BAB II
TINJAUAN PUSTAKA
2.1 DASAR PERATURAN
2.1.1 Perawatan dan Pemeliharaan Bangunan Gedung
Peraturan Menteri Pekerjaan Umum No. 24/PRT/M/2008 yang menjelaskan tentang Pedoman Perawatan dan pemeliharaan Gedung, mendefinisikan bahwa Pemeliharaan Bangunan Gedung merupakan kegiatan dalam menjaga keandalan bangunan gedung beserta prasarana dan sarananya agar bangunan gedung selalu laik fungsi (preventive
maintenance). Sementara itu, Perawatan Bangunan Gedung dapat
didefinisikan sebagai kegiatan memperbaiki atau mengganti bagian bangunan gedung, komponen, bahan bangunan, atau prasarana dan sarana agar bangunan gedung tetap laik fungsi (currative maintenance).
Dengan pengertian di atas dapat disimpulkan, bahwa perawatan dan pemeliharaan bangunan gedung dapat diartikanproses pemulihan struktur dan komponen bangunan atau mengembalikan kondisi bangunan ke kondisi aslinya. Proses tersebut dapat mencakup pekerjaan perawatan dan pemeliharaan seluruh bangunan yang meliputi toilet, kamar, dinding, atap, saluran air, pintu, jendela, lantai dan bahkan hingga memperbaiki furniture yang ada. Dalam bangunan gedung, tentu saja dalam perawatan dan pemeliharaan harus direncanakan, dijalankan secara baik dan teratur.Hal ini didasarkan pada berbagai pertimbangan, kontrol, dan penggunaan catatan/rekaman untuk mencapai kinerja sebagaimana dinyatakan dalam perencanaan pemanfaatan gedung. Maka dari itu, pertimbangan perawatan dan pemeliharaan sebaiknya diperhatikan sejak proses awal konstruksi untuk menjamin kualitas bangunan.
Secara teoritis, ada dua jenis proses pemeliharaan yaitu:
1. Pemeliharaan preventif, dalam Permen PU No. 24/PRT/M/2008 disebut sebagai pemeliharaan bangunan gedung, dimaksudkan untuk mengurangi kemungkinan tidak tercapainya kinerja bangunan gedung seperti yang diharapkan dalam perencanaan. Pemeliharaan pencegahan rutin, secara teratur menjadwalkan pemeliharaan peralatan dan sarana/prasarana gedung untuk memastikan bahwa gedung dapat terus digunakan, berfungsi dengan baik, sehingga mencapai usia maksimal gedung sesuai yang direncanakan. Pemeliharaan preventif disarankan untuk dilakukan dalam meminimalkan kegagalan peralatan atau sarana/prasarana karena bertambahnya usia pakai gedung.
2. Pemeliharaan korektif, dalam Permen PU No. 24/PRT/M/2008 disebut sebagai perawatan bangunan gedung, adalah kegiatan pemeliharaan darurat yang terpaksa dilakukan setelah kerusakan terjadi. Biaya yang terkait dengan pemeliharaan rutin peralatan relatif kecil dibandingkan dengan biaya mengatasi kerusakan tak terduga, yang tidak hanya memerlukan perbaikan tapi bahkan penggantian komponen atau sistem keseluruhan yang mengalami kerusakan.
Pemeliharaan korektif adalah tindakan yang harus dilakukan untuk memperbaiki situasi dengan terlebih dahulu mengidentifikasi akar permasalahan atau faktor penyebabnya, khususnya faktor-faktor manajemen pemeliharaan dan layanan sistem. Pemeliharaan korektif juga harus mencakup perbaikan proses itu sendiri dan dimaksudkan untuk meningkatkan kinerja secara permanen yang terkait dengan proses tersebut.
Sementara itu, tindakan perbaikan (pemeliharaan korektif) juga dapat dibagi menjadi dua kategori yaitu:
1. Tindakan korektif jangka pendek tidak dapat mengurangi atau meningkatkan faktor-faktor manajemen pemeliharaan, tetapi lebih ditujukan untuk memulihkan atau meningkatkan layanan pemeliharaan sistem gedung.
2. Tindakan korektif permanen bertujuan untuk memperbaiki atau meningkatkanmanajemen pemeliharaan dan faktor sistem layanan penting. Umumnya tindakan korektif permanen lebih ekonomis dan efektif dibandingkan dengan tindakan korektif jangka pendek.
2.1.2 Permasalahan dalam Pemeliharaan Bangunan Gedung
Permasalahan yang terjadi dalam pemeliharaan bangunan gedung: 1. Tidak ada atau terbatasnya anggaran untuk perawatan dan pemeliharaan
bangunan gedung.
2. Kesalahan dalam pelaksanaan pekerjaan konstruksi (pada tahap konstruksi) bangunan gedung
3. Bangunan gedung tidak dilengkapi dengan gambar instalasi terpasang (as built drawings)
4. Perubahan fungsi bangunan dan/atau ruangan.
5. Tidak ada laporan atau catatan tentang riwayat perlengkapan/ peralatan (utilitas) bangunan gedung (history record equipment).
6. Bahan bangunan pengganti atau suku cadang utilitas bangunan gedung sudah tidak diproduksi lagi.
Belum adanya pedoman teknis bagi perawatan dan pemeliharaan bangunan gedung. (permen PU no. 24, hal : 4)
2.2 DASAR TEORI
2.2.1 Tujuan dalam Pemeliharaan Bangunan Gedung
Suatu bangunan gedung dianggap dapat berfungsi dengan baik, bila dapat memenuhi berbagai persyaratan. Persyaratan itu antara lain adalah persyaratan fungsional, persyaratan kinerja, persyaratan legalitas dan pemenuhan akan regulasi, serta persyaratan user. Setelah tahap konstruksi selesai dan bangunan gedung serta semua instalasi dan sarana prasarana pelengkapnya diserahkan pada pemilik, diharapkan gedung dapat berfungsi sesuai dengan persyaratan tersebut di atas, sampai umur rencana. Tetapi, selama pemanfaatannya, bangunan dapat mengalami penurunan kinerja atau kerusakan. Kerusakan bangunan dapat merupakan akibat dari penyusutan (depresiasi) karena umur bangunan, perlakuan yang salah dari manusia terhadap bangunan, atau perilaku alam seperti cuaca dan kelembaban, fungi/lumut, kebakaran, bencana alam (gempa bumi, banjir) atau sebab lainnya. Karena itu perlu dilakukan perawatan dan pemeliharaan, agar bangunan gedung dan segala perlengkapannya dapat berfungsi dengan baik sampai umur rencananya. (Elisabeth: “Manajemen Proyek Perawatan dan Perbaikan Gedung”, 2011, POLBAN)
Tujuan utama pemeliharaan dan perbaikan: 1. Memperpanjang usia bangunan.
2. Menjaga fungsi bangunan agar sesuai dengan rencana.
3. Untuk menjamin ketersediaan perlengkapan yang ada dan mendapat keuntungan investasi yang maksimum.
4. Untuk menjamin kesiapan operasional peralatan, seperti dalam menghadapi keadaan darurat atau bencana.
5. Untuk menjamin keselamatan manusia yang mempergunakan fasilitas bangunan tersebut.
6. Menghindari kerugian yang lebih besar dan gangguan kenyamanan pengguna akibat kerusakan bangunan. (Elisabeth, Pemeliharaan dan Perbaikan Gedung, Fresh Consultant, 2009)
Adapun sifat kerusakan dalam Perawatan dan perbaikan gedung, tertera pada Tabel 2.1:
Tabel 2.1: Sifat Kerusakan
Sifat Kerusakan Pengaruh / Dampak Contoh Kerusakan
Emergency
Kerusakan yang mempunyai pengaruh sangat tinggi terhadap aktivitas penghuni dan kerusakan komponen lainnya pada gedung.
Kerusakan kran air, atap bocor, instalasi listrik, kunci pintu utama dan lain-lain.
Urgent
Kerusakan yang mempunyai pengaruh tinggi terhadap aktivitas penghuni dan kerusakan komponen lainnya pada gedung.
Kerusakan pada lantai keramik di bagian bawah sering dilalui, pada plafon, jalan berlubang atau paving blok lepas dan lain-lain.
Normal
Kerusakan kecil yang
menyebabkan fungsi kurang sempurna atau penurunan
tampak pada komponen
bangunan yang mempunyai pengaruh kecil pada aktivitas penghuni.
Cat dinding, pintu atau bagian lainnya kusam, keramik lepas di bagian yang jarang dilewati, dan lain-lain.
Sumber: Rahardjo, perawatan dan perbaikan gedung, 2011
2.2.2 Perencanaan Perawatan Gedung
Maksud dari suatu perencanaan adalah untuk memperkirakan apa yang sebaiknya dilakukan untuk mencapai tujuan, dalam cara terbaik dengan memanfaatkan sumber daya yang terbatas kuantitas maupun kualitasnya, yang dimiliki. Seorang manajer harus mengevaluasi berbagai rencana alternatif sebelum mengambil tindakan dan kemudian mengevaluasi apakah rencana yang dipilih tepat dan dapat memenuhi tujuan perusahaan secara efisien.
