BAB II
FAKTOR YANG MENYEBABKAN SERTIPIKAT HAK MILIK
ATAS TANAH YANG SEDANG DIBEBANI HAK TANGGUNGAN
DIBATALKAN PENGADILAN PADA PUTUSAN MAHKAMAH
AGUNG NOMOR 140/KTUN/2011
A. Sertipikat Hak Milik
1. Pengertian Sertipikat Hak Milik
Pengertian sertipikat menurut Pasal 32 Peraturan Pemerintah nomor 24 tahun
1997 tentang Pendaftaran Tanah menjelaskan bahwa sertipikat hak milik merupakan
surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat mengenai data
fisik dan data yuridis yang termuat di dalamnya, sepanjang data fisik dan data yuridis
tersebut sesuai dengan data yang ada dalam surat ukur dan buku tanah yang
bersangkutan, kemudian pada Pasal 20 ayat (1) Undang-Undang Pokok Agraria
mendefinisikan bahwa sertipikat adalah surat tanda bukti hak atas tanah bagi
pemegangnya untuk memiliki, menggunakan, mengambil manfaat lahan tanahnya secara
turun menurun, terkuat dan terpenuh. Khusus terhadap hak milik atas tanah ditentukan
lain, yaitu adanya unsur turunan, terkuat dan terpenuh dibandingkan hak lainnya, namun
harus diartikan senapas dengan fungsi sosial tanah, selain itu juga dapat beralih dan
dialihkan kepada pihak lain serta dijadikan jaminan hutang melalui pembebanan hak
tanggungan.
Sertipikat hak milik hanya dapat diperoleh Warga Negara Indonesia dan badan
hukum tertentu yang ditentukan berdasarkan Peraturan Pemerintah. Setiap Warga Negara
Indonesia dapat memperoleh sertipikat hak milik atas tanah berdasarkan penegasan hak,
hak, pemecahan hak, pemisahan hak, pemindahan hak atau peralihan hak kemudian bagi
Warga Negara Asing dapat memperoleh sertipikat hak milik berdasarkan peralihan hak
karena warisan tanpa wasiat dan harta bersama dalam perkawinan, dengan catatan bahwa
ia harus melepaskan haknya dalam jangka waktu satu tahun sejak ia memperoleh hak
tersebut hal ini sebagaimana yang dijelaskan pada Pasal 21 ayat (2) dan (3) Undang –
Undang Pokok Agraria.
2. Penerbitan Sertipikat Hak Milik
Pada Pasal 19 ayat (2) huruf c UUPA menjelaskan bahwa akhir kegiatan
pendaftaran tanah yang diadakan oleh pemerintah adalah pemberian surat tanda bukti
hak, yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat. UUPA tidak menyebut nama surat
tanda bukti hak atas tanah yang didaftar. Kemudian pada Pasal 13 ayat (3) Peraturan
Pemerintah Nomor 10 Tahun 1961 menyatakan bahwa surat tanda bukti hak atas tanah
yang didaftar dinamakan sertipikat, yaitu salinan buku tanah dan surat ukur setelah
dijahit menjadi satu bersama-sama dengan suatu kertas sampul yang bentuknya
ditetapkan oleh Menteri Agraria.19
19
Urip Santoso, Hukum Agraria Kajian Komperhensif (selanjutnya disebut Urip Santoso – II), (Jakarta : Kencana, 2012), hal. 315.
Kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kalinya menghasilkan surat tanda
bukti hak, yang berupa sertipikat. Pengertian sertipikat menurut Pasal 1 angka (20)
Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah, adalah surat
tanda bukti hak sebagaimana dimaksud dalam Pasal 19 ayat (2) huruf c UUPA untuk hak
atas tanah, hak pengelolaan, tanah wakaf, hak milik satuan rumah susun, dan hak
Sertipikat diterbitkan oleh kantor pertanahan Kabupaten/Kota, sedangkan pejabat
yang menandatangani sertipikat, yaitu :
a. Dalam pendaftaran tanah secara sistematik, sertipikat ditanda-tangani oleh ketua
panitia ajudikasi atas nama kepala kantor pertanahan Kabupaten/Kota.
b. Dalam pendaftaran tanah secara sporadik yang bersifat individual (perseorangan),
sertipikat ditanda-tangani oleh kepala kantor pertanahan Kabupaten/Kota.
c. Dalam pendaftaran tanah secara sporadik yang bersifat masal,sertipikat
ditanda-tangani oleh kepala seksi pengukuran dan pendaftaran tanah atas nama kepala
kantor pertanahan Kabupaten/Kota.
Maksud dari diterbitkan sertipikat dalam kegiatan pendaftaran tanah untuk
pertama kali adalah agar pemegang hak dengan mudah dapat membuktikan bahwa
dirinya sebagai pemegang hak.Sertipikat diterbitkan untuk kepentingan pemegang hak
yang bersangkutan sesuai dengan data fisik dan data yuridis yang telah didaftar dalam
buku tanah.
Penerbitan sertipikat oleh Badan Pertanahan Nasional merupakan surat tanda
bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat mengenai data fisik dan data
yuridis yang termuat didalamnya sepanjang data fisik dan data yuridis tersebut sesuai
dengan data yang ada dalam surat ukur dan buku tanah yang bersangkutan. Pada Pasal 1
Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah antara lain
menjelaskan tentang pengertian yang berhubungan dengan pembuatan sertipikat hak atas
tanah, antara lain:
Data fisik adalah : keterangan mengenai letak, batas dan luas bidang tanah dan satuan
bangunan atau bagian bangunan di atasnya (Pasal 1 angka (6)
Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran
Tanah).
Data yuridis adalah : keterangan mengenai status hukum bidang tanah dan satuan rumah
susun yang didaftar, pemegang haknya dan hak pihak lain serta
beban-beban lain yang membebaninya (Pasal 1 angka (7) Peraturan
Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah).
Surat Ukur adalah : dokumen yang memuat data fisik suatu bidang tanah dalam bentuk
peta dan uraian (Pasal 1 angka (17) Peraturan Pemerintah Nomor
24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah).
Buku Tanah adalah : dokumen dalam bentuk daftar yang memuat data yuridis dan data
fisik suatu objek pendaftaran tanah yang sudah ada haknya (Pasal 1
angka (19) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang
Pendaftaran Tanah).
3.Kekuatan Pembuktian Sertipikat Hak Milik
Dalam rangka memberikan kepastian hukum kepada para pemegang haknya
dalam Pasal 32 ayat (1) PP Nomor 24 Tahun 1997 menjelaskan bahwa sertipikat
merupakan surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat
mengenai data fisik dan data yuridis tersebut sesuai dengan data yang ada dalam surat
ukur dan buku tanah yang bersangkutan. Dalam hal ini, bahwa selama tidak dapat
dibuktikan sebaliknya, data fisik dan data yuridis yang tercantum didalamnya harus
diterima sebagai data yang benar, baik dalam melakukan perbuatan hukum sehari-hari
tercantum dalam sertipikat harus sesuai dengan data yang tercantum dalam surat ukur
dan buku tanah yang bersangkutan, karena data itu timbul dari surat dan buku tanah
tersebut. Data yang dimuat dalam surat ukur dan buku tanah itu mempunyai sifat terbuka
untuk umum, sehingga diberikan kesempatan bagi pihak yang berkepentingan dapat
menyesuaikan data yang ada dalam sertipikat dengan data yang ada dalam surat ukur dan
buku tanah yang disajikan di Kantor Pertanahan.
Selanjutnya dalam Pasal 32 ayat (2) PP nomor 24 tahun 1997 yang berbunyi
bahwa dalam hal atas suatu bidang tanah sudah diterbitkan sertipikat secara sah atas
nama orang atau badan hukum yang memperoleh tanah tersebut dengan itikad baik dan
secara nyata menguasainya, maka pihak yang merasa mempunyai hak atas tanah ini tidak
dapat lagi menuntut pelaksanaan hak tersebut apabila dalam waktu 5 (lima) tahun sejak
diterbitkannya sertipikat itu tidak mengajukan keberatan secara tertulis kepada pemegang
sertipikat dan Kepala Kantor Pertanahan yang bersangkutan ataupun tidak mengajukan
gugatan ke Pengadilan mengenai penguasaan tanah atau penerbitan sertipikat tersebut.
