Disusun oleh :
Christy Gery Buyang
3110106004
Dosen Pembimbing :
FARIDA RACHMAWATI ST. MT.
Program Sarjana Lintas Jalur Jurusan Teknik Sipil
Fakultas Teknik Sipil dan Perencanaan
Data-data Proyek
• Nama : Apartemen Purimas
• Alamat : Jl. I Gusti Ngurah Rai No 44
Surabaya
• Pemilik : PT. Mahkota Berlian • Jumlah Lantai: 14 Lantai 1 Tower
Meliputi : Lt Basement : Parkir
Lt 1 : Shop House
Lt 2-17 : Kamar
• Luas Bangunan : 1412 m² • Tipe Apartemen : 1 Tower
1 BR A (21 m²), 390 unit
1 BR B (28 m²), 26 unit
2 BR A (35 m²), 104 unit
2 BR B (36.5 m²), 52 unit
BAB I
PENDAHULUAN
Latar Belakang
Seiring dengan proses pembangunan akses jalan lingkar timur,
masyarakat Surabaya mulai memberikan perhatian untuk memilih
tempat tinggal di kawasan tersebut.
Apartemen Purimas diharapkan menarik minat masyarakat Surabaya
khususnya daerah Surabaya Timur untuk tinggal di apartemen,
karena apartemen ini berusaha menghadirkan konsep yang
minimalis.
Pembangunan proyek ini memerlukan biaya yang besar, maka perlu
dianalisa kelayakannya dalam hal finansial. Dan perlu dianalisa pula
kelayakan dari segi teknis terhadap pemenuhan persyaratan proyek
pembangunan.
Diharapkan pembangunan proyek ini layak ditinjau dari segi teknis
dan finansial, serta bisa diterima dengan tingkat pengembalian
tertentu.
Rumusan Masalah
1. Bagaimana pemenuhan persyaratan Apartemen Purimas dari segi teknis. 2. Bagaimana kelayakan Apartemen Purimas dari segi finansial.
3. Berapa besar batas kelayakan finansial terhadap perubahan tingkat penjualan dan harapan tingkat pengembalian.
Manfaat Penelitian
Dapat menambah pengetahuan tentang kelayakan proyek dari segi teknis
dan finansial, serta mengetahui nilai pengembalian akibat sensitivitas terhadap tingkat penjualan.
Ruang Lingkup Pembahasan
1. Aspek teknis yang ditinjau terbatas pada : a. Prakonstruksi,
b. Masa Konstruksi, c. Pasca konstruksi, 2. Analisa finansial :
a. menganalisa tingkat pengembalian investasi Apartemen Purimas dengan metode Net Present Value dan Internal Rate of Return (IRR)
b. Perhitungan analisa sensitivitas Apartemen Purimas dengan melakukan perubahan tingkat penjualan
BAB II
TINJAUAN PUSTAKA
Pengkajian Aspek Teknis
Parameter yang dipakai menggunakan perbandingan dengan standar:
-Pedoman persyaratan teknis bangunan: KDB, KLB, KDH.
-Pedoman teknis fasilitas parkir Departemen Perhubungan.
Pengkajian Aspek Finansial
Metode
Net Present Value
(NPV)
Metode
Internal Rate of Return
(IRR)
Analisa Sensitivitas
Analisa sensitivitas dilakukan dengan mengubah nilai dari suatu parameter
pada suatu saat untuk selanjutnya dilihat bagaimana pengaruhnya terhadap
akseptabilitas suatu investasi. Parameter-parameter yang biasanya berubah
dan perubahannya bisa mempengaruhi keputusan dalam studi ekonomi
teknik adalah ongkos investasi, aliran kas, nilai sisa, tingkat bunga, tingkat
pajak, tingkat hunian, dan lain-lain. (Pujawan, 2003)
Variabel Analisa Investasi 1.Biaya Investasi Total 2.Modal Sendiri(Equity) 3.Modal Pinjaman
4.Perbandingan Modal Pinjaman Terhadap Modal Sendiri 5.Masa Konstruksi
6.Suku Bunga 7.Sewa Gedung 8.Sewa Dasar
9.Faktor Kekosongan Gedung 10.Pendapatan Bangunan 11.Pengeluaran
12.Biaya Operasi dan Pemeliharaan Gedung 13.Pajak Penghasilan
BAB III
METODOLOGI
Prosedur Pengumpulan Data
1. Observasi Proyek
2. Dokumentasi
A.Data Proyek
B. Data Penunjang
- Data gambar
- Data suku bunga
- Data tarif dasar listrik, air, dan telepon.
