Designing Sharia
Contracts
DESIGNING SHARIA CONTRACTS
Berdasarkan tingkat kepastian dari hasil yang diperolehnya, secara umum kontrak/akad pembiayaan dibagi ke dalam dua kelompok besar, yaitu:
1. Natural Certainty Contracts
Yang termasuk dalam kontrak ini adalah: a. Murabahah
b. Salam c. Istishna’ d. Ijarah
2. Natural Uncertainty Contracts
Yang termasuk dalam kontrak ini, adalah: a. Mudharabah
b. Musyarakah
1. MURABAHAH
Murabahah merupakan salah satu bentuk natural certainty contract karena dalam murabahah dapat ditentukan berapa required rate of profit-nya (keuntungan yang ingin diperoleh).
Murabahah muajjal dicirikan dengan adanya penyerahan barang di awal akad dan pembayaran kemudian (setelah awal akad), baik dalam bentuk angsuran maupun dalam bentuk lump sum (sekaligus).
Berdasarkan sumber dana yang digunakan, pembiayaan murabahah secara garis besar dapat dibedakan menjadi tiga kelompok
1. Pembiayaan murabahah yang didanai dengan URIA (Unrestricted Investment Account = Investasi Tidak terikat)
2. Pembiayaan murabahah yang didanai dengan RIA (Restricted Investment Account = Investasi Terikat)
Dalam setiap pendisainan sebuah pembiayaan, faktor-faktor yang perlu diperhatikan adalah:
1. Kebutuhan nasabah
2. Kemampuan finansial nasabah
Faktor-faktor ini juga akan mempengaruhi sumber dana yang akan digunakan untuk mendanai pembiayaan tersebut.
2. SALAM
Salam adalah transaksi jual beli atau pertukaran ayn bi dayn. Dalam transaksi salam pembayaran dilakukan di awal dengan penyerahan barang di masa yang akan datang. Syarat dari transaksi ini adalah adanya kejelasan dalam kuantitas, kualitas, harga dan waktu penyerahan. Karena keuntungan yang didapat dari transaksi ini didasarkan pada mekanisme jual beli (yaitu si penjual telah menentukan keuntungan yang dikehendaki atau besarnya required profit rate telah ditentukan diawal), maka salam dikategorikan ke dalam natural certainty contract.
Berdasarkan mekanisme pembayaran jenis contract ini dibagi menjadi dua, yaitu;
1. Salam yang jenis pembayaran dilakukan satu kali pada waktu awal
kontrak.
2. Istishna’ yang metode pembayaran dilakukan secara angsuran.
Dengan demikian salam merupakan akad yang dapat dibiayai secara lump
sum dengan sumber dana diambilkan dari jenis pembiayaan RIA (Restricted
Invesment Account). Sedangkan Istishna’ merupakan akad yang dapat dibiayai secara instalment / ada cicilan tetap selama periode penyelesaian kontrak dengan sumber dana diambilkan dari jenis pembiayaan URIA (Unrestricted Invesment Account).
Pembiayaan salam secara garis besar dapat dikelompokan menjadi tiga kelompok, yaitu
1. pembiayaan salam yang menggunakan sumber pendanaan dari
investasi terikat atau RIA (Restricted Invesment Account)
2. pembiayaan salam yang menggunakan sumber pendanaan dari
investasi tidak terikat atau URIA (Unrestricted Invesment Account)
3.
pembiayaan salam yang menggunakan sumber pendanaan darimodal bank (bank’s own capital)
3. ISTISHNA’
Istishna’ adalah jenis kontrak jual beli dimana barang akan diserahkan di kemudian hari ketika pembayaran telah lunas. Pembayaran dilakukan dengan cara angsuran.
4. IJARAH
Ijarah merupakan salah satu bentuk natural certainty contract karena dalam ijarah dapat ditentukan berapa required rate of profit (keuntungan yang ingin diperoleh).