Pernyataan tersebut di atas menentukan, bahwa sertipikat merupakan alat
pembuktian yang kuat dan bahwa tujuan dalam pendaftaran tanah diselenggarakan untuk
memberi jaminan kepastian hukum menjadi tampak dan dirasakan arti praktisnya,
sungguhpun sistem publikasi yang digunakan adalah sistem negatif.Ketentuan ini tidak
mengurangi asas pemberian perlindungan yang seimbang, baik kepada pihak yang
mempunyai tanah dan dikuasai serta digunakan sebagai mana mestinya maupun kepada
pihak yang memperoleh dan menguasainya dengan itikad baik dan dikuatkan dengan
pendaftaran tanah yang bersangkutan. Dari ketentuan mengenai prosedur pengumpulan,
sertipikat dalam Peraturan Pemerintah nomor 24 tahun 1997 ini tampak jelas usaha untuk
sejauh mungkin memperoleh dan menyajikan data yang benar, karena pendaftaran tanah
adalah untuk menjamin kepastian hukum.
B.Pendaftaran tanah
1. Pengertian Tentang Pendaftaran Tanah
Hak atas tanah mempunyai peran yang penting dalam kehidupan manusia, yang
mana hubungan tanah dengan manusia dapat menjadi hubungan yang emosional, karena
tanah merupakan salah satu sumber kehidupan, sehingga dalam mempertahankan hak
atas tanah tersebut setiap orang sanggup berbuat apa saja untuk mempertahankan
haknya, maka oleh karena itu di dalam Undang Undang Pokok Agraria atau disingkat
UUPA telah ditetapkan bahwa seluruh tanah yang berada di wilayah Negara Republik
Indonesia harus di inventarisir, sehingga dapat membantu usaha untuk meningkatkan
kesejahteraan rakyat dalam rangka mewujudkan keadilan sosial. 20
Menurut A.P. Parlindungan, pendaftaran tanah berasal dari kata cadastre (bahasa
Belanda Kaadaster) suatu istilah teknis untuk suatu record (rekaman), yang
menunjukkan kepada luas nilai dan kepemilikan terhadap suatu bidang tanah.
Dalam upaya
menginventarisir tentang pertanahan tersebut, maka pendaftaran tanah merupakan
langkah utama agar terwujudnya tertib administrasi pertanahan, yaitu dengan
dikeluarkannya Peraturan Pemerintah Nomor 10 Tahun 1961 tentang Pendaftaran Tanah
yang telah diganti dengan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997.
21
20
Harun Al Rashid, Sekilas Tentang Jual Beli Tanah (Berikut Peraturan-Peraturan), (Jakarta : Ghalia Indonesia, Jakarta, 1986), hal. 82
21
Urip Santoso, Pendaftaran Dan Peralihan Hak Atas Tanah(selanjutnya disebut Urip Santoso - I), (Jakarta : Kencana, 2011), hal. 12.
berasal dari bahasa Latin yaitu “ capistratum ” yang berarti suatu register atau capita
atau unit yang dulunya dibuat untuk pajak tanah Romawi (Captatio Terrens).22Cadastre
merupakan alat yang tepat dalam memberikan uraian dan identifikasi dan juga sebagai
Continuos recording(rekaman yang berkesinambungan) dari hak atas tanah.23
Dari penjelasan di atas dapat disimpulkan bahwa pendaftaran tanah adalah suatu
kegiatan yang dibebankan kepada pemerintah yang dilakukan secara terus menerus,
berkesinambungan dan teratur dengan melakukan pengolahan, pembukuan sampe
pemeliharaan data fisik dan yuridis dalam bentuk peta dan daftar bidang tanah sampai
pemberian tanda bukti hak bagi bidang-bidang tanah yang sudah ada haknya dan hak
milik atas satu rumah susun serta hak-hak tertentu yang membebaninya, kegiatan ini
merupakan kegiatan administratif yang bertujuan untuk mewujudkan tertib administrasi
dalam bidang pertanahan. Tugas dalam melakukan pendaftaran tanah di seluruh
Indonesia dibebankan kepada pemerintah sebagaimana yang dimaksud pada Pasal 19 Pasal 1 angka 1 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 menjelaskan secara
jelas bahwa “pendaftaran tanah adalah rangkaian kegiatan yang dilakukan oleh
pemerintah secara terus menerus, berkesinambungan dan teratur, meliputi pengumpulan,
pengolahan, pembukuan dan penyajian serta pemeliharaan data fisik dan data yuridis,
dalam bentuk peta dan daftar, mengenai bidang-bidang tanah dan satuan-satuan rumah
susun, termasuk pemberian surat tanda butkti hak bagi bidang-bidang tanah yang sudah
ada haknya dan hak milik atas satu rumah susun serta hak-hak tertentu yang
membebaninya.”
22
Ibid. 23
ayat (1) UUPA yang mana tujuannya adalah untuk memberikan kepastian hukum yang
bersifat rechtcadaster, yang artinya hanya untuk kepentingan pendaftaran tanah saja dan
hanya mempermasalahkan haknya apa dan siapa pemiliknya,24
Soedikno Mertokusumo menyatakan bahwa dalam pendaftaran tanah dikenal 2
macam asas, yaitu :
selain berfungsi untuk
melindungi si pemilik, pendaftaran tanah juga berfungsi untuk mengetahui status bidang
tanah tersebut dan siapa yang menjadi pemiliknya dan apa haknya, berapa luas tanahnya,
kemudian untuk apa dipergunakan tanahnya dan sebagainya, dan bagi hak tanggungan
dengan terdaftarnya jaminan hak tanggungan tersebut maka akan memperoleh hak
preferen dan asas publisitas yang melindungi eksistensi jaminan dari adanya gugatan dari
pihak ketiga.
25
Pasal 3 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang pendaftran tanah
memperluas tujuan dari pendaftaran tanah, yaitu : 1.Asas Specialiteit
Artinya pelaksanaan pendaftaran tanah itu diselenggarakan atas dasar peraturan perundang-undangan tertentu, yang secara teknis menyangkut masalah pengukuran, pemetaan, dan pendaftaran peralihannya. Oleh karena itu dalam pelaksanaan pendaftaran tanah dapat memberikan kepastian hukum terhadap hak atas tanah, yaitu memberikan data fisik yang jelas mengenai luas tanah,letak dan batas-batas tanah. 2. Asas Openbaarheid (Asas Publisitas)
Asas ini memberikan data yuridis tentang siapa yang menjadi subjek haknya, apa nama hak atas, serta bagaimana terjadinya peralihan dan pembebanannya. Data ini sifatnya terbuka untuk umum, setiap orang dapat melihatnya.
Berdasarkan asas ini setiap orang berhak mengetahui data yuridis tentang subjek hak, nama hak atas tanah, peralihan hak, dan pembebanan hak atas tanah yang ada di kantor Pertanahan Kabupaten/Kota, termasuk mengajukan keberatan sertipikat diterbitkan, sertipikat pengganti, sertipikat yang hilang atau sertipikat yang rusak.
24
Ibid, hal. 167. 25
a. untuk memberikan kepastian hukum dan perlindungan hukum kepada pemegang hak atas tanah dan hak-hak lain yang terdaftar agar dengan mudah dapat membuktikan dirinya sebagai pemegang hak yang bersangkutan;
b. untuk menyediakan informasi kepada pihak yang berkepentingan termasuk pemerintah agar dengan mudah dapat memperoleh data yang diperlukan dalam mengadakan perbuatan hukum mengenai bidang-bidang tanah yang sudah terdaftar;
c. untuk terselenggaranya tertib administrasi pertanahan dimana setiap bidang tanah termasuk peralihan, pembebanan dan hapusnya hak atas tanah wajib didaftar. Dalam rangka untuk memberikan kepastian dan perlindungan hukum, maka
kepada pemegang hak atas tanah yang bersangkutan diberikan sertipikat hak atas tanah,
sedangkan untuk melaksanakan fungsi informasi, data yang berkaitan dengan aspek fisik
dan yuridis dari bidang-bidang tanah yang sudah terdaftar, dinyatakan terbukti untuk
umum (asas publisitas), sementara dalam hal mencapai tujuan tertib administrasi
pertanahan, maka setiap bidang tanah atau satuan rumah susun, termasuk peralihan,
pembebanan dan hapusnya hak atas tanah, dan hak milik satuan rumah susun wajib
didaftar.
Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah secara
tegas menyebutkan bahwa instansi pemerintah yang menyelenggarakan pendaftaran
tanah tanah di seluruh wilayah Indonesia menurut Pasal 5 adalah Badan Pertanahan
Nasional (BPN), selanjutnya dalam Pasal 6 ayat (1) menegaskan bahwa dalam rangka
penyelanggaraan pendaftaran tanah tersebut, tugas pelaksanaannya dilakukan oleh
Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota.
Dalam struktur organisasi Badan Pertanahan dibagi 3 berdasarkan wilayah, yaitu
:
a. Tingkat pusat (ibu kota Republik Indonesia) dibentuk Badan Pertanahan Nasional
b. Tingkat Provinsi dibentuk Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional Provinsi
(Kanwil BPN Provinsi).
c. Tingkat Kabupaten/Kota dibentuk Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota (Kantah
Kabupaten/Kota).
Objek pendaftaran tanah adalah semua bidang tanah yang berada di seluruh
wilayah Republik Indonesia yang dipunyai oleh orang-perorangan maupun badan hukum
dengan sesuatu hak yang dibenarkan oleh peraturan perundang-undangan yang lebih
jelas ditegaskan pada Pasal 9 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 yang meliputi
:
a. Bidang-bidang tanah yang dipunyai dengan hak milik, hak guna usaha, hak guna bangunan dan hak pakai.
b. Tanah hak pengelolaan c. Tanah wakaf
d. Hak milik atas satuan rumah susun e. Hak tanggungan
f. Tanah negara
Objek pendaftaran tanah bila dikaitkan dengan sistem pendaftaran tanah
merupakan sistem pendaftaran tanah (registration of titles)bukan sistem pendaftaran akta
(registration of deed). Sistem pendaftaran hak tampak dengan adanya buku tanah sebagai
dokumen yang memuat data yuridis dan data fisik yang dihimpun dan disajikan serta
diterbitkannya sertipikat sebagai surat tanda bukti hak yang didaftar. Sedangkan dalam
pendaftaran akta, yang didaftar bukan haknya, melainkan justru aktanya yang didaftar,
yaitu dokumen-dokumen yang membuktikan diciptakannya hak yang bersangkutan dan
dilakukannya perbuatan-perbuatan hukum mengenai hak tersebut kemudian.26
26
Kegiatan pendaftaran tanah yang dilakukan oleh pemerintah sebagaimana yang
diuraikan pada Pasal 19 ayat (2) UUPA meliputi :
a. Pengukuran, perpetaan, dan pembukuan tanah.
b. Pendaftaran hak-hak atas tanah dan peralihan hak-hak tersebut.
c. Pemberian surat tanda bukti hak, yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat.
Kemudian kegiatan pendaftaran tanah dalam Pasal 19 ayat (2) UUPA dijabarkan
lebih lanjut dalam Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997, yaitu :27
1.Kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali, yang dimaksud dengan pendaftaran
tanah untuk pertama kali adalah kegiatan pendaftaran tanah yang dilakukan terhadap
objek pendaftaran tanah yang belum didaftar berdasarkan Peraturan Pemerintah No.
24 Tahun 1997 (Pasal 1 angka (9) Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun
1997).Pendaftaran tanah untuk pertama kali dilaksanakan melalui pendaftaran tanah
secara sistematik dan pendaftaran tanah secara sporadik.Pendaftaran tanah secara
sistematik adalah kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali yang dilakukan
secara serentak yang meliputi semua objek pendaftaran tanah yang belum didaftar
dalam wilayah atau bagian wilayah suatu desa/kelurahan (Pasal 1 angka (10)
Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997).Pendaftaran tanah secara sistematik
didasarkan pada suatu rencana kerja dan dilaksanakan diwilayah-wilayah yang
ditetapkan oleh Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional.Dalam
melaksanakan tanah secara sistematik, Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota
dibantu oleh panitia ajudikasi yang dibentuk oleh Menteri Negara Agraria atau Kepala
Badan Pertanahan Nasional.Pendaftaran tanah secara sporadik adalah kegiatan
pendaftaran tanah untuk pertama kali mengenai satu atau beberapa objek pendaftaran
27
tanah dalam wilayah atau bagian wilayah suatu desa/kelurahan secara individual atau
massal (Pasal 1 angka (11) Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997).Dalam suatu
desa/kelurahan belum ditetapkan sebagai wilayah pendaftaran tanah secara sistematik,
maka pendaftaran tanahnya dilaksanakan melalui pendaftaran tanah secara
sporadik.Pendaftaran tanah secara sporadik dilaksanakan atas permintaan pihak yang
berkepentingan.Pendaftaran tanah secara sporadik dapat dilakukan secara
perseorangan atau massal.
Kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali meliputi :
(a). Pengumpulan dan pengolahan data fisik, untuk keperluan pengumpulan dan
pengolahan data fisik dilakukan kegiatan pengukuran dan pemetaan. Kegiatan
tersebut meliputi :
1. Pembuatan peta dasar pendaftaran.
2. Penetapan batas bidang-bidang tanah.
3. Pengukuran dan pemetaan bidang-bidang tanah dan pembuatan peta
pendaftaran.
4. Pembuatan daftar tanah, daftar tanah adalah dokumen dalam bentuk daftar
yang memuat identitas bidang tanah dengan suatu sistem penomoran (Pasal 1
angka (16) Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997). Bidang-bidang tanah
yang sudah dipetakan atau dibubuhkan nomor pendaftarannya pada peta
pendaftaran dibukukan dalam daftar tanah. Bentuk, isi, cara pengisian,
penyimpanan dan pemeliharaan daftar tanah diatur oleh Menteri Negara
5. Pembuatan surat ukur, surat ukur adalah dokumen yang memuat data fisik
suatu bidang tanah dalam bentuk peta dan uraian (Pasal 1 angka (17)
Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997).Bagi bidang-bidang tanah yang
sudah di ukur serta dipetakan dalam peta pendaftaran tanah, dibuatkan surat
ukur untuk keperluan pendaftaran haknya. Untuk wilayah-wilayah
pendaftaran tanah secara sporadik yang belum tersedia peta pendaftaran, surat
ukur, dibuat dari hasil pengukuran. Bentuk, isi, cara pengisian, penyimpanan
dan pemeliharaan surat ukur ditetapkan oleh Menteri Negara Agraria/Kepala
Badan Pertanahan Nasional.
(b). Pembuktian hak dan pembukuannya, kegiatan tersebut meliputi pembuktian hak
baru, pembuktian hak lama, pembukuan hak, penerbitan sertifikat, penyajian
data fisik dan data yuridis dan penyimpanan daftar umum dan dokumen.
2. Kegiatan pemeliharaan data pendaftaran tanah (Bijhouding atau Maintenance), yang
dimaksud dengan pemeliharaan data pendaftaran tanah adalah kegiatan pendaftaran
tanah untuk menyesuaikan data fisik dan data yuridis dalam peta pendaftaran, daftar
tanah, daftar nama, surat ukur, buku tanah, dan sertifikat dengan perubahan-perubahan
yang terjadi kemudian (Pasal 1 angka (12) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun
1997 Tentang Pendaftaran Tanah).Pemeliharaan data pendaftaran tanah dilakukan
apabila terjadi perubahan data fisik atau data yuridis objek pendaftaran tanah yang
telah terdaftar. Pemegang hak yang bersangkutan wajib mendaftarkan perubahan data
fisik atau data yuridis tersebut kepada kantor pertanahan Kabupaten/Kota setempat
untuk dicatat dalam buku tanah. Buku tanah adalah dokumen dalam bentuk daftar yang
haknya (Pasal 1 angka (19) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang
Pendaftaran Tanah).Salah satu tujuan pendaftaran tanah sebagaimana yang ditetapkan
dalam Pasal 3 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran
Tanah, adalah untuk memberikan kepastian hukum dan perlindungan hukum kepada
pemegang hak atas suatu bidang tanah, satuan rumah susun dan hak-hak lain yang
terdaftar agar dengan mudah dapat membuktikan dirinya sebagai pemegang hak yang
bersangkutan. Untuk memberikan kepastian hukum dan perlindungan hukum, kepada
pemegang hak yang bersangkutan diberikan sertipikat hak atas tanah.