Dalam manajemen perawatan dan perbaikan gedung, perencanaan dimaksudkan untuk merancang perawatan rutin dan perbaikan gedung dengan mempertimbangkan kemampuan dan sumber daya pengguna dan operator, sehingga dapat dipastikan bahwa bangunan mampu berfungsi sesuai tujuan pembangunannya.
Pada dasarnya, ada dua jenis rencana, yaitu rencana strategis (strategic
plans) dan rencana operasional (operational plans). Rencana Strategis
umumnya terkait dengan visi, misi, sasaran jangka menengah, strategi dan kebijaksanaan yang bersifat normatif. Sedangkan rencana operasional merupakan rencana yang disusun sebagai pedoman operasional. Rencana operasional mengacu pada rencana strategis.
Langkah awal yang tepat untuk melakukan perawatan dan perbaikan gedung adalah dengan menyiapkan suatu manual perawatan dan perbaikan gedung. Manual ini merupakan alat penting dan berupa pedoman pelaksanaan perawatan dan perbaikan, yang dapat digunakan untuk memastikan efektifitas dan efisiensi energi dalam menunjang fungsi bangunan.
Umumnya, manual perawatan dan perbaikan mencakup hal-hal berikut: 1. Informasi umum
a. Lokasi bangunan, kepemilikan dan aspek legal. b. Data fisik bangunan.
c. Sejarah konstruksi bangunan. d. Penyedia utilitas.
e. Pihak yang terlibat lainnya.
2. Tujuan dan sasaran perawatan dan perbaikan gedung. 3. Manajemen perawatan dan perbaikan gedung.
a. Bagan Organisasi. b. Deskripsi pekerjaan. c. Kontrakeksternal. 4. Sistem bangunan.
a. Struktur bangunan.
b. Pekerjaan eksternal dan lansekap.
c. Pekerjaan finishing internal.
d. Sistem HVAC. e. Sistem kelistrikan. f. Telekomunikasi.
g. Air bersih dan air limbah.
5. Jadwal kegiatan. a. Jadwal perawatan. b. Jadwal perbaikan.
6. Pengukuran kinerja perawatan dan perbaikan. a. Indikator. b. Data dasar.
7. Prosedur dan pelaporan.
a. Timesheets.
b. Form Peralatan. c. Jadwalkegiatan. d. Form Perintah Kerja. e. Data indikator. f. Jaminan Kualitas.
8. Perencanaan dan pengujian. a. Rencana tahunan. b. Anggaran tahunan. c. Pemantauan dan review.
2.2.3 Struktur Organisasi
Sebelum melakukan perencanaan terhadap kegiatan perawatan dan pemeliharaan gedumg, perlu diketahui tugas atau pembagian pekerjaan berdasarkan struktur organisasi perawatan dan pemeliharaan bangunan gedung. Adapun struktur organisasi perawatan dan pemeliharaan bangunan gedung C4 Islamic Center Bekasi yang terdiri dari manajer bangunan, administrasi dan keuangan, pengawas teknik yang terdiri dari pekerjaan sipil, pekerjaan arsitektural, pekerjaan mekanikal dan pekerjaan elektrikal. Selain itu ada juga pengawas tata graha yang mencakup kedalam pekerjaan pembersihan dan pekerjaan pertamanan. Berikut ini merupakan contoh struktur organisasi perawatan dan pemeliharaan bangunan:
Manajer Bangunan Pengawas Administrasi dan Keuangan Pengawas Tata Graha Pengawas Teknik
Enjiner Sipil dan Arsitektural Enjiner Mekanikal Enjiner Kebersihan dan Pertamanan Enjiner Elektrikal
Pekerja Pekerja Pekerja Pekerja
Dari struktur organisasi di atas, dapat diketahui hirarki atau posisi tertinggi dipegang oleh seorang manajer bangunan yang mempunyai tiga orang staf yaitu pengawas teknik, pengawas tata graha dan pengawas administrasi dan keuangan. Pengawas teknik mempunyai bawahan yang terdiri dari satu orang enjiner pekerjaan sipil, satu orang enjiner arsitektural, satu orang enjiner pekerjaan mekanikal dan satu orang enjiner pekerjaan elektrikal. Pengawas tata graha mempunyai satu orang staf kebersihan dan satu orang staf pertamanan. Sehingga jumlah total staf beserta manajer building dalam perawatan dan pemeliharaan bangunan gedung C4 Islamic Center Bekasi adalah berjumlah 10 orang. Selain para staf, ada juga pekerja yang berada di bawah enjiner. Pekerja yang dimaksud dalam struktur organisasi merupakan pekerja pembersihan atau office boy.
Setiap bagian pada struktur organisasi di atas memiliki tugas masing-masing. Seorang manajer bangunan merupakan pemimpin dalam pelaksanaan kegiatan perawatan dan pemeliharaan gedung. Seorang manajer bangunan harus dapat merencanakan kegiatan yang
Gambar 2.1 Struktur Organisasi Pengelola
Manajemen Perawatan Gedung
harus dilakukan pada perawatan dan pemeliharaan bangunan gedung dan juga membuat penjadwalan perawatan dan pemeliharaan yang akan dilakukan. Setelah dilakukan pembuatan penjadwalan perawatan dan pemeliharaan, pelaksanaan pekerjaan perawatan dan pemeliharaan dilakukan oleh para enjiner seperti enjiner pekerjaan sipil, enjiner pekerjaan arsitektural, enjiner pekerjaan mekanikal, enjiner pekerjaan elektrikal, enjiner pekerjaan kebersihan dan pertamanan. Pelaksanaan pekerjaan yang dilakukan oleh enjiner diawasi oleh pengawas teknik dan pengawas tata graha. Pengawas teknik dan pengawas tata graha mengarahkan para enjiner agar pada pelaksanaan perawatan dan pemeliharaan dilakukan dengan baik. Pengawas teknik dan tata graha membuat laporan pekerjaan para enjiner yang kemudian diserahkan kepada staf administrasi, sehingga laporan tersebut dapat diberikan kepada manajer bangunan sebagai laporan pelaksanaan perawatan dan pemeliharaan bangunan gedung kepada pemilik gedung.
Gaji bagi satu orang enjiner diambil dari gaji rata-rata enjiner yaitu sebesar Rp. 3.500.000,00. Sedangkan gaji bagi manajer bangunan beserta staf teknik, staf tata graha, dan staf administrasi yang ada pada manajemen perawatan dan pemeliharaan gedung didapatkan dari perhitungan overhead cost.
2.2.4 Konsep Dasar Perawatan dan pemeliharaan
Konsep dasar perawatan dan pemeliharaan bangunan ini adalah sebagai berikut:
1. Bahan atau konstruksi akan mengalami penurunan kualitasnya, sesuai dengan lamanya waktu yang dicapai oleh bahan atau konstruksi tersebut, 2. Pemeliharaan harus dilakukan secara terencana sesuai dengan spesifikasi bahan yang dipakai, dan disesuaikan dengan kondisi lingkungan yang mungkin mempengaruhi selama masa pakainya,
3. Pengabaian terhadap rencana pemeliharaan akan memperluas dan memperparah tingkat kerusakan bahan atau komponen konstruksinya, 4. Pemeliharaan mutu bahan dan mutu pelaksanaan pekerjaan yang tinggi,
secara relatif mengurangi atau memliki umur pakai lebih panjang, sehingga mengurangi interval jadual pemeliharaan,
5. Pekerjaan perbaikan baru dapat dilakukan setelah diketahui secara tepat tentang penyebab kerusakannya dan penyebab tersebut telah ditanggulangi (Sjafei Amri, 2006).
Adapun tujuan dari kegiatan perawatan atau pencegahan ini, menurut Edy Patrawijaya (2010) antara lain agar bangunan gedung dan sarana prasarananya:
1. Tetap mampu melayani dan memenuhi kebutuhan fungsi organisasi pemakai/ pengelola gedung sesuai rencana pelayanan semula.
2. Terjaga kualitasnya pada tingkat tertentu untuk memenuhi apa yang dibutuhkan oleh bangunan itu sendiri dengan kegiatan pelayanan yang tidak terganggu.
3. Dapat menghemat energi dan daya pada pemanfaatannya, tidak terjadi penyimpangan penggunaan yang diluar batas rencana, dan sekaligus menghemat modal yang telah diinvestasikan ke dalam bangunan gedung tersebut selama waktu yang ditentukan dalam kebijakan perusahaan. 4. Hanya memerlukan biaya perawatan seoptimal mungkin, karena
kegiatan-kegiatan perawatan sangat efektif dan efisien dalam penghematan biaya.
Dalam buku Modern Maintenance Management karya Yatna Supriyatna (2008), Para ahli membagi kegiatan pemeliharaan dalam 5 kategori, yaitu: 1. Pemeliharaan Reguler
Pemeliharaan ini dilaksanakan secara kontinu agar interval waktu tertentu yang telah direncanakan tergantung pada kualitas bahan dari komponen yang digunakan pemeliharaan ini biasanya dilakukan secara harian.
