BAB I
PENDAHULUAN
1.1 Latar Belakang
Perkembangan dunia usaha yang semakin pesat, ditandai dengan semakin
bertambahnya pelaku usaha baik dari dalam maupun dari luar negeri. Indonesia
menjadi salah satu negara berkembang yang memiliki sumber daya dan pangsa
pasar yang menjanjikan. Hal ini terlihat dari banyaknya perusahaan multinasional
yang menanamkan modal dan menawarkan produk perusahaan ke pasar
Indonesia.Peningkatan investasi tersebut dapat meningkatkan pertumbuhan
nasional sehingga diharapkan dapat tercipta lapangan pekerjaan.
Pelaku bisnis terlebih dulu melakukan perhitungan apa saja yang
dibutuhkan untuk mendirikan suatu usaha baik dari segi modal, tenaga kerja,
teknologi yang digunakan, regulasi, pangsa pasar, lokasi usaha dan proses
pemasarannya. Penentuan lokasi pemasaran sangat penting sebagai tolok ukur
keberhasilan suatu usaha. Selain itu, lokasi pemasaran yang strategis dapat
meningkatkan permintaan tanah dan ruang bisnis.
Selanjutnya, saat ini terjadi peningkatan kebutuhan gedung perkantoran di
Indonesia. Akan tetapi, permintaan tersebut tidak diimbangi dengan ketersediaan
gedung kantor yang ada. Hal tersebut dapat membuat harga properti khususnya
ruang perkantoran semakin meningkat.Adanya peningkatan harga properti
perkantoran terutama yang berada di lokasi strategis membuat beberapa
ruang kantor berlokasi strategisyang disewakan seperti di Jalan Sudirman dan
Kuningan, Jakarta.
Ragam fasilitas, keunggulan lokasi, dan harga penawaran yang bersaing
sebagai bentuk pelayanan yang ditawarkan pengelola gedung dalam menarik
minat calon penyewa.Seperti halnya pengelolaan gedung pada Mall Cempaka
Putih pada kawasan bisnis tersebut pengelola menawarkan beberapa bentuk
penyewaan dalam suatu gedung seperti sewa ruang pertokoan, sewa ruang
apartemen dan sewa ruang dalam bentuk ruko.
Hal ini sesuai dengan tiga transaksi besar dalam kuartal keempat tahun
2012 yaitu adanya penyewaan seluas 10.000 m2di The City Center di Jalan K.H. Mas Mansyur oleh perusahaan perminyakan dan gas, kemudian 8.000 m2 di Ciputra World Tower 1 di Jalan Prof. Dr. Satrio oleh sebuah perbankan nasional,
dan 6.000 m2 di 88 Casablanka di JalanCasablanka oleh perusahaan teknologi komunikasi. Aktivitas permintaan dan transaksi sewa dalam pasar perkantoran
yang berlokasi di pusat kota masih menunjukkan pertumbuhan yang positif untuk
tahun selanjutnya.
Pada Kota Yogyakarta juga terjadi peningkatan pertumbuhan properti.
Menurut Peraturan Daerah Kota Yogyakarta Nomor 7 Tahun 2012 tentang
Rencana Pembangunan Jangka MenengahDaerah Kota Yogyakarta Tahun 2012–
2016, bahwa penggunaan lahan di Kota Yogyakarta pada tahun 2007-2010
didominasi oleh lahan perumahan. Adapun sektor guna lahan yang mengalami
peningkatan signifikan terdapat pada sektor jasa seperti kegiatan perdagangan dan
di tahun 2010 menjadi 118.591 Ha.Berikut disajikan data penggunaan lahan di
Kota Yogyakarta tahun 2007-2010 pada Tabel 1.1 berikut.
