1
BAB I
PENDAHULUAN
I.1. Latar BelakangMenurut Dinas Pengendalian Pertanahan Daerah Kabupaten Sleman, sumber daya tanah merupakan sumber daya alam yang sangat penting untuk kelangsungan hidup manusia karena sumber daya tanah merupakan modal dasar untuk memenuhi kebutuhan hidup manusia. Tanah merupakan properti yang memiliki nilai ekonomi tinggi dan akan terus meningkat karena kebutuhan manusia yang terus meningkat serta tidak pernah puas. Seiring dengan berjalannya waktu, tanah untuk pembangunan juga akan semakin terbatas jumlahnya.
Suatu properti yang berada di tempat yang ramai memiliki harga yang lebih tinggi daripada di tempat yang sepi. Lokasi yang berprospek untuk ramai adalah lokasi yang berada di pusat kegiatan masyarakat yaitu dekat dengan fasilitas-fasilitas umum seperti pasar, baik pasar lama atau pasar yang baru dibangun (Reksohadiprodjo, S. dan Karseno, A.R., 2001).
Solopos FM menyebutkan bahwa pusat kota Sragen atau di sekitar pasar Gemolong mengalami kenaikan harga tanah yang pesat dalam dua tahun terakhir, seiring dengan semakin berkembangnya kegiatan perdagangan di daerah tersebut. Aktivitas perekonomian menjadi semakin meningkat, terbukti dengan semakin banyaknya bisnis kos-kosan, warung makanan, dan toko-toko modern.
Kenaikan harga tanah mengindikasikan terjadinya kenaikan nilai tanah.Tingginya nilai tanah dapat dipengaruhi oleh faktor-faktor penentu nilai tanah seperti luas tanah, jarak tanah ke jalan utama, jarak tanah ke kawasan pasar, dan lebar jalan. Pemodelan dengan menggunakan regresi linier berganda bertujuan untuk melakukan analisisfaktor-faktor yang dapat mempengaruhi kenaikan nilai tanah.
Desa Bukateja yang terletak di kecamatan Bukateja, kabupaten Purbalingga memiliki luas wilayah sebesar 362,014 Ha (Pemkab Purbalingga). Desa ini juga merupakan desa yang berkembang di sektor perdagangan sehingga pasar yang terletak di jalan Wirocondro dan berada dalam satu kawasan dengan fasilitas
umumdisekitarnya, yaitu terminal Bukateja, kantor kecamatan Bukateja, kantor polisi sektor Bukateja, serta kantor desa Bukateja akan mengalami perubahan nilai tanah. Aktivitas perdagangan di sekitar pasar Bukateja semakin bertambah dengan bermunculannya toko-toko baru dan warung makanan. Hal ini menyebabkan nilai tanah dari tahun ke tahun diduga mengalami kenaikan.
Berdasarkan uraian yang telah disebutkan di atas dapat melatarbelakangi penulis untuk melakukan penelitian yang berjudul “ANALISIS POLA NILAI TANAH DI KAWASAN PASAR BUKATEJA KABUPATEN PURBALINGGA JAWA TENGAH.”
I.2. Rumusan Masalah
Nilai tanah di kawasan pasar Bukateja diduga mengalami kenaikanakibat dipengaruhi oleh faktor jarak tanah ke jalan utama dan jarak tanah ke kawasan pasar.
I.3. Tujuan
Penelitian ini bertujuan untuk mengetahui perubahan nilai tanah di kawasan pasar Bukateja dan faktor-faktor yang diduga dapat mempengaruhi.
I.4. Manfaat
Manfaat dari penelitian ini adalah dapat memberi informasi kepada masyarakat mengenai perubahan pola nilai tanah sebagai bahan pertimbangan dalam melakukan transaksi jual beli tanah di kawasan pasar Bukateja.
I.5. Batasan Masalah
Pembatasan masalah diperlukan agar pembahasan tidak menyimpang dari masalah yang sebenarnya. Dalam penelitian ini, pembatasan masalah yang dilakukan oleh penulis adalah
1. Pemodelan nilai tanah menggunakan regresi linier berganda dengan satu variabel terikat (nilai tanah) dan empat variabel bebas (luas tanah, jarak tanah ke jalan utama, jarak tanah ke kawasan pasar Bukateja, dan lebar jalan). Variabel bebas dipilih berdasarkan kondisi lokasi penelitian.
2. Data yang dipakai untuk penelitian adalah peta blok bidang tanah desa Bukateja tahun 2000 yang didapat dari kantor Pelayanan Pajak Pratama Purbalingga dan data transaksi jual beli tanah (tahun 2009 sampai 2012) yang berasal dari kantor desa Bukateja.