2. Pemeliharaan Periodik
Merupakan pemeliharaan terencana untuk komponen yang masih digunakan. Pemeliharaan ini dilakukan untuk komponen-komponen yang mempunyai teknik pemeliharaan dan keahlian khusus, seperti pembersihan dan pergantian saluran AC, pemeriksaan pada sistem keamanan terhadap kebakaran dan lain-lain.
3. Pemeliharaan Jangka Panjang
Pemeliharaan ini dilakukan untuk memperpanjang usia ekonomis suatu komponen dengan melakukan penggantian elemen dari komponen tersebut. Contoh: Penggantian kabel lift yang dilaksanakan 10-15 tahun. 4. Pemeliharaan Struktur Bangunan
Pemeliharaan ini dilakukan untuk mempertahankan suatu bangunan dari struktur bangunan. Contoh: memperbaiki korosi yang terjadi pada permukaan beton bertulang.
5. Pemeliharaan Darurat
Pemeliharaan ini dilakukan apabila terjadi kerusakan pada komponen yang tidak diperkirakan sebelumnya. Hal ini dilakukan untuk mengantisipasi sistem kerja komponen tersebut. Contoh: Kerusakan sistem elektrikal akibat sambaran petir.
Untuk memudahkan keperluan perencanaan, kegiatan pemeliharaan dapat dilakukan dengan mengelompokan elemen-elemen bangunan sebelumnya :
1. Elemen-elemen yang didesain secara tepat masa layannya sesuai usia rencana dari bangunan tanpa memerlukan perhatian dan pemaliharaan khusus. Contoh: Pondasi, beberapa bagian seperti tiang penyokong, dimana habisnya masalah layan yang tidak sesuai bangunan diakibatkan kesalahan desain atau adanya perubahan kondisi tanah yang tidak dapat diramalkan.
2. Elemen-elemen yang kekuatan atau masa layannya dapat diperpanjang dengan penggantian sebagian kecil elemen-elemennya pada jangka waktu tertentu. Contoh: Elemen seperti genteng.
3. Elemen-elemen yang dipakai atau ditentukan oleh manusia dan peralatan mesin. Contoh: Elemen lantai, dimana usia layannnya tergantung pada kepadatan dan jenis lalu lintas diatasnya.
4. Elemen-elemen yang mudah kuno karena adanya teknologi baru atau perubahan mode. Elemen seperti ini dimanfaatkan semaksimal mungkin selama masih berfungsi dengan baik.
5. Elemen-elemen yang banyak bersentuhan langsung dengan cuaca yang menyebabkan kerusakan atau perubahan bentuk dari semula. Dalam hal ini kegiatan pemeliharaan dan pembersihan yang teratur sangat diperlukan. Contoh: Pemeliharaan dengan pelapis pada genting dan dinding luar.
6. Elemen-elemen yang memerlukan lapisan pelindung. Untuk elemen pengguna lapisan pelindung memerlukan perhatian khusus. Walaupun lapisan ini mungkin memiliki nilai eksentrik, tetapi tujuan utama dari pemeliharaan adalah untuk memperpanjang usia layan elemen yang dipelihara tersebut. Pastinya kegiatan ini memerlukan proporsi pengeluaran yang sangat besar.
Sementara itu menurut Widodo Azhar dalam tulisan Elisabeth Marlailana tahun 2011, membagi pekerjaan perawatan dan pemeliharaan bangunan gedung, dalam enam kategori, yaitu:
1. Planned Maintenance: yaitu pemeliharaan yang diorganisasikan dan dilaksanakan dengan perencanaan, kontrol dan penggunaan laporan laporan untuk suatu rencana yang ditentukan sebelumnya.
2. Unplanned Maintenance: yaitu pemeliharaan yang tidak direncanakan dan diorganisasikan sebelumnya.
3. Preventive Maintenance: yaitu pemeliharaan yang dilaksanakan pada interval yang ditentukan sebelumnya atau yang sesuai untuk kriteria
yang ditentukan dan ditujukan untuk mengurangi kemungkinan kegagalan atau degradasi performansi suatu bangunan.
4. Corrective Maintenance: yaitu pemeliharaan yang dilakukan setelah suatu kegagalan terjadi dan ditujukan untuk memperbaiki suatu item untuk suatu keadaan yang item tersebut dapat melakukan fungsinyayang diperlukan.
5. Emergency Maintenance: yaitu pemeliharaan yang diperlukan dengan
segera untuk menghindari akibat–akibat yang serius.
6. Condition Based Maintenance: yaitu predictive maintenance yang di mulai dari suatu hasil pengetahuan kondisi suatu hal dari pemantauan rutin.
2.2.5 Tipe Pemeliharaan
Menurut British Standard (BS.3811), pekerjaan pemeliharaan dapat dilakukan ke dalam dua kondisi, yaitu :
1. Pemeliharaan yang dilakukan dengan suatu perencanaan (Planned
Maintenance)
Pemeliharaan ini dilakukan dengan suatu analisis yang telah ditentukan dan merupakan suatu pekerjaan rutin. Pemeliharaan ini dibagi menjadi dua kategori :
a. Pemeliharaan pencegahan (preventive)
Pemeliharaan ini bersifat proaktif dimana pemeliharaan dilakukan untuk suatu kondisi yang dapat diperkirakan
sebelumnya.Pemeliharaan jenis ini bertujuan untuk
mempertahankan keutuhan fisik rencana dasar dan untuk meminimalkan biaya pemeliharaan korektif.
b. Pemeliharaan korektif (corrective)
Pemeliharaan ini bersifat reaktif dimana pemeliharaan dilakukan untuk rencana jangka pendek, termasuk reparasi minor, misalkan untuk satu tahunan atau dua tahunan.Pemeliharaan ini
melibatkan perbaikan – perbaikan untuk mempertahankan fungsi dari peralatan, fungsi utilitas, dan fungsi fasilitas bangunan.
2. Pemeliharaan yang dilakukan tanpa perencanaan (Unplanned
Maintenance)
Pemeliharaan ini dilakukan apabila diperlukan untuk mencegah akibat yang lebih besar, misalkan pemeliharaan untuk kerusakan besar peralatan atau keselamatan kerja. Kegiatan pemeliharaan selanjutnya dapat dibagi ke dalam tiga tingkatan, yaitu :
a. Servis (Servicing)
Merupakan pelayanan kebersihan yang dilakukan secara teratur dengan interval waktu tertentu dan biasanya disebut dengan pemeliharaan harian.
b. Perbaikan (Rectification)
Merupakan kegiatan yang sering terjadi pada awal usia gedung yang diakibatkan oleh kesalahan disain, ketidak sesuaian komponen, kerusakan pada saat instalasi, dan kesalahan pemasangan.
c. Penggantian (Replacement)
Merupakan kegiatan yang tidak bisa dihindari karena kondisi layan material yang menurun pada tingkat yang berbeda.
2.2.6 Lingkup Perawatan dan Pemeliharaan Bangunan Gedung 1. Lingkup Pemeliharaan Bangunan Gedung
Pekerjaan permeliharaan meliputi jenis pembersihan, perapihan, pemeriksaan, pengujian, perbaikan dan/atau penggantian bahan atau perlengkapan bangunan gedung, dan kegiatan sejenis lainnya berdasarkan pedoman pengoperasian dan pemeliharaan bangunan gedung.
a. Arsitektural
1. Memelihara secara baik dan teratur jalan keluar sebagai sarana penyelamat bagi pemilik dan pengguna bangunan. 2. Memelihara secara baik dan teratur unsur-unsur tampak luar
bangunan sehingga tetap rapih dan bersih.
3. Memelihara secara baik dan teratur unsur-unsur dalam ruang serta perlengkapannya
4. Menyediakan sistem dan sarana pemeliharaan yang
memadai dan berfungsi secara baik, berupa
perlengkapan/peralatan tetap dan/atau alat bantu kerja (tools).
5. Melakukan cara pemeliharaan ornamen arsitektural dan dekorasi yang benar oleh petugas yang mempunyai keahlian dan/atau kompetensi di bidangnya.
b. Struktural
1. Memelihara secara baik dan teratur unsur-unsur struktur bangunan gedung dari pengaruh korosi, cuaca, kelembaban, dan pembebanan di luar batas kemampuan struktur, serta pencemaran lainnya.
2. Memelihara secara baik dan teratur unsur-unsur pelindung struktur.
3. Melakukan pemeriksaan berkala sebagai bagian dari perawatan preventif (preventive maintenance).
4. Mencegah dilakukan perubahan dan/atau penambahan fungsi kegiatan yang menyebabkan meningkatnya beban yang berkerja pada bangunan gedung, di luar batas beban yang direncanakan.
5. Melakukan cara pemeliharaan dan perbaikan struktur yang benar oleh petugas yang mempunyai keahlian dan/atau kompetensi di bidangnya.
6. Memelihara bangunan agar difungsikan sesuai dengan penggunaan yang direncanakan.
c. Mekanikal
1. Memelihara dan melakukan pemeriksaan berkala sistem tata udara, agar mutu udara dalam ruangan tetap memenuhi persyaratan teknis dan kesehatan yang disyaratkan meliputi pemeliharaan peralatan utama dan saluran udara.
