BAB II
FAKTOR PENYEBAB TERBITNYA SERTIPIKAT HAK MILIK NOMOR 1.022 DIATAS TANAH MILIK PIHAK LAIN
A. Peralihan Hak Milik Atas Tanah Dengan Dasar Jual Beli
Sebelum penerbitan Sertipikat Hak Milik Nomor 1.022, Hutatoruan VII,
pihak penjual dan pembeli telah melakukan peralihan hak atas tanah hanya
berdasarkan jual beli yang dibuat dibawah tangan. Seharusnya setiap perbuatan
hukum yang berupa pengalihan atau jualbeli, harus dilakukan dihadapan Camat atau
notaris setempat. Maka setiap orang Pembeli dari suatu bidang tanah mengharapkan
adanya kepastian hukum dan jaminan hukum bahwa tanah dan segala sesuatu yang
terdapat, tertanam dan tumbuh serta berdiri diatasnya adalah benar-benar aman, tidak
bermasalah dan dapat dipergunakan sesuai dengan peruntukannya.
Secara umum terjadinya peralihan hak atas tanah dapat disebabkan oleh berbagai perbuatan hukum antara lain :
a. Jual Beli b. Tukar menukar c. Hibah
d. Pemasukan dalam perusahaan e. Pembagian hak bersama
f. Pemberian hak guna bangunan / hak pakai atas tanah hak milik g. Pemberian hak tanggungan
h. Pemberian kuasa pembebanan hak tanggungan
Salah satu hak kebendaan atas tanah yang diatur dalam Pasal 16 ayat (1)
UUPA adalah hak milik atas tanah yang paling kuat dan terpenuh. Terkuat
menunjukkan bahwa jangka waktu hak milik tidak terbatas serta hak milik juga
maksudnya hak milik memberi wewenang kepada empunya dalam hal
peruntukannya yang tidak terbatas. 25
Pemindahan hak atas tanah adalah perbuatan hukum yang sengaja dilakukan
dengan tujuan agar hak atas tanah berpindah dari yang mengalihkan kepada yang
menerima pengalihan. 26
Dalam pasal 20 ayat (2) UUPA ditentukan bahwa hak milik dapat beralih dan
dialihkan. “Beralih“ maksudnya terjadi bukan karena suatu perbuatan hukum
(kesengajaan) melainkan karena peristiwa hukum (bukan kesengajaan), misalnya
diwariskan. Pewarisan adalah perpindahan hak milik kepada pihak lain karena
pemiliknya meninggal dunia. Sedangkan “dialihkan” menunjukkan adanya
kesengajaan sehingga terdapat suatu perbuatan hukum terhadap hak milik tersebut.
Salah satu perbuatan hukum peralihan hak milik atas tanah ialah dengan jual beli
tanah. Dalam kebiasaan praktik jual beli tanah pada saat ini diharapkan terdapat
kepastian hukum yang dapat menjamin berlangsungnya kegiatan tersebut
melalui pendaftaran tanah.
Semua hak atas tanah itu mempunyai sifat-sifat kebendaan (zakelijk karakter), yaitu: 27
(1) dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain,
(2) dapat dijadikan jaminan suatu hutang, dan
________________________________
25 Effendi Perangin, Hukum Agraria di Indonesia, Suatu Telaah dari Sudut Pandang Praktisi Hukum, PT.Raja Grafindo Persada 1994, hal..237.
26 Ibid. hal.1.
(3) dapat dibebani hak tanggungan.
Salah satu perbuatan hukum peralihan hak milik atas tanah ialah dengan jual
beli tanah. Dalam kebiasaan praktik jual beli tanah pada saat ini diharapkan terdapat
kepastian hukum yang dapat menjamin berlangsungnya kegiatan tersebut melalui
pendaftaran tanah.Sebelum melakukan peralihan hak atas tanah, antara kedua belah
pihak terlebih dahulu melakukan perjanjian atau kesepakatan mengenai bidang tanah
yang akan dialihkan haknya tersebut. Dan yang perlu diperhatikan dalam hal ini
adalah calon penjual dan pembeli. Para penjual yaitu pemegang sah dari hak atas
tanah baik itu milik perorangan atau milik keluarga sedangkan mengenai obyek jual
beli tanah adalah hak atas tanah yang akan dijual. Didalam jual beli tanah, tujuan
membeli hak atas tanah adalah supaya dapat secara sah menguasai dan
mempergunakan tanah, tetapi secara hukum yang dibeli atau dijual bukan tanahnya
tetapi hak atas tanahnya.
Penjual merupakan pemilik tanah yang sah atas tanah tersebut, jika jual beli
tersebut dilakukan oleh pihak lain dengan surat kuasa dari penjual yang sah
dengan itikad tidak baik maka dapat menyebabkan perbuatan hukum tersebut batal
demi hukum. Seseorang yang telah menjadi pemegang hak atas tanah yang belum
bersertipikat tidak dapat memberikan haknya tersebut kepada orang lain dengan
begitu saja karena hak itu merupakan kewenangannya namun yang dapat
dilakukannya adalah cara mengalihkan atau melepaskan hak atas tanah yang
dibuat dihadapan Notaris ataupun Surat Pelepasan Hak Dengan Ganti Rugi yang
dilegalisasi oleh Notaris ataupun Surat Pernyataan Pelepasan Penguasaan Tanah
Dengan Ganti Rugi yang dibuat oleh Camat.
