NH Korindo Sekuritas Indonesia
Please consider the rating criteria & important disclaimer
Company Report | May 24, 2018
Price date as of
May 23, 2018
52 wk range (Hi/Lo)
715 / 496
Pakuwon Jati Tbk | Summary (IDR bn)
Source: Company Data, Bloomberg, NHKS Research
PWON mencatatkan pendapatan bersih dan laba bersih masing
-
masing
sebesar Rp1,65 triliun (+19,5% y
-
y) dan Rp563 miliar (+61,8% y
-
y) pada
1Q18. Kinerja penjualan tanah dan bangunan (sale of land and buildings)
tercatat naik menjadi Rp281 miliar (+74,2% y
-
y). Margin laba bersih PWON
juga tercatat naik menjadi 34,2% dari 25,2% pada 1Q17. Meskipun
demikian,
marketing sales
PWON tercatat turun menjadi Rp605 miliar (
-7,3% y
-
y).
Secara geografis, pendapatan dari Surabaya naik menjadi Rp981 miliar
(+58,5% y
-
y), yang ditopang oleh
proyek Pakuwon Mall dan Pakuwon City.
Namun kami memperkirakan bahwa kontribusi dari Jakarta akan meningkat
seiring dengan
pembangunan proyek kondominium di Kota Kasablanka
Phase 2 yang hampir selesai
.
Konsistensi Kinerja Segmen Pendapatan Berulang
Pada 1Q18, PWON berhasil mencatatkan
pendapatan berulang tertinggi
sebesar Rp828 miliar
(+22,5% y
-
y). Adapun, kontribusi segmen ini juga
mencapai 50,3% yang meningkat dari 49,1% pada 1Q17 dan 49,5% dari
1Q16. Jika melihat tren pendapatan berulang yang konsisten naik pada
setiap kuartalnya, kontribusi segmen ini terus akan lebih besar ke
depannya. Hal ini membuat kinerja
PWON lebih tahan dan stabil
menghadapi kondisi industri properti yang masih belum pulih.
Target Harga Rp625
Kami menggunakan estimasi
discount to RNAV
sebesar 61,7% (rata
-
rata 3
tahun terakhir) sebagai basis metode valuasi. Saat ini, saham PWON
diperdagangkan dengan
discount to RNAV
2018F sebesar 68,8%.
2016/12A
2017/12A
2018/12E
2019/12E
Net Revenues
4,841
5,718
6,284
6,869
Net Revenues growth
4.7%
18.1%
9.9%
9.3%
EBITDA
2,567
3,175
3,477
3,770
Net Profit Margin
34.5%
32.8%
33.5%
33.9%
Sekilas tentang PWON
PWON adalah salah satu perusahaan pengembang properti yang berfokus pada segmen
pusat perbelanjaan, kondominium, perkantoran maupun kombinasi ketiganya
(superblok). Proyek
-
proyek yang digarap PWON tersebar di dua kota metropolitan
terbesar di Indonesia, dengan rasio pendapatan 40,4% (Jakarta) dan 59,6% (Surabaya).
Proyek
-
proyek tersebut berada di lokasi yang strategis dan mengincar segmen
menengah
-
atas.
Dengan portfolio beberapa superblok seperti Kota Kasablanka, Gandaria City di Jakarta
dan Tunjungan City, Pakuwon Mall di Surabaya; PWON berhasil menyeimbangkan rasio
pendapatan berulang dan pendapatan dari penjualan properti. Selain tengah menggarap
beberapa proyek baru, PWON juga masih memiliki persediaan tanah di area superblok
untuk rencana ekspansi mendatang. Dalam beberapa tahun terakhir, PWON juga
berkespansi ke segmen kota mandiri melalui proyek Pakuwon City dan Grand Pakuwon di
Surabaya.
Industri Pengembang Properti Indonesia di ASEAN
Indonesia merupakan negara terluas yang memiliki persediaan tanah dan jumlah
penduduk terbanyak di ASEAN. Hal tersebut menjadikan Indonesia sebagai lokasi yang
baik bagi bisnis pengembang properti. Pengembang properti Indonesia memiliki
persediaan tanah yang lebih besar daripada pengembang di negara ASEAN. Seperti BKSL,
mempunyai persediaan lahan 14.666 hektar dan BSDE 3.966 hektar.
Sektor properti di Indonesia dan Filipina menjadi yang paling bersaing di antara negara
ASEAN. Pengembang
-
pengembang properti di negara tersebut mencatatkan
gross
margin
yang lebih baik walaupun mempunyai total aset yang lebih rendah dari negara
-negara lainnya.
