BAB I PENDAHULUAN
1.1 Latar Belakang
Industri properti merupakan industri yang sedang mengalami perkembangan yang pesat di Indonesia pada saat ini. Perkembangan tersebut disebabkan oleh beberapa faktor, yaitu tingkat pertumbuhan ekonomi yang baik, tingkat suku bunga yang rendah, dan meningkatnya daya beli masyarakat. Selain itu, potensi pasar properti juga masih tinggi, 23% penduduk Indonesia masih membutuhkan rumah (Erawan, 2012). Dengan faktor-faktor pendukung tersebut, industri properti Indonesia mempunyai potensi yang sangat besar.
Peluang dalam bisnis properti itu lah yang dimiliki oleh PT Sejahtera Eka Graha. Perusahaan ini adalah perusahaan yang bergerak di bidang properti, khususnya pembangunan perumahan. Saat ini sebagian besar saham PT Sejahtera Eka Graha dimiliki oleh Menteri Keuangan atas nama Pemerintah Republik Indonesia sebesar 96,53% dan sisanya sebesar 3,47% dimiliki oleh Lauw Ping. PT Sejahtera Eka Graha memiliki 2 (dua) anak perusahaan, yaitu PT Sarana Kilap Mas dan PT Taman Kuling Raya. Namun karena pada saat ini kedua anak perusahaan tersebut sudah tidak beroperasi, maka semua asetnya dikelola oleh PT Sejahtera Eka Graha.
Proyek pengembangan perumahan yang saat ini sedang dikelola oleh PT Sejahtera Eka Graha adalah Danau Bogor Raya di Kota Bogor. Lahan yang dikembangkan dalam pembangunan perumahan Danau Bogor Raya ini seluas ± 70 Ha. Lahan tersebut terdiri dari perumahan yang sudah terjual, perumahan yang belum terjual, persediaan kavling yang belum terjual, lahan dan rumah yang dijadikan jaminan BLBI, fasilitas umum, fasilitas sosial, club house, dan tanah mentah yang belum dikembangkan.
Danau Bogor Raya berlokasi di tempat yang sangat strategis, yaitu dekat dengan pusat kota Bogor. Selain itu, Danau Bogor Raya juga dekat dengan pintu
tol Jagorawi yang menghubungkan Jakarta, Bogor, dan Ciawi. Jarak dari pintu tol ke lokasi aset adalah sekitar 300 m dan 1,5 Km dari pusat Kota Bogor, sehingga lokasi ini sangat mudah untuk dijangkau. Dengan lokasi yang sangat strategis tersebut, Danau Bogor Raya memiliki potensi yang besar untuk dikembangkan.
PT Sejahtera Eka Graha memiliki potensi yang sangat besar, tetapi masih memiliki beberapa aset yang belum digunakan dengan optimal. Salah satu aset yang belum digunakan dengan optimal adalah lahan stock kavling Blok L1 dan L2 seluas 31.803 m2 yang berada di kawasan Danau Bogor Raya. Lahan ini merupakan milik anak perusahaan PT Sejahtera Eka Graha, yaitu PT Taman Kuling Raya. Namun karena PT Taman Kuling Raya sudah tidak beroperasi, maka berdasarkan Akta Notaris Hasbullah Abdul Rosyid No 25 tanggal 11 November 2010, lahan tersebut dikelola oleh PT Sejahtera Eka Graha. Untuk mendapatkan gambaran yang jelas tentang lokasi aset, dapat dilihat pada gambar 1.1.