Pelepasan hak atau penyerahan hak atas tanah adalah kegiatan melepaskan
hubungan hukum antara pemegang hak atas tanah dengan tanah yang dikuasainya
dengn memberikan ganti rugi atas dasar musyawarah. Salah satu kunci yang cukup
menentukan dalam perbuatan hukum diatas adalah yang berkenaan dengan ganti rugi
dalam pelepasan hak atau penyerahan tanah itu adalah imbalan sebagai pengganti
nilai tanah yang diserahkan oleh pemilik atau pemegang hak atas tanah.
Pada kenyataan masih ada terjadi jual beli tanah yang belum bersertipikat
yakni hanya didasarkan pada surat penebusan tanah yang dibuat dibawah tangan dan
diterbitkannya Surat Pernyataan Pelepasan hanya berdasarkan permintaan dari
seseorang, seperti yang terjadi di Kecamatan Tarutung, Kabupaten Tapanuli Utara,
yaitu jual beli tanah dengan alas haknya hanya berdasarkan Surat Pernyataan
Pelepasan Tanah dari penjual dan bukan oleh pemilik tanah, dengan tanah seluas 580
m2 yang terletak di Aek Ristop, Kelurahan Hutatoruan VII, Kecamatan Tarutung,
Kabupaten Tapanuli Utara antara EH dan RH (penjual) dengan RS (pembeli). Jual
beli tanah ini telah menimbulkan sengketa kepemilikan hak atas tanah dan kekuatan
hukum pelaksanaan jual beli tanah ini dianggap sangat lemah.
Berdasarkan uraian yang telah dikemukakan diatas maka jelaslah bahwa salah
satu penyebabnya kurangnya pengetahuan masyarakat dan kepala desa / kelurahan
dan gampangnya untuk melaksanakan peralihan hak atas tanah tanpa mengetahui
proses ataupun cara peralihan tanah itu sehingga pada saat itu pendaftaran hak atas
tanah tersebut pada Kantor Pertanahan Nasional maupun segala hal yang
menyangkut administrasi data-data tanah tersebut terhadap pihak lain pastilah terjadi
kesulitan dalam proses peralihannya.
Dalam kaitannya dengan hubungannya permasalahan penyerahan hak milik
atas tanah perlu diperhatikan ketentuan Pasal 584 Kitab Undang-Undang Hukum
Perdata berbunyi :
“Hak milik atas suatu benda tidak dapat diperoleh dengan cara lain, melainkan dengan pemilikan, karena perlekatan, karena kadaluarsa, karena pewarisan, baik menurut undang-undang maupun menurut surat wasiat, dan dengan penunjukan atau penyerahan berdasarkan suatu peristiwa perdata untuk pemindahan hak milik, yang dilakukan oleh yang berhak untuk berbuat bebas terhadap barang itu. ”
Hak–hak atas tanah memberi wewenang kepada pemegang haknya untuk
mempergunakan atau mengambil manfaat dari tanah yang dimilikinya, dengan
iberikannya hak atas tanah tersebut , maka antara orang atau badan hukum itu telah
terjalin suatu hubungan hukum dengan tanah yang bersangkutan.
Ada 4 Jenis Peralihan hak atas tanah berdasarkan Jual Beli yaitu :
(1). Jual Beli Menurut KUH Perdata.
Dalam Pasal 1457 KUH Perdata, yang dimaksud dengan jual beli adalah
suatu persetujuan, dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk
menyerahkan suatu kebendaan dan pihak lain yang untuk membayar harga yang
telah disepakati dan dijanjikan. Dengan kata lain jual beli merupakan suatu bentuk
yang dalam hal ini terwujud dalam bentuk kebendaaan yang dijual oleh penjual dan
penyerahan uang oleh pembeli kepada penjual.28
Unsur-unsur pokok perjanjian jual beli hak atas tanah adalah adanya barang
dan harga yang sesuai dengan asas konsensualisme dalam hukum perjanjian bahwa
perjanjian jual beli tersebut lahir sejak terjadinya kata sepakat mengenai barang dan
harga. Begitu para pihak setuju mengenai barang dan harga, maka lahirlah perjanjian
jual beli yang sah.
Sifat konsensual dari jual beli tersebut ditegaskan dalam Pasal 1458 KUH
Perdata yang menyatakan bahwa jual beli dianggap sudah terjadi antara para pihak
ketika mereka telah mencapai kata sepakat tentang barang dan harga, meskipun
barang itu belum diserahkan maupun harganya belumdibayar.29
Dengan demikian jual beli tersebut sah sepanjang ada kata sepakat dan syarat
lain yang ditentukan oleh Pasal 1320 KUH Perdata untuk sahnya suatu
perjanjian jual beli telah dipenuhi, maka hak milik atas tanah baru beralih kepada
pembelinya jika telah dilakukan penyerahan secara yuridis yang dibuat dan
diselenggarakan dengan pembuataan akta dihadapan pejabat yang berwenang dan
telah didaftarkan di Kantor Badan Pendaftaran Tanah Nasional.