Tabel 1.1 Penggunaan Lahan Berdasarkan Status Peruntukan diKota Yogyakarta, 2013
Tahun
Jenis Penggunaan Lahan (ha)
Perumahan Jasa Perusahaan Industri Pertanian Nonpro
duktif Lain-lain Jml 2007 2.104.357 275.467 275.617 52.234 134.052 20.113 388.160 3.250 2008 2.106.338 275.562 277.565 52.234 130.029 20.041 388.160 3.250 2009 2.105.108 275.713 284.498 52.234 124.166 20.113 388.118 3.250 2010 2.105.391 279.373 286.138 52.234 118.591 20.113 388.160 3.250
Sumber: Kantor Pertanahan Kota Yogyakarta Dalam Angka 2007-2011
Berdasarkan sektor yang memiliki kontribusi besar dalam PDRB yang
didasarkan pada harga konstan, sektor jasa-jasa adalah sektor yang memberikan
sumbangan terbesar yaitu 24,63persen pada tahun 2007 dengan nilai
Rp2.118.045.000.000,-. Kemudian terjadi peningkatan menjadi 24,77persen pada
tahun 2010 dengan nilai Rp2.908.302.000.000,-. Pada tahun 2010 sektor-sektor
lain yang juga memberikan sumbangan yang besar terhadap PDRB Kota
Yogyakarta yang didasarkan pada harga berlaku adalah sektor perdagangan, hotel
dan restoran 23,65persen, serta sektor pengangkutan dan komunikasi 16,04persen.
Tabel 1.2 Nilai dan Kontribusi dalam PDRB Kota Yogyakarta, 2013
Sektor 2007 2008 2009 2010
Rp (juta) % Rp (juta) % Rp (juta) % Rp (juta) % Pertanian 28.754 0.33 29.893 0,3 30.884 0,29 32.929 0,28 Pertambangan dan
penggalian
497 0,01 506 0,01 525 0,01 566 0,01 Industripengolahan 866.747 10,08 964.476 9,83 1.049.608 9,91 1.175.980 10,01 Listrik,gasdan air bersih 158.783 1,85 183.821 1,87 202.338 1,91 215.193 1,83 Konstruksi 740.368 8,61 854.814 8,72 896.647 8,47 948,797 8,08 Perdagangan, hotel dan
restoran
1.908.299 22,19 2.205.216 22,49 2.465.111 23,27 2.777.716 23,65 Pengangkutandankomunikasi 1.508.399 17,54 1.684.221 17,17 1.720.323 16,24 1.833.369 16,04 Keuangan, sewa, dan
jasa Perusahaan
1.269.579 14,76 1.502.387 15,32 1.628.995 15,38 1.800.227 15,33 Jasa-jasa 2.118.045 24,63 2.381.480 24,28 2.596.831 24,52 2.908.302 24,77 PDRB 8.599.468 100 9.806.813 100 10.591.262 100 11.743.079 100
Sektor perdagangan, hotel dan restoran adalah sektor penyumbang PDRB
terbesar di Kota Yogyakarta.Keberadaan sektor ini tersebar hampir diseluruh
kecamatan di Kota Yogyakarta. Jika melihat sumbangan PDRB pada setiap
kecamatan Yogyakarta, maka masing-masing kecamatan memiliki nilai dan
kontribusi yang berbeda beda terhadap PDRB Kota Yogyakarta. Berdasarkan
pada harga konstan dan harga berlaku, Kecamatan Umbulharjo adalah kecamatan
yang memberikan sumbangan yang besar bagi PDRB Kota Yogyakarta. Sektor
yang berkembang pesat di Kecamatan Umbulharjo antara lain sektor jasa, sektor
pengangkutan dan telekomunikasi, sektor bangunan, serta sektor keuangan, sewa
dan jasa perusahaan. Kecamatan Umbulharjo berdasarkan harga berlaku pada
tahun 2007 menyumbang 23,089persen dan pada tahun 2010 sebesar
23,086persen. Kemudian kecamatan lain yang memberikan kontribusi yang besar
terhadap PDRB Kota Yogyakarta yaitu Kecamatan Gondokusuman (17,151persen
pada tahun 2010) dan Kecamatan Danurejan (9,109persen pada tahun 2010).