Sejak pertama kali diadakan, lahan tersebut belum pernah digunakan, karena tujuannya adalah untuk dijual. Lahan tersebut direncanakan dijual dengan sistem kavling dengan luas masing-masing kavling seluas antara 700-1200 m2 untuk properti kelas atas. Tetapi setelah 22 tahun sejak diadakan, lahan tersebut belum terjual. Berdasarkan wawancara pada penelitian pendahuluan, salah satu penyebabnya adalah harga tanah di daerah tersebut sudah naik secara tajam, saat ini NJOP nya sebesar Rp 2.178.000/m2, sehingga menyebabkan harga per kavlingnya terlalu tinggi. Pada akhirnya hal tersebut mengurangi minat konsumen untuk membeli kavling tersebut. Kemudian setelah dikelola oleh manajemen baru, belum ada rencana pengembangan terhadap lahan tersebut.
Sumber: Wikimapia (2012)
Gambar 1.1 Lokasi Aset
Lahan stock kavling Blok L1 dan L2 ini menjadi beban perusahaan dan belum menghasilkan pendapatan. Biaya untuk mengelola lahan tersebut adalah biaya pemeliharaan serta Pajak Bumi dan Bangunan (PBB). Biaya yang dikeluarkan untuk PBB saja perusahaan harus membayar sekitar Rp138.533.868,00-. Hal tersebut bertolak belakang dengan pendapat yang menyatakan bahwa pengelolaan aset itu harus memaksimalkan ketersediaan aset (maximize asset availability), memaksimalkan penggunaan aset (maximize asset utilization) dan meminimalkan biaya kepemilikan (minimize cost of ownership) (Siregar, 2004).
Walaupun saat ini masih menjadi beban perusahaan, aset tersebut memiliki potensi yang cukup besar. Lahan ini mempunyai letak yang sangat strategis, yaitu berada di bagian depan kawasan Danau Bogor Raya. Sehingga lahan ini sebenarnya sangat berpotensi untuk dikembangkan. Selain untuk menghasilkan
Lokasi Aset
U
pendapatan bagi perusahaan, pengembangan lahan tersebut juga bertujuan untuk mengurangi beban perusahaan yang selama ini dikeluarkan untuk pengelolaan lahan tersebut.
Untuk menentukan alternatif pengembangan aset tersebut telah dilakukan analisis Highest and Best Use. Hasil dari analisis Highest and Best Use yang telah dilakukan adalah aset tersebut akan lebih produktif apabila dikembangkan menjadi perumahan vertikal dalam bentuk apartemen (Ramadhan, 2012). Hal tersebut dikarenakan pengembangan apartemen memungkinkan secara fisik, diizinkan secara legal, layak secara keuangan, dan menghasilkan produktivitas maksimal.
Faktor kebutuhan perumahan vertikal di Kota Bogor juga menjadi nilai tambah untuk berinvestasi membangun apartemen. Kota Bogor membutuhkan perumahan vertikal yang cukup luas untuk mengakomodasi pertambahan jumlah penduduknya. Pada tahun 2013, kebutuhan perumahan vertikal Kota Bogor mencapai 542,29 Ha dan angka tersebut akan meningkat menjadi 845,13 Ha pada tahun 2028 (PT Gelar Buana Persada, 2010). Sehingga pengembangan apartemen sebagai salah satu bentuk perumahan vertikal mempunyai prospek yang bagus, dan pada akhirnya akan meningkatkan nilai dari aset lahan tersebut.
Setelah mendapatkan alternatif pengembangan yang merupakan penggunaan terbaik dan tertinggi dari aset tersebut, maka perlu perlu disusun rencana investasi pengembangan apartemen tersebut. Investasi merupakan keputusan mengeluarkan sejumlah dana pada masa sekarang untuk mendapatkan keuntungan di masa yang akan datang. Oleh sebab itu, suatu rencana investasi harus direncanakan dengan baik, agar tidak mengalami kerugian di masa yang akan datang (Nadiasa, Maya, dan Norken, 2010). Untuk mengatasi kemungkinan terjadi kerugian, suatu investasi harus dianalisis terlebih dahulu kelayakannya.
Suatu analisis kelayakan investasi merupakan langkah penting sebelum dilaksanakannya suatu rencana investasi. Analisis kelayakan investasi menjadi penting karena hasil analisis tersebut sangat menentukan suatu rencana investasi layak dilaksanakan atau tidak (Suliyanto, 2010).
