37 BAB III
OBJEK PENELITIAN
III.1. Objek Penelitian III.1.1. Sejarah Singkat
PT UBN didirikan dengan akta Notaris Abdul Latief, SH, Nomor 104 tertanggal 29 Oktober 1971 di Jakarta, akta pendirian telah disahkan oleh Menteri Kehakiman Republik Indonesia dengan Surat Keputusan No. YA5/275/11 tanggal 1 Desember 1972, serta diumumkan telah mengalami beberapa perubahan, dan perubahan yang terakhir dengan akta Notaris Martin Roestamy, SH, MH, Nomor 1 Tanggal 2 Januari 2010 mengenai Perubahan Susunan Direksi Perusahaan.
Sesuai dengan anggaran dasarnya, perusahaan bergerak di bidang jasa pengelolaan dan persewaan gedung. Selain itu, perusahaan juga menjalankan kegiatan usahanya dalam bidang pembangunan baik sebagai perencana maupun pelaksana untuk gedung-gedung bertingkat, perkantoran, pembangunan gedung hotel, rumah tinggal, gedung olahraga dan sarananya termasuk mengadakan pengawasan untuk perbaikan atau renovasi, perawatan dan perluasan pembangunan. Sesuai dengan anggaran dasarnya, maksud dan tujuan tersebut antara lain : menjalankan usaha dalam bidang pembangunan perumahan, perkantoran, apartemen, restoran, pertokoan, pusat niaga, serta menyewakannya beserta fasilitas-fasilitasnya. Disamping itu memperoleh tanah-tanah untuk dimatangkan untuk bangunan-bangunan serta mengalihkan hak atas tanah yang
38 sudah dimatangkan kepada pihak lain, dengan atau tanpa bangunan, menjalankan usaha bidang jasa cleaning service, jasa keamanan, jasa penyediaan tenaga kerja. Perubahan tersebut telah disahkan oleh Menteri Kehakiman Republik Indonesia No. AHU-0061427.AH.01.09 Tahun 2008 tanggal 21 Juli 2008.
Visi dari PT UBN adalah menjadi perusahaan properti nasional yang handal dan terpercaya dengan misi sebagai berikut yaitu menyediakan ruang sewa dan sarana penunjangnya sesuai kualitas yang diinginkan dengan memperhatikan kelayakan biaya pengadaannya, memberikan layanan proaktif serta tanggap terhadap setiap keluhan penyewa, menjaga kelestarian lingkungan gedung perkantoran serta mengutamakan kesehatan dan keselamatan kerja, mengembangkan aktivitas usaha jasa kontraktor maupun pengembang dengan mengutamakan prinsip kehati-hatian, mengembangkan potensi SDM di bidang pengelola properti dan jasa konstruksi, dan memelihara tertib administrasi dan keuangan sebagai sarana pendukung kegiatan usaha yang efektif dan efisien. III.1.2. Ruang Lingkup Usaha
PT UBN bergerak dalam beberapa bidang usaha antara lain:
1. Manajemen pengelolaan gedung, antara lain menyangkut manajemen pengelolaan dan pengoperasian gedung, pemeliharaan dan perawatan bangunan gedung, pemeliharaan, perawatan dan pengoperasian fasilitas gedung (elevator, air conditioning, generator set), unit pengolah limbah, sistem pemadam kebakaran.
2. Fasilitas gedung, terdiri dari keamanan 24 jam dilengkapi dengan CCTV, parkir 24 jam, sentra kuliner, mini market, ruang serba guna untuk pernikahan, pesta, seminar, dll, ruang rapat dilengkapi conference
39 system, fire alarm system, fire fighting dengan sprinkler dan hydrant di setiap lantai elevator, masjid, klinik kesehatan dan dokter spesialis, bank, atm & priority banking bank Mandiri dan Bank Syariah Mandiri, high speed broadband dan internet, telephone dengan saluran menggunakan fiber optic, cakupan komunikasi selular, TV cable, kantor pos, fitness centre, helipad, dan pelayanan jasa penerbangan.
3. Penyewaan ruang
4. Jasa kebersihan bangunan dan ruangan, menyangkut kebersihan eksterior dan interior gedung, kebersihan ruang kantor, karpet, sofa, kursi dan meja, pemeliharaan dan perawatan taman, dan penyediaan taman hias. 5. Pertamanan, menyangkut pemeliharaan dan perawatan taman dan
penyediaan tanaman hias.
