Oturum 1
Taşınmaz Mülkiyetinin Kazanılması
Taşınmaz mülkiyetini kazanma (iktisap) yolları çeşitli ayırımlara tabi tutulmaktadır. Bunların en önemlileri
Devren İktisap Aslen İktisap Tescil ile İktisap Tescilsiz İktisap halleridir.
Devren kazanma: Taşınmaz mülkiyetinin devren kazanılmasında bir kişiye ait mülkiyet hakkının bu şahıstan bir başkasına geçmesi konu edilmektedir. Devren kazanmada, kazananın mülkiyet hakkının doğabilmesi, daha önceki bir malikin yani selefin mülkiyet hakkının mevcut olması şartına bağlıdır. Devren kazanma 2 şekilde olur:
cüzi halefiyet, (hukuki bir işlem ile kazanma) külli halefiyet
Devren kazanmanın külli halefiyet yoluyla gerçekleştiği hallere misal olarak miras yoluyla kazanmayı veya eşler arasındaki mal rejimlerini gösterebiliriz. Burada, bir hukuki olay sonucunda bir kişinin devri olanaklı bütün hukuki ilişkilerinin (bu hukuki ilişkinin devrindeki kurallara ilişkin yasal koşullar aranmadan) tüm olarak başka bir kişiye geçmesi söz konusudur; örneğin miras bırakanla mirasçılar arasındaki ilişki. Cüzi halefiyette ise aynı durum vardır sadece bütün hukuki ilişkiler değil de bir kısmı bir başkasına geçmektedir.
1- Aslen kazanma
Burada mülkiyet hakkı, hakkı kazanan şahsın kendi fiiline veya kanunda sayılan sebeplere dayanılarak kazanılmaktadır. Aslen kazanmada kazanan, mülkiyet hakkını başka bir kimsenin yani önceki malikin mülkiyet hakkından bağımsız olarak doğrudan doğruya kendi şahsında kazanmaktadır.
Buradaki kazanma başka bir şahsın mülkiyet hakkına dayanmaz. Mülkiyet hakkı bir şahıstan bir başkasına geçmez. İşte bu çeşit kazanmada, kazanıma konu olan eşya bazen geçici olarak hiç kimsenin mülkiyetinde değildir. Dar anlamda, bir taşınmazın işgalindeki durum budur. Bu tür taşınmaz işgalinde, tapudaki kaydın terkini ile taşınmaz sahipsiz mal haline gelmiştir.
Bazen ise kazanmanın gerçekleşmesi ile önceki malikin şey üzerindeki mülkiyet hakkı sona ermekte, bu suretle yeni malikin mülkiyet hakkı aslen yani ondan bağımsız surette doğmuş olmaktadır.
- Kamulaştırmalarda, - cebri icralarda
- kazandırıcı zaman aşımında bu durum söz konusu olmaktadır.
Taşınmaz mal üzerindeki mülkiyet hakkı ister devren, ister aslen kazanılmış olsun, mülkiyet hakkı tescil anında veya tescilden önce kazanılmış olmaktadır. Bu suretle mülkiyet hakkının kazanıldığı ana göre bu kazanma şekli tescil ile kazanma veya tescilsiz kazanma yani tescilden önce kazanma şeklinde gerçekleşmektedir.
Madde 705 - Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması, tescille olur.
Miras, mahkeme kararı, cebri icra, işgal, kamulaştırma halleri ile kanunda öngörülen diğer hallerde, mülkiyet tescilden önce kazanılır. Ancak, bu hallerde malikin tasarruf işlemleri yapabilmesi, mülkiyetin tapu kütüğüne tescil edilmiş olmasına bağlıdır.
Tescil işlemi, buradan çıkan sonuca göre, mülkiyet hakkına dönük bir kurucu nitelik taşımaktadır. Buna karşılık hukuki işlem dışında kalan külli halefiyet veya kanunda belirlenen durumlarda gerçekleşen bir devren kazanma söz konusu olduğunda bu defa gerçekleştirilen tescil, biraz önce söylediğimiz gibi kurucu nitelikte değildir fakat bildirici niteliktedir.
Burada da mülkiyet hakkı tescilden önce doğmuştur ve kazanılmıştır. 705. Maddeye göre işgal, miras, istimlak, cebri icra yöntemleri ile veya mahkeme ilamı ile bir taşınmazı iktisap eden kimse ona tescilden önce malik olduğunu göstermektedir. Kişi her ne kadar bu yöntemlerle malik sıfatını kazanmış ise de taşınmaz üzerinde tasarruf işlemi yapabilmesi için burada artık tescil şartı kendisini göstermektedir.
Taşınmaz mülkiyetinin tescile dayalı olarak devren kazanılması yöntemleri
Devren, tescil ile kazanma, bir kimseye ait mülkiyet hakkının bir hukuki işleme dayandırılarak başka bir şahıs tarafından kazanıldığı durumlardır. Tescile dayalı devren kazanmada, mülkiyet hakkı bir kimseden bir başkasına geçmekte ve bu suretle malik değişmektedir. Mülkiyetin bu şekilde kazanılması mevcut olan bir hakkın bir şahıstan bir başkasına geçmesini göstermektedir. Onun için buna devren iktisap denilmektedir. Devren iktisap söz konusu olduğunda mülkiyet hakkı bunu kazanan kişiye, taşınmazın yüklü olduğu bütün ayni takyidlerle intikal etmektedir. Burada mülkiyet hakkının devren kazanılması kurucu iki unsurun yani iki ayrı işlemin varlığını gerektirir. Bunu daha önce borçlandırıcı ve tasarruf işlemi olarak görmüştük.
Borçlandırıcı işlemde iktisap sebebi kendisini gösterir. Bunu taşınmazın intikali alanında hukuki sebep olarak gösterebiliriz. İkincisi ise tasarruf işlemidir, tasarruf işlemi de tasarruf yetkisini gerektirir. Ardından da bu işlemin yapılması yani tescil ile işlem tamamlanır.
Tescile dayalı devren kazanmada mülkiyet hakkı tescilin yapıldığı anda geçmektedir. Mülkiyet hakkının geçerli surette intikal etmesi bu iki işlemin yani borçlandırıcı işlem ve tasarruf işleminin geçerli olarak yapılması ve işlemin hukuki sebebinin geçerli olması ile olur. Taşınmaz mülkiyetinin geçmesi sebebe bağlılık ilkesine dayanmaktadır. Burada illilik ilkesi geçerlidir.
İktisap işlemi tescil ile iktisap sebebini oluşturan hukuki sebep yani borçlandırıcı işlem kavramlarını gerektirmektedir.
İktisap işlemi olarak Tescil: MK 705 e göre bir taşınmazın mülkiyetinin iktisabı için tapu siciline kayıt şarttır. Tescil, niteliği gereği olarak bildirici bir nitelik taşısa da asıl amacı kurucu nitelik taşımasıdır. Tapu siciline tescil edilmesi gerekli olan her türlü hak, tescil işlemi yapılmadıkça ayni bir nitelik olmak niteliğini kazanamayacaktır (MK 1021).
İktisap sebebi hukuki bir işlemdir ve MK 1015 çerçevesinde bu aynı zamanda mülkiyet hakkının kazanılmasının hukuki sebebini de oluşturmaktadır. Burada hukuki sebep dediğimizde sadece hukuki işlemlerde aranılan sebep yani işlemin causası dediğimiz sebebi değil, mülkiyeti geçirme borcu doğuran hukuki işlem anlamında da kullanılmaktadır.
Taşınmaz mülkiyetinin devri borcunu doğuran hukuki işlemlerde şekil şartı sadece taşınmazın bir türü olan araziler alanında değil MK 704. Maddesi hükmüne göre bağımsız ve sürekli haklar ile madenlerin, kat mülkiyetine konu olan bağımsız bölümlerin, müşterek mülkiyet paylarının devrinde de uygulanmaktadır.
Genel olarak taşınmaz mal mülkiyetinin kapsamı içinde olan bütün mülkiyet konularında bütün eşya ve hak topluluğunun geçirilmesinde bu husus mevcuttur.Tescilin temel dayanağı olan mülkiyetin devri borcunu doğuran hukuki sebep sağlar arası bir hukuki işlem olabileceği gibi bunun yanı sıra ölüme bağlı bir tasarruf işlemi de olabilmektedir. Satış işlemlerinde olduğu gibi bunu bir sözleşmeye veya ölüme bağlı tasarruflar kapsamında vasiyette olduğu gibi bunun tek taraflı bir hukuki işlem olması da mümkündür. Sağlar arası hukuki işlemlerde satış, taşınmaz satış vaadi, iştira, vefa, şufa sözleşmeleri, mahkeme dışı sulh sözleşmesi, isteğe bağlı olarak yapılan arttırmalar bağışlama taahhüdü, trampa, ölünceye kadar bakma sözleşmeleri gibi sözleşmeler veya ölüme bağlı tasarruflar kapsamında taşınmaz bir malın vasiyetini konu edinen bir vasiyetname veya miras sözleşmesi örneğini verebiliriz.
Oturum 2
İktisap sebebini oluşturan hukuki işlemin, mirası taksim sözleşmesi, evlenme sözleşmesi, adi ortaklık sözleşmesi, karma sözleşmeler, ve hatta isimsiz sözleşmeler kapsamında olması mümkündür. Ayrıca aleni mükafat vaadi, mülkiyetin devri borcunu doğuran bir sözleşme olarak söz edilebilir.
Mülkiyeti devir borcunu doğuran sözleşmelerin tabi oldukları şekil 3 kategoride kendisini göstermektedir.
- Resmi şekil
- Resmi şekle getirilen istisnalar - Özel şekle bağlı olan işlemler
Konusu mülkiyeti devir borcu olan sözleşmelerin geçerli olması için resmi şekle uymak zarureti bulunmaktadır. Taşınmazların devrinde resmi şekil şartı geçerlilik şartıdır.
