: Arsitektur Bioklimatik : Cengkareng, Jakarta Barat

ASRI HARTATI_41206010009_ARSITEKTUR ‘60_UNIVERSITAS MERCU BUANA ₆

BAB II

TINJAUAN UMUM PROYEK

II.1. GAMBARAN UMUM PROYEK

Judul Proyek : Cengkareng Office Park Tema : Arsitektur Bioklimatik Lokasi : Cengkareng, Jakarta Barat Sifat Proyek : Fiktif

Pemilik/Pendanaan : Swasta

Sasaran : Pemilik usaha dan pekerja, terutama yang peduli dan sadar akan pentingnya lingkungan dan kesehatan para pekerja.

Luas Lahan : 22.600 m2

KDB : 40%

KLB : max. 4

GSB : 15 m

Jumlah Lantai : max. 24 lantai

Peruntukan : Karya bangunan umum

Fasilitas yang direncanakan : Area kantor sewa, taman dan fasilitas penunjang

II.2. TINJAUAN TEORITIS PROYEK

II.2.a. Pengenalan Kantor Sewa

Bangunan perkantoran berbeda dengan bangunan retail biasa, karena perkantoran digunakan untuk kegiatan administrasi usaha dan profesi yang

ASRI HARTATI_41206010009_ARSITEKTUR ‘60_UNIVERSITAS MERCU BUANA ₇ menyediakan tempat untuk pengumpulan, pengorganisasian dan pertukaran informasi. Bangunan kantor mewadahi para pekerja dalam kepemimpinan, manajemen dan juru tulis dari badan hukum organisasi.2

Bangunan perkantoran selalu mengalami perubahan bentuk sesuai dengan fungsi dan pertumbuhan ekonomi. Perkembangan ini pun tidak terlepas dari perkembangan teknologi dan perubahan iklim. Seperti halnya masa sekarang, orang lebih cenderung membangun sebuah perkantoran ataupun bangunan lain dengan memperhatikan lingkungan untuk mengurangi pemanasan global.

Oleh karena itu office park terencana sebagai jawaban atas kepedulian terhadap perubahan iklim atau pemanasan global.

II.2.b. Pengertian Office Park – Kantor Sewa

Perkantoran adalah tempat atau ruangan dimana seorang atau kelompok orang melakukan suatu proses yang diperlukan untuk melaksanakan fungsi-fungsi lain yang berupa pekerjaan yang menghasilkan semacam ide-ide (keputusan) menjalankan penjualan atau pembelian, mengurus keuangan atau pekerjaan lain yang diperlukan dalam organisasi.3

Selain itu, Kantor memiliki arti4 :

 Berasal dari bahasa Belanda yaitu “kantoor” yang berarti :  Kamar kerja.

 Ruang terpisah untuk pimpinan perusahaan.

 Gedung/ruang dimana dipusatkan atau yang merupakan kedudukan suatu perkantoran.

 Kamar kerja dokter, notaris dan sebagainya.

2

Robert, T. Packard, Encyclopedia of Architecture, Canada, Jhon Willey & Sons, Inc, 1989. 3_{Hunt – Faia, Encyclopedia of American Architecture}

4

ASRI HARTATI_41206010009_ARSITEKTUR ‘60_UNIVERSITAS MERCU BUANA ₈  Berasal dari bahasa latin yaitu “Officium” yang berarti :

 Ruang/tempat usaha yang khas, seperti dokter, notaris, dsb.  Ruangan untuk usaha atau pemusatan pekerjaan tata usaha.  Gedung atau kumpulan orang-orang untuk suatu pekerjaan

organisasi atau bagian dari organisasi.

 Staff atau badan yang terdiri dari satu atau lebih yang melaksanakan kegiatan atau tugas dalam bidang usaha.

 Kedudukan yang mengatur tugas yang bersifat kepercayaan yang memiliki otoritas.

 Kantor dalam arti sempit :

Tempat/ruangan-ruangan gedung/kumpulan gedung dimana dipusatkan administrasi dari suatu organisasi atau bagian daripadanya, sehingga kegiatan yang bersifat teknis ataupun operasionil bisa berjalan dengan baik.

 Kantor dalam arti luas :

Merupakan penjelmaan dari kegiatan, wewenang dan kekuasaan organisasi.

Sewa memiliki arti5 :

 Perjanjian hak milik dari bangunan, tanah dan lain-lain selama jangka waktu tertentu dengan pembayaran pada waktu tertentu .

