PERANAN PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH (PPAT) DALAM PEMBUATAN SURAT KUASA MEMBEBANKAN HAK TANGGUNGAN (SKMHT) DAN AKTA PEMBERIAN HAK TANGGUNGAN (APHT) GUNA PENGIKATAN JAMINAN KREDIT PERBANKAN.

(1)

i

PERANAN PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH(PPAT) DALAM PEMBUATANSURAT KUASAMEMBEBANKAN HAK

TANGGUNGAN (SKMHT) DAN AKTA PEMBERIAN HAK TANGGUNGAN (APHT) GUNA PENGIKATAN

JAMINAN KREDIT PERBANKAN

PENULISAN HUKUM (Skripsi)

Disusun dan Diajukan untuk Melengkapi Syarat-Syarat Memperoleh Derajat Sarjana S-1 dalam Ilmu Hukum

Fakultas Hukum Universitas Sebelas Maret Surakarta

Oleh :

Agmona Lisbenk Pestisia NIM. E0012016

Fakultas Hukum

(2)

ii

PERSETUJUAN PEMBIMBING

PenulisanHukum (Skripsi)

PERANAN PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH(PPAT) DALAM PEMBUATANSURAT KUASAMEMBEBANKAN HAK

Oleh :

Agmona Lisbenk Pestisia NIM. E0012016

DisetujuiuntukdipertahankandihadapanDewanPengujiPenulisanHukum (Skripsi) FakultasHukumUniversitasSebelasMaret Surakarta

Surakarta,24 Mei2016 Dosen Pembimbing

(3)

iii

PENGESAHAN PENGUJI PenulisanHukum (Skripsi)

PERANAN PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH(PPAT) DALAM PEMBUATANSURAT KUASAMEMBEBANKAN HAK

Oleh

Agmona Lisbenk Pestisia NIM. E0012016

TelahditerimadandisahkanolehDewanPengujiPenulisanHukum (Skripsi) FakultasHukumUniversitasSebelasMaret Surakarta

Pada : Hari : Rabu

Tanggal : 15 Juni 2016

DEWAN PENGUJI

1. Munawar Kholil, S.H., M.Hum. (...) NIP. 196810171994031003

Ketua

2. Pranoto, S.H., M.H. (...) NIP. 196412191989031002

Sekretaris

3. Ambar Budhisulistyawati, S.H., M.Hum. (...) NIP. 195711121983032001

Anggota

Mengetahui Dekan,

(4)

iv

PERNYATAAN

Nama :Agmona Lisbenk Pestisia

NIM : E0012016

Menyatakandengansesungguhnyabahwapenulisanhukum

(skripsi)berjudul“PERANAN PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH(PPAT) DALAM PEMBUATANSURAT KUASAMEMBEBANKAN HAK TANGGUNGAN (SKMHT) DAN AKTA PEMBERIAN HAK TANGGUNGAN (APHT) GUNA PENGIKATAN JAMINAN KREDIT PERBANKAN”adalahbenar-benarkaryasendiri.Hal-hal yang

bukankaryasayadalampenulisanhukum (skripsi)

inidiberitandacitasidanditunjukkandalamdaftarpustaka.Apabiladikemudianhariterb uktipernyataansayatidakbenar,

makasayabersediamenerimasanksiakademikberupapencabutanpenulisanhukum (skripsi) dangelar yang saya perolehdaripenulisanhukum (skripsi) ini.

Surakarta,Mei2016 Yang membuatpernyataan,

(5)

v MOTTO

Allah SWT burdens no soul beyond what it can bare.

Q.S. Al-Baqarah : 286

Put Allah first, and you will never be last.

NN

Live as if you were to die tomorrow, learn as if you were to live forever.

Mahatma Gandhi

A thousand miles journey begins with one step.

(6)

vi

PERSEMBAHAN

Penulisan ini saya persembahkan kepada :

 Allah SWT yang selalu memberikan karunia dan hidayah-Nya kepada

Penulis

 Papa dan Mama tercinta Ir. Drs. Bambang Daryadi dan Dra. Endang Y.

