BAB I
PENDAHULUAN
A. Latar Belakang
Kebutuhan papan adalah kebutuhan tempat tinggal untuk tidur,
beristirahat, dan berlindung dari hujan atau terik matahari. Ini menjadi salah satu
kebutuhan dasar manusia yang berupa sebuah bangunan. Manusia membutuhkan
rumah sebagai tempat untuk hidup dan bersosialisasi. Rumah dapat berfungsi
sebagai tempat untuk menikmati kehidupan yang nyaman, tempat untuk
beristirahat, tempat berkumpulnya keluarga, dan tempat untuk menunjukkan
tingkat sosial dalam masyarakat. Aktifitas yang paling sering dilakukan di dalam
rumah adalah beristirahat dan tidur. Selebihnya, rumah berfungsi sebagai tempat
beraktivitas antara anggota keluarga atau teman, baik di dalam maupun di luar
rumah pekarangan. Jumlah penduduk Indonesia terus bertambah tiap tahunnya.
Sejalan dengan itu, kebutuhan akan perumahan pun juga akan ikut bertambah.
Perumahan merupakan masalah pokok dan menjadi kebutuhan dasar dari setiap
manusia. Selain itu, perumahan juga merupakan sarana bagi manusia dalam
menciptakan tatanan hidup kemasyarakatan dan membantu menumbuhkan jati diri
yang sebenarnya dari manusia itu.
Bahwa setiap orang berhak hidup sejahtera lahir dan batin, bertempat
tinggal, dan mendapatkan lingkungan hidup yang baik dan sehat, yang merupakan
pembentukan watak serta kepribadian bangsa sebagai salah satu upaya
membangun manusia Indonesia seutuhnya, berjati diri, mandiri, dan produktif.1
Dalam kehidupan bermasyarakat, manusia merupakan insan sosial
sekaligus sebagai insan ekonomi. Sebagai ‘insan sosial’, manusia memandang
rumah dalam fungsinya sebagai pemenuhan kebutuhan sosial budayanya dalam
masyarakat. Sedangkan sebagai ‘insan ekonomi’ fungsi rumah dipandang sebagai
investasi jangka panjang yang akan meperkokoh jaminan kehidupan dan
penghidupannya dimasa mendatang. Terdapatnya berbagai permasalahan dibidang
perumahan dan pemukiman di Indonesia antara lain disebabkan oleh pengaruh
pertumbuhan penduduk dan urbanisasi yang cukup pesat, dimana
perkembangannya cenderung lebih cepat dari pada kemampuan penyediaan
kebutuhan perumahan beserta sarana dan prasarananya yang cukup memadai.
Belum lagi termasuk perbaikan perumahan dan lingkungan kumuh yang banyak
tersebar diwilayah perkotaan, terutama di kota-kota besar.
Bahwa pertumbuhan dan pembangunan wilayah yang kurang
memperhatikan keseimbangan bagi kepentingan masyarakat berpenghasilan
rendah mengakibatkan kesulitan masyarakat untuk memperoleh rumah yang layak
dan terjangkau .2 Apabila tidak segera ditangani secara terencana dan terpadu,
maka masalah tersebut akan terus berlanjut dan meningkat seirama dengan
1
Konsiderans (a) Undang-undang Nomor 1 Tahun 2011 Tentang Perumahan dan Kawasan Pemukiman.
2
pertumbuhan penduduk, dinamika kependudukan, serta oleh berbagai tuntutan
ekonomi, sosial budaya, yang senantiasa berkembang.
Mengingat arti pentingnya penyediaan perumahan dan permukiman yang
layak bagi masyarakat, maka masalah tersebut perlu ditangani secara mendasar
dan seksama. Hal tersebut menyangkut berbagai aspek kehidupan dan harkat
hidup manusia yang secara langsung turut mempengaruhinya. Kedudukan rumah
merupakan suatu kebutuhan primer bagi setiap masyarakat, maka dari itu rumah
sangatlah penting. Di Negara Indonesia saat ini, yang memiliki jumlah penduduk
yang sangat banyak dan beragam serta masyarakat yang memiliki tingkat finansial
yang berbeda-beda pula, maka cara untuk memiliki rumah pun beragam. Salah
satu cara untuk dapat memiliki rumah dengan mudah adalah dengan pembelian
rumah secara kredit.