Berdasarkan fenomena yang telah dipaparkan, maka perlu dilakukan suatu analisis kelayakan investasi pengembangan apartemen pada aset lahan stock kavling Blok L1 dan L2 yang dikelola PT Sejahtera Eka Graha. Sebelumnya pernah dilakukan penelitian yang serupa, yaitu tentang analisi kelayakan investasi apartemen di Surabaya (Limanto, 2009), tetapi penelitian tersebut hanya menganalisis dari aspek keuangan saja. Hal tersebut menjadi menarik untuk dilakukan penelitian tentang analisis kelayakan investasi pengembangan apartemen berdasarkan 4 aspek penting, yaitu aspek legal, pasar dan pemasaran, teknis, serta keuangan (Haming & Basalamah, 2010). Penelitian yang akan dilakukan berjudul “Analisis Kelayakan Investasi Pengembangan Apartemen Pada Aset Lahan Stock Kavling Blok L1 Dan L2 PT Sejahtera Eka Graha Kota Bogor”.
1.2 Identifikasi Masalah
Berdasarkan uraian latar belakang, maka identifikasi masalah dari Tugas Akhir ini adalah sebagai berikut:
1. Tedapat lahan stock kavling sebanyak 2 (dua) blok yang belum digunakan dengan seluas 31.803 m2
2. Lahan tersebut menjadi memilki beban yang cukup besar, yaitu RpRp138.533.868,00- untuk PBB saja dan belum termasuk biaya pemeliharaan.
3. Lahan tersebut belum menghasilkan pendapatan bagi perusahaan.
4. Lahan tersebut sangat berpotensi, karena berada di bagian depan perumahan serta dekat dengan pusat kota dan pintu tol Jagorawi.
5. Manajemen belum mempunyai rencana pengembangan lahan tersebut.
6. Hasil analisis Highest and Best Use pada studi kasus adalah apartemen merupakan penggunaan tertinggi dan terbaik dari aset tersebut.
7. Kebutuhan apartemen di Kota Bogor cukup tinggi.
8. Suatu rencana investasi membutuhkan analisis kelayakan investasi untuk mengetahui layak atau tidaknya investasi tersebut dilaksanakan.
1.3 Batasan Masalah
Berdasarkan identifikasi masalah yang telah dijelaskan, penulis melakukan pembatasan masalah agar penelitian ini tidak terlalu luas dan lebih terarah. Fokus penelitian ini terletak pada analisis kelayakan investasi yang terdiri dari analisis terhadap aspek legal, pasar dan pemasaran, teknis, serta keuangan. Batasan masalah penelitian ini adalah:
1. Aspek legal yang diteliti meliputi peraturan yang mengatur tata ruang di lokasi aset dan perizinan yang harus dipenuhi dalam pengembangan apartemen.
2. Aspek pasar yang diteliti meliputi permintaan dan penawaran aktual, potensi permintaan di masa depan, analisis persaingan, strategi pemasaran , dan bauran pemasaran apartemen.
3. Aspek teknis yang diteliti meliputi lokasi aset, Koefisien Dasar Bangunan, Koefisien Lantai Bangunan, Koefisien Dasar Hijau, dan penentuan kapasitas produksi.
4. Aspek keuangan yang diteliti meliputi analisis arus kas dan penilaian kriteria kelayakan investasi.
1.4 Rumusan Masalah
Berdasarkan batasan masalah yang telah diuraikan sebelumnya, maka rumusan masalah dalam penelitian ini adalah:
1. Apakah investasi pengembangan apartemen di atas aset Lahan Stock Kavling Blok L1 dan L2 PT Sejahtera Eka Graha Kota Bogor layak secara legal.
2. Apakah investasi pengembangan apartemen di atas aset Lahan Stock Kavling Blok L1 dan L2 PT Sejahtera Eka Graha Kota Bogor layak apabila dilihat dari aspek pasar dan pemasarannya.