Kesdu, terimakasih atas segala kasih sayang dan perhatiannya yang

begitu besar pada Mona

 Adek-adekku tersayang Pindo Lisbenk Talicia Haq dan Abyan Naufal

Albenk Zain

 Sahabat-sahabatku terkasih:

Betty Kusumaningrum

Dewi Ayu Pambudi

Elza Sylvania Pittaloka

Fida Amira

Hanum Hapsari

Narulita Putri Kusmira

Rosalin Inastika

Thea Rizki Asa Perdana

Yesi Puji A

(7)

vii

KATA PENGANTAR

Puji syukur penulis panjatkan kepada Allah SWT yang telah melimpahkan rahmat dan karunia-Nya sehingga penulis dapat menyelesaikan penulisan hukum (skripsi) ini sebagai salah satu syarat untuk memperoleh gelar Sarjana Hukum pada Fakultas Hukum Universitas Sebelas Maret Surakarta.

Dalam penulisan hukum ini penulis mengangkat judul“PERANAN PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH(PPAT) DALAM PEMBUATANSURAT KUASAMEMBEBANKAN HAK TANGGUNGAN (SKMHT) DAN AKTA PEMBERIAN HAK TANGGUNGAN (APHT) GUNA PENGIKATAN JAMINAN KREDIT PERBANKAN”.Membahas mengenai peranan PPAT yang meliputi tugas dan kewenangan PPAT dalam proses pembuatan SKMHT dan APHT dan permasalahan yang dihadapi beserta penyelesaiannya. PPAT memiliki peranan penting dalam proses pembuatan Hak Tanggungan, yaitu menjembatani antara kepentingan debitur dengan kepentingan kreditur sehingga kedua belah pihak sama-sama mendapatkan rasa keadilan, kemanfaatan, dan kepastian hukum dalam melakukan pengikatan jaminan Hak Tanggungan.

Penulis menyadari keberhasilan penulisan hukum ini tidak lepas dari bantuan, saran, bimbingan, dan dorongan dari berbagai pihak. Untuk itu penulis dengan segala kerendahan hati menyampaikan penghargaan dan ucapan terima kasih kepada:

1. Allah SWT yang senantiasa menjaga dan melindungi penulis dalam setiap langkah.

2. Prof. Dr. Supanto, S.H., M.Hum selaku Dekan Fakultas Hukum Universitas Sebelas Maret Surakarta yang telah memberikan izin dan kesempatan kepada penulis untuk menyelesaikan penulisan hukum ini.

(8)

viii

4. Djuwiyastuti, S.H., M.H. selaku Pembimbing Akademik yang telah membimbing dan memberikan motivasi agar penulis dapat senantiasa meningkatkan prestasi akademik.

5. Ambar Budhisulistyawati, S.H., M.Hum selaku Pembimbing yang telah memberikan bimbingan, arahan, bantuan dan semangat kepada penulis dalam proses penyelesaian penulisan hukum ini.

6. Bapak dan Ibu dosen bagian Hukum Perdata Fakultas Hukum UNS yang telah memberikan ilmu, wawasan dan pengetahuan kepada penulis, sehingga penulis memperoleh banyak ilmu, wawasan dan pengetahuan, serta memupuk minat penulis di bidang Hukum Perdata.

7. Dosen-dosen Fakultas Hukum UNS atas segala ilmu, wawasan dan pelajaran yang telah diberikan selama ini kepada penulis.

8. BapakdanIbu staff karyawan Fakultas Hukum UNS yang telah membantu dan berperan dalam kelancaran kegiatan mahasiswa di Fakultas Hukum UNS. 9. Soga Indrani S.H., Siti Rochani, S.H., M.Kn. dan Diah S.H. atas segala

bantuan yang telah diberikan kepada penulis sehubungan dengan bahan penelitian hukum ini.

10. Papa dan Mama tercinta yang telah senantiasa mencurahkan cinta dan kasih sayang, dukungan, serta doa yang tidak ada putus-putusnya, sehingga penulis dapat menyelesaikan penulisan hokum ini dengan lancar.