Resmi şeklin yerine getirilmesi esnasında tarafların yaptıkları işi derinlemesine düşünme imkanları olmaktadır. Bu suretle tarafların acele karar vermeleri engellenmekte onların yaptıkları konuyu daha etraflı olarak düşünmeleri amaçlanmaktadır. Taşınmaz mallar kapsamında özellikle toprak mülkiyeti konu edilmektedir.
MK 1015 e göre tapu sicilinde tescil, tadil, terkin gibi işlemler ancak bu yapılan işlemlerin dayanağı olan sebep sabit hale geldikten sonra icra edilebilir nitelik kazanmaktadır. Tescil, tadil, terkin gibi işlemlerin yapılmasını sağlayan hukuki işlemlerin geçerli olabilmesi için kanunun öngörmüş olduğu şekle riayet etmek mecburiyeti vardır.
Resmi şekilde yapılmış olan iktisap sebebi, tescil talebinden kaçınan malike karşı sözleşmeyi yapmış olan diğer tarafın, hakimden mülkiyetin kendisine ait olduğunu karara bağlamasını istemek hakkını da sağlamaktadır.
Mülkiyeti devir borcunu doğuran sözleşmenin, esaslı objektif unsurları kapsaması gerekir. Mesela satım akdi söz konusu olduğunda sözleşme ile akdin konusunu teşkil eden taşınmaz belirlenmeli, tarafların yükümlendiği devir borcunun ve taşınmazın semeninin resmi şekilde evrak üzerinde gösterilmesi gerekmektedir. Resmi senette bedelin ödenmiş veya takas edilmiş olduğu kaydı yeterli değildir. Eğer iki taşınmaz birbiriyle trampa ediliyorsa tarafların taşınmazların değerlerinin denkliği eşitliği üzerinde anlaşmış olmaları yeterlidir. Ancak bu resmi senette taşınmazın adasının parselinin belirlenmiş olması şart değildir ancak taşınmazın belirlenebilir olması gerekir. Resmi şekilde ayrıca tarafların iradelerine göre subjektif esaslı unsurların belirlenmiş olması ve senede geçirilmiş olması gerekmektedir.
Tarafların örneğin cezai şart gibi edimi veya karşı edimi açıklığa kavuşturmak açıklıkla sözleşmede belirlemiş olmaları, haklarını kuvvetlendiren unsurları sözleşmeye koymuş olmaları gerekmektedir. Taşınmaz alım satımında resmi şekil bir geçerlilik şartı olarak öngörülmüş olduğuna göre, burada BK
yapılmasına bağlanmıştır. Taraflar ve külli halefleri dışında hiç kimse şekil noksanlığı nedeniyle ilke olarak yapılan sözleşmenin hükümsüzlüğünü ileri süremeyecektir. Hakim de aynı şekilde şekil noksanını kendiliğinden göz önünde tutmayacaktır. İktisap sebebi, sözleşmenin hükümsüzlüğü ileri sürülene kadar hüküm ve sonuçlarını meydana getirecektir. Ancak geçerli olmayan bir iktisap sebebine dayanılarak yapılan tescil, bir yolsuz tescildir. Yolsuz tescil söz konusu olduğunda tapu kütüğünün tashihi davası ancak şekil noksanlığından doğrudan zarar gören kimse tarafından açılabilir (MK 1025).
Resmi şekle uymamanın sonuçları kapsamında ülkemizde yine geniş bir uygulama alanı bulan bir yöntem vardır. Haricen satış denen bu yöntem Osmanlı dönemindeki arazilerin kayıtlara geçirilmemiş olmasından beri devam eden bir şeydir. Yani Türkiye‟de halen bir çok alanda kadastro çalışması yapılmamıştır. Halen bütün araziler kayıt altında değildir.
Oturum 3
Haricen satışlarda satılan taşınmaz mülkiyeti tescile dayanak olamayacağından alacaklıya intikal etmeyecektir. Yani haricen satışta taşınmazın tapu sicil muhafızı önünde yapılmamış, şekil şartına uyulmadan yapılan satış şekli anlaşılmaktadır. Hukuki sebep geçersiz olduğundan satıcının kaçınması halinde alıcı MK 716 hükmüne göre satıcıya karşı tescile zorlama davası açamaz.
İstisnai olarak şekle uygun olarak yapılmayan hukuki sebebin ve özelliklede haricen satışların tapuya tescili de mümkündür. Şekle aykırı olarak yapılmış mesela satış sözleşmelerini tescilinin yapılıp yapılmamasına göre ayırım yapmak mümkündür. Satıcı geçerli olmayan bir satış sözleşmesine dayanarak tescil talebinde bulunmuş, ve tapu sicil muhafızı tarafından da her nasılsa tescil işlemi yapılmış ise, tescil yolsuz tescil olmakla birlikte alıcının iyi niyetli olması ve taşınmazı aralıksız ve çekişmesiz (nizasız ve fasılasız) olarak 10 yıl kullanmak şartıyla tescilin yapılmasından itibaren 10 yıl sonra mülkiyet hakkını MK 712 hükmü gereğince adi zamanaşımı yoluyla kazanabilir. Bu takdirde artık satıcı tapu kütüğünün tashihi davasını açamaz.
Aynı şekilde şekle aykırı olarak yani haricen satışa dayanarak lehine tescil yapılan şahıstan iyi niyetli bir 3. Şahıs kayda güvenerek eğer taşınmazın mülkiyetini iktisap etmiş ise tapu siciline güven ilkesi gereğince iktisap geçerli olarak kabul edilir.
Ayrıca şekle aykırılık nedeniyle sözleşmenin geçersizliği iddiasının ileri sürülmesi aynı zamanda hakkın kötüye kullanılmasını oluşturuyor ise burada da yine MK 2 kapsamında yolsuz tescil geçerliliğini koruyacaktır. Örneğin iktisap sözleşmesi, satış, bağışlama gibi konularda bu hususu görmek mümkündür. Mesela satıcı, taşınmazın mülkiyetini devretmeden taşınmazın zilyetliğini devrederse, buna karşılık alıcı bedeli ödememiş veya tam tersi olarak bedel ödenmişte zilyetlik devralınmamış ise ne olacaktır ? İşte harici satışa dayanarak sadece alıcı borcunu yerine getirmiş yani satış bedelini ödemiş,satıcı buna karşılık olarak taşınmazı devretmemiş ise; Burada satış sözleşmesi geçerli olmadığı için alıcı ödediği bedeli ancak sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre geri isteyebilir. Yargıtay‟ın bu konuda vermiş olduğu kararlara bakacak olursak, yapılan satışın şekle uygun olmaması nedeniyle satışın hükümsüz olduğu kabul edilmekle birlikte alıcı bedeli satıcının tescili yaptıracağı ve tescili yaptırmadığı takdirde aldığı bedeli iade edeceği konusunda verilen zımni taahhüt gereğince, ödediğini bu zımni taahhüde dayandırarak yani aralarında bir anlaşmanın meydana gelmiş olduğunu ileri sürerek burada haksız zenginleşme çerçevesinde ve BK 125. Maddesi yani 10 yıllık zamanaşımı süresini de ileri sürerek hakkını araması mümkündür.
Mülkiyeti devir borcu güden sözleşmelerde muvazaa
Muvazaa gerçekte tarafların istemedikleri bir işlemi, üçüncü şahısları yanıltmak için yapmaları halidir (BK 18). Tarafların, sözleşmenin objektif veya subjektif yönden esaslı noktalarını muvazaa niyetlerine dayalı olarak resmi senette beyan etmemiş olmaları halinde de yine şekil noksanlığı konu edilebilecektir. Muvazaa söz konusu olduğunda genellikle hükümsüzlük müeyyidesi uygulanmaktadır. Taraflar arasında yapılmış olan hukuki işlemin muvazaalı olduğunu taraflar veya muvazaalı işlemin hükümsüz kılınmasından yararlanacak olan 3. Şahıslar ileri sürebilecektir. Bu üçüncü şahıslar genellikle saklı paylı mirasçılar veya şufa hakkı sahipleridir. Hakim bu durumda, hukuki sebebin yani
mülkiyetin devri borcunu doğuran sözleşmenin muvazaalı olduğunu öğrendiği takdirde muvazaalı durumu resen dikkate almak mecburiyetindedir.
Muvazaa, nispi muvazaa ve mutlak muvazaa olarak ayrılmaktadır.
Mutlak muvazaa basit muvazaadır. Burada taraflar tek bir işlem yapmaktadırlar ve bunun herhangi bir sonuç doğurmasını istememektedirler. Ancak bu işlem eğer mülkiyeti devir borcu doğuran bir işlem ise bu işlem BK 18 e göre hükümsüzdür.
Buna karşılık nispi muvazaa hallerinde karşımıza birbirinden farklı iki durum çıkmaktadır. Bu işlemler muvazaalı yani görünürdeki işlem ile gizli muvazaa adını almaktadır. Mesela miras bırakan, evini arkadaşı B‟ye bağışlamak istemektedir. Ancak saklı payı olan mirasçıların ileride ölümden sonra açılacak olan bir tenkis davasını düşünerek B ile tapu memuru önünde muvazaalı bir satış sözleşmesi yapmaktadır. Burada nispi muvazaa hali söz konusudur. Satış sözleşmesi görünürdeki işlemi bağışlama ise, gizli işlemi ifade etmektedir.
Bu örnekte de görüldüğü üzere görünürdeki işlem olan satış sözleşmesi BK 18 hükmünce tarafların gerçek iradesine uymadığı için muvazaalı işlem olarak hükümsüzdür. Gizli işlem ise genel olarak geçerli sayılmaktadır. Bunla beraber eğer kanunda gizli işlemin geçerliliği hakkında özel bir şekil şartı var ise gizli işlemin bu şekle uyularak yapılmış olması gerekir.