2. Memelihara dan melakukan pemeriksaan berkala sistem distribusi air yang meliputi penyediaan air bersih, sistem instalasi air kotor, sistem hidran, sprinkler dan septik tank serta unit pengolah limbah.
3. Memelihara dan melakukan pemeriksaan berkala sistem transportasi dalam gedung, baik berupa lift, eskalator, travelator, tangga, dan peralatan transportasi vertikal lainnya.
d. Elektrikal
1. Melakukan pemeriksaan periodik dan memelihara pada perlengkapan pembangkit daya listrik cadangan.
2. Melakukan pemeriksaan periodik dan memelihara pada perlengkapan penangkal petir.
3. Melakukan pemeriksaan periodik dan memelihara sistem instalasi listrik, baik untuk pasokan daya listrik maupun untuk penerangan ruangan.
4. Melakukan pemeriksaan periodik dan memelihara jaringan instalasi tata suara dan komunikasi (telepon) serta data. 5. Melakukan pemeriksaan periodik dan memelihara jaringan
sistem tanda bahaya dan alarm.
e. Tata Ruang Luar
1. Memelihara secara baik dan teratur kondisi dan permukaan tanah dan/atau halaman luar bangunan gedung.
2. Memelihara secara baik dan teratur unsur-unsur pertamanan di luar dan di dalam bangunan gedung, seperti vegetasi (landscape), bidang perkerasan (hardscape), perlengkapan ruang luar (landscape furniture), saluran pembuangan, pagar dan pintu gerbang, lampu penerangan luar, serta pos/gardu jaga.
3. Menjaga kebersihan di luar bangunan gedung, pekarangan dan lingkungannya.
4. Melakukan cara pemeliharaan taman yang benar oleh petugas yang mempunyai keahlian dan/atau kompetensi di bidangnya.
f. Tata Graha (House Keeping)
Meliputi seluruh kegiatan Housekeeping yang membahas hal-hal terkait dengan sistem perawatan dan pemeliharaan bangunan gedung, di antaranya mengenai Cleaning Service,
Landscape, Pest Control, General Cleaning mulai dari
persiapan pekerjaan, proses operasional sampai kepada hasil kerja akhir.
1. Pemeliharaan kebersihan (Cleaning Service). Program kerja pemeliharaan kerja gedung meliputi program kerja harian, mingguan, bulanan dan tahunan yang bertujuan untuk memelihara kebersihan gedung yang meliputi kebersihan „Public Area’, „Office Area’dan „Toilet Area‟ serta kelengkapannya.
2. Perawatan dan pemeliharaan Hygiene Service. Program kerja Hygiene Service meliputi program perawatan dan pemeliharaan untuk pengharum ruangan dan anti septik yang memberikan kesan bersih, harum, sehat meliputi ruang kantor, lobby, lif, ruang rapat maupun toilet yang disesuaikan dengan fungsi dan keadaan ruangan.
3. Pemeliharaan Pest Control. Program kerja pelaksanaan perawatan dan pemeliharaan Pest Control bisa dilakukan setiap tiga bulan atau enam bulan dengan pola kerja bersifat umum, berdasarkan volume gedung secara keseluruhan dengan tujuan untuk menghilangkan hama tikus, serangga dan dengan cara penggunaan pestisida, penyemprotan, pengasapan (fogging) atau fumigasi, baik indoor maupun
outdoor untuk memberikan kenyamanan kepada pengguna
gedung.
4. Program General Cleaning. Program pemeliharaan kebersihan yang dilakukan secara umum untuk sebuah gedung dilakukan untuk tetap menjaga keindahan, kenyamanan maupun performance gedung yang dikerjakan pada hari hari tertentu atau pada hari libur yang bertujuan untuk mengangkat atau mengupas kotoran pada suatu objek tertentu, misalnya lantai, kaca bagian dalam, dinding, toilet dan perlengkapan kantor.
2. Lingkup Perawatan Bangunan Gedung
Pekerjaan perawatan meliputi perbaikan dan/atau penggantian bagian bangunan, komponen, bahan bangunan, dan/atau prasarana dan sarana berdasarkan dokumen rencana teknis perawatan bangunan gedung, dengan mempertimbangkan dokumen pelaksanaan konstruksi.
a. Rehabilitasi
Memperbaiki bangunan yang telah rusak sebagian dengan maksud menggunakan sesuai dengan fungsi tertentu yang tetap, baik arsitektur maupun struktur bangunan gedung tetap dipertahankan seperti semula, sedang utilitas dapat berubah. b. Renovasi
Memperbaiki bangunan yang telah rusak berat sebagian dengan maksud menggunakan sesuai fungsi tertentu yang dapat tetap atau berubah, baik arsitektur, struktur maupun utilitas bangunannya
c. Restorasi
Memperbaiki bangunan yang telah rusak berat sebagian dengan maksud menggunakan untuk fungsi tertentu yang dapat tetap atau berubah dengan tetap mempertahankan arsitektur bangunannya sedangkan struktur dan utilitas bangunannya dapat berubah.
d. Tingkat Kerusakan
1. Perbaikan dan/atau penggantian dalam kegiatan perawatan bangunan gedung dengan tingkat kerusakan sedang dan berat dilakukan setelah dokumen rencana teknis perawatan bangunan gedung disetujui oleh pemerintah daerah.
2. Kerusakan bangunan adalah tidak berfungsinya bangunan atau komponen bangunan akibat penyusutan/berakhirnya umur bangunan, atau akibat ulah manusia atau perilaku alam seperti beban fungsi yang berlebih, kebakaran, gempa bumi, atau sebab lain yang sejenis.
3. Intensitas kerusakan bangunan dapat digolongkan atas tiga tingkat kerusakan, yaitu:
I. Kerusakan ringan
- Kerusakan ringan adalah kerusakan terutama pada komponen non-struktural, seperti penutup atap, langit-langit, penutup lantai, dan dinding pengisi. - Perawatan untuk tingkat kerusakan ringan, biayanya
maksimum adalah sebesar 35% dari harga satuan tertinggi pembangunan bangunan gedung baru yang berlaku, untuk tipe/klas dan lokasi yang sama.
II. Kerusakan sedang
- Kerusakan sedang adalah kerusakan pada sebagian komponen non-struktural, dan atau komponen struktural seperti struktur atap, lantai, dan lain-lain. - Perawatan untuk tingkat kerusakan sedang, biayanya
maksimum adalah sebesar 45% dari harga satuan tertinggi pembangunan bangunan gedung baru yang berlaku, untuk tipe/klas dan lokasi yang sama.
III. Kerusakan berat
- Kerusakan berat adalah kerusakan pada sebagian besar komponen bangunan, baik struktural maupun non-struktural yang apabila setelah diperbaiki masih dapat berfungsi dengan baik sebagaimana mestinya. - Biayanya maksimum adalah sebesar 65% dari harga
satuan tertinggi pembangunan bangunan gedung baru yang berlaku, untuk tipe/klas dan lokasi yang sama. IV. Pemeliharaan Bangunan
Pemeliharaan per-m2/tahun bangunan sebesar 2% dari
harga standar per-m2 tertinggi yang berlaku.
V. Perawatan Khusus
Untuk perawatan yang memerlukan penanganan khusus atau dalam usaha meningkatkan wujud bangunan, seperti kegiatan renovasi atau restorasi (misal yang berkaitan dengan perawatan bangunan gedung bersejarah), besarnya biaya perawatan dihitung sesuai dengan kebutuhan nyata dan dikonsultasikan terlebih dahulu kepada Instansi Teknis setempat.
2.2.7 Tata Cara dan Metode Pemeliharaan dan Perawatan Bangunan Gedung
2.2.7.1. Struktur Beton Bertulang
a. Pondasi Tiang Pancang
Tidak ada pemeliharaan yang dapat dilakukan pada pondasi tiang pancang. Tetapi hanya perlu diperhatikan dengan keadaan sekitar seperti apabila terdapat pohon dengan akar menjalar, harus diperhatikan agar akar tersebut tidak mendorong atau mengganggu pondasi.
b. Struktur Bangunan Beton
Struktur bangunan beton digunakan pada kolom, pelat lantai, balok dan struktur bawah bangunan. Struktur beton sering terjadi retak rambut, sehingga pada struktur beton yang berinteraksi dengan air dapat mengalami kebocoran. Pemeliharaan yang dapat dilakukan pada struktur beton adalah sebagai berikut:
Bersihkan kotoran yang menempel pada permukaan beton secara merata, cat kembali dengan cat emulsi atau cat yang tahan air dan asam pada permukaannya. Untuk bagian tiang bangunan yang rusak karena terkena benturan keras, bersihkan bagian yang rusak tersebut dan buat permukaan tiang menjadi kasar, kemudian beri lapisan air semen dan plester kembali dengan spesi atau mortar. Sementara pada retakan dilakukan injeksi dengan
menggunakan bahan Epoxy Grouts untuk mengisi keretakan beton tersebut.
