Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MAPPI)

(1)

(2)

Penilaian Properti untuk Pengadaan Tanah Bagi Kepentingan Umum

Pendahuluan

(3)

Pendahuluan (UU No. 2/2012)



Pemerintah dan Pemerintah Daerah menjamin

tersedianya tanah untuk Kepentingan Umum

dan pendanaannya.



Pengadaan Tanah untuk Kepentingan Umum

diselenggarakan sesuai dengan:

Rencana Tata Ruang Wilayah;

a. Rencana Pembangunan Nasional/Daerah;

b. Rencana Strategis; dan

c. Rencana Kerja setiap Instansi yang memerlukan

tanah.

(4)

Definisi (UU No. 2/2012)

 Pengadaan tanah adalah kegiatan menyediakan tanah dengan cara memberi ganti kerugian yang layak dan adil kepada pihak yang berhak (Pasal 1 butir 2)

 Ganti Kerugian adalah penggantian yang layak dan adil kepada pihak yang berhak dalam proses pengadaan tanah (pasal 1 butir 10).

 Penilai Pertanahan, yang selanjutnya disebut Penilai, adalah orang perseorangan yang melakukan penilaian secara independen dan profesional yang telah mendapat izin praktik penilaian dari Menteri Keuangan dan telah mendapat lisensi dari Lembaga Pertanahan untuk menghitung nilai/harga objek pengadaan tanah (pasal 1 butir 11).

(5)

Definisi (UU No. 2/2012)

 Pihak yang Berhak adalah pihak yang menguasai atau memiliki objek pengadaan tanah (Pasal 1 butir 3).

 Objek Pengadaan Tanah adalah tanah, ruang atas tanah dan bawah tanah, bangunan, tanaman, benda yang berkaitan dengan tanah, atau lainnya yang dapat dinilai (Pasal 1 butir 4).

 Kepentingan Umum adalah kepentingan bangsa, negara, dan masyarakat yang harus diwujudkan oleh pemerintah dan digunakan sebesar-besarnya untuk kemakmuran rakyat (Pasal 1 butir 6).

(6)

Penerapan Penilaian

(7)

• Kerugian lain yang dapat dinilai

Objek Ganti Kerugian (UU No.

2/2012)

 Penilaian besarnya nilai Ganti Kerugian oleh Penilai dilakukan bidang per bidang tanah, meliputi:

kerugian fisik/langsung atas real properti kerugian non fisik/tdk langsung • tanah;

• ruang atas tanah dan bawah tanah; • bangunan

• tanaman

• Benda yang berkaitan dengan tanah; dan/atau

(8)

Kerugian Fisik/Langsung

Objek penilaian dalam penentuan kerugian fisik meliputi:

 Tanah;

- dapat terdiri dari peruntukan seperti pertanian,

pemukiman, industri atau komersial

 Ruang atas tanah dan bawah tanah; - (lihat Hak Guna Ruang Atas Tanah meliputi hak atas permukaan bumi tempat pondasi bangunan dan hak untuk menguasai ruang udara seluas bangunan tersebut serta hak kepemilikan bangunan, dan Hak Guna Ruang Bawah Tanah meliputi hak atas permukaan bumi yang merupakan pintu masuk/keluar tubuh bumi dan hak membangun dan memakai ruang dalam tubuh bumi, serta hak milik atas bangunan yang berbentuk ruang dalam tubuh bumi)

(9)

Kerugian Fisik/Langsung

 Bangunan;

- dapat terdiri bangunan residensial, industri, komersil

 Tanaman;

- dapat terdiri dari tanaman semusim, hortikultura atau tanaman keras

 Benda yang berkaitan dengan tanah, seperti utilitas dan sarana pelengkap bangunan.

(10)

Kerugian nonfisik (Penjelasan

UU)

 Yang dimaksud dengan “kerugian lain yang dapat dinilai” adalah kerugian nonfisik yang dapat disetarakan dengan nilai uang, misalnya :

 kerugian karena kehilangan usaha atau pekerjaan,  biaya pemindahan tempat,

 biaya alih profesi, dan  nilai atas properti sisa.