11. Adik-adik tersayang, Pindo Lisbenk Talicia Haq dan Abyan Naufal Albenk Zain.

12. Keluarga besar penulis yang senantiasa memberikan doa dan dukungannya bagi penulis.

(9)

ix

14. Seluruh teman-teman angkatan 2012 Fakultas Hukum UNS yang telah memberikan inspirasi, persahabatan dan pengalaman yang luar biasa dalam kehidupan penulis selama menempuh pendidikan di Fakultas Hukum UNS. 15. Semua pihak yang telah membantu dan memberikan dorongan kepada penulis

yang tidak dapat penulis sebutkan satu per satu.

Penulis menyadari bahwa Penulisan Hukum (skripsi) ini masih jauh dari sempurna baik dari segi subtansi ataupun teknis penulisan. Untuk itu saran dari berbagai pihak yang bersifat membangun, sangat penulis harapkan demi perbaikan atau penyempurnaan penulisan hokum selanjutnya. Demikian semoga penulisan hokum ini dapat memberikan manfaat kepada semua pihak, baik untuk penulisan, akademisi, praktisi maupun masyarakat umum.

Surakarta, Mei 2016 Penulis

(10)

x ABSTRAK

Agmona Lisbenk Pestisia, E0012016, 2016.“PERANAN PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH(PPAT) DALAM PEMBUATANSURAT KUASAMEMBEBANKAN HAK TANGGUNGAN (SKMHT) DAN AKTA PEMBERIAN HAK TANGGUNGAN (APHT) GUNA PENGIKATAN JAMINAN KREDIT PERBANKAN”. Fakultas Hukum Universitas Sebelas Maret Surakarta.

Penelitian hukum ini bertujuan untuk mengetahui peranan PPAT meliputi tugas dan kewenangan dalam proses pembuatan SKMHT dan APHT guna pengikatan jaminan kredit perbankan dan permasalahan yang dihadapi oleh PPAT dalam proses pembuatan SKMHT dan APHT beserta penyelesaiannya.

Penelitian hukum ini merupakan penelitian hukum empiris yang bersifat deskriptif. Data atau bahan hukum yang digunakan adalah data primer dan data sekunder. Teknik pengumpulan data yang dilakukan adalah wawancara dan studi dokumen kemudian dianalisis menggunakan analisis kualitatif dengan interaktif model.

Salah satu peran PPAT adalah menjembatani antara kepentingan debitur dengan kepentingan kreditur sehingga kedua belah pihak sama-sama mendapatkan rasa keadilan, kemanfaatan, dan kepastian hukum dalam melakukan pengikatan jaminan Hak Tanggungan. PPAT bertugas memeriksa kelengkapan dokumen para pihak, mempersiapkan SKMHT dan APHT untuk ditandatangani para pihak dan mendaftarkannya ke Kantor BPN setempat. Kewenangan PPAT yaitu membuat SKMHT dan APHT yang ditandatangani oleh para pihak dengan dihadiri minimal 2 (dua) orang saksi kemudian membacakannya kepada para pihak. Permasalahan yang dihadapi PPAT yaitu sertifikat yang akan dijadikan Hak Tanggungan belum balik nama, identitas yang tercantum dalam sertifikat yang akan dijadikan Hak Tanggungan tidak sesuai dengan identitas pemberi kuasa, para pihak tidak hadir saat penandatanganan SKMHT maupun APHT, dan obyek Hak Tanggungan untuk pembuatan APHT tidak berada pada wilayah kerja PPAT.

(11)

xi ABSTRACT

Agmona Lisbenk Pestisia, E0012016, 2016. THE ROLE OF PPAT IN MANUFACTURING A LETTER OF AUTHORIZATION IN CHARGE OF MORTGAGE RIGHT (SKMHT) AND DEED GRANT OF LIABILITY RIGHT (APHT) FOR BINDING GUARANTEE OF BANK CREDIT. Law Faculty of Sebelas Maret University Surakarta.

This research aims to determine the role of PPAT that includes tasks and authority in the manufacturing process of APHT and SKMHT order to guarantee a bank loan agreement and the problems faced by PPAT in the manufacturing process of SKMHT and APHT and its solution.

This research is descriptive empirical law research. Data or law material used were primary data and secondary data. Data collection technique was an interview and study of documents were then analyzed using qualitative analysis with interactive models.