6. Perpakiran, menyangkut perencanaan dan pembuatan area parkir kantor. 7. Penyewaan gedung, menyangkut manajemen pengelolaan gedung,
pemeliharaan dan perawatan gedung termasuk cleaning service, mekanikal elektrikal, parkir dan taman, pemeliharaan, perawatan dan pengoperasian fasilitas gedung seperti elevator, air conditioning, generator set, unit pengelolaan limbah.
8. Jasa konstruksi, meliputi gedung, perumahan dan tempat ibadah. 9. Interior, meliputi perencanaan dan pembuatan interior kantor. 10.Jasa pengisian mesin ATM
40 III.1.3. Struktur Organisasi
Struktur organisasi dalam suatu perusahaan memiliki peran penting dalam menjalankan aktivitas perusahaan sehari-hari. Struktur organisasi dapat membantu perusahaan untuk menjalankan perusahaan dengan baik sesuai dengan tugas dan wewenang masing-masing anggota organisasi sehingga tujuan perusahaan dapat tercapai.
Dengan adanya struktur organisasi, akan memperjelas tugas dan tanggung jawab dari seluruh anggota perusahaan dan menjalin komunikasi efektif yang dapat menunjang tercapainya tujuan perusahaan.
41 Gambar III.1 Struktur Organisasi PT UBN
Sumber : Profil PT UBN
RUPS Komisaris Direktur Divisi Audit Konsultan Hukum Divisi Manajemen Building
Divisi Konstruksi dan Properti
Divisi Manajemen Kas dan Jasa Lainnya
Divisi Keuangan Divisi Umum
dan Personalia Keuangan Akuntansi Konstruk si Proyek Umum HRD
42 Uraian tugas dan tanggung jawab masing-masing bagian dalam struktur organisasi dapat diuraikan sebagai berikut.
1. Komisaris
a. Mengawasi pelaksanaan kegiatan perusahaan sehari-hari di bidang pemasaran, keuangan, akuntansi umum, personalia dalam suatu tujuan terpadu dalam rangka mencapai tujuan perusahaan
b. Merencanakan dan menganalisa strategi dan rencana kerja usaha dalam jangka pendek dan panjang untuk disajikan ke RUPS
c. Menjalankan upaya peningkatan kinerja usaha, serta pengembangan dan peningkatan kemampuan organisasi secara terus-menerus (continuous improvement) sehingga akan tercapai suatu organisasi yang dinamis
d. Senantiasa mengikuti perkembangan ekonomi dan keuangan serta kebijaksaan, peraturan serta prosedur yang dikeluarkan oleh instansi pemerintah yang berhubungan dengan bidang usaha perusahaan. e. Mewakili perusahaan dalam menjaga hubungan baik dengan
pemerintah, lembaga keuanga, pengelola gedung lain, dan pihak luar lainnya.
2. Direktur
a. Menyusun strategi dan rencana kerja usaha dari bagian-bagian yang dibidanginya dan memberikan masukan kepada direktur utama dalam penyusunan strategi usaha dan manajemen strategi usaha dan manajemen strategis.
43 b. Mengarahkan, mengkoordinasikan dan mengawasi bagian yang
dibidanginya serta selalu mengikuti kegiatan dan perkembangan perusahaan.
c. Mengawasi dan mengusahakan agar kebijakan yang telah ditetapkan dapat dilaksanakan sebagaimana mestinya.
d. Mendukung jalannya tugas operasi atau pelayanan dengan menjaga kelancaran fungsi pendukung, meningkatkan kerja sama antar fungsi, kinerja usaha dan kemampuan atau prestasi dari bagian yang dibidanginya secara terus menerus agar dapat memberikan kepuasan maksimal kepada penyewa.
e. Mewakili perusahaan dan membina hubungan baik dengan pihak luar terutama pihak penyewa.
3. Manager audit internal
a. Memeriksa dan menandatangani Draft Program Kerja Pemeriksaan Tahunan (PKPT) kemudian meneruskan kepada direktur utama untuk meminta persetujuan.
b. Memaraf Surat Tugas dan meneruskan kepada direktur utama untuk ditandatangai kemudian menyerahkan ke divisi General Affair untuk diberi nomor, cap, copy dan didistribusikan.
c. Mendiskusikan LHP dengan manager terkait.
d. Memeriksa dan menandatangani Draft Laporan Hasil Pemeriksaan (LHP) dan meneruskan kepada direktur utama untuk mendapat rekomendasi kemudian mendistribusikan hasil rekomendasi LHP kepada auditee untuk ditindaklanjuti.