2.2.7.2. Struktur Baja
a. Struktur Bangunan Baja
Bagian bangunan yang menggunakan struktur baja digunakan pada konstruksi atap bangunan. Pemeliharaan yang dapat dilakukan pada struktur baja seperti, struktur baja tidak boleh terkena bahan yang mengandung garam, atau bahan lain yang bersifat korosif. Bagian struktur baja yang terkena air dan panas dalam waktu yang lama, harus dilakukan pemberian cat atau meni besi yang berkualitas baik dengan tebal pengecatan sebanyak 2 sampai 3 kali pelapisan. Pada pertemuan struktur baja (joint) diusahakan tidak ada air yang menggenang atau tertampung oleh sambungan tersebut.
b. Struktur Rangka Atap Baja
Pemeliharaan yang dapat dilakukan khusus terhadap struktur rangka atap baja antara lain, dengan melakukan pemeriksaan terhadap rangka dan sambungan bautnya dari karat. Memperbaiki atap baja apabila terjadi kerusakan. Dapat dilakukan pemeriksaan pada lapisan pelindung karat pada baja dan baut penguatnya, serta dilakukan penggantian sesuai dengan kebutuhan.
Pemeriksaan struktur rangka atap baja harus dilakukan setiap satu tahun tahun. Apabila ditemukan karat, maka harus segera dilakukan perbaikan dengan cara mengampelas bagian yang berkarat tersebut dengan ampelas halus. Setelah diampelas, dilapisi dengan cat dasar besi terutama pada bagian yang terbuka, kemudian cat dengan menggunakan cat tahan air (gloss paint /
weathershield). Bagian atap yang terbuka dan sering terkena air
hujan dan sinar matahari langsung harus mendapatkan perhatian
khusus, agar tidak cepat rusak. Setiap bagian rangka atap baja, harus dilakukan pengecatan ulang minimal setiap 4 tahun sekali.
2.2.7.3. Atap
a. Atap Sirap
Pemeliharaan yang dapat dilakukan pada atap sirap adalah dengan cara melakukan pembersihan setiap 6 bulan sekali pada permukaan atap dari kotoran agar jamur atau tumbuhan tidak melekat. Melakukan penggantian sirap yang telah rapuh atau pecah-pecah dengan dengan sirap yang baru dengan ukuran yang sama.
b. Atap Genteng Keramik
Pemeliharaan yang dapat dilakukan pada genteng keramik adalah dengan melakukan pemeriksaan setiap enam bulan, terutama pada genteng bubungannya. Apabila terdapat retak, segera bersihkan sehingga bersih dari kotoran, kemudian ditutup dengan cat antibocor yang tahan terhadap cuaca. Kemudian melakukan pengecatan kembali pada setiap pertemuan hubungan genteng keramik dengan cat genteng yang sama warnanya.
2.2.7.4. Arsitektural
a. Kebersihan Lantai Keramik
Pemeliharaan yang dapat dilakukan untuk kebersihan lantai keramik dengan membersihkan lantai dengan cara membasahi lantai keramik secara merata dengan menggunakan bahan kimia
chemical cleaner. Melakukan pembersihan setiap sudut lantai
yang sulit dijangkau. Menggunakan wet vacuum cleaner untuk menghisap cairan kotoran lantai keramik yang terangkat dan melakukan pengepelan berulang kali, minimal tiga kali pengepelan.
b. Kebersihan Lantai Granit
Pemeliharaan yang dapat dilakukan untuk kebersihan lantai granit adalah dengan melakukan pembersihan lantai dengan menggunakan vacuum atau sapu untuk membersihkan kotoran atau debu pada permukaan granit, setelah itu dilakukan pengepelan, membersihkan nomad entrance, dan membersihkan semua tempat sampah.
Apabila terdapat kotoran yang melekat, harus dilakukan pembersihan dengan menggunakan polisher. Setelah lantai granit bersih, lakukan buffing lantai granit dengan polisher sampai mengkilat. Kemudian melakukan pembersihan tiap pojok lantai dengan tapas untuk termpat yang sulit dijangkau dan melakukan penggosokan lantai granit dengan semir khusus minimal setiap 3 bulan sekali.
c. Dinding Keramik
Dinding keramik digunakan pada dinding kamar mandi, wc, tempat cuci, atau tempat wudhu. Cara Pemeliharaan dinding keramik adalah dengan cara membersihkan dinding keramik setiap hari sebanyak minimal 2 (dua) kali. Gunakan bahan pembersih yang tidak merusak semen pengikat keramik. Disarankan yang tidak mengandung air keras atau asam kuat. d. Kebersihan Dinding Granit
Pemeliharaan yang dapat dilakukan untuk kebersihan dinding granit adalah dengan cara membersihkan dinding granit dengan menggunakan lap setengah basah setiap sebulan sekali. General cleaning harus dilakukan apabila permukaan granit sudah buram, dilakukan pencucian menggunakan tapas dengan deterjen atau
floor cleaner kemudian semir dengan menggunakan lap kering.
Bersihkan noda yang terdapat pada dinding granit dengan
menggunakan bantuan tapas atau spot remover, kemudian bilas dan keringkan.
e. Dinding Batu Alam
Pemeliharaan yang dapat dilakukan pada dinding batu alam adalah dengan cara melakukan pembersihan dengan menggunakan air, untuk membersihkan debu yang menempel. Melakukan pelapisan (coating) untuk menjaga penampilan batu dan melakukan pembersihan permukaan batu dengan menggunakan peralatan sikat dan air yang dilakukan minimal dua kali dalam setahun.
f. Dinding Bata Merah atau Conblock
Permasalahan yang sering terjadi pada dinding misalnya seperti rembes dan juga retak. Berikut ini merupakan pemeliharaan yang dilakukan pada dinding:
1. Dinding rembes air atau selalu basah:
a. Hilangkan plesteran dinding terlebih dahulu.
b. Ukur sekitar 15 sampai dengan 30 cm dari sloof dinding yang ada ke arah vertikal.
c. Dilakukan pemahatan atau pembongkaran pada spesi yang terdapat di antara batu bata setebal setengah dari ketebalan bata, yang dilakukan pada arah horizontal sepanjang satu meter.
d. Gantikan mortar atau spesi yang telah dibongkar dengan spesi atau mortar kedap air (campuran: 1 PC : 3 pasir) e. Setelah mengering, lanjutkan kembali kea rah horizontal
berikutnya.
f. Setelah selesai mengerjakan pada satu sisi dinding, kegiatan serupa dapat dilakukan pada sisi dinding yang lainnya. g. Plester kembali dinding dengan campuran yang sesuai.
2. Dinding retak
a. Buat celah dengan pahat sepanjang retakan
b. Isi celah dengan spesi atau mortar kedap air (campuran: 1 PC : 3 Pasir)
c. Kemudian rapikan dan setelah mengering plamur serta cat dengan bahan yang serupa.
g. Plafon Gipsum.
Pemeliharaan yang dilakukan pada plafon gipsum dapat dilakukan dengan membersihkan kotoran yang ada pada plafon tersebut. Apabila terdapat plafon gipsum yang terkena air karena atap yang bocor, segera diperbaiki. Apabila sudah tidak dapat diperbaiki, harus segera dilakukan penggantian plafon tersebut dengan plafon baru. Cara memperbaiki plafon gipsum adalah dengan cara mengupas bagian yang rusak oleh air, kemudian tutupi bagian tersebut dengan bahan serbuk gipsum (gypsum powder) yang telah diaduk dengan air. Ratakan dengan menggunakan kape hingga merata dengan permukaan di sekitarnya. Tunggu sampai kering, kemudian ampelas agar permukaan menjadi halus, kemudian tutupi dengan plamur tembok dan kemudian dicat kembali sesuai dengan warna yang dikehendaki.
h. Kusen Kayu.
Pemeliharaan kusen dari kayu dapat dilakukan dengan cara membersihkan kusen kayu dari debu yang menempel setiap hari. melakukan pengecatan politur secara periodik yang dilakukan setiap 6 bulan sekali untuk memlihara permukaan kusen. Kemudian melakukan pembersihan dengan deterjen atau cairan sabun dengan menggunakan spon untuk membersihkan kusen kayu yang dicat dengan cat kayu.
i. Kusen Alumunium
Pemeliharaan kusen alumunium dapat dilakukan dengan cara membersihkan kusen alumunium setiap hari untuk menghilangkan debu yang menempel. Melakukan pemeliharaan pada bagian karet penjepit kaca. Melakukan pembersihan kusen alumunium dengan menggunakan finishing powder coating setiap satu bulan sekali atau dapat juga dilakukan setiap hari.