Park atau taman memiliki arti6 :

 Taman merupakan sebuah areal yang berisikan komponen material keras dan lunak yang saling mendukung satu sama lainnya yang sengaja direncanakan dan dibuat oleh manusia dalam kegunaanya sebagai tempat penyegar dalam dan luar ruangan.

5

Djabbar, Abdoel dan Kadin Jabar. Perkantoran. 6

ASRI HARTATI_41206010009_ARSITEKTUR ‘60_UNIVERSITAS MERCU BUANA ₉  Taman berasal dari kata Gard yang berarti menjaga dan Eden yang

berarti kesenangan, jadi bisa diartikan bahwa taman adalah sebuah tempat yang digunakan untuk kesenangan yang dijaga keberadaannya.

Arti Keseluruhan

Jadi arti keseluruhan mengenai Kantor Sewa, adalah

“Ruang untuk mengadakan kegiatan bisnis, profesi yang dialihkan hak miliknya selama jangka waktu tertentu disertai dengan pembayaran pada waktu tertentu.”

Dari definisi perkata diatas Office Park dapat diartikan sebagai

“Ruang kegiatan bisnis atau profesi yang berada dalam suatu area taman yang direncanakan, dirancang, dibangun dan dikelola dengan terpadu dan terkoordinasi.”

II.2.c. Karakteristik Office Park

Office Park tidak hanya sekedar kantor yang memiliki taman, akan tetapi juga memanfaatkan potensi alam seperti pemanfaatan taman tersebut, angin, cahaya, dan view secara optimal.

Tidak semua bangunan perkantoran yang memiliki taman dapat disebut dengan „Office Park‟ dimana kriteria utamanya adalah menyediakan luas taman yang proporsional, biasanya berkisar 50%-70% dari luas tapak7. Bangunan kantor yang terdapat didalamnya cenderung merupakan bangunan rendah, walaupun tidak menutup kemungkinan bagi bangunan tinggi8.

7

Handrian Tjahja, Suasana Puncak Di Dalam Lingkungan Perkantoran, Majalah Konstruksi edisi September 1989.

8

ASRI HARTATI_41206010009_ARSITEKTUR ‘60_UNIVERSITAS MERCU BUANA ₁₀ Selain itu, Ir. Soewarso, Five Pillars Office Park menyatakan, menurut hasil wawancara oleh Helly Nawawi, bahwa office park memiliki karakteristik sebagai berikut :

 Lahan terbangun maksimum 50% dari seluruh luas lahan. Pengolahan ruang terbuka ditekankan pada unsur-unsur alam (taman dan air).

 Pengolahan lanskap bertujuan untuk menciptakan suasana alami dalam lingkungan perkantoran baik di dalam maupun di luar bangunan, hal ini dimaksudkan untuk mengurangi kesan terlalu formal dan kaku yang terdapat pada kantor lain umumnya.

 Memasukkan semaksimal mungkin unsur-unsur alam ke dalam suasana kerja (pencahayaan dan penghawaan).

 Mempertahankan kondisi alami pada lokasi tapak existing semaksimal mungkin.

Pada tugas akhir ini penulis mencoba memunculkan citra Office Park pada bangunan tinggi, hal ini sebagai bentuk adaptasi bangunan office park terhadap kondisi lahan di area perkotaan. Dengan tetap memperhatikan proporsi taman pada Office Park bangunan rendah, proporsi taman pada bangunan tinggi merupakan kelipatan dari proporsi taman bangunan rendah.

II.2.d. Tujuan Office Park

 Wadah kegiatan administratif dengan jalan menyewakan ruang kantor.  Fasilitas lapangan kerja bagi penduduk sekitar tapak.

 Menambah kualitas ruang terbuka hijau kota.

 Meningkatkan produktivitas kerja dan kegairahan kerja.

II.2.e. Persyaratan Kantor Sewa

 Fleksibilitas, yaitu sifat yang mudah menerima perubahan-perubahan tanpa mengubah keseluruhan elemen pembentuk ruang. Fleksibilitas dapat berupa:

- Fleksibiltas fungsi

Sifat ruang yang dapat menampung segala kegiatan yang berbeda - Fleksibilitas kapasitas

ASRI HARTATI_41206010009_ARSITEKTUR ‘60_UNIVERSITAS MERCU BUANA ₁₁ Sifat ruang yang dapat mengikuti perubahan besaran kantor sewa yang dapat ditentukan dengan sistem dinding partisi

- Fleksibilitas alat-alat utilitas  Efisien : berdaya guna

Dipertimbangankan berdasarkan letak posisi core  Sesuai dengan fungsi dan karakter bangunan komersial  Memenuhi persyaratan perlengkapan ruang

II.2.f. Klasifikasi Kantor8

a. Berdasarkan modul ruang sewa

 Small Spaces, merupakan modul ruang sewa yang mempunyai kriteria sebagai berikut:

- Berkapasitas 1 – 3 orang.