- Data koefisien bangunan
BAB IV
ANALISA DAN PEMBAHASAN
Analisa Teknis
Masa Pra Konstruksi Zoning
Mengacu pada Rencana Tata Ruang Kota yang diperuntukkan untuk kawasan Jl. I Gusti Ngurah Rai Unit Pengembangan I, dimana lahan diperuntukan sebagai permukiman, maka proyek pembangunan Apartemen Purimas lulus uji kriteria ini.
Koefisien Dasar Bangunan
Berdasarkan RTRK Unit Pengembangan I Satelit Kota Surabaya, kawasan di Jl. I Gusti Ngurah Rai Surabaya mempunyai KDB maksimum sebesar 60%. Purimas akan
memanfaatkan luas tanahnya untuk dibangun apartemen seluas 1520,25 m2 atau
sebesar 39,98 % dari luas total. Dalam pemenuhan terhadap peraturan setempat, proyek pembangunan Apartemen Purimas telah memenuhi syarat.
Koefisien Lantai Bangunan
Kawasan Jl.I Gusti Ngurah Rai Surabaya mempunyai KLB maksimum sebesar 1500%. Berdasarkan syarat batas tersebut, Purimas hanya diperbolehkan membangun dengan total luasan lantai maksimum sebesar 57030 m2.
Ruang Terbuka
Koefisien Dasar Bangunan Apartemen Purimas sebesar 39,9% artinya bahwa Purimas telah menyisakan lahan terbuka seluas 60,1%. Dapat disimpulkan bahwa proyek Apartemen Purimas telah memenuhi luas minimal penyediaan Ruang Terbuka.
Masa Konstruksi
Luas lahan pada proyek ini adalah 3802 m2 dan luas lahan yang dipakai
untuk pembangunan 1520,25 m2, dimana masih tersedia lahan kosong yang
bisa dipakai untuk proses bongkat muat material dan lainnya.
Ketersediaan material pada proyek pembangunan Apartemen Purimas ini
didapat dari daerah sekitar Surabaya. Jika terjadi kekurangan pasokan dari Surabaya, kontraktor biasanya memesan dari Jakarta. Jumlah volume ready mix yang didatangkan mencapai 80 m3/minggu. Jumlah ini didatangkan dari
3 supplier yaitu surya mix, surya beton dan holcim. Letak material dari proses bongkar muat berada pada salah satu sisi jalan yang tadinya merupakan jalur untuk kendaraan keluar dari kawasan Purimas.
Tenaga kerja yang dipekerjakan pada proyek ini didatangkan dari daerah
Surabaya dan Jawa Tengah. Jumlahnya 219 orang, sudah termasuk mandor, operator alat, tenaga ahli dan tenaga kasar. Pekerja ini berasal dari 8 sub kontraktor. Para pekerja dibagi untuk shif pagi dan shif malam.
Alat berat yang dipakai pada proyek ini adalah 2 tower crane yang berasal
dari kontraktor PT. Nusa Raya Cipta. Tower crane ini didatangkan dari Jakarta dan kemudian dirakit di Surabaya.
Proyek pembangunan Apartemen Purimas ini menggunakan metode
Masa Pasca Konstruksi
Aksesibilitas Dan Fasilitas Pendukung
Ada banyak akses untuk menuju ke Apartemen Purimas. Salah satunya
melewati jalan rungkut madya jika berasal dari Surabaya bagian selatan atau barat. Banyak pengendara dari bandara juanda yang ingin menuju ke
Surabaya bagian timur memilih jalan ini, dan secara tidak langsung akan melewati Apartemen Purimas. Disamping itu, dengan selesai dibangunnya proyek jalan MERR, maka semakin mudah pula akses untuk menuju
Apartemen Purimas.