Megaworld Corp
2,910
6,212
8.65%
62%
41%
12.6%
9.4%
11.6x
1.1%
Persediaan tanah : landbank
Pendapatan dari penjualan properti :
development revenue
Source: Company, Bloomberg, NHKS research
Source: Company, Bloomberg, NHKS research
Source: Company, Bloomberg, NHKS research
Margin Ratios | 1Q17
-
1Q18
Operational Performance
Quarterly Revenue (IDR bn) | 1Q15
-
1Q18
Quarterly Marketing Sales (IDR bn) | 1Q15
-
1Q18
Source: Company, NHKS research
Revenue Breakdown | 1Q18
Land Bank
Location
Area (ha)
Kota Kasablanka
South Jakarta
6.5
Gandaria City
South Jakarta
1.9
Simatupang
South Jakarta
4.5
Daan Mogot
West Jakarta
11.0
Bekasi
Greater Jakarta
3.6
Tunjungan City
Central Surabaya
3.2
Pakuwon City Township
East Surabaya
212.6
Outside Pakuwon City
East Surabaya
21.5
Grand Pakuwon Towship
West Surabaya
162.9
Pakuwon Mall
West Surabaya
3.9
Royal Plaza
West Surabaya
1.8
Outside Grand Pakuwon
West Surabaya
6.9
Total Area
439.3
Land Bank Portofolio | 1Q18
Multiple Valuation
Forward P/E band | Last 3 years
Discount to NAV band | Last 3 years
Rating and target price
Date
Rating
Target Price
Last Price
Consensus
vs Last Price
vs Consensus
03/28/2018
Buy
700
605
734
+15.7%
-
4.6%
05/23/2018
Buy
625
496
725
+26.0%
-
13.8%
Closing and Target Price
Source: NHKS research
Analyst Coverage Rating
Source: Bloomberg
Source: NHKS research
Source: NHKS research
NH Korindo Sekuritas Indonesia (NHKS) stock ratings
1.
Period: End of year target price
2.
Rating system based on a stock’s absolute return from the date of publication
Buy
: Greater than +15%
Hold
:
-
15% to +15%
Sell
: Less than
-
15%
Summary of Financials
DISCLAIMER
This report and any electronic access hereto are restricted and intended only for the clients and related entity of PT NH Korindo Sekuritas Indonesia. This report is only for information and recipient use. It is not reproduced, copied, or made available for others. Under no circumstances is it considered as a selling offer or solicitation of securities buying. Any recommendation contained herein may not suitable for all investors. Although the information here is obtained from reliable sources, it accuracy and completeness cannot be guaranteed. PT NH Korindo Sekuritas Indonesia, its affiliated companies, respective employees, and agents disclaim any responsibility and liability for claims, proceedings, action, losses, expenses, damages, or costs filed against or suffered by any person as a result of acting pursuant to the contents hereof. Neither is PT NH Korindo Sekuritas Indonesia, its affiliated companies, employees, nor agents liable for errors, omissions, misstatements, negligence, inaccuracy arising herefrom.
All rights reserved by PT NH Korindo Sekuritas Indonesia
PWON Summary
Last Price (IDR) 496
Target Price (IDR) 625 2016/12A 2017/12A 2018/12E 2019/12E Rating: Buy ROE 16.3% 15.7% 15.1% 14.4% ROA 8.5% 8.5% 8.6% 8.9% ROIC 15.0% 15.8% 15.4% 15.4% EBITDA/Equi ty 25.1% 26.7% 25.0% 23.3% In IDR bn 2016/12A 2017/12A 2018/12E 2019/12E EBITDA/As s ets 13.0% 14.4% 14.2% 14.4% Net Revenue 4,841 5,718 6,284 6,869 Ca s h Di vi dend (IDR bn) 217 217 217 217 EBITDA Margin 53.0% 55.5% 55.3% 54.9% Current Ra ti o 133% 172% 191% 213% Interes t Expens es (202) (294) (277) (276) Qui ck Ra ti o 57% 78% 100% 106% In IDR bn 2016/12A 2017/12A 2018/12E 2019/12E 2016/12A 2017/12A 2018/12E 2019/12E Ca s h 2,432 3,406 4,739 4,659 Pri ce /Ea rni ngs 16.3x 17.6x 11.4x 11.4x
In IDR bn 2016/12A 2017/12A 2018/12E 2019/12E 2016/12A 2017/12A 2018/12E 2019/12E Net Income 1,671 1,873 2,104 2,332 DCF (IDR bn)