- Luas area minimal 8 m2 dan maksimal 40 m2.

 Medium Space, merupakan modul ruang sewa yang mempunyai kriteria sebagai berikut:

- Kapasitas memadai untuk grup kerja ( 4 -12 orang ) - Luas area minimal 40 m2 dan maksimal 150 m2.

 Large Space, merupakan modul ruang yang memiliki kriteria sebagai berikut:

- Kapasitas memadai untuk banyak grup kerja. - Luas area di atas 150 m2

b. Berdasarkan kperuntukannya  Kantor sewa fungsi tunggal

Merupakan kantor sewa yang didalamnya hanya memiliki satu fungsi (fungsi tunggal). Pada kantor sewa semacam ini sifat dan karakter lingkup kegiatan yang diwadahi relatif sama.

 Kantor sewa fungsi majemuk

Merupakan kantor sewa yang didalamnya memiliki beberapa fungsi (fungsi majemuk) sehingga lebih variatif.

8

ASRI HARTATI_41206010009_ARSITEKTUR ‘60_UNIVERSITAS MERCU BUANA ₁₂ c. Berdasarkan jumlah penyewa

 Penyewa bangunan Tunggal

Adalah bangunan kantor sewa yang hanya disewakan kepada satu penyewa dan dalam jangka waktu tertentu. Hal ini berarti seluruh bangunan kantor sewa tersebut disewa oleh satu penyewa saja.  Penyewa Lantai Tunggal

Adalah kantor sewa yang setiap lantai hanya ditempati oleh satu penyewa saja.

 Penyewa Lantai Majemuk

Adalah kantor sewa yang setiap lantainya digunakan untuk lebih dari satu penyewa/unit kantor. Pada kategori kantor sewa ini, dalam satu lantai bangunan dapat disewa sekaligus oleh beberapa penyewa sehingga modul ruang sewa merupakan aspek penting pada perancangan bangunan.

d. Berdasarkan pengelolanya  Tenant Owned Building

- Adalah kantor sewa yang dibangun oleh pemilik sekaligus berperan sebagai penyewa sebagian besar bangunan

 Speculative Office Building

- Adalah kantor sewa yang dibangun dengan tujuan memenuhi kebutuhan pasar (market demand) serta secara spekulatif diharapkan mampu menyerap penyewa berdasarkan studi kelayakan.

 Investment Type of Office Building

Adalah kantor sewa yang dipasarkan dengan ciri-ciri spesifik, antara lain:

- Penyewa adalah perusahaan khusus, biasanya satu bangunan disewa oleh satu penyewa saja.

- Seringkali bangunan diadakan pada site yang nilainya relatif tinggi.

 Tailor made building,

Adalah kantor sewa yang dibangun untuk digunakan sendiri, misalnya bangunan pemerintah atau suatu departemen.

ASRI HARTATI_41206010009_ARSITEKTUR ‘60_UNIVERSITAS MERCU BUANA ₁₃ e. Berdasarkan tipikal Jalur Pencapaian

 Tipe Koridor Terbuka

Pada rancangan dengan konfigurasi ini, ruang-ruang disetiap lantai dicapai melalui koridor yang menghubungkan antar ruang.

 Tipe menara

Rancangan sebuah kantor sewa dikatakan mempunyai konfigurasi tipe menara apabila bangunan dirancang dengan bentuk bangunan tinggi dengan luasan lantainya relatif kecil sehingga perbandingan antara lebar dan tinggi bangunan sangat kecil.

II.2.g. Perhitungan Sewa Ruang Kantor9

Ada beberapa istilah dalam perhitungan sewa ruang kantor seperti,

 Service floor area, meliputi area-area yang tidak termasuk disewakan, tetapi merupakan layanan untuk penyewa seperti,elevator, tangga, dll.  Rentable floor area, merupakan area yang disewakan dengan harga

tertentu.

 Gross area system, adalah sewa sistem dengan memperhitungkan semua bagian bangunan berikut bangunan penunjangnya.

 Net area system, adalah sewa dengan memperhitungkan luas ruang yang benar-benar hanya digunakan oleh penyewa.

 Semi gross system, adalah sewa dengan memperhitungkan semua ruang yang digunakan oleh penyewa di tambah dengan beberapa ruang fasilitas.