(11)

Kerugian Non Fisik/Tidak Langsung

Kerugian non fisik meliputi:

1. Penggantian terhadap kerugian akibat adanya pelepasan hak dari pemilik tanah dapat diberikan premium dalam bentuk uang dapat meliputi hal-hal sebagai berikut :

 kerugian karena kehilangan usaha atau pekerjaan

kerugian yang berkaitan dengan kehilangan usaha atau kehilangan pekerjaan

 biaya alih profesi (bila ada)

 kerugian emosional (solatium) dengan pertimbangan

adanya kerugian tidak berwujud yang biasanya dikaitkan dengan pengambilalihan tanah yang digunakan sebagai tempat tinggal utama dari pemilik.

(12)

Kerugian Non Fisik/Tidak Langsung

2. Biaya transaksi, meliputi biaya pindah dan pajak sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku. 3. Kompensasi masa tunggu (bunga), yaitu sejumlah dana

yang diperhitungkan sebagai pengganti adanya perbedaan waktu antara tanggal penilaian dengan perkiraan tanggal pembayaran ganti kerugian.

4. Kerugian sisa tanah, adalah turunnya nilai tanah akibat pengambilan sebagian bidang tanah. Dalam hal sisa tanah tidak lagi dapat difungsikan sesuai dengan peruntukannya, maka dapat diperhitungkan penggantian atas keseluruhan bidang tanahnya.

5. Kerusakan fisik lain, misalnya bagian bangunan yang terpotong akibat pengadaan tanah sehingga membutuhkan biaya perbaikan agar dapat berfungsi sebagaimana mestinya.

(13)

Nilai Pengganti Wajar/NPW

**(SPI*)**

 Nilai Penggantian Wajar adalah nilai untuk kepentingan pemilik yang didasarkan kepada kesetaraan dengan Nilai Pasar atas suatu properti, dengan memperhatikan unsur luar biasa berupa kerugian non fisik yang diakibatkan adanya pengambilalihan hak atas properti dimaksud.

 Nilai Penggantian Wajar diartikan sama dengan Nilai Ganti Kerugian sebagaimana dimaksud dalam UU No. 2 tahun 2012.

”Nilai Pengganti Wajar seharusnya tidak lebih rendah dari Nilai Pasar Properti”

(14)

Pemahaman NPW

 Kepentingan pemilik (value to the owner); dapat diartikan penguasaan, kepemilikan, kepentingan, keuntungan dari suatu properti;

 Kesetaraan dengan Nilai Pasar; adalah salah satu dasar dalam pembentukan Nilai dengan memperhatikan data pasar. Untuk beberapa Properti yang memiliki data pasar terbatas atau sama sekali tidak ada data pasarnya, maka Nilai Pasar dimaksud dapat disetarakan dengan Nilai berdasarkan potensi penggunaannya;

 Properti; sebagaimana yang dimaksud sesuai dengan objek pengadaan tanah berdasarkan ketentuan perundangan yang berlaku;

(15)

Pemahaman NPW (samb)

 Unsur luar biasa; terkait dengan kerugian non fisik dan/atau premium yang disebabkan adanya keterpaksaan bagi pemilik Properti untuk melepaskan haknya. Kerugian non fisik dan/atau premium adalah kerugian lainnya seperti yang dimaksud dalam UU No. 2 tahun 2012 pasal 33 huruf f berikut penjelasannya dan sebagaimana dimaksud dalam SPI 306 ini dan peraturan pelaksanaan lainnya;

 kepemilikan properti; tidak terbatas hanya kepada kepemilikan hak saja, namun dapat diartikan pada penguasaan atas properti sesuai yang diatur oleh peraturan perundangan yang berlaku.

(16)

Kerugian Fisik (langsung) = “Nilai

Pasar”

Objek penilaian dalam penentuan kerugian fisik meliputi:  Tanah;

 Ruang atas tanah dan bawah tanah;  Bangunan;

 Tanaman;

 Benda yang berkaitan dengan tanah, seperti utilitas dan sarana pelengkap bangunan.

Kerugian ini didasarkan kepada “Nilai Pasar”

(17)

Kerugian Non Fisik (Tidak

Langsung)

Kerugian non fisik meliputi:

1. Penggantian terhadap kerugian akibat adanya

pelepasan hak dari pemilik tanah dapat diberikan premium (P) :

 kerugian emosional (solatium) untuk hanya hunian

rumah tinggal

 kerugian yang berkaitan dengan kehilangan

pekerjaan atau kehilangan bisnis termasuk alih profesi (bila ada)

2. Biaya transaksi (T),

3. Kompensasi masa tunggu (bunga) (B), 4. Kerugian sisa tanah (K),

5. Kerusakan fisik lain (R),

(18)

Komponen dasar penentuan NPW (draft

SPI)