44 e. Merencanakan dan mengusulkan kebijakan prosedur dan program di
bidang pemeriksaan internal yang lebih efektif.
f. Menelaah penerapan sistem pengawasan intern yang efektif di bidang keuangan, administrasi, dan operasional serta berusaha mengembangkan sistem pengawasan yang lebih efektif.
g. Memeriksa dan mengawasi pelaksanaan prosedur operasional dan internal kontrol telah dilakukan sesuai dengan kebijakan perusahaan. 4. Building manager
a. Memimpin, mengkoordinasikan, mengatur, mengarahkan, dan mengawasi pelaksanaan kegiatan operasional gedung di bidang tehnik, keamanan, kebersihan, dalam suatu kegiatan yang terpadu agar gedung dapat beroperasi secara terpadu.
b. Merencanakan dan menganalisa strategi dan rencana kerja dalam jangka pendek dan panjang.
c. Merencanakan, mengatur, dan mengawasi operasional gedung serta meningkatkan pelayanan agar dapat memberikan kepuasan yang maksimal bagi para penyewa dan juga bawahan.
d. Mengusulkan peningkatan kesejahteraan, karir, pengetahuan dan keterampilan bawahan serta meningkatkan kepuasan kerja bawahan. e. Menampung, meminta, dan meneliti masukan dari bawahan, penyewa
atau pihak lain untuk kemajuan operasional gedung.
f. Merencanakan lingkungan kerja yang sehat dan mengatur pembagian tugas karyawan secara efektif dan efisien untuk menunjang produktivitas kerja.
45 g. Mengatur dan mengawasi perbaikan atau pemeliharaan gedung dan
prasarananya agar selalu terpelihara dan bersih. 5. Divisi Konstruksi dan Properti
a. Menyusun rencana kerja dan anggaran divisi Business Development, dan memonitor serta mengevaluasi pelaksaannya.
b. Menjalin kerja sama dengan pihak luar dalam rangka mendapatkan proyek baru.
c. Melakukan negosiasi harga proyek pihak ketiga.
d. Memonitor pelaksanaan pekerjaan proyek yang ditangani.
e. Meneliti dan mengevaluasi perhitungan harga penawaran yang akan diajukan kepada pihak ketiga.
f. Membina hubungan baik dengan para penyewa, bagian pemasaran pengelola gedung lain, market agent dan pihak lainnya.
g. Memberikan penjelasan kepada penyewa dan pihak lainnya mengenai kebijakan serta kondisi perusahaan.
h. Memonitor pelaksanaan pemasaran gedung yang dijalankan oleh team leader marketing.
6. Manajer Keuangan
a. Mengatur dan mengawasi penyusunan laporan keuangan perusahaan. b. Menganalisa dan menilai laporan keuangan serta membandingkannya
dengan anggaran.
c. Memberikan saran kepada direksi dalam hal yang berhubungan dengan keuangan dan kebijaksanaan akuntansi.
46 d. Memeriksa dan meneliti anggaran perusahaan serta melakukan
pengawasan terhadap realisasinya.
e. Menerapkan dan mengembangkan sistem pengelolaan keuangan dan akuntansi.
f. Mengikuti perkembangan ekonomi moneter dan fiskal serta kebijaksanaan, peraturan, dan prosedur yang berkaitan dengan bidangnya.
g. Menyiapkan dan menyusun bahan-bahan RUPS.
h. Mengatur penyediaan, penggunaan, dan penempatan dana sesuai dengan kebutuhan perusahaan.
7. Divisi Umum dan Personalia
a. Mengkoordinir, mengawasi, dan mengatur kegiatan kerja staf GA dan staf HRD untuk mendukung kelancaran operasional perusahaan.
b. Menyusun atau menyiapkan anggaran tahunan dan mengawasi pelaksanaannya
c. Mengawasi/ memeriksa pembuatan daftar gaji, lembur, dan lain-lain berikut pelaksanaan pembayarannya.
d. Mengawasi/ memeriksa kebenaran pembuatan/ perhitungan/ perubahan iuran ASTEK/ Jamsostek, pensiun dan pajak-pajak (PPh pasal 21, PBB, dll) berikut pelaporannya.
e. Memeriksa/ mengawasi pelaksanaan pencatatan/ penyimpanan data dan dokumen kepegawaian
f. Menerima/ memeriksa rekapitulasi hasil penelitian pegawai dan membuat usulannya.
47 III.1.4. Kebijakan Akuntansi Perusahaan
Berikut ini adalah kebijakan akuntansi terpenting yang diterapkan dalam penyusunan laporan keuangan perusahaan yang sesuai dengan prinsip akuntansi yang berlaku umum di Indonesia.