9

ASRI HARTATI_41206010009_ARSITEKTUR ‘60_UNIVERSITAS MERCU BUANA ₁₄ II.3. STUDI BANDING

II.3.a. Talavera Office Park

Nama proyek : Talavera Office Park

Alamat proyek : Jl TB Simatupang Kav.26 Jakarta Selatan Fungsi gedung : Perkantoran

Luas lahan : 12.000 m2 Jumlah lantai : 27 lantai

Perencana : PT. Airmas Asri

Sesuai dengan ciri utama office park, Talavera Office Park memiliki taman lebih dari 50% dari luas lahan yang ada. Selain berada pada lahan, taman tersebut juga berada pada bangunan maupun atap.

Selain memiliki taman yang luasnya lebih dari 50%, Talavera Office Park juga menggunakan pencahayaan alami dengan penggunaan kaca low-e yang mampu mereduksi panas tetapi tetap memasukkan cahaya.

Taman sebagai inner court

ASRI HARTATI_41206010009_ARSITEKTUR ‘60_UNIVERSITAS MERCU BUANA ₁₅ Pada atap lantai 2 dimanfaatkan area kolam berenang dan area hijau sebagai cara untuk mereduksi panas yang diterima atap sehingga suhu ruangan tidak menerima panas yang berlebihan.

Talavera Office Park memiliki fasilitas penunjang seperti restauran, kolam berenang dan gym.

II.3.b. BSD Office Park

Nama proyek : BSD Office Park Alamat proyek : BSD city, Tangerang Fungsi gedung : Perkantoran

Luas lahan : 13.000 m2 Jumlah lantai : 4 lantai

Perencana : PT. Airmas Asri

Office park tidak hanya berupa bangunan tinggi,tetapi juga bisa bangunan rendah seperti BSD Office Park. BSD Office Park juga memiliki taman lebih dari 50% dari luas lahan yang terlihat pada gambar berikut.

ASRI HARTATI_41206010009_ARSITEKTUR ‘60_UNIVERSITAS MERCU BUANA ₁₆

BSD Office Park mencoba menghadirkan Orchard Road Singapura yang memiliki pedestrian dan taman yang luas. Lantai dasar pada BSD Office Park digunakan sebagai area ritel untuk café, restoran, toko, bank dan showroom mobil.

II.3.c. Kalbe Farma Office Building Complex

Nama proyek : BSD Office Park Alamat proyek : Pulomas, Jakarta

Fungsi gedung : Perkantoran Kalbe Farma Luas lahan : 26.380 m2

Jumlah lantai : 16 lantai

Perencana : PT. Airmas Asri

Walaupun tidak ada label office park, Kalbe farma office building kompleks dapat disebut office park karena memiliki taman seluas 50% lebih dari luas lahan yang ada, yang berada diatas lahan dan dalam bangunan. Kalbe farma office building kompleks juga dirancang dengan pemanfaatan sumber alam dan ramah lingkungan.

Selain berada di bawah, taman pada BSD Office Park juga diletakkan di atap sebagai pereduksi panas. Taman juga terlihat pada interior bangunan. Pencahayaan alami juga terlihat pada BSD Office Park dengan penggunaan kaca low-e.

ASRI HARTATI_41206010009_ARSITEKTUR ‘60_UNIVERSITAS MERCU BUANA ₁₇ Keterangan :

e. Bio-tech

f. Ruang produksi 6 lantai (existing) g. Start up office

h. Gardu PLN a. Kantor 16 lantai

b. Parking building/roof garden c. Auditorium d. Research BLOK PLAN

A

C

D

G

F

_E

B

_H

Area taman juga berfungsi sebagai jalur angin sehingga sirkulasi udara terjaga

dengna baik.

Area lahan yang dijadikan taman mencakup 50% dari

luas lahan.

Selain pada lahan, area hijau juga terdapat pada dalam

ASRI HARTATI_41206010009_ARSITEKTUR ‘60_UNIVERSITAS MERCU BUANA ₁₈ II.3.d. Kesimpulan Studi Banding

Dari studi banding di atas dapat disimpulkan bahwa office park memiliki ciri utama yaitu terdapat taman seluas lebih dari 50% dari luas lahan yang dapat ditempatkan pada lahan maupun dalam bangunan. Selain itu office park lebih mengarah pada penggunaan desain ramah lingkungan dan pemanfaatan potensi lingkungan dan sumber daya alam.

Ada beberapa area taman pada studi banding di atas yang tidak dapat diakses dan terkesan hanya sebagai pemberi view saja, penulis merasa hal ini sangat kurang kurang efisien karena alangkah lebih baik jika taman tersebut dapat diakses sehingga dapat memberikan manfaat lebih.