NP

• Atas dasar Penggunaan tertinggi dan terbaik (HBU) pada kondisi yang

wajar

P • Premium atas penghunian rumah tinggal atau alih profesi T • Biaya pindah, perizinan dan pajak

B • Kompensasi masa tunggu (bunga) K • Kerugian sisa tanah

R • Kerusakan fisik lain NP

W

• Nilai bagi pemilik yang disetarakan Nilai Pasar Properti dan Kerugian

lainnya

(19)

Penilaian untuk keperluan Pengadaan Tanah Bagi Kepentingan Umum hanya dapat dilakukan sepanjang memenuhi beberapa persyaratan sebagai berikut :

 Dilakukan oleh Penilai yang kompeten dalam

pemenuhan penilaian untuk kepentingan pengadaan tanah

 Adanya kerangka acuan atau lingkup penugasan yang

jelas sebelum penugasan dimulai dan disepakati antara pemberi tugas dan Penilai

 Seluruh pelaksanaan penilaian untuk objek dan tujuan

yang sama apakah dilakukan untuk pemberi tugas yang sama atau tidak, harus dilaksanakan sesuai kepada Kode Etik Penilaian Indonesia (KEPI) dan Standar Penilaian Indonesia (SPI)

(20)

Format Perhitungan*

Objek Penilaian Basis Inputan Metode Keterangan

Fisik :

• Tanah Pasar dan non

Pasar

• Pendekatan Pasar

• Pendekatan Pendapatan

• Bangunan Biaya Penggantian

Baru

• Metode DRC

• Tanaman Pasar • Pend. Pendapatan/DCF

• Pendekatan Data Pasar

• Pendekatan Biaya

- “Satu siklus”

- Untuk tanaman non

komersial, dengan menggunakan rujukan dari instansi terkait

- Untuk tanaman belum

menghasilkan

(21)

Format Perhitungan*

Objek Penilaian Basis Inputan Metode Keterangan

Kerugian :

Penggantian

terhadap kerugian pelepasan hak dari pemilik tanah yang akan diberikan

dalam bentuk uang (premium) khusus bagi peruntukan rumah tinggal Tambahan yang dihitung berdasarkan bobot persentase dari nilai kerugian fisik. Contoh :

20% - 30% dari nilai ganti kerugian fisik

- Berdasarkan peraturan

perundangan-undangan yang berlaku atau pendapat lainnya yang mengikat dan disetujui oleh para pihak

Biaya transaksi 1. Biaya

pemindahan 2. Biaya pengosongan 3. Biaya pajak terkait 4. Biaya PPAT Pendekatan Biaya Berdasarkan kajian sosial ekonomi yang dilakukan oleh

konsultan ahli dan/atau peraturan perundang-undangan yang berlaku

(22)

Format Perhitungan*

Objek Penilaian Basis Inputan Metode Keterangan

Kerugian :

Kompensasi masa tunggu

Berdasarkan bunga bebas resiko atau bunga deposito bank pemerintah

- Berdasarkan peraturan

perundangan-undangan yang berlaku atau pendapat lainnya yang mengikat Kerugian sisa tanah Pasar Pendekatan Pasar dan Biaya Berdasarkan peraturan

perundangan-undangan yang berlaku atau pendapat lainnya yang mengikat

Kerusakan fisik lainnya

Biaya Perbaikan Pendekatan Biaya

Berdasarkan peraturan

perundangan-undangan yang berlaku atau pendapat lainnya yang mengikat

(23)

(24)

Pendahuluan

80-an

90-an

00-an

10-an

Perbankan dan Pajak

Perbankan, Pajak & Pasar Modal

Perbankan, Pajak, Pasar Modal,

Pelaporan Keuangan & Pengadaan Tanah

Penilai Properti

Penilai Properti & Bisnis

Penilai dari masa ke masa

(25)

NILAI

Ekonomi

Kompensasi Tanah Pasar Modal Agunan Pajak Tanah & Bangunan Laporan Keuangan Standar Akuntan si Peratura n OJK/Bap epam Ketentuan Pengadaa n Tanah UU PBB/BP HTB/PD RD Peratura n BI/OJK

(26)

Siapa Penilai?



Standar Penilaian Internasional, Penilai adalah :



Seorang

yang

memiliki

kualifikasi,

kemampuan

dan

pengalaman

untuk

melakukan penilaian.