Menurut Kamus Besar Bahasa Indonesia, salah satu pengertian kredit
adalah pinjaman uang dengan pembayaran pengembalian secara mengangsur atau
pinjaman sampai batas jumlah tertentu yang diizinkan oleh bank atau badan lain.
Dalam pasal 1 butir 11 UU No. 10 Tahun 1998 dirumuskan bahwa kredit adalah
penyediaan uang atau tagihan yang dapat dipersamakan dengan itu, berdasarkan
persetujuan atau kesepakatan pinjam-meminjam antara bank dengan pihak lain
yang mewajibkan pihak peminjam untuk melunasi utangnya setelah jangka waktu
tertentu dengan pemberian bunga.3
Berbicara tentang pembangunan berarti berbicara mengenai pembiayaan
yang merupakan salah satu faktor menentukan bagi pelaksanaan pembangunan
3
itu. Biaya pembangunan berasal dari berbagai sumber, antara lain dari kredit bank
yang disalurkan baik oleh Bank Pemerintah maupun Bank Swasta. Perjanjian
kredit sangat berfungsi penting untuk menunjang pembangunan dan karena itu
mendorong kita untuk menilai apakah perjanjian kredit itu dari segi hukumnya
memenuhi unsur-unsur yang diperlukan, sehingga mampu menjamin agar kredit
itu dapat dilunaskan kepada Bank setelah jangka waktu yang diperjanjikan. Juga
dari segi pelaksanaannya perlu diadakan penelitian untuk mengatasi
masalah-masalah yang menjadi hambatan-hambatan kredit dalam praktek.
Bank adalah badan usaha yang menghimpun dana dari masyarakat dalam
bentuk simpanan dan menyalurkannya kepada masyarakat dalam bentuk kredit
dan atau bentuk-bentuk lainnya dalam rangka meningkatkan taraf hidup rakyat
banyak.4 Oleh karena itu, umumnya fungsi Bank adalah menerima berbagai
bentuk simpanan dari masyarakat, memberikan kredit baik bersumber dari dana
yang diterima dari masyarakat maupun dana yang diperoleh dari pemilik bank
(pemegang saham), pemerintah maupun Bank Indonesia. Bank merupakan
lembaga perantara yang menghimpun dana dan menempatkannya dalam bentuk
aktiva produktif yaitu kredit. Jika diperhatikan bahwa fungsi Perbankan dewasa
ini dituntut untuk menjadi media alur pembangunan, guna mendukung
pelaksanaan program pembangunan nasional.
Tugas bank guna mendukung pembangunan nasional secara jelas
tercantum dalam Undang-Undang Perbankan 1992 yaitu Perbankan Indonesia
bertujuan menunjang pelaksanaan pembangunan nasional dalam rangka
4
peningkatan, pemerataan, dan stabilitas nasional ke arah peningkatan
kesejahteraan rakyat banyak sehingga jelas bahwa fungsi perbankan di Indonesia
disamping sebagai penghimpun dan penyalur dana masyarakat memiliki peran
untuk melakukan pembangunan nasional.
Salah satu bentuk penyaluran dana bank kepada masyarakat, yaitu dalam
bentuk kredit masih merupakan pilihan utama bank. Hal ini terlihat dari data
perbulan Agustus 1995. Dari total aset seluruh bank umum sebesar 372.667
milyar, jumlah kredit yang diberikan sekitar 249.294 atau 67 %, sedangkan
penempatan dana dalam bentuk pemberian kredit, yang jika dikelola dengan
hati-hati akan memberikan hasil yang tidak kecil bagi bank itu sendiri maupun
perekonomian nasional.5
Perjanjian kredit perlu mendapat perhatian yang khusus baik oleh Bank
sebagai kredit maupun oleh nasabah sebagai debitur, karena perjanjian kredit
mempunyai fungsi yang sangat penting dalam pemberian, pengelolaannya
maupun penatalaksanaan kredit itu sendiri.6
Kredit disamping kegiatan pengerahan dana dari masyarakat merupakan
kegiatan utama dari bank-bank umum di Indonesia karena dua alasan :
1. Bunga kredit merupakan sumber-sumber pendapatan utama
2. Dalam kegiatan penyaluran kredit sumber dana dari kredit itu berasal
terutama dari dana-dana yang dikerahkan oleh bank dari masyarakat
5
Deni Sri Imaniyati.,Pengantar Hukum Perbankan Indonesia, 2010, Bandung : PT. Refika Aditama . hlm, 137
6
Muhammad Djumhana, Hukum Perbankan di Indonesia, 1996, Bandung : PT. Citra Aditya Bakti., hlm. 241.
