1
PERAMALAN HARGA RUMAH DI MALAYSIA MENGGUNAKAN
KAEDAH TREND PROJECTION
Haliyana Tonot Siti Hawa Radin Eksan
Norziah Othman [email protected]
[email protected] [email protected]
Kolej Universiti Islam Antarabangsa Selangor (KUIS)
ABSTRAK
Manusia memerlukan udara, makanan dan tempat tinggal untuk hidup. Rumah merupakan
tempat tinggal yang juga sebagai tempat berlindung bagi mengaspirasikan kehidupan dengan
sempurna. Perkembangan pesat ekonomi sejak akhir-akhir ini telah mengubah peranan rumah
sebagai sumber pelaburan. Ia tidak lagi dilihat sebagai keperluan asas malah lebih cenderung
kepada aset dan harta yang mencerminkan taraf hidup. Kenaikan harga rumah yang mendadak
terutamanya di bandar mahupun pinggir bandar amat membimbangkan malah menekan bakal
pembeli dan pengguna. Teknik atau kaedah Trend Projection merupakan antara salah satu teknik yang boleh digunakan bagi meramal harga rumah pada masa akan datang. Analisis dijalankan
berdasarkan data sekunder yang diperoleh daripada Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan Harta
(JPPH) bagi tempoh lima tahun (2008-2013) memberikan satu persamaan regresi yang
berasaskan masa bagi meramal harga rumah bagi tiga tahun ke hadapan. Hasil analisis ini
mampu menyumbangkan salah satu strategi kepada bakal pembeli rumah khasnya di Malaysia
dan dunia umumnya .
Kata Kunci: peramalan, Trend Projection, harga rumah.
1. Pengenalan
Rumah adalah sangat penting dalam kehidupan manusia selain daripada makanan dan lain-lain
keperluan asas. Namun perkembangan pesat ekonomi telah mengubah perspektif masyarakat
2
(2011), rumah tidak lagi dianggap sebagai keperluan asas sebaliknya ia lebih cenderung
dianggap sebagai sumber pelaburan. Manusia berlumba-lumba mengumpulkan hartanah temasuk
rumah yang merupakan aset tetap yang semakin meningkat nilainya selari dengan perubahan
masa. Berikutan dengan itu, harga rumah meningkat secara mendadak dan ini mengundang
kepada masalah inflasi, peningkatan jurang taraf hidup (Ong & Chang 2013) dan
masalah-masalah ekonomi yang lain.
2. Perkembangan Industri Hartanah di Malaysia
Laporan Pasaran Hartanah Malaysia 2013 menyatakan sebanyak 381,130 transaksi yang
mencecah RM152.37 bilion dicatatkan berbanding yang tercatat pada tahun 2012 iaitu sebanyak
427,520 transaksi dengan nilai RM142.84 bilion. Bilangan transaksi yang semakin berkurangan
namun melibatkan nilai yang lebih besar menunjukkan peningkatan harga rumah selepas setahun
Ia memperlihatkan kepada kita bahawa perkembangan pesat sedang berlaku dalam industri
hartanah pada masa kini (Hui 2009) terutamanya di kawasan tumpuan penduduk tertinggi di
Malaysia seperti Lembah Klang, Iskandar Malaysia Johor dan Pulau Pinang. Kawasan ini adalah
kawasan tumpuan utama populasi penduduk disebabkan oleh faktor pembangunan yang positif
daripada segi sosio-ekonomi. Menurut Tan (2010), peratus penawaran ke atas rumah di Malaysia
menunjukkan peningkatan yang amat memberangsangkan bagi tiga tahun ke belakang iaitu
2011-2013 iaitu masing-masing 8.3%, 18.2% dan 15.8%. Aktiviti pembinaan rumah, kedai dan
sub sektor industri terus berkembang selari dengan permintaan yang tinggi mengakibatkan
penawaran baharu dirancang.
Perkembangan dalam industri hartanah ini telah memberikan kesan langsung dalam
peningkatan harga rumah yang ditawarkan oleh pihak pemaju perumahan. Rungutan demi
rungutan kedengaran dalam kalangan rakyat terutamanya yang berpendapatan rendah terhadap
peningkatan mendadak harga rumah terutamanya di sekitar Lembah Klang. Oleh itu kerajaan
terpaksa campur tangan bagi meringankan beban rakyat dengan memperkenalkan konsep rumah
mampu milik dengan harga yang standard dan berpatutan. Mengikut statistik yang dikeluarkan
oleh Pusat Maklumat Harta Tanah Negara (NAPIC), daerah Petaling mencatatkan nilai harga
3
pelbagai faktor yang mempengaruhi kenaikan harga rumah di Malaysia seperti kos bahan
mentah, harga tanah, kos pengurusan, politik, penglibatan pelabur asing dan lain-lain lagi
(Hamzah et. al 2011).