Anggaran Dasar MAPPI adalah :



Penilai adalah seseorang yang berdasarkan

pendidikan, keterampilan dan pengalaman

yang telah dinyatakan memiliki kualifikasi

untuk mengestimasi nilai ekonomis.

(27)

Siapa Penilai?

 Peraturan Menteri Keuangan (PMK) RI No. 125/PMK/01/2008

:

 Penilaian, adalah proses pekerjaan untuk

memberikan estimasi dan pendapat atas nilai ekonomis suatu objek pada saat tertentu sesuai dengan SPI

 Penilai, adalah seseorang yang dengan keahliannya

menjalankan kegiatan penilaian.

 Penilai Publik, yang telah memperoleh ijin dari

Menteri untuk memberikan jasa sebagaimana diatur dalam Peraturan Menteri Keuangan atau Penilai eksternal sebagaimana dimaksud dalam PMK di bidang Kekayaan Negara dan Lelang

(28)

Peraturan Terkait

 Peraturan dan perundangan yang terkait dengan Penilaian seperti pada :

 Undang-Undang Pasar Modal No. 8/1995

 PP No. 6/2006 juncto PP No. 38/2008 ttg BMN  Permendagri No.17/2007 ttg BMD

 Undang-Undang Pengadaan Tanah No. 2/2012  Peraturan Presiden No. 71/2012 ttg Pgdn Tanah

 Peraturan Menteri Keuangan (PMK) RI No. 125/2008  Peraturan Bapepam VIII.C.1/2008

 Dan ketentuan lainnya yang terkait.

(29)

Perizinan (Psl 3, PMK 125/2008) :  Klasifikasi Penilai Publik :

 Penilaian Properti (P)  Penilaian Bisnis (B)

 Penilai Publik wajib mempunyai Kantor Jasa Penilai Publik /KJPP (Psl 7, PMK 125/2008)

 Lingkup Jasa (Psl 16/PMK No. 125/2008) :

 Bidang jasa Penilaian Properti (psl 2.2);  Bidang jasa Penilaian Bisnis (psl 2.3)

 Bidang jasa lainnya yang terkait (psl 2.4)

(30)

Bidang jasa Penilaian Properti meliputi :

a. Tanah dan bangunan beserta kelengkapan, serta pengembangan lainnya atas tanah

b. Instalasi dan peralatan yang dirangkai dalam satu kesatuan dan/atau berdiri sendiri yang digunakan dalam proses produksi

c. Alat transportasi, alat berat, alat komunikasi, alat kesehatan, alat laboratorium dan utilitas, peralatan dan perabotan kantor dan peralatan militer

d. Pertanian, perkebunan, peternakan, perikanan, dan kehutanan

e. Pertambangan

(31)



Bidang jasa Penilaian Bisnis meliputi :

a. Entitas bisnis b. Penyertaan

c. Surat berharga termasuk derivasinya d. Hak dan kewajiban perusahaan

e. Aktiva tidak berwujud

f. Kerugian ekonomis yang diakibatkan oleh suatu kegiatan atau peristiwa tertentu (economic

damage) untuk mendukung berbagai tindakan

korporasi atau atas transaksi material g. Opini kewajaran

(32)



Bidang jasa lainnya yang terkait meliputi :

a. Konsultasi pengembangan properti b. Desain sistem informasi aset

c. Pengelolaan properti d. Studi kelayakan usaha e. Jasa agen properti

f. Pengawasan pembiayaan proyek

(33)

Basis Kompetensi Penilai

Dalam pengembangan basis kompetensinya

seorang Penilai Profesional harus memiliki dan

dapat mengembangkan :



Kemampuan melakukan analisis dan riset



Kemampuan personal



Kemampuan berkomunikasi



Kemampuan dalam penggunaan teknologi



Manajemen proyek

(34)

METODE PENILAIAN :

1. PENDEKATAN DATA PASAR

(Market Data Approach)

2. PENDEKATAN BIAYA

(Cost Approach)

3. PENDEKATAN PENDAPATAN

(Income Approach)

(35)

Harga, Biaya dan Nilai

• dapat merupakan implikasi dari suatu

perubahan yang ditawarkan dan

diterima oleh penjual dan pembeli dari suatu penawaran atau transaksi yang terjadi

Harga

• digunakan dalam hubungannya dengan

suatu perolehan atau produksi, bukan sebagai suatu perubahan (exchange).

