1 1.1 Latar Belakang
Pembangunan pusat perbelanjaan modern adalah fenomena yang dapat ditemui baik di kota kecil maupun kota besar di Indonesia, keberadaan dari pusat perbelanjaan memiliki dampak tertentu terhadap perkembangan suatu kota (Hariyono,2002). Pusat perbelanjaan sendiri memiliki arti sekelompok pengusaha eceran (retailer) dan kegiatan komersil lainnya yang direncanakan, dikembangkan, dimiliki, dan dioperasikan dalam satu unit bisnis (ICSC,1999).
Menurut International Council of Shopping Center (ICSC) bentuk pusat perbelanjaan secara umum dapat dibagi menjadi dua bentuk yaitu : strip center dan mall. Strip center adalah pusat perbelanjaan berbentuk outlet yang berjejer dan bersatu sebagai gabungan dari kegiatan perdagangan eceran, bagian depan toko umumnya dilengkapi dengan kanopi. Sedangkan mall adalah bangunan tertutup dengan pengatur suhu, memiliki koridor dengan posisi toko yang saling berhadapan, umumnya bentuk
mall ini dibangun dalam standar pusat perbelanjaan tipe regional center atau super regional center. Berbeda dengan strip center
yang cenderung bersifat terbuka (outdoor), mall adalah pusat perbelanjaan yang sifatnya tertutup (indoor). Pusat perbelanjaan yang berkembang di Indonesia umumnya menggunakan konsep
mall yang bersifat tertutup, mengutamakan kenyamanan
pedagang dan pengunjung serta berwujud bangunan berskala besar.
Pusat perbelanjaan modern memiliki kaitan yang erat dengan kehidupan masyarakat kota, pusat perbelanjaan modern telah menjadi bagian dari gaya hidup masyarakat kota, saat ini pusat perbelanjaan modern tidak hanya berfungsi sebagai pasar tempat bertemunya penjual dan pembeli, namun telah menjadi ruang publik tempat masyarakat melakukan interaksi sosial, melakukan pertemuan, bahkan menjadi tempat rekreasi bagi keluarga (Ishnanto, 2010).
Bagi sebagian pihak, pembangunan pusat perbelanjaan modern dianggap memberikan dampak positif bagi kota, terutama jika dilihat dari sudut pandang ekonomi, sebut saja penyerapan tenaga kerja dan sumbangan pajak, selain itu, keberadaan pusat perbelanjaan modern juga dianggap berkontribusi pada perkembangan kota (Ishnanto, 2010). namun, keberadaan pusat perbelanjaan modern juga memiliki beberapa dampak negatif bagi kota, contohnya kemacetan lalu lintas, hal ini disebabkan oleh sifat dari pusat perbelanjaan sebagai konsentrasi massa dan lokasi berdirinya yang dekat dengan jalan raya, apalagi jika jarak antar pusat perbelanjaan berdekatan, tentu saja kemacetan lalu lintas akan menjadi semakin parah. Selain menimbulkan kemacetan lalulintas, keberadaan pusat perbelanjaan modern juga kerap kali memberikan masalah bagi lingkungan terkait dengan konversi daerah resapan air dan Ruang Terbuka Hijau menjadi kegiatan perdagangan dan jasa (www.vivanews.com/, 05 Maret 2011).
Surabaya sebagai kota terbesar kedua di Indonesia setelah Jakarta mulai dipadati dengan pusat perbelanjaan modern, saat ini Surabaya telah memiliki 20 unit pusat perbelanjaan modern, namun, pembangunan pusat perbelanjaan modern di Surabaya saat ini tidak mengindikasikan pertumbuhan perekonomian kota Surabaya dan peningkatan daya beli masyarakat, maraknya pembangunan pusat perbelanjaan modern di Surabaya belakangan ini terjadi karena “kelatahan” dari investor yang berinvestasi pada pembangunan pusat perbelanjaan modern (www.Surabayapost.co.id/ Sabtu, 21 Mei 2011). Berdirinya 20 unit pusat perbelanjaan modern di Surabaya yang tidak diikuti oleh pertumbuhan konsumen potensial mengakibatkan kejenuhan pasar, hal ini diindikasikan dengan menurunnya tingkat okupansi penyewa (tenant) pada beberapa pusat perbelanjaan di Surabaya (www.kabarbisnis.com/ Senin 11 Mei 2009). hal ini lah yang membuat persaingan dalam menarik konsumen antar pusat perbelanjaan di Surabaya menjadi sangat ketat, akibatnya pengusaha membangun pusat perbelanjaan baru berdekatan (kurang dari satu kilometer) dengan pusat perbelanjaan yang telah berdiri sebelumnya, tujuannya adalah menarik pengunjung dari pusat perbelanjaan lama tersebut. padahal menurut shopping
center development handbook jarak minimal antar pusat
perbelanjaan adalah dua setengah kilometer. Pemerintah kota Surabaya sendiri tidak memiliki peraturan yang rinci terkait pembangunan pusat perbelanjaan modern, mendasarkan pada PERDA kota Surabaya No.01 Tahun 2010, pembangunan pusat perbelanjaan modern harus mengacu pada rencana tata ruang kota, namun masih terdapat beberapa pusat perbelanjaan modern yang lokasinya tidak mematuhi peraturan tata ruang yang berlaku, dia antaranya World Trade Center, BG Junction, Pusat Grosir Surabaya dan ITC Mega Grosir.