(2). Jual Beli Menurut Hukum Adat
Jual Beli tanah menurut Hukum Adat adalah sesuatu perbuatan pemindahan
hak atas tanah yang bersifat terang dan Tunai. Terang berarti bahwa perbuatan
________________________________ 28
Gunawan Widjaja dan Kartini Muljadi, Jual Beli , PT. Raja Grafindo Persada, Jakarta 2003. hal.7. 29
pemindahan hak atas tanah tersebut dilakukan dihadapan pejabat yang berwenang
serta disaksikan oleh beberapa orang saksi.30
Mengenai jual beli menurut Hukum Adat, pembayaran harga dan penyerahan
adalah menjadi satu dan pada saat itulah jual beli telah dinyatakan sah adanya.
Ditentukan lebih lanjut dalam pasal 1320 BW, dimana untuk sahnya perjanjian
diperlukan adanya empat syarat yaitu “kesepakatan”, “kecakapan untuk berbuat”,
“hal yang tertentu”, dan “suatu sebab yang halal”. bahwa syarat-syarat sahnya jual
beli tanah tidak bisa terlepas pada ketentuan yang mengatur tentang syarat-syarat
sahnya suatu perjanjian yang diatur dalam pasal 1320 KUH Perdata. Setelah
terpenuhinya unsur-unsur pasal 1320 KUH Perdata tersebut, akta jual beli harus
dibuat dihadapan PPAT yang berwenang (PP. No. 24 tahun 1997).
Pejabat yang berwenang adalah Kepala Desa/Kepala Adat yang berperan
sebagai pejabat yang menanggung keteraturan dan sahnya perbuatan pemindahan
hak atas tanah tersebut, sehingga perbuatan tersebut diketahui secara umum.
Sedangkan sifat tunai maksudnya bahwa perbuatan pemindahan hak dan pembayaran
harganya dibayar secara serentak . Dalam hal ini pembeli dianggap telah membayar
harga tanah secara kontan dan tunai walaupun baru dibayar sebagian , dan sisa
pembayaran harga tersebut dianggap sebagai hutang piutang.31
Dengan dilakukannya jual beli tanah, maka hak milik atas tanah itu beralih
________________________
30 R.Subekti, Aneka Perjanjian, Cetakan ke 10, PT. Citra Aditya Bakti, Bandung, 1995, hal.9. 31
kepada pembeli dan sejak itu pula menurut hukum Adat pembeli telah menjadi
pemilik yang baru atas tanah tersebut.32
Dengan menjadi pemilik baru hak milik atas tanah tersebut, maka pemilik
tersebut mempunyai kewenangan untuk mempergunakan tanah tersebut dan
memperoleh manfaat lain dari tanah itu, misalnya dengan mengalihkan kembali
tanah tersebut kepada pihak lain sepanjang tidak bertentangan dengan hukum dan
Peraturan Perundang-undangan yang berlaku.
(3). Jual Beli Tanah Tanpa Melalui Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT)
Sehubungan dengan perbuatan hukum jual beli tanpa melalui Pejabat
Pembuat Akta Tanah, maka sistem yang dianut adalah sistem jual beli dalam hukum
adat. Menurut hukum adat sebagaimana disebut diatas, jual beli hak atas tanah
dilakukan secara konkrit dan kontan. Jual beli yang dibuat diatas zegel atau dibuat
tanpa zegel tapi dibubuhi materai secukupnya dan sekaligus berlaku penyerahannya
dan oleh karena itu hak milik atas tanah tersebut telah beralih kepada pembeli 33
(4). Jual Beli Menurut UUPA
Menurut Hukum Tanah Nasional (UUPA) sahnya jual beli menurut Hukum
Tanah Nasional harus dilakukan oleh Pejabat Pembuat Akte Tanah (PPAT). UUPA
tidak memberi penjelasan mengenai apa yang dimaksudkan dengan jual beli tanah.
Tetapi biarpun demikian mengingat bahwa hukum agraria kita sekarang ini
________________________________ 32
Ibid, hal. 52.
memakai sistem dan asas-asas hukum adat, maka pengertian jual beli tanah sekarang harus pula diartikan sebagai perbuatan hukum yang berupa penyerahan hak miliknya
(penyerahan tanah untuk selama lamanya) oleh penjual kepada pembeli, yang saat itu
juga menyerahkan harganya kepada penjual. Yaitu menurut pengertian Hukum
Adat .34
B. Alas Hak Atas Tanah Yang Belum Bersertipikat
Pada jual beli tanah yang telah dibukukan (sudah terbit sertifikat), maka
sertifikat hak milik atas tanah tersebut disertakan dalam pendaftaran jual beli tanah
itu. Namun tidak demikian jika obyek jual belinya berupa tanah yang belum
dibukukan sehingga belum terdapat sertifikat hak milik atas tanah itu. Maka sebagai
ganti dari pada sertifikat tersebut harus dilengkapi dengan surat-surat pendukung
lainnya, berupa pernyataan atau surat kepemilikan hak atas tanah, surat pernyataan
mengenai riwayat tanah (proses peralihan secara historis), surat pernyataan bahwa
tanah tersebut tidak terlibat dalam sengketa, dan surat pernyataan bahwa tanah
tersebut tidak terlibat sengketa dan harus dilampirkan peta dan gambar tanah yang
dibuat oleh pemilik tanah di tandatangani oleh lurah/kepala desa dan Camat sebagai
pihak yang mengetahui. tanah yang dikuasai atau diusahai oleh masyarakat sekarang
ini dengan bukti kepemilikan ada yang sifatnya tertulis. Namun demikian masih ada
juga yang tidak dilengkapi dengan suatu bukti kepemilikan hak (alas hak) yang
jelas dan tidak lengkap, hal ini disebabkan tanah yang dikuasai oleh pemiliknya
________________________________
diperoleh dari pembukaan tanah pada zaman dahulu secara bersama-sama oleh
sekelompok masyarakat setempat. bahwa untuk tanah yang belum memiliki sertifikat
prosedurnya terlebih dahulu harus melengkapi warkah-warkah tanah (obyek)
sebagaimana disebut dalam Pasal 24 PP No. 24 tahun 1997, dokumen subyeknya,
pelunasan pajak-pajak. Kemudian dihadapan PPAT, para pihak (penjual-pembeli)
menandatangani AJB (akta jual beli), akta mana kemudian didaftarkan di kantor
Pertanahan untuk proses pembuatan sertifikatnya. Namun, dalam prakteknya
sekarang di Kabupaten Tarutung jual beli tanah yang belum bersertifikat dilakukan
tanpa hadir pemilik tanah tersebut.