Taşınmaz Satış Vaadi: Bir taşınmazın ileride belirli şartlar dahilinde belirli bir şahsa satılması taahhüdünü kapsayan bir ön sözleşmedir. Esas satış sözleşmesini yapma borcu yüklenilmiş olmaktadır. Taşınmaz satış vaadinin geçerliliği BK 22. Ve 213. Maddesinde resmi şekle bağlanmıştır. Noterde resen düzenlenir. Buna karşılık tapu memurunun bir satış vaadi sözleşmesi yapıp yapamayacağı tartışmalıdır. Bizdeki hakim görüşe göre tapu memurunun da satış vaadi sözleşmesi yapması olanaklıdır. Noter, satış vaadi sözleşmesi yerine satış sözleşmesi yapmışsa, tahvil ve yorum hükümlerine göre eğer bunun bir satış sözleşmesi olarak kabul edilmesi mümkün ise satış sözleşmesini satış vaadi olarak kabul emek mümkündür. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinde satıcı alıcıya karşı esas satış akdini yapmaya borçludur. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinde hem satıcının hem de alıcının imzalarının bulunması gerekmektedir. Sözleşmenin geçerli olabilmesi için noter tarafından tanzim edilen sözleşmede icap ve kabulün yazılı olması ve her iki tarafın senette imzalarının bulunması gerekir. Bu senet bir taahhütname niteliğindedir. Alıcıların bu satış vaadini kabul ettiklerini gösteren imzaları yoksa BK 11 hükmünü uygulamak ve sözleşmeyi geçersiz saymak gerekir. Bu geçersizlik yokluktur.
Oturum 4
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi: Satıcının borcunu yerine getirmemesi halinde alıcının mahkemeye başvurması mümkündür. Ancak mahkemenin vereceği kararın mahiyeti tartışmalıdır. Bu konuda 3 görüş ileri sürülmüştür :
Birinci görüşe göre satış vaadini yerine getirmeyen , satış sözleşmesinin yapılması için irade beyanında bulunmayan satıcı aleyhine alıcı dava açtığı takdirde mahkemenin vereceği karar satış vaadi borçlusunun yani satıcının irade beyanı yerine geçer. Mahkemenin bu kararını alıcı tapu memuruna götürür ve ondan satış sözleşmesini yapmasını talep eder. Ancak mülkiyetin alıcıya geçebilmesi için satıcının ayrıca tescil talebinde bulunması gerekmektedir. Eğer satıcı tescil talebini yapmaktan kaçınırsa normal bir satış sözleşmesinin ifa edilmemesinden doğan sonuçlar meydana gelir ve bu takdirde satın alan kişi MK 716 gereğince mahkemeye başvurarak mülkiyetin kendisine ait olduğuna karar verilmesini talep eder.
Üçüncü görüşe göre; alıcının talebi üzerine mahkemenin vereceği karar hem satış sözleşmesi hem de tescil talebi yerine geçer. MK 716 gereğince mahkeme doğrudan doğruya mülkiyetin alıcıya aidiyetine yani tescile karar verir.
Tapuya kayıtlı olmayan taşınmazlar: Ülkemizdeki taşınmazların çoğu iskan ruhsatından yoksundur. Tapuya kayıtlı olmayan taşınmazlar hakkında mülkiyet hakkının tesis edilip edilemeyeceği sorunu ortaya çıkmıştır. Burada da çeşitli fikirler olmakla birlikte tapuya kayıtlı olmayan taşınmazlar üzerinde esas olarak mülkiyet hakkının söz konusu olması da hukuken mümkün değildir.
Bunlar üzerindeki bütün hukuki gelişmeler zilyetlik hükümlerine dayalı olarak nitelendirilecektir. Buna karşılık bir diğer yaklaşım tapuya kayıtlı olmayan taşınmazlar üzerinde mülkiyet hakkının doğmuş olacağı yönünde olan görüştür. Burada da yine MK nın kabul edilmesinden önceki ve sonraki durumların göz önünde tutulması gerekir. Mülkiyet hakkı 1926 daki Medeni Kanun‟dan önce ve sonra kazanılmış olabilir. MK‟nın kabulünden önceki dönemde bir satım sözleşmesi sonucunda kazanılmış olan mülkiyet hakkı yeni Medeni Kanun hükümlerine göre kazanılmış olmasa bile yani tapu siciline tescil ettirilmemiş bile olsa artık bu hakkın kazanılmış olduğu ve sürdürüldüğü kabul edilmektedir. Nitekim eski hukukta tıpkı Fransadaki gibi satış akdinin yapıldığı sırada mülkiyette geçirilmiş sayılmakta idi.Eski MK‟nın Tatbikat Kanunu kapsamında MK‟nın uygulamaya girdiği anda mevcut olan ayni haklar mahfuzdur denilmektedir yani aynen geçerli olduğu söylenilmektedir. Tescil edilmemiş olan ayni haklar saklı tutulmuştur ve geçerli kabul edilmiştir. Ayrıca eski hukukumuzda bir de miri arazi (devlet arazisi) denilen bir arazi şekli vardır ve bu arazi üzerindeki özel mülkiyet halleri de olduğu gibi kabul edilmiştir.
Tapuya kayıtlı olmayan taşınmazlar üzerinde mülkiyet hakkının istisnai de olsa kurulmamış yani doğmamış olması mümkündür. Bu gibi durumlarda sadece zilyetlik hükümlerine başvurulacaktır. Taşınmaz eğer tapusuz ise ve mülkiyet hakkının devri borcunu doğuran bir sözleşme yapılmış ise devir borcunu doğuran satış sözleşmesinin tapu sicil memuru huzurunda resmi şekilde yapılması gerekir. Nitekim hem BK 213 hem de TMK 706 hükümleri gereğince taşınmaz mülkiyetinin devri borcunu doğuran sözleşmelerin resmi şekilde yapılması ve bunun tapu sicil memuru önünde gerçekleştirilmesi gerekmektedir. İşte taşınmazlar üzerinde tasarruf işlemlerinin yapılabilmesi için MK‟nın 705 inci maddesi hükmüne göre bunların tapuya kaydedilmesi ve bu suretle mülkiyetin sicile tescili gerekmektedir. Tescil yaptırmayan malik mülkiyeti kazanmakla birlikte taşınmazla ilgili olarak borçlandırıcı işlemler yapabilir ama tasarruf işlemleri yapamaz.
Eğer taşınmaz üzerinde mülkiyet hakkı değil de sadece zilyetlik söz konusu ise zilyetliğin devri ile ve zilyetlik hükümlerine dayanarak yine taşınmazın herhangi bir şekle tabi olmadan başkasına devri mümkündür. Zira devredilen artık zilyetlikten ibarettir. Zilyetliğin devri bir şekle tabi olmadığı gibi zilyetliği devir borcu doğuran sözleşmeler de herhangi bir şekle tabi olmayacaktır. Zilyetlik geçerli olarak devredilmiş ise, kazandırıcı zamanaşımı yönünden devralan yeni zilyet, devreden eski zilyedin zilyetlik süresini, kendi zilyetlik süresine ekleyecektir. Mülkiyet hakkı doğmamış bir taşınmazın zilyedinin zilyetliği devretmeyi borçlanması yani vaadetmesi, mümkün olduğuna göre, bunun geçerli kabul edilmesi için zilyetliğin fiilen teslim edilmiş ve devrin yapılmış olması gerekmektedir.
Tapuya kayıtlı olmamakla birlikte üzerinde mülkiyet hakkı doğmuş olan taşınmazların mülkiyeti devir borcu kapsayan sözleşmeler (satış sözleşmesi gibi) sadece tapu memuru tarafından yapıldığı için başka makamlar tarafından yapılan sözleşmeler, geçerli değildir. Taşınmaz eşya üzerinde mülkiyetten bağımsız olarak zilyetliğin devri, bir hak olarak mümkün değildir. Çünkü zilyetlik bir şey üzerindeki bir hak değildir. Ancak zilyetlik bir başka hakkın kurulması için bir vasıta olarak kullanılabilir. Mesela zilyetlik, mülkiyet veya rehin gibi bir ayni hakkın kira veya ariyet gibi bir şahsi hakkın kurulması maksadıyla devredilmektedir.
MK‟ya göre tapuya kayıtlı olmayan taşınmazların devri veya devredilmemesi konusunda bir boşluk bulunmaktadır. Bu nedenle menkul mülkiyetinin devrine ilişkin hükümler elverdiği ölçüde kıyas yolu ile burada da uygulanacaktır.
Oturum 5
Taşınmaz mülkiyetinin tescilden önce kazanılması: MK 705 e göre işgal, miras, istimlak, cebri icra yolu, mahkeme ilamı gibi unsurlarla bir taşınmazı iktisap eden kimse tescil yapılmadan önce ona malik olmaktadır. Ancak burada da tasarrufi işlemlerin yapılabilmesi için mutlak suretle tescil işleminin yapılması gerekmektedir.
Taşınmaz mülkiyetinin tescilden önce kazanılması bir aslen kazanma yoluyla olabileceği gibi devren kazanma ile de olabilir. Mülkiyet hakkı, bir başkasının mülkiyet hakkına dayanılarak o kişiden iktisap ediliyorsa tescilsiz, devren kazanma söz konusu olmaktadır. Buna karşılık mülkiyet hakkı bir başkasının mülkiyet hakkına dayanmaksızın ondan bağımsız olarak doğrudan doğruya kazanılıyorsa bu defa tescilsiz aslen kazanma söz konusu olmaktadır. Buna da örnek olarak işgal yöntemini söyleyebiliriz. Burada taşınmaz mülkiyeti tapu sicilinden bağımsız olarak tescilden önce kazanılmış olmaktadır. Burada tescil talebi kurucu nitelikte değil sadece bildirici, açıklayıcı bir mahiyet taşımaktadır. Ancak mülkiyetin bu suretle kazanılmış olduğu durumlarda taşınmaz üzerinde temliki tasarruflar ancak tapuya tescil ile mümkündür. Bu şekilde yapılan tescile nispi tescil denilmektedir. Bu yöntem ile yapılan işlem mülkiyet hakkını kurucu nitelikte değil, zaten mevcut olan bir durumu açıklayıcı nitelikte bir işlemin yapılmasını ifade eder. Malik iktisap sebeplerinin gerçekleştiği, örneğin mirasın açıldığı anda taşınmaz mülkiyetini tapu sicilinden bağımsız olarak kazanmış olmakta, buna karşılık, mülkiyet hakkının tanıdığı işlemlerin yapılabilmesi için (bunların başında temliki tasarrufi işlemler gelir) tescil işleminin tamamlanması gerekmektedir. Bunun sonucu olarak malikin mülkiyet hakkı tasarrufi işlemleri yapamadığı için ilk aşamasında sınırlanmış bulunmakta, zayıf durumda kalmaktadır.