2. Penyelenggara Pendaftaran Tanah Dan Prosedur Pendaftaran Tanah Secara Sistematik
Terbitnya seritipikat hak milik nomor 1756 tertanggal 04 Oktober 2005, Surat
ukur tanggal 13 September 2005 seluas 1981 M2 (meter persegi) yang terletak di
Provinsi Sumatera Utara, Kecamatan Medan Tuntungan, Kelurahan Mangga, melalaui
mekanisme pendaftaran tanah secara sistematik. Dalam Pasal 1 angka (10) Peraturan
Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, menjelaskan tentang
pendaftaran tanah secara sistematik adalah kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali
yang dilakukan secara serentak yang meliputi semua objek pendaftaran tanah yang
belum didaftar dalam wilayah atau bagian wilayah suatu desa/kelurahan. Pendaftaran
tanah secara sistematik dilaksanakan melalui ajudikasi., yang dimaksud dengan ajudikasi
menurut Pasal 1 angka (8) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang
Pendaftaran Tanah, adalah kegiatan yang dilaksanakan dalam rangka proses pendaftaran
data yuridis mengenai satu atau beberapa objek pendaftaran tanah untuk keperluan
pendaftarannya.
Dalam melaksanakan pendaftaran tanah secara sistemtik, kepala kantor
pertanahan Kabupaten/Kota dibantu oleh panitia ajudikasi berdasarkan inisiatifnya,
pelaksanaan pendaftaran tanah secara sistematik dibagi menjadi 2 yaitu :28
a. Pendaftaran tanah secara sistematik dalam rangka program pemerintah.
Pendaftaran tanah secara sistematik ini dilaksanakan oleh panitia ajudikasi yang
dibentuk oleh kepala badan pertanahan nasional.
b. Pendaftaran tanah secara sistematik dengan swadaya masyarakat.
Pendaftaran tanah secara sistematik ini dilaksanakan oleh panitia ajudikasi yang
dibentuk oleh kepala kantor wilayah Badan Pertanahan Nasional.
Panitia ajudikasi adalah suatu kepanitian yang melakukan pendaftaran tanah
diawali desa demi desa, dan ketua panitia tersebut bukan langsung kepala kantor
pertanahan setempat tetapi suatu kepanitian tersendiri yang diangkat dari kalangan badan
pertanahan nasional.29
28
Urip Santoso - I, Op-cit. 138. 29
A.P. Parlindungan, Op-cit. hal. 84
Mengingat pendaftaran tanah secara sistematik pada umumnya
bersifat massal dan besar-besaran, maka dalam melaksanakannya kepala kantor badan
pertanahan Kabupaten/Kota perlu dibantu oleh panitia yang khusus dibentuk untuk itu,
sehingga dengan demikian tugas rutin kantor pertanahan Kabupaten/Kota tidak
Susunan panitia ajudikasi dalam rangka pelaksanaan pendaftaran tanah secara
sistematik, adalah :30
a. Seorang ketua panitia merangkap anggota, yang dijabat oleh pegawai Badan
Pertanahan Nasioanl (BPN) yang mempunyai kemampuan dan pengetahuan di
bidang pendaftaran tanah dan/atau hak-hak atas tanah, yang tertinggi pangkatnya
diantara para anggota panitia.
b. Seorang wakil ketua I merangkap anggota, yang dijabat oleh pegawai Badan
Pertanahan Nasioanl (BPN) yang mempunyai kemampuan dan pengetahuan
dibidang pendaftaran tanah.
c. Seorang wakil ketua II merangkap anggota, yang dijabat oleh pegawai Badan
Pertanahan Nasioanl (BPN) yang mempunyai kemampuan dan pengetahuan
dibidang hak-hak atas tanah.
d. Kepala desa/kepala kelurahan yang bersangkutan atau pamong desa/kelurahan
yang ditunjuk sebagai anggota.
e. Keanggotan panitia ajudikasi dapat ditambah dengan seorang yang dianggap
mengetahui data yuridis bidang-bidang tanah dilokasi pendaftaran tanah secara
sistematik, misalnya anggota tetua adat, kepala dusun, dan atau kepala
lingkungan setempat.
f. Satuan tugas pengukuran dan pemetaan.
Satuan tugas pengukuran dan pemetaan terdiri dari beberapa petugas ukur, dan
dalam melaksanakan tugasnya dibantu oleh beberapa orang pembantu petugas
ukur.
30
g. Satuan tugas pengumpul data yuridis.
Susunan satuan tugas pengumpul data yuridis terdiri dari :
1. seorang pegawai Badan Pertanahan Nasioanl (BPN) yang mempunyai
pengetahuan di bidang hak-hak atas tanah.
2. seorang pegawai Badan Pertanahan Nasioanl (BPN) yang mempunyai
pengetahuan di bidang pendartaran tanah.
3. seorang anggota pemerintahan desa/kelurahan dari wilayah yang
bersangkutan.
h. Satuan tugas administrasi.
Satuan tugas administrasi terdiri dari seorang atau beberapa orang petugas tata
usaha dan dalam melaksanakan tugasnya dibantu beberapa orang pembantu tata
usaha.
Kemudian tugas dan wewenang panitia ajudikasi diatur dalam Pasal 52 sampai
dengan Pasal 54 Permen Agraria/Kepala BPN Nomor 3 Tahun 1997, yaitu:
a. Tugas dan wewenang panitia ajudikasi antara lain menyiapkan rencana kerja
ajudikasi secara terperinci, mengumpulkan data fisik dan dokumen asli data
yuridis semua bidang tanah yang ada di wilayah yang bersangkutan serta
memberikan tanda penerimaan dokumen kepada pemegang hak atau kuasanya,
menyelidiki riwayat tanah dan menilai kebenaran alat bukti pemilikan atau
penguasaan tanah, mengumumkan data fisik dan data yuridis yang sudah
dikumpulkan, membantu menyelesaikan ketidaksepakatan atau sengketa antara
pihak-pihak yang bersangkutan mengenai data yang diumumkan, mengesahkan
dasar pembukuan hak atau pengusulan pemberian hak, menerima uang
pembayaran, mengumpulkan dan memelihara setiap kuitansi bukti pembayaran
dan penerimaan uang yang dibayarkan oleh mereka yang berkepentingan sesuai
dengan ketentuan yang berlaku, melaporkan laporan secara periodik dan
menyerahkan hasil kegiatan panitia ajudikasi kepada kepala kantor pertanahan
kabupaten/kota, melaksanakan tugas-tugas lain yang diberikan secara khusus
kepadanya, yang berhubungan dengan pendaftaran tanah secara sistematik di
lokasi yang bersangkutan.