Bahwa peralihan hak atas tanah melalui jual beli dimana obyek jual belinya
berupa tanah yang belum bersertifikat, pada pelaksanaannya di Kecamatan Tarutung
yakni didahului dengan pendaftaran atau penegasan hak (konversi) terhadap tanah
tersebut hingga terbitnya suatu sertifikat hak milik atas tanah, lalu dapat dilakukan
proses jual beli atas tanah dan pembuatan akta jual beli yang dilakukan dihadapan
dan oleh PPAT. Selanjutnya oleh Kantor Pertanahan Kabupaten Tapanuli Utara,
diterbitkan sertifikat hak milik yang baru atas nama pemilik yang baru (pembeli).
Seseorang dapat dikatakan mempunyai alas hak atas suatu obyek tanah atau
mendapatkan penetapan hak atas tanah terlebih dahulu harus dibuktikan dengan
adanya dasar penguasaan seseorang dalam menguasai, menggunakan dan
memanfaatkan tanah yang tidak ditentang oleh pihak manapun dan dapat diterima
Menurut ketentuan Peraturan Pemerintah No.24 dan Peraturan Menteri
Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional No.3 Tahun 1997, alas hak
tersebut diberi istilah data yuridis, yakni keterangan mengenai status bidang tanah,
pemegang haknya, dan pihak lain serta beban-beban lain yang membebaninya.
Alas hak diartikan sebagai bukti penguasaan hak atas tanah secara yuridis dapat berupa alat-alat bukti yang menetapkan atau menerangkan adanya hubungan hukum antara tanah dengan yang mempunyai tanah, dapat pula berupa riwayat pemilikan tanah yang pernah diterbitkan oleh pejabat pemerintah sebelumnya maupun bukti pengakuan dari pejabat yang berwenang. Alas hak secara yuridis ini biasanya dituangkan dalam bentuk tertulis dengan suatu surat keputusan, surat keterangan, surat pernyataan, akta otentik maupun surt dibawah tangan lain-lain.35
Hak atas tanah adalah wewenang kepada pemegang haknya untuk mempergunakan
tanah yang bersangkutan, sepanjang tidak bertentangan dengan negara dan
kepentingan umum. Dalam Pasal 2 Undang-Undang No.5 Tahun 1960 tentang
Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria diatur bahwa bumi (tanah) dikuasai tertinggi
oleh negara. Hak menguasai dari Negara ini adalah untuk mencapai sebesar-besarnya
kemakmuran rakyat/masyarakat Indonesia Merdeka, berdaulat, adil dan makmur.
Berdasarkan syarat bahwa pemberian/penetapan hak atas tanah harus
dibuktikan terlebih dahulu dengan adanya dasar penguasaan yang
menunjukkan adanya hubungan hukum antara pemilik dengan tanah tersebut. Setelah
ada dasar penguasaan dimaksud maka selanjutnya dapat diformalkan hak tersebut
dengan penetapan pemerintah.
________________________________
Apabila hubungan hukum tersebut di tunjukkan dengan bukti-bukti tertulis
yang pernah dikeluarkan oleh pejabat yang berwenang pada daerah yang sudah
bersentuhan dengan administrasi dan yurisdiksi hukum pertanahan seperti
didaerah swapraja / kotapraja maupun bukti-bukti tidak tertulis pada
daerah-daerah yang realitas sosial budayanya tunduk pada hukum adat setempat dan status
tanahnya masih ditemukan hak ulayat dan hak milik adat, dalam hal ini dilakukan
dengan pendaftaran tanah dengan konversi dan pengakuan hak atau penegasan hak.
C. Prosedur Jual Beli Hak Atas Tanah
Berdasarkan PP nomor 24 tahun 1997 pasal 37 menyatakan bahwa peralihan
hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susun melalui jual beli , tukar
menukar, hibah, pemasukan dalam perusahaan dan perbuatan hukum pemindahan
hak lainnya, hanya dapat didaftar dengan Akta yang dibuat oleh pejabat yang
ditunjuk oleh Menteri, yaitu Pejabat Pembuat Akta Tanah ( PPAT ).