I.6. Tinjauan Pustaka
Berbagai penelitian telah dilakukan untuk mengetahui perubahan dinamika nilai tanah di beberapa daerah. Hal tersebut pernah dikemukakan oleh Priambudi, P.H. , 2001 dalam penelitiannya yang berjudul Pengaruh Faktor Luas, Lokasi, dan Aksesibilitas dalam Penilaian Tanah Obyek Perumahan Perkotaan Menggunakan Model Regresi Linier (Studi Kasus di Kecamatan Kebayoran Baru, Jakarta Selatan). Berdasarkan penelitian tersebut didapatkan hasil bahwa kebanyakan nilai tanah lebih dipengaruhi oleh faktor kelas jalan, jarak dari pusat perbelanjaan, luas tanah, jarak dari pusat bisnis, dan kedekatan dengan fasilitas lapangan golf. Namun, penelitian ini memiliki kelemahan, yaitu keterbatasan data penelitian, distribusi data kurang merata, dan identifikasi lokasi yang sebagian besar belum sampai ke bidang tanah.
Hidayat, M.T.,2007 melakukan penelitian mengenai Analisis Pola Nilai Tanah di Sekitar Pusat Pemerintahan (Studi Kasus di Wilayah Kecamatan Soreang Kabupaten Bandung). Hasil penelitian adalah variabel jarak masih sangat dominan dalam mempengaruhi pola nilai tanah di sekitar pusat pemerintahan.Penelitian ini memiliki kelemahan, yaitu data penelitian yang masih sedikit dan faktor-faktor yang mempengaruhi nilai tanah terlalu sedikit.
Yanuarto, Eko, 2008 dalam penelitiannya yang berjudul Analisis Pola Nilai Tanah di Sekitar Terminal Purwokerto menyebutkan bahwa perubahan pola nilai tanah yang didapat dari model matematika tiap tahun menunjukkan bahwa semakin jauh jarak bidang tanah terhadap terminal akan semakin rendah nilai bidang tanah tersebut dan variabel jarak ke jalan adalah faktor paling dominan dalam mempengaruhi nilai tanah dalam kurun waktu empat tahun. Penelitian yang dilakukan ini masih kurang maksimal karena sampel yang digunakan terlalu sedikit, sampel kurang mewakili daerah penelitian, dan faktor-faktor yang mempengaruhi nilai tanah perlu diperbanyak.
Penelitian berjudul Pembuatan Peta Zona Nilai Tanah dengan Analisis Regresi Berganda (Studi Kasus di Desa Bangunharjo, Kecamatan Sewon, Kabupaten Bantul, Yogyakarta) yang dilakukan oleh Bramansyah, S.M., 2008 memperoleh kesimpulan bahwa dengan menggunakan analisis regresi, luas tanah, jarak ke pusat kota, kelas jalan, dan jarak ke jalan utama memiliki pengaruh yang sangat signifikan (83%) terhadap nilai tanah.
Perbedaan penelitian ini dengan penelitian yang sebelumnya adalah lokasi penelitian yang berbeda serta penggunaan jumlah dan jenis variabel, baik variabel terikat maupun variabel bebas.
I.7. Landasan Teori I.7.1. Nilai tanah
Nilai tanah mempunyai definisi ataupengertian bermacam-macam tergantungpada konteks dan tujuannya serta sudut pandangnya.Sedangkan nilai pasar tanah didefinisikan sebagai harga(yang diukur dalam satuan uang) yang dikehendakioleh penjual dan pembeli (Shengkel, 1988: 31).
Nilai tanah dalam konteks pasarproperti adalah nilai pasar wajar yaitu nilaiyang ditentukan atau ditetapkan oleh pembeliyang ingin membeli sesuatu dan penjualingin menjual sesuatu berdasarkan persetujuanatau kesepakatan kedua belah pihakdalam kondisi wajar tanpa ada tekanan daripihak luar pada proses transaksi jual belisehingga terjadi kemufakatan. Pembeli danpenjual mempunyai tenggang waktu yangcukup atas properti yang diperjualbelikandan bertindak untuk kepentingan sendiri.
Nilai pasar pada dasarnya mencerminkanharga yang terbaik atas suatu propertipada suatu waktu, tempat dan keadaanatau kondisi pasar tertentu.Hal ini sejalandengan pengertian nilai menurut Eckert (1990: 151-180) yang menyebutkan bahwanilai merupakan suatu waktu yang menggambarkanharga atau nilai uang dari properti,barang atau jasa bagi pembeli danpenjual.Dari beberapa pengertian dapat disimpulkanbahwa nilai tanah adalah ukurankemampuan tanah untuk menghasilkan ataumemproduksi sesuatu secara langsungmemberikan keuntungan ekonomis. Dalamkonteks pasar properti, nilai tanah sama denganharga pasar tanah tersebut misalnyaharga pasar tanah tinggi maka nilai tanahnyajuga tinggi dan sebaliknya.