3. Apakah investasi pengembangan apartemen di atas aset Lahan Stock Kavling Blok L1 dan L2 PT Sejahtera Eka Graha Kota Bogor layak secara teknis.
4. Apakah investasi pengembangan apartemen di atas aset Lahan Stock Kavling Blok L1 dan L2 PT Sejahtera Eka Graha Kota Bogor layak secara keuangan.
1.5 Tujuan dan Manfaat Penelitian
Penelitian ini mempunyai beberapa tujuan dan manfaat. Tujuan dan manfaat dari penelitian ini akan dijelaskan pada bagian selanjutnya.
1.5.1 Tujuan Penelitian
Tujuan yang hendak dicapai dalam pelaksanaan Tugas Akhir ini adalah sebagai berikut:
1. Diketahuinya kelayakan aspek legal dari investasi pengembangan apartemen pada Lahan Stock Kavling Blok L1 dan L2 PT Sejahtera Eka Graha Kota Bogor.
2. Diketahuinya kelayakan aspek pasar dan pemasaran dari investasi pengembangan apartemen pada Lahan Stock Kavling Blok L1 dan L2 PT Sejahtera Eka Graha Kota Bogor.
3. Diketahuinya kelayakan aspek teknis dari investasi pengembangan apartemen pada Lahan Stock Kavling Blok L1 dan L2 PT Sejahtera Eka Graha Kota Bogor.
4. Diketahuinya kelayakan aspek keuangan dari investasi pengembangan apartemen pada Lahan Stock Kavling Blok L1 dan L2 PT Sejahtera Eka Graha Kota Bogor.
1.5.2 Manfaat Penelitian
Manfaat yang diharapkan diperoleh dari penilitan ini adalah:
1. Laporan Tugas Akhir ini dapat memberikan informasi kepada perusahaan dan calon investor mengenai kelayakan investasi pengembangan apartemen pada Lahan Stock Kavling Blok L1 dan L2 PT Sejahtera Eka Graha.
2. Penulis mendapatkan pengetahuan dan keterampilan untuk melakukan pengelolaan aset, khususnya analisis kelayakan investasi.
3. Laporan Tugas Akhir ini bisa menjadi alternatif referensi bagi para pembaca.
1.6 Jadwal dan Tempat Penelitian
Lokasi penelitian Tugas Akhir ini adalah di PT Sejahtera Eka Graha yang berlokasi di Perumahan Danau Bogor Raya, Desa Cimahpar, Kecamatan Bogor Utara, Kota Bogor. Jangka waktu pelaksanaan penelitian Tugas akhir ini selama 3 bulan yang dimulai pada awal bulan April 2012 sampai dengan awal Juli 2012.
Untuk penjelasan yang lebih rinci, jadwal penelitian dapat dilihat pada tabel 1.1.
Tabel 1.1
Jadwal Pelaksanaan Penelitian
NO KEGIATAN
BULAN KEGIATAN TAHUN 2012
April Mei Juni Juli
1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 1 Survey pra penelitian (pre research
survey)
2 Penentuan topik dan objek penelitian 3 Pertemuan dengan pembimbing 4 Pengumpulan data 5 Pengolahan data awal
6 Seminar Proposal tugas akhir
7 Pengolahan data
8 Penulisan laporan tugas akhir
9
Persetujuan Pembimbing untuk
sidang tugas akhir 10 Penyerahan laporan tugas akhir ke
Program Studi
11 Sidang tugas akhir
12 Pengumpulan laporan tugas akhir
Sumber : Olah data (2012).
1.7 Kerangka Berpikir
Untuk memudahkan pelaksanaan penelitian ini, penulis membuat suatu kerangka berpikir. Menurut Sekaran (dalam Sugiyono, 2008,60), kerangka berpikir adalah model konseptual tentang bagaimana teori berhubungan dengan berbagai faktor yang telah diidentifikasi sebagai masalah yang penting. Dalam penelitian ini, digunakan kerangka berpikir yang menghubungkan variabel yang diteliti dengan teori yang digunakan.