Ijarah tidak melibatkan pertukaran barang melainkan jasa. Jasa tersebut bisa berupa manfaat dari
1. suatu barang (sewa-menyewa); atau 2. tenaga manusia (upah-mengupah)
Berdasarkan sumber dana yang digunakan, pembiayaan ijarah secara garis besar dapat dibedakan ke dalam tiga kelompok:
1. Pembiayaan ijarah yang didanai dengan URIA (Unrestricted Investment Account = Investasi Tidak Terikat)
2. Pembiayaan ijarah yang didanai dengan RIA (Restricted Investment Account = Investasi Terikat)
3. Pembiayaan ijarah yang didanai dengan Modal bank
5. IJARAH MUNTAHIA BITTAMLIK (IMBT)
Ijarah Muntahia Bittamlik (IMBT) merupakan salah satu bentuk natural certainty contract, sehingga dalam Ijarah Muntahia Bittamlik (IMBT) dapat diketahui besarnya keuntungan yang akan diperoleh (required rate of profit). Ijarah Muntahia Bittamlik adalah merupakan kombinasi antara sewa menyewa (ijarah) dan jual beli atau hibah di akhir masa sewa. Dalam Ijarah Muntahia Bittamlik terjadi kepemindahan hak milik barang yaitu dengan cara:
1. Ijarah dengan janji akan menjual pada akhir masa sewa
2. Ijarah dengan janji untuk memberikan hibah pada akhir masa sewa
Nilai sewa yang berlaku harus berdasarkan harga barang dan besarnya cicilan barang tersebut, sehingga dapat diketahui berapa harga jual diakhir masa menyewaan atau apakah dapat langsung dengan hibah.
Berdasarkan sumber dana pembiayaan Ijarah Muntahia Bittamlik (IMBT) dapat berasal dari :
1. Unrestricted Investment Account (URIA, investasi tidak terikat) 2. Restricted Investment Account (RIA, investasi terikat terhadap sektor atau proyek)
3. Modal bank
6. MUDHARABAH DAN MUSYARAKAH
Pembiayaan Mudharabah dan Musyarakah merupakan bentuk natural
uncertainty contract, karena dalam kedua pembiayaan tersebut tingkat
keuntungan yang ingin diperoleh (required rate of profit) tidak dapat ditentukan di awal periode. Yang ditentukan di awal periode hanyalah nisbah
bagi hasilnya saja. Sedangkan nilai keuntungan aktualnya baru dapat ditentukan setelah investasinya menghasilkan.
Mudharabah dan Musyarakah dicirikan dengan adanya cash out dari pihak bank sebagai shahibul maal di awal periode. Sedangkan cash in diperoleh Bank dari mudarib pada periode tersebut baik dalam bentuk angsuran (installment) maupun sekaligus (lump sum).
Berdasarkan sumber dana yang digunakan, pembiayaan Mudharabah dan Musyarakah secara garis besarnya bersumber dari tiga kelompok, yakni:
1.
Yang didanai dengan URIA (Unrestricted Investment Account =Investasi Tidak Terikat, atau mudharabah mutlaqah)
2.
Yang didanai dengan RIA (Restricted Investment Account = InvestasiTerikat, atau mudharabah muqayyadah) 3. Yang didanai dengan Modal Bank.
Pengenaan agunan dalam pembiayaan mudharabah dan musyarakah dibolehkan, tetapi pengunaannya bukan untuk menutupi resiko atas
kerugian. Bank dibolehkan meminta agunan kepada nasabahnya dalam
pembiayaan mudaharabah dan musyarakah untuk menghindari resiko
kelalaian dan pelanggaran janji dari pihak nasabah. Dengan demikian
bila terjadi kerugian yang bukan disebabkan oleh kelalaian dan/atau pelanggaran janji oleh nasabah, maka agunan tidak boleh disita oleh bank. Namun bila kerugiannya disebabkan oleh kelalaian dan/atau pelanggaran janji oleh nasabah, maka bank berhak menyita agunan tersebut.
JENIS PEMBIAYAAN SYARIAH 1. MUDHARABAH & MUSYARAKAH
a. Mudharabah & Musyarakah Financing
Financed by URIA (Unrestricted Investment Account)
b. Mudharabah & Musyarakah Financing
Financed by RIA / Restricted Investment Account (less than 3 month)
c. Mudharabah & Musyarakah Financing
Financed by RIA/Restricted Investment Account (3 month or more)
d. Mudharabah & Musyarakah Financing
Financed by bank’s own capital
2. _________________
2.1 ________________
Financed by URIA (Unrestricted Investment Account) 2.1.a ____________________ Rp Rp Rp Rp Rp Rp 2.1.b _________________________________ Cash out Rp. Cash in
Goods received by bank then delivered by bank
Bank sebagai orang upahan
Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp
Rp
2.2 __________________________
Financed by RIA (Restricted Investment Account) 2.2.a ____________________ (less than 3 month) Rp Rp 2.2.b __________________________ (3 month or more) Idem as 2.2.a 2.2.c ________________________ Rp Rp Rp Rp Rp Rp Cash in 2.3 ___________________
Financed by bank’s own capital
Goods delivered by bank
Cash out Goods recieved by bank