Pelaksanaan pembersihan tidak dilakukan dengan
menggunakan bahan pembersih yang dapat menyebabkan korosif. Pelaksanaan pembersihan juga dapat menggunakan sabun cair atau pembersih kaca dan mengeringkan bagian yang dibersihkan dengan kain bersih.
j. Pemeliharaan Daun Pintu
Pemeliharaan yang dapat dilakukan untuk pemeliharaan daun pintu adalah melakukan pemeriksaan terhadap pintu apakah pintu dapat membuka dan menutup dengan baik, tidak bergesekan dengan lantai. Melakukan perbaikan, penggantian atau melakukan pengecatan ulang sesuai dengan kebutuhan. Melakukan pengencangan terhadap sekrup yang ada pada pintu dan pada engsel pintu dan membersihkan daun pintu dari rayap atau serangga dengan cara memberikan antiserangga.
k. Pemeliharaan Jendela
Pemeliharaan yang dapat dilakukan untuk pemeliharaan jendela adalah dengan cara melakukan pemeriksaan terhadap jendela apakah masih berfungsi dengan baik, melakukan penggantian jendela apabila jendela rusak atau retak, memberikan pelumas pada engsel jendela, kemudian kencangkan baut-bautnya. Pembersihan sarang rayap juga harus dilakukan pada pemeliharaan jendela.
l. Listplank
Pemeliharaan yang dapat dilakukan pada listplank adalah dengan melakukan pemeriksaan rutin terhadap kondisi listplank yaitu setiap enam bulan sekali. Melakukan pembersihan dari kotoran yang melekat dengan menggunakan sikat yang lembut dan air sabun atau deterjen. Apabila terdapat keretakan, maka dapat dilakukan perbaikan dengan cara melakukan pengerokan pada cat lama, kemudian ampelas dan dilakukan pengecatan kembali sesuai dengan warna cat semula.
m. Kunci, Grendel, dan Engsel.
Pemeliharaan kunci, grendel, dan engsel dapat dilakukan dengan cara melakukan periksaan keadaan kunci, grendel dan engsel pada pintu. Memberikan pelumas pada bagian yang bergerak, sekaligus menghilangkan karat yang terbentuk karena kotoran dan cuaca atau debu. Melakukan pemberian pelumas yang dilakukan minimal 2 bulan sekali dengan menggunakan pelumas pasta, pelumas cair atau pelumas yang sesuai.
n. Kebersihan Perabot dan Peralatan
Pemeliharaan yang dapat dilakukan untuk kebersihan perabot dan peralatan bangunan adalah dengan cara membersihkan kotoran dan sampah yang berada di meja sebelum pekerjaan pengelapan dilakukan, kemudian periksa laci meja agar bebas dari debu. Membuang sampah atau puntung rokok yang berada pada asbak. Membersihkan perangkat komputer dengan lap bersih, dan membersihkan sofa dengan kain minimal setiap satu bulan dengan menggunakan shampo khusus sofa. Membersihkan permukaan kayu furniture sampai pada cela-cela kayu, agar bebas dari debu sehingga mengkilap dengan menggunakan furniture polish atau yang setara untuk kayu, logam atau stainless steel dengan metal
polish atau yang setara. Membersihkan kaki kursi dengan
menggunakan lap kering dan memberikan pengharum ruangan agar ruangan tetap wangi dan segar.
o. Pemeliharaan Tata Ruang Luar
Pemeliharaan yang dapat dilakukan untuk pemeliharaan tata ruang luar adalah dengan melakukan pembersihan setiap hari agar tidak ada sampah yang membusuk dan dapat menimbulkan bau tidak enak atau binatang yang bersarang. Melakukan pemotongan rutin terhadap rumput dan tanaman untuk menghindari binatang yang akan bersarang dan bersembunyi. Melakukan penyiraman teratur pada tanaman agar tanaman tumbuh dengan baik dan subut. Sediakan tempat sampah agar tampak bersih dan memudahkan pembuangannya. Melakukan pemotongan rumput dan tanaman yang mati agar tidak mempengaruhi yang lainnya. Melakukan penebangan pohon dan tumbuhan liar yang tumbuh di dekat bangunan, agar akarnya tidak membahayakan pondasi bangunan. Melakukan pemeriksaan dan membersihkan sarang rayap atau serangga.
2.2.7.5. Cat Bangunan
Pengecatan pada dinding sangat penting untuk penampilan bangunan. Agar bangunan tetap terlihat bagus, sebaiknya dilakukan pengecatan ulang pada tembok bangun setiap 2 atau 3 tahun. Kerusakan yang sering terjadi pada cat bangunan adalah sebagai berikut:
a. Menggelembung (blestering).
Penyebab dari cat yang menggelembung (blestering) adalah: 1. Pengecatan pada permukaan tembok yang belum kering. 2. Pengecatan yang dilakukan pada saat terik matahari, sehingga
terkena terik matahari secara langsung.
3. Pengecatan pada permukaan tembok yang sudah terjadi pengapuran.
4. Pengecatan pada permukaan tembok yang kotor dan berminyak.
5. Permukaan tembok yang dilakukan pengecatan mengandung air atau menyerap air.
Cara memperbaiki penyebab terjadinya cat menggelembung adalah:
1. Melakukan pengerokan pada lapisan cat yang menggelembung dan menghaluskan permukaannya dengan kertas ampelas. 2. Memberikan lapisan cat baru sampai seluruh permukaan
tertutup rata.
3. Melakukan pengerokan lapisan yang mengelupas dan
membersihkannya dengan kertas ampelas hingga
permukaannya rata, halus dan kering.
4. Memberikan lapisan cat yang baru hingga permukaannya tertutup rata.
b. Berbintik (Bittiness)
Penyebab dari cat yang berbintik (bittiness) adalah:
1. Adanya debu atau kotoran dari udara, kuas atau alat penyemprot yang tidak kering sempurna.
2. Adanya cairan pada cat yang sudah mengering ikut tercampur dengan cat yang baru.
Cara memperbaiki cat yang berbintik (Bittiness) adalah: 1. Menunggu lapisan cat sampai kering terlebih dahulu
2. Melakukan penggosokan pada permukaan yang akan dilakukan pengecatan dengan kertas ampelas halus dan kemudian membersihkannya.
3. Memberikan lapisan cat baru sampai permukaan rata.
c. Retak-retak (Crazing/Cracking)
Penyebab dari cat yang retak-retak (Crazing/Cracking) adalah: 1. Disebabkan karena lapisan cat yang sudah tua karena
elastisitas cat sudah berkurang.
2. Melakukan pengecatan pada lapisan cat pertama yang belum cukup kering.
3. Pengecatan yang terlampau tebal dan pengeringan yang tidak merata.
Cara memperbaiki cat yang retak-retak (Crazing/Cracking) adalah:
1. Melakukan pengerokan pada seluruh lapisan cat, dan menghaluskan permukaannya dengan kertas ampelas kemudian membersihkannya.
2. Memberikan lapisan cat yang baru. d. Perubahan Warna (Discoloration)
Penyebab dari perubahan Warna (Discoloration) cat adalah: 1. Pigmen yang dipakai tidak tahan terhadap cuaca dan terik
matahari.
2. Adanya bahan pengikat yang bereaksi dengan garam-garam alkali.
Cara memperbaiki perubahan Warna (Discoloration) cat adalah: 1. Memilih jenis cat lain
2. Melakukan kembali persiapan permukaan dan lapisi dengan cat dasar tahan alkali.
e. Sukar mengering (Drying troubles)
Penyebab dari cat sukar mengering (Drying troubles) adalah: 1. Pelaksanaan pengecatan dilakukan pada cuaca yang kurang
baik, misalnya udara lembab.
2. Pelaksanaan pengecatan yang dilakukan pada permukaan yang mengandung lemak, minyak atau berdebu.
Cara memperbaiki cat sukar mengering (Drying troubles) adalah: 1. Melakukan pengerokan pada seluruh lapisan cat, kemudian
membersihkan dan membiarkan permukaannya mengering dan baru dilakukan pengecatan ulang dalam keadaan cuaca yang baik.
2. Melakukan pengerokan seluruh lapisan cat, kemudian membersihkan dan member lapisan cat yang tahan alkali. f. Garis-garis bekas kuas (brush marks)
Penyebab dari garis-garis bekas kuas (brush marks) adalah:
1. Kuas yang terus menerus diulaskan pada saat cat mulai mengering.
2. Permukaan cat yang terlalu kental.
3. Pada saat melaksanaan pengecatan menggunakan kuas yang kotor.
Cara memperbaiki garis-garis bekas kuas (brush marks) adalah setelah lapisan cat mengering, harus dilakukan dengan kertas ampelas, kemudian bersihkan dan dicat dengan cara pengecatan yang benar dan dicat ulang dengan cat yang kekentalannya cukup. g. Daya tutup berkurang (Poor opacity)
Penyebab dari daya tutup berkurang (Poor opacity) adalah: 1. Cat yang terlalu encer.
2. Pengadukan cat yang kurang baik.
Cara memperbaiki daya tutup berkurang (Poor opacity) adalah: 1. Encerkan cat sesuai dengan anjuran, kemudian aduk cat
sehingga merata.
2. Melakukan pengulangan pengecatan sampai cukup rata.
h. Lapisan cat menurun pada beberapa tempat (Sagging)
Penyebab dari lapisan cat menurun pada beberapa tempat (Sagging) adalah dikarenakan pengecatan yang dilakukan secara tidak merata.