Malikin yetkilerinin bu şekilde zayıflatılmış sınırlandırılmış olması, sadece tapu siciline tescile bağlı olan tasarrufi işlemler için söz konusudur.
Diğer yandan tescil aleniyeti sağlar, yani menfaati olan kimseler gerektiğinde menfaati olduğu için tapu sicilini tetkik edebileceği gibi, aynı zamanda tapu siciline tescil ettirmemiş olan kişi tapuda şeklen malik gibi görünen kişiden iyi niyetle mülkiyeti iktisap eden üçüncü şahıslara karşı, mülkiyet hakkını ileri süremeyecektir.
Mülkiyet tescilden önce kazanılmış olduğu takdirde mülkiyetten doğan yetkiler (usus, fructus, abusus) veya mülkiyete bağlı olarak doğan yükümlülükler o kişiye bağlıdır. İyi niyetli iktisap eden kişi dışındaki şahıslara karşı istihkak yani mülkiyet davası, elatmanın önlenmesi davası açılabilir. Komşuluk ilişkisinden doğan haklar kullanılabilir. Taşınmaz hakkındaki borçlandırıcı işlemler yapılabilir. Şahsi haklar kurulabilir. Taşınmaz üzerindeki miras hakları, mirasçılara intikal edebilir. Mülkiyetin tescilden önce kazanılması halleri kapsamında MK 705. Hükmü dikkate alınacaktır. Ancak bu madde dışında da tescilsiz iktisap halleri mevcuttur. Örneğin bu maddede sayılmamış olan olağan üstü kazandırıcı zamanaşımını da eklemek gerekir. Mülkiyetin tescilsiz, kazanılması hallerinde mülkiyeti iktisap eden kimse tescilli kazanana oranla tescilin yapılmasını istemek yönünde şahsi bir haktan daha kuvvetli bir hakka sahiptir ve tecilsiz iktisap durumunda iktisap eden tapu memuru önünde mülkiyeti kazanma şeklini ispat etmek yöntemiyle, tescili doğrudan doğruya ve hakim kararına gerek olmaksızın yaptırabilecektir.
Tescilsiz iktisap hallerini kısa kısa ve tek tek inceleyecek olursak; - Miras
Miras hakkı tescilden önce mülkiyeti kazanma hallerinden sadece biridir. Miras bırakanın terekesinde bulunan mal varlığı miras açılınca haklar olarak bir bütün halinde kanun gereği yani kendiliğinden mirasçılara intikal etmektedir. MK 599 maddesi buna ilişkindir.Miras açılır açılmaz mirasçılar bu
kapsamında tapu siciline tescil gerekmektedir. Buradaki temliki tasarruftan amaç, mülkiyetin devri, sınırlı ayni hakların kurulması gibi tasarruf işlemleridir. Mirasçı eğer tek bir kişiden ibaret ise miras ona doğrudan doğruya geçmektedir. Buna karşılık mirasçı birden fazla ise, aralarında el birliği ortaklığı yani miras ortaklığı doğmaktadır. Kişisel tek kişi mülkiyeti, miras ortaklığının son bulmasıyla yani taksim işleminin tamamlanması ile birlikte doğmaktadır. Yazılı taksim sözleşmesi tek kişi mülkiyetinin doğmasının hukuki sebebini oluşturmaktadır. El birliği mülkiyetinden tek kişi mülkiyetine geçebilmek için hukuki sebebi oluşturan taksim sözleşmesine ek olarak bütün mirasçıların tescil talebinde bulunması ve tescile muvafakat etmesi gerekmektedir. Burada tescil işlemi, kurucu nitelikte bir işlemdir ve buraya kanuni ve mahsup mirasçılar da girmektedir. İşte vasiyet alacaklıları mirasın açıldığı anda mülkiyet hakkını kazanmazlar. Bunlar sadece şahsi bir talep hakkına sahip alacaklı durumundadırlar ve vasiyet konusu taşınmazın mülkiyetini vasiyet borçlusunun tescil talebi üzerine tapu memurunun yapacağı tescil ile kazanırlar. MK 600. Maddesi kapsamında tescil talebinde bulunacak vasiyet borçluları kanuni veya mahsup mirasçı olabilecekleri gibi diğer vasiyet alacaklıları da aynı hakları kullanabilmektedir. Burada önemli olan tescil talebinin mirasçıların tamamı tarafından yazılı yöntem ile yapılması gereğidir.Tescil, mülkiyet hakkını kurucu sonuçlar doğurmaktadır. Eğer vasiyet borçlusu tescil talebinde bulunmazsa burada da yine aynı şekilde 716. Madde gereğince tescile zorlama davası açılacaktır.
Oturum 6 - Kamulaştırma
MK 705. Maddesi gereğince taşınmaz mülkiyetinin tapu sicilinden bağımsız olarak tescilden önce kazanılma yöntemlerinden biri de kamulaştırma yöntemidir. Kamulaştırma sadece taşınmazlarda konu edilir , taşınırlar buna tabi değildir. Kamulaştırma devlet veya kamu tüzel kişileri tarafından kamu yararına olan, kamu yararının gerektirdiği hallerde bedeli piyasa değeri üzerinden ve peşin ödenmek kaydı ile özel mülkiyette bulunan bir taşınmazın bir malın, zorla alınması halidir. Kamu tüzel kişileri, kamu kudretine dayanarak kamu yararı amacı ile özel kişilere ait taşınmazlara kamu hizmetinin görülmesi maksadıyla o yönde kullanılmak maksadıyla veya o malın kamu malına eklenmesini sağlamak maksadıyla bedeli karşılığında iktisap edilmesine kamulaştırma denilmektedir.
Kamu tüzel kişileri kamulaştırma ile idare hukuku yöntemleri ile tamamlanan dönemlerden geçerek taşınmazın mülkiyetini kazanmaktadırlar. Burada uygulamasına başvurulan bir kanun da İstimlak Kanunudur. Taşınmazı kamulaştırılan malik, tapuda isteyerek idare lehine tescil talebinde bulunabilmektedir. Malik kendi rızası ile böyle bir talepte bulunmazsa kamulaştırma bedeli bir bankaya yatırılmak suretiyle bunun makbuzu ile ve oluşturulan dosya evrakı ile mahkemeye müracaat edilmekte ve bedelin ödenmiş olduğu ve kamulaştırma ödemesi de usulünce hak sahibine ödendiği takdirde mahkeme söz konusu taşınmazın kamulaştırılması yönünde karar alır ve idare adına tescilin yapılması maksadıyla bir tezkere yazar ve tescil işlemi bu suretle gerçekleştirilmiş olur.
- Cebri İcra yöntemi
Bu bir satış sözleşmesi değildir. İcra ve iflas kanunu hükümleri çerçevesinde borçlunun haczedilmiş olan malları veya bir taşınmazının paraya çevrilmesi halinde mülkiyet hakkı ihaleyi yapan icra memurunun işlemi tamamlaması ile birlikte alıcıya intikal eder.İİK 123 kapsamında taşınmazlar icra tarafından açık arttırma yöntemi ile satılacaktır. İİK 134. Maddesi kapsamında icra dairesi tarafından taşınmaz kendisine ihale edilen alıcı cebri icra nedeniyle taşınmazın mülkiyetini iktisap etmiş olur. Cebri icra yönteminde taşınmazın mülkiyeti bu anlattığımız şekilde iktisap edildiğinden MK 705. Maddesi hükmü gereğince mülkiyetin tescilden önce kazanıldığı bir durumdur. Aynı durumu rehin edilmiş olan bir taşınmazın paraya çevrilmesinde de görmekteyiz. İcra memuru, yapılan ihaleden sonra neticede taşınmazın tescili yönünde tapu memuruna bir yazı ile durumu bildirir (İİK 135).Burada yine tescilden önce mülkiyetin edinilmesi söz konusudur ve buradaki tescil bildirici bir nitelik taşımaktadır. İflas durumunda da aynı şekilde iflas masasına dahil olan taşınmaz mal bu defa İİK 241. Maddesi çerçevesinde pazarlık ve arttırma yöntemi ile satılır. Burada açık arttırma ile
yapılan satışta mülkiyet ihale ile devredilmektedir buna karşılık pazarlık yöntemi ile yapılan satışlarda mülkiyet ihale ile değil tescil ile intikal etmektedir.
- Hakim Kararı
MK 705. Maddesi hükmüne göre yine taşınmaz mülkiyeti hakim kararı ile yani tescilden önce kazanılmaktadır. Mülkiyet kazandırıcı karar olduğundan bu karar inşai bir karardır. Bu sebeple edim ve tespit davalarında temin edilen kararlar mülkiyetin tescilden önce kazanılması yönünde kazandırıcı bir nitelik taşımamaktadır. Yenilik doğuran kararın tescilden önce doğrudan doğruya mülkiyeti geçirebilmesi için bu defa bunun şekli anlamda bir kesin hüküm haline gelmesi gerekmektedir. İşte kesin hüküm niteliğini kazanmış olan bir karar, mülkiyet ilişkisinde yeni bir durumun meydana gelmesini sağlar ve kendiliğinden yani doğrudan doğruya infaz kabiliyeti kazanır. MK 716. Maddesi mülkiyetin devri borcunu doğuran sözleşmelerden yani iktisap sebebi olarak mesela satış veya trampa, bağışlama taahhüdü veya taşınmaz satış vaadi gibi yöntemlere dayanan kişinin malikten tescil işleminin yapılmasını isteyebilmesi yönündedir. Tescil malikin yazılı talebi üzerine yapılır. Malikin bu talepten kaçınması yani temerrüde düşmesi halinde MK 716. Maddesi gereğince tescil talebine sahip olan kimse hakimden mülkiyetin kendisine ait olduğu yolunda karar vermesini talep edecektir. Hakim bu talep üzerine bir karar verecektir. Bu karar yenilik doğurucu bir karardır ve dolayısıyla mülkiyetin tescilden önce alıcıya geçirilmesini sağlayacaktır. Müşterek veya elbirliği mülkiyetine konu olan bir taşınmazın taksimine ilişkin mahkeme kararına yenilik doğuran bir karar niteliğinde olduğundan tescilden önce mülkiyet hakkının kazanılması sonucunu doğurur. Hakim verdiği karar ile bir kimseye mülkiyet hakkını kazandırmıştır. Kişi 716. Madde ve 1013. Madde hükümleri çerçevesinde tapu memuruna müracaat ile tescil talebinde bulunacaktır. Buradaki tescil de yine bildirici niteliktedir.