Goods delivered by bank Cash
out
Goods recieved by bank
Cash out Goods received by bank Cash in
3. ISTISHNA’
3.1 Istishna’ Financing
Financed by URIA (Unrestricted Investment Account) 3.1.a Istishna’ wal Istishna’
Rp Rp Rp Rp Rp Rp
Rp Rp Rp Rp Rp Rp
3.1.b Istishna’ ma’al Ijarah wal Murabahah Muajjal
Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Cash out Istishn a’ Cash in Istishna’
Goods recieved by bank then delivered by bank
Bank as buyer Bank as seller
Bank sebagai
orang upahan Ijarah Cash in
Cash out
Goods delivered by bank
Goods recieved by bank
Training Module
3.2 Istishna’ Financing
Financed by RIA (Restricted Investment Account)
3.2.a Istishna’ wal Murabahah Naqdan (less than 3 month) Rp
Rp 3.2.b Istishna’ wal Murabahah Muajjal
Rp Rp Rp Rp Rp Rp Cash in Istishna’ Cash out Istishna’
Goods received by bank
Cash in Goods delivered by bank Bank as buyer Bank as seller Cash out Istishna’ Murabahah Muajjal Goods recieved by bank
3.3 Istishna’ Financing
Financed by bank’s own capital
4. IJARAH
4.1 Ijarah Financing Financed by URIA 4.1.a Ijarah bil Ijarah Rp
Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp
4.2 Ijarah Financing Financed by RIA
4.2.a Ijarah awal bil Ijarah akhir (less than 3 month) Rp
Rp
4.2.b Ijarah awal bil Ijarah Akhir (3 month or more) Cash out
Cash in
Ijarah Bank as lessee
Bank as lessor Ijarah Ijarah Cash out Ijarah Cash in Bank as lessor
Rp
Rp Rp
4.2.b.1 Ijarah bil Ijarah
Rp
Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp
4.3 Ijarah Financing
Financed by Bank’s own capital
4.3.a Ijarah awal bil Ijarah Akhir (less than 3 month) 4.3.b Ijarah awal bil Ijarah Akhir (3 month or more) 4.3.c Ijarah bil Ijarah
5. IJARAH MUNTAHIA BITTAMLIK 5.1 IMBT Financing
Financed by URIA
5.1.a.1 Ijarah bil Ijarah
With promise to sell in full at the end of the term 5.1.a.2 Ijarah bil Ijarah
Cash out Ijarah Ijarah Ijarah Cash in Bank as lessee Bank as lessor Cash out Ijarah Ijarah Cash in Bank sebagai penyewa
With promise to give as a gift at the end of the term
5.2 IMBT Financing Financed by RIA
5.2.a.1 Ijarah awal bil Ijarah Akhir (less than 3 month) With promise to sell in full at the end of the period 5.2.a.2 Ijarah awal bil Ijarah akhir (less than 3 month)
With promise to give as a gift at the end of the period 5.2.b.1 Ijarah awal bil Ijarah Akhir (3 month or more)
With promise to sell in full at the end of the period 5.2.b.2 Ijarah awal bil Ijarah akhir (3 month or more)
With promise to give as a gift at the end of the period 5.2.c.1 Ijarah bil Ijarah
With promise to sell in full at the end of the period 5.2.c.2 Ijarah bil Ijarah
With promise to give as a gift at the end of the period 5.3 IMBT Financing
Financed by bank’s own capital
5.3.a.1 Ijarah awal bil Ijarah Akhir (less than 3 month) With promise to sell in full at the end of the period 5.3.a.2 Ijarah awal bil Ijarah akhir (less than 3 month)
With promise to give as a gift at the end of the period 5.3.b.1 Ijarah awal bil Ijarah Akhir (3 month or more)
With promise to sell in full at the end of the period 5.3.b.2 Ijarah awal bil Ijarah akhir (3 month or more)
With promise to give as a gift at the end of the period 5.3.c.1 Ijarah bil Ijarah
With promise to sell in full at the end of the period 5.3.c.2 Ijarah bil Ijarah
With promise to give as a gift at the end of the period 6. MURABAHAH FINANCING
6.1 Murabahah Financing Financed by URIA
Rp
Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp
6.2 Murabahah Financing Financed by RIA
6.2.a Murabahah Financing Financed by RIA less than 3 month
Goods recieved by bank Rp
Goods delivered by bank
Rp
6.2.b Murabahah Financing Financed by RIA 3 month or more
Rp Cash out
Goods recieved by bank Goods delivered by bank
Rp Rp Goods recieved by bank
Cash out
Bank sebagai pembeli
Bank sebagai penjual
Goods delivered by bank Cash in
Cash out
Murabahah Muajjal
Cash in
Bank sebagai pembeli
Bank sebagai penjual
Cash in
Bank sebagai pembeli
6.3 Murabahah Financing
Financed by Bank’s own Capital
Quiz on Designing Sharia Contracts
1. PT Kafilah Mabrur Cemerlang telah lima tahun bergerak di bidang export busana muslim dan perlengkapan haji. Tiga bulan sebelum musim haji dimulai, perusahaan ini sudah biasa mengekspor barang-barangnya ke Saudi Arabia. Untuk itu PT KMC memerlukan modal kerja sebesar Rp 120.000.000,- yang akan dikembalikan dalam jangka waktu 6 bulan.