berupa simpanan. Kredit bank merupakan lembaga yang peranannya
sangat strategis bagi pembangunan perekonomian dan bagi perkembangan
usaha bank itu sendiri serta sarat dengan berbagai pengaturan (memiliki
aspek yuridis).7
Kredit Pemilikan Rumah adalah salah satu fasilitas kredit yang diberikan
oleh bank kepada nasabah khususnya dalam jual beli rumah. Pelayanan kredit ini
diberikan hampir semua bank yang mempunyai fasilitas Kredit Pemilikan Rumah
baik bank-bank swasta ataupun bank Pemerintah. Untuk memenuhi kebutuhan
akan perumahan oleh pemerintah maupun pihak swasta memberikan kemudahan
bagi mereka yang belum memiliki rumah sendiri dan tidak dapat membeli secara
tunai maka dapat membeli dan memiliki rumah melalui fasilitas Kredit Pemilikan
Rumah (KPR) dari Bank Tabungan Negara yang lebih dikenal KPR-BTN.
Selain pengajuan Kredit Pemilikan Rumah (KPR) oleh perorangan secara
langsung melalui perbankan ada pula perusahaan pengembang (developer) selaku
pihak yang kegiatan usahanya adalah membangun dan menjual perumahan kepada
konsumen. Pembelian rumah oleh konsumen melalui pengembang dilakukan
dengan 2 (dua) cara, yaitu :
1. Sistem tunai bertahap, yaitu konsumen membayar secara bertahap dengan
jangka waktu sampai dengan 1 tahun langsung kepada pengembang
(developer);
2. Sistem Kredit Pemilikan Rumah (KPR), yaitu dengan cara kredit yang
7Ibid
pembayarannya dilakukan dalam jangka waktu sampai dengan 15 tahun.8
Banyaknya kasus di bidang perbankan, salah satunya yaitu masalah kredit
macet. Kredit macet atau problem loan adalah kredit yang mengalami kesulitan
pelunasan akibat adanya faktor-faktor atau unsur kesengajaan atau kondisi di luar
kemampuan debitur. Kredit macet yaitu kredit yang pengembalian pokok
pinjaman dan pembayaran bunganya terdapat tunggakan telah melampaui 270
hari. Kredit macet merupakan kondisi dimana pihak bank merasa dirugikan.
Pengalaman dana kredit macet akhir-akhir ini telah mengacu kalangan perbankan
untuk lebih berhati-hati dalam mengatur alokasi dana kredit. Di samping
peningkatan sistem pembinaan nasabah, rencana kredit disusun lebih matang,
analisis atas permohonan kredit lebih terarah dan pengamanan kredit juga lebih
digalakkan. Semua ini adalah bertujuan untuk meningkatkan pelayanan terhadap
kebutuhan pembiayaan masyarakat. Aktivitas Bank yang terbanyak akan
berkaitan erat secara langsung ataupun tidak langsung dengan kegiatan
perkreditan.9
Perbankan Indonesia dalam melakukan usahanya berasaskan demokrasi
ekonomi dengan menggunakan prinsip kehati-hatian.10 Prinsip kehati-hatian
(prudent) adalah salah satu konkretisasi dari prinsip kepercayaan dalam suatu
8
Edwyn Agung. Pelaksanaan Perjanjian Kredit Pemilikan Rumah (KPR) di PT. BANK
DANAMOND INDONESIA, tbk Cabang Smarang Pemuda. Tesis Program Studi Magister
Kenotariatan Program Pascasarjana Universitas Diponegoro Semarang, 2008., hlm. 4
9
http://eprints.uny.ac.id/8968/2/BAB%201%20-09409131003.pdf diakses pada tanggal 21 September 2015.