Namun, hal ini tidak diikutidalam pertumbuhan PDRB Kota Yogyakarta dari
tahun 2007 hingga tahun 2010. Pertumbuhan ini cenderung meningkat yaitu
4,37persen pada tahun 2007 dan meningkat menjadi 4,98persen pada tahun 2010.
Gambaran distribusi PDRB per kecamatan terhadap total PDRB Kota Yogyakarta
dapat dilihat pada Tabel 1.3.
Tabel 1.3 Distribusi PDRB per Kecamatan terhadap Total PDRB Kota Yogyakarta, 2013
No Kecamatan PDRB (%) 2007 2008 2009 2010 HB HK HB HK HB HK HB HK 1 Mantrijeron 5,006 4,968 4,987 4,916 5,007 4,883 4,992 4.865 2 Kraton 2,597 2,606 2,572 2,595 2,563 2,574 2,584 2,585 3 Mergangsan 4,753 4,805 4,759 4,804 4,796 4,793 4.844 4.818 4 Umbulharjo 23,139 22,550 23,093 22,316 23,086 22,13 23,020 22,512
5 Kotagede 4,559 4,508 4,485 4,417 4,516 4,377 4.534 4,390 6 Gondokusuman 17,110 17,144 16,959 17,177 16,929 17,192 16,584 17,151 7 Danurejan 8,385 8,694 8,63 8,916 8,638 9,078 8,790 9,109 8 Pakualaman 1,219 1,251 1,207 1,25 1,219 1,258 1,222 1,251 9 Gondomanan 7,754 8,310 7,627 8,482 7,418 8,576 7,352 8,516 10 Ngampilan 2,240 2,273 2,221 2,225 2,243 2,206 2,259 2,213 11 Wirobrajan 5,983 5,911 5,931 5,839 5,911 5,785 5,812 5,740 12 Gedongtengen 4,118 3,991 4,25 4,076 4,318 4,135 4,343 4,127 13 Jetis 7,754 7,636 7,867 7,706 7,902 7,744 7,920 7,732 14 Tegalrejo 5,382 5,354 5,412 5,281 5,454 5,269 5,743 5,306 Kota Yogyakarta 100 100 100 100 100 100 100 100
Sumber: Data PDRB per Kecamatan 2007-2011
Berdasarkan PDRB harga berlaku dan harga konstan dari tahun 2007
sampai tahun 2010 kecamatan Umbulharjo lebih pesat dari pada kecamatan
lainnya dengan sektor yang berkembang pesat yaitu sektor jasa, sektor
pengangkutan dan telekomunikasi, sektor bangunan, serta sektor keuangan, sewa
dan jasa perusahaan. Oleh karena itu, kecamatan tersebut cukup produktif dalam
sektor keuangan, sewa dan jasa perusahaan termasuk tentang penyewaanlahan
ataupun bangunan.
Terkaitpeningkatan kebutuhan atas ruang kantor, tidak sedikit ruang pada
gedung pemerintahan disewakan untuk keperluan bisnis. Perbedaan antara
pengelolaan ruang pada gedung pemerintahan dengan gedung swasta adalah
penggunaan ruang pada gedung pemerintahan dioptimalkan untuk peningkatan
pelayanan dan kesejahteraan terhadap masyarakat. Seperti penyewaan ruang
kantor untuk perbankan pada kantor pajak yang diharapkan dapat membantu
pelayanan pajak kepada masyarakat. Sebagai contoh, wajib pajak yang
akanmelakukan pembayaran pajak tidak perlu keluatr gedung mencari bank dan
membayarkan pajaknya. Dengan adanya mekanisme penyewaan ruang kantor
Sesuai dengan Peraturan Pemerintah Nomor 6 Tahun 2006 yang telah
direvisi oleh Peraturan Pemerintah Nomor 27 Tahun 2014 tentang Pengelolaan
Barang Milik Negara, bentuk pemanfaatan barang milik negara dalam oleh pihak
lain yang diatur adalah berupa sewa, pinjam pakai, kerjasama pemanfaatan,
bangun guna serah, bangun serah guna dan kerjasama penyediaan infrastruktur.