Tentukan jenis kontrak / akad yang tepat untuk memenuhi kebutuhan PT KMC tersebut.
2. Pada periode haji tahun berikutnya, PT KMC akan melakukan bisnis serupa hanya saja modal yang dibutuhkan kali ini adalah sebesar Rp 150.000.000,-. PT. KMC memiliki modal awal sebesar Rp 50.000.000,- Kekurangan modal akan didapat dari Bank Syariah Thoyyibah dan akan dikembalikan dalam jangka waktu 6 bulan.
Tentukan jenis kontrak / akad yang tepat untuk memenuhi kebutuhan PT KMC tersebut.
3. PT Subur Makmur Sejahtera, sebuah perusahaan trading yang secara khusus bergerak di bidang agrobisnis membutuhkan komoditi yang akan dijual pada tgl.1/4/200x. PT SMS secara financial tidak mampu untuk membayar tunai kebutuhannya tersebut. Oleh karena itu, PT SMS pada tgl. 1/1/200x, menghubungi Bank Syariah Masyhur untuk mendapatkan fasilitas pembiayaan syariah untuk memenuhi kebutuhannya tersebut. PT SMS bersedia mengangsur sejumlah tertentu mulai tgl 1/1/200x.
Gambarkan mekanisme pengadaan barang dan angsuran, serta kontrak-kontrak yang sesuai dengan mekanisme tersebut.
4. Sama seperti kondisi no.2, hanya saja pada kondisi kali ini PT SMS baru akan memiliki kemampuan untuk membayar secara penuh pada tgl.1/4/200x (pada saat barang dikirim).
Gambarkan mekanisme pengadaan barang dan angsuran, serta kontrak-kontrak yang sesuai dengan mekanisme tersebut.
SEVERAL CASES ON SHARIA CONTRACTS
Contoh Kasus MURABAHAH
Pada saat jatuh tempo pembiayaan Murabahah nasabah belum dapat menyelesaikan pembayaran baik pokok maupun mark up. Kemudian pembiayaan tersebut diperpanjang jangka waktu pembayarannya.
1. Apakah bank diperbolehkan mengenakan mark up kedua atas perpanjangan jangka waktu murabahah tersebut.
2. Apakah pembiayaan Murabahah dapat direstrukturisasi menjadi pembiayaan Mudharabah atau Musyarakah
3. Jika bank tidak mengenakan mark up kedua atas perpanjangan jangka waktu murabahah tersebut, apakah bank dimungkinkan mengenakan biaya administrasi dan menjadi pendapatan bank dalam bentuk:
• Biaya pengelolaan rekening sebesar Rp10 juta per bulan, dan
• Biaya keterlambatan pembayaran sebesar Rp20 juta per bulan dari jumlah pembiayaan sebesar Rp2 milyar dengan jangka waktu 60 bulan, sehingga
pada saat jatuh waktu pengembalian pembiayaan, kedua biaya tersebut sama dengan jumlah pembiayaan atau lebih.
Contoh Kasus MUDHARABAH
Pada saat jatuh tempo pembiayaan Mudharabah, nasabah belum dapat mengembalikan modalnya. Kemudian pembiayaan tersebut diperpanjang jangka waktu pengembaliannya selama 10 tahun dengan menambahkan persyaratan dalam addendum perjanjian yang menyatakan bahwa selama proyek yang dibiayai belum menghasilkan, nasabah harus membayar biaya administrasi dalam bentuk biaya keterlambatan pembayaran sebesar Rp10 juta per bulan dari jumlah pembiayaan sebesar Rp5 milyar dan menjadi pendapatan bank.
Contoh Kasus IJARAH
Bank memberikan pembiayaan ijarah sebesar jumlah x dengan jangka waktu y dan sewa per bulannya sebesar z, tetapi barang yang diijarahkan bukan milik bank, melainkan milik pihak ketiga.
Contoh Kasus JUAL BELI SALAM
Bank memberikan pembiayaan jual beli salam sebesar jumlah x dengan jangka waktu y dan mark up sebesar z, tetapi nasabah tidak menyerahkan barang yang dibiayai pada waktu yang disepakati, melainkan nasabah membayar dalam bentuk uang sebesar modal yang diberikan ditambah mark up z, sementara bank tidak memberikan kuasa kepada nasabah untuk menjualkannya.