Oturum 7
Yeni Teşekkül Eden Arazinin Karakterleri Kapsamında İktisap İşlemi
Teşekkül etmiş olan arazinin sahipsiz olan yerlerden gelmiş olması gerekir. Eğer bu topraklar sahipli bir araziden gelmiş ise bunu kendi torağından geldiğini ispat eden kimsenin geri alabilmek için istirdat hakkı vardır. Yeni teşekkül eden arazinin aynı zamanda yararlanmaya da elverişli bir arazi olması gerekmektedir. Yeni arazinin mutlaka tarıma elverişlilik taşıması gerekmez. Yeni oluşan araziden herhangi bir şekilde sürekli olarak yararlanmak yeterlidir. Eğer bu araziden yararlanmak mümkün değilse MK 708. Maddesi de bu araziye uygulanmayacaktır. Bu takdirde meydana gelen arazi devlet mülkiyetine geçmiş bir arazi olup hazine arazisi kapsamında yer alır.
MK 709 maddesine göre arazi kayması yeni arazi oluşumundan farklı düzenlenmiştir. Fırtına, heyelan, zelzele gibi tabi olaylar neticesinde arazi kayabilir, yer değiştirebilir. Arazinin kayması oradaki sınırın değişmesini gerektirmez.
Sınır eskiden olduğu şekilde sabit kalacaktır. Ancak, bu kayma neticesinde bir araziden diğerine duvar, çit, ağaç gibi ayırıcı sınır yapıcı unsurlar da geçmiş ise, bunlarda enkaz niteliğinde kabul edilecektir. Burada karışmaya ilişkin hükümler uygulanacaktır (MK 774-776 maddeleri).
Vakfa tahsis edilen taşınmazlar
Bir vakıfa tahsis edilen taşınmaz mülkiyeti mahkeme tarafından vakıf siciline tescil edildiği anda vakıfa intikal eder MK 105. Maddesi buna ilişkindir. Bu durumda mülkiyet tapu siciline tescilden önce kazanılmış olmaktadır.
Madde 105 - Özgülenen malların mülkiyeti ile haklar, tüzel kişiliğin kazanılmasıyla vakfa geçer. Tescile karar veren mahkeme, vakfedilen taşınmazın vakıf tüzel kişiliği adına tescil edilmesini tapu idaresine bildirir.
Ölüme bağlı tasarrufla kurulan vakfın mirasbırakanın borçlarından sorumluluğu, özgülenen mal ve haklarla sınırlıdır.
Mahkeme vakfedilen taşınmazın vakıf tüzel kişiliği adına tescili için durumu tapu idaresine derhal bildirmek mecburiyetindedir. Burada tapu memurunun yapacağı tescil bildirici nitelikte bir işlemdir.
Eşler mal rejimi olarak mal ortaklığını seçtikleri takdirde ortaklığa dahil olan mallar el birliği ortaklığı şeklinde sürecektir. MK 256-261. Maddeleri bunu göstermektedir. Bu yöntem ile meydana gelen mülkiyet değişikliğini evlenme sözleşmesini yapan noterin mal rejimleri siciline tescil ve ilan ettirmesi gerekmektedir. 286. madde bu yöndedir. Eşlerin malları hakkındaki usul gereği olarak mülkiyet konusunda meydana gelen değişiklikler sicile kaydedildikten ve ilan edildikten sonra tapu siciline de yine kaydedilecektir.
Kişiliği sona eren tüzel kişiler açısından
Kişiliği sona eren tüzel kişilerin sahip oldukları mallar ve taşınmazlar başta olmak üzere, kanun, tüzük, kuruluş senedi veya yetkili organ olarak genel kurulun aksine bir kararı olmadığı takdirde, amaca en yakın olan kamu tüzel kişilerine devredilir.
Amacı hukuka veya ahlaka aykırı olduğu için mahkeme kararı ile feshedilen tüzel kişilerin mal varlıkları ise doğrudan doğruya amaç itibariyle en yakın kamu tüzel kişiliğine intikal edecektir. Bu yöntem ile mülkiyet hakkı tapuya tescilden önce kazanılmış olmaktadır.
Taşınmaz mülkiyetinin zaman aşımı yolu ile kazanılması
MK 712-713. Maddeleri, taşınmazların mülkiyet haklarının zaman aşımı yöntemi ile iktisap edilmesine ilişkindir.
Olağan zamanaşımı
Madde 712 - Geçerli bir hukuki sebep olmaksızın tapu kütüğüne malik olarak yazılan kişi, taşınmaz üzerindeki zilyetliğini davasız ve aralıksız olarak on yıl süreyle ve iyiniyetle sürdürürse, onun bu yolla kazanmış olduğu mülkiyet hakkına itiraz edilemez.
Madde 713 - Tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmazı davasız ve aralıksız olarak yirmi yıl süreyle ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir.
Aynı koşullar altında, maliki tapu kütüğünden anlaşılamayan veya yirmi yıl önce ölmüş ya da hakkında gaiplik kararı verilmiş bir kimse adına kayıtlı bulunan taşınmazın tamamının veya bölünmesinde sakınca olmayan bir parçasının zilyedi de, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir.
Tescil davası, Hazineye ve ilgili kamu tüzel kişilerine veya varsa tapuda malik gözüken kişinin mirasçılarına karşı açılır.
Davanın konusu, mahkemece gazeteyle bir defa ve ayrıca taşınmazın bulunduğu yerde uygun araç ve aralıklarla en az üç defa ilan olunur.
Son ilandan başlayarak üç ay içinde yukarıdaki koşulların gerçekleşmediğini ileri sürerek itiraz eden bulunmaz ya da itiraz yerinde görülmez ve davacının iddiası ispatlanmış olursa, hakim tescile karar verir. Mülkiyet, birinci fıkrada öngörülen koşulların gerçekleştiği anda kazanılmış olur.
Davalılar ve itiraz edenler, aynı davada kendi adlarına tescile karar verilmesini isteyebilirler.
Kararda, tescili istenilen taşınmazın niteliği, yeri, sınırları ve yüzölçümü belirtilir ve karara, uzmanlarca düzenlenen teknik bilgileri içeren krokisi de eklenir.
Özel kanun hükümleri saklıdır.
Mülkiyet hakkının zaman aşımı yoluyla kazanılması aslında ilke olarak uygun değildir ancak burada da yine bir sosyal düşüncenin gereği olarak bir taraf malına hiç sahip çıkmadığından ve diğeri ise gelip kendi malı olmayan o malı işgal edip işleyip çalıştırdığından bu sosyal durum sebebiyle taşınmazın zaman aşımı yolu ile kazanılması gündeme gelmektedir.
Taşınmaz bir mal üzerinde kullanma, yararlanma, tasarruf yetkisi ve haklarını uzun bir süre boyunca kullanmayan kişinin bu hakkından feragat etmiş olabileceği düşünülebilecektir. Bundan sonra hukuk devreye şu şekilde girer, toplumda hukuk barışı sağlamak için görev yapmaktadır ve olabildiğince hukuk yöntemleri ile bu barışı bozan veya bozma riskini taşıyan unsurları bir çözüme bağlanır. Kişiler uzayıp giden çekişmelere sokulmamalı ve hukuk bunlara bir çare önermelidir. Yani fiili durumu hukukileştirmek yöntemi burada uygulanmaktadır.
Kanun koyucu zaman aşımı yöntemi ile bu kargaşaya düzenleyici bir etki getirmiştir. Zamanaşımı zilyetin durumunun sürekli olarak askıda kalmasını ve zilyedin sürekli olarak güvensizlik içinde kalmasını engellemek maksadıyla uzun yıllar süren bir fiili durumun sonlandırılmasını ve dıştan görünen fiili durumun gerçek hak haline getirilmesini sağlamaktadır. Taşınmaz mülkiyetinin zaman aşımı yöntemi ile kazanılması bu nedenlere dayalı olarak kabul edilmiş ve medeni kanunun 712. Maddesi kapsamında olağan zaman aşımı ile bunlardan biri hükme bağlanmıştır.