Berdasarkan Laporan Indeks Harga Rumah Malaysia 2012, kenaikan harga rumah bagi
lima tahun ke belakang (2008-2013) dapat ditunjukkan melalui Jadual 1.1. Perubahan kenaikan
harga rumah dilihat meningkat secara mendadak pada tahun 2010 berbanding pada tahun 2009
dengan perbezaan julat sebanyak 5.2% Tahun 2011 juga menunjukkan nilai perubahan
meningkat sebanyak 3.2% berbanding pada tahun 2010. Peratusan ini meningkat untuk tahun
berikutnya iaitu sebanyak 1.9% (2012) namun menyusut sedikit 0.2% (2013) tetapi masih pada
kadar yang tinggi.
Jadual 1.1 Perubahan Harga Rumah bagi lima tahun ke belakang (Sumber : Jabatan Penilaian & Perkhidmatan Harta (JPPH))
Harga rumah tertinggi secara purata direkod di Kuala Lumpur (RM631,960) diikuti oleh
Selangor (RM411,841) dan Sabah (RM410,010). Purata harga rumah terendah dicatatkan di
Perlis (RM129,977) dan Kedah (RM150,879). Peningkatan harga rumah telah mewujudkan
kebimbangan dalam kalangan rakyat Malaysia. Dalam laporan Sentimen Pasaran Hartanah
(iProperty.com Asia, 2013) yang melibatkan 13,145 orang responden dari Malaysia turut menunjukkan 77% kebimbangan ekoran tahap kemampuan yang tidak selari dengan harga rumah
4.3 4.2 5
ATAS SUKU TAHUNAN Q1 2008-Q4 2013
4
yang semakin tinggi berbanding 69% dalam laporan sama sebelum ini. Peningkatan harga rumah
ini dilihat konsisten setiap tahun namun kadar faedah yang dikenakan oleh pihak institusi
kewangan dan bank bagi pembiayaan pemilikan rumah juga meningkat. Kenaikan Kadar Berian
Pinjaman (BLR) merupakan faktor penyumbang kepada bebanan kredit individu dan isi rumah
(Noor Yasmin et. al 2011).
3. Peramalan : Trend Projection
Data sekunder bagi harga rumah bagi tempoh lima tahun ke belakang dan sebagainya boleh
dijadikan asas untuk membuat pengiraan bagi mendapatkan jangkaan atau ramalan bagi harga
rumah pada masa akan datang dengan menggunakan teknik peramalan. Menurut Tsai & Peng
(2013) ramalan adalah telahan terhadap peristiwa atau keadaan pada masa hadapan dan tindakan
membuat ramalan itu dinamakan sebagai penelahan.
Penelahan adalah sangat penting kerana ramalan peristiwa pada masa hadapan mestilah
melibatkan proses membuat keputusan (Tsai & Peng 2013). Maklumat dan data yang berkaitan
peristiwa yang berlaku pada masa lampau diperlukan bagi menelah peristiwa yang akan berlaku
pada masa hadapan. Secara ringkasnya, langkah utama dalam penelahan adalah menganalisis
data lampau bagi mengenai pasti pola yang boleh digunakan untuk memerihalkannya. Kemudian
pola ini diperluaskan bagi menyediakan telahan. Strategi asas ini digunakan dalam kebanyakan
teknik penelahan bergantung kepada andaian bahawa pola yang dikenalpasti itu akan berterusan
selari dengan masa.
Dalam kajian ini, data siri masa digunakan untuk menyediakan telahan. Siri masa adalah
jujuran kronologi cerapan berasaskan pembolehubah tertentu. Kebiasaannya siri masa terdiri
daripada satu set data tinjauan dalam pembolehubah y pada selang masa yang sama (Tan 2010).
Data siri masa sering dikaji untuk menentukan pola sejarah yang dapat digunakan untuk
membuat penelahan. Formula bagi trend projection adalah seperti berikut:
di mana :
bx a
y
5 y = variabel yang akan diandaikan
a = pemalar
b = kecerunan garis regresi
x = variabel bebas (waktu)
Dengan metod kuadrat terkecil (MKT) didapati
4. Objektif Kajian.
Kajian ini bertujuan untuk mendapatkan
a. persamaan daripada data harga rumah di Malaysia dalam tempoh lima tahun ke belakang (2008-2013).
b. ramalan harga rumah bagi tiga tahun ke hadapan.
5. Sumbangan Kajian.
Kajian ini mampu memberikan maklumat dan manfaat kepada pelbagai pihak yang terlibat secara langsung seperti bakal pembeli, pemaju perumahan, institusi perbankan, broker-broker serta pelabur-pelabur tempatan dan antarabangsa. Ramalan ini juga dapat membantu bakal pembeli menjangkakan harga dan mengatur belanjawan mereka sebagai pengguna yang bijak.
Menurut Hui (2009), ramalan atau telahan ini juga mampu menyumbang kepada salah satu strategi kepada penawaran dan permintaan. Oleh itu, kajian ini boleh dijadikan sebagai asas bagi perbandingan harga rumah atau nilai hartanah secara umumnya pada masa hadapan.