1 . Prosedur jual beli untuk tanah yang bersertipikat :
Syarat-syarat jual beli yang sudah memiliki sertipikat, antara lain :36
a) Penjual dan pembeli datang ke kantor PPAT, mereka masing-masing dapat
diwakili oleh seorang kuasa.
b) Surat-surat yang harus diserahkan kepada PPAT yaitu :
1) Sertipikat tanah yang hendak dijual.
2) Surat keterangan Kepala Desa/Kelurahan yang menyatakan, bahwa obyek tanah yang akan dijual tidak dalam keadaan sengketa kepemilikan atau tidak sedang dijaminkan karena sita pengadilan.
3) Surat tanda bukti pembayaran pendaftaran jual beli yang akan diadakan itu.
__________________________
4) Setelah menerima surat-surat yang diperlukan, PPAT membuat akta jual beli dengan dihadiri oleh dua orang saksi.
5) Pengecekan sertipikat di Kantor Pertanahan.
6) Akta jual beli berserta sertipikat dan warkah-warkahnya (KTP, KK, Surat Nikah) yang diperlukan untuk pembuatan akta itu, oleh PPAT segera diserahkan kepada Kantor Badan Pertanahan.
7) Setelah menerima dan memeriksa segala surat yang bersangkutan, selanjutnya pendaftaran jual beli itu dalam buku tanah yang bersangkutan dan pencoretan nama penjual dan pencantuman nama pembeli dalam sertipikat.
2 Prosedur jual beli untuk tanah yang belum bersertipikat
Syarat-syarat jual beli yang belum memiliki sertipikat, antara lain :37
a) Penjual dan pembeli datang ke kantor PPAT , mereka masing-masing dapat
diwakili oleh seorang kuasa.
b) Surat-surat yang harus diserahkan kepada PPAT yaitu :
1) Surat keterangan Kepala Desa/Kelurahan yang menyatakan, bahwa hak atas tanah itu belum mempunyai sertipikat, bahwa obyek tanah yang akan dijual tidak dalam keadaan sengketa kepemilikan atau tidak sedang dijaminkan karena sita pengadilan.
2) Selain surat keterangan atau pernyataan tersebut perlu diserahkan juga surat bukti hak milik (biasanya petuk pajak bumi, letter C, girik) dan keterangan Kepala Desa yang membenarkan surat bukti hak itu, yang dikuatkan oleh Camat.
3) Surat pernyataan penguasaan fisik sporadik yang dibuat oleh yang bersangkutan dengan dihadiri oleh dua orang saksi dan pegawai Kelurahan dan ketahui oleh Kepala Desa.
4) Setelah menerima surat-surat tersebut, maka dapat dibuat akta jual belinya. 5) Saksi harus Kepala Desa dan seorang anggota pemerintahan desa dimana
tanah itu terletak dan aktanya dibuat oleh PPAT Camat.
Dapat dikatakan bahwa untuk tanah yang belum bersertipikat ada tahap yang wajib
dilengkapi dan diminta oleh kepala desa / kelurahan yaitu adanya surat keterangan
asal usul tanah , berita acara hasil peninjauan lokasi, surat pernyataan tidak sengketa
________________________
, surat pernyataan penguasaan tanah (SPPT) dan peta atau denah lokasi tanah
(Gambar Situasi), berdasarkan kelengkapan data administrasi tersebut dapatlah pihak
pertanahan menerbitkan sertipikat hak atas tanah dan apabila data dokumen tidak
terpenuhi atau tidak sesuai, maka camat selaku PPAT dapat menolaknya dengan
alasan data belum lengkap.
D. Faktor Kesalahan Dari Terbitnya Sertipikat Hak Milik Nomor 1.022 Diatas Tanah Pihak Lain Di Kecamatan Tarutung, Kabupaten Tapanuli Utara.
Penyebab faktor kesalahan terbitnya sertipikat Hak Milik Nomor 1.022 Aek
Ristop, kelurahan Hutatoruan VII, di Kecamatan Tarutung, Kabupaten Tapanuli
Utara yaitu :
1. Faktor Pejabat yang berwenang atas penerbitan sertipikat.
a) Kesalahan akibat kurang telitinya petugas pertanahan saat menjalankan
mekanisme pengurusan sertipikat tanah.
Kekeliruan petugas ini disebabkan kurang menunjangnya data dasar yang
dijadikan bahan acuan menetapkan kepemilikan tanah seseorang, peta dasar
dan peta pendaftaran yang dijadikan acuan belum lengkap hingga akhirnya
tanah yang sudah ada alas haknya dibuat lagi alas hak baru dan diterbitkan
sertipikat baru, seperti dalam kasus terbitnya Hak Milik Nomor 1.022.
Timbulnya sertipikat ganda ini pada umumnya terjadi didaerah yang masih
ada peta-peta pendaftaran tanahnya. Untuk wilayah yang bersangkutan
belum tersedia peta pendaftaran tanahnya.38
b) Kesalahan saat pengukuran.
Faktor kesalahan dalam penerbitan sertipikat diatas tanah pihak lain, adalah
kesalahan saat pengukuran, petugas pertanahan tidak melakukan pengukuran
tanah sesuai prosedur dan tidak dihadiri oleh pemilik tanah yang
bersangkutan, karena yang paling tahu mengenai tanda batas tanah itu adalah
pemilik tanah itu sendiri.
c) Ketidaktelitian dalam hal dokumentasi.