Oturum 8
Adi Zaman Aşımı Yöntemi: Taşınmaz bir malın mülkiyetinin kazanılabilmesi için tapu siciline tescil esastır (MK 1022). Kanunun öngördüğü hallerde tescil yapılmadıkça mülkiyet hakkı 705 ve 1021 maddeleri gereğince kazanılamaz. Ancak her tescil mülkiyet hakkını da doğurmamaktadır. Tescilin mülkiyet hakkını doğurabilmesi için bunun geçerli ve mevcut bir hukuki sebebe dayalı olması gerekir. Geçerli bir sebebe bağlı olmayan bir tescil yolsuz tescildir. Yolsuz tescil ile de mülkiyet hakkı diğer tarafa geçmez. Bunun üzerine malik 705. Maddeye dayanır ve buna göre tapu kütüğünün düzeltilmesi davasını açar. Ancak yolsuz tescil yöntemi ile dahi lehine tescil yapılmış olan kimse, bir kararsızlık durumu içindedir ve bu müphem (açık olmayan) durumun hukuken sürdürülmesi de uygun değildir. Yolsuz tescil yöntemi ile lehine tescil yapılmış olan bir kimsenin durumunun ve güvensizlik ortamının belirli bir sürenin üzerinden geçmesi ile son bulması gerekmekte ve bu durum hukukilik kazanmalıdır. Lehine tescil yapılan kimse, iyi niyetli olduğu takdirde (MK 3 – subjektif iyi niyet ) MK 712. Maddesinden yararlanmak suretiyle bu yolsuz tescilin yarattığı kargaşaya, güvensizliğe son verme fonksiyonu, geçen zamana bağlanmıştır. Sicil zaman aşımı olarak adlandırdığımız bu yöntem ile haklı bir sebep olmaksızın tapu sicilinde kendisine malik sıfatı verilerek bir taşınmazı nizasız ve fasılasız olarak iyi niyetle 10 sene müddetle elinde bulunduran kimsenin mülkiyet hakkına itiraz edilemeyecektir.
1- Tapu kütüğüne kayıtlı bir taşınmaz bulunmalıdır.
Tapu kütüğüne kayıtlı olmayan bir taşınmaz adi zamanaşımı yöntemiyle mülkiyeti kazanılamayacaktır. Bu taşınmazın özel mülkiyet konusu bir taşınmaz olması gerekir. MK 999 gereğince yanlışlıkla eğer bir kamu malı tapuya kaydedilmişse bu kayda rağmen ve adi zaman aşımı kaydına rağmen özel mülkiyet konusu olmadığından, kamu malı olduğundan, adi zaman aşımı yolu ile kazanılamayacaktır.
Tapuya kayıtlı taşınmaz bir arazi olabileceği gibi ayrı bir sayfaya kaydedilmiş olan bağımsız ve sürekli bir hak da olabilir. Bu haklar da aynı şekilde adi zamanaşımı yöntemi ile kazanılabilecektir. Müşterek mülkiyet payı eğer tapu kütüğüne kaydedilmişse, bunun da adi zaman aşımı yoluyla kazanılması mümkündür.
El birliği mülkiyetinde katılma payı, tapu kütüğüne tescil edilmiş bir hisse sayılamayacağından zaman aşımı yoluyla da kazanılamayacaktır.
Tapuya ikinci defa yolsuz olarak tescil edilmiş olan bir taşınmaz adi zaman aşımı yoluyla iktisap edilebilir mi sorusuna gelince, ikinci tescil daha önceki gerçek duruma dayanan birinci tescile oranla ilke olarak geçerli olmayacaktır. İkinci yolsuz tescile göre, tapuda malik olarak gözüken bir kimsenin taşınmazı adi zaman aşımı yöntemi ile kazanması mümkün değildir.
Adi zaman aşımı yöntemi ile kazanmada, iyi niyet asli yani kurucu bir nitelik taşıdığından sicilde malik görünen şahıs iyi niyet iddiasında bulunamayacaktır nitekim tapu sicili alenidir ve kimse tapu sicilinde kayıtlı olan bir hususun kendisi tarafından bilinmediği yolunda bir iddiada bulunamaz.
2- Tapu kütüğünde yolsuz bir tescil söz konusu olmalıdır
Mülkiyet iktisap edecek olan şahıs tapu kütüğünde lehine yolsuz bir tescil yapılmış olan kişidir. Kişi eğer zilyetlik esnasında ölmüş ise bu zilyetlik durumu mirasçılara intikal edecektir ve zilyetlik dönemi mirasçılar tarafından tamamlanabilecektir. Yolsuz tescil söz konusu olduğunda buradaki amaç tapu kütüğünde görünen durumun gerçek hak durumuna yani yolsuzluktan çıkartılmasına geçirilmesini sağlamaktır.MK nın 1024. Maddesi yolsuz tescil, haksız bir hukuki tasarrufa dayanarak yapılmış olan tescil olduğunu ifade etmektedir. Burada ya hukuki sebep hiç yoktur ya da bir hukuki sebep vardır ancak hukuki sebep geçerli değildir.
Örnek: A, Ankara‟daki taşınmazını B ‟ye satmıştır. Taşınmaz, tapu kütüğüne B adına tescil edilmiştir. Ancak A, sözleşmenin yapılması esnasında temyiz kudretine sahip değildir. Oysa MK hükümleri kapsamında taşınmaz mülkiyetinin devri, sebebe bağlı bir işlemdir. Hukuki sebepteki (satış sözleşmesi) temyiz kudretinin noksanlığı yani hukuki sakatlık tescili yani tasarruf işlemini etkilemektedir ve geçersiz kılmaktadır. Böylece işlemde B lehine bir yolsuz tescil yapılmış olmaktadır. Bu durumda B tapuda malik gibi gözükmekle birlikte gerçek malik daha henüz A‟dır. Bu yolsuz tescil yine adi zamanaşımının geçmesi suretiyle B „ye intikal edebilecektir. Burada temyiz kudretine sahip olmayan kimsenin uyguladığı tasarruf işlemi de geçersiz olduğundan yapılan işlem bir yolsuz tescil işlemidir. Tasarruf yetkisinin mevcut olmaması yolsuz tescile yol açmaktadır. Buna karşılık iyi niyetli 3. Şahıs olan Ü bu taşınmazın mülkiyetini B „den devralmış ise Ü tescil yapıldığı anda malik olur ve bu durumda zaman aşımı süresinin dolmasına gerek yoktur (MK 1023).
Oturum 9
3- Zilyetliğin belirli bir nitelikte olması gereği
Bu zilyetliğin 10 yıl süren bir zilyetlik olması ve zilyetliğin iyi niyetli bir zilyetlik olması gerekir. Aksini iddia eden karşı tarafın iyi niyetinin olmadığını ispatlamak durumundadır. Ancak zilyette aranan iyi niyet şartı sadece tescil anında mevcut olabilecek bir iyi niyet değildir. Bu iyi niyet 10 yıl boyunca devam etmiş olmalıdır.
Zilyetlik sicilde malik gözüken kişinin mirasçıları tarafından tamamlanıyorsa bunların da aynı şekilde iyi niyetli olması gerekmektedir. Miras bırakan zilyet kötü niyetli olmakla birlikte eğer onun mirasçıları iyi niyetliyse onlar da 10 yılın bitiminde bu hakkı kazanabileceklerdir.
Malik sıfatıyla zilyetlik halinin söz konusu olması gerekir. Bundan anlaşılması gereken zilyedin kendisini malik zannetmesi, taşınmaza malik sıfatı ve niyetiyle sahip olduğuna inanmasıdır.
Zilyet taşınmazı bir başkasına kiralayabilir, taşınmaz üzerinde intifa hakkı da kurabilir. Buradaki zilyetlik dolaylı olabileceği gibi dolaysız da olabilir. Örneğin sicilde malik gözüken şahıs taşınmazı 3. Bir kimseye kiralamış ise malik yönünden dolaylı zilyetlik söz konusudur. Sicilde malik olarak gözüken şahıs taşınmaza malik sıfatıyla değil fer-i zilyet sıfatıyla (mesela kiracı veya intifa hakkı sahibi olarak zilyet olduğuna inanıyor ise) taşınmazı zaman aşımı yöntemiyle kazanması konu olmayacaktır.
Zilyetliğin nizasız ve fasılasız olarak 10 yıl süreyle devam etmesi gerekir. İdari bir dava ya da diğer bir dava nizasız olma şartının dışında kalır. Bizim aradığımız nizasızlık gerçek malikin açtığı istihkak davasının, tapu tashihi talebinin bulunmamasından ibarettir.
Burada yolsuz tescilin herhangi bir surette zilyet tarafından öğrenilmesi halinde, artık zilyedin iyi niyet hali ortadan kalkar.
976. madde gereğince geçici kayıplar veya terk unsurları bu fasılasız zilyetlik şartını ortadan kaldırmamaktadır. Mesela kişi hastalanıp oradan ayrılmışsa veya askere gitmişse bu durum geçici olduğundan fasılasızlık şartına bir etki etmez.
Adi Zamanaşımının hükümleri
Bu saydığımız şartlar gerçekleştiği takdirde mülkiyet kanun gereği olarak kendiliğinden kazanılmış olur ve ardından tapu kütüğünde tescil düzeltilerek, yolsuz tescile rağmen zilyet konumundaki kişi artık malik olur.
Eski malik haklarını kaybeder, iyi niyetli zilyet artık hukuk gereği yeni malik olarak hakları kazanır. Zamanaşımı yöntemiyle mülkiyet kazanıldığında taşınmazın bütünleyici parçaları da zilyedin fiili hakimiyeti altına girer ve mülkiyet bütün teferruatıyla birlikte yeni malikin mülkiyetine geçer.
Zaman aşımı süresi esnasında eğer bir sınırlı ayni hak söz konusu ise burada da yine MK 1023 kapsamında geçerlilik kazanır. Bu suretle zilyet mülkiyeti tapu sicilindeki bütün unsurlarıyla birlikte kazanmış olur.
Oturum 10
Taşınmaz Mülkiyetinin Olağanüstü Zamanaşımı ile Kazanılması
MK 713. Maddesinde düzenlenmiş olan olağan üstü zamanaşımı taşınmaz mülkiyetinin aslen kazanılması yollarından birini oluşturmaktadır. Olağanüstü zamanaşımı tapu sicilinde kayıtlı bulunmayan veya kayıtlı olup da sicilden gerçek hak sahibinin kim olduğu tam olarak anlaşılmayan bir taşınmazın mülkiyetinin nizasız ve fasılasız yani her hangi bir davaya konu edilmeksizin, iyi niyetle malik sıfatıyla 20 yıl boyunca zilyet olan kimse o mala malik olur.