6. Metodologi Kajian
Kajian ini menggunakan kaedah analisis secara trend projection berdasarkan data sekunder bagi harga rumah di Malaysia dalam tempoh lima tahun ke belakang (2008-2013) yang diperoleh
daripada Jabatan Penilaian Harta (JPPH). Indeks purata harga rumah melibatkan harga rumah
6
jenis pangsapuri sehinggalah rumah jenis banglo yang mampu dimiliki oleh pelbagai latar
belakang pendapatan rakyat Malaysia.
7. Dapatan Kajian
Jadual 7.1 Analisis harga rumah bagi mendapatkan persamaan penentuan harga
rumah akan datang
Beradasarkan jadual, maka nilai a dan b diperoleh iaitu dengan menggunakan formula
7
Hasil dalam kajian ini didapati nilai b= 3618.71dengan a= 164370.43, maka persamaan yang
diperoleh ialah ̂ .
Dengan itu persamaan ini lebih mudah untuk meramal harga rumah pada masa akan
datang. Jadual di bawah menunjukkan peramalan harga rumah di Malaysia untuk tiga tahun ke
hadapan berdasarkan persamaan yang diperoleh.
Jadual 7.2 Analisis Ramalan bagi Harga Rumah bagi Tiga Tahun ke hadapan
Tahun Suku Harga (RM)
2014 Q1 254838.18
Q2 258456.89
Q3 262075.6
Q4 265694.31
2015 Q1 269313.02
Q2 272931.73
Q3 276550.44
Q4 280169.15
2016 Q1 283787.86
Q2 287406.57
Q3 291025.28
8
Rajah 7.1 Harga Rumah bagi tempoh Lima Tahun ke belakang (2008-2013) dan Ramalan
Harga Rumah untuk Tiga tahun ke hadapan (2014-2016)
8. Cadangan Kajian
Peramalan menggunakan kaedah trend projection ini hanya berdasarkan data yang melibatkan harga semua jenis rumah secara purata sahaja. Terdapat banyak lagi kaedah peramalan yang
boleh digunakan seperti kaedah regresi pelbagai dan exponential smoothing dengan mengambil kira pelbagai faktor lain yang mampu mengakibatkan kenaikan harga rumah. Faktor Indeks
Harga Barang Pengguna (CPI), Petunjuk Pasaran Buruh (LMI), Kadar Inflasi, Kadar Asas Berian
(BLR) dan faktor –faktor lain yang berkaitan sebagai asas boleh diambil kira dalam peramalan
harga rumah di Malaysia
Perbandingan berdasarkan pelbagai kaedah atau teknik juga boleh dilakukan bagi kajian
yang akan datang. Dengan ini. penilaian kaedah peramalan yang lebih tepat boleh dikenal pasti
9 9. Kesimpulan
Harga rumah mengalami peningkatan yang mendadak membimbangkan semua lapisan
masyarakat terutamanya yang tinggal di bandar-bandar besar mahupun pinggir bandar di seluruh
Malaysia. Suatu tindakan yang menyeluruh oleh kerajaan dan pihak yang bertanggungjawab
amat perlu bagi memastikan keadaan yang menekan ini dapat diatasi dengan segera dan berkesan
demi kepentingan rakyat dan negara. Namun pembeli atau pengguna juga seharusnya bijak
dalam membuat penilaian dan keputusan dengan merancang secara bijaksana masa depan
kehidupan mereka. Peramalan secara Trend Projection merupakan salah satu cara meramal dan menilai yang boleh diaplikasi oleh semua bakal pembeli dan pengguna.
Rujukan
Bank Negara Malaysia (2013). Statistic of Financial and Capital Markets: Interest Rates.
Banking Institutions.
Hamzah, N., Khoiry M.A, Ali, Zaini,N.S.& Arshad, I.(2011). Faktor Luaran dan Dalaman yang
Mempengaruhi Harga Rumah Teres Di Bandar Baru Bangi. Journal Design and Built. Vol 4, 2.
Hui, H.C. (2009). The Impact of Property Market Developments on the Economy of Malaysia.
International Research Journal of Finance and Economics.
Husain, F.N., Rahman, R. & Ibrahim, N.N. (2011). Housing Bubbles Assessment in Klang
Valley 2005-2010, Journal of Faculty of Business Management, 4(1), 561-574.
NAPIC (2013). Indeks Harga Rumah Malaysia 2013. Jabatan Penilaian & Perkhidmatan Harta (JPPH), Putrajaya.
Noor Yasmin, Ismail & Mahroo (2011). Forecasting Low Cost Housing Demand in Pahang,
10
Ong, T.S. & Chang, Y.S. (2013). Macroeconomic Determinants of Malaysian Housing Market.
Human and Social Science Research Vol 1(2) 119-127.
Tan, T.H. (2010) Base Lending Rate Housing Prices: Their Impacts on Residential Housing
Activities in Malaysia. Journal of Global Business and Economics 1(1), 1-14.