I.7.2. Pola nilai tanah
Pola adalah bentuk atau model yang bisa dipakai untuk membuat atau menghasilkan sesuatu (Wikipedia Indonesia). Pola nilai tanah adalah model yang digunakan untuk merepresentasikan nilai-nilai tanah dalam suatu wilayah administrasi dan waktu tertentu. Pola nilai tanah yang terbentuk dapat ditampilkan dalam bentuk peta pola nilai tanah.
I.7.3. Faktor-faktor yang mempengaruhi nilai tanah/properti
Wollcot (1987) menyebutkan bahwa nilai suatu properti seperti tanah dipengaruhi oleh faktor- faktor yang mempengaruhi motivasi suatu kegiatan manusia. Faktor- faktor yang mempengaruhi nilai tanah adalah :
1. Faktor sosial, ditunjukan dengan karakteristik penduduk yang meliputi jumlah penduduk, jumlah keluarga, tingkat pendidikan, tingkat kejahatan dan lain- lain. Faktor ini membentuk pola penggunaan tanah pada suatu wilayah.
2. Faktor ekonomi, ditunjukkan dalam hubungan permintaan dan penawaran dengan kemampuan ekonomi suatu masyarakat untuk memenuhi kebutuhannya. Variasi permintaan meliputi jumlah tenaga kerja, tingkat upah, tingkat pendapatan, dan daya beli, suku bunga dan biaya transaksi. Variabel penawaran meliputi jumlah tanah yang tersedia, biaya perijinan, pajak, dan biaya overhead lainnya.
3. Faktor- faktor pemerintah, kebijakan pemerintah baik di bidang politik maupun hukum akan mempengaruhi nilai tanah, misalnya fasilitas keamanan, kesehatan, pendidikan, jaringan transportasi, peraturan perpajakan dan lain-lain.
4. Faktor lingkungan mempengaruhi nilai tanah meliputi kondisi internal, yaitu lokasi, ukuran, topografi, jenis tanah, dimensi. Kondisi eksternal / meliputi keasaan lingkungan sekitar lokasi tersebut seperti keberadaan laut atau pelabuhan, sungai, gunung dan jaringan transportasi yang mempengaruhi kemudahan atau aksesbilitas ke lokasi tanah.
I.7.4. Metode penilaian tanah
Secara umum, penilaian tanah dapat dilakukan dengan beberapa metode, antara lain metode penggantian biaya, metode pendapatan, dan metode perbandingan harga pasar (Rahman, 1992). Berikut akan dijelaskan mengenai metode perbandingan harga pasar yang dipakai di dalam penelitian ini.
Waljiyanto (2005) menyebutkan bahwadalam metode perbandingan harga pasar, nilai tanah/properti didasarkan pada harga jual properti sejenis (properti yang terjual). Properti yang mempunyai karakteristik sama akan mempunyai nilai yang sama.
Namun, dalam kenyataannya tidak ada satupun properti yang sama persis sehingga diperlukan metode yang sistematis untuk melakukan koreksi/penyesuaian dari nilai properti yang ditafsir dibandingkan dengan nilai properti pembanding (properti terjual). Koreksi dapat berupa penjumlahan atau pengurangan.
Metode ini sangat baik untuk mengestimasi nilai pasar dan pada properti yang homogen.Biasanya metode ini dipakai untuk penilaian rumah tinggal, kondominium, atau tanah kosong.Secara umum, persamaan perbandingan harga pasar dapat dirumuskan seperti berikut (Eckert, 1990) :
N = So ± kor ………...(I.1. ) dalam hal ini :
N =perkiraan nilai pasar
So =nilai pembanding
kor =koreksi antara properti pembanding dan properti yang dinilai I.7.5. Koreksi data
Semua data transaksi jual beli tanah yang digunakan dalam penelitian ini dilakukan koreksi data, yaitu koreksi waktu dan koreksi sumber data.
I.7.5.1. Koreksi waktu transaksi. Koreksi waktu ini dilakukan berdasarkan waktu transaksi yang tertera pada akta jual beli tanah. Nilai koreksi yang digunakan mengacu pada Surat Edaran nomor 55 PP 6 tahun 1999 yang dikeluarkan oleh Kantor Pelayanan Pajak. Desa Bukateja merupakan daerah yang berkembang sehingga koreksi waktu dilakukan sebesar 10%.