Fasilitas-fasilitas tersebut antara lain taman, parkir ground dan basement,
area belanja, area makan, fitness center, tempat bermain anak, spa dan
sauna, café dan restoran, kolam renang, perpustakaan, jasa laundry, 24 jam pengamanan, dan wifi area.
Analisa Luasan Area Parkir
Berdasarkan Keputusan Direktorat Jenderal Perhubungan Darat Nomor:
272/HK.105/DRJD/96 tentang Pedoman Teknis Penyelenggaraan Fasilitas Parkir, ketentuan kebutuhan ruas parkir berdasarkan jenis fungsi ruang apartemen :
Unit dengan luas > 90 m2 = 1 parkir R4 untuk 1 unit
Unit dengan luas70-90 m2 = 1 parkir R4 untuk 2 unit
Unit dengan luas < 70 m2 = 1 parkir R4 untuk 5 unit
Dimana R2 = kendaraan roda dua; R4 = kendaraan roda empat; SRP =
Satuan Ruang Parkir
Berdasarkan perhitungan kebutuhan tempat parkir tersebut di atas, total
kebutuhan parkir yang harus disediakan adalah sebesar 153 SRP kendaraan roda empat. Total tempat parkir yang disediakan oleh Purimas sebesar 128 SRP mobil / R4 (lihat tabel 2 lampiran 1). Dari 128 SRP tersebut, 115 SRP untuk R4 dan 66 SRP R2 yang dikonversi ke R4 menjadi 13 SRP R4. Dengan demikian berdasarkan tempat yang disediakan, untuk ruas parkir pada
Apartemen Purimas tidak memenuhi syarat.
Dengan ketidakcukupannya ruas parkir yang disediakan, pihak Purimas
sendiri sedang berupaya untuk menyediakan lahan untuk menambah kapasitas parkir apartemen.
Analisa Finansial
Biaya Investasi Apartemen Purimas
No
Uraian Pekerjaan
Jumlah
1
Pengadaan Lahan
11.406.000.000
2
Biaya Perizinan
3.294.431.250
3
Biaya Perencanaan
13.177.725.000
4
Biaya Konstruksi
131.777.250.000
5
Biaya Furniture
27.040.000.000
6
Pengembangan Fasilitas
6.588.862.500
Total
193.284.268.750
Tahun ke-
Tahun
Penjualan Unit (Rp) Service Charge (Rp) Pendapatan Total (Rp)
1
2012
69.790.956.218
69.790.956.218
2
2013
78.701.889.164
78.701.889.164
3
2014
88.601.669.236
3.554.928.000
92.156.597.236
4
2015
18.810.713.018
3.554.928.000
22.365.641.018
5
2016
9.899.780.073
3.554.928.000
13.454.708.073
6
2017
3.554.928.000
3.554.928.000
7
2018
3.554.928.000
3.554.928.000
8
2019
3.910.420.800
3.910.420.800
9
2020
3.910.420.800
3.910.420.800
10
2021
3.910.420.800
3.910.420.800
Rekapitulasi Pendapatan Apartemen
Apartemen Purimas memiliki 624 unit (terdiri dari 13 lantai tipikal).
Pendapatan apartemen ini diperoleh dari penjualan unit apartemen dan
service charge.