Adanya kesalahan dan ketidakhati-hatian yang disebabkan oleh karena
kecerobohan, kesepakatan atau ketidak telitian dalam menerbitkan
Sertipikat tanah dari aparat kelurahan, kecamatan dan petugas pendaftran
tanah. Artinya aparat dan petugas kurang meneliti dengan seksama
dokumen-dokumen yang ada, sedangkan dokumen-dokumen-dokumen-dokumen tersebut tidak memenuhi
persyaratan sebagaimana ditentukan oleh perundang-undangan yang berlaku.
d) Adanya Administrasi yang tidak benar di Kelurahan.
Terjadinya karena adanya Surat bukti atau pengakuan hak yang dibuat oleh
lurah, ternyata terbukti mengandung ketidakbenaran identitas pemilik tanah
yang sebenarnya, dan kantor kelurahan menerbitkan alas baru sebagai dasar
diterbitkannya sertipikat Hak Milik No.1.022/Hutatoruan VII.39
________________________
38 Hasil wawancara dengan Bapak Darmagalih Widihastha, Kabid Pengkajian dan Penanganan Sengketa dan Konflik Pertanahan, Kantor Wilayah Medan, pada tanggal 18 Juli 2014.
2. Faktor Itikad tidak baik dari pemohon.
Adanya kesengajaan dari pemohon menunjukkan batas yang bukan menjadi
haknya dengan tujuan untuk memperoleh keuntungan pribadi. Sedangkan pemilik
tanah yang sebenarnya tidak pernah merasa menjual tanah tersebut. Dalam hal ini
Badan Pertanahan Nasional hanya melakukan pengukuran berdasarkan
penunjukan batas yang ditunjuk oleh pemohon yaitu dimana letak dan batas-batas
dengan tidak adanya persetujuan tetangga yang berbatasan dengan tanah tersebut.
3. Faktor Ketidakjelasan sejarah asal usul tanah.
a) Peta Pendaftaran Belum terbentuk atau belum lengkap
Data yang dimiliki oleh ahli waris LH,HH dan RH yaitu Alas Hak (Liggerblad)
Nomor 107a, Kampung Huta Nagodang, Negeri Hutabarat Partali, Ketjamatan
Tarutung, yang telah dikeluarkan dahulu oleh Assisten Wedana/kepala kantor
urusan sawah, Kabupaten Tapanuli Utara tertanggal 30 Desember 1959 dengan
nomor 149/1959. Akan tetapi peta data tersebut tidak ada terdata pada kantor
pertanahan Kabupaten Tarutung. Hal inilah yang menyebabkan terjadinya
tumpang tindih kepemilikan hak atas tanah. Disebabkan peta pendaftaran
belum terbentuk pada kantor pertanahan atau belum lengkap.
b) Tanah Warisan yang dijual oleh pewaris tanpa sepengetahuan ahli waris.
Masalah penerbitan sertipikat Hak Milik Nomor 1.022 di Kecamatan Tarutung,
Kabupaten Tapanuli Utara, diatas tanah warisan milik pihak lain. Latar
belakang masalah tersebut adalah sengketa harta warisan yaitu oleh pemilik
masing-masing dari harta warisannya kepada pihak lain (tidak diketahui oleh
ahli waris lainnya), dan pihak pembeli telah melakukan pensertipikatan atas
nama pembeli, dan kemudian saat para ahli waris lainnya hendak menjual
tanah yang sama, ternyata diketahui tanah tersebut telah dijual sehingga
mengakibatkan terjadinya sengketa hak atas tanah diatas tanah dengan letak
obyek yang sama sampai dengan diterbitkannya sertipikat.
Kurang berfungsinya aparat pengawas pada kantor pertanahan sehingga
memberikan peluang kepada para aparat bawahannya untuk bertindak
menyelewengkan dalam arti tidak melaksanakan tugas dan tanggung jawab sesuai
sumpah jabatannya.
Ketidaktelitian petugas di Kelurahan, di Kecamatan dan Kantor Pertanahan
Kabupaten Tapanuli Utara sehingga dalam menerbitkan sertipikat Hak Milik Nomor
1.022, dokumen-dokumen pemohon yang menjadi dasar bagi penerbitan sertipikat
tidak diuraikan dengan teliti dan seksama yang mungkin saja dokumen-dokumen
tersebut belum memenuhi persyaratan sebagaimana ditentukan oleh ketentuan
perundang-undangan yang berlaku.40
Masih adanya oknum-oknum yang berbuat untuk memperoleh keuntungan
pribadi sehingga tidak dilaksanakannya undang-undang Pokok Agraria dan peraturan
pelaksanaannya secara konsekuen dan bertanggungjawab yang mengakibatkan
kerugian bagi orang lain.
Sertipikat palsu atas tanah dapat terjadi didalam wujudnya yang sama
_______________________________
fisik sertipikat tersebut asli sejak awalnya, namun isinya atau data-datanya yang
didalamnya tidak sesuai dengan kenyataan yang sebenarnya atau rekayasa. Dari
adanya jual beli yang dilakukan dihadapan Camat selaku PPAT yang
dokumen-dokumennya juga direkayasa atau keterangan palsu dari penjual atau penghadap,
sehingga akta tersebut dapat dinyatakan dibatalkan oleh pengadilan atau dinyatakan
palsu berdasarkan isinya. Jika ternyata terbukti dibuat atas dasar keterangan atau
dokumen palsu dari para pihak / penghadap Notaris/PPAT tersebut.