b. Tugas dan wewenang ketua panitia ajudikasi antara lain memimpin dan
bertanggung jawab terhadap seluruh pelaksanaan program kegiatan ajudikasi,
mengoordinasikan pelaksanaan kegiatan dengan kantor pertanahan
kabupaten/kota dan instansi terkait, memberikan pengarahan pelaksanaan
kegiatan termasuk penyuluhan awal di Rukun Tetangga (RT), berdasarkan berita
acara pengesahan pengumuman sebagaimana dimaksud dalam Pasal 28 Peraturan
Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah meliputi :
a. Menegaskan konversi hak atas tanah;
b. Menandatangani penetapan pengakuan hak;
c. Mengusulkan pemberian hak atas tanah negara;
1. Atas nama kepala kantor pertanahan kabupaten/kota menandatangani buku
tanah dan sertipikat serta mengesahkan peta pendaftaran;
2. Atas nama kepala seksi pengukuran dan pendaftaran tanah menandatangani
3. Atas nama kepala kantor pertanahan kabupaten/kota mendaftar peralihan dan
pembebanan hak atas tanah yang telah terdaftar dalam rangka pelaksanaan
pendaftaran tanah secara sistematik sebelum warkah-warkah hak yang
bersangkutan diserahkan kepada kepala kantor pertanahan kabupaten/kota;
4. Menandatangani dokumen penyerahan hasil kegiatan panitia ajudikasi kepada
kepala kantor pertanahan kabupaten/kota;
c. Tugas wakil ketua I adalah membantu ketua panitia ajudikasi dalam
mengoordinasikan pelaksanaan tugas pengumpulan data fisik dan penatausahaan
pendaftaran tanah, membantu ketua panitia ajudikasi dalam pemeriksaan fisik
bidang-bidang tanah, membuat kesimpulan hasil pengukuran dan pemetaan,
memeriksa sengketa mengenai batas dan luas tanah, meneliti daftar tanah dan
memeriksa luas, menyiapkan buku tanah, surat ukur, dan peta-peta tanah
setempat, memeriksa peta dan surat ukur, menginventarisir permasalahan
khususnya mengenai data fisik bidang-bidang tanah, membuat laporan hasil
kegiatan secara berkala, mengontrol pengukuran batas tanah, bersama wakil
ketua II menyiapkan pelaksanaan pengumuman (penerbitan dan penempelan di
papa pengumuman, menyiapkan konsep penetapan konversi dan pengakuan hak
atas tanah, menyiapkan peta pendaftaran, memeriksa surat ukur, memeriksa buku
tanah, sertipikat, daftar nama, dan peta pendaftaran, menyiapkan daftar tanah
Negara,.
d. Tugas wakil ketua II adalah membantu ketua panitia ajudikasi dalam
mengoordinasikan pelaksanaan tugas pengumpulan data yuridis, supervisi
membantu ketua panitia ajudikasi dalam pemeriksaan data yuridis bidang-bidang
tanah, membuat kesimpulan hasil pengumpulan data yuridis, membantu
menyelesaikan sanggahan mengenai data yuridis, membuat kesimpulan dan
laporan setelah pengumuman , bersama wakil ketua I menyiapkan pelaksanaan
pengumuman (penerbitan dan penempelan di papan pengumuman),
menginventarisir permasalahan umum hak atas tanah, supervisi nama pemilik
pada buku tanah, menyiapkan usul pemberian hak atas tanah Negara, menyiapkan
konsep keputusan pemberian hak atas tanah.
e. Tugas satuan tugas pengukuran dan pemetaan, yaitu menetapkan batas bidang
tanah dalam hal satuan tugas pengukuran dan pemetaan adalah pegawai Badan
Pertanahan Nasional (BPN), melaksanakan pengukuran batas bidang tanah,
membuat gambar ukur, membuat peta bidang tanah, membuat daftar tanah,
membuat peta pendaftaran, membuat surat ukur.
f. Tugas satuan tugas pengumpul data yuridis, yaitu melakukan pemeriksaan
bidang-bidang tanah dan menetapkan batas-batasnya, membuat sket (gambar
kasar) bidang-bidang tanah jika belum tersedia peta bidang tanah tersebut,
melakukan penyelidikan riwayat tanah dan menarik surat-surat bukti pemilikan
atau penguasaan tanah yang asli dan memberikan tanda terima, membuat daftar
bidang-bidang tanah yang telah di ajudikasi, membuat laporan pelaksanaan
pekerjaan setiap minggu, menyiapkan pengumuman mengenai data yuridis,
menginventarisasi sanggahan/keberatan dan penyelesaiannya, menyiapkan data
g. Tugas satuan tugas administrasi, yaitu melaksanakan tugas pengetikan,
penggandaan dokumen, penerimaan surat-surat umum dan pemberian tanda
terimanya dan pekerjaan administrasi lainnya, menyiapkan laporan ke kantor
pertanahan kabupaten/kota setempat, kantor wilayah Badan Pertanahan Nasional
(BPN) provinsi dan unit kerja lain yang dianggap perlu, menyiapkan daftar hadir,
mengatur rumah tangga panitia ajudikasi, membuat laporan hasil rapat panitia
ajudikasi, menyiapkan laporan hasil kegiatan secara berkala, membuat evaluasi
untuk laporan hasil kegiatan secara berkala.
Prosedur dalam pendaftaran tanah secara sistematik, pihak penyelanggara yakni
Badan Pertanahan Nasional (BPN) mengacu pada Peraturan Pemerintah Nomor 24
Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, adapun itu :
a. Adanya suatu renca kerja (Pasal 13 ayat (2) Peraturan Pemerintah Nomor 24
Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah). Dalam hal ini, pendaftaran tanah secara
sistematik didasarkan pada suatu rencana kerja yang dilaksanakan di
wilayah-wilayah yang ditetapkan oleh Menteri Negara Agraria.
b. Pembentukan panitia ajudikasi (Pasal 8 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun
1997 tentang Pendaftaran Tanah). Dalam melaksanakan pendaftaran tanah secara
sistematik, kepala kantor pertanahan kabupaten/kota dibantu oleh panitia
ajudikasi yang dibentuk oleh oleh Menteri Negara Agraria atau pejabat yang
ditunjuk.
c. Pembuatan peta dasar pendaftaran (Pasal 15 dan 16 Peraturan Pemerintah Nomor
24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah). Kegiatan pendaftaran tanah secara
peta dasar pendaftaran, BPN menyelanggarakan pemasangan, pengukuran,
pemetaan, dan pemeliharaan titik-titik dasar teknik nasional disetiap
kabupaten/kota. Pengukuran untuk pembuatan peta dasar pendafataran diikatkan
dengan titik-titik dasar teknik nasional sebagai kerangka dasarnya. Jika suatu
daerah tidak ada atau belum ada titik-titik dasar teknik nasional, dalam
melaksanakan pengukuran untuk pembuatan peta dasar pendaftaran dapat
digunakan titik dasar teknik lokal yang bersifat sementara, yang kemudian
diikatkan dengan titik dasar teknik nasional. Peta dasar pendaftaran menjadi dasar
untuk pembuatan peta pendaftaran.
d. Penetapan batas bidang-bidang tanah (Pasal 17 sampai dengan Pasal 19 Peraturan
Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah).
Dalam memperoleh data fisik yang diperlukan bagi pendaftaran tanah,
bidang-bidang tanah yang akan dipetakan diukur, setelah ditetapkan letaknya,
batas-batasnya dan menurut keperluannya ditempatkan tanda-tanda batas disetiap sudut
bidang tanah yang bersangkutan.
e. Pembuatan peta dasar pendaftaran (Pasal 20 Peraturan Pemerintah Nomor 24
Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah). Bidang-bidang tanah yang sudah
ditetapkan batas-batasnya diukur dan selanjutnya ditetapkan dalam peta dasar
pendaftaran.
f. Pembuatan daftar tanah (Pasal 21 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997
tentang Pendaftaran Tanah). Bidang atau bidang-bidang tanah yang sudah
dipetakan atau dibubuhkan nomor pendaftarannya pada peta pendaftaran
g. Pembuatan surat ukur (Pasal 22 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997
tentang Pendaftaran Tanah). Bagi bidang-bidang tanah yang sudah diukur serta
dipetakan dalam peta pendaftarannya, dibuatkan surat ukur untuk keperluan
pendaftaran haknya.
h. Pengumpulan dan penelitian data yuridis.
i. Pengumuman hasil penelitian data yuridis dan hasil pengukuran (Pasal 26 dan 27
Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah). Hasil
pengumuman dan penelitian data yuridis beserta peta bidang atau bidang-bidang
tanah yang bersangkutansebagai hasil pengumuman diumumkan selama 30 hari
untuk memberi kesempatan kepada pihak yang berkepentingan mengajukan
keberatan. Pengumuman dilakukan di kantor panitia ajudikasi dan kantor kepala
desa/kelurahan letak tanah yang bersangkutan serta di tempat lain yang dianggap
perlu.