Pengeluaran
Biaya Operasional Yang termasuk biaya operasional apartemen, yaitu :
a.Perhitungan biaya listrik b.Perhitungan biaya air
c.Perhitungan gaji karyawan pengelola apartemen
Biaya Pemeliharaan Biaya Replacement
Rekapitulasi Biaya Operasional Apartemen Per Tahun
No
Tahun
Biaya/Bulan (Rp)
Biaya/Tahun (Rp)
1
2014
150.575.261
1.806.903.126
2
2015
150.575.261
1.806.903.126
3
2016
158.104.024
1.897.248.282
4
2017
158.104.024
1.897.248.282
5
2018
166.009.225
1.992.110.696
6
2019
166.009.225
1.992.110.696
7
2020
174.309.686
2.091.716.231
8
2021
174.309.686
2.091.716.231
9
2022
183.025.170
2.196.302.043
10
2023
183.025.170
2.196.302.043
Biaya Pemeliharaan
Usia Harga % (Tahun) Satuan Pengganti
I Pengecatan
1 Dinding dan Kolom m2 10.554 6 10.378 109.531.488 2 Balok dan Plat m2 3.220 6 10.954 35.271.880
II Penggantian Komponen Pintu
1 Assesoris Pintu dan Kusen bh 69 20 885.393 61.092.117 2 Kunci Pintu bh 69 20 44.900 3.098.100 3 Engsel Pintu bh 69 20 70.320 4.852.080
III Penggantian Komponen Mekanikal
1 Pompa Air bh 6 15 21.031.000 126.186.000 2 Kran Air bh 49 15 46.050 2.256.450
IV Penggantian Komponen Elektrikal
1 Saklar Tunggal bh 41 20 40.090 1.643.690 2 Saklar Ganda bh 20 20 48.140 962.800 3 Kotak Kontak bh 61 20 203.090 12.388.490 Total 100 100 100 100 No Jenis Pekerjaan Sat Vol
Penggantian Total Tahun ke-n Biaya
6 144.803.368 15 128.442.450 20 84.037.277 Keterangan Biaya (Rp) Gedung 97.760.520 Fasilitas Umum 97.760.520 195.521.040
Analisa Aliran Kas
Perhitungan cash flow tersebut menggunakan besaran
Minimum Attractive
Rate of Return
(MARR) sebesar 12%, serta penilaian investasi selama 10tahun. Kriteria yang digunakan untuk menilai kelayakan investasi proyek Apartemen Purimas dengan menggunakan metode NPV, IRR, dan dilanjutkan dengan analisa sensitivitas
Analisa Sensitivitas
Analisa Sensitivitas dilakukan dengan mengubah tingkat penjualan
apartemen dengan presentase yang sama, selanjutnya dilihat bagaimana pengaruhnya terhadap indikator NPV dan IRR-nya.
Okupansi
Apartemen
NPV
IRR
65%
Rp. (6.932.803.821,00)
4%
75%
Rp.14.347.822.138,00.
27.00%
80%
Rp.24.988.135.117,00
36.00%
Dalam perhitungan sensitivitas, karena asumsi awal tingkat penjualan 80% menunjukkan hasil NPV positif, maka dilakukan asumsi pengurangan tingkat penjualan 5% menjadi 75% sehingga menghasilkan NPV sebesar
Rp.14.347.822.138,00. Saat dilakukan pengurangan penjualan sebesar 10% lagi menjadi 65%, NPV yang dihasilkan negative sebesar Rp.6.932.803.821,00 dan IRR yang dihasilkan 4 % lebih kecil dari MARR yang ditentukan berarti tidak layak. Tampak disini bahwa ketika tingkat penjualan 65%, proyek Apartemen Purimas tidak layak dalam hal finansial.
Rp(10.000.000.000) Rp-Rp10.000.000.000 Rp20.000.000.000 Rp30.000.000.000 65% 75% 80%
NPV
NPV 0.00% 5.00% 10.00% 15.00% 20.00% 25.00% 30.00% 35.00% 40.00% 65% 75% 80%IRR
IRRGambar 4.5 Hubungan NPV dengan tingkat penjualan
Gambar 4.6 Hubungan IRR dengan tingkat penjualan
penjualan
BAB V
KESIMPULAN DAN SARAN
Kesimpulan
Dari segi teknis, perencanaan pembangunan Apartemen Purimas telah
sesuai dengan standar zoning yang ditetapkan oleh Pemerintah Kota Surabaya. Akan tetapi dari segi pemenuhan fasilitas parkir, masih belum tercukupi. Untuk itu diperlukan tambahan lahan untuk menyediakan lahan parkir bagi penghuni apartemen.
Dari segi finansial, harapan pengembalian investasi dengan umur 10 tahun
dapat dipenuhi dengan perolehan manfaat MARR 12% yang ditetapkan yaitu perolehan IRR 36%. Dengan nilai investasi sebesar Rp. 193.284.268.750,00 dihasilkan NPV sebesar Rp.24.988.135.117,00 dengan tingkat okupansi 80%.
Hasil perhitungan analisa sensitivitas, dapat dilihat bahwa investasi proyek
hApartemen Purimas akan menjadi tidak layak dari aspek finansial jika tingkat penjualan sebesar 65%.
Saran
Untuk penelitian selanjutnya dapat dilakukan analisa sensitivitas pada