Cara memperbaiki lapisan cat menurun pada beberapa tempat (Sagging) adalah membiarkan cat mengering dengan baik kemudian meratakan bagian-bagian yang menurun dengan kertas ampelas. Setelah selesai dilakukan pelaksanaan pengecatan kembali.
i. Kurang mengkilap daripada seharusnya (Loss of Gloss)
Penyebab dari cat kurang mengkilap daripada seharusnya (Loss of
Gloss) adalah:
1. Pengecatan yang dilakukan pada permukaan yang mengandung minyak atau lilin.
2. Pelaksanaan pengecatan pada saat cuaca kurang baik atau lembab.
3. Pelaksanaan pengecatan yang dilakukan pada cat yang sudah tua atau mulai mengapur.
Cara memperbaiki cat kurang mengkilap daripada seharusnya (Loss of Gloss) adalah:
1. Melakukan perataan dengan kertas ampelas dan mengulang pengecatan kayu pada lapisan cat yang sudah tua atau kurang mengkilap.
2. Melakukan pengerokan pada seluruh lapisan cat dari permukaan sebelum melakukan pengecatan yang baru.
2.2.7.6. Mekanikal dan Elektrikal
a. Peralatan Sanitair
Pemeliharaan yang dapat dilakukan pada peralatan saniter adalah dengan cara membersihkan peralatan saniter dengan cairan sabun atau pembersih lain yang tidak meyebabkan terjadinya korosi pada alat saniter yang terbuat dari logam. Melakukan penggosokan dengan spon plastik atau sikat yang lembut, bilas dengan air bersih, kemudian keringkan dengan kain lap yang bersih.
b. Saluran Air Bersih
Pemeliharaan yang dapat dilakukan pada saluran air bersih adalah dengan melakukan pengamatan pada saluran yang tidak terlindungi dari panas matahari. Apabila terjadi kebocoran pada sambungan, harus segera diperbaiki dengan mematikan aliran air dari stop kran terlebih dahulu.
c. Saluran Air Kotor
Pemeliharaan yang dapat dilakukan pada saluran air kotor adalah dengan cara memeriksa saluran tegak air kotor pada bangunan, apabila terdapat kebocoran pada sambungan harus segera diperbaiki. membersihkan saluran terbuka air kotor pada sekitar bangunan dari barang-barang yang dapat menghambat aliran air minimal setiap satu bulan sekali. Pada saluran tertutup air kotor, dilakukan pemeriksanaan melalui bak kontrol saluran air kotor dan kemudian berikan saringan dari batang besi berbentuk jeruji sebagai penghalang agar tidak tersumbat.
d. Kran Air
Pemeliharaan kran air dapat dilakukan dengan cara memeriksa kran air yang ada minimal setiap 2 bulan. Ketika pemeriksaan berlangsung, dilakukan pengencangan baut pengikat putaran kran,
dan apabila terjadi kerusakan langsung dilakukan perbaikan ataupun penggantian kran air.
e. Bak Cuci Piring
Pemeliharaan bak cuci piring dilakukan setiap setelah penggunaan bak cuci piring dengan menggunakan plastik spon yang hasus dan cairan pembersih sabun atau deterjen.
f. Talang Tegak dan Datar
Pemeliharaan yang dapat dilakukan pada talang tegak dan datar dengan melakukan pemeriksaan talang datar harus dilakukan setiap satu tahun sekali. Membersihkan kotoran yang terdapat pada talang datar. Memberikan lapisan meni setiap 2 tahun sekali untuk seng talang agar tetap dapat bertahan dan berfungsi dengan baik. Melakukan pengecatan minimal 4 tahun sekali pada pipa besi atau PCV talang tegak. Apabila talang tegak PVC pecah atau retak karena benturan, harus segera dilakukan perbaikan dengan cara melapis talang yang retak tersebut menggunakan bahan yang sama dengan menggunakan perekat atau lem.
g. Toilet
Pemeliharaan yang dapat dilakukan untuk kebersihan toilet adalah dengan melakukan pembersihan searah jarum jam dimulai dari pintu masuk. Pembersihan dilakukan dari bagian atas menuju bagian bawah pintu. Mengosongkan dan membersihkan semua tempat sampah, asbak, standing ashtray yang ada di dalam toilet. Melakukan pembersihan terhadap urinoir, washtafel, toilet bowl bagian luas dan dalam. Untuk bagian yang sulit dilihat, dapat menggunakan pantulan cermin sebagai bantuan penglihatan. Melakukan pembersihan daun pintu, dinding, ruang kloset bagian luar dan bagian dalam toilet dengan sempurna.
Melakukan penggantian soap dispenser, atau mengisi kembali soap dispenser yang kosong atau kurang. Setelah dua minggu dispenser harus dikosongkan dahulu, cuci bersih kemudian diisi kembali dengan sabun cair. Mengisi roll tissue yang sudah tipis atau basah karena terkena siraman air. Membersihkan tempat wudhu berikut kran airnya. Membuka saluran air pembuangan, kemudian membersihkan kotoran yang menyumbat saluran. Membersihkan noda-noda pada dinding keramik toilet dengan menggunakan lap basah yang bersih ditambahkan dengan floor cleaner, setelah itu dibilas kemudian dikeringkan.
Membersihkan exhaust fan calmic, hand drier dan rak lemari. Membersihkan shower room, kran shower, shower, shower pan. Membersihkan ember, gayung toilet setiap minggu. Melakukan pembersihan terhadap lantai keramik dengan air bersih yang dicampur dengan ceramic cleaner (1 : 20). Melakukan general cleaning minimal sebulan sekali. Membersihkan keset nomad entrance dengan penghisap debu. Keset tersebut harus dicuci setiap minggu. Melakukan pembersihan dan pengeringan toilet setiap kali digunakan.
h. Floor Drain
Pemeliharaan yang dapat dilakukan pada floor drain adalah dengan cara melakukan pemeriksaan saringan air yang terdapat pada lantai kamar mandi atau WC. Usahakan agar selalu terdapat air pada setiap saringan untuk mencegah udara tidak sedap ke dalam ruangan kamar mandi. Memperbaiki tutup saringan apabila terjadi kerusakan. Melakukan pembersihan dari bahan yang menempel pada lubang ujung saluran.
i. Tangki Septik
Pemeliharaan yang dapat dilakukan pada tangki septik adalah dengan cara mencegah masuknya bahan yang tidak larut apabila masuk ke dalam tangki septik. Tidak membuang air bekas mandi ke dalam tangki septic. Periksa bak kontrol apabila tangki septik penuh harus segera dilakukan penyedotan tangki septik setiap 6 bulan sekali.
j. Saluran Drainase Air Hujan
Pemeliharaan yang dapat dilakukan untuk saluran drainase air hujan adalah dengan melakukan pemeriksaan dan memperbaiki parit di sekeliling bangunan. Melakukan pembersihan setiap satu minggu sekali pada saluran drainase air hujan di sekitar bangunan agar tidak terjadi pemampatan. Melakukan perbaikan pada saluran drainase apabila terjadi keretakan, penurunan, dan penggenangan air. Apabila keretakan yang terjadi pada saluran drainase terlalu parah, bagian yang mengalami keretakan dapat dibongkar dan dibangun kembali. Saluran drainase yang menggenang, dapat menjadi sarang nyamuk, sehingga harus dilakukan perbaikan atau penambalan pada bagian yang menggenang. Menimbun dan meratakan bagian tanah yang berlubang agar tidak terdapat genangan air yang dapat menjadi tempat berkembang biak nyamuk.
k. Sistem Elektrikal
Pekerjaan Perawatan, Pemeliharaan instalasi listrik pada bangunan gedung meliputi pekerjaan :
1. Perawatan dan pemeliharaan instalasi listrik dan penerangan perlu memperhatikan penghematan energi listrik.
2. Pemeliharaan panel distribusi tegangan menengah (TM) dan tegangan rendah (TR).
3. Pemeliharaan panel-panel listrik di tiap-tiap lantai gedung. 4. Pemeliharaan genset beserta kelengkapannya.
5. Memeriksa kondisi operasi peralatan listrik dengan menggunakan alat infrared investigation.
l. Panel Daya
Pemeliharaan yang dapat dilakukan terhadap panel daya adalah sebagai berikut:
1. Pemeliharaan panel daya dilakukan lebih teliti, misalnya melakukan pembersihan pada panel daya yang dilakukan karena banyak debu dan kotoran yang harus dibersihkan. Pelaksanaan pembersihan tersebut dilakukan dengan mematikan tegangan dan terlebih dahulu perlu koordinasi dengan setiap bagian yang ada pada bangunan.
2. Pada sambungan mur antara kabel ke panel daya sering terjadi korosi, sehingga harus dilakukan penyemprotan dengan cairan anti korosi, dan mur yang kendor akibat getaran harus dikencangkan kembali setiap enam bulan sekali.
3. Melakukan pengetesan panel daya, fuse yang putus harus segera diganti, lampu-lampu pilot, meter-meter yang rusak juga harus diganti secepatnya. Udara di sekitar panel daya juga harus dijaga dari kelembaban.