Biaya lebih ditentukan sebagai fakta

atau estimasi saat ini

Biaya

• adalah konsep ekonomi yang merujuk

kepada harga yang sangat mungkin disepakati oleh pembeli dan penjual dari suatu barang atau jasa yang tersedia

untuk dibeli namun Nilai bukan

merupakan fakta

(36)

Basis Kompetensi Penilai

Untuk memenuhi tingkat kompentensi yang

profesional maka bagi Penilai dibutuhkan :

1. Pendidikan (education),

2. Pengalaman (experience)

3. Etika (ethics)

4. Continuing Professional Development (CPD)

5. Ujian (examination) dan Sertifikasi

(37)

Designasi Penilai Profesional

PDP + PLP/Unive rsity Degree Structured training in ethic & standard Work experienc e Continuin g education Profession al Valuer Licensing Profession al exam (USP)

(38)

Penilai Publik (Persyaratan)

Designasi -

P

Designasi

-T

Designasi -

S

Serifikasi -

P

(S1 Penilaian atau lulus PDP) Sertifikasi - T (S2 Penilaian atau lulus PLP) Ujian Sertifikasi Penilai (USP)

Anggota

MAPPI - P

Anggota

MAPPI - T

Anggota

MAPPI - S

_Penilai Publik 38

(39)

MAPPI berdiri pada tahun 1981 dengan jumlah anggota dari tahun ketahun mengalami peningkatan. Hingga akhir 2012, jumlah anggota MAPPI tercatat sebesar 3.500 orang dengan jumlah Penilai Publik sebanyak 370 orang (400) (200) 200 400 600 800 500 1,000 1,500 2,000 2,500 3,000 3,500 4,000 19 81 19 82 19 83 19 84 19 85 19 86 19 87 19 88 19 89 1 9 9 0 19 91 19 92 19 93 19 94 19 95 19 96 19 97 19 98 19 99 20 00 20 01 20 02 20 03 20 04 20 05 20 06 20 07 20 08 2 0 0 9 20 10 20 11 20 12

Pertumbuhan Jumlah Anggota MAPPI 1981 - 2012

Jumlah Anggota Penambahan

(40)

Jl. Kalibata Raya No. 11 -12E

Jakarta 12740

Telepon: 021-7949079

Fax: 021-79181706

Email:[email protected]

Website:

www.mappi.or.id

40

(41)

Negara Asosiasi Tahun Berdiri Jumlah Anggota Populasi (jiwa) Income per Kapita (USD) Penilai per 1 juta

Australia Australian Property Institute (API) 1926 8.600 22,3 43.740 385 Canada Appraisal Institute of Canada (AIC) 1938 4.500 34,2 46.215 132 China China Real Estate Valuers Association

(CREVA)

- 21.668 1.338,3 4.260 16 Hongkong Hongkong Institute of Surveyor (HIS) 1929 7.300 7,0 32.900 1.043 Indonesia Masyarakat Profesi Penilai Indonesia

(MAPPI)

1981 3.400 242 3.500 14 Japan The Japanese Association of Real

Estate Appraisal

1965 5.900 127,4 42.150 46 Malaysia Royal Institution of Surveyors Malaysia

(RISM)

1961 1.200 27,9 7.900 43 New

Zealand

The New Zealand Institute of Valuers (NZIV)

1948 2.800 4,4 32.145 636 Singapore Singapore Institute of Surveyors and

Valuers (SISV)

1968 1.350 5,1 40.920 265 South

Korea

The Korea Association of Property Appraisers (KAPA)

1989 3.000 48,9 19.890 61 Taiwan Real Estate Appraisers Association of

ROC Taiwan

2005 322 23,2 18.458 14 Thailand Thai Valuers Association 1996 1.200 68,1 4.210 18 USA Appraisal Institute (AI) 1932 24.436 309,7 47.140 79

(42)

MAPPI di Kancah Internasional

Organisasi Penilai Tahun Mulai Jumlah Angota

(Negara)

Frekwensi Pertemuan

Internatioal Valution

Standards Council (IVSC)

1981 54 2 tahunan World Association of Valuer

Organization (WAVO)

2002 11 2 tahunan Pan Pacific Congress (PPC) 1956 11 2 tahunan The Asean Valuers

Association (AVA)

1981 8 2 tahunan

(43)

TERIMA KASIH

Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MAPPI)

Jl. Kalibata Raya No. 11-12 E, Jakarta 12740 Telepon: 021-79181706 Fax: 021-79181706 Email: [email protected] Website: www.mappi.or.id Jakarta, BP/MAPPI/XI/2013