10
pemberian kredit. Di samping pula sebagai suatu perwujudan dari prinsip prudent
banking dari seluruh kegiatan perbankan. Untuk mewujudkan prinsip ini dalam
pemberian kredit berbagai usaha pengawasan dilakukan baik pengawasan internal
(dalam bank itu sendiri) maupun eksternal (pihak luar). Untuk itulah Bank
Indonesia mengeluarkan berbagai macam ketentuan antara lain mengenai batas
maksimum pemberian kredit (legal lending limit).11
Pemerintah telah cukup mencurahkan perhatian pada penyempurnaan
peraturan-peraturan hukum di bidang perbankan. Mulai dari undang-undang
hingga peraturan yang sifatnya teknis sudah cukup tersedia. Bahkan peraturan
yang berhubungan dengan prinsip kehati-hatian pun (prudential regulation) sudah
sangat memadai. Namun demikian, kelengkapan peraturan terutama menyangkut
prinsip kehati-hatian tidaklah cukup untuk dijadikan ukuran bahwa perbankan
nasional lepas dari segala permasalahan. Salah satu faktor yang membuat sistem
perbankan nasional keropos adalah akibat perilaku para pengelola dan pemilik
bank yang cenderung mengeksploitasi dan atau mengabaikan prinsip kehati-hatian
dalam berusaha. Disamping faktor penunjang lain yakni lemahnya pengawasan
dari Bank Indonesia (BI). Pelaksanaan prinsip kehati-hatian merupakan hal
penting guna mewujudkan sistem perbankan yang sehat, kuat dan kokoh.
Krisis perbankan yang melanda Indonesia sepanjang tahun 1997 hingga saat ini
menunjukkan betapa lemahnya komitmen untuk melaksanakan prinsip
kehati-hatian dikalangan pelaku bisnis perbankan. Oleh karena itu, dukungan control
terhadap aktivitas perbankan oleh Bank Indonesia (BI) dengan kewajiban
11
melaksanakan prinsip kehati-hatian merupakan solusi terbaik dalam rangka
menjaga dan mempertahankan eksistensi perbankan, yang pada akhirnya
menumbuhkan kepercayaan masyarakat kepada industri perbankan itu sendiri.12
Perjanjian kredit bank selalu menarik perhatian publik dan menjadi isu
pembicaraan, baik di kalangan akademisi maupun praktisi hukum sampai saat ini.
Kredit bank masih memegang peranan penting untuk mendorong dan
memberdayakan kegiatan ekonomi, sehingga permasalahan sekitar perjanjian
kredit tetap relevan untuk dibahas.13
Berdasarkan uraian diatas penulis tertarik untuk mengangkat permasalahan
yang berkaitan dengan Penerapan Prinsip Kehati-hatian dalam Perjanjian Kredit
Pemilikan Rumah (Studi Bank Tabungan Negara Kantor cabang Medan ).
B. Permasalahan
Berdasarkan uraian latar belakang diatas, maka yang menjadi rumusan
masalah dalam skripsi ini adalah :
1. Bagaimana pelaksanaan perjanjian kredit pemilikan rumah oleh Bank
Tabungan Negara?
2. Apa sajakah hambatan yang dihadapi oleh Bank Tabungan Negara
dalam pelaksanaan perjanjian kredit pemilikan rumah?
12
Rizky Maulana Harja, Pelaksanaan Prinsip Kehati-hatian dalam Perjanjian Kredit (Studi Kasus di Bank NTB), Jurnal Ilmiah di Fakultas Hukum Universitas Mataram, 2013., hlm. 7
13
3. Bagaimana penerapan prinsip kehati-hatian dalam perjanjian kredit
pemikan rumah pada PT. Bank Tabungan Negara Kantor Cabang
Medan?