20 yıl zilyetlik yöntemiyle kazanılacak taşınmazlar tapu kütüğüne kayıtlı olan taşınmazlardır. Ölüm veya gaiplik neticesinde maliki bulunmayan tapuya kayıtlı taşınmazlardan söz ediyoruz. MK 575. Maddesi hükmü gereğince miras, ölüm ile açılır. Miras ortaklığı kurulur ve bu ortaklık kendiliğinden oluşur. Kişiler ölüm anından itibaren hiçbir işlem yapmadan maliktirler. Ancak tasarruf işlemleri açısından veraset ilamına uygun olarak tek kişi mülkiyeti haline bireysel mülkiyet haline geçmek gerekmektedir.
MK 713. Maddesi hükmüne göre mirasçıların mirasın açıldığı veya gaipliğe karar verildiği tarihten itibaren de bu süre 20 yıldır.
Mirasçı veya mirasçılar, açıklayıcı nitelikte de olsa tescil işlemini, mahkemeden aldıkları mirasçılık belgesini tapu memuruna ibraz etmek suretiyle, taşınmazın zilyedi tarafından daha önce saydığımız şartlar ve süre zarfında malik gibi kullanması ile kazandırıcı zaman aşımı ile iktisap etmesinde olduğu gibi iktisap edebilirler.
Tescilin miras bırakanın ölümünden itibaren 20 yıl süre ile yaptırılmamış olması halinde de tapu kütüğünün maliki tam olarak göstermediğini kabul etmek gerekmektedir.
20 yıllık zaman aşımı süresinin başlangıcı miras bırakanın öldüğü tarih veya gaipliğine karar verildiği tarihtir.
Tescilin ölüm veya gaipliğe karar verildiği tarihten itibaren mirasçılar tarafından 20 yıl süre ile yapılmamış olması halinde zilyet hakkında miras sebebi ile istihkak davası hakkı MK 638 ve 639. Maddelerinde dava hakkı olarak saklı tutulmuştur.
Eğer mirasçı veya mirasçılar 20 yıl dolmadan mesela 19. Yılın içerisinde adlarına tescil yaptıracak olurlarsa MK 713 maddesi hükmü gerçekleşmemiş olacaktır.
Örnek: Miras bırakan Ahmet, 1984 yılında ölmüştür. Bu tarihten itibaren 20 yıl içinde tapu sicilinde mirasçılar adına tescil yaptırılmış olması gerekmektedir. Eğer 20 yıl zarfında taşınmazlar mirasçılar adına tescil edilmemiş ve 3. Şahıs da yani zilyet de bu dönem zarfında ölenin terekesinde bulunan araziyi örneğin çiftliği işlemiş ve fakat 20 yıl dolmadan çok kısa bir süre önce mirasçılar durumu öğrenmişlerse, 713 madde gereğince zilyet lehine işlem yapılacaktır. Buna karşılık mirasçılar süre dolmadan tescil yaptırabilirlerse bu defa zilyet kazandırıcı zamanaşımı ile mal iktisabı yönteminden yararlanamayacaktır.
Oturum 11
Medeni Kanunun 713. Hükmüne göre tapuya kayıtlı taşınmazların olağanüstü zaman aşımı yöntemi ile iktisabı için sadece ölüm veya gaiplik gibi sebepler gösterilmiştir. Buraya miras dışında mevcut tescilsiz iktisap hallerini de eklemekte yarar vardır. Örneğin mülkiyeti tescilden önce kazanan kişinin bunu tapuya tescil ettirmemesi halinde de, taşınmaz, zilyet tarafından aranılan şartlar gerçekleştirildiği takdirde iktisap edilebilmektedir.
Terk niyetiyle terkin edilen taşınmaza el koyan A, onu işgal yöntemi ile kazanmış olmaktadır. Ancak A bu taşınmazı tapu siciline tescil ettirmek mecburiyetindedir. A tescil ettirmemiş ve B ondan sonra kalan bir sürede taşınmazı 20 yıl süre ile kullanmışsa zamanaşımı yöntemiyle mülkiyeti kazanacaktır. Olağan üstü zamanaşımı yoluyla taşınmaz mülkiyetinin kazanılması zilyetliğe dayanan bir iktisap yöntemidir. Burada kurucu unsurlardan biri zamanaşımı yöntemiyle mülkiyet hakkını iktisap edecek olan kişinin taşınmaz üzerinde belli nitelikleri taşıyan bir zilyetliğe sahip olması gerekir bunlar da;
- Malik sıfatıyla zilyet olmak
- Çekişmesiz ve aralıksız süreyle zilyet olmak - 20 yıl süreyle zilyet olmak
Malik sıfatıyla zilyet olmaktan kasıt, kişinin buraya yerleşip hayatını orada sürdürmek iradesine sahip olması anlamına gelir. Yani zilyet her şeyden önce asli yani bağımsız nitelikte zilyet olmalıdır.
Asli zilyet dediğimiz zaman kastettiğimiz, zilyedin dolaylı zilyetliği kabul etmemesi böyle bir zilyet olmamasıdır. Zilyet kendisini malik saymalıdır. Malik gibi davranma iradesini taşımalıdır.
Kendi zilyetliğini bir başkasının asli zilyetliğinden doğmuş bir zilyetlik olarak kabul etmemelidir. Örneğin kiracı ya da sütna hakkı sahibi olan bir kimse bir binada 20 yıl süreyle oturursa mülkiyeti olağan üstü zaman aşımı yöntemi ile kazanamayacaktır. Nitekim geçen bu süre zarfında feri zilyet olduğundan mülkiyeti talep etmesi mümkün değildir.
Feri zilyet ancak asli zilyedin zilyetliği bıraktığı, kabul etmediği, inkar ettiği andan başlamak üzere 713. Madde hükümlerince aynı hakları iktisap etmek üzere onun yerine geçebilmektedir.
Böyle bir durumda bir önceki asli zilyet haklarını terk ettiği için önceki feri zilyet konumundaki şahıs bu defa malik gibi davranarak diğerinin yerine geçmekte ve 20 yıl süre ile malik gibi sürdürmek kaydı ile hakları kazanmaktadır.
20 yılın dolmasından sonra zilyet haklarını kazanacak diğer şartlar da gerçekleşmişse zaman aşımı ile iktisap konu edilecek mülkiyet kazanılacaktır.
Malik sıfatıyla zilyetlik ve bunun sonuçlarını ispat etmek bunu iddia eden zilyede düşer.
20 yıl dolmadan önce ecri misil parası ödemiş olmak veya kira bedeli ödemek, yetiştirilmiş mahsulden mal sahibine pay vermek malik sıfatıyla zilyetliğin mevcut olmadığını gösteren deliller arasındadır.
Çekişmesiz dediğimiz zaman anlamamız gereken, zilyet aleyhine açılmış olan zilyetlik davaları ile konu edilen istihkak talepli davalardır. Ancak davanın mutlaka istihkak davası gibi mülkiyete ilişkin bir dava olması şart değildir. Zilyetliğe dayalı olarak açılabilecek her türlü dava, çekişme kapsamında algılanacaktır.
713. maddede konu edilen çekişmesizlik şartını zilyetliğin mülkiyet talep edebilmek yolunda başta gelen şartlarından biridir. Çekişmeden söz etmek bu davanın gerçek malik tarafından açılması gereğini de beraberinde getirmektedir. 3. Şahısların açtıkları davalar 713. Madde kapsamındaki davalardan değildir.
İdari müracaatlar, yargı dışı yapılan ihtarlar, ihbar yöntemiyle yapılan talepler zilyetliği çekişmeli hale getirmez.
Muhtemel ve gerçek malik tarafından bir istihkak davası veya zilyetliğin iadesi davası açılırsa çekişmesizlik şartı gerçekleşmemiştir.
Sürenin aralıksız bir zilyetlik süresi olması bir başka şarttır. Zilyetlik fasılasız olarak sürdürülmeli yani zilyetliğin süreklilik taşıması gerekmektedir. Zamanaşımı süresi içinde zilyetliğin kaybedilmemesi anlaşılmaktadır. Zilyetlik kesin surette sürekli olarak kaybedilirse şart gerçekleşmemiş olur ve 20 yıl kesilmiş olur.
Zilyet herhangi bir sebeple fiili zilyetliği bırakabilir, 3. Bir şahsa kiralayabilir, askere gidebilir… bu gibi hallerde zilyetlik kaybedilmiş sayılmaz. Aralıksız zilyetlikte doğrudan doğruya yani dolaysızlık şart değildir. Burada aradığımız başlıca unsur asli zilyetlik yani malik gibi zilyet olmaktır.
Oturum 12
MK 713 hükmünün aradığı zilyetlik asli zilyetliktir ancak bunun dolaylı zilyetlik olması da mümkündür. Asli zilyetliğin kaybedilip yeniden kurulması mümkündür.
Bu gibi durumlarda zilyetliğin kaybedildiği eski süreler (yani eski zilyetlikte geçen yıllar) yeni zilyetlik süresine ilave edilemeyecektir. Zilyetlik kesin olarak kaybedilince ya bundan sürekli olarak vazgeçme yani terk durumu anlaşılacaktır ve bu halde de eski süreler ortadan kalkacaktır. Sona erecektir. Tekrar zilyetliğin kurulması durumunda yeni bir süre başlayacaktır.
Bir tarlanın bir yıl ekilip bir yıl ekilmemesi, toprağın nadasa bırakılması gibi durumlarda da süreklilik şartı ihlal edilmiş olmaz.
Zilyetliğin geçici olarak değil de sürekli olarak kaybedildiğini ispat konusunda bunu iddia eden taraf bunu ispat etmekle yükümlüdür.
Zamanaşımının başında ve sonunda taşınmaza zilyet olan kişinin bu durumu aradaki süre içinde zilyetliğin devamlılığı yönünde, lehinde bir karine teşkil etmektedir.
Taşınmazın vergisinin sürekli olarak ödenmesi bu yönde bir karine olarak kabul edilmektedir.