E. Kepastian Hukum Pendaftaran Tanah.
Untuk mendapatkan kepastian hukum diperlukan perangkat hukum tertulis,
lengkap, jelas dilaksanakan secara konsisten, hal tersebut dapat tercapai melalui
pendaftaran tanah. Peraturan pendaftran tanah berlaku sejak dikeluarkannya
Undang-Undang Pokok Agraria dan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997. Dalam
kenyataannya pendaftaran tanah yang diselenggarakan berdasarkan Peraturan
Pemerintah belum memberikan hasil yang memuaskan, dan pendaftran tanah
diseluruh indonesia yang sampai saat ini masih ada sekitar 40 juta bidang tanah yang
belum terdaftar dan merupakan kendala dalam pelaksanaan pendaftaran tanah
disamping kekurangan anggaran, alat dan tenaga serta keadaan obyek
tanah-tanahnya sendiri.41
________________________________
Menurut Zaidar, hal yang merupakan kendala dalam pelaksanaan pendaftaran tanah disamping kekurangan anggaran, alat, tenaga. Selain sejumlah besar dan tersebar diwilayah yang luas, sebagian besar penguasaannya tidak didukung oleh alat-alat pembuktian yang mudah diperoleh dan dapat dipercaya kebenarannya. Selain itu ketentuan hukum untuk dasar pelaksanaannya dirasakan belum cukup memberikan kemungkinan untuk terlaksananya pendaftran dalam waktu singkat dengan hasil yang lebih memuaskan.42
Dalam Pasal 19 UUPA juga mengatakan sertifikat itu adalah sebagai alat
pembuktian yang kuat, sehingga setiap orang dapat mempermasalahkan tentang
kebenaran sertifikat tanahnya dan jika dia dapat membuktikan ketidakbenaran dari
hak atas tanah tersebut maka dapat dibatalkan oleh pengadilan dan kepala BPN dapat
memerintahkan hal itu. Namun PP No 24 tahun 1997 pada pasal 24 juga harus di
perhatikan bahwa telah menguasai dengan itikad baik sesuatu bidang tanah selama
20 tahun atau lebih secara berturut-turut dapat dilakukan pendaftaran tanah yang
dikuasainya tersebut.43
Terhadap penerbitan sertipikat Hak Milik Nomor 1.022/ Hutatoruan VII,
tanggal 20 Agustus 2013, yang dikeluarkan oleh Badan Pertanahan di Kabupaten
Tapanuli Utara, maka dapat dikatakan dari hasil penelitian belum terwujudnya
kepastiaan hukum di daerah tersebut yang disebabkan oleh beberapa faktor seperti 44
1. Faktor Sejarah Kepemilikan Tanah.
Ketika mengkaji riwayat penerbitan sertipikat Hak Milik Nomor 1.022
________________________
42 Zaidar, Dasar Filosofi Hukum Agraria Indonesia, Medan, Pustaka Bangsa Press, 2006 , hal, 162. 43 A.P. Perlindungan, Pendaftaran Tanah di Indonesia Berdasarkan PP No.24 Tahun 1997, cetakan I, Bandung, Mandar Maju, 1994, Ibid. hal.14.
yang ditulis asal hak atas tanah didasarkan pada konversi pengakuan hak atas
tanah Milik Adat. Berarti pihak petugas kantor Pertanahan tidak memeriksa status
data tanah serta bukti-bukti yang dibawa pemohon dengan teliti saat si pemohon
meminta pembuatan sertipikat. Maka dapat dikatakan prosedur pendaftaran tanah
tidak dilaksanakan secara mekanisne. Pendaftaran tanah pertama kali meliputi 3
(tiga) bidang, dalam Pasal 1 ayat 2 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997,
yaitu pertama mendaftaran bidang fisik, kedua pendaftaran bidang yurisis dan
ketiga pendaftaran penerbitan dokumen tanda bukti hak. Kurangnya perhatian dan
kesadaran pemilik tanah dalam hal pendaftaran tanah, masih sering diabaikan dan
dianggap tidak menjadi penting sehingga saat ini. Pendaftaran tanah itu tidak
dianggap sebagai kewajiban yang dapat memberikan manfaat bagi hak atas tanah.
Apalagi kepemilikannya semula adalah kepemilikan yang bersifat kolektif maka
bukti hak tidak menjadi sangat perlu. Sehingga pada ketika itu masyarakat tidak
mau mendaftarkan tanah. Dan bukti tanah selalu diabaikan sehingga
kepentingan untuk kepastian hukum tidak terwujud dengan baik.
Kenyataan ini benar-benar sangat mempengaruhi kurangnya perhatian
dan kesadaran dari pemilik tanah untuk mewujudkan kepastian akan miliknya,
sehingga akan terjadi sekarang ini tanah-tanah di Indonesia lebih banyak tidak
memiliki kepastian hukum karena lebih banyak belum terdaftar jadinya. Sekalipun
memang pendaftaran tanah merupakan barang yang melekat di Indonesia, tetapi
maka sudah seharusnya pendaftaran tanah diterima di masyarakat demi
melindungi akan haknya.45
2. Faktor Psikologi Masyarakat.
Masyarakat tidak memahami adanya suatu perbedaan yang berarti antara ada
sertipikat dari tanahnya atau dengan tidak ada sertipikat atas tanahnya. Bahkan
perlindungan yang diberikan Negara terhadap pemegang sertipikat hampir sama
di mata masyarakat dengan yang tidak memiliki sertipikat. Realitas tidak
adanya jaminan yang lebih dari Negara ini, melemahkan keinginan
masyarakat untuk mendaftarkan tanahnya. Orang hanya mau mendaftarkan tanah
jika ada keinginan menggunakannya sebagai alat untuk mendapatkan modal
dengan mengagunkannya ke lembaga perbankan sehingga makna sertipikat ini
belum menjadi perhatian dan minat di hati masyarakat untuk segera
mendaftarkannya. Dengan kata lain sertipikat belum menjadi pelindung bagi tanah
masyarakat.