C. Tujuan Penulisan
Adapun yang menjadi tujuan pembahasan penulisan skripsi ini adalah :
1. Untuk mengetahui pelaksanaan Perjanjian Kredit Pemilikan Rumah
oleh Bank Tabungan Negara (BTN).
2. Untuk mengetahui hambatan yang dihadapi oleh Bank Tabungan
Negara dalam pelaksanaan perjanjian kredit pemilikan rumah
3. Untuk mengetahui penerapan prinsip kehati-hatian Bank Tabungan
Negara dalam pemberian Kredit Pemilikan Rumah.
D. Manfaat Penulisan
Manfaat dari penulisan skripsi ini adalah sebagai berikut :
1. Manfaaat Teoritis
a. Menambah pengetahuan tentang hal-hal yang berhubungan dengan
perjanjian kredit pemilikan rumah.
b. Memperkaya dan menambah ilmu pengetahuan bagi perkembangan ilmu
hukum pada umumnya dan hukum perdata, khususnya dalam bidang
c. Hasil penelitian ini dapat menambah referensi sebagai bahan acuan bagi
penelitian yang akan datang.
2. Manfaat secara Praktis
Penulisan skripsi ini diharapkan dapat menjadi bahan kajian bagi para
pembaca dan para pelaku bisnis perbankan, baik debitur maupun kreditur agar
dapat memahami bagaimana pelaksanaan pemberian kredit oleh pihak perbankan,
serta penerapan prinsip kehati-hatian dalam perjanjian Kredit Pemilikan Rumah
(KPR) .
E. Keaslian Penulisan
Keaslian penulisan merupakan suatu tanda bagi penulis bahwa apa yang
dibuat, disusun, dan dijelaskan pada tugas akhir ini merupakan suatu hasil karya
dan hasil buah pikiran sendiri. Penulis tidak melihat atau mencontoh hasil skripsi
orang lain untuk menjadi sebuah karya yang diakui sebagai hasil karya sendiri.
Penulis telah melakukan uji bersih terhadap judul yang penulis angkat
yaitu tentang “ Penerapan Prinsip Kehati-hatian dalam Perjanjian Kredit
Pemilikan Rumah pada Bank Tabungan Negara Kantor Cabang Medan)” di
seluruh daftar skripsi di Perpustakaan Fakultas Hukum Universitas Sumatera
Utara dan arsip yang ada di Departemen Hukum Perdata, akan tetapi penulis tidak
menemukan adanya kesamaan judul ataupun permasalahan dengan judul
Oleh karena itu, tulisan ini merupakan buah karya asli penulis yang
disusun berdasarkan dengan asas-asas keilmuan yang jujur, rasional, dan ilmiah.
F. Metode Penelitian
Metode penelitian yang dipergunakan dalam penelitian dalam
penyelesaian skripsi ini terdiri dari :
1. Jenis Penelitian
Metode yang digunakan pada penelitian ini yaitu metode penelitian yuridis
normatif.14 Penelitian yuridis normatif disebut juga penelitian hukum doktrinal.
Pada penelitian hukum jenis ini, hukum dikonsepkan sebagai apa yang tertulis
dalam peraturan perundang-undangan (laws in books) atau hukum dikonsepkan
sebagai kaidah atau norma yang merupakan patokan berperilaku manusia yang
dianggap pantas. Serta wawancara dengan pihak Bank Tabungan Negara Kantor
Cabang Medan. Penelitian ini menggunakan pendekatan yuridis empiris.
Pendekatan yuridis digunakan untuk menganalisis berbagai peraturan
perundang-undangan terkait dengan Perjanjian kredit. Sedangkan pendekatan empiris
digunakan untuk menganalisis hukum yang yang dilihat sebagai perilaku
masyarakat yang berpola dalam kehidupan masyarakat yang selalu berinteraksi
dan berhubungan dalam aspek kemasyarakatan.15
14
Soejono Soekanto, Pengantar Penelitian Hukum, Jakarta: UI Press,2006, hal. 7
15
2. Sumber Data
Sumber data penelitian ini berdasarkan dengan data, yang terdiri dari :
a. Bahan hukum primer, yaitu bahan-bahan hukum yang mengikat yaitu
Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPerdata), Undang- Undang
Nomor 10 Tahun 1998 Tentang Perubahan Atas Undang-Undang Nomor 7
Tahun 1992 Tentang Perbankan, Undang-undang Nomor 1 Tahun 2011
Tentang Perumahan dan Kawasan Pemukiman, serta Peraturan
Perundang-Undangan lainnya.