Pengertian tentang bentuk-bentuk kerjasama yang dimaksud adalah sebagai
berikut.
1. Sewa adalah pemanfaatan barang milik negara oleh pihak lain dalam jangka
waktu tertentu dengan menerima imbalan uang tunai.
2. Pinjam pakai adalah penyerahan penggunaan barang antar pemerintah Pusat
dalam jangka waktu tertentu tanpa menerima imbalan dan setelah jangka
waktu tersebut berakhir akan dikembalikan kepada pihak pengelola.
3. Kerjasama pemanfaatan adalah pendayagunaan barang milik negara oleh
pihak lain dalam jangka waktu tertentu dalam rangka peningkatan penerimaan
negara bukan pajakdana sumber pendapatan lainnya.
4. Bangun guna serah adalah pemanfaatan barang milik negara/daerah berupa
tanah oleh pihak lain dengan cara mendirikan bangunan dan/atau sarana
berikut fasilitasnya, kemudian didayagunakan oleh pihak lain tersebut dalam
jangka waktu tertentu yang telah disepakati, untuk selanjutnya diserahkan
kembali tanah beserta bangunan dan/atau sarana berikut fasilitasnya setelah
berakhirnya jangka waktu.
5. Bangun serah guna adalah pemanfaatan barang milik negara/daerah berupa
beriku fasilitasnya, dan setelah selesai pembangunannya diserahkan untuk
didayagunakan oleh pihak lain tersebut dalam jangka waktu tertentu yang
disepakati.
6. Kerja Sama Penyediaan Infrastruktur adalah kerja sama antara Pemerintah dan
Badan Usaha untuk kegiatan penyediaan infrastruktur sesuai dengan ketentuan
Peraturan Perundang-undangan.
Penentuan bentuk kerjasama pemanfaatan dan pengelolaan aset yang tepat
dari aset pemerintah dalam bentuk ruang kantorini akan banyak membantu
pemerintah dalam meningkatkan pendapatan dan pelayanan terhadap masyarakat.
Dengan memperhatikan kawasan dan lokasi di mana aset tersebut berada akan
dapat mengoptimalkan pendapatan dalam pengelolaan aset tersebut. Menurut
Siregar (2004:523) bahwa studi optimalisasi aset dapat dilakukan dengan
beberapa tahap diantaranya:
1. identifikasi aset-aset pemerintah;
2. pengembangan database aset pemerintah;
3. studi highest and best use atas aset pemerintah daerah; dan
4. pengembangan strategi optimalisasi aset pemerintah.
Demi menunjang pelayanan perbankan terhadap karyawan dan masyarakat
di lingkungan Gedung Keuangan Negara (GKN) Yogyakarta, pihak pengelola aset
GKN mengakomodasi kebutuhan tersebut dalam bentuk penyediaan ruang baik
kantor maupun ATM. Saat ini ruang yang disediakanberjumlah 2(dua) buah ruang
BRI, dengan kisaran tarif sewa sebesar Rp18.000.000,- per ruang setiap tahunnya
atau Rp50.000,- per m2per bulan.
Sementara itu, bila dibandingkan dengan tarif sewa ruang pada gedung
perkantoran lainnya yang berada di Yogyakarta seperti tarif sewa ruang Gedung
Pacific Building yang berlokasi di Jalan Laksda Adisucipto No. 157 sebesar
Rp105.000,- per m2per bulan dan gedung Wisma Hartono atau Wisma Ex. BDNI di Jalan Sudirman No. 59 sebesarRp120.000,- per m2 per bulan. Tarif sewa pada GKN masih berada di bawah sewa pasar properti perkantoran dimaksud.