j. Penegasan hasil pengumuman penelitian data fisik dan data yuridis Pasal 28
Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah). Setelah
jangka waktu pengumuman berakhir (lewat dari 30 hari), data fisik dan data
yuridis yang diumumkan tersebut oleh panitia ajudikasi dalam pendaftaran tanah
sistematik disahkan dengan berita acara.
k. Pembukuan hak (Pasal 29 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang
Pendaftaran Tanah). Setelah melalui mekanisme pengumpulan data fisik dan data
yuridis maka data tersebut dibukukan menjadi buku tanah sebagai dasar untuk
l. Penerbitan sertipikat (Pasal 31 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997
tentang Pendaftaran Tanah). Penerbitan diterbitkan untuk kepentingan pemegang
hak yang bersangkutan sesuai dengan data fisik dan data yuridis yang telah
terdaftar dalam buku tanah. Sertipikat diterbitkan oleh kantor pertanahan
kabupaten/kota setempat yang ditanda-tangani oleh ketua panitia ajudikasi atas
nama kepala kantor pertanahan kabupaten/kota.
Dari uraian di atas bahwa sudah jelas ada tahapan-tahapan dalam proses
pendaftran tanah secara sistematik menurut Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997
tentang Pendaftaran Tanah. Apabila dalam proses penerbitan sertifikat melalui
pendaftaran tanah secara sistematik tidak sesuai dengan ketentuan yang sebagaimana
harusnya maka tindakan penerbitan sertipikat tersebut dapat dikatakan sebagai cacat
yuridis maupun cacat prosedur.
Kemudian prosedur pendaftaran tanah secara sistematik menurut ketentuan
Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional (Permen
Agraria/Kepala BPN) Nomor 3 tahun 1997, sebagai berikut :31
a. Penetapan lokasi (Pasal 46 Permen Agraria/Kepala BPN Nomor 3 tahun 1997).
Menteri negara agaria menetapkan lokasi pendaftaran tanah secara sistematik atas
usul dari kepala kantor wilayah pertanahan nasional provinsi. Satuan lokasi
pendaftaran tanah secara sistematik adalah seluruh atau sebagian wilayah
desa/kelurahan.
b. Persiapan (Pasal 47 Permen Agraria/Kepala BPN Nomor 3 tahun 1997). Setelah
lokasi pendaftaran tanah secara sistematik ditetapkan, kepala kantor pertanahan
31
kabupaten/kota setempat menyiapkan peta dasar pendaftaran, berupa peta dasar
yang berbentuk peta garis atau peta poto. Peta dasar pendaftaran telah memuat
pemetaan bidang-bidang tanah yang sudah terdaftar haknya dalam bentuk peta
grafis.Apabila karena alasan teknis pembuatan peta indeks grafis tersebut tidak
dapat dilaksanakan sebelum dilakukan pendaftaran tanah secara sistematik,
pemetaan bidang-bidang tanah yang sudah terdaftar tersebut dilakukan bersamaan
dengan pemetaan bidang-bidang tanah hasil pengukuran bidang tanah secara
sistematik.
c. Pembentukan panitia ajudikasi (Pasal 48 Permen Agraria/Kepala BPN Nomor 3
tahun 1997). Panitia ajudikasi dalam pendaftaran tanah secara sistematik yang
dilaksanakan dalam rangka program pemerintah dan satgas yang membantunya
dibentuk oleh menteri negara agraria untuk setiap desa/kelurahan yang sudah
ditetapkan sebagai lokasi pendaftaran tanah secara sistematik.Panitia ajudikasi
dalam pendaftaran tanah secara sistematik yang dilaksanakan dengan swadaya
masyarakat dan satgas yang membantunya dibentuk oleh Kepala Kantor Wilayah
Badan Pertanahan Nasional Provinsi.
d. Penyelesaian permohonan yang ada pada saat mulanya pendaftaran tanah secara
sistematik ( Pasal 55 Permen Agraria/Kepala BPN Nomor 3 tahun 1997).
Penyelesaian permohonan hak dan pendaftaran hak yang berasal dari konversi
mengenai bidang tanah dalam lokasi pendaftaran tanah secara sistematik yang
pada saat panitia ajudikasi diambil sumpahnya belum selesai pengurusannya,
1. Permohonan hak yang sudah diperiksa oleh panitia pemeriksaan tanah,
penyelesaiannya dilakukan oleh kepala kantor pertanahan kabupaten/kota,
kepala kantor wilayah badan pertanahan nasional provinsi dan/atau menteri
negara agrarian/kepala badan pertanahan nasional sesuai dengan ketentuan
yang berlaku.
2. Permohonan pendaftaran hak yang berasal dari konversi yang sudah selesai
diumumkan, penyelesaiannya dilakukan oleh kepala kantor pertanahan
kabupaten/kota, kepala kantor wilayah badan pertanahan nasional provinsi
sesuai dengan ketentuan yang berlaku.
3. Permohonan yang tidak termasuk angka 1 dan 2 berkasnya disampaikan oleh
kepala kantor pertanahan kabupaten/kota kepada ketua ajudikasi untuk
diselesaikan menurut Permen Agraria/Kepala BPN Nomor 3 tahun 1997.
Proses permohonan hak dan pendaftaran asal konversi hak-hak lama wajib
diberitahukan oleh kepala kantor pertanahan kabupaten/kota kepada ketua
ajudikasi dan sesuai dengan keperluannya diserahkan warkat-warkat.
e. Penyuluhan (Pasal 56 Permen Agraria/Kepala BPN Nomor 3 tahun 1997).
Sebelum dimulainya ajudikasi, diadakan penyuluhan di wilayah atau bagian
wilayah desa/kelurahan yang bersangkutan mengenai pendaftaran tanah secara
sistematik oleh kepala kantor pertanahan kabupaten/kota setempat dibantu panitia
ajudikasi berkoordinasi dengan instansi yang terkait, yaitu :
1. Pemerintah Kabupaten/Kota setempat.
2. Dinas/Kantor Penerangan (informasi fan komunikasi) Kabupaten/Kota
3. Kantor pelayanan pajak bumi dan bangunan.
4. Instansi lain yang dianggap perlu.
Penyuluhan bertujuan memberitahukan kepada pemegang hak atau kuasanya atau
pihak lain yang berkepentingan bahwa di desa/kelurahan tersebut akan
diselenggarakan pendaftaran tanah secara sistematik dan tujuan serta manfaat
yang akan diperoleh dari hasil pendaftaran tanah tersebut.Pemegang hak atas
tanah atau kuasanya atau pihak lain yang berkepentingan diberitahukan mengenai
kewajiban dan tanggung jawabnya untuk :
1. Memasang tanda-tanda batas pada bidang tanahnya sesuai ketentuan yang
berlaku.
2. Berada di lokasi pada saat panitia ajudikasi melakukan pengumpulan data
fisik dan data yuridis.
3. Menunjukkan batas-batas bidang tanahnya kepada panitia ajudikasi.
4. Menunjukkan bukti pemilikan atau penguasaan tanahnya kepada panitia
ajudikasi.
5. Memenuhi persyaratan yang ditentukan bagi pemegang hak atau kuasanya
atau selaku pihak lain yang berkepentingan.