Perhitungan koreksi ini menggunakan persamaan berikut :
HK = HT + {(N-M) x (10%/12) x HT)} ………..….(I.2. ) dalam hal ini :
HK = harga terkoreksi per meter persegi. HT = harga tanah per meter persegi. N = jumlah bulan dalam satu tahun (12). M = bulan terjadinya transaksi.
I.7.5.2. Koreksi sumber data. Koreksi ini dilakukan dengan cara mengelompokkan data berdasarkan sumber data tersebut diperoleh. Nilai koreksi yang dipakai mengacu pada Surat Edaran nomor 55 PP 6 tahun 1999 yang dikeluarkan oleh Kantor Pelayanan Pajak, seperti pada table I.1. Data yang diperoleh dari PPAT biasanya lebih rendah harganya dari harga transaksi sebenarnya sehingga dikoreksi sebesar 20% sedangkan data yang diperoleh langsung dari pembeli atau penjual dikoreksi sebesar 0%. Perhitungan koreksi sumber data menggunakan persamaan berikut :
HK = HT + (Á/100 x HT) ………...…..…( I.3. ) dalam hal ini :
HK = harga terkoreksi per meter persegi. HT = harga tanah per meter persegi.
Tabel I.1. Penyesuaian sumber data
No. Sumber Data Penyesuaian
1. Camat 30%
2. Notaris/PPAT 20%
3. Penawaran -20%
4. Pembeli/Penjual 0%
5. Makelar -40%
Sumber : Surat Edaran nomor 55 PP 6 tahun 1999 I.7.6. Analisis regresi
Analisis regresimerupakan proses untuk mencari nilai variabel bebas dari variabel terikat.Menurut Gujarati, D.N., (1995), analisis regresi adalah studi mengenai ketergantungan satu variabel terikat dengan satu atau lebih variabel bebas dengan tujuan untuk mengestimasi nilai rata-rata variabel terikat berdasarkan nilai variabel bebas yang diketahui. Analisis rergresi ada dua macam, yaitu analisis regresi linier dan analisis regresi linier berganda (Omar, 1992).
I.7.6.1. Analisis regresi linier. Analisis regresi linier merupakan proses analisis untuk menentukan nilai variabel terikat berdasarkan satu nilai variabel bebas.Persamaansederhana analisis regresi linier :
Y = a + βX ………....………..……..( I.4. ) dalam hal ini :
Y = nilai variabel terikat a = konstanta
β = koefisien regresi X = nilai variabel bebas
I.7.6.2. Analisis regresi linier berganda. Analisis regresi linier berganda merupakan analisis untuk menghitung nilai variabel terikat dengan nilai variabel bebas ditambah residu.Analisis ini menunjukkan hubungan antara variabel terikat dan variabel bebas. Persamaan analisis regresi linier berganda adalah sebagai berikut (Isharjudi, Raden, 2003).
Y = a+ β1X1 + β2X2 + … + βnXn + Ɛ ……….…...………(I.5. )
dalam hal ini :
Y = nilai variabel terikat
a = konstanta
β1, β2, …, βn = koefisien regresi ke-1, ke-2,....,ke-n
Ɛ = residu
X1, X2, …, Xn = nilai variabel bebaske-1, ke-2, dan ke-n
n = banyaknya variabel
I.7.6.3. Koefisien korelasi sederhana ( r ). Koefisien korelasi sederhana merupakan nilai yang dipakai untuk menjelaskan hubungan antara X dan Y. Koefisien korelasi sederhana ini digunakan untuk melihat hubungan antar variabel tunggal. Besarnya koefisien korelasi sederhana dapat dituliskan seperti berikut (Boedijoewono, 2001) :
r
xy=∑ *( )( )+
√∑( ) √∑( ) ………...( I.6.) dalam hal ini :
rxy = koefisien korelasi
Xi = nilai variabel bebas ke-i
Yi = nilai variabel terikat ke-i
X =nilai rerata variabel bebas
I.7.6.4. Koefisien korelasi parsial ( rYX1.X2…k ). Koefisien korelasi parsial
dipakai untuk mengetahui hubungan masing-masing variabel bebas (X1, X2,
X3…, Xk) terhadap variabel terikat (Y) bila variabel lainnya dibuat konstan.