1.2 Keaslian Penelitian
Penelitian mengenai kerjasama pemanfatan lahan dan analisis penggunaan
tertinggi dan terbaik telah banyak dilakukan diantaranya sebagai berikut.
1. Darodjati (2000) meneliti penentuan nilai tanah kosong dengan
menggunakan analisis penggunaan tertinggi dan terbaik dengan lebih
memfokuskan pada nilai tanah yang optimal sebagai dasar pengenaan pajak.
2. Ikhsan (2001) melakukan penelitian terhadap tanah kosong dengan tujuan
untuk mengetahui penggunaan yang tertinggi dan terbaik. Alat analisis yang
digunakan yaitu analisis produktifitas dan analisis keuangan.
3. Parli (2001) meneliti tentang kelayakan keuangan dalam proses penentuan
penggunaan tertinggi dan terbaik. Variabel yang digunakan adalah sewa
kelayakan dan sewa pasar dengan model analisis yang digunakan adalah
analisis keuangan. Hasil dari penelitian ini menunjukkan bahwa dalam
penentuan penggunaan tertinggi dan terbaik, penggunaan harus layak juga
4. Tanczos dan Kong (2001) menyatakan bahwa sebuah studi kelayakan
yangmenyeluruh dibagi menjadi tiga hal sepertikelayakan alternatif terhadap
desain, ide, danproses kegiatan, indentifikasi dampak lingkungan dalam
bentuk analisis keuangan, dan perhitungan biaya dan manfaat yang
dikeluarkan demi kerberlangsungan hidup.
5. Mackay dan Park(2005) menggunakan analisis penggunaan tertinggi dan
terbaik sebagai salah satu langkah analisisnya tentang aset disposal korporat.
Analisis penggunaan tertinggi dan terbaik digunakan untuk memahami potensi
lahan dan batasannya, mengidentifikasi penggunaan optimal lahan (misalnya
yang mencapai harga penjualan maksimum dengan risiko paling sedikit), dan
sebagai petunjuk langkah apa yang harus diambil (misal pengembangan tapak)
untuk mencapai hal itu.
6. Suyudi (2005) melakukan penelitian terhadap tanah kosong dengan
menggunakan alat analisis produktifitas dan keuangan, juga melakukan
analisis pasar untuk setiap alternatif penggunaan yang memungkinkan.
7. Harto (2006) melakukan penelitian aplikasi pendekatan penilaian properti
sebagai estimasi nilai sewa aset daerah (tanah dan bangunan) di Kabupaten
Ketapang. Penelitian ini bertujuan untuk menentukan besarnya aset daerah
milik Pemerintah Daerah Kabupaten Ketapang, mengestimasi nilai sewa aset
daerah sesuai nilai pasar dan potensi aset daerah dalam memberikan kontribusi
bagi penerimaan pendapatan asli daerah. Metoda analisis yang digunakan
digunakan adalah jarak dari lokasi ke pusat kota (CBD), luas tanah, luas
bangunan, kegunaan atas properti, aksesibilitas dan fasilitas yang tersedia di
kota. Hasil penelitian ini menunjukkan bahwa estimasi nilai aset milik
Pemerintah Daerah Kabupaten Ketapang yang dikelola UPTD Pasar dan BP
Pasar tertanggal 6 Nopember 2006 adalah sebesar Rp8.264.798.525,- yang
akan dipergunakan sebagai dasar penentuan nilai sewa atas pemanfaatan
lahan.
8. Supriadi (2007) melakukan penelitian terhadap tanah kosong milik pemerintah
Kabupaten Sidenreng Rappang dengan menggunakan alat analisis berupa
analisis produktivitas, pasar dan keuangan. Hasil penelitiannya bahwa
penggunaan hotel dan restoran diindikasikan terbaik dibandingkan gedung
pertemuan.