One of the role of PPAT is to bridge between the interests of debtors to the interest of creditorsso that both sides were equally get a sense of fairness, expediency, and legal certainty in the binding guarantees mortgage right. PPAT tasks are checking documents of the parties, preparing SKMHT and APHT to be signed by the parties and register it to the Land Office. PPAT authority is making SKMHT and APHT signed by the parties in the presence of at least 2 (two) witnesses and then read it to the parties. The problems faced by PPAT are a certificate that will be used as mortgage right has not been titled transfer, identities listed in the certificate that will be used as mortgage right does not match with the identity of endorser, the parties did not attend for signing SKMHT and APHT, object mortgage right to manufacture APHT are not on the working area of PPAT.

(12)

xii DAFTAR ISI

HALAMAN JUDUL ... i

HALAMAN PERSETUJUAN PEMBIMBING ... ii

HALAMAN PENGESAHAN PENGUJI ... iii

HALAMAN PERNYATAAN ... iv

HALAMAN MOTTO ... v

HALAMAN PERSEMBAHAN ... vi

KATA PENGANTAR ... vii

ABSTRAK ... x

DAFTAR ISI ... xii

DAFTAR BAGAN ... xv

BAB I. PENDAHULUAN ... 1

A. Latar Belakang Masalah ... 1

B. Rumusan Masalah ... 5

C. Tujuan Penelitian ... 6

D. Manfaat Penelitian ... 7

E. Metode Penelitian... 7

F. Sistematika Penulisan Hukum ... 12

BAB II. TINJAUAN PUSTAKA ... 14

A. Kerangka Teori... 14

1. Tinjauan tentang PPAT ... 14

a. Pengertian PPAT ... 14

b. Pihak-pihak yang dapat Diangkat Menjadi PPAT ... 15

c. Fungsi, Tugas dan Kewajiban PPAT ... 16

d. Wilayah Hukum PPAT ... 18

2. Tinjauan Umum tentang Perjanjian ... 18

(13)

xiii

b. Syarat Sahnya Perjanjian... 19

c. Asas-asas Hukum Perjanjian ... 20

d. Subjek dan Objek Perjanjian ... 22

3. Tinjauan tentang Pemberian Kuasa ... 23

a. Pengertian Pemberian Kuasa ... 23

b. Berakhirnya Pemberian Kuasa ... 23

c. Kuasa Mutlak ... 23

4. Tinjauan tentang Jaminan ... 23

a. Pengertian Jaminan ... 23

b. Macam-macam Benda Jaminan ... 24

c. Sistem Hukum Jaminan ... 27

5. Tinjauan tentang Hak Tanggungan ... 30

a. Pengertian Hak Tanggungan ... 30

b. Dasar Hukum Hak Tanggungan ... 32

c. Subjek dan Objek Hak Tanggungan ... 32

d. Hapusnya Hak Tanggungan ... 33

6. Tinjauan tentang Perbankan ... 34

a. Pengertian Bank ... 34

b. Jenis Bank ... 35

7. Tinjauan tentang Perjanjian Kredit ... 36

a. Pengertian Perjanjian Kredit ... 36

b. Unsur-unsur Pemberian Kredit ... 38

c. Prinsip-Prinsip Pemberian Kredit ... 39

d. Pihak dalam Kredit ... 40

e. Jenis Perjanjian Kredit ... 40

f. Fungsi Perjanjian Kredit ... 41

g. Wanprestasi dalam Perjanjian Kredit ... 41

h. Akibat Hukum Perjanjian yang Sah ... 41

(14)

xiv

BAB III. HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN ... 44

A. Peranan PPAT yang Meliputi Tugas dan Kewenangan dalam Proses Pembuatan Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT) dan Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT) guna Pengikatan Jaminan Kredit Perbankan ... 44

B. Permasalahan yang Dihadapi PPAT dalam Proses Pembuatan Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT) dan Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT) dan Penyelesaiannya ... 62

BAB IV. PENUTUP ... 65

A. Simpulan ... 65

B. Saran ... 65

(15)

xv

DAFTAR BAGAN

Bagan 1. Bagan Model Analisis Data………...……12

(16)