1. Dasar penyusunan laporan keuangan
Laporan keuangan disusun berdasarkan prinsip kesinambungan usaha (going concern) dan konvensi harga perolehan historis, kecuali untuk beberapa akun tertentu yang disajikan berdasarkan pengukuran lain sebagaimana yang dijelaskan dalam kebijakan akuntansi masing-masing akun tersebut dan disajikan dengan satuan mata uang rupiah (Rp).
2. Kas dan setara kas
Kas dan setara kas terdiri dari saldo kas dan bank serta deposito jangka pendek yang jatuh tempo kurang dari tiga bulan sejak tanggal penempatannya.
3. Piutang usaha dan penyisihan piutang tak tertagih
Piutang usaha disajikan dalam nilai bersihnya setelah dikurangi dengan penyisihan piutang tak tertagih, yang jumlahnya ditetapkan berdasarkan analisis kolektibilitas masing-masing piutang pada akhir tahun.
4. Aset tetap
Perusahaan menggunakan model biaya dalam mengukur aset tetapnya yaitu aset tetap dinyatakan sebesar biaya perolehannya setelah dikurangi dengan akumulasi penyusutannya. Aset tetap disusutkan
48 dengan menggunakan metode garis lurus selama taksiran masa manfaat ekonomisnya sebagai berikut :
Nama Aktiva Tetap Taksiran Masa Manfaat
Mesin dan peralatan 4 tahun
Peralatan kantor 4 tahun
Kendaraan 4 tahun
Bangunan 20 tahun
Biaya pemeliharaan dan perbaikan diakui sebagai beban pada saat terjadinya. Pengeluaran yang dapat memperpanjang masa manfaat dikapitalisasi dan disusutkan dengan cara yang sesuai dengan pengelompokan di atas.
5. Biaya ditangguhkan
Biaya ditangguhkan disajikan dalam nilai bersihnya setelah dikurangi dengan amortisasinya. Amortisasi dilakukan selama 4 tahun.
6. Perpajakan
Beban pajak kini ditetapkan berdasarkan Undang Undang Perpajakan Nomor 36 Tahun 2008, taksiran penghasilan kena pajak dalam tahun berjalan dengan menggunakan tarif tunggal, yaitu 28% untuk tahun 2009 dan 25% untuk tahun 2010 dan 2011.
7. Manfaat karyawan
Berdasarkan perjanjian antara perusahaan dan karyawan, pada akhir masa kerjanya, para karyawan akan memperoleh imbalan paska kerja berupa uang pesangon, uang penghargaan masa kerja dan uang penggantian hak.
49 III.2 Metode Pengumpulan Data
Jenis penelitian yang dilakukan oleh penulis merupakan penelitian kualitatif atau naturalis. Penelitian ini disebut penelitian kualitatif karena sebagian besar menggunakan data primer, bersifat subjektif, penulis tidak menggunakan data kuantitatif dan teknik statistik untuk menyimpulkan hasil observasi, dan pengambilan keputusan didasarkan dari data yang diobservasi dan dikumpulkan terlebih dahulu.
Dalam memperoleh data yang relevan dengan masalah yang diteliti, maka penulis menggunakan beberapa metode pengumpulan data, yaitu :
1) Studi literatur (library research)
Penulis memperoleh informasi dengan cara membaca dan mempelajari buku-buku, literatur-literatur, Undang-Undang, catatan-catatan kuliah dan data-data lain yang berhubungan dengan topik pembahasan.
2) Studi lapangan (field research)
Penulis memperoleh informasi secara langsung dari tempat atau lokasi dari objek penelitian. Dalam penelitian ini, pengumpulan data dilakukan dengan cara:
a. Wawancara (interview)
Penulis mengadakan tanya jawab langsung dengan pihak-pihak yang berwenang dan terkait dengan permasalahan yang akan dibahas dalam skripsi ini.
50 b. Pengamatan (observation)
Penulis melakukan pengamatan secara langsung terhadap kegiatan perusahaan sehingga memiliki gambaran yang jelas tentang permasalahan yang diteliti dan memperoleh data-data yang terkait dengan objek penelitian.
c. Reperformance
Penulis mengevaluasi data telah diperoleh dengan melakukan perhitungan kembali sesuai dengan peraturan yang berlaku.
d. Dokumentasi (documentation)
Penulis menelusuri bukti-bukti atas transaksi, keterangan-keterangan, general ledger, laporan keuangan perusahaan, Surat Pemberitahuan, Surat Setoran Pajak, dan dokumen-dokumen lain yang dibutuhkan.