9. Zulkarnain (2007) melakukan penelitian tentang studi kelayakan keuangan
pemanfaatan terbaik Mess Pemda Kabupaten Tanggamus Tahun 2007 dengan
menggunakan cara penelitian berupa analisis produktivitas, pasar dan
keuangan. Hasil penelitiannya bahwa alternatif pemanfaatan terbaik bagi Mess
Pemda adalah hotel yang merupakan penggunaan optimal.
10. Baksh (2008) melakukan penelitian terhadap Tanah Eks Panggung
Pertunjukan di Jalan Diponegoro, Palu Provinsi Sulawesi Tengah dengan
menggunakan alat analisis berupa analisis produktivitas, pasar dan keuangan.
Dari usulan dalam analisis produktivitas berupa gedung serba guna dan tempat
wisata bahari disimpulkan hasil penelitian bahwa alternatif penggunaan
Keaslian penelitian ini dibandingkan dengan penelitian sebelumnya terletak
pada analisis yang digunakan dalam mengestimasi nilai sewa lahan.Metoda yang
digunakan dalam penelitian ini menggunakan pendekatan pendapatan dan
pendekatan data pasar.Pendekatan data pasar merupakan pendekatan dengan
membandingkan objek penelitian dengan properti pembanding yang berada di
sekitar objek penelitian.Kemudian untuk pendekatan pendapatan merupakan
pendekatan yang memproyeksi pendapatan yang diperoleh pemerintah dari pihak
ketiga.Selain metoda penelitian yang digunakan, objek penelitian berbeda dengan
penelitian lainnya dikarenakan properti yang diteliti berupa ruang yang disewakan
pada GKN Yogyakarta.
1.3 Rumusan Masalah
Berdasarkan latar belakang tersebut, maka masalah pokok yang mendorong
untuk dilakukan penelitian adalah bahwa sewa ruang pada gedung milik
pemerintah yaitu Gedung Keuangan Negara Yogyakarta berada di bawah sewa
ruang pada Gedung Pacific Building dan Wisma Hartono di Kota Yogyakarta.
Masalah pokok ini berkaitan dengan peruntukan lahan yang ada saat ini sehingga
diperlukan penentuan nilai sewa yang wajar untuk alternatif penggunaan yang
optimal.
1.4 Pertanyaan Penelitian
Dengan melihat rumusan masalah tersebut di atas, pertanyaan penelitian ini
1. Apakah pengunaan yang dapat dioptimalkan terhadap ruang yang disewakan
pada GKN Yogyakarta;?
2. Berapakah besaran nilai sewa ruang yang wajar pada GKN Yogyakarta?
1.5 Tujuan Penelitian
Penelitian ini dilaksanakan dengan tujuan sebagai berikut:
1. menentukan pengunaan yang dapat dioptimalkan terhadap ruang yang
disewakan pada GKN Yogyakarta;
2. menentukan besaran nilai sewa ruang yang wajar pada GKN Yogyakarta.
1.6 Manfaat Penelitian
Penelitian ini diharapkan dapat bermanfaat dalam hal:
1. sebagai bahan evaluasi bagi pemerintah dalam penentuan besaran tarif sewa
ruang maupun sebagai bahan masukan dalam penentuan besaran tarif sewa
pada masa mendatang;
2. sebagai sumber penelitian selanjutnya yang berkaitan dengan pemanfaatan
ruang gedung pemerintahan.
1.7 Sistematika Penulisan
Sistematika penulisan dalam penelitian ini adalah: Bab I merupakan
pendahuluan, mencakup uraian tentang latar belakang, keaslian penelitian,
rumusan masalah, pertanyaan penelitian, tujuan penelitian, manfaat penelitian,
dan sistematika penulisan. Bab II menguraikan landasan teori, mencakup tentang
teori, kajian terhadap penelitian terdahulu, dan kerangka penelitian. Bab III
metoda pengumpulan data, definisi operasional, instrumen penelitian, metoda
analisis data. Bab IV merupakan analisis data, yang menjabarkan deskripsi data