Bertambahnya jumlah pusat perbelanjaan yang tidak sesuai dengan kebutuhan penduduk kota Surabaya, statisnya luas lahan di kota Surabaya dan ditambah dengan tidak adanya peraturan zonasi yang jelas dari pemerintah kota Surabaya dalam mengatur pembangunan pusat perbelanjaan saat ini, menyebabkan pembangunan pusat perbelanjaan menjadi tidak terarah, padahal jika dilihat dari skala pelayanannya pusat perbelanjaan tidak dapat dibangun pada sembarang lokasi.
Faktor utama penentu kesuksesan aktifitas retail seperti pusat perbelanjaan adalah lokasi (Jones dan Simmons, 1993). Secara garis besar ada dua pemikiran yang menjadi acuan dalam penentuan lokasi kegiatan retail semacam pusat perbelanjaan, pemikiran pertama menganggap lokasi yang tepat untuk kegiatan retail adalah pada daerah pusat kota/CBD, sedangkan pemikiran kedua menganggap bahwa perkembangan kegiatan retail berkembang pada pola desentralisasi wilayah. (Setyawarman, 2009). Menurut data APPBI (Asosiasi Pengusaha Pusat Perbelanjaan Indonesia), kota Surabaya memiliki 20 unit pusat perbelanjaan, delapan unit di antaranya berada di Surabaya pusat.
Penelitian ini berusaha untuk menemukan distribusi spasial pusat perbelanjaan modern di Surabaya dengan memfokuskan penelitian pada wilayah Surabaya pusat. Surabaya pusat dipilih sebagai fokus penelitian karena merupakan daerah CBD dan menjadi konsentrasi pembangunan pusat perbelanjaan modern.
1.2 Rumusan Permasalahan
Pesatnya pertumbuhan jumlah pusat perbelanjaan di Surabaya mulai menunjukkan kejenuhan, hal ini diindikasikan dengan jumlah pusat perbelanjaan modern yang mengalami
oversupply, Terbatasnya lahan, tidak adanya peraturan yang
mengatur pembangunan pusat perbelanjaan modern yang jelas dan persaingan usaha membuat pembangunan pusat perbelanjaan cenderung tidak terkendali dan tidak sesuai dengan rencana tata ruang kota dan menimbulkan beberapa permasalahan seperti : kemacetan lalulintas, konversi ruang terbuka hijau dan persaingan tidak sehat antar pusat perbelanjaan terutama dengan membangun pusat perbelanjaan baru yang lokasinya dekat dengan pusat perbelanjaan lama.
Saat ini kota Surabaya telah memiliki 20 unit pusat perbelanjaan dan delapan unit di antaranya berada di wilayah Surabaya pusat. Berdasarkan permasalahan tersebut maka timbul pertanyaan penelitian : “Di mana sajakah lokasi yang sesuai untuk pembangunan pusat perbelanjaan modern di Surabaya Pusat ?”
1.3 Tujuan dan Sasaran Penelitian
Tujuan penelitian ini adalah menemukan distribusi spasial pusat perbelanjaan di wilayah Surabaya pusat. Untuk mencapai tujuan itu dibuatlah beberapa sasaran penelitian yaitu :
1. Mengidentifikasi faktor – faktor yang menentukan distribusi spasial pusat perbelanjaan modern berdasarkan teori.
2. Identifikasi bobot faktor – faktor yang menentukan distribusi spasial pusat perbelanjaan modern di Surabaya pusat
3. Menemukan distribusi spasial pusat perbelanjaan modern di Surabaya pusat.
1.4 Ruang Lingkup Penelitian 1.4.1 Ruang Lingkup Wilayah
Batasan ruang lingkup wilayah dalam penelitian ini adalah wilayah Surabaya pusat yang terdiri dari 20 Kelurahan di dalam
dalam empat kecamatan yaitu kecamatan Genteng, Kecamatan Bubutan, Kecamatan Tegalsari dan Kecamatan Simokerto. Dengan batas administrasi penelitian sebagai berikut :
• Sebelah utara : Kec. Krembangan, Pabean Cantikan Semampir, Tambaksari, Kenjeran,
Bulak.