3. Faktor Kelemahan Aturan Pendaftaran Tanah.
Sampai saat ini, banyak masyarakat di Kabupaten Tapanuli Utara, kecamatan
Tarutung yang tidak tahu tentang aturan pendaftaran tanah. Oleh karena itu secara
material aturan pendaftaran tanah seharusnya diharapkan dapat mempercepat
pendaftaran tanah terwujud di Negara ini. Tetapi yang ternyata malah bidang
tanah terdaftar tidak banyak. Bila dilihat dari sejak adanya aturan tersebut dari
________________________
tahun 1960 hingga sekarang, banyaknya sengketa tanah yang beragam diseluruh
pelosok tanah air hal ini belum bisa terselesaikan. Karena itu dapat dikatakan
tidak dijumpai realitas perlindungan hukum atas aturan tersebut, bahkan isi aturan
itu tidak dapat dipertahankan untuk memberikan alat bagi pencapaian target
terwujudnya sertipikat hak atas tanah di Indonesia.
4. Faktor Pelaksana dan Pelaksanaan.
Masih banyak keluhan masyarakat pada pelaksanaan dari pendaftaran tanah.
Akibat pelaksanaan dianggap tidak tegas, kabur (gelap) dan berbelit-belit. Dan
bahkan terjadi lagi beda tafsir dalam melakukan pekerjaannya. Tentu jika ini
muncul sudah pasti akan tidak terdorong lagi masyarakat untuk mendaftarkan
tanahnya. Masyarakat merasa susah, merasa terbebani dan belum tentu banyak
manfaat dari adanya pendaftaran tanah.
Perlakuan dari pelaksana pendaftaran yang tidak memberikan pelayanan
publik yang baik, menjadi faktor tidak terwujudnya kepastian hukum bagi
masyarakat. Artinya apa yang dikerjakan oleh Aparat-aparat Negara dalam
mendaftar tanah ini dianggap tidak benar secara hukum, sebab mereka yang mau
mendaftar kurang mengerti apa isi pendaftaran dan manfaat setelah adanya
sertipikat tanah tersebut. Dan ini sebenarnya harus dijelaskan oleh pelaksana
pendaftaran tersebut, agar sertipikat tersebut bermakna bagi masyarakat.
5. Faktor Intervensi Undang-Undang Perpajakan (BPHTB dan Biaya Lain).
Sekarang bagi yang ingin mendaftarkan tanah, sudah mengeluh terlebih
mahal. Pada hal sebenarnya jika dijalankan dengan benar biaya pendaftaran tanah
adalah relatif sangat murah. Di samping harus memenuhi biaya pemohon yang
ditetapkan aturan pendaftaran tanah masih ada juga biaya-biaya lain atas perintah
undang-undang yang tidak dapat diabaikan. Seperti Undang-Undang BPHTB
(Bea Perolehan Hak Atas Tanah Bangunan) yang mewajibkan jika terjadi
peralihan dan perolehan hak atas tanah. Semua biaya yang dibebankan dari
ketentuan aturan pendaftaran tanah itu sendiri menjadikan orang enggan
mendaftarkan tanahnya. Apalagi kejadiannya di daerah pedesaan dan kecamatan.
Keadaan ini menandakan ketidakpastian hukum bagi tanah masyarakat.
Maka harus menjadi perhatian pemerintah agar segera mensosialisasikan apa dan
bagaimana pendaftaran tanah serta tujuan dilakukan pendaftaran. Bila dibiarkan akan
mendorong tidak yakinnya lagi masyarakat atas bukti hak itu sendiri karena dianggap
tidak dapat melindungi hak-hak tanah masyarakat. Apalagi bagi sebagian orang,
sertipikat tanah masih dianggap hanya dapat dimanfaatkan untuk tujuan tertentu saja
sehingga masyarakat masa bodoh atas pendaftaran tanah di Negara ini.
Faktor Dominan yang terjadi di Kecamatan Tarutung Hutatoruan VII yaitu
pertama faktor Psikologi Masyarakat, karena masyarakat tersebut merasa tetap
memiliki tanah tersebut walaupun tanah-tanah mereka belum terdaftar atau
didaftarkan menjadi sertipikat. Tanah yang dimiliki dikecamatan Tarutung,
Hutatoruan VII merupakan tanah warisan yang diperoleh secara turun temurun dan
tetap masih dipertahankan sesuai adat dan kebiasaan setempat. Faktor yang kedua
proses pendaftaran dan masalah tidak jelasnya berapa biaya yang harus dikeluarkan
untuk pendaftaran tanah. Dan banyaknya syarat-syarat yang harus dipenuhi dalam