Kemudian kepada pemegang hak atau kuasanya atau pihak lain
yangberkepentingan diberitahukan jadwal pelaksanaan pendaftaran tanah secara
sistematik, antara lain :
a.saat dimulainya dan selesainya pendaftaran tanah secara sistematik. b. saat akan dilakukan penetapan batas dan pengukuran bidang tanah.
f. Pengumpulan data fisik (Pasal 57 dan Pasal 58 Permen Agraria/Kepala BPN
bidang-bidang tanah, terlebih dahulu dilakukan penetapan batas-batas bidang-bidang tanah dan
pemasangan tanda-tanda atas tanah yang menjadi objek pendaftaran tanah secara
sistematis. Apabila pengukuran bidang-bidang tanah dilaksanakan oleh pegawai
BPN, penetapan batas dilakukan oleh satuan tugas pengukuran dan pemetaan atas
nama ketua panitia ajudikasi, dan apabila pengukuran bidang-bidang tanah
dilaksanakan oleh pihak ketiga, penetapan batas bidang tanah dilaksanakan oleh
satuan tugas pengumpulan data yuridis atas nama panitia ajudikasi.Penetapan
batas bidang tanah dilakukan setelah dilakukan sesuai dengan jadwal yang
disampaikan kepada masyarakat. Setelah penetapan batas dan pemasangan
tanda-tanda batas selesai dilaksanakan, maka dilakukan kegiatan pengukuran dan
pemetaan bidang-bidang tanah.
g. Pengumpulan dan penelitian data yuridis (Pasal 59 sampai dengan Pasal 62
Permen Agraria/Kepala BPN Nomor 3 Tahun 1997). Untuk keperluan penelitian
data yuridis bidang-bidang tanah dikumpulkan alat-alat bukti mengenai
kepemilikan atau penguasaan tanah, baik bukti tertulis maupun tidak tertulis
berupa keterangan saksi dan/atau keterangan yang bersangkutan, yang
ditunjukkan oleh pemegang hak atas tanah atau kuasanya atau pihak lain yang
berkepentingan kepada panitia ajudikasi.
h. Pengumuman data fisik dan data yuridis dan pengesahan (Pasal 63 dan Pasal 64
Permen Agraria/Kepala BPN Nomor 3 Tahun 1997). Rekapitulasi data yuridis
yang sudah dituangkan di dalam risalah penelitian data yuridis dan penetapan
batas mengenai bidang tanah yang sudah dipetakan dalam peta
i. Penegasan konversi, pengakuan hak, dan pemberian hak (Pasal 65 dan Pasal 66
Permen Agraria/Kepala BPN Nomor 3 Tahun 1997).
j. Pembukuan hak (Pasal 67 dan Pasal 68 Permen Agraria/Kepala BPN Nomor 3
Tahun 1997).
k. Penerbitan sertifikat (Pasal 69 dan Pasal 71 Permen Agraria/Kepala BPN Nomor
3 Tahun 1997).
Dari uraian menurut Permen Agraria/Kepala BPN Nomor 3 Tahun 1997 sebagai
aturan pelaksana dari PP Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah menjelaskan
lebih terperinci lagi tentang prosedur pendaftaran tanah secara sistematik, maka aturan
yang sebagai acuan pihak BPN dalam proses pendaftaran tanah secara sistematik tersebut
harus benar-benar dijadikan sebagai pedoman dalam proses pendaftarannya agar
keputusan yang mereka keluarkan dapat mereka pertanggung jawabkan sebagaimana
mestinya yang tidak bertentangan dengan asas-asas pemerintahan yang baik.
3. Sistem Publikasi dalam Pendaftaran Tanah
Sistem publikasi dalam pendaftaran tanah dikalangan para ahli disebutjuga
dengan sistem pendaftaran tanah, namun menurut Boedi Harsono keduaistilah tersebut
memiliki pengertian yang berbeda. Sistem pendaftaran tanah mempermasalahkanapa
yang didaftarkan, bentuk penyimpangan dan penyajiandata yuridisnya serta bentuk tanda
bukti haknya. Sistem pendaftaran tanah terdiridari registration of deeds (sistem
pendaftaran akta atau perbuatan hukum) danregistration of titles (sistem pendaftaran hak
atau hubungan hukum).32
32
Arie S. Hutagalung,Hukum Pertanahan di Belanda dan Indonesia, (Denpasar : PustakaLarasan, 2012), hal. 242.
penyajian data yangdihimpun secara terbuka dan disajikan dalam tanda bukti hak sebagai
informasibagi masyarakat yang akan melakukan perbuatan hukum atas tanah yang
telahdidaftrkan tersebut. Sistem publikasi dalam pendaftaran tanah dikenal ada 2 (dua)
macam, yaitu sistem publikasi positif dan sistem publikasi negatif.
1). Sistem Publikasi Positif
Sistem publikasi positif dalam pendaftaran tanah menandakan bahwa sertipikat
merupakan surat tanda bukti hak yang bersifat mutlak, dalam artianbahwa pendaftaran
tanah yang dilakukan oleh orang adalah benar, sehinggaapabila ada pihak-pihak yang
merasa dirugikan akibat diterbitkannya suatu sertipikat, maka pihak tersebut tidak dapat
menuntut perbuatan hukum yangterjadi pendaftaran hak atas tanah tersebut, dan dalam
keadaan tertentu pihakketiga yang dirugikan tersebut akan diberikan kompensasi dalam
bentuk yang lain, dengan kata lain bahwa negara memberikan jaminan bahwa
pendaftarantanah yang dilakukan tersebut sudah dilakukan dengan benar. Cara
pengumpulan data padasistem positif ialah pendaftaran “title” atau hubungan hukum
yang kongkrityaitu haknya.Adapun ciri-ciri sistem publikasi positif dalam pendaftaran
tanah yaitu:
a. Sistem pendaftaran tanah menggunakan sistem pendaftaran hak(registration of
titles).
b. Sertipikat yang diterbitkan sebagai tanda bukti hak yang bersifat mutlak,yaitu
data fisik dan data yuridis yang tercantum dalam sertipikat tidakdapat diganggu
gugat dan memberikan kepercayaan yang mutlak padabuku tanah.
c. Negara sebagai pendaftar menjamin bahwa data fisik dan data yuridisdalam
pendaftaran tanah adalah benar.
d. Pihak ketiga yang memperoleh tanah dengan itikad baik
mendapatkanperlindungan hukum yang mutlak.
e. Pihak lain yang dirugikan atas diterbitkannya sertipikat mendapatkankompensasi
dalam bentuk lain.
f. Dalam pelaksanaan pendaftaran tanah membutuhkan waktu yang lama,petugas
pendaftaran tanah melaksanakan tugasnya dengan sangat telitidan biaya relatif
lebih besar.33
Sistem publikasi negatif dalam pendaftaran tanah mempunyai maknabahwa data
yang disajikan dalam pendaftaran belum tentu benar adanya,dengan kata lain bahwa
negara tidak jaminan tentang kebenaran data yangdisajikan dalam pendafataran.
Sehingga apabila ada pihak yang keberatan ataspendaftaran hak atas tanah, maka
dimungkinkan adanya gugatan dari pihak lainyang dapat membuktikkan bahwa ia
merupakan pemegang hak yangsebenarnya. Terkait dengan sistem publikasi negatif
pendaftaran tanah Arie S.Hutagalung menyatakan bahwa dalam sistem publikasi negatif
ini, negara hanya secara pasif menerimaapa yang dinyatakan oleh pihak yang meminta
pendaftaran, oleh karenaitu sewaktu-waktu dapat digugat oleh orang yang merasa lebih 2) Sistem Publikasi Negatif
33
berhakatas tanah itu, pihak yang memperoleh tanah dari orang yang sudah terdaftarpun
tidak dijamin, walaupun dia memperoleh tanah itu denganiktikad baik.34
d. Pihak lain yang dirugikan atas diterbitkannya sertipikat dapatmengajukan keberatan
kepada penyelenggara pendaftaran tanah untuk membatalkan sertifikat ataupun
gugatan ke pengadilan untuk memintaagar sertipikat dinyatakan tidak sah.
