut dibandingkan dengan harga yang berlaku saat ini dirumah susun maka perbandingan kelompok pendapatan masyarakat yang mampu menempati tiap rumah susun studi dapat dilihat pada tabel V.11. Pada tabel V.11 tersebut dapat disimpulkan bahwa dengan besarnya selisih antara harga sewa maupun sewa-beli yang berlaku dengan hasil simulasi maka akan berpotensi terjadinya alih fungsi kepemilikan dari penghuni yang seharusnya MBR ke masyarakat berpendapatan menengah ataupun tinggi.

Di samping itu, jika harga sewa-beli maupun sewa hasil simulasi tersebut dibandingkan dengan kemampuan daya beli masyarakat berpendapatan rendah yang menjadi target grup penghuni rumah susun, maka didapatkan temuan yang dapat dilihat pada tabel V.12. Pada tabel V.12 dapat disimpulkan bahwa subsidi yang harus diberikan pemerintah terlalu besar jika harga sewa ataupun sewa-beli memakai hasil simulasi.

(16)

Tabel V.11

Perbandingan Kelompok Pendapatan Masyarakat Berdasarkan Harga Sewa-Beli yang Berlaku dan Hasil Simulasi

No Lokasi Rumah Susun _Studi Harga Sewa-Beli atau Sewa yang _Berlaku

Kelompok Pendapatan Masyarakat yang Menjadi penghuni Rumah Susun

(dengan harga berlaku)

Harga Sewa-Beli dan Sewa Hasil Simulasi dengan Alternative III

Kelompok Pendapatan Masyarakat yang Menjadi

penghuni Rumah Susun (dengan harga simulasi

alternative III)

Keterangan

1

Karet Tengsin

Rp.12.100.000

• angsuran per bulan selama 5 tahun sebesar Rp. 191.203 • Surcharge sebesar Rp.20.000

perkiraan pendapatan calon penghuni rumah susun (estimasi menurut ATP teoritis) sekitar Rp. 844,812

(pendapatan rendah)

Rp. 438,518,519

• Angsuran per bulan selama 5 tahun sebesar Rp.7,400,000

• Surcharge sebesar 48.650

(hasil perhitungan pada bab 4)

perkiraan pendapatan calon penghuni rumah susun (estimasi menurut ATP teoritis) sekitar Rp. 29,794,600 (pendapatan tinggi)

Selisih antara kedua harga adalah Rp.426,418,519

Sebagian besar (50%) penghuni berpendapatan antara Rp.1.700.000 sampai dengan Rp.3.700.000 (hasil survei)

(pendapatan menengah bawah)

2 Bendungan Hilir

Rp.12,100,000

• angsuran per bulan selama 5 tahun sebesar Rp. 191.203 • Surcharge sebesar Rp.50.000

perkiraan pendapatan calon penghuni rumah susun (estimasi menurut ATP teoritis) sekitar Rp. 964,812

(pendapatan rendah)

Rp.91,851,852.

• Angsuran per bulan selama 5 tahun sebesar Rp. 1,550,000 • Surcharge sebesar Rp.38,850

(hasil perhitungan pada bab 4)

perkiraan pendapatan calon penghuni rumah susun (estimasi menurut ATP teoritis) sekitar Rp. 6,355,400 (pendapatan tinggi)

Selisih antara kedua harga adalah Rp. 79,751,852

Sebagian besar (38,1%) penghuni berpendapatan di antara Rp.3.700.001- Rp.5.700.000 (hasil Survei)

(menengah atas)

3 Pasar Jumat Rp.750,000

perkiraan pendapatan calon penghuni rumah susun (estimasi menurut ATP teoritis) sekitar Rp. 3,000.000

(menengah bawah)

Rp.5,870,000/bulan

perkiraan pendapatan calon penghuni rumah susun (estimasi menurut ATP teoritis) sekitar Rp. Rp.23,480,000 (pendapatan tinggi)

Selisih antara kedua harga adalah Rp.5,120,000

Sebagian besar (40,6%) penghuni berpendapatan antara Rp.1.700.000 sampai dengan Rp.3.700.000 (hasil Survei) (menengah bawah)

(17)

Tabel V.12

Perbandingan Harga Sewa-Beli Hasil Simulasi dengan Kemampuan Daya Beli Masyarakat Berpendapatan Rendah

No Lokasi Rumah Susun Studi Pembanding

Harga Sewa-Beli atau Sewa Hasil

Simulasi

Harga Sewa-Beli atau sewa yang terjangkau Bagi MBR (pendapatan < Rp.1.700.000) Subsidi Pemerintah Persentase Subsidi Pemerintah Keterangan

1 Karet Tengsin Angsuran per bulan

(selama 5 tahun) Rp.7,400,000 Rp.425,000 Rp.6,975,000 94.3%

Dengan besarnya subsidi yang diberikan pemerintah maka akan berpotensi terjadinya alih fungsi kepemilikan dari penghuni yang seharusnya MBR ke masyarakat berpendapatan menengah ataupun tinggi.

Harga Sewa-Beli Rp.438,518,519 Rp.25,185,185 Rp.413,333,334 94.3%

2 Bendungan Hilir Angsuran per bulan

(selama 5 tahun) Rp.1,550,000 Rp.425,000 Rp.1,125,000 72.6% Harga Sewa-Beli Rp.91,851,852 Rp.25,185,185 Rp.66,666,667 72.6%

3 Pasar Jumat Harga Sewa Rp.5,870,000 Rp.425,000 Rp.5,445,000 92.8%