Pada bagian sebelumnya telah dijelaskan bahwa terdapat lahan stock kavling sebanyak 2 (dua) blok yang belum digunakan dengan seluas 31.803 m2
dan saat ini menjadi beban perusahaan serta belum menghasilkan pendapatan.
Oleh karena itu, aset tersebut perlu dioptimasi agar dapat mengurangi beban dan memberikan keuntungan bagi perusahaan. Setelah dilakukan analisis Highest and Best Use pada penelitian pendahulu, aset tersebut akan lebih menguntungkan apabila dikembangkan menjadi sebuah apartemen. Maka untuk menghasilkan keputusan yang baik, perlu dilakukan analisis kelayakan investasi pengembangan apartemen.
Kerangka berpikir dari penelitian ini berawal dari adanya aset yang idle dan hasil analisis HBU. Hasil analisis HBU menyatakan bahwa apartemen merupakan penggunaan yang tertinggi dan terbaik dari aset yang diteliti.
Kemudian penulis merumuskan masalah dari fenomena tersebut, rumusan masalahnya adalah apakah investasi pengembangan apartemen pada lahan tersebut layak berdasarkan aspek hukum, aspek pasar dan pemasaran, aspek teknis, serta aspek keuangan atau tidak. Setelah itu, penulis melakukan studi normatif dan studi literatur tentang manajemen aset, optimasi aset, dan investasi untuk menjawab rumusan masalah tersebut. Guna memperoleh data, penulis mengumpulkan data dengan cara observasi, wawancara, angket, dan studi dokumentasi. Setelah semua data terkumpul, maka dilakukan analisis kelayakan investasi pengembangan apartemen pada lahan tersebut.
Hasil dari analisis tersebut diharapkan dapat menjawab pertanyaan dari penelitian ini. Tujuan yang hendak dicapai dalam penelitian ini adalah untuk mendapatkan gambaran kelayakan investasi pengembangan apartemen pada Lahan Stock Kavling Blok L1 dan L2 PT Sejahtera Eka Graha menjadi sebuah apartemen dilihat dari aspek hukum, pasar dan pemasaran, teknis, serta keuangan.
Selain itu, hasil penelitian ini diharapkan bisa menjadi bahan pertimbangan dalam pengambilan keputusan investasi. Kerangka berpikir penelitian ini dapat dilihat pada gambar 1.2.
Gambar 1.2 Kerangka Berpikir
Sumber: Olah data peneliti (2012)
Berdasarkan Analisis Highest and Best Use, penegmbangan apartemen adalah penggunaan yang tertinggi dan terbaik
Identifikasi Masalah:
Apakah investasi pengembangan apartemen pada Lahan Stock Kavling Blok L1 dan L2 PT Sejahtera Eka Graha menjadi sebuah apartemen layak secara hukum, pasar dan pemasaran, teknis, dan keuangan.
Metode Pengumpulan Data 1. Wawancara
2. Observasi Lapangan 3. Studi Dokumentasi 4. Angket
Landasan Teori:
1. Optimasi Aset 2. Kelayakan Investasi
Landasan Normatif:
Perda No 8 Tahun 2011 Tata Ruang Kota Bogor 2011-2031
Analisis Kelayakan Investasi Pengembangan Apartemen Pada Aset Lahan Stock Kavling Blok L1 dan L2 PT Sejahtera Eka Graha Kota Bogor
Tujuan:
Untuk mendapatkan gamabaran kelayakan investasi pengembangan apartemen pada Lahan Stock Kavling Blok L1 dan L2 PT Sejahtera Eka Graha menjadi sebuah apartemen dilihat dari aspek hukum, pasar dan pemasaran, teknis, dan keuangan.
Input
Output Proses