Ada beberapa ciri dari pendaftaran tanah yang menganut sistem publikasi negatif,
adapun itu :
a. Sistem pendaftaran tanah mengunakan sistem pendaftaran akta(registration of deed);
b. Sertipikat yang diterbitkan sebagai tanda bukti hak bersifat kuat, yaitudata fisik dan
data yuridis yang tercantum dalam sertipikat dianggap benar sepanjang tidak
dibuktikan sebaliknya oleh alat bukti lain;
c. Negara sebagai pendaftar tidak menjamin bahwa data fisik dan datayuridis dalam
pendaftaran tanah adalah benar;
35
Dari kedua cirri sistem pendaftaran tanah yang diuaraikan di atas tersebut,
Negara Indonesia menganut sistem publikasi negatif dalam pendaftaran tanah, yang
mana pemerintah tidak menjamin tentang kebenaran data yang disajikan dalam
pendaftaran tanah tersebut karena masih memberi kesempatan kepada pihak-pihak yang
berkepentingan untuk dapat membuktikan kepemilikannya atas tanah tersebut dengan
menggugatnya ke Pengadilan seperti yang terjadi pada putusan Mahkamah Agung
Nomor 140 K/TUN/2014, yang mana pihak penggungat dalam proses pengadilan dapat
menunjukkan bukti-bukti kepemilikannya terhadap tanah tersebut, sehingga majelis
34
Ibid, hal. 266
35
hakim berpendapat bahwa si penggugatlah sebagai pemilik yang sah atas tanah tersebut.
Terbitnya sertipikat hak milik yang disengketakan pada putusan tersebut didasari dengan
adanya akta pemisahan dan pembagian hak waris dan surat kuasa, yang mana isi dari
akta tersebut memberikan bagian penggugat kepada tergugat dan penggugat memberikan
kuasa kepada tergugat untuk pengurusan sertipikat ke atas nama tergugat. Berdasarkan
adanya akta tersebut pihak Badan Pertanahan Nasional Kota Medan menerbitkan
sertipikat hak milik atas tanah tersebut atas nama pemohon, namun akibat dari penerbitan
tersebut ada pihak tergugat keberatan atas penerbitan sertipikat tersebut dan pihak
penggugat mengajukan gugatan atas terbitnya sertipikat hak milik atas tanah tersebut.
C. Faktor Yang Menyebabkan Pembatalan Sertipikat Hak Milik Yang Sedang Dibebani Hak Tanggungan Dibatalkan Pengadilan Pada Putusan Mahkamah Agung, Nomor 140 K/TUN/2011
Pembatalan sertipikat hak milik pada putusan mahkamah agung, nomor 140
K/TUN/2011), yang mendasari terjadinya pembatalan sertipikat hak milik atas tanah yang
disengketakan adalah ketika dalam proses persidangan, pihak BPN tidak dapat
menunjukkan suatu alat bukti surat yang menunjukkan adanya suatu susunan panitia
ajudikasi yang dibentuk dalam rangka proses penerbitan sertipikat hak milik atas tanah
melalui pendaftaran tanah secara sistematik, padahal dalam Pasal 8 ayat (1) dan (2)
Peraturan Pemerintah nomor 24 tahun 1997 tentang pendaftaran tanah menjelaskan
bahwa dalam melaksanakan pendaftaran tanah secara sistematik, Kepala Kantor
Pertanahan dibantu oleh panitia ajudikasi yang dibentuk oleh Menteri atau pejabat yang
ditunjuk dan susunan panitia ajudikasi terdiri dari :
a. seorang ketua panitia, merangkap anggota yang dijabat oleh seorang
b. beberapa anggota yang terdiri dari :
1. seorang pegawai BPN yang mempunyai kemampuan pengetahuan di
bidang pendaftaran tanah;
2. seorang pegawai BPN yang mempunyai kemampuan pengetahuan di
bidang hak-hak atas tanah;
3. Kepala Desa/Kelurahan yang bersangkutan dan atau seorang Pamong
Desa/Keluraha yang ditunjuknya;
Panitia ajudikasi merupakan suatu kepanitian yang melakukan pendafataran tanah
dengan cara sistematik dan peran dari panitia ajudikasi tersebut adalah membantu Kepala
Kantor sehingga dengan demikian tugas rutin Kantor Pertanahan tidak terganggu, karena
pendaftaran tanah secara sistematik pada umumnya bersifat massal dan besar-besaran.
Kemudian dikuatkan dengan keterangan saksi yang menyatakan tidak pernah dilakukan
suatu kegiatan pengukuran oleh petugas Badan Pertanahan Nasional Kota Medan melalui
tim ajudikasinya terhadap objek pendaftaran tanah tersebut dan perbuatan tersebut
merupakan suatu tindakan yang melanggar ketentuan yang berlaku karena sebelum
menerbitkan sertipikat hak atas tanah terdapat tahapan/prosedur/mekanisme yang harus
dilakukan oleh pihak Badan Pertanahan Nasional Kota Medan yaitu meliputi
pengumpulan dan penetapan kebenaran data fisik dan data yuridis, sebagaimana yang
dijelaskan pada Pasal 12 ayat (1) Peraturan Pemerintah nomor 24 tahun 1997 tentang
Pendaftaran tanah yang menjelaskan bahwa kegiatan tanah untuk pertama kali meliputi :
a. pengumpulan dan pengolahan data fisik; b. pembuktian hak dan pembukuannya; c. penerbitan sertipikat;
d. penyajian data fisik dan yuridis;
Berdasarkan ketentuan di atas seharusnya pihak Badan Pertanahan Nasional Kota
Medan sebelum menerbitkan sertipikat hak milik atas tanah tersebut harus melakukan
suatu pengukuran untuk mengetahui luas dan batas-batas serta keadaan fisik atas objek
tersebut agar tidak terjadi suatu permasalahan dibelakang hari setelah terbitnya sertipikat
tersebut. Selanjutnya dalam proses persidangan pihak Badan Pertanahan Nasional Kota
Medan tidak ada mengajukan alat bukti berupa penetapan batas-batas dan pengumuman
dari hasil penyelidikan riwayat tanah sehingga tidak memberikan kesempatan bagi
orang-orang yang berkepentingan untuk mengajukan keberatan, hal tersebut tidak sesuai dengan
ketentuan yang ada pada Pasal 26 Peraturan Pemerintah nomor 24 tahun 1997 tentang
Pendaftaran Tanah yang memerintahkan bahwa daftar isian sebagaimana dimaksud dalam
Pasal 25 beserta peta bidang atau bidang-bidang tanah yang bersangkutan sebagai hasil
pengukuran di umumkan selama 30 hari dalam pendaftaran tanah secara sistematik.
Pengumuman yang harus dilakukan pada saat proses penerbitan sertipikat tersebut sangat
berguna untuk mengetahui kebenaran data fisik dan yuridis dari riwayat tanah tersebut
sehingga apabila terjadi suatu permasalahan terhadap tanah tersebut, dengan adanya suatu
lembaga pengumuman memberikan kesempatan kepada pihak lain yang merasa keberatan
diterbitkan sertipikat hak atas tanah tersebut. Pihak Badan Pertanahan Nasional Kota
Medan dalam menerbitkan sertipikat yang menjadi objek sengketa tersebut telah
bertentangan dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku dan asas-asas umum
pemerintahan yang baik khususnya atas kecermatan sebagaimana yang dimaksud dalam
Pasal 53 ayat (2) huruf a dan b Undang-Undang nomor 9 tahun 2004 tentang Peradilan
Tata Usaha Negara yang berbuyi bahwa alasan-alasan yang dapat digunakan dalam
a. keputusan TUN yang digugat itu bertentangan dengan peraturan
perundangan-undangan yang berlaku;
b. keputusan TUN yang digugat itu bertentangan dengan asas-asas umum
pemerintahan yang baik;
sehingga akibat dari perbuatan tersebut pihak Badan Pertanahan Nasioan Kota Medan
telah merugikan kepentingan pihak para penggugat.
Proses penerbitan sertipikat hak milik nomor 1756 tertanggal 04 Oktober 2005,
Surat ukur tanggal 13 September 2005 seluas 1981 M2 (meter persegi) yang terletak di
Provinsi Sumatera Utara, Kecamatan Medan Tuntungan, Kelurahan Mangga, melalaui
mekanisme pendaftaran tanah secara sistematik seharusnya memiliki
tahapan/prosedur/mekanisme sebagaimana yang diatur dalam ketentuan peraturan
perundang-undangan yang tidak dilaksanakan sebagaimana mestinya, maka berdasarkan
tindakan tersebut majelis hakim berpendapat bahwa penerbitan sertipikat hak milik