4. Melakukan pengecekan terhadap karet-karet pintu panel dan kunci panel setiap enam bulan sekali, dan apabila terjadi kerusakan maka harus segera diganti.
m. Instalasi Kabel Daya
Pada instalasi kabel daya, pengukuran tahanan isolasi dengan Meger harus dilakukan setiap 3-4 tahun sekali. Apabila tahanan isolasi kabel kurang dari 250 kilo Ohm, maka instalasi kabel daya tersebut harus diperbaiki atau diganti.
n. Lampu
Pemeliharaan dan perbaikan yang dilakukan terhadap lampu adalah dengan melakukan pembersihan terhadap debu yang menempel dengan menggunakan lap atau kain bersih, apabila debu sulit dibersihkan, kain pembersih harus dicampur air dan
glass cleaner. Bagian dalam kotak TL harus dibuka pada saat
dibersihkan, kemudian dibersihkan dengan vacuum cleaner. Bila lampu mati, maka lampu tersebut diganti dengan lampu yang baru.
o. Saklar
Pemeliharaan pada saklar yang menggunakan pegas, dapat dilakukan pembersihan setiap satu tahun sekali. Bagian dalam pada saklar terutama pada kontak saklar harus dibersihkan dari debu dan kotoran.
p. Stop Kontak
Pemeliharaan yang dapat dilakukan pada stop kontak adalah dengan cara membersihkan debu dan kotoran pada stop kontak. Kotak kontak yang yang sering digunakan dapat cepat aus, sehingga perlu dilakukan pengecekan pada stop kontak. Apabila terjadi panas atau rusak, maka stop kontak harus segera diganti. q. Sistem Fire Alarm dan Smoke Detector
Pemeliharaan yang dapat dilakukan pada sistem fire alarm dan
smoke detector adalah sebagai berikut:
1. Harus dilakukan pengontrolan terhadap unjuk kerja fire alarm. 2. Apabila ada gangguan atau ada alarm menyala, maka harus segera melakukan pengecekan ke lokasi penyebab alarm menyala untuk mengetahui penyebab terjadinya alarm.
3. Apabila sumber alarm atau penyebab terjadinya alarm bisa diatasi, maka alarm harus digagalkan.
r. Telepon
Pemeliharaan yang dapat dilakukan pada telepon adalah sebagai berikut:
1. Melakukan pemeriksaan kinerja telepon.
2. Apabila menemukan gangguan pada sistem jaringan telepon, maka harus segera melaporkannya ke petugas maintenance telepon untuk segera melakukan pengecekan penyebab terjadinya gangguan dan segera mengatasi gangguan tersebut. s. Tata Suara
Pemeliharaan yang dapat dilakukan pada sistem tata suara adalah sebagai berikut:
1. Harus melakukan pemeriksaan atas unjuk kerja sistem tata suara dari panel pengendali di ruang operator.
2. Apabila menemukan gangguan pada sistem jaringan telepon, maka harus segera melaporkannya ke petugas maintenance dan segera melakukan pengecekan ke lokasi untuk mengetahui penyebab terjadinya gangguan tersebut dan segera memperbaiki atau mengatasi gangguan tersebut.
t. Air Conditioner (AC)
Pemeliharaan yang dapat dilakukan pada air conditioner (AC) adalah sebagai berikut:
1. Melakukan pembersihan pada rumah unti menggunakan sikat atau kain pembersih yang ditambah dengan deterjen.
2. Melakukan pembersihan pada komponen heat exchanger
condenser, koil pipa evaporator, filter dan panic penampung.
Pelaksanaan pembersihan tersebut dilakukan dengan cara
mengeluarkan window AC kemudian dibersihkan
menggunakan sikat atau kain pembersih yang ditambah dengan deterjen.
3. Pekerjaan pembersihan dilakukan setiap bulan.
4. Melakukan pengisian refrigerant dengan cara memasukan refrigerant ke dalam pipa unit melalui lubang pengisian yang telah ada. Pengisian refrigerant dilakukan apabila dianggap perlu dilakukan pengisian refrigerant.
2.2.8 Life Cycle Cost
Perencanaan penggunaan biaya pada suatu bangunan beserta dengan kegiatan pemeliharaan bangunan selama umur layan bangunan disebut dengan life cycle cost (LCC). Analisa life cycle cost merupakan prediksi biaya total aset atau gedung selama gedung tersebut beroperasi. Dengan kata lain, life cycle cost merupakan besar biaya yang harus dikeluarkan oleh suatu gedung, selama umur layan gedung. LCC dapat dihitung dengan menggunakan rumus sebagai berikut:
LCC = Ic+(Mc+Ec+Cc+Oc)+Vc-Rv
Dimana: Ic = Initial Cost Mc = Maintenance Cost Ec = Energy Cost Cc = Cleaning CostOc = Overhead Cost and Management Cost
Vc = Utilisation Cost
Rc = Resale Value
Initial Cost, merupakan besarnya nilai biaya yang dikeluarkan untuk
pembangunan gedung dan harga lahan. Initial cost didapatkan dengan mengalikan luas tanah per m2 dengan harga tanah per m2 ditambah harga
pembuatan gedung, yakni luas bangunan gedung seluruhnya/luas lantai
seluruhnya dikali dengan koefisien pengali dan dikali harga satuan tertinggi per m2 gedung bertingkat.
Maintenance Cost, merupakan besarnya biaya yang harus dikeluarkan
oleh bangunan untuk kegiatan pemeliharaan gedung. Kegiatan pemeliharaan yang dilakukan adalah kegiatan perawatan dan pemeliharaan rutin pada gedung, daur ulang komponen gedung, dan juga perbaikan komponen gedung yang biayanya diambil dari biaya perawatan yang tidak direncanakan.
Energy Cost didapatkan dari total penggunaan energi listrik dan air
selama pada gedung. Cleaning Cost, merupakan perkiraan biaya pembersihan gedung yang mencakup bahan dan alat kebersihan yang digunakan. Overhead cost, merupakan pengeluaran rutin yang dikeluarkan oleh gedung, biaya overhead cost diambil 10% dari besarnya nilai
maintenance cost. Utilisation Cost, biaya untuk utilitas atau kelengkapan
bangunan yang ada pada gedung tersebut. Resale Value, merupakan biaya yang didapatkan apabila gedung tersebut dijual kepada pihak lain.
Untuk menghitung pengeluaran biaya yang harus dilakukan oleh bangunan, dapat menggunakan rumus sebagai berikut:
1. Single Payment FV = (1 + 𝑖)𝑛 𝑥 𝑃𝑉 Dimana: PV = Present Value FV = Future Value i = Discount Factor n = Umur bangunan
2. Anuitas / Anuity / Uniform Series:
VI. Uniform Series Compound Amount
𝐹𝑉 = 𝑋 1 + 𝑖 𝑁 − 1 𝑖
VII. Uniform Series Present Worth
𝑃𝑉 = 𝑋 1 + 𝑖 𝑁 − 1 𝑖 1 + 𝑖 𝑁
Dimana:
PV = Present Value
FV = Future Value
X = Pengeluaran atau penerimaan yang sama pada
setiap periode. i = Discount Factor n = Umur Bangunan 0 1 2 3 4 5 6 7 N-1 N X X X X X X X X X FV PV
3. Geometric Gradient Series Present Worth 𝑃 = 𝑃𝑉 = 𝑋 1 + 𝑓 1 + 𝑖𝐶𝑅 𝑁− 1 𝑖𝐶𝑅 1 + 𝑖𝐶𝑅 𝑁 𝑖𝐶𝑅 = 1 + 𝑖 1 + 𝑓− 1 Dimana: PV = Present Value FV = Future Value
X = Pengeluaran atau penerimaan pada periode
pertama sesudah awal periode.
i = Discount Factor
f = Inflasi
N = Umur Bangunan
iCR = Convenience return factor
FV P PV 0 1 2 3 4 N 𝑋 𝑋(1 + 𝑓) 𝑋(1 + 𝑓)2 𝑋(1 + 𝑓)3 𝑋(1 + 𝑓)𝑁−1
Dari life cycle cost, juga dapat dilakukan perhitungan benefit cost ratio (BCR), yang dimaksudkan untuk mengkaji kelayakan bangunan yang digunakan. BCR didefinisikan sebagai perbandingan antara besarnya manfaat suatu bangunan sepanjang usia bangunan tersebut terhadap biaya bangunan tersebut (dalam hal ini berarti LCC). Apabila nilai BCR lebih besar dari satu, berarti manfaat dari bangunan ini lebih tinggi dibandingkan dengan biaya yang harus dikeluarkan (LCC). Hal ini juga berlaku kebalikannya. Adapun rumus yang digunakan adalah sebagai berikut:
𝐵𝐶𝑅 =𝐵
𝐶 Dimana:
BCR = Benefit Cost Ratio
B = Nilai Manfaat Bangunan
C = LCC
Karena penghitungan BCR dimaksudkan untuk menilai perbandingan antara manfaat dan biaya selama usia bangunan, maka harus diperhitungkan untuk satu tahun acuan, bisa berupa present value maupun future value.