• Sebelah Timur : Kec.Mulyorejo, Gubeng • Sebelah Selatan : Kec.Wonokromo
• Sebelah Barat : Kec.Sawahan, Asemrowo
Berdasarkan data dari APPBI Jawa Timur dan DISPERINDAG Kota Surabaya, Pusat perbelanjaan modern yang secara administrasi terletak di wilayah Surabaya pusat adalah : 1. Grand City
2. Surabaya Mall 3. World Trade Center 4. Tnjungan Plaza I - IV
5. Tunjungan City 6. ITC Mega Grosir 7. BG Junction
8. Pusat Grosir Surabaya 1.4.2. Ruang Lingkup Pembahasan
Ruang lingkup pembahasan pada penelitian ini mencakup pusat perbelanjaan modern berskala besar, hal – hal yang berhubungan dengan kajian kebutuhan pusat perbelanjaan dan distribusi spasial pusat perbelanjaan modern di kota Surabaya dengan lokus di Surabaya pusat berdasarkan pada kriteria dalam literatur dengan mengasumsikan pusat perbelanjaan yang menjadi objek studi bersifat homogen dan konsumen berpikir logis dalam memilih pusat perbelanjaan.
1.4.3. Ruang Lingkup Substansi
Ruang lingkup substansi penelitian ini, terkait dengan beberapa konsep yaitu teori lokasi klasik karya Walter Christaler, teori lokasi pusat perbelanjaan pada pusat kota, prinsip distribusi spasial pusat perbelanjaan di Surabaya pusat.
1.5 Manfaat Penelitian
Ada beberapa manfaat yang ingin diberikan oelh penelitian ini, yaitu manfaat teoritis dan manfaat praktis :
1.5.1 Manfaat Teoritis
Manfaat teoritis dari studi ini adalah memberi masukan dalam menentukan zonasi pusat perbelanjaan, dalam hal ini untuk membatasi lokasi pembangunan pusat perbelanjaan di Surabaya pusat.
1.5.2 Manfaat Praktis
Memberikan masukan pada Pemerintah Kota Surabaya dalam menentukan Distribusi spasial Pusat Perbelanjaan Modern di Surabaya pusat berdasarkan pada teori dan peraturan pemerintah yang terkait.
1.6 Sistematika Penulisan
Sistematika penulisan penelitian ini adalah sebagai berikut : Bab I Pendahuluan
Berisi latar belakang dilakukan studi, rumusan masalah dan pertanyaan penelitian, tujuan dan sasaran, ruang lingkup wilayah studi dan substansi pembahasan, manfaat yang ingin dicapai serta sistematika pembahasan.
Bab II Kajian Pustaka
Berisi tentang hasil studi literatur dari beberapa referensi yang berkaitan dengan pembahasan studi. Kajian pustaka menguraikan tentang pengertian pusat perbelanjaan modern, klasifikasinya dan teori lokasi pusat perbelanjaan modern.
Bab III Metode penelitian
Membahas tentang pendekatan dan jenis penelitian, metode pengambilan sampel, metode pengumpulan data, metode analisis, dan tahapan penelitian.
Bab IV Hasil dan Pembahasan
Menjelaskan kondisi eksisting wilayah studi secara umum berdasarkan materi pembahasan, serta pembahasan analisis untuk mencapai tujuan penelitian
Bab V Kesimpulan dan Saran
Pada bagian penutup ini berisi kesimpulan dan rekomendasi. Kesimpulan diperoleh dari semua pembahasan dalam studi untuk menjawab tujuan yang ingin dicapai. Sedangkan rekomendasi diberikan secara praktis di lapangan atau teoritis yang berupa usulan studi lanjutan kepada pihak yang dituju
Gambar 1.1 Kerangka Pemikiran
Sumber : Penulis, 2012
Distribusi spasial pusat perbelanjaan
modern di Surabaya pusat Temuan Studi
terbatasnya lahan dan persaingan usaha membuat pusat perbelanjaan tumbuh tidak terkendali
Rumusan Masalah Penelitian Fenomena Pusat Perbelanjaan modern di kota Minat tinggi investasi pembangunann pusat perbelanjaan modern Latar Belakang Pusat perbelanjaan
Modern menjadi gaya hidup masyarakat kota
Belum ada pedoman yang jelas dalam mengatur pembangunan pusat perbelanjaan di Surabaya Proses Analisa Identfikiasi bobot faktor penentu distribusi spasial pusat perbelanjaan modern Mengidentifkasi faktor penentu distribusi spasial pusat
perbelanjaanern modern
Optimalisasi distribusi spasial pusat perbelanjaan di Surabaya pusat