Nilai koefisien ini dapat dirumuskan dengan persamaan berikut (Sutrisno,
Hadi, 2000) :
rYX1.X2…k =
( )
√( )( )………...( I.7. ) dalam hal ini :
rYX1.X2…k
=
koefisien korelasi parsial antara Y dan X1 dengan X1 sudahbebas dari pengaruh X2, X3, …, Xk konstan. I.7.7. Pengujian Model
Pengujian model dilakukan untuk mengetahui kelayakan dalam mengestimasi nilai tanah, model pengujian yang dipakai yaitu uji statistik. Uji ini dilakukan untuk mengukur derajat hubungan kesesuaian model. Uji kriteria statistik dilakukan dengan pengujian sebagai berikut :
I.7.7.1. Uji koefisien determinasi (R2).Uji ini digunakan untuk mengetauhi seberapa besar presentasi pengaruh variabel bebas terhadap variabel terikat (nilai tanah) (Santosa dan Ashari, 2005).Besarnya nilai determinasi antara 0 sampai dengan 1.Jika nilai determinasi mendekati 1, maka semakin besar pengaruh variabel bebas terhadap variabel terikat dan sebaliknya. Persamaan uji koefisien determinasi (R2) dengan rumus matematis (Isharjudi, Raden, 2003) adalah sebagai berikut :
R2= 1 ‒ ∑( )
∑( ) ………...…...(I.8. )
dalam hal ini :
R2 = koefisien determinasi
Y = nilai variabel terikat
Ŷ = nilai variabel terikat hasil estimasi Ȳ = nilai rerata variabel terikat hasil estimasi
I.7.7.2. Uji koefisien regresi secara serentak (uji F). Uji ini merupakan uji nilai-nilai koefisien regresiterhadap variabel bebas secara bersama-sama. Uji F dapat dinyatakan dengan persamaan berikut :
F = ( )
( )...(I.9.)
dalam hal ini :
F = F statistik hasil hitungan R2 = koefisien determinasi
n = jumlah data
k = jumlah variabel bebas
Hipotesis yang digunakan yaitu jika F hitung > F tabel, maka semua variabel bebas berpengaruh secara signifikan dan jika F hitung < F tabel, maka variabel bebas tidak signifikan.
I.7.7.3. Uji koefisien regresi secara individu (uji t). Uji ini dilakukan untuk mengetahui pengaruh nilai variabel bebas terhadap nilai variabel terikat. Persamaan uji t (Isharjudi, Raden, 2003) adalah sebagai berikut :
t = ( )
= ...(I.10.)
SD = ∑( )
...(I.11.)
dalam hal ini :
β1 = koefisien variabel bebas ke-i
SD = standar deviasi Y1 = variabel terikat ke-1
Ȳ = rerata variabel terikat
n = jumlah data
Hipotesis yang digunakan yaitu jika t hitung > t tabel, maka variabel bebas berpengaruh secara signifikan dan jika t hitung < t tabel, maka variabel bebas tidak signifikan.
I.7.8. Evaluasi Model
Model yang telah terbentuk selanjutnya dilakukan pengujian untuk mengetahui apakah model tersebut dapat diterapkan untuk memprediksi nilai tanah. Uji kualitas model menggunakan uji COV (Coefficient of Variation).
COV ini digunakan untuk menguji tingkat akurasi model dalam memprediksi nilai tanah (Eckert, 1990). Jika nilai COV antara 7% sampai 10% maka model yang terbentuk sudah baik. Model yang sangat baik adalah jika nilai COV bernilai kurang dari 5% (Linne, M.R., Kane, M.S., Dell, G., 2000).
Nilai COV dapat dinyatakan dalam persamaan berikut :
COV =
Ȳ ...(I.13.)
SEE =
√
∑( )( )...(I.14.)
dalam hal ini :
SEE = standar deviasi (Standard Error of the Estimate) Yi = nilai variabel terikat ke-i
Ŷi = nilai hasil estimasi ke-i
n = jumlah data
n-k-1 = derajat kebebasan I.7.9. Peta zona nilai tanah
Peta merupakan penyajian grafis dari bentuk ruang dan hubungan keruangan antara berbagai perwujudan yang diwakili (Prihandito, A, 1989).Dalam ilmu Geodesi, peta didefinisikan sebagai gambaran dari permukaan bumi dalam skala tertentu dan digambarkan di atas bidang datar menggunakan simbol-simbol tertentu melalui sistem proyeksi(Riyadi, Gondang, 1994).
Peta zona nilai tanah adalah peta yang menggambarkan zona-zona nilai tanah dalam satu wilayah administrasi.Peta ini dibuat dengan skala 1:10000 atau lebih kecil.Pembuatan peta zona nilai tanah memerlukan data transaksi jual beli tanah di pasar.Keakuratan dalam penarikan batas zona nilai tanah sangat dipengaruhi oleh banyak sedikitnya sampel dan pola penyebaran data pada daerah penelitian.