b. Bahan hukum sekunder, yaitu bahan yang memberi petunjuk maupun
penjelasan terhadap bahan hukum primer yaitu berupa bahan yang
berhubungan dengan topik penulisan skripsi ini buku-buku karangan para
sarjana, hasil penelitian, undang-undang, internet, ataupun jurnal yang
membahas tentang Kredit Pemilikan Rumah (KPR).
c. Bahan hukum tersier, yaitu bahan yang memberikan petunjuk, maupun
penjelasan terhadap bahan hukum primer dan sekunder seperti kamus,
ensiklopedia, dan lain-lain.
3. Alat Pengumpulan Data
Penulis mengumpulkan data-data dalam penulisan skripsi ini dengan cara
a. Penelitian Kepustakaan (Library Research), yaitu dengan mempelajari
peraturan perundang-undangan, buku, situs internet yang berkaitan dengan
judul skripsi ini yang bersifat teoritis ilmiah yang dapat dipergunakan
sebagai dasar dalam penelitian dan menganalisa yang dihadapi.
b. Penelitian Lapangan (Field Research) yaitu suatu metode pengumpulan
data-data yang dilakukan dengan cara meneliti langsung, dengan mencari
data-data ke lapangan sesuai dengan yang dibutuhkan. Dalam penulisan
skripsi ini penulis melakukan penelitian lapangan pada Bank Tabungan
Negara Cabang Medan dengan melalui wawancara.
4. Analisis Data
Metode yang digunakan dalam menganalisis data adalah analisis kualitatif,
yaitu data yang diperoleh kemudian disusun secara sistematis dan selanjutnya
dianalisis secara kualitatif untuk mencapai kejelasan masalah yang akan dibahas
dan hasilnya tersebut dituangkan dalam bentuk skripsi.
G. Sistematika Penulisan
BAB I : Pada bab ini penulis menguraikan hal-hal umum yang mendasari
penulisan skripsi ini yaitu: latar belakang, permasalahan, tujuan penulisan,
manfaat penulisan, keaslian penulisan, metode penelitian dan sistematika
BAB II : Pada bab ini penulis menguraikan secara umum tentang: Istilah
kredit bank dan pengertian perjanjian kredit, jenis-jenis hukum perjanjian kredit
serta Asas hukum perjanjian kredit, Pengertian Kredit Pemilikan Rumah (KPR),
syarat-syarat sahnya suatu perjanjian kredit, akibat hukum suatu perjanjian kredit,
dan hapusnya perjanjian kredit.
BAB III : Pada bab ini penulis menguraikan tentang prinsip kehati-hatian
bank dalam perjanjian kredit yang berisi tentang pengertian prinsip kehati-hatian,
prinsip kehati-hatian dalam UU Perbankan, pentingnya prinsip kehati-hatian
dalam perjanjian kredit dan Jaminan Kredit.
BAB IV : Pada bab ini penulis membahas tentang Pelaksanaan prinsip
kehati-hatian Bank Tabungan Negara yang diaplikasikan dalam perjanjian kredit
pemilikan rumah yang antara lain tentang: Gambaran umum PT. Bank Tabungan
Negara, pelaksanaan pemberian kredit pemilikan rumah pada Bank Tabungan
Negara, Hambatan yang dihadapi oleh Bank Tabungan Negara dalam pelaksanaan
perjanjian kredit pemilikan rumah, serta Penerapan prinsip kehati-hatian Bank
Tabungan Negara dalam pemberian kredit pada PT. Bank Tabungan Negara
Kantor Cabang Medan.
BAB V : Dalam bab ini merupakan kesimpulan dan saran berdasarkan apa
yang telah dikemukakan oleh penulis pada bab-bab yang telah dikemukakan