Tescil davasına konu olan taşınmazın tapuda kayıtlı olmayan bir taşınmaz olması davanın kabulü halinde hakimin tescile karar vermesi taşınmazın tapu kütüğünün bağımsız bir sayfasına kaydedilmesi gereğini ifade eder. Artık kayıtta malik olarak davacı gösterilecektir. Bu tür sonuçlarda hükmen tescil mahiyeti itibariyle bir kayıttır.
Dava konusu tapuya kayıtlı bir taşınmaz ise davanın kabulü halinde bu defa eski malike ait olan kayıt terkin edilir ve onun yerine davacının adı mülkiyet hakkı sahibi olarak kayda geçirilir tescil onun adına yapılır. Uygulamada tapuya kayıtlı taşınmazların tesciline ilişkin davalarda ayrıca tapu kaydının iptalini istemek ve bu yönde bir karar almak gerekli değildir.
Tapu kaydı iptal edilmez. Tapu kaydı terkin edilir.
Zilyedin tescil talebi kabul edildiği takdirde eski malike ait tescil artık terkin edileceğinden dava dilekçesinde sadece tescil işlemi yönünde bir talepte bulunmak yeterlidir.
Tescil davası
Görevli mahkeme, tescil davasında taşınmazın dava günündeki değerine göre tayin edilecektir. Buna göre HUMK un 8. Maddesi hükmü çerçevesinde hareket edilecektir ve taşınmazın dava günündeki değeri dava dilekçesinde zikredilmelidir. Aksi takdirde dilekçe işleme alınmayacaktır.
Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
Taşınmazın fiilen bulunduğu yer mahkemesi taşınmazın kayıtlı olduğu yer mahkemesi değildir. Taşınmazın aynına ilişkin yetki kuralı kamu düzeni dolayısıyla emredici niteliktedir. Yani kesin yetki söz konusudur. Kesin yetkili mahkeme tarafların yetki sözleşmesi yaparak bir başka mahkemeyi yetkili kılamayacakları anlamına gelir.
Davacı 713. Maddeye göre gerekli şartları gerçekleştirmiş olan zilyettir. Ancak 713 madde hükümlerini yerine getirmiş olan bir kimse tescil davasını açabilecektir.
Davalı ise yine 713. Maddeden hareket ile hazine ve eğer var ise ilgili kamu tüzel kişisi, hasım olarak gösterilmek durumundadır.
Tapu kütüğünde malik olarak gösterilen şahıs ve eğer var ise mirasçıları da aynı şekilde hasım olarak gösterilebilirler.
İlgili kamu tüzel kişisi, belediye, il özel idaresi, köy, orman, vakıflar idaresi veya herhangi bir kamu tüzel kişisi olabilir. Hazine her davada kesin olarak davalı konumunda yer almaktadır. Buna karşılık diğer kamu tüzel kişileri ancak ilgileri bulunduğu takdirde davalı olabilirler.
Tapuya kayıtlı olmayan taşınmazlar hakkında da bu taşınmazların zilyet tarafından 20 yıl süre ile çekişmesiz ve fasılasız zilyet olması şartı aranmaktadır. 20 dönüme kadar olan arazilerde zilyet, zilyetliğini her türlü delili ibraz etmek suretiyle ve bu meyanda bilirkişi incelemesi ve şahit göstermek suretiyle ispat edebilir.
20 dönümü aşan taşınmazlarda yine bilirkişi ve şahit beyanları ve 1950 yılı öncesine ilişkin mahkeme ilamları vergi kayıpları, her türlü bu gibi delil, tasdiksiz tapu kayıtları gibi belgeler aynı şekilde delil olarak kabul edilmektedir.
Oturum 13 Taşınmaz mülkiyetinin kaybı
Taşınmaz mülkiyet hakkını sona erdiren sebepler, mutlak ve nispi sebepler olmak üzere 2 ye ayrılır. Mülkiyet hakkının mutlak kaybında, kayıp zamanına kadar hak sahibi olan kişinin mülkiyet hakkı değil de o eşya üzerindeki genel olarak herkese karşı ileri sürülebilecek mutlak hak (örneğin mülkiyet hakkı) ortadan kalkmaktadır (örneğin terk).
Nispi kayıpta ise eşya üzerinde sadece o ana kadar hak sahibi olan kimsenin mülkiyet hakkının sona ermesi hali görülmektedir. Buna karşılık bir başkasının o andan itibaren mülkiyet hakkı başlamaktadır. Mülkiyet hakkı kesintisiz olarak bir başkasının alanında doğmaktadır. Nispi kayıpta önemli olan bu kesintisizliğin devam etmesidir.
MK 717 maddesi hükmü mutlak ve nispi kaybı düzenler. Mutlak kayıp sebepleri arasında ; - Taşınmazın kısmen veya tamamen yok olması gösterilebilir.
Nispi sebeplerde ise kanun kamulaştırmadan bahsetmektedir. Bununla birlikte kamulaştırmanın dışında da diğer nispi sebepler mevcuttur. Mesela terekenin mirasçılara geçmesi veya cebri icra ile malın el değiştirmesi, mahkeme ilamına dayalı olarak bir malın el değiştirmesi örnek gösterilebilir. Özellikle tescil işleminin mülkiyet hakkının kazanılmasında kurucu rol oynadığı hallerde devredenin yani eski malikin mülkiyet hakkı yeni malik adına tapu kütüğüne tescil yapıldığı anda sona ermektedir. Tescil bu nispi kayıp zamanını belirleyen andır.
Tescil ile devren iktisap hallerinde bu durum yani birinin mülkiyet hakkının sona ermesi diğerinin başlaması söz konusudur. Buna karşılık tescil işleminin kurucu değil de bildirici rol oynadığı hallerde mülkiyet hakkı tescilden önce iktisap edilmek ile geçiş yapmış olur. Örneğin miras ve cebri icrada durum böyledir.
Malik taşınır mallarda olduğu gibi taşınmaz mallar üzerindeki mülkiyet hakkından da bu hakkı bir başkasına devretmeksizin bu hakkından (mülkiyet hakkından) feragat edebilmektedir. Terk dediğimiz bu durumda malik mülkiyet hakkından devamlı ve kesin olarak vazgeçme iradesini taşıyan ve yöneltilmesi gerekli tek taraflı bir hukuki işlemdir. Tek taraflı yöneltilmesi gerekli bir hukuki işlem
yöneltilmesi gereklidir ve tasarruf işlemidir bu nedenle tasarruf yetkisini gerektirir. Bu irade beyanı tapuda, kütükteki ilgili sayfaya işlenir.
Terkin Şartları
Terk iradesinin bulunması ve bunun tek taraflı olarak açıklanması
İradenin yazılı olarak açıklanması ve tapu memuruna karşı yapılması gerekir
Terkin beyanı tescil beyanının tam tersidir. Terk iradesinin tapu memuruna yöneltilerek yapılması aynı zamanda tapu sicilinin sağladığı imkanlardan aleniyet ilkesini de karşılar.
Terk yazılı şekilde yapılır ve bu şekle bağlılık maliki bir taraftan acele verilecek kararlara karşı korumaktadır. Diğer taraftan gerçek bir terk olayının olup olmadığı konusunda ispat aracı olarak kullanılmaktadır.
Oturum 14
Terk beyanı şarta bağlı tutulamayacaktır ayrıca bir süreye de bağlanması mümkün değildir.
Terk beyanının kütüğe yazılması gerekir. Çizim yapıldıktan sonra mülkiyet hakkı ortadan kalkar, yapılmadıkça terk gerçekleşmiş olmaz.
Terkinin hükümleri:
Terk beyanının tapu kütüğüne yazılması ve bu çizimden sonra mülkiyet hakkının sona ermesi. Taşınmaz terk ile artık sahipsiz bir mal haline dönüşmektedir ve dolayısıyla da bundan sonra işgal yöntemi ile kazanılabilir bir eşya haline gelmiştir. Bu nedenle herhangi bir kimse bu prosedür tamamlandıktan sonra mülkiyet kazanma iradesi ile terk edilmiş taşınmaz üzerinde zilyetlik kurduğu andan itibaren işgal yöntemiyle malik olabilecektir.
Taşınmazın üzerinde eklentiler teferruat vs olabilir. Terk, terk edilmiş taşınmazı takyid eden sınırlı ayni haklarla eşyaya bağlı hakları ortadan kaldırmaz. Bunlar varlıklarını devam ettirir. Ancak terk eden malik şahsen sorumlu olmadığı takyidattan ve yüklerden kurtulur.
Müşterek mülkiyette paydaşlardan birinin payından feragat etmesi halinde bu feragat, payı sahipsiz hale getirmez. Burada diğer paydaşların payları artacaktır.
Oturum 15
Mülkiyetin kazanılma yollarından olan hukuki işlem, miras, cebri icra, mülkiyeti sona erdiren nispi sebepler kapsamındadır. Kamulaştırma, mülkiyet hakkını sona erdiren nispi bir sebeptir. Kamulaştırma ile bir kişinin taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkı sona ermekte, kamulaştırma yapan kişinin mülkiyet hakkı ise asli mahiyette olmak üzere oluşmaktadır. Mülkiyet hakkı kamulaştırma bedelinin hak sahibine ödendiği veya ödenmek üzere bir milli bankaya yatırıldığı anda sona erer. Kamulaştırma ile taşınmaz malı kamulaştırılan kişinin mülkiyet hakkı sona ererken buna karşılık kamulaştırma yapan şahıs bu mal üzerinde mülkiyet hakkını asli nitelikte olmak üzere kazanmakta ve bu yöntemde bir devren iktisap hali bulunmadığı için buna dayalı olarak eski malik ile yeni malik arasında bir halefiyet ilişkisi de konu edilmemektedir. Kamulaştırma yapan lehine tapu sicilinde meydana getirilecek olan tescil işlemi kurucu nitelikte değildir. Bildirici nitelikte bir tescil işlemidir. Bu nedenle mülkiyet hakkı da tescilden önce kazanılmış olmaktadır. Kamulaştırma sonunda sadece kamulaştırılan eşya üzerindeki mülkiyet hakkı değil diğer bütün sınırlı ayni haklar eşyaya bağlı